BÀI GIẢNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI HAY

Khái niệm giá quyền sử dụng đất Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất... Đối tượng được Nhà nước g

Môn học

LUẬT ĐẤT ĐAI

 Nội dung môn học

- Nhắc lại vấn đề sở hữu đất và nhập môn

- Vấn đề quản lý đất:

+ Chủ thể quản lý+ Nội dung hoạt động quản lý

- Vấn đề sử dụng đất

+ Chủ thể sử dụng đất+ Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

- Giải quyết tranh chấp đất đai

Bài 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NGÀNH

LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Vai trò và tầm quan trọng của đất

- Về kinh tế

- Về chính trị

- Về văn hóa

2 Sở hữu toàn dân đối với đất

2.2 Nội dung quyền SH TD đối với đất

- Quyền chiếm hữu

+ NN: gián tiếp (qua hồ sơ, sổ sách…)+ Người sử dụng: trực tiếp

- Quyền sử dụng

+ NN: gián tiếp (QH sử dụng đất)+ Người sử dụng: trực tiếp

- Quyền định đoạt: Chỉ NN mới có

3 Khái niệm ngành Luật đất đai

4 Các nguyên tắc của ngành LĐĐ

4.1 Nguyên tắc đất đai thuộc SH toàn dân

4.2 Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông

nghiệp

* Cơ sở xác lập nguyên tắc: Ưu tiên cho người làm

nông nghiệp và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

- Cơ sở KT, XH:

+ Định hướng phát triển kinh tế + Bình quân đất nông nghiệp/người LĐ nông nghiệp

+ Thực trạng mất đất nông nghiệp

4.2 Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông

4.2 Nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch

và pháp luật

* Cơ sở xác lập nguyên tắc

+ Quản lý theo quy hoạch  hiệu quả khai thác

đất tối ưu + Quản lý bằng PL Tạo sự bình đẳng trong sử

dụng đất, tránh tùy tiện của chủ thể quản lý*

* Quy định cụ thể

Bài 2

QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai

Là quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sở hữu,

quản lý và sử dụng đất

- QH quản lý:

+ Chủ thể quản lý với chủ thể quản lý

+ Chủ thể quản lý với người sử dụng đất

- QH sử dụng: Người sử dụng đất với người sử dụng đất

2 Các yếu tố cấu thành QHPL đất đai

2.1 Chủ thể

- Nhà nước CHXHCN VN

- Cơ quan quản lý đất đai

- Người sử dụng đất (Đ9 LĐĐ)

không vì mục đích kinh doanh

 Tổ chức trong nước (K1Đ9 Luật đất

đai)

2.1 Khách thể của QHPL đất đai

 Nhóm đất nông nghiệp

 Nhóm đất phi nông nghiệp

 Nhóm đất chưa sử dụng

2.3 Nội dung của QHPL

 Quyền của các chủ thể

 Nghĩa vụ của các chủ thể

Bài 3

CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ

ĐẤT ĐAI

1 Hệ thống cơ quan quản lý đất đai và

các tổ chức làm dịch vụ công về đất

1.1 Hệ thống cơ quan quản lý đất đai

- Quốc hội và HĐND các cấp: quản lý tầm

vĩ mô

- Chính phủ và UBND các cấp: QL trực tiếp

- Hệ thống cơ quan tài nguyên môi trường

1.2 Các tổ chức dịch vụ công

về đất

dụng đất thuộc hệ thống cơ quan

TN-MT

 Tổ chức phát triển quỹ đất

2 Các hoạt động quản lý

đất đai

2.1 Gía đất (Đ 55 LĐĐ)

a Khái niệm giá quyền sử dụng đất

Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

b Thực trạng giá đất tại VN

- Giá đất hiện nay cao

- Nhà nước không kiểm soát được thị

trường quyền sử dụng đất và không có biện pháp hữu hiệu để chống đầu cơ

c Quy định về giá đất

- Gía đất do UBND quy định

+ Công bố ngày 1/1 hàng năm, sử dụng trong năm tài chính

+ Sát giá thị trường trong đk bình

d Phạm vi áp dụng giá

- Theo PL giá và Luật đất đai (Đ 56)

+ (1) Gía trúng đấu giá nếu có+ (2) Gía UBND quy định

- Theo Luật thuế TN cá nhân

+ Áp thuế suất 25%: Gía thị trường + Áp thuế suất 2%: Gía UBND hoặc giá hợp đồng (tùy trường hợp)

2.2 Giao đất

a Khái niệm (Khoản 1 Điều 4 LĐĐ)

- KN giao đất: Nhà nước giao đất là việc

Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có

nhu cầu sử dụng đất

b Căn cứ giao đất

 Nhu cầu sử dụng đất (đơn, dự án đầu tư,

báo cáo kinh tế kỹ thuật…)

 Quy hoạch

c Đối tượng được Nhà nước giao đất

* Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất

 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục

đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục

đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất

làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất , kinh doanh;

 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để

xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh

doanh;

 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất

để thực hiện các dự án đầu tư.

* Đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất

 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao

đất nông nghiệp trong hạn mức

 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí

nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

 Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc

phòng, an ninh;

 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái

 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm

mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân

phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ

trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

 Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng

đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây

dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng,

an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây

dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích

công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm

nghĩa trang, nghĩa địa;

 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp;

cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp

d Thời gian sử dụng đất

- Đất ổn định lâu dài

- HGĐ, CN được giao, thuê đất nông nghiệp

+ Đất hàng năm, NTTS, làm muối: giao 20

năm, thuê không quá 20 năm

+ Đất lâu năm: giao 50 năm, thuê ko quá 50 năm

- Đất SX, KD khác:

+ Điều kiện bình thường: không quá 50 năm+ Điều kiện đặc biệt: không quá 70 năm

Cách tính thời hạn

- Giao trước 15/10/1993: tính từ 15/10/1993

- Giao sau 15/10/1993: tính từ ngày giao

Gia hạn sử dụng đất

 Khi hết thời hạn, người sử dụng đất

được Nhà nước xem xét gia hạn sử

dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử

dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

Tình huống

 Ngày 4/10/1993, UBND huyện Tiên Lãng ban

hành Quyết định số 447/QĐ-UB giao cho ông

Đoàn Văn Vươn diện tích 21 ha đất để sử

dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, thời

hạn sử dụng là 14 năm

 Ngày 9/4/1997, UBND Tiên Lãng đã ban

hành quyết định số 220/QĐ-UB giao bổ sung

cho ông Vươn 19,3 ha giáp với diện tích đã

giao, với thời hạn sử dụng đất là 14 năm tính

từ ngày 04/10/1993

 Ngày 23/4/2008 UBND huyện Tiên Lãng ban

hành Quyết định số 460/QĐ-UBND thu hồi

21 ha, hết hạn sử dụng đất

 Ngày 7/4/2009 , UBND Tiên Lãng đã ban

hành quyết định số 461/QĐ-UB thu hồi 19,3

do hết hạn sử dụng đất

 Ông Vươn khiếu nại QĐ 461, khởi kiện vụ án

hành chính, Tòa sơ thẩm bác yêu cầu của ông

Vươn Ông Vươn kháng cáo, Tòa phúc thẩm

hòa giải thành, đình chỉ vụ án

 UBND huyện cưỡng chế thu hồi

g Thẩm quyền giao đất (Điều 37 Luật đất đai)

 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương quyết định giao đất đối với tổ

chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài

 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh quyết định giao đất đối với hộ

gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư

 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất

nêu trên không được ủy quyền

2.3 Cho thuê đất

a Khái niệm (Khoản 2 Điều 4 LĐĐ)

- KN cho thuê đất: Nhà nước cho thuê đất là

việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử

dụng đất

b Đối tượng được thuê đất

 Thuê đất trả tiền hàng năm

 Thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ

thời gian thuê

c Thẩm quyền cho thuê đất (Điều 37 Luật đất

đai)

 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho thuê đối với tổ

chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức ca nhân nước ngoài

 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối

với hộ gia đình, cá nhân

 UBND cấp xã cho thuê đất công ích 5%

2.4 Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền SH

nhà ở và TS khác gắn liền với đất

- GCN theo Quyết định 201/QĐ/ĐKTK ngày

14/7/1989 của Tổng cục QL ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCN QSD đất

- GCN quyền SH nhà ở gắn liền với QSD đất ở

2.4.1 Các trường hợp được cấp GCN

- Được NN giao, cho thuê đất

- Nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng

cho, thừa kế, góp vốn bằng QSD đất làm

hình thành pháp nhân mới

- Người sử dụng đất trong KCN, Khu KT,

khu Công nghệ cao

- Hợp thức hóa QSD đất

Hợp thức hóa QSD đất

- Trường hợp 1: Có giấy tờ K1, K2, K5 Đ50

Đất ko tranh chấpPhù hợp quy hoạch

Hợp thức hóa QSD đất (tt)

- Trường hợp 2 : Ko có giấy tờ K1, K2, K5

Đất sử dụng trước 15/10/1993 Đất không tranh chấp

Phù hợp QH

 Theo K4 Đ50: Cấp GCN không thu tiền sử dụng đất

- Trường hợp 3 : Ko có giấy tờ K1, K2, K5

Đất sử dụng sau 15/10/1993 Đất không tranh chấp

Phù hợp QH

 Theo K6 Đ50: Cấp GCN nhưng thu tiền sử dụng đất

Tính tiền hợp thức hóa

* Khoản 4 Đ50:

- Đất ở: Diện tích trong hạn mức ko thu

tiền, vượt HM thu 50%

- Đất nông nghiệp:

+ Nông dân: Diện tích trong HM

ko thu tiền, vượt HM  chuyển

sang thuê+ Ko LĐ nông nghiệp: toàn bộ chuyển sang thuê

+ Nông dân: Diện tích trong HM

ko thu tiền, vượt HM  chuyển

sang thuê+ Ko LĐ nông nghiệp: toàn bộ chuyển sang thuê

2.4.2 Các quy định liên quan khác

- Diện tích tối thiểu khi tách thửa

- Chuyển nhượng QSD khi bên chuyển là

người VN định cư ở nước ngoài không được phép sử dụng đất

- Cấp GCN trong trường hợp giao sai thẩm

quyền, đối tượng trước NĐ CP

84/2007/NĐ-2.4.3 Thẩm quyền cấp GCN

- UBND cấp tỉnh: cấp cho Tổ chức, cơ sở

tôn giáo, TC, CN nước ngoài

- UBND cấp huyện: cấp cho HGĐ, cá nhân

trong nước

2.5 THU HỒI ĐẤT

a. Khái niệm thu hồi đất (K5 Đ4)

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết

định hành chính để thu lại quyền sử dụng

đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

quản lý theo quy định của Luật này

b Các trường hợp thu hồi đất

Thu hồi không đặt ra vấn đề bồi thường

- Tổ chức bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác,

giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất bị NN thu hồi đối với đất: giao không thu tiền sử dụng

đất, đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử

dụng đất có nguồn gốc từ NSNN hoặc đất thuê

thu tiền thuê đất hàng năm;

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất

Các trường hợp thu hồi đất (tt)

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người

thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện

nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn

mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong

thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm

không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng

liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời

hạn hai mươi bốn tháng liền;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án

đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười

hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai

mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu

tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà

không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Thu hồi có đặt ra vấn đề bồi thường

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

Bài 4

CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT

1 Giao dịch về quyền sử dụng đất

 Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng

1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

 Loại đất: đất được giao hoặc nhận chuyển

quyền (không có đất thuê)

 Chỉ HGĐ, CN được chuyển đổi

 Đất phải trên cùng 1 xã, phường, thị trấn

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Loại đất được chuyển nhượng

 Quy định thêm đối với bên nhận chuyển

nhượng: Đất lúa phải là CN, HGĐ trực tiếp

LĐ nông nghiệp

 Quy định thêm đối với bên chuyển nhượng:

- CN, HGĐ được giao đất nông nghiệp lần

2: hết 10 năm kể từ khi giao đất lần 2

- Tổ chức xây dựng nhà ở để bán: chuyển

nhượng QSD đất khi có nhà

1.3 Tặng cho quyền sử dụng đất

 Bên tặng là Tổ chức bên nhận là Nhà

nước, cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa

gắn với đất

 Bên tặng là cá nhân bên nhận là Nhà

nước, cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa

gắn với đất và các tổ chức, cá nhân khác

1.4 Thừa kế quyền sử dụng đất

 Là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người

chết sang cho người còn sống

 Áp dụng pháp luật về thừa kế

1.5 Cho thuê – cho thuê lại quyền sử dụng đất

 Đất sử dụng ở hình thức giao  thuê

quyền sử dụng đất

 Đất sử dụng ở hình thức thuê  thuê lại

quyền sử dụng đất

1.6 Thế chấp quyền sử dụng đất

 Là giao dịch bảo đảm

 Bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ, bên thế

chấp vẫn được hưởng hoa lợi, lợi tức trừ

trường hợp có thỏa thuận khác

2 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

2.1 Lệ phí trước bạ

- Khi đăng ký quyền sử dụng đất

- Mức thu: 0,5%

2.2 Tiền sử dụng đất

a. Giao có thu tiền sử dụng đất

- Đất ở: Diện tích x giá

- 70 năm: Diện tích x giá

- Dưới 70 năm: mỗi năm ko sử dụng được

trừ 1,2% tiền sử dụng đất của trường hợp

giao 70 năm

b Chuyển mục đích sử dụng đất

- Chuyển từ đất có giá trị thấp  cao

- Mức thu: 100% chênh lệch (giá của mục

đích mới trừ đi giá mục đích cũ)

c Hợp thức hóa quyền sử dụng đất

2.3 Tiền thuê đất

 Thuê trả hàng năm:

Diện tích x giá x Hệ số thuê (từ 0,75%3%)

 Thuê trả 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê:

tính giống như giao có thu tiền

1 Cơ sở làm xác lập quyền

sử dụng đất khi thuê đất của Nhà nước là Hợp đồng thuê đất ký giữa cơ quan tài

nguyên môi trường và

2 Tất cả các chủ thể sử dụng đất có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất khi bị Nhà

nước thu hồi đất đều được

đền bù thiệt hại về đất.

2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng

đất

 Thu 25% trên phần chênh lệch (giá HĐ trừ

đi giá vốn; đk giá HĐ ghi cao hơn giá UB)

 Thu 2% trên giá trị quyền sử dụng đất

trong trường hợp:

- Không xác định được giá vốn

- Xác định được giá vốn nhưng giá HĐ

hiện tại ghi thấp hơn giá UBND quy định

 2% trên giá HĐ nếu giá HĐ cao hơn giá

UBND quy định

 2% trên giá UBND nếu giá HĐ thấp hơn

giá UBND quy định

2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng

đất

 Thu 25% trên phần chênh lệch (giá HĐ trừ

đi giá vốn; đk giá HĐ ghi cao hơn giá UB)

 Thu 2% trên giá trị quyền sử dụng đất

trong trường hợp:

- Không xác định được giá vốn

- Xác định được giá vốn nhưng giá HĐ

hiện tại ghi thấp hơn giá UBND quy định

Bài 5

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐẤT ĐAI

1 Khái niệm tranh chấp đất

 Tranh chấp đất đai là tranh chấp

về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên

trong quan hệ đất đai

2 Hòa giải tranh chấp đất

- Khuyến khích các bên tự hòa giải,

hòa giải cơ sở

- Hòa giải ở UBND cấp xã

3 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất

a Phân loại thẩm quyền

 UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện:

các tranh chấp không có GCN, không có giấy tờ tại K1, K2, K5 Đ50 Luật đất đai

 Tòa dân sự: Các tranh chấp có GCN,

giấy tờ chứng minh nguồn gốc K1,2,5

Đ50

b Thẩm quyền giải quyết của UBND

 UBND cấp huyện: giải quyết tranh

 UBND cấp tỉnh: giải quyết tranh

chấp ít nhất 1 bên là tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài

 Bộ Tài nguyên và MT hoặc khởi

kiện theo thủ tục tố tụng hành

chính