PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU SCR.

Chứng khoán là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với tài sản hoặc phần vốn của tổ chức phát hành. Chứng khoán được thể hiện bằng hình thức chứng chỉ, bút toán ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử. Chứng khoán bao gồm các loại: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ đầu tư, chứng khoán phái sinh. Thực chất chứng khoán là một loại hàng hóa đặc biệt.Chứng khoán là một phương tiện hàng hóa trừu tượng có thể thỏa thuận và có thể thay thế được, đại diện cho một giá trị tài chính. Chứng khoán gồm các loại: chứng khoán cổ phần (ví dụ cổ phiếu phổ thông của một công ty), chứng khoán nợ (như trái phiếu nhà nước, trái phiếu công ty...) và các chứng khoán phái sinh (như các quyền chọn, hợp đồng quy đổi Swap, hợp đồng tương lai, Hợp đồng kỳ hạn). Ở các nền kinh tế phát triển, loại chứng khoán nợ là thứ có tỷ trọng giao dịch áp đảo trên các thị trường chứng khoán. Còn ở những nền kinh tế nơi mà thị trường chứng khoán mới được thành lập, thì loại chứng khoán cổ phần lại chiếm tỷ trọng giao dịch lớn hơn.cần dẫn nguồnTrong tiếng Việt, chứng khoán còn được hiểu theo nghĩa hẹp là chứng khoán cổ phần và các chứng khoán phái sinh, ví dụ như trong từ sàn giao dịch chứng khoán.Công ty hay tổ chức phát hành chứng khoán được gọi là đối tượng phát hành.Chứng khoán có thể được chứng nhận bằng một tờ chứng chỉ (certificate), bằng một bút toán ghi sổ (bookentry) hoặc dữ liệu điện tử.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

KHOA SAU ĐẠI HỌC

**********

TIỂU LUẬN MÔN PHÂN TÍCH VÀ QUẢN TRỊ ĐẦU TƯ

Đề tài:

PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU SCR

PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU SCR (HNX) 3

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN 3

I TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP 3

1 Thông tin cơ bản 3

2 Lịch sử hình thành 3

3 Sản phẩm chính của SCR: 3

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 4

a Môi trường chính trị của Việt Nam (P – Politic) 4

b Môi trường kinh tế (E – Economy) 4

c Môi trường văn hóa xã hội (S - Social culture) 6

d Môi trường công nghệ (T – Technology) 7

e Môi trường tự nhiên (E - Environment) 7

f Môi trường luật pháp (L - Law) 7

III PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP 9

1 Phân tích cơ cấu mặt hàng kinh doanh 9

2 Phân tích cơ cấu thị trường kinh doanh 9

3 Phân tích SWOT 10

IV PHÂN TÍCH MỘT SỐ CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 11

1 Nhóm chỉ tiêu thể hiện khả năng thanh toán của doanh nghiệp 16

2 Nhóm chỉ tiêu thể hiện cơ cấu vốn của doanh nghiệp 16

3 Nhóm chỉ tiêu thể hiện năng lực hoạt động của doanh nghiệp 17

4 Nhóm chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời 17

V PHÂN TÍCH ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU (File excel) 18

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20

1 Tài liệu trên mạng internet 20

2 Tài liệu nước ngoài 20

PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU SCR CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

I. TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP

CỔ PHIẾU SCR - CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

1 Thông tin cơ bản

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

Tên giao dịch: Sacomreal

Vốn điều lệ: 1,501,500,000,000 đồng

KL CP đang niêm yết: 142,999,861 cổ phiếu

KL CP đang lưu hành: 150,150,000 cổ phiếu

Địa chỉ: 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP HCM

Điện thoại: 84-(8) 382499 88 Fax: 84-(8) 382 499 77

Chủ tịch HĐQT: Ông Đặng Hồng Anh

Email: info@sacomreal.com

Website: http://www.sacomreal.com/

2 Lịch sử hình thành

Công ty cổ phẩn Địa ốc Sài Gòn Thương tín được thành lập vào ngày 29/03/2004 từ

sự hợp nhất của các Trung tâm giao dịch bất động sản của Ngân hàng Sài gòn Thương Tín Sau nhiều lần tăng vốn, hiện tại vốn điều lệ của công ty là 1.501,1 tỷ đồng

3 Sản phẩm chính của SCR:

- Cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản

- Hợp tác, đầu tư, phát triển dự án bất động sản

SCR là một trong những doanh nghiệp BĐS lớn ở khu vực phía Nam Tuy nhiên, với bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế và thực trạng của ngành Bất động sản trong những năm gần đây đã tác động không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp Mặc dù vậy, SCR đã khép lại một năm 2012 với nhiều thành tích đáng phấn khởi, đáp ứng niềm tin cũng như sự mong mỏi của các nhà đầu tư

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

Môi trường kinh tế vĩ mô, sử dụng mô hình PESTEL

a Môi trường chính trị của Việt Nam (P – Politic)

Điểm mạnh:

i Thể chế chính trị tương đối ổn định trong tương lai ngắn hạn (3 – 5 năm)

ii Việt Nam luôn cố gắng duy trì quan hệ hợp tác tốt đẹp với các quốc gia khác trên thế giới

Điểm yếu:

i Một số vấn đề như tham nhũng, xung đột lợi ích giữa các nhóm quyền lợi khác nhau đang tồn tại có thể gây ảnh hưởng đến hiệu quả lãnh đạo của chính quyền

ii Trong xã hội đã xuất hiện một số phản ứng tiêu cực của người dân đối với những vấn đề bất cập trong xã hội và trong chính nội bộ Đảng và chính quyền

Cơ hội:

i Đảng đã nhận ra và bắt đầu tiến hành điều chỉnh những vấn đề trong quá trình vận hành của mình

ii Chính quyền Việt Nam đã bắt đầu tiến hành chủ trương công khai hoạt động để nhận được sự góp ý của người dân

Thách thức:

i Bất ổn kinh tế vĩ mô năm 2013 đã gây áp lực lớn lên việc duy trì ổn định chính trị và lãnh đạo của Đảng và Nhà nước

b Môi trường kinh tế (E – Economy)

Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòngcho thuê, trung tâm thương mại… Hơn nữa, khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao và do đó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở đối với người dân Việt Nam là một nước đang phát triển, luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng GDP cao so với các nước khác trên Thế giới Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP đã

có sự sụt giảm so với những năm gần đây có phầnsụt giảm

Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm

Có thể tổng kết vài nét về môi trường kinh tế của Việt Nam như sau:

Điểm mạnh:

i Trong những năm gần đây, Việt Nam là một trong những nền kinh tế có tốc độ phát triển nhanh ở Châu Á, với tốc độ tưởng trưởng trung bình khoảng 7,1% trong năm 2000 – 2012

ii Sự phát triển của nền kinh tế đã tạo cơ hội cho nhiều người Việt Nam thoát khỏi nghèo đói, với tỷ lệ thoát nghèo của người dân từ 58% (1993) xuống còn 9,5% năm 2010

Điểm yếu

i Nền kinh tế Việt nam chịu ảnh hưởng của thâm hụt thương mại, thâm hụt cán cân vãng lai và thâm hụt ngân sách, khiến nền kinh tế dễ chịu tác động lớn bởi

sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu trong năm 2012 Trong đó, nguyên nhân chính của thâm hụt ngân sách là do những khoản trợ cấp xã hội khó có thể thu hồi

ii Đồng tiền nội địa yếu cùng với chính sách tiền tệ thắt chặt không tạo điều kiện cho xuất khẩu, làm tăng chi phí nhập khẩu, khiến áp lực lạm phát ngày càng gia tăng

Cơ hội

i Việc gia nhập vào WTO đã khiến Việt Nam có cơ hội tiếp cận với thị trường thế giới và nguồn vốn của nước ngoài, đồng thời cũng tạo điều kiện để các doanh nghiệp trong nước tự nâng cao năng lực của mình trong quá trình cạnh tranh

ii Dù kinh tế vĩ mô vẫn đang gặp phải một số khó khăn, chính phủ Việt nam vẫn kiên định cải tổ nền kinh tế, trong đó có chính sách cổ phần hóa và tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước, tự do hóa lĩnh vực kinh doanh ngân hàng

Nguy cơ

i Lạm phát và thâm hụt luôn là những vấn đề khiến các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại về Việt Nam Nếu chính phủ tập trung quá nhiều vào mục tiêu tăng trưởng

và thất bại trong việc giảm thiểu áp lực lạm phát, nền kinh tế có thể sẽ rơi vào trạng thái bất ổn, là một trong những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến khủng hoảng kinh tế

ii Sự bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài có thể khiến các nhà lãnh đạo tạm dừng công cuộc cải tổ nền kinh tế để tập trung giải quyết tình trạng bất ổn này

c Môi trường văn hóa xã hội (S - Social culture)

Môi trường văn hóa - xã hội bao gồm những chuẩn mực và giá trị được chấp nhận và tôn trọng bởi một xã hội hoặc một nền văn hóa cụ thể Sự thay đổi của các yếu tố văn hóa - xã hội một phần là hệ quả của sự tác động lâu dài của các yếu tố vĩ mô khác, do vậy nó thường biến đổi chậm hơn so với các yếu tố khác Chúng ta sẽ phân tích môi trường văn hóa xã hội của Việt Nam trên một số khía cạnh sau:

Quan điểm về mức sống và tiêu dùng

i Trong những năm qua ở Việt Nam xuất hiện trào lưu và xu hướng tiêu dùng giàu sang hơn Một bộ phận người dân có thu nhập tương đối cao (tập trung ở thành thị) và có nhu cầu sử dụng, mua bất động sản và xây dựng nhà ở

ii Song song với trào lưu này, tình hình kinh tế khó khăn trong vài năm gần đây khiến phần lớn người dân thắt chặt chi tiêu, tập trung đầu tư vào những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống

iii Trình độ dân trí được cải thiện đáng kể

Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên

thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô

từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88.78 triệu người, tăng 1.06% so với năm trước Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước và vẫn nằm trong tốp tăng thấp dưới 1.1% đạt được từ năm 2007 đến nay Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt 32.45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực (châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là trên 51%) T ỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới

Tỷ lệ dân cư đô thị hóa

Nguồn: PNS tổng hợp

d Môi trường công nghệ (T – Technology)

Thực trạng ứng dụng khoa học kỹ thuật trong công ty: Công ty đã có chính sách ứng dụng những khoa học công nghệ mới nhất trong các hoạt động của mình, đồng thời tích cực chủ động đầu tư cho hoạt động nghiên cứu và phát triển (R& D)

Các hoạt động hỗ trợ kinh doanh và marketing cho sản phẩm đã được thực hiện Do đặc điểm riêng của sản phẩm và dịch vụ cung cấp, công ty đã khẳng định được chất lượng dịch vụ và uy tín với khách hàng, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tiêu chuẩn và qui cách chất lượng sản phẩm dịch vụ theo chính sách quản lý của nhà nước Minh chứng cho sự đầu tư này là những tổ hợp địa ốc cao cấp đã được xây dựng và được chứng nhận về chất lượng như tổ hợp chung cư chất lượng cao Usilk City

Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam cũng có những chính sách ủng hộ cho việc nghiên cứu và phát triển - khi có sự phù hợp với các phương hướng và ưu tiên của chính phủ

e Môi trường tự nhiên (E - Environment)

Vị trí địa lý, khí hậu: Việt Nam nằm trong vùng khí hậu tương đối khắc nghiệt, miền

Bắc có 4 mùa phân biệt, miền Nam có mùa mưa và mùa khô Sự thay đổi về điều kiện thời tiết giữa các mùa khiến việc xây dựng gặp rất nhiều khó khăn, thường chỉ tập trung xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định trong năm

Tài nguyên đất ngày càng chật hẹp, trong khi lượng người và nhu cầu sở hữu nhà

riêng ngày càng tăng.Đây là một điểm thách thức và cũng là thuận lợi của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh

Nguyên liệu, nhiên liệu như dầu, xăng, than ngày càng khan hiếm, khiến giá cung cấp năng lượng tăng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, dẫn đến tình trạng nhiều dự

án xây dựng phải trì hoãn hoặc ngừng thực hiện do lỗ quá nặng

f Môi trường luật pháp (L - Law)

Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành

và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bất động sản Các chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:

Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp: Tháng 3/2012, Chính

phủ ban hành Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp

Nghị quyết 13 -Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị

quyết số 13/NQ-CP trong đó chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011 Theo đó thì đối tượng được giảm thuế được mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay v ì chỉ có doanh nghiệp sản xuất như trước đó

Nghị định 58 -Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành Nghị

định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán Trong Nghị định 58 có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư bất động sản

Thông tư 123 -Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài chính ban

hành Thông tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành căn cứ tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất

Nghị định 64 - Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị

định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng Trong đó, các nội dung như: Cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế trong nhà không phải điều chỉnh GPXD, Quy định mở về cấp phép xây dựng tạm và Thủ tục cấp phép xây dựng “một cửa” được đông đảo được người dân quan tâm

Nghị quyết 02/NQ-CP-Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải quyết nợ xấu: Cụ thể nhưphân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các

dự án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản

Chính sách kinh tế, tài chính –tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính

phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy vào thị trường BĐS vì vậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng ảnh hưởng sống còn đến ngành này Lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm mạnh trong năm 2012 từ 12%

xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới lỏng chính sách tiền

tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS

III PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP

1 Phân tích cơ cấu mặt hàng kinh doanh

Doanh thu của SCR chủ yếu đến từ phát triển các dự án bất động sản (73-87%),

phần nhỏ còn lại đến từ dịch vụ môi giới BĐS, cho thuê văn phòng, bán vật liệu xây dựng

Doanh thu hoạt động tài chính là khoản thu nhập khá thường xuyên của SCR, hàng năm chiếm 40-53% tổng doanh thu, chủ yếu từ chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư cấp 2 và thanh lý chứng khoán đầu tư ngắn hạn

Cơ cấu doanh thu SCR

2 Phân tích cơ cấu thị trường kinh doanh

Sacomreal là thương hiệu mạnh trong lĩnh vực phát triển và phân phối bất động sản tại khu vực phía Nam.Trong những năm qua, với tiềm lực tài chính mạnh và kinh

nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Sacomreal đã thực hiện thành công một số dự án lớn như chung cư Phú Lợi (quận 8, khởi công năm 2008 và bán hết trong 2010), chung cư Sacomreal Hòa Bình (hoàn thành và bán hết trong 2010), Chung cư Belleza (bán gần hết trong 2011-2012) và chuyển nhượng 65.49% Celadon City (năm 2010)

Công ty sở hữu quỹ đất lớn, đủ để triển khai trong vòng 3-5 năm tới SCR sở hữu

quỹ đất lớn khoảng 60ha, phân bố tại các quận 7, 8, 2, Thủ Đức, Tân Phú, thuộc khu

vực phía Đông TP.HCM Đây là thị trường nhà đất tiềm năng và diễn biến giao dịch sản phẩm dự án sôi động nhất thành phố

Phân bổ quỹ đất

3 Phân tích SWOT

Điểm mạnh (Strength):

1 Lĩnh vực kinh doanh đa dạng:môi giới bất động sản, cho thuê văn phòng và bán vật liệu xây dựng

2 Hệ thống máy móc, thiết bị thi công hiện đại bậc nhất của Việt Nam có xuất xứ

từ Đức, Bỉ, Italia, Nhật, Hàn Quốc

3 Nhân sự: Đội ngũ tư vấn, môi giới lành nghề, giàu kinh ngiệm Bộ máy quản trị, điều hành gọn nhẹ, không phân quyền qua nhiều cấp trung gian dẫn đến quá trình ra quyết định và triển khai thực hiện rất linh hoạt, nhanh nhạy, tận dụng được thời cơ trong đầu tư và kinh doanh

4 Có uy tín và kinh nghiệm trong ngành môi giới bất động sản, cho thuê văn phòng và bán vật liệu xây dựng

5 Công ty được phát triển trên một nền tảng tương đối vững chắc nên thương hiệu, quy mô, công nghệ, thị trường, chiến lược phát triển, trình độ tay nghề và kinh nghiệm của người lao động … có thể sánh ngang hàng với các đơn vị mạnh khác trong cùng ngành Bên cạnh đó, lãnh đạo công ty cũng chủ trương phát triển theo hướng làm chủ được các công nghệ xây dựng tiên tiến, dịch vụ hoàn thiện và chu đáo

Điểm yếu:

i Kinh doanh trong lĩnh vực có rất nhiều đối thủ, cạnh tranh phân tán

ii Không có lợi thế sản phẩm/dịch vụ riêng biệt

Cơ hội:

i Phát triển theo định hướng duy trì chiến lược đầu tư đa dạng hóa sản phẩm và tập trung đầu tư cho môi giới bất động sản và vật liệu xây dựng

Thách thức:

i Cạnh tranh trên thị trường từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị

ii Khó khăn kinh tế và khó khăn về nguyên liệu đầu vào

IV. PHÂN TÍCH MỘT SỐ CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH

BÁO CÁO KẾT QUẢ HĐKD(Triệu đồng)

Thay đổi trong vốn lưu động -102,285 211,879 437,134

BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ(Triệu đồng)

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN (Triệu đồng)