Hướng dẫn định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

Khái niệm và vai trò định giá bất động sản 1 Khái niệm định giá bất động sản

 Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. Như vậy định giá BĐS là một công việc phức tạp, nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường.

Quy trình định giá bất động sản

Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trỡnh bày một cỏch rừ ràng, đầy đủ, logic, cú hệ thống về cỏc giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng.

Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp

Đối với các BĐS cho thuê ( như cao ốc văn phòng), khi xác định giá trị của BĐS này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các BĐS cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN

Chứng từ pháp lý. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất. -Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị. -Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất -Thời hạn sử dụng đất: lâu dài. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lac: BĐS không nằm trong khu quy hoạch giải toả. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện vừa ở vừa kinh doanh chăn ga, đệm. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường 4. Định giá bất động sản. a) Giá trị bất động sản. Khoản mục Theo đơn giá. Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng. Giá trị quyền sử dụng. Giá trị tài sản gắn liền. b) Giải thích phương pháp định giá. (Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường). I CÁC THÔNG TIN CHUNG. 1 Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ 2 Người vay: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ. Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và người vay: Chính chủ. Phường/xã: Thanh Xuân Trung Đường/ấp: Vũ Trọng Phụng Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Quận/Huyện: Quận Đống Đa Vị trí:. Chứng từ pháp lý. - Đơn xin xác nhận nhà ở do UBND Phường Thanh Xuân Trung cấp cho ông Nguyễn Quang Đạt. Đặc điểm về bất động sản. - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lạc: Bất động sản không nằm trong khu quy hoạch giải toả. Mục đích sử dụng của bất động sản: Bất động sản hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường. Định giá bất động sản. a) Giá trị bất động sản. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường.Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này.

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

Hiện nay sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng..như hiện nay, nhưng cần quy định rừ về định tớnh và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước. Vì vậy, để hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và các tổ chức tín dụng của Việt Nam nói chung đạt kết quả cao thì ngoài sự cố gắng nỗ lực hết mình của chính các ngân hàng thương mại thì cũng cần được sự quan tâm của lãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan, ban ngành có thẩm quyền.