quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vượng – vpbank

Đại học Kinh tế quốc dân i Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN a) Khái niệm 17 Phương pháp định giá chi phí việc xác định giá trị BĐS dựa chi phí để làm bất động sản tương tự vật thay 17 KẾT LUẬN 83 Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân ii Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐS : Động sản ĐGTS : Định giá tài sản TSBD : Tài sản bảo đảm Phòng ĐG TSBD : Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở và/hoặc phòng định giá tài sản bào đảm Phía Nam Ban/Bộ phận C/A (Credit : Ban/Bộ phận quản lý tín dụng đơn Adminitration) vị kinh doanh A/O (Account Officer) : Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách hàng Bộ phận Thẩm định tài sản bảo đảm : Bộ phận thẩm định, đánh giá tài sản (TĐTSBĐ) bảo đảm Đơn vị kinh doanh (hoặc cịn gọi phận ĐGTSBĐ) Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân iii Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề viết thân thực hiện, không chép, cắt ghép báo cáo luận văn người khác; sai phạm xin chịu kỷ luật với nhà trường Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2012 Sinh viên NGUYỄN THỊ THANH HẢI Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân iv Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN Trong trình thực chuyên đề, nỗ lực làm việc thân, em nhận quan tâm thầy cô, anh chị sở thực tập gia đình bạn bè giúp đỡ em hồn thành tốt đề án môn học Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths Nguyễn Thị Hải Yến, giảng viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế quốc dân, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đặc biệt em xin tỏ lòng biết ơn tới anh chị sở thực tập Ngân hàng VPBank Chi nhành Hà Tây nhiệt tình bảo giúp đỡ em trình thực tập Qua em xin gửi lời cám ơn đến gia đình bạn bè giúp đỡ động viên em suốt thời gian thực chuyên đề tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Thị trường Bất động sản Việt Nam giai đoạn trầm lắng dài năm 2010, nhà đầu tư Bất động sản trở nên cẩn trọng có xem xét, lựa chọn kỹ trước tham gia đầu tư vào loại Bất động sản Cũng theo xu hướng thị trường, ngân hàng lại phải thành phần cần cảnh giác có lựa chọn kỹ cho vay khoản chấp Bất động sản Từ lúc thị trường trầm lắng tức từ năm 2010 đến nay, lượng cho vay chấp Bất động sản ngân hàng thương mại giảm mạnh, nhiều ngân hàng tập trung thu hồi nhiều cho vay Tận dụng thời điểm này, khoảng thời gian tốt để ngân hàng hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản để chuẩn bị cho giai đoạn thị trường khôi phục giao dịch trở nên sôi động Khi thị trường khơi phục trở nên sơi động việc định giá Bất động sản sát với giá thị trường mà đảm bảo an toàn việc thu hổi khoản vay ngân hàng việc cần quan tâm Chuyên đề: “Quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” phần góp phần hồn thiện quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản ngân hàng gián tiếp tạo sức cạnh tranh cho ngân hàng thời gian tới Qua thời gian thực tập Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng – VPBank chi nhánh Hà Tây, em thực thấy đề tài: “Quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” đề tài khả thi, thực môi trường thực tập với lượng kiến thức chuyên ngành em học trường lượng kiến thức em tiếp thu thực tập Ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề thực với ba mục tiêu là: Hệ thống hóa sở lý luận quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản, dựa khung lý luận vấn đề nghiên cứu đề tài tìm hiểu đánh giá thực trạng chung quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank sở đưa số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank đồng thời đưa kiến nghị quan Nhà nước có thẩm quyền Để định hướng hướng nghiên cứu dựa ba mục tiêu bản, mục tiêu cụ thể đề án đặt là:  Khái quát sở khoa học quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản  Hệ thống hóa văn pháp luật liên quan đến quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản  Đi sâu tìm hiểu thực trạng thực quy trình định giá quản lý tài sản chấp bất động sản Ngân hàng TMCP VPBank - Chi nhánh Hà Tây, ưu điểm, hạn chế mà chi nhánh đạt việc thực quy trình định giá quản lý tài sản chấp  Trên sở nhận định hạn chế nguyên nhân, chuyên đề đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm giải vướng mắc gặp phải, đồng thời giúp Ngân hàng TMCP VPBank hồn thiện cơng tác việc thực quy trình định giá quản lý bất động sản chấp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chuyên đề tập trung nghiên cứu quy trình định giá bước quản lý tài sản chấp BĐS Phạm vi nghiên cứu chuyên đề văn pháp luật liên quan đến quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản, văn quy định ngân hàng Nhà nước, ngân hàng VPBank từ 3/2012 trở trước Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là:  Tiếp cận lý thuyết chung Bất động sản chấp, quy định định giá hay thẩm định giá Bất động sản chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư ban Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp hành; đặc biệt giảng Định giá Bất động sản môn Bất động sản khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên  Tham khảo tài liệu lý thuyết mạng Internet Bất động sản chấp, có tài liệu tham khảo từ nước  Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin cậy Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, website BĐS như: CafeF, Vnexpress, VnEconomy  Sử dụng phương pháp vấn trực tiếp cán định giá VPBank ngân hàng khác, đồng thời thu thập quy trình định giá ngân hàng khác đưa so sánh  Tổng hợp, đánh giá, phân tích thơng tin thu tập được, sở đưa đề xuất giải pháp kiến nghị Kết cấu chuyên đề Tên đề tài: “Quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên; phần mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm nội dung sau: Chương I – Cơ sở lý luận quy trình định giá quản lý tài sản chấp bất động sản Chương II – Thực trạng quy trình định giá quản lý tài sản chấp ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank Chương III – Một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá quản lý tài sản chấp ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình định giá bất động sản 1.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp  Khái niệm định giá BĐS Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá bất động sản việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích định giá giá trị bất động sản Do định giá giá trị bất động sản áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá bất động sản thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định bât động sản thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích bất động sản lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân Theo quan điểm GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm cuả bất động sản nhân tố tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 quy định: “Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” Từ quan điểm nêu ta thấy, định giá bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể, thời điểm Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp cụ thể, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư  Khái niệm định giá bất động sản chấp Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm định giá BĐS chấp rút sau: Định giá bất động sản chấp nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản đem chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay thời điểm cụ thể, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư Mặt khác, hiểu định giá BĐS chấp việc xác định giá trị BĐS dựa giá trị thị trường BĐS xét điều kiện thị trường trầm lắng, nhiều rủi ro nhằm phục vụ cho mục tiêu chấp thời điểm chấp có tính đến đặc điểm BĐS 1.1.2 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp Nền kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ, doanh nghiệp ngày mở rộng quy mô hoạt động có nhiều doanh nghiệp đời, lượng cầu vốn kinh doanh lớn Ngân hàng thương mại đóng vai trị trung gian tài kinh tế quốc dân, với tư cách chủ thể dẫn vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu vốn Do hoạt động cho vay ngân hàng đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế Mỗi khoản vay chứa đựng rủi ro thiên tai, hỏa hoạn, kinh tế xuống… Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro cho khoản vay, việc định giá BĐS chấp vô cần thiết Đối với hoạt động cho vay ngân hàng định giá chấp khâu quan trọng thiếu Khi cho khách hàng vay khoản tiền, để đảm bảo an toàn giảm thiểu tối đa rủi ro cho khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản bảo đảm (trong phạm vi chuyên đề tài sản bảo đảm BĐS) Giá trị bất động sản chấp cao hay thấp định độ rủi ro giao dịch bảo đảm Do Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề tốt nghiệp giao dịch bảo đảm chứa đựng rủi ro thiên tai, hỏa hoạn hay kinh tế xuống ngân hàng tiến hành xác định giá trị thị trường BĐS chấp để định cho vay với khoản vay cho bên chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích ngân hàng 1.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp Khi định giá BĐS chấp ta phải áp dụng tất nguyên tắc định giá BĐS nói chung 1.2.1 Căn định giá BĐS chấp a) Căn vào BĐS chấp Trong thị trường, thời điểm BĐS khác có giá trị khác Các BĐS có điều kiện (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) giá trị thị trường BĐS phụ thuộc vào đặc tính BĐS Các đặc điểm BĐS làm cho việc định giá bao gồm:  Căn vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường chi phí trực tiếp tạo cơng trình, chi phí khác gián tiếp tạo nên cơng trình chi phí hội đầu tư vào cơng trình Để tính chi phí trực tiếp tạo cơng trình ta dựa vào vẽ thi cơng cơng trình Mặt khác chi phí gián tiếp tạo nên cơng trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ để trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi cơng, dự tốn, giám sát cơng trình, thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hồn thành cơng trình – chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, sở để tạo lập sử dụng cơng trình theo pháp luật  Căn vào cơng BĐS khả trì lợi ích gắn với cơng Cơng BĐS khai thác phụ thuộc vào khả khai thác BĐS chủ đầu tư Khả trì lợi ích gắn với cơng phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế BĐS Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối chu kỳ kinh doanh BĐS điều kiện phát triển kinh tế địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 78 Chuyên đề tốt nghiệp lớn doanh thu cho tất ngân hàng, đặc biệt VPBank, hoạt động chiếm đến 85%; định giá BĐS cơng tác quan trọng ngân hàng nói chung VPBank nói riêng Quy trình định giá chưa thống Việt Nam VPBank đưa quy trình chặt chẽ cẩn trọng, quy trình đạt kết khả quan khoảng cách lớn so với yêu cầu quy trình chuẩn Trong thời gian thực tập, em nghiên cứu vấn đề mà VPBank mắc phải xin mạnh dạn đưa số ý kiến mang tính chất xây dựng, mong góp phần giải quyết, tháo gỡ khó khăn mà VPBank gặp phải Thứ nhất, bước quy trình định giá VPBank có logic, chặt chẽ, liên tục; cần phải thay đổi yêu cầu nhân viên C/A trước gửi đề nghị định giá hồ sơ định giá nên kiểm tra kỹ tính pháp lý thật giả hồ sơ tài sản Như giảm nhiều trường hợp không thỏa mãn điều kiện chấp VPBank, giấy tờ khơng đủ tính pháp lý Thứ hai, bước xác định tài sản lập Báo cáo định giá tài sản, VPBank cần phải tăng cường nhận định định vi mơ có ý đến tình hình kinh tế vĩ mơ, tình hình tăng trưởng kinh tế Bởi lẽ giá trị BĐS đại lượng biến đổi phụ thuộc vào tăng trưởng phát triển kinh tế Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ thị trường BĐS phát triển, khả hấp thụ thị trường lớn giá trị BĐS thị trường đánh giá cao Nhưng kinh tế vào tình trạng trì trệ, khủng hoảng kinh tế giới hay tình tình kinh tế nước khả hấp thụ thị trường BĐS giảm xuống, giá trị BĐS giảm mạnh Từ cho thấy, việc quan tâm đến yếu tố kinh tế xã hội có tác động đến BĐS chấp thị trường BĐS vô quan trọng Thứ ba, VPBank có quan tâm đến năm phương pháp định giá BĐS bốn phương pháp: Phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư nhắc đến Báo cáo định không nhân viên định giá sử dụng VPBank nên có phân loại áp dụng phương pháp cho phù hợp với loại BĐS cụ thể Nhân viên định giá nên sử dụng linh hoạt phương pháp định giá kết sát với giá thị trường Thứ tư, việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần phải xác Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 79 Chuyên đề tốt nghiệp Khi thực phương pháp so sánh trực tiếp, số lượng BĐS so sánh lấy BĐS, định giá viên phải nghiêm túc thực điều chỉnh BĐS mục tiêu, sau tiến hành hòa hợp giá trị theo trọng số tính giá BĐS mục tiêu Định giá viên phải tiến hành phân tích định tính BĐS mục tiêu BĐS so sánh để làm cho kết xác Khơng thế, BĐS so sánh phải có nguồn gốc rõ ràng BĐS giao dịch thị trường BĐS rao bán, thời gian bán phải đề cập đến phần thông tin BĐS so sánh để có điều chỉnh theo lạm phát, theo phát triển kinh tế thích hợp Các BĐS so sánh nên lấy thông tin từ trung tâm định giá, tham khảo ngân hàng khác, quan nhà nước, hay thu thập thơng tin xung quanh BĐS mục tiêu Thứ năm, nhân lực yếu tố quan trọng định giá, ngân hàng cần phải bố trí tăng cán định giá số lượng chất lượng Khối lượng BĐS chấp chiếm phần lớn khối lượng tín dụng cơng việc định giá BĐS chấp dễ gây áp lực cho cán định giá Ngân hàng cần phải đạo, phân công nhiệm vụ đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán định giá có chế độ đãi ngộ phù hợp Khi định giá viên cấp kinh phí cho việc định giá họ có khả tìm nhiều chứng BĐS mục tiêu, BĐS so sánh, thị trường, yếu tố kinh tế xã hội Lúc đó, giá trị cán định giá sát với giá thị trường Đặc biệt lưu ý định giá viên phải có thẻ hành nghề, lúc chữ ký định giá viên có giá trị pháp lý xảy tranh chấp Thứ sáu, tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ thống sở liệu loại BĐS giao dịch Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao Chất lượng thơng tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Các thơng tin liệu cần phải có nguồn gốc đáng tin cậy, sau thu thập sở định giá chuyên nghiệp, trung tâm địa ốc, quan nhà nước có thẩm quyền hay đến tận BĐS để xem xét, đánh giá; ngân hàng phải tổng hợp, phân tích đưa lên hệ thống thơng tin tồn ngân hàng nhằm hạn chế tính chủ quan cán định giá Các thông tin nguồn thông tin làm cho định giá sát với giá thị Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 80 Chuyên đề tốt nghiệp trường Trên hướng giải có tính chất nhằm giải số hạn chế công tác thực quy trình định giá VPBank Tiếp theo ta hướng đến giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý BĐS chấp 2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý bất động sản chấp VPBank Thứ nhất, tăng cường số lượng, chất lượng nhân viên định giá để kiểm tra định kỳ hàng tháng BĐS chấp cách bản, cẩn thận Khi BDDS chấp quản lý chặt chẽ giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng Thứ hai, việc phân công nhiệm vụ phải rõ ràng phận quản lý tín dụng phận quan hệ khách hàng đồng thời phải có mối liên kết chặt chẽ hai phận để quản lý BĐS tốt sâu sát Khi đến hạn lãi vay hạn trả nợ, nhân viên A/O phải nhanh chóng liên hệ nhắc nhở khách hàng hồn thành nghĩa vụ, có vướng mắc, nhân viên phải báo với cấp để có biện pháp xử lý Thứ ba, ngân hàng phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ khách hàng hồ sơ BĐS cách nhanh chóng, xác cập nhật thơng tin khách hàng, BĐS chấp thường xuyên; thấy có bất thường phải báo với phận quản lý định giá lại BĐS Thứ tư, ngày phải hoàn thiện hợp đồng vay chấp, điều khoản hợp đồng ngày phải chặt chẽ khơng có kẽ hở Chẳng hạn nên đánh vào kinh tế khách hàng, khách hàng không trả lãi vay hạn bị phạt, khách hàng phải trả lãi hạn Một số kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền Thế chấp BĐS để vay vốn kinh doanh cách thức vay vốn phổ biến Do vậy, công tác định giá quản lý BĐS chấp công tác vô quan trọng cho vay tín dụng ngân hàng Một việc cần thiết lúc Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 81 Chuyên đề tốt nghiệp thống quy trình định giá BĐS toàn Việt Nam, để làm điều vai trị Chính phủ Bộ ban ngành vơ quan trọng, Quy trình định giá thống làm giảm thiểu tối đa rủi ro tín dụng, dẫn đến thị trường ngân hàng thị trường BĐS phát triển lành mạnh vững bền Thứ nhất, Tăng cường quản lý Nhà nước định giá BĐS Nhà nước cần ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn định giá Việt Nam cho phù hợp với phát triển công tác định giá BĐS Các tiêu chuẩn phải tham khảo có chọn lọc từ kinh nghiệm thực tiễn nước phát triển, từ rút tiêu chuẩn thị trường BĐS Việt Nam Nhà nước phải thúc đẩy, khuyến khích nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu, giáo trình nghiệp vụ cho nghề định giá, nên tạo điều kiện cho cán lĩnh vực BĐS đào tạo chun sâu nước ngồi, từ họ có tảng kiến thức vững xây dựng khung lý thuyết cho định giá BĐS Việt Nam Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ việc cấp chứng định giá BĐS, hồn thiện khung chương trình khóa học định giá có chất lượng hơn, phải có yêu cầu cao định giá viên, tránh tình trạng lan tràn Khơng thế, cần phải có biện pháp kiểm sốt cơng ty định giá BĐS để tránh tượng định giá chênh lệch , làm tính thị trường BĐS Thứ hai, thành lập quan chuyên trách định giá BĐS để đáp ứng đòi hỏi thực tiễn công tác định giá Định giá BĐS quan trọng cá nhân, doanh nghiệp, ngân hàng nhà nước Nếu định giá xác thực lượng tín dụng cho vay an toàn, đồng thời giảm dư nợ tín dụng BĐS, làm cho thị trường BĐS kinh tế phát triển lành mạnh Thứ ba, nhân lực định giá vấn đề cấp thiết cần quan tâm Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Trong thời gian qua, nhu cầu định giá ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực cịn Vì thời gian tới, Nhà nước cần thiết quan Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 82 Chuyên đề tốt nghiệp tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện nay, đội ngũ Định giá viên đào tạo từ lớp ngắn hạn thiếu trình độ chun mơn Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề nghiệp Chính vậy, nâng cao chất lượng đào đạo định giá việc quan trọng Ngoài việc tổ chức đào tạo nước, trường đại học nên liên kết đào tạo với nước có ngành định giá phát triển Singapore, Anh, để nâng cao trình độ cán định giá hồn thành khung quy trình định giá Việt Nam Thứ tư, số thị trường BĐS cần công khai, làm minh bạch hóa thị trường BĐS, giúp cho cơng tác định giá thực dễ dàng Thứ năm, Nhà nước cần hoàn thiện chặt chẽ quản lý xử lý BĐS chấp Cần ban hành luật rõ ràng cách thức xử lý BĐS chấp cách nhanh chóng, tránh tình trạng ngân hàng khó thu lại vốn vay Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Thứ sáu, xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS tồn quốc, từ khơng giúp hoạt động định giá quản lý BĐS mà cịn giúp ích cho việc quản lý thị trường BĐS Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 83 Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam bước hội nhập phát triển mạnh mẽ, với phát triển đó, lĩnh vực Bất động sản dần chiếm lĩnh nhiều quan tâm từ phía cá nhân, doanh nghiệp Đặc biệt mảng chấp quyền sử dụng đất tài sản đất cách thức vay vốn ngân hàng mà người dân doanh nghiệp vơ quan tâm Các hoạt động liên quan đến chấp bất động sản gồm: định giá quản lý BĐS chấp Trong cho vay tín dụng, tỷ lệ cho vay chấp BĐS chiếm đến 85% cho vay tín dụng hệ thống VPBank Chính vậy, công tác định giá quản lý tài sản chấp BĐS VPBank ngân hàng đặc biệt trọng Là ngân hàng tiên phong việc hồn thiện quy trình định giá BĐS chấp, VPBank đạt thành tựu định có hạn chế cơng tác thực quy trình định giá BĐS quản lý BĐS Với việc tách phòng ĐGTSBĐ hoạt động riêng, độc lập trực thuộc Hội sở VPBank công tác định giá tài sản chun mơn hóa nâng cao chất lượng định giá tài sản Thực trạng quy trình định giá quản lý tài sản chấp BĐS VPBank có bước tiến quan trọng mà không phảo ngân hàng làm Quy trình định giá VPBank đáp ứng giá BĐS sát với giá thị trường, đáp ứng nhu cầu vốn người vay Hồ sơ pháp lý kiểm duyệt chặt chẽ cộng với nghiêm ngặt thời gian chấp nên tình trạng nợ xấu VPBank hạn chế đến mức tối đa Tuy nhiên, số nguyên nhân chủ quan khách quan phân tích, ngân hàng gặp phải vướng mắc, khó khăn Chuyên đề: “Quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” khái quát hệ thống sở Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân 84 Chuyên đề tốt nghiệp lý luận quy trình định giá quản lý BĐS chấp, trình bày thực trạng quy trình định giá quản lý BĐS chấp ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng Qua đánh giá tồn diện mặt quy trình định giá quản lý BĐS chấp VPBank, ưu điểm hạn chế cần khác phục ngân hàng Tuy vậy, chuyên đề tồn nhiều hạn chế Thứ nhất, Việt Nam chưa có khung sẵn có cho việc định giá Bất động sản chấp hệ thống ngân hàng thương mại khả có hạn sinh viên nên chuyên đề khơng có tham vọng đưa khung định giá Bất động sản chấp cho hệ thống ngân hàng Việt Nam Thứ hai, ngân hàng Vpbank có khung quy trình định giá riêng chi tiết đầy đủ, chuyên đề tập trung vào việc nghiên cứu vận dụng thực quy trình định giá nhân viên định giá Em mong nghiên cứu hồn thiện Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải 85 Chuyên đề tốt nghiệp Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân i Chuyên đề tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ môn Kinh doanh Bất động sản, khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân, Bài giảng Thị trường Bất động sản Bộ môn Kinh doanh Bất động sản, khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân, Bài giảng định giá Bất động sản Hoàng Văn Cường (chủ biên) – Nguyễn Minh Ngọc –Nguyễn Thế Phán –Vũ Thị Thảo (2006), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Xây dựng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài Chính Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định chi tiết thi hành số điều Bộ luật Dân việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực nghĩa vụ dân xử lý tài sản bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm bổ sung trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có thoả thuận phương thức xử lý Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ Đăng lý giao dịch đảm bảo.Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 33/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 ngày 14/06/2005 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ngày 26/11/2003 Đất đai 10 Luật Nhà 2005 số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 ngày 29/11/2005 quy định nhà 11 Chỉ thị số 29/2011/VPB Tổng giám đốc VPBank ngày 01/11/2011về định hướng kế hoạch kinh doanh năm 2012 Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân ii Chuyên đề tốt nghiệp 12 Quyết định số 679/2010/QĐ-HĐQT ngày 04/11/2010 Hội đồng quản trị VPBank thành lập Phòng định giá Tài sản Bảo đảm Hội sở 13 Quyết định số 123/2010/QĐ-TGĐ Tổng giám đốc VPBank ngày 9/2/2010 Ban hành Quy định Chức năng, Nhiệm vụ Ban Quản lý tín dụng Chi nhánh VPBank 14 Quy trình số 5945/2011/QT-TGĐ Tổng giám đốc VPBank ngày 19/12/2011 định giá tài sản bảo đảm VPBank 15 Tài liệu mạng : www.vpb.com.vn, vnexpress.net, dantri.com, … Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A Đại học Kinh tế quốc dân iii Chuyên đề tốt nghiệp PHỤ LỤC Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải Lớp: Bất động sản 50A ... I – Cơ sở lý luận quy trình định giá quản lý tài sản chấp bất động sản Chương II – Thực trạng quy trình định giá quản lý tài sản chấp ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank Chương III –. .. ngân hàng việc cần quan tâm Chuyên đề: ? ?Quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank? ?? phần góp phần hồn thiện quy trình định giá quản lý tài. .. đồng Quản trị, Ban Điều hành giao Thực trạng quy trình định giá quản lý tài sản chấp Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank 2.1 Thực trạng quy trình định giá tài sản chấp Bất