Mộtsố giải phápchủyếu phát triểnhoạtđộngđịnhgiábđsthếchấptạiCôngtythẩmđịnhgiáđịaốcÁChâu 1. Các giải phápchủyếu hoàn thiện công tác địnhgiá Bất Động Sản thếchấptại bộ phận thẩmđịnh Bất Động Sản khu vực Hà Nội thuộc Ngân hang Á Châu. Giảipháp từ phía Ngân hang Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩmđịnh Trong quy trình hoạtđộng tín dụng tại ngân hang thì được tổ chức theo một quy trình khép kín trong đó bộ phận tín dụng và bộ phận thẩmđịnhtài sản là những khâu chính đóng vai trò rất quan trọng trong hoạtđộng của Ngân hang, sự thamgiahoạtđộng của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạtđộng tín dụng diễn ra một cách thường xuyên, liên tục giảm thiểu tối đa thời gian giải ngân cho khách hang có nhu cầu thông qua mối liên hệ trực tiếp và khăng khít giữa hai bộ phận này. Khi khách hang có nhu cầu vay vốn thì bộ phận tín dụng sẽ kiểm tra hồ sơ vay vốn, đối với bất kỳ một khoản vay nào tại ngân hang đều phải có tài sản thếchấp để tránh rủi ro trong hoạtđộng tín dụng, đối với các khoản vay dưới 100 triệu thì việc địnhgiátài sản thếchấp được thực hiện ở bộ phận tín dụng tuy nhiên bộ phận này không chuyên trách trong việc địnhgiá do vậy giá trị tài sản có thể được địnhgiá không chính xác vì vậy nên có sự tham khảo, tư vấn từ phía bộ phận thẩmđịnhtài sản về đơn giá Bất Động Sản tại khu vực địnhgiá của Bất Động Sản thế chấp. Trong trường hợp khoản vay trên 100 triệu thì việc địnhgiátài sản thếchấp do bộ phận thẩmđịnhtài sản thực hiện trên cơ sở phiếu yêu cầu địnhgiá do bộ phận tín dụng gửi xuống, công việc của bộ phận tín dụng trong trường hợp này là phải thu thập và yêu cầu khách hang cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩmđịnhtài sản, trong nhiều trường hợp các thông tin cung cấp phục vụ cho công tác địnhgiá là không đầy đủ vì vậy gây khó khăn cho bộ phận thẩmđịnhtài sản trong việc tiếp nhận tờ trình yêu cầu địnhgiá và phải yêu cầu bổ xung them những thông tin cần thiết do đó mất rất nhiều thời gian trong việc luân chuyển hồ sơ và kiểm tra hồ sơ từ đó mà gây ảnh hưởng tới thời gian giải ngân. Do vậy bộ phận tín dụng trong quá trình tiếp nhận hồ sơ vay vốn và thu thập thông tin để chuyển cho bộ phận thẩmđịnhtài sản yêu cầu địnhgiá cần phải yêu cầu và hướng dẫn khách hang cung cấp đầy đủ thông tin theo yêu cầu của hội đồngthẩmđịnhtài sản. Bên cạnh đó bộ phận thẩmđịnhtài sản cũng cần phải 1 1 kiểm tra ngay hồ sơ tiếp nhận để phát hiện kịp thời những tài liệu còn thiếu để báo cho bộ phận tín dụng một cách nhanh chóng từ đó mà giảm được thời gian cho việc tiếp nhận và xác nhận hồ sơđịnh giá. Hoàn thiện việc ban hành các văn bản, công văn từ hội đồngthẩmđịnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc địnhgiá Bất Động Sản - Ban hành biên bản kiểm tra hiện trạng Trong quy trình địnhgiátài sản thếchấp của mỗi nhân viên thẩmđịnh đều phải xuống hiện trường nơi Bất Động Sản toạ lạc để xem xét thực tế về hiện trạng của Bất Động Sản thông qua đó mà có được những thông tin cần thiết cho quá trình địnhgiá Bất Động Sản và những thông tin cần thiết phải thu thập bao gồm: + Diện tích đất thực tế sử dụng. + Diện tích thực tế xây dựng của công trình trên đất. + Đặc điểm về mặt kết cấu, xây dựng của công trình. + Cơ sở hạ tầng nơi Bất Động Sản toạ lạc. + Lợi thế của Bất Động Sản tại khu vực đó. + Quy hoạc nơi Bất Động Sản toạ lạc. Trên cơ sơ những thông tin thu thập được từ thực tế nhân viên thẩmđịnh sẽ so sánh đối chiếu với những thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó có căn cứ địnhgiá theo quy định của ngân hang. Tuy nhiên một thực tế là những thông tin mà nhân viên thẩmđịnh thu thập được thường được ghi chép rất đơn giản trên phiếu yêu cầu địnhgiátài sản thếchấp do vậy trong nhiều trường hợp sẽ thiếu mộtsố nội dung cần phải thu thập, đồng thời những thông tin thu thập được lại không có sự xác nhận của khách hang vì vậy khách hang sẽ không hiểu rõ được cách xác định diện tích đất để địnhgiá theo quy định của ngân hang do đó nhiều trường hợp dẫn đến việc khiếu nại vì cho rằng giá trị tài sản của mình quá thấp so với thị trường trong trường hợp này nếu như có biên bản kiểm tra hiện trạng thực tế kết hợp với sự giải thích của nhân viên thẩmđịnh thì có thể khắc phục được tình trạng trên. - Ban hành văn bản hướng dẫn việc địnhgiá những mảnh đất mà trong tương lai có thể nằm trong quy hoạch. + Một thực tế là hiện nay theo quy định của hội đồngthẩmđịnhtài sản thuộc ngân hang để đảm bảo cho an toàn tín dụng khi địnhgiátài sản thếchấp thì không 2 2 nhận thếchấp những mảnh đất, công trình trên đất đã được xác định là nằm trong quy hoạch rõ rang, theo đó trong quá trình địnhgiá nếu có hồ sơyêu cầu địnhgiá mà xét thấy nằm trong quy hoạch đã được công bố công khai rõ rang và có bản đồ quy hoạch cụ thể thì nhân viên địnhgiá sẽ viết tờ trình từ chối địnhgiátài sản thếchấp trong trường hợp đó. Tuy nhiên một thực tế là có những khu vực hiện chưa có quy hoạch cụ thể hoặc đã có quy hoạch nhưng thông tin quy hoạch chưa rõ rang khi đó sẽ gây khó khăn cho nhân viên địnhgiá vì không có căn cứ để địnhgiá vì theo những công văn hiện hành tại ngân hang hiện nay thì chưa có công văn quy định hướng dẫn địnhgiá đối với những tài sản nằm những khu vực trong mà thiếu thông tin quy hoạch trong những trường hợp này thì nhân viên địnhgiá thường viết tờ trình từ chối và khi đó khách hang sẽ không thể vay được vốn tại ngân hang vì không có tài sản thếchấp mặc dù nếu như trong tương lai tài sản đó không bị giải toả thì vẫn tồn tại trên thực tế không những thếgiá trị của nó có thể tăng lên vì nó có cơ sở hạ tầng tốt. Do đó trong trường hợp này hội đồngthẩmđịnh nên ban hành công văn hướng dẫn cụ thể việc địnhgiá đối với những tài sản như thế trên cơ sở đảm bảo an toàn cho hoạtđộng tín dụng tại ngân hang mà có thể đưa ra hệ số cho việc xác địnhgiá trị của tài sản rất thấp và có thể quy định từ chối trong mộtsố trường hợp nếu như nhân viên địnhgiá tới thực địa nơi Bất Động Sản toạ lạc đánh giá mà thấy tài sản có khả năng nằm trong quy hoạch cao. Trường hợp nữa đó là hoàn thiện hệ thống công văn quy định, hướng dẫn việc địnhgiá trong trường hợp thông tin quy hoạch đã được công bố và Bất Động Sản thếchấp có một phần nằm trong quy hoạch giải toả trong những trường hợp này thì nhân viên địnhgiá thường rất lung túng và giải quyết theo hướng là lập tờ trình từ chối địnhgiátài sản đó. Nhưng trên thực tế tài sản đó vẫn có tài sản giá trị vì nó chỉ bị giải toả một phần, phần còn lại thì có thể có giá trị cao hơn sau khi quy hoạch hoàn thành vì tiếp giáp mặt đường lớn chẳng hạn. Do vậy trong trường hợp này hội đồngthẩmđịnhtài sản nên ban hành công văn hướng dẫn địnhgiá Bất Động Sản thếchấp như sau đó là nên chia tài sản thếchấp làm hai phần, một phần không nằm trong quy hoạch giải toả và phần còn lại thì nằm trong quy hoạch giải toả đã được công bố. Đối với phần tài sản Bất Động Sản không nằm trong quy hoạch giải toả thì tiến hành địnhgiá bình thường theo các công văn hướng dẫn cụ thể đã được ban hành từ đó xác định 3 3 được giá trị của phần tài sản đó, còn đối với phần tài sản nằm trong quy hoạch giải toả trong tương lai thì sẽ được nhà nước đền bù do vậy phần tài sản này vẫn mang lại giá trị nên trong trường hợp này quy định nhân viên thẩmđịnh nên địnhgiá phần diện tích đó có giá trị tương ứng với số tiền mà nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi. 1.2.Giải pháp từ phía côngtythẩmđịnhgiáđịaốcÁChâu chi nhánh Hà Nội 1.3.Giải pháp từ phía thẩmđịnh viên 1.4.Giải pháp từ phía nhà nước 2.Một số kiến nghị 4 4 . Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bđs thế chấp tại Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu 1. Các giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác. 1.2 .Giải pháp từ phía công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội 1.3 .Giải pháp từ phía thẩm định viên 1.4 .Giải pháp từ phía nhà nước 2 .Một số