4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.2.6.Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nƣớc ta đƣợc quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nƣớc theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nƣớc khó nắm bắt giá đất trên thị trƣờng vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nƣớc quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nƣớc quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau [5].
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau” [18].
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng.”
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xây dựng giá đất cụ thể của địa phƣơng trình HĐND cùng cấp thông qua trƣớc khi quyết định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng, UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”.
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể [28].
Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phân nhóm đất gồm có:
1. Nhóm đất nông nghiệp
a) Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác đƣợc xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.
b) Đối với đất làm muối đƣợc chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối đƣợc xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
tại khu sản xuất hoặc gần đƣờng giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đƣờng giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đƣờng giao thông hơn.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp
Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn nhƣ: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ đƣợc xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá [6].
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã đƣợc chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đƣờng giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trƣờng học, chợ, trạm y tế); gần khu thƣơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhƣng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đƣờng giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thƣơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thuận lợi hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực đƣợc xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đƣờng giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đƣờng giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí đất trong từng loại đƣờng phố của từng loại đô thị đƣợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đƣờng giao thông. Vị trí đất trong từng loại đƣờng phố của từng loại đô thị đƣợc phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đƣờng phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đƣờng phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn [26].
Ngày 26 tháng 11 năm 2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Ngày 06 tháng 12 năm 2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 nắm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phƣơng pháp xác định giá đất là: phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ. Nhƣ vậy việc xác định giá đất hiện nay có bốn phƣơng pháp để thực hiện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn