4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.2.5.Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyệnYên
trong giai đoạn 2005 đến 2009
0 1 2 3 4 5 6 7 2005 2006 2007 2008 2009 Thời gian Giá đất 1000 đồn g/m 2 Giá đất trung bình của thị trƣờng Giá đất theo khung giá
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Kết quả từ hình 3.3 cho thấy tình hình biến động của giá đất ở tại khu vực có giá đất cao nhất của huyện Yên Sơn theo giá thị trƣờng có chiều hƣớng tăng mạnh trong khi giá theo khung giá tại khu vực này rất thấp. Trong năm 2009, giá đất ở tại khu vực này lên tới 6 triệu đồng/m2
bằng 3 lần giá đất theo quy định của UBDN tỉnh. Trong khi đó khung giá theo quy định tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định giá đất tối đa đối với khu trên có khung giá là 900.000 đồng/m2. Vấn đề đặt ra hiện nay là phải điều chỉnh mức giá sàn để các địa phƣơng có thêm cơ sở định giá lại toàn bộ các khu vực vị trí. Việc để khung giá đất ổn định trong thời gian dài đã tạo cho ngƣời dân thói quen trong việc thể hiện thông tin về giá trị thửa đất trên các hợp đồng mua bán chuyển nhƣợng đất thấp, điều này gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý cả trong giai đoạn hiện tại và trong tƣơng lai, đồng thời ngày càng làm cho những kẽ hở trong quy định của Luật Đất đai gia tăng.
Những thửa đất nằm ven Quốc lộ 2 đoạn đi qua các xã An Tƣờng, Lƣỡng Vƣợng, Trung Môn có nhiều lợi thế cả về giao thông đi lại lẫn kinh doanh buôn bán do có vị trí nằm ở cửa ngõ giao thông phía Bắc và phía Nam ra vào trung tâm thành phố Tuyên Quang với lƣu lƣợng giao thông lớn. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất ở khu vực này thƣờng cao hơn những nơi khác. Từ năm 2003, giá đất ở đây liên tục tăng do việc mở rộng đƣờng; đến năm 2009
giá đất chuyển nhƣợng ở khu vực này là trên 4,5 triệu đồng/m2. So sánh với
giá theo quy định đoạn từ Km6 đến Km9 năm 2009 là 1,2 triệu đồng/m2
thì mức chênh lệch là 3,75 lần
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh
Giá các loại đất theo quy định trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Yên Sơn nói riêng là chƣa sát với giá trị thực của thửa đất trên thị trƣờng bất động sản. Giá đất nông nghiệp ở một số khu vực, vị trí không hề thay đổi về giá qua các năm từ năm 2005 đến năm 2008
So sánh giá đất nông nghiệp ở một số khu vực giáp ranh thì thấy giá đất nông nghiệp của tỉnh Tuyên Quang luôn thấp hơn giá đất nông nghiệp ở các tỉnh khác nhƣ: Yên Bái, Bắc Kạn, Thái Nguyên, Phú Thọ, Vĩnh Phúc.
Giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang cao nhất là 26.300 đồng/m2
trong khi giá cao nhất của tỉnh Bắc Kạn là 50.000 đồng/m2. Khoảng
cách giữa giá cao nhất và giá thấp nhất của loại đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang cũng có sự chênh lệch lớn nhất, điều này có ảnh hƣởng lớn trong việc tính tiền bồi thƣờng khi thu hồi đất, nhất là đối với những thửa đất có vị trí ở gần nhau nhƣng lại đƣợc xác định khác nhau về vị trí làm cho giá bồi thƣờng có sự chênh lệch lớn. Giá đấ t Các tỉnh giáp ranh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Hình 3.5. So sánh giá đất nuôi trồng thủy sản của tỉnh Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh
Qua hình 3.5 cũng cho thấy giá đất nuôi trồng thủy sản của địa phƣơng thấp hơn các tỉnh khác và có sự chênh lệch lớn về giá đất ở những khu vực, vị trí khác nhau. Điều cần thiết hiện nay là phải tiến hành điều chỉnh tăng giá đất nuôi trồng thủy sản nói riêng và đất nông nghiệp nói chung để đảm bào giá đất nông nghiệp phản ảnh đúng giá trị thực tế của thửa đất. Đối với những ngƣời bị thu hồi đất thì giá đất nông nghiệp sát với giá thị trƣờng có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo giá trị bồi thƣờng đúng theo thực tế. Vì giá đất nông nghiệp không giống với giá đất ở. Giá đất nông nghiệp phụ thuộc lớn vào năng xuất và độ màu mỡ của thửa đất để tạo ra sản phẩm nông nghiệp. Và nhƣ vậy, nếu giá trị của sản phẩm nông nghiệp nào đó tăng lên trong một khoảng thời gian nhất định thì giá đất nông nghiệp cũng đồng thời tăng theo.
Giá
đấ
t
Các tỉnh giáp ranh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên Quang so với các tỉnh giáp ranh (Đơn vị tính đồng/m2
)
Qua hình 3.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất của tỉnh Tuyên Quang có giá tƣơng đƣơng với giá của các tỉnh giáp ranh, nhƣng mức giá tối thiểu vẫn nằm ở mức thấp nhất. Vấn đề đặt ra trong năm tới là huyện phải tiến hành điều tra lại thực tế để có cơ sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên mức 5.000 đồng/m2 . Giá đấ t Tỉnh giáp ranh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với một số địa phƣơng lân cận
Giá đất ở ven trục đƣờng giao thông chính của huyện Yên Sơn có giá cao nhất so với giá đất ở của các huyện lân cận. Nhƣng những vị trí ven trục đƣờng giao thông chính chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Trong khi giá đất ở các vị trí còn lại có giá trung bình thấp và giá tối thiểu chỉ có 14.000 đồng/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
, thấp hơn giá tối thiểu của các huyện lân cận từ 21.000-86.000 đồng/m2
. Giá đấ t Tỉnh giáp ranh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phương pháp thu nhập của đất trồng cây hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1
STT Hạng mục điều tra Khối lƣợng chi phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT Số lƣợng I Diện tích thửa đất (m2) m2 720,0
II Tổng thu nhập của thửa đất 5.200.000
Lúa (2vụ): (260kg/sào) x 720m2
x 2 vụ kg 1.040 5.000 5.200.000
III Tổng chi phí của thửa đất 1.516.277
Chi phí đối với 2 vụ lúa 1.516.277
Giống (định mức 31kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 4,5 55.000 245.520 Đạm (định mức 278kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 40,0 6.850 274.219 Lân (định mức 556kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 80,1 2.500 200.160 Kali (định mức 222kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 32,0 10.800 345.254 Thuốc BVTV (định mức 2kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 0,3 200.000 57.600 Vôi (định mức 306kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 44,1 800 35.251 Thuốc trừ cỏ (Đ mức 388.000đ/ha) x 720m2 x 2 vụ đồng 55.872 Phân chuồng (Đ mức 10.000kg/ha) x 720m2 x 2 vụ kg 1.440,0 200 288.000 Dụng cụ LĐ (Đmức 100.000đ/ha) x 720m2 x 2 vụ đồng 14.400
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất 3.683.723
V Xác định giá trị thửa đất đồng 35.083.078
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 48.700
VII Giá theo quy định của tỉnh năm 2009 đ/m2 24.000
VIII So sánh Lần 2,1
(Nguồn: Số liệu phiếu tra)
So sánh kết quả điều tra giá đất trồng cây hàng năm tại bảng 3.6 với giá trị đất trồng cây hàng năm theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh năm 2005 đến 2009 tại khu vực II - vị trí 1 có giá từ 14.000 - 24.000 đồng/m2
ta thấy giá đất điều tra thực tế của đất trồng cây hàng năm bằng phƣơng pháp thu nhập có giá cao hơn giá quy định từ 2,1 - 3 lần. Tƣơng đƣơng với việc ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc bồi thƣờng và hỗ trợ số tiền bằng một nửa số tiền tính theo thu nhập mà họ nhận đƣợc từ việc sản xuất trên diện tích đất trồng cây hàng năm mà họ canh tác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III - vị trí 1 STT Hạng mục điều tra Khối lƣợng chi phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT lƣợng Số I Diện tích thửa đất (m2) m2 1.353
II Tổng thu nhập của thửa đất 8.850.000
Cá trôi, trắm, chép, mè (86kg/năm) Kg 354 25.000 8.850.000 III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 2.707.038 1 Cá giống con 2.024.088 Cá mè trắng (1.600 con/ha) con 216 2.000 432.960 Cá trắm cỏ (4.000 con/ha) con 541 2.000 1.082.400 Cá chép lai (320 con/ha) con 43 2.000 86.592 Cá trôi rô hu (1.440 con/ha) con 195 2.000 389.664 Cá rô phi đơn tính (480 con/ha) con 65 500 32.472
2 Chi vật liệu 202.950
Vôi (7 - 10kg/100m2) kg 135 800 108.240 Phân chuồng (30 - 35kg/100m2
) kg 474 200 94.710
3 Thức ăn (60 kg/vụ) kg 60 8.000 480.000
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất 6.142.962
V Xác định giá trị thửa đất đồng 58.504.400
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 43.200 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
VII Giá theo quy định của tỉnh năm 2009 đ/m2 15.600
VIII So sánh Lần 2,76
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Qua bảng 3.7, bằng việc sử dụng các tiêu trí từ kết quả thống nhất giữa các sở ban ngành của tỉnh về các tiêu trí trong thì giá trị thực tế của thửa đất là
43.200 đồng/m2. So sánh với khung giá quy đinh đối với thửa đất nuôi trồng
thuỷ sản tại khu vực II – Vi trí 1 là 15.600 đồng/m2
thì giá trị tiền tính theo phƣơng pháp thu nhập cao gấp 2,76 lần. Vấn đề đặt ra là nếu không có chính sách hỗ trợ hợp lý thì trong giai đoạn trƣớc mắt và trong tƣơng lai, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ ngày càng gặp khó khăn. Nhất là đối với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
những dự án thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế nhƣ: làm khu công nghiệp, khu quy hoạch dân cƣ đấu giá quyền sử dụng đất. Vì ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so sánh giữa giá bồi thƣờng mà họ nhận đƣợc thì theo khung giá nhà nƣớc, còn giá cũng của thửa đất đó sau khi thu hồi và đem bán cho ngƣời khác thì lại bán theo giá thị trƣờng và giá đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5
STT Hạng mục điều tra
Khối lƣợng chi phí tính cho
thửa đất Đơn giá (đồng)
Thành tiền (đồng) ĐVT lƣợng Số
I Diện tích thửa đất (m2) m2 5.500
II Tổng thu nhập của thửa đất 66.000.000
Chè tƣơi (4kg/m2/năm) kg 22.000 3.000 66.000.000
III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 17.290.650
1 Cây giống (định mức trồng 600/ha,
dặm N1 10%) cây 363 1.000 363.000
2 Chi phí phân bón trƣớc khi trồng 5.362.500
3 Phân bón chăm sóc năm 1 907.500
4 Phân bón chăm sóc năm 2 3.164.150
5 Phân bón chăm sóc năm 3 3.534.300
6 Phân bón chăm sóc năm 4 3.959.200
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất sau
04 năm 12.177.338
V Xác định giá trị thửa đất đồng 115.974.643
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 21.100
VII Giá theo quy định của tỉnh năm 2009 đ/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.100
VIII So sánh Lần
19
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Tại bảng 3.7 Do đặc thù của huyện có diện tích đất trồng cây lâu năm lớn chủ yếu là đẩt trồng cây lâu năm công nghiệp nên trong các công trình có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
liên quan đến thu hồi đất thì diện tích đất trồng cây lâu năm thƣờng chiếm tỷ lệ lớn. So với khung giá đất trồng cây lâu năm theo khung giá tại khu vực II - vị trí 5 có giá 1.100 đồng/m2
thì mức chênh lệch của hai loại giá trên là 19 lần, một khoảng cách rất lớn. Nguyên nhân một phần là do công tác phân loại khu vực và xác định vị trí của thửa đất chƣa thực sự chính xác phản ánh đúng những yếu tố khách quan của thửa đất nhƣ: mức độ thuận lợi trong sản xuất; vị trí thửa đất so với nơi tiêu thụ sản phẩm; vị trí thủa đất so với khu dân cƣ.
Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5
STT Hạng mục điều tra Khối lƣợng chi phí Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) ĐVT Số lƣợng I Diện tích thửa đất (m2) m2 20.000
II Tổng thu nhập của thửa đất 126.000.000
Keo hạt (90m3/ha) x 2,0ha m3 180 700.000 126.000.000
III Tổng chi phí để hình thành thu nhập 2.751.616
Cây giống (703.840đ/ha) 1.407.680
Chi phí vật liệu phân bón trồng rừng
(1.235.040đ/ha) 2.470.080
Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm 1
(70.384đ/ha) 140.768
Chi phí vật liệu chăm sóc rừng năm 2
(70.384đ/ha) 140.768
IV Thu nhập thuần tuý của thửa đất sau
07 năm 17.606.912
V Xác định giá trị thửa đất đồng 167.684.876
VI Đơn giá thửa đất đ/m2 8.400
VII Giá theo quy định của tỉnh năm 2009 đ/m2 2.000
VIII So sánh Lần 4,2
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Với kết quả khảo sát đơn giá đất rừng sản xuất tại bảng 3.8 thì giá trị giá trị sản phẩm mà ngƣời dân thu đƣợc của thửa đất tại khu vực 2 – vị trí 5 là khoảng 84 triệu VNĐ/ha. Trong khi với đơn giá quy định của UBND tỉnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
năm 2009 có giá là 2.000 đồng/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thì số tiền mà ngƣời dân nhận đƣợc khi bị thu hồi đất là 20 triệu VNĐ/ha. Nhƣ vậy giá tính theo phƣơng pháp thu nhập của thửa đất cao gấp 4,2 lần đơn giá đƣợc quy định của UBND tỉnh.
Nhƣ vậy kết quả là ngƣời bị thu hồi đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì bị thiệt thòi trong khi những nhà đầu tƣ thì lại đƣợc lợi do khoản chi phí cho bồi thƣờng thấp hơn nhiều so với chi phí nếu nhƣ họ phải tự bỏ tiền ra mua hoặc thuê lại đất của ngƣời dân.
Qua kết quả tổng hợp giá đất từ bảng 3.5 đến bảng 3.8 ta thấy giá đất thực tế tính theo phƣơng pháp thu nhập luôn cao hơn giá theo khung giá từ 3 đến 4 lần. Nếu trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008, việc bồi thƣờng chỉ áp dụng theo khung giá nhà nƣớc thì ngƣời bị thu hồi đất là chịu nhiều thiệt thòi nhất. Ngƣợc lại những ngƣời mua bán chuyển nhƣợng đất, những chủ đầu tƣ các dự án thì lại phải bỏ ra ít tiền trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Công tác hỗ trợ khi thu hồi đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP với mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng 3 lần đơn giá theo quy định với đất nông nghiệp thì ngƣời bị thu hồi đất chỉ nhận đƣợc số tiền tƣơng đƣơng với giá trị bồi thƣờng tính theo giá thực tế. Vì vậy số tiền hỗ trợ mà hộ gia đình, cá nhân nhận đƣợc thƣờng không đủ để thực hiện việc chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua đó ta thấy giá đất có ảnh hƣởng trực tiếp tới công tác thu hồi bồi thƣờng đất đai. Và trong trƣờng hợp thu hồi đất của địa phƣơng hiện nay thì nó có tác động tiêu cực tới sự hợp tác của ngƣời sử dụng đất và ngƣời làm công tác quản lý trong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng nói riêng và trong mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng nói chung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án
(Đơn vị tính 1000 đồng)
Phiên đấu
giá
Địa điểm khu vực quy hoạch Tổn g số lô Diện tích/lô (m2) Giá sàn trung bình Giá trúng đấu giá Chênh lệch 1000đ/m2 Lần A B 1 2 3 4 5 6=5/3 Năm 2005 Xóm 17, Trung Môn 11 100 480 1.918,2 1.438,2 3,0 Hƣng Kiều 3, An Tƣờng 6 100 480 1.200,0 720,0 1,5