đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HỮU TÙNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NguyÔn Kh¾c Th¸i S¬n Thái Nguyên - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Hữu Tùng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ QĐ-UB : Quyết định của Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá GPMB : Giải phóng mặt bằng BTHT : Bồi thƣờng, hỗ trợ TĐC : Tái định cƣ KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí 2 KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3 3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3 4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 8 1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.2.1. Khái niệm về định giá đất 11 1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất 12 1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất 14 1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17 1.2.5. Sơ lƣợc về công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới 22 1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23 1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28 1.3.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 28 1.3.2. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên thế giới 32 1.3.3. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 37 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.3.4. Sơ lƣợc về kết quả nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 40 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42 2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 3.1. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 46 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của huyện Yên Sơn 47 3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54 3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54 3.2.2. Các phƣơng pháp định giá đã đƣợc áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55 3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57 3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69 3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 72 3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 84 3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87 3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009. 90 3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91 3.4. ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92 3.4.1. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92 3.4.2. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94 3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 1. KẾT LUẬN 101 2. ĐỀ NGHỊ 102 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50 Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 59 Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009 62 Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63 Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đƣờng Thanh niên từ 2005 đến 2009 64 Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 66 ĐVT: nghìn đồng/m 2 66 Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập của đất trồng cây hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 78 Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III - vị trí 1 79 Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5 80 Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5 81 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án 83 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89 Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90 Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thƣờng đất nông nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất tại các dự án 92 Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng năm 2009 93 Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thƣờng với giá quy định khi thu hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94 Bảng 3.16. Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng của một số công trình thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 95 Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất ở tại dự án xây dựng Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng 96 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính đến 01/01/2010 51 Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến 2009 theo khung giá 60 Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72 Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh 74 Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên Quang so với các tỉnh giáp ranh 76 Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với một số địa phƣơng lân cận 77 Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 85 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế xã hội nhƣ: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu của con ngƣời về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy nhiên, ngƣợc lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và không thể di chuyển đƣợc, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở các khu đô thị, các điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thông chính Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của ngƣời dân đƣợc giải phóng. Đất đai đƣợc chính thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ một loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau theo quy định của pháp luật. Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc quản lý điều tiết trên thị trƣờng. Và những quy định về định giá đất đai ra đời cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản đi đúng hƣớng. Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và đƣợc sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà ngƣời dân quan tâm nhất về đất đai là giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã đƣợc hình thành và phát triển [...]... thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 - Đánh giá đƣợc ảnh hƣởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Số liệu thu thập đƣợc... đến việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đƣợc tốt hơn * Mục tiêu cụ thể của đề tài Đề tài nhằm đạt đƣợc 3 mục tiêu cụ thể sau: - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác định giá đất. .. NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hƣởng giữa định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất, công tác bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa phƣơng; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai... hồi đất Đây đƣợc xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phƣơng Từ những yêu cầu thực tế nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI * Mục tiêu tổng quát Đánh giá ảnh hƣởng của định giá đất. .. Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 Nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngƣợc tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc cao hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi Vì vậy, việc nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng. .. 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định. .. của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phƣơng đã sát với giá đất ngoài thị trƣờng chƣa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhƣ thế nào 1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài * Công tác định giá đất Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá ngoài thị trƣờng, nhƣng trên thực tế ở... trợ và tái định cƣ + Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND... tránh thị xã Tuyên Quang tại xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm tại xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang + Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các xã cần... 2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 + Quyết định . - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009. - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên. huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009. - Đánh giá đƣợc ảnh hƣởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang . 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI * Mục