4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyệnYên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009
Công tác định giá đất của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 đƣợc thực hiện dựa vào những nhân tố chính nhƣ sau:
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngƣời có quyền sở hữu về đất đai nó đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó.
* Lãi xuất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [2].