Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng LỜI NÓI ĐẦU Đất nước ta năm vừa qua có bước phát triển vượt bậc Nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đưa Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn toàn giới Những hội lớn kéo theo phát triển tất ngành, lĩnh vực, quan trọng thị trường vốn Thị trường vốn nước ta mà chủ yếu ngân hàng đóng vai trị quan trọng, xem hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân Được tổ chức để tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh khơng ngừng hồ nhịp với tốc độ phát triển tăng trường đất nước Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp BĐS vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động nay, việc định giá BĐS chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để Ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Trong thời gian thực tâp Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn cơng tác định giá em định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá BĐS chấp ngân hàng nói riêng, đồng thời đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài viết nhằm vào mục đích bản: Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá quy trình, tình hình hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu Thứ 3, giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện hoạt động định giá BĐS chấp PHẠM VI NGHIÊN CỨU Á Châu ngân hàng TMCP lớn với hệ thống chi nhánh khắp nước Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em tập trung nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp địa bàn thành phố Hà Nội tỉnh lân cận thời gian gần để từ đề xuất biện pháp nâng cao hoạt động PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở cho phương pháp luận Ngoài ra, chuyên đề sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp q trình nghiên cứu BỐ CỤC ĐỂ TÀI Chuyên đề gồm phần: Phần 1: Cơ sở khoa học định giá BĐS chấp Phần 2: Hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng Phần 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót, em mong đựơc giúp đỡ thầy giáo, cô giáo bạn đọc Em xin cám ơn anh chị phòng thẩm định tài sản giúp em thu thập số liệu hồn thành q trình thực tập ngân hàng TMCP Á CHÂU Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng giúp em hồn thành chun đề này! Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP Bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS khái niệm dùng phổ biến hầu giới Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân quy định: “ BĐS tài sản không di dời bao gồm: a.Đất đai b.Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Đặc điểm BĐS có số đặc điểm chủ yếu sau:  Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý địa điểm khơng có khả di dời được.Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên định giá tính đến yếu tố phải dự báo thay đổi chúng ảnh hưởng đến BĐS  Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Mặt khác cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa BĐS khác nhau, tùy theo loại BĐS cụ thể Vì thẩm định BĐS chấp phải quan tâm đến thời gian tồn Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý  Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều ảnh hưởng lớn tới việc định giá BĐS chấp  Thứ tư, BĐS có tính dị biệt Mỗi BĐS tài sản riêng biệt sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường Khi định giá BĐS phải ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh rập khn BĐS với  Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư  Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng  Thứ bẩy, BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi lớn đồng thời tạo vốn Chính BĐS tài sản chấp chủ yếu vay vốn ngân hàng  Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà Nước Hàng hóa BĐS tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, người dân, quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh mẽ tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Vì Nhà nước sách để quản lý hoạt động thị trường BĐS Khi định giá BĐS người thẩm định cần phải hiểu rõ thực theo quy định pháp luật định giá BĐS  Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thông thường Bất động sản chấp 2.1 Khái niệm chấp bất động sản Thế chấp BĐS việc bên vay (bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay (nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trường hợp người vay khơng trả nợ tài sản BĐS dùng để chấp nguồn trả nợ người vay 2.2 Phân loại bất động sản chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có BĐS BĐS ln tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng tài sản chấp, bảo lãnh khách hàng vay, bên bảo lãnh Ngân hàng.Tài sản chấp gồm:  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp  Trường hợp chấp tồn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận  Các tài sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp 2.3 Điều kiện với bất động sản chấp BĐS dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây:  Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Để chứng minh điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh BĐS  Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác  Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văn việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết  Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay 2.4 Vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế xã hội  Thị trường BĐS nước ta dần hình thành ổn định phát triển, đất đai xác định nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển cơng nghiệp hóa đại hóa Đất nước Luật đất đai khẳng định rõ quyền người sử dụng đất có quyền chấp Vậy chấp BĐS có ý nghĩa khai thác tiềm đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế cách hiệu Thế chấp BĐS quyền người sử dụng đất hưởng Giúp cho người sử dụng vốn vay vốn cách dễ dàng thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội  Đối với Ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển quy mơ chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông  Đối với ngành Tài Ngun Mơi Trường, để chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả quản lý nhà đất quan chức  Thế chấp BĐS giao dịch phổ biến thị trường BĐS, kinh tế ngày phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng xuất kinh doanh ngày tăng cao, điều tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày phát triển Các quy định cho vay chấp bất động sản ngân hàng 3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bất động sản chấp Để thực vay vốn hình thức chấp BĐS, trước hết cần thực nguyên tắc sau:  Khách hàng vay phải chấp BĐS để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm BĐS chấp khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba  Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh BĐS khách hàng Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh tài sản cho khách hàng vay cá nhân, pháp nhân nước ngồi việc thực bảo lãnh phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu Nếu bên bảo lãnh tổ chức tín dụng thực bảo lãnh theo quy định Luật tổ chức tín dụng quy định NHNN Việt Nam  Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật, việc chấp, bảo lãnh đồng thời giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hay tách rời tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng nhận chấp, bảo lãnh phải có khả quản lý tài sản trình cho vay xử lý tài sản để thu hồi nợ khách hàng khơng trả Lớp: Địa 46 Chun đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Nhung 10 GVHD: GS.TSKH Lê Đình Thắng 3.2.Điều kiện, thủ tục thực bảo đảm tiền vay BĐS chấp 3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay BĐS chấp Việc chấp quyền sử dụng đất thực điều kiện sau:  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp Nhà nước giao nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất tổ chức kinh tế Nhà Nước giao có thu tiền, đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đất, trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền cịn lại 05 năm  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân Việt Nam nước  Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền đất  Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý điều kiện BĐS nhận làm tài sản chấp  Hợp đồng chấp phải lập thành văn bản; lập thành văn riêng ghi hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh BĐS Lớp: Địa 46 Chuyên đề tốt nghiệp ... trình, tình hình hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu Thứ 3, giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS chấp PHẠM VI NGHIÊN CỨU Á Châu ngân hàng TMCP lớn với... người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận định giá trị tài sản BĐS trường hợp điều kiện thị trường bất lợi Giá trị định giá khác xa so với định giá bán thị trường Việc định giá chấp định giá. .. Thắng ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá BĐS chấp ngân hàng nói riêng, đồng thời đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động