4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.2.2.Các phƣơng pháp định giá đã đƣợc áp dụng tại huyệnYên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009
Căn cứ vào điều kiện và tình hình thực tế của địa phƣơng. Mỗi huyện có thể lựa chọn những phƣơng pháp định giá đất cho phù hợp với từng loại đất.
* Đối với đất ở: Việc xác định giá đất căn cứ vào kết quả điều tra giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng đối với từng khu vực, loại đƣờng phố, vị trí đất. Trên cơ sở đánh giá mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cao nhất, thấp nhất và mức giá bình quân, so sánh đối chiếu với mức giá quy định tại quyết định giá đất các năm trƣớc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
của UBND tỉnh và khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27 tháng 7 năm 2007. Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đƣờng phố, vị trí đất tại điểm điều tra.
Trƣờng hợp đối với vị trí đất cần định giá mà trên thị trƣờng không có chuyển nhƣợng nhƣợng quyền sử dụng đất thì sử dụng phƣơng pháp định giá đất bằng “Phƣơng pháp so sánh trực tiếp” theo hƣớng dẫn tại khoản 1 mục I Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính. Việc thực hiện phƣơng pháp trên ở từng năm đều đựơc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng và Sở Tài chính tiến hành tổ chức tập huấn về phƣơng pháp cho đội ngũ cán bộ thực hiện.
* Đối với đất nông nghiệp: Thực tế thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh những năm qua đối với nhóm đất nông nghiệp việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hầu nhƣ không phát sinh, hoặc có phát sinh ít, không đủ điều kiện để khảo sát giá thị trƣờng; do đó việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu đƣợc tiến hành theo “Phƣơng pháp thu nhập”. Để xác định giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập thì cần phải tiến hành 04 bƣớc:
Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất cần định giá: - Đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập là tổng doanh thu hàng năm từ hoạt động sản xuất kinh doanh của thửa đất đó; cụ thể: Tổng thu nhập = tổng số sản lƣợng thu hoạch đƣợc trên năm của thửa đất nhân với đơn giá của sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trƣờng).
- Đối với đất trồng cây lâu năm và đất trồng rừng sản xuất thì tổng thu nhập đƣợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn hoặc doanh thu một lần tuỳ theo từng loại cây trồng (cây ăn quả, cây chè doanh thu hàng năm; cây lấy gỗ tính doanh thu theo giai đoạn, mỗi giai đoạn tuỳ thuộc vào luân kỳ của loài cây), cụ thể:
+ Đất trồng cây lâu năm cho thu nhập hàng năm: Tổng thu nhập = tổng số sản lƣợng (tƣơng ứng với từng loại sản phẩm) thu hoạch trên năm × đơn giá của sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trƣờng).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Đất trồng rừng sản xuất: Tổng thu nhập = tổng sản lƣợng thu hoạch của cả giai đoạn x đơn giá sản phẩm (tính theo mặt bằng giá thị trƣờng) : số năm trong giai đoạn.
Bƣớc 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hàng năm để hình thành tổng thu nhập gồm:
- Chi phí đầu tƣ cải tạo đất: San ủi kiến tạo mặt bằng sản xuất v.v.
- Chi phí cho sản xuất: Mua sắm công cụ, dụng cụ, phân bón, giống má, tƣới tiêu, công lao động v.v.
- Chi nộp tiền thuế sử dụng đất (nếu có ở một số năm trƣớc đây).
Giá trị của các khoản chi phí trên đƣợc tính theo giá quy định của Nhà nƣớc; trƣờng hợp các khoản chi không có mức giá quy định của Nhà nƣớc thì tính theo mặt bằng giá thị trƣờng tại thời điểm xác định giá đất.
Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm của thửa đất cần định giá: Thu nhập thuần tuý hàng năm là mức thu nhập còn lại của thửa đất sau khi đã trừ đi các khoản chi phí phải chi ra để hình thành tổng thu nhập, do vậy:
Thu nhập thuần tuý hàng năm = tổng thu nhập hàng năm (đã tính ở bƣớc 1) - tổng chi phí (đã tính ở bƣớc 2).
Bƣớc 4: Xác định giá trị thửa đất:
- Giá trị của thửa đất cần định giá bằng thu nhập thuần tuý hàng năm thu đƣợc trên thửa đất đó chia cho lãi xuất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thƣơng mại có lãi xuất cao nhất trong tỉnh.
- Đơn giá tính cho m2 đất: Bằng giá trị của thửa đất chia cho tổng diện tích thửa đất.