thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nam đàn, tỉnh nghệ an

Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng ñộng sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người ñược thể hiện ở các mặt sau: nền tảng cho việc sản xuất sinh khối ñể cung cấp lương thực, thực

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NễNG NGHIỆP HÀ NỘI

PHAN NHẬT THÀNH

Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện nam đàn - tỉnh nghệ an

LUẬN VĂN THẠC SĨ NễNG NGHIỆP

Chuyờn ngành: QUẢN Lí ðẤT ðAI

Mó số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Như Hà

HÀ NỘI – 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

TÁC GIẢ

Phan NhËt Thµnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ, những ý kiến ựóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

để có ựược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ựược sự hướng dẫn chu ựáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Như Hà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ựề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ựược sự giúp ựỡ, tạo ựiều kiện của Phòng Tài nguyên & Môi Trường huyện Nam đàn, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Nam đàn, các anh chị em và bạn bè ựồng nghiệp, sự ựộng viên, tạo mọi ựiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ựình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ựỡ quý báu ựó!

Hà nội, ngàyẦ thángẦ năm 2011

Tác giả luận văn

Phan Nhật Thành

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục các từ viết tắt vii

2.3.3 Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 10

2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 13

2.4.2 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký

2.4.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền

2.4.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với

cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 21

2.4.5 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở nước ngoài 22

2.4.5.1 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Australia 22

2.4.5.2 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Pháp 22

2.4.5.3 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Thuỵ ðiển 24

2.5 Hiện trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng

2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 26

2.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng

2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPđK 28

2.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK 30

2.6 Thực trạng hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký ựất và nhà tỉnh

4.2 điều kiện kinh tế xã hội của huyện Nam đàn 39

4.2.5 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của

4.3.4 Tình hình hoạt ựộng của VPđKQSDđ huyện Nam đàn 50

4.3 đánh giá về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng

4.3.2 đánh giá của người dân về mức ựộ công khai thủ tục hành

4.3.3 đánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục 63

4.3.4 đánh giá của người dân về thái ựộ và mức ựộ hướng dẫn của

4.3.5 đánh giá của người dân về các khoản lệ phắ phải ựóng 65

4.4 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Bảng số liệu phân cấp ựộ dốc huyện Nam đàn 36

Bảng 4.2: Diện tắch, cơ cấu các loại ựất năm 2010 47

Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nông nghiệp cho

các hộ của huyện Nam đàn (tắnh ựến ngày 01/12/2010) 51

Bảng 4.4 Tiến ựộ cấp GCN của huyện Nam đàn 2006 - 2010 53

Bảng 4.5 Tình trạng các hồ sơ chưa ựược cấp GCN 54

Bảng 4.6 Hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh huyện Nam đàn 56

Bảng 4.7 Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh huyện Nam đàn 57Bảng 4.8 Tình hình lập hồ sơ ựịa chắnh của huyện Nam đàn 58

Bảng 4.9 Tổng hợp tình hình lập hồ sơ ựịa chắnh của huyện Nam đàn 59

Bảng 4.11 đánh giá của người dân về tiến ựộ giải quyết hồ sơ của

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ

Sơ ñồ 2.1 Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 19

Sơ ñồ 2.2 Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất và nhà tØnh

NghÖ An

34

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài:

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi trường sống của con người ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng,

cố ñịnh về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người Trong quá trình sản xuất, ñất ñai là tư liệu sản xuất không thể thay thế, là nơi bố trí các công trình xây dựng, ngoài ra ñất ñai còn ñáp nhu cầu ở, sinh hoạt…

Việt Nam là một nước ñất chật, người ñông, dân số tăng nhanh làm cho các nhu sử ñất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ ñến ñất ñai Vì vậy, yêu cầu ñặt ra là sử dụng quỹ ñất hết sức tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu quả, bền vững và cân ñối quỹ ñất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, từng bước ñáp ứng quá trình phát triển chung của ñất nước

là yêu cầu rất cấp thiết Trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung rất quan trọng trong quản lý ñất ñai, ñồng thời là công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu ñịa chính Tuy nhiên trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ ñịa chính về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp ñịa phương

Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư Việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng ựất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ựất ựai thì ngày càng cao

Từ khi thực hiện Luật ựất ựai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chắnh theo cơ chế "Một cửa", các cấp, các ngành ựã có nhiều nỗ lực trong vịêc ựơn giản hoá các thủ tục hành chắnh liên quan ựến lĩnh vực ựất ựai ựối với các ựối tượng sử dụng ựất: Tổ chức, hộ gia ựình cá nhân, cộng ựồng dân cư, tổ chức và cá nhân nước ngoài sử dụng ựất ở Việt Nam Việc ựăng ký ựất ựai, cấp giấy chứng nhận ựược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phắ cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình ựộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ựăng ký ựất ựai các cấp ựược từng bước nâng cao ựã phát huy thành quả cải cách hành chắnh trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ựăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ựất vẫn là một trong những vấn ựề hết sức bức xúc của nhân dân, ựặc biệt là tại các ựô thị

Huyện Nam đàn tỉnh Nghệ An là một ựịa phương có quá trình ựô thị hoá diễn ra mạnh mẽ trong những năm vừa qua, dẫn ựến nhiều biến ựộng về

sử dụng ựất Tuy nhiên việc tổ chức ựăng ký quyền sử dụng ựất ở huyện ựang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn tình trạng quá tải ở bộ phận ựăng ký ựất cấp huyỷn, dồn hồ sơ ựăng ký quyền sử dụng ựất ở cấp xã

Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện ựề tài: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyỷn Nam ậộn Ờ tửnh Nghỷ An"

1.2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài:

1.2.2 Yêu cầu

- đánh giá ựược ựúng thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong phạm vi nghiên cứu

- Các số liệu ựiều tra, thu nhập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

2.1 đất ựai và lợi ắch của sử dụng ựất

2.1.1 Khái niệm về ựất ựai và chức năng của ựất ựai

Về mặt thổ nhưỡng, ựất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ựộc lập, ựược

hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, ựộng thực vật, khắ hậu, ựịa hình và thời gian Giá trị tài nguyên ựất ựược ựo bằng số lượng diện tắch và

ựộ phì

Winkler (1968) xem ựất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật ( Vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ựộng vậtẦ.) do ựó ựất cũng tuân thủ những quy luật sống, ựó là: Phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi Tuỳ thuộc vào thái ựộ của con người ựối với ựất mà ựất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (Winkler (1968))

Một ựịnh nghĩa ựầy ựủ về ựất có thể như sau:"đất là một diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các ựặc tắnh sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ựó gồm có: Yếu tố khắ hậu gần bề mặt trái ựất; các dạng thổ nhưỡng và ựịa hình, thuỷ văn bề mặt (Gồm: Hồ, sông, suối và ựầm lầy nước cạn); lớp trầm tắch và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ựất; tập ựoàn thực vật và ựộng vật; trạng thái ựịnh cư của con người và những thành quả vật chất

do các hoạt ựộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra"(11)

Tại Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio de janerio, Brazil, (1993), ựất ựai ựược hiểu theo nghĩa rộng là: Ộdiện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt

ựó, bao gồm: khắ hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ựịa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, ựầm lầy), các lớp trầm tắch sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng ựất, tập ựoàn thực vật và ựộng vật, trạng thái ựịnh cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại ựể lại (san nền,

hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, ñường xá, nhà cửa ) Như vậy, ñất ñai có thể gồm: Khí hậu, ðất, Nước, ðịa hình/ñịa chất, Thực vật, ðộng vật,

Vị trí, Diện tích, Kết quả hoạt ñộng của con người

Theo Luật ðất ñai năm (2003) thì: “ðất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng ðất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân.”

Như vậy, có thể khái quát ñất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi ngành sản xuất và hoạt ñộng của con người, vừa là ñối tượng lao ñộng (cho môi trường ñể tác ñộng như: xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm ñất ), vừa là phương tiện lao ñộng (cho công nhân nơi ñứng, dùng ñể gieo trồng, nuôi gia súc )

Theo FAO (1995), các chức năng của ñất ñai ñược thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, môi trường sống, ñiều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ

và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu, khoáng sản trong lòng ñất); không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử; vật mang sự sống; phân vị lãnh thổ

Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng ñộng sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người ñược thể hiện ở các mặt sau: nền tảng cho việc sản xuất sinh khối ñể cung cấp lương thực, thực phẩm cho con người; nền tảng của ña dạng hoá sinh vật trong ñất thông qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh vật; ñiều hoà khí hậu; ñiều hoà sự tồn trữ và lưu thông của nguồn tài nguyên nước mặt và nước ngầm, và những ảnh hưởng của chất lượng nước; kho chứa các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng của con người; kiểm soát chất thải và ô nhiếm; cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân

cư, nhà máy và các hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi

2.1.2 Những lợi ích khác nhau về sử dụng ñất

ðất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng của con người Nói khác ñi - không có

ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người

Trong các ngành phi nông nghiệp, ñất ñai giữ vai trò thụ ñộng với chức năng là cơ sở không gian và vị trí ñể hoàn thiện quá trình lao ñộng, là kho tàng dự trữ trong lòng ñất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm ñược tạo ra không phụ thuộc vào ñặc ñiểm, ñộ phì nhiêu của ñất, chất lượng thảm thực vật và tính chất tự nhiên sẵn có trong ñất

ðất giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất nông nghiệp – lâm nghiệp, là ñiều kiện vật chất, cơ sở không gian, ñồng thời là ñối tượng lao ñộng và là công cụ hay phương tiện hoạt ñộng (sử dụng ñất ñể trồng trọt, chăn nuôi ) Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với ñộ phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên trong ñất

Lợi ích của việc sử dụng ñất rất ña dạng, song có thể chia thành ba nhóm lợi ích cơ bản sau:

+ Sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt ñể thoả mãn nhu cầu sinh tồn và phát triển của con người;

+ Dùng ñất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt ñộng;

+ Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng thụ tinh thần

Tóm lại ñất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ðất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và tư liệu sản xuất

2.2 Thị trường bất ñộng sản

2.2.1.Khái niệm về bất ñộng sản

Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng ñộng sản (BðS) là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự Cộng hoà Pháp, ñiều 86 Luật dân sự Nhật Bản, ñiều 130 Luật dân sự Cộng

Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những quy ñịnh riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "Mảnh ñất" chứ không phải là ñất ñai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là

bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự

- ðiều 520 Luật dân sự Pháp quy ñịnh "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản" Tương

tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ lụât dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật dân sự Thái Lan, tại ñiều 100 quy ñịnh: "BðS là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai"

- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất

Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: Thứ nhất: Miêu tả cụ thể những gì ñược coi là "Gắn liền với ñất ñai", và do vậy là BðS; Thứ hai: Không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản "Gắn liền với ñất ñai"

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về BðS ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật dân sự truyền thống ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về BðS là "Những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng" Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "Tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…." cũng là các BðS

Bộ lụât Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ñiều 174 có quy ñịnh: "BðS là các tài sản bao gồm: ðất ñai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng ñó: Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác

do pháp luật quy ñịnh" (12)

Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và kiến trúc Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: Có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

2.2.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ thể trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường

Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá

cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường BðS cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết ñịnh việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản Thị trường BðS là tổng hoà các giao dịch BðS ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh

Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BðS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BðS gia nhập thị trường, thị trường BðS có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất (Còn gọi là thị trường ñất ñai)

- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê

2.3 ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản

2.3.1 ðăng ký nhà nước về ñất ñai

Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa ñảm bảo các quyền về ñất ñai ñược nhà nước công nhận, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội

ðăng ký nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện thông qua các ñặc ñiểm sau:

- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có thẩm quyền

2.3.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai

ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân Trong ñó lợi ích ñối với nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công dân như sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.3.3 Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

2 ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người

sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

2.3.3.2 Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc ñồng thuận;

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, BðS ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý

2.3.3.3 ðơn vị ñăng ký ñất ñai

ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất,có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối

rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng

ký (9)

Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký - thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không

Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao ựã có ựòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp

Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể

từ hàng chục m2 cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựịa chắnh,

hệ thống bản ựồ ựịa chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc

2.3.4 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

2.3.4.1 đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch ựất ựai là phương thức mà các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ liên quan ựến ựất ựai ựược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ựịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo ựảm quyền nào khác

Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BđS rất ựa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền đó có thể là một giao dịch thuê nhà ựơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ựịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ựặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BđS

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem giao dịch Văn tự mua bán có thể không

có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán

ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với BðS ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua

Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một

số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan

là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng

sổ Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan

hệ pháp lý hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó

ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào bảo hiểm

2.4 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

2.4.1.1 Trước khi có Luật ñất ñai

Trước khi có luật ðất ñai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

2.4.1.2 Từ khi có Luật ñất ñai 1988

Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñại tại

cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính" (3)

Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn

về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam"

Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp

2.4.1.3 Từ khi có Luật ñất ñai 1993

Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh:

"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất"

"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất"

Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng Vì vậy, ñất ñai (Quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích SDð trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biết là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này

Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử

2.4.1.4 Từ khi có Luật ñất ñai 2003

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất" "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng ñất"

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình

- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng

+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

+ ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp….), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất

- Cơ quan ñăng ký ñất ñai

"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"

2.4.2 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử

dụng ñất

2.4.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính

ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công

quyền với tổ chức sự nghiệp "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "Xin- cho" và sự tắc trách

vô kỷ luật trong công việc" (20, tr218)

- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ

về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dânvà tổ chức

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính giai ñoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa"tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương

2.4.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền

sử dụng ñất

- Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh

"Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðK trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp GCN; người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; người sử dụng ñất ñã có GCN ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án, Quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành" (14)

"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HCðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (14)

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPðK tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Phòng TN&MT (6, tr17-18)

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về

cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ

và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền,

nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng

Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị "bỏ ngỏ"

- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK

ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản

lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập

2.4.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chúc năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về việc quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật Nhiệm vụ cụ thể của VPðK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các ñối tượng SDð ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [3]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

Thứ nhất: Hoạt ñộng của VPðK ñã tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý

Nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền

sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền SDð, cấp GCN ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến GCN, ñây là chứng thực pháp lý bảo ñảm cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người SDð an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

Thứ ba: Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền SDð cũng như ñăng ký giao dịch quyền SDð phục vụ cho quá trình phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO)

Thứ tư: Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc

quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ñất ñai 2003, tạo môi trường ñầu

Thứ năm: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng

trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDð, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người SDð nói chung với các

tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hoá công tác

ñăng ký quyền SDð So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng

ký quyền SDð ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Sơ ñồ 2.1 Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai

2.4.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng

ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương

Sự phối hợp giữa VPðK cấp tỉnh với VPðK cấp huyện (hoặc phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng ñược quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ ñịa chính ban ñầu hoặc lập bổ

Sở Tài nguyên và Môi trường

(Sở TNMT - Nhà ñất)

Phòng Tài nguyên và môi trường

Phòng Tài nguyên và môi trường

VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện

ðịa chính

xã

Lưu trữ, quản lý thống nhất HSðC ñến từng thửa ñất (3 bộ)

sung hồ sơ ñịa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ ñịa chính

2.4.5 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở nước ngoài

2.4.5.1 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Australia

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại các bang ( ví dụ Northern Territory ) là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả BðS ñã ñăng ký tại bang ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp

ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng [8]

2.4.5.2 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Pháp

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên

sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền

kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống

về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản

Văn phòng ñăng ký ñất ñai ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập.ðây là ñiều kiện tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng

ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký

- Thông tin về chủ thể Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện

- Thông tin về bất ñộng sản ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi…)

Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô)

2.4.5.3 Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Thuỵ ðiển

ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thuỵ ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký BðS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ ðiển

Cơ quan ñăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký BðS ñặt tại các ñịa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu BðS trung ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai, quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký BðS và ñăng ký ñất ñai

Các cơ quan ðKðð, ñăng ký BðS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ

ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quền… do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [8]

2.5 Hiện trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta

2.5.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê - Tổng cục quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

06/9/2004, điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập ựúng thời hạn quy ựịnh tại Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP (trước 01/7/2005)

Bảng 2.1 Tình hình lập VPđK các cấp

STNMT VPđK cấp tỉnh VPđK cấp huyện Chia theo vùng

Nguồn: Cục ựăng ký và thống kê ựất ựai 2010

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPđK cấp huyện là: Phú Thọ

và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về ựất ựai ở ựịa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phắ ựể duy trì bộ máy của VPđK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của chắnh quyền ựịa phương về mục ựắch, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPđK còn hạn chế

Trong số các tỉnh ựã thành lập VPđK cấp huyện có 5 tỉnh ựã thành lập xong VPđK cho tất cả các huyện gồm đà Nẵng, đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,

TP Hồ Chắ Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng ựăng ký tại ựô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, đắk Lắc đắk Nông và Lâm đồng

Một số VPđK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy ựịnh mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, Thành phố Vinh Nghệ An; Thành phố đà Lạt tỉnh Lâm đồng ựã dẫn ựến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ựạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ựịa chắnh; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Theo báo cao của các ñịa phương, các văn phòng thuộc Sở ñều tổ chức thành nhiều ñơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ñây gọi chung là Phòng); Mỗi VPðK thuộc Sở trung bình có từ 3 ñến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên ña số các VPðK cấp huyện ñược tổ chức thành các

tổ, nhóm ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPðK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ñịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPðK cấp huyện có nhiều cán bộ ñã ñược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ ðăng ký ñất ñai (hoặc thẩm ñịnh hồ sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; Một số VPðK do yêu cầu công việc còn có Tổ ñăng ký giao dịch bảo ñảm; ñây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần ñược thành lập và duy trì ổn ñịnh ở các ñịa phương [15]

- Theo báo cáo Tổng Cục quản lý ñất ñai, số lượng lao ñộng của các VPðK cấp tỉnh hiện còn hạn chế, tổng số cán bộ của 63 VPðK cấp tỉnh tính ñến tháng 12 năm 2010 là 1.733 người, trung bình mỗi VPðK cấp tỉnh có 27 người, cụ thể:

Bảng 2.2 Nguồn nhân lực của VPðK của Nhà nước

Nguồn: Cục ñăng ký và thống kê ñất ñai 2010

Trong tổng số lao ñộng hiện có của VPðK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế Nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp ñồng dài hạn (chiếm 52,38%)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ñội ngũ nhân viên VPðK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới ñược tuyển dụng khi thành lập VPðK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các ñơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao ñộng của 537 VPðK cấp huyện tính ñến tháng 12 năm

2010 có 5.566 người, trung bình mỗi VPðK có 10 người

Về trình ñộ chuyên môn ñội ngũ lao ñộng tại các VPðK cấp huyện hầu nết ñều ñã ñược ñào tạo chuyên môn ở trình ñộ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao ñộng ñã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; ñại ña số (khoảng 85%) lao ñộng mới ñược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác ðây là khó khăn lớn ảnh hưởng ñến tiến

ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðK

2.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Theo quyết ñịnh thành lập thì hầu hết các VPðK hiện nay ñều có ñầy

ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT\; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPðK ở ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập

1 Phần lớn các VPðK các cấp sau khi thành lập ñều ñã ñi vào hoạt ñộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp GCN cho các ñối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai

2 Nhiều ñịa phương VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về ñất ñai; thậm chí có VPðK của Sở (Hà Nội) còn thực hiện thủ tục biến ñộng ñất ñai của hộ gia ñình và cá nhân

Một số tỉnh còn giao cho VPðK một số nhiệm vụ khác như: ðịnh giá khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, dịch vụ tư vấn (như Nam ðịnh, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang)

3 Nhiều VPðK cấp huyện ñược thành lập nhưng chưa phân ñịnh rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều ñịa phương lãnh ñạo TN&MT coi VPðK như bộ máy giúp việc của Phòng ñể thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước vể ñất ñai

4 Một số VPðK các cấp chưa thực hiện ñúng chức năng xác nhận; chỉnh lý biến ñộng trên GCN, có ñịa phương VPðK cấp tỉnh làm thủ tục ñể Lãnh ñạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có ñịa phương VPðK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất); Nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần là do quy ñịnh phân cấp chỉnh

lý GCN tại ñiều 57 của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP hiện nay chưa hợp lý

2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK

2.5.5.1 Cấp tỉnh

Kết quả kiểm tra và báo cáo của các ñịa phương cho thấy các VPðK cấp tỉnh hiện nay ñều ñã và ñang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các tổ chức; thực hiện ñăng ký giao dịch bảo ñảm; thống kê và kiểm kê ñất ñai Nhiều ñịa phương VPðK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ ñịa chính, chỉnh lý biến ñộng cho một số cấp xã ñã cấp GCN; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính Một số VPðK các cấp tỉnh ñã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc ñăng ký cấp, cấp ñổi GCN ở một số xã

theo hình thức ñồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt ñộng của VPðK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế như sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số ñịa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung ñồng loạt mà chỉ thực hiện riêng

lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPðK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện ñược ở một số xã ñang tổ chức cấp mới hoặc cấp ñổi ñồng loạt GCN

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPðK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ ñịa chính chưa ñược các VPðK cấp tỉnh quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính ở nhiều ñịa phương vẫn chưa ñược VPðK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn ñịnh hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPðK chưa có ñủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị

và các ñiều kiện làm việc cần thiết); không ñược ñầu tư ñủ kinh phí ñể triển khai thực hiện; song bên cạnh ñó còn do nguyên nhân chủ quan của VPðK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức ñầy ñủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thưc triển khai

2.5.5.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPðK cấp tỉnh, các VPðK cấp huyện ñã thành lập ñều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia ñình, cá nhân; thực hiện ñăng ký giao dịch bảo ñảm; thống kê và kiểm kê ñất ñai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến ñộng, hoàn thiện hồ sơ ñịa chính ñang quản lý ở hầu hết các VPðK cấp huyện chưa ñược quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không ñầy ñủ, nhiều VPðK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã

trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh chưa ựược các VPđK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia ựình cá nhân còn bị ựộng giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ ựộng tổ chức làm ựồng loạt cho từng xã nên tiến ựộ cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp GCN và ựăng ký biến ựộng còn nhiều ựiểm chưa ựúng quy ựịnh; hồ sơ vẫn ựược tiếp nhận thông qua bộ phận "một cửa",

kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không ựược kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo ựảm yêu cầu làm cho thủ tục kép dài, thông tin cấp GCN không ựầy ựủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ựịa chắnh nhiều VPđK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa ựảm bảo yêu cầu, hồ sơ ựịa chắnh và các hồ sơ thủ tục hành chắnh về ựất ựai còn quản lý phân tán (thậm chắ nhiều ựịa phương vẫn do cấp

xã quản lý, có ựịa phương có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các ựịa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPđK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không ựược ựầu tư ựủ kinh phắ ựể thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPđK còn thiếu kinh nghiệm; chưa nhận thức ựầy ựủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt ựộng hàng năm và lập dự toán kinh phắ trình UBND cấp huyện phê duyệt

2.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK

2.5.6.1 Kết quả ựạt ựược

Hệ thống VPđK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt ựộng, còn rất nhiều khó khăn về ựiều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt ựộng chưa nhiều nhưng kết quả hoạt ựộng của hệ thống các VPđK ựã tạo ra sự

năm qua so với kết quả 15 năm trước (ñất sản xuất nông nghiệp cấp ñược 1.491.440 giấy (tăng 12,2%); ñất lâm nghiệp cấp ñược 346.853 giấy (tăng 45,3%); ñất ở ñô thị cấp ñược 864.258 giấy (tăng 43,8%); ñất ở nông thôn cấp ñược 3.499.786 giấy (tăng 42,6%); ñất chuyên dùng cấp ñược 33.052 giấy (tăng 85,1%) Kết quả ñó là chứng minh ñầy ñủ nhất về sự ñúng ñắn của việc thành lập hệ thống VPðK

ðạt ñược kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPðK, lực lượng chuyên môn về ñăng ký, cấp GCN ñã ñược gia tăng hơn nhiều lần so với trước ñây và ñã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý ñất ñai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa ñã phân biệt các

rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý Nhà nước trong hoạt ñộng ñăng ký, cấp GCN; trên cơ sở ñó phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp GCN và các thủ tục hành chính về ñất ñai và ñã cải cách thủ tục theo hướng ñơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp GCN hơn rất nhiều so với trước Luật ðất ñai 2003

Việc hình thành hệ thống VPðK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp GCN và quản

lý biến ñộng ñất ñai ở ñịa phương

2.5.6.2 Các hạn chế

Việc thành lập hệ thống VPðK các cấp ở các ñịa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật ñất ñai: VPðK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPðK cấp huyện ñến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập; một

số VPðK ñã thành lập sau một thời gian hoạt ñộng ñã xin giải thể

Chức năng nhiệm vụ của các VPðK ở nhiều ñịa phương chưa ñược phân ñịnh rõ ràng, nhiều VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một sè