cập nhật, tra cứu cũng nhƣ phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. [11]
1.5.2. Tình hình hình tổ chức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở Anh
Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký đƣợc quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) đƣợc sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hƣớng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và đƣợc cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trƣớc năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. BĐS thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ ngƣời nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nƣớc chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng ĐKĐĐ cung cấp. Điều này đƣợc quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tƣợng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất đƣợc đăng ký kèm theo thửa đất dƣới
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).[11]
1.5.3. Tình hình tổchức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho ngƣời sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho ngƣời khác biết ngƣời mua đất đó có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị ngƣời bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi ngƣời mua đất cho quyền ƣu tiên đối với ngƣời đăng ký. Ví dụ A chuyển nhƣợng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhƣợng cho C nhƣ vậy về mặt lý thuyết thì B có quyền ƣu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trƣớc ngƣời đó đƣợc ƣu tiên trƣớc. Nếu C đăng ký trƣớc B thì C có quyền ƣu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng ký đất yêu cầu ngƣời mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đó thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn ngƣời đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trƣớc. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký đƣợc bất kỳ các yếu tố nào có liên quan nhƣ khế ƣớc, thế chấp hợp đồng chuyển nhƣợng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì ngƣời mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ƣớc nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ƣớc và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thƣ của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhƣợng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ ngƣời nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch đƣợc triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đó đƣợc phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký đƣợc phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ƣu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật đƣợc chia thành 3 loại: quy định quyền ƣu tiên theo trình tự, quy định về quyền ƣu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Điều luật theo nguyên tắc tránh tự dành quyền ƣu tiên cho giao dịch đăng ký trƣớc. Một giao dịch đƣợc đăng ký sẽ thắng một giao dịch chƣa đƣợc đăng ký cho giao dịch chƣa đăng ký đƣợc thực hiện trƣớc. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ƣu tiên cho trình tự đăng ký. Ngƣời mua nếu không biết đƣợc (không đƣợc thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới BĐS mà ngƣời ấy mua thì vẫn đƣợc an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bƣớc phát triển lô gích với các quy định nhƣ sau: Một ngƣời mua sau đƣợc quyền ƣu tiên so với ngƣời mua trƣớc nếu không biết về vụ giao dịch trƣớc và ngƣời mua sau phải đăng ký trƣớc.
Cũng nhƣ đặc điểm chung của đăng ký chứng thƣ, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ƣu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chƣa phải bản thân các quyền. Ngƣời mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trƣớc và phải điều tra tại chỗ xem ngƣời bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không. [11]
1.6. Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nƣớc ta
1.6.1. Tình hình thành lập VPĐK
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nƣớc đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1). Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập đúng thời định 181/2004/NĐ-CP (trƣớc 01/7/2005).[24]
Ở cấp huyện có 02 tỉnh chƣa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lƣợng giao dịch về đất đai ở địa phƣơng chƣa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phƣơng về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang. Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng. Còn lại các tỉnh khác đã thành lập gần nhƣ đầy đủ văn phòng cấp huyện.
Một số VPĐK không trực thuộc Phòng TN và MT theo quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện nhƣ huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này. [24]
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp Chia theo vùng Sở TNMT VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện 2006 2009 2006 2009 2006 2009 Cả nƣớc 64 63 48 63 119 537
Miền Núi Phía Bắc 15 15 8 15 1 90
Đồng Bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 112 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 51 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 67 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 47 Đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 50 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 120
(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai 31/12/ 2009)[24]
1.6.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐK
Theo báo cáo của các địa phƣơng VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dƣới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện đƣợc tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lƣợng bị phân tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã đƣợc tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc thẩm định hồ sơ); Tổ Lƣu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần đƣợc thành lập và duy trì ổn định ở các địa phƣơng. [24]
1.6.3. Nguồn nhân lực của VPĐK * VPĐK cấp tỉnh * VPĐK cấp tỉnh
Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lƣợng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2009 là 1.733 ngƣời, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27 ngƣời (chi tiết xem Bảng 1.2).[24]
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK cả nƣớc
Chia theo vùng VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện Tổng số Biên chế Hợp đồng Tổng số Biên chế đồng Hợp Số ngƣời TB/VP Cả nƣớc 1733 824 909 5566 2348 3218 10,4
Miền Núi Phía Bắc 230 132 98 343 228 115 3,8
Đồng Bằng Bắc Bộ 299 139 160 583 267 316 5,2 Bắc Trung Bộ 164 67 97 356 208 148 7,0 Nam Trung Bộ 163 67 96 727 337 390 10,9 Tây Nguyên 68 37 31 475 144 331 10,1 Đông Nam Bộ 269 125 144 1311 493 818 26,2 Tây Nam Bộ 540 257 283 1771 671 1100 14,8
(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)[24]
Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 ngƣời trong biên chế nhà nƣớc (chiếm 47,62%) và có 909 ngƣời hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38%).
Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới đƣợc tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trƣờng) chuyển sang.
* VPĐK cấp huyện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
5.566 ngƣời, trung bình mỗi VPĐK có 10 ngƣời.
Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã đƣợc đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng TN và MT; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới đƣợc tuyển dụng chƣa có kinh nghiệm công tác. Đây là khó khăn rất lớn ảnh hƣởng đến tiến độ và chất lƣợng công việc chuyên môn của VPĐK. [24]
1.6.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hƣớng dẫn tại Thông tƣ số 05/2010/TTLT/BNV- BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phƣơng vẫn còn một số bất cập đó là: