Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Định Giá Đất Đến Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Tại Huyện Yên Sơn, Tỉnh Tuyên Quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN HỮU TÙNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NguyÔn Thái Nguyên - 2010 Kh¾c Th¸i S¬n LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Hữu Tùng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ-UB : Quyết định Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, đại hoá GPMB : Giải phóng mặt BTHT : Bồi thường, hỗ trợ TĐC : Tái định cư KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.2.1 Khái niệm định giá đất 11 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 14 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.5 Sơ lược công tác định giá đất số nước giới 22 1.2.6 Công tác định giá đất Việt Nam 23 1.3 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28 1.3.1 Khái quát bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất, giải phóng mặt 28 1.3.2 Sơ lược công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất, giải phóng mặt giới 32 1.3.3 Sơ lược công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất, giải phóng mặt Việt Nam 37 1.3.4 Sơ lược kết nghiên cứu ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt 40 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .46 3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 46 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.3 Thực trạng sở hạ tầng nguồn tài nguyên thiên nhiên huyện Yên Sơn 47 3.1.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54 3.2.1 Cơ sở công tác định giá đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54 3.2.2 Các phương pháp định giá áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55 3.2.3 Kết định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57 3.2.4 Những thuận lợi khó khăn công tác định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69 3.2.5 Những bất cập giá loại đất theo quy định huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 72 3.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84 3.3.1 Kết thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 84 3.3.2 Kết thu hồi đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87 3.3.3 Kết thu hồi đất phi nông nghiệp đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 90 3.3.4 Những khó khăn, tồn công tác thu hồi đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91 3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92 3.4.1 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92 3.4.2 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94 3.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 KẾT LUẬN 101 ĐỀ NGHỊ .102 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50 Bảng 3.2 Kết định giá đất nông nghiệp huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 59 Bảng 3.3a Giá đất ven trục Quốc lộ từ 2005 đến 2009 62 Bảng 3.3b Giá đất ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63 Bảng 3.3c Giá đất ven trục Quốc lộ 37 Đường Thanh niên từ 2005 đến 2009 64 Bảng 3.4 Kết định giá đất số xã đại diện huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 66 ĐVT: nghìn đồng/m2 66 Bảng 3.5 Điều tra giá đất phương pháp thu nhập đất trồng hàng năm khu vực II - Vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 78 Bảng 3.6 Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất khu vực III vị trí 79 Bảng 3.7 Điều tra giá đất trồng lâu năm Khu vực II - vị trí 80 Bảng 3.8 Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất Khu vực II - vị trí 81 Bảng 3.9 Kết đấu giá QSD đất với khung giá đất số dự án 83 Bảng 3.10 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86 Bảng 3.11 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất số công trình trọng điểm huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89 Bảng 3.12 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất phi nông nghiệp số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90 Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án 92 Bảng 3.14 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn xã An Tường năm 2009 93 Bảng 3.15 Chênh lệch giá bồi thường với giá quy định thu hồi đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94 Bảng 3.16 Tổng hợp phương án bồi thường số công trình thu hồi đất huyện Yên Sơn 95 Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng Trường bắn xã An Tường 96 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất huỵên Yên Sơn tính đến 01/01/2010 51 Hình 3.2 Biến động trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến 2009 theo khung giá 60 Hình 3.3 Giá đất thị trường giá theo khung giá quy định khu vực đất giáp Quốc lộ huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72 Hình 3.4 Kết so sánh giá đất trồng hàng năm tỉnh Tuyên Quang số tỉnh giáp ranh 74 Hình 3.6 So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 tỉnh Tuyên Quang so với tỉnh giáp ranh 76 Hình 3.7 So sánh giá đất năm 2010 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với số địa phương lân cận 77 Hình 3.8 Trình tự thủ tục thực bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất huyện Yên Sơn 85 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Cùng với phát triển không ngừng kinh tế xã hội như: xây dựng phát triển hệ thống sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu người đất nhà ngày tăng lên Tuy nhiên, ngược lại với trình khả cung cấp đất đai có hạn di chuyển được, khoảng cách cung cầu đất đai ngày mở rộng Điều làm cho giá đất đai ngày tăng đất đai khu đô thị, điểm dân cư ven trục đường giao thông Chính từ Luật Đất đai 2003 đời, công nhận đất đai loại hàng hoá đặc biệt đặc điểm di dời, cho phép người sử dụng đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, làm cho nhu cầu xúc lâu người dân giải phóng Đất đai thức tham gia vào thị trường bất động sản loại hàng hoá trao đổi qua lại người sử dụng đất với theo quy định pháp luật Đi với việc công nhận đất đai loại hàng hoá điều đặt phải có quy định giá cho loại hàng hoá để làm cho việc quản lý điều tiết thị trường Và quy định định giá đất đai đời nội dung Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hướng Ở trung tâm kinh tế lớn Việt Nam Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai vấn đề nóng bỏng quan tâm nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà người dân quan tâm đất đai giá Các sàn giao dịch bất động sản hình thành phát triển 92 Tiến độ thực dự án chậm phần nguồn kinh phí đầu tư hạn hẹp, đặc điểm chung dự án địa phương miền núi không chủ động kinh phí đầu tư Đơn giá bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa bám sát vào giá thực tế công tác định giá đất chưa quan tâm mức, cán điều tra giá đất thiếu kinh nghiệm điều tra 3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 3.4.1 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp Trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009, diện tích đất bị thu hồi nhiều đất nông nghiệp nên công tác giải phóng mặt thuận lợi điều quan trọng phải có sách bồi thường hỗ trợ cho vừa đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp đảm bảo chất lượng sống đồng thời người sử dụng đất khác đóng thuế cao so với giá trị đất thực tế Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường đất nông nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất dự án Loại đất Tên dự án Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang Đất nông nghiệp Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cư thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Số hộ điều tra Số hộ thấy hợp lý Số hộ thấy chưa hợp lý Số lượng Tỉ lệ % Số lượng Tỉ lệ % 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 30 0 30 100,00 (Nguồn: số liệu phiếu điều tra) 93 Qua kết điều tra bảng 3.13 cho thấy ý kiến kiến nghị người dân trình thực thu hồi bồi thường đất dự án nêu Trong tất đơn thu thập thể ý kiến người dân việc giá bồi thường không phù hợp với giá trị thực tế Đất nông nghiệp bị thu hồi có nhiều loại đất khác nhau, chủ yếu đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất đất vườn liền kề đất + Đối với đất phục vụ sản xuất nông nghiệp có giá bồi thường thời điểm thu hồi mua đất vị trí điều kiện tương tự, người dân làm nông nghiệp xã miền núi với diện tích đất đồi núi chủ yếu, diện tích đất trồng hàng năm thường chiếm tỷ lệ thấp nên tâm lý người dân không muốn bán đất nông nghiệp gia đình họ; khả chuyển nghề gặp khó khăn đủ vốn để thực + Đối với đất vườn liền kề đất nông nghiệp khu dân cư: nhân thức người dân mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng nên đất vườn liền kề đất nông nghiệp khu dân cư thường coi đất đề nghị bồi thường theo giá đất Bảng 3.14 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn xã An Tường năm 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Hạng đất Giá bồi thường Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thường hỗ trợ Giá thực tế Chuyển nhượng Hệ số chênh lệch giá thực tế giá bồi thường (lần) Hạng 20,2 60,6 80,8 80 - 100 1,0 - 1,2 Hạng 13,7 41,1 54,8 65 - 80 1,2 - 1,5 Hạng 10,3 30,9 41,2 65 - 80 1,6 - 1,9 Hạng 6,6 19,8 26,4 40 - 50 1,5 - 1,9 Hạng 1,8 5,4 7,2 30 - 45 4,2 - 6,2 (Nguồn: Số liệu phiếu điều tra) 94 Từ bảng 3.14 ta thấy thực công tác bồi thường đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, người bị thu hồi đất hỗ trợ khoản tiền lần giá đất nông nghiệp khu vực, vị trí đất nông nghiệp khu dân cư (theo quy định Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Tuyên Quang thực Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Tuy nhiên kết thăm dò cho thấy đa số ý kiến người dân chưa trí với mức hỗ trợ đề nghị mức hỗ trợ từ đến lần Từ vấn đề thực tiễn nêu ta thấy cần thiết phải đưa giá trị quyền sử dụng đất loại đất giá trị thực tế, có đảm bảo tính công hoạt động quản lý nhà nước nói chung công tác thu hồi bồi thường đất nói riêng 3.4.2 Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp *Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất Bảng 3.15 Chênh lệch giá bồi thường với giá quy định thu hồi đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) Hạng đất Giá thực Hệ số chênh lệch giá thực tế tế giá bồi chuyển thường (lần) nhượng Giá bồi thường Mức giá hỗ trợ Tổng bồi thường hỗ trợ 563,4 563,4 822,6 1,5 393,7 393,7 685,5 1,7 142,3 142,3 287,8 2,0 251,2 251,2 447,6 1,8 Quốc lộ 2, đoạn tránh thị xã Tuyên Quang Quốc lộ 37, đoạn Bình thuận - Mỹ Lâm Tái định cư thuỷ điện Tuyên Quang Khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm (Nguồn: Số liệu phiếu điều tra) 95 Qua bảng 3.15 ta thấy, người có đất bị thu hồi có tỷ lệ tiền bồi thường nhận thấp từ 1,5 đến 2,0 lần so với giá thực tế Đối với nơi có giá thực tế đất cao mà khung giá đất không kịp thời điều chỉnh cho phù hợp người sử dụng đất phải chịu nhiều thiệt thòi, hộ gia đình có đất bị thu hồi đất khu vực ven trục giao thông khu du lịch có lợi khu vực khác giá đất thường mức cao Việc có nhiều người dân không đồng tình với thu hồi đất xây dựng khu quy hoạch dân cư lý do, đất bị thu hồi với giá rẻ, sau quy hoạch đem bán đấu giá mức giá chênh lệch lên gấp đôi so với giá thu hồi Bảng 3.16 Tổng hợp phương án bồi thường số công trình thu hồi đất huyện Yên Sơn (Đơn vị tính 1000đồng) Số hộ Công trình bị thu hồi Khu tái định cư xóm 13 Số tiền Đất Đất hàng năm Đất lâu năm Đất thủy sản Đất rừng sản xuất 37 183.200,0 212.624,5 481.468,4 38.270,0 16.388,0 62 220.100,0 13.056,0 80.755,2 27.391,0 41.770,0 57 678.220,0 32.749,0 3.059,0 139.507,2 4.131,6 77 275.280,0 24.935,8 70.370,1 1.282,7 30.670,4 233 1.356.800,0 283.365,3 635.652,7 206.450,9 92.960,0 Đường mòn Hồ Chí Minh đoạn qua xã Đạo Viện Khu tái định cư khu du lịch suối khoáng Mỹ Lâm Đường QL 2C đoạn qua xã Thái Bình Cộng Từ bảng số liệu 4.16, tính bình quân số tiền mà hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhận số tiền gần 11 triệu đồng/01 hộ 96 Giá trị bồi thường đất bốn công trình đạt 1,3 tỷ đồng số tiền bồi thường hai công trình đường giao thông Đường mòn Hồ Chí Minh đường Quốc lộ 2C 495 triệu đồng 18.268 m2 Với đặc điểm đất bám trục đường giao thông có giá trị cao giá đất khu vực khác giá bồi thường bình quân đạt 27 nghìn đồng/m2 Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất dự án xây dựng Trường bắn xã An Tường Giá bồi thường Giá thực tế Chuyển Hệ số chênh lệch (1000 đồng) nhượng (1000 đồng) (lần) Khu vực 480 1.200 - 1.300 2,5 - 2,7 Khu vực 350 700 - 800 2,0 - 2,3 Khu vực 150 400 - 600 2,6 - 4,0 Giá đất theo quy định địa bàn xã An Tường năm qua không thay đổi giá ba khu vực nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá khu vực Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trường tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giá đât không thay đổi người bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất người dân thường chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất Ở vùng giáp ranh với khu vực thu hồi đất giá thị trường tăng lên có nhiều điều kiện thuận lợi sở hạ tầng Nếu khung giá đât không thay đổi người bị thu hồi hết đất không đủ tiền để mua đất khác Mặt khác với chênh lệch giá đất nông nghiệp giá đất số nơi thấp nên nơi có quy hoạch đất người dân thường chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất để làm tăng giá trị đất 97 Trong sách bồi thường đất địa phương chưa có sách hỗ trợ thu hồi đất ở, giá bồi thường đất bồi thường lại áp dụng theo khung giá quy định tỉnh nên, người sử dụng đất bị thu hồi 400 m2 đất khu vực số tiền bồi thường mà hộ gia đình nhận 400 × 480.000 đồng/m2 = 192.000.000 (đồng) Trong đất bán thị trường số tiền mà hộ nhận 480 – 520 trệu đồng Như số tiền chênh lệch riêng đất 288 – 328 triệu đồng Đây vấn đề mang tính thời hầu hết địa phương, nơi giai đoạn phát triển mạnh đầu tư xây dựng sở hạ tầng, công trình công cộng Vấn đề cần nhận thức rõ không cán quản lý mà với người sử dụng đất tham gia vào công tác xây dựng giá đất hay trình thực việc trao đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản phải chấp hành cách nghiêm chỉnh quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định hành Luật Đất đai Trong thời gian qua, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thành công giá đất ghi hợp đồng thường mức thấp giá quy định nhà nước vị trí tương ứng, điều thể không trung thực giá trị đất thị trường Tuy nhiên việc làm xác nhận người xóm người quản lý địa phương * Ảnh hưởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp đất Thị trường chuyển nhượng đất phi nông nghiệp đất có giá gần tương đương với giá đất khu vực, vị trí Việc UBND tỉnh quy định giá đất phi nông nghiệp đất có giá 60% giá đất khu vực vị trí cho thấy giá trị đất phi nông nghiệp địa phương chưa thực quan tâm mức dựa sở đánh giá lợi khu vực đất phi nông nghiệp để định giá 98 Mức bồi thường đất phi nông nghiệp đất diễn mức thấp có chiều hưởng giảm tương đối giá bồi thường qua năm 3.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt Để giải vấn đề trên, đề tài xin đưa số giải pháp cụ thể sau: Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đường phố, khu vực, vị trí cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh khu vực vị trí loại đất Cụ thể khu vực nghiên cứu UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá, tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt 99 hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT - XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nói chung tỉnh Tuyên Quang nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS giải khó khăn vướng mắc công tác thu hồi giải phóng mặt có liên quan đến giá đất Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách hỗ trợ đất đai Đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thêm nhiều hội phát triển kinh tế đảm bảo sống Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế 100 chuyển QSDĐ Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cường ý thức trách nhiệm nghề nghiệp đội ngũ cán quản lý địa phương việc theo dõi, giám sát xác nhận trường hợp mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Có biện pháp tuyên truyền, vận động người dân phải trung thực, khách quan thực trao đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Đối với Dự án thu hồi diện tích đất lớn, Chủ đầu tư cần có sách hỗ trợ cho địa phương để phát triển sở hạ tầng, việc hỗ trợ xây dựng công trình phúc lợi, công cộng địa phương 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN * Về công tác định giá đất - Giá đất nông nghiệp địa phương từ năm 2005 đến năm 2009 có điều chỉnh đáng kể Cụ thể giá dao động từ 610 đồng/m2 (đối với đất rừng sản xuất) đến 26.300 đồng/m2 (đối với đất trồng hàng năm) - Giá đất ven trục đường giao thông có giá năm 2005 từ 40.000 – 1.200.000 đồng/m2; giá năm 2009 từ 40.000 – 2.000.000 đồng/m2 Giá đất tối thiểu thay đổi giá tối đa tăng 1,6 lần - Giá đất vị trí lại có giá năm 2005 từ 5.000 – 480.000 đồng/m2; giá năm 2009 từ 16.000 – 576.000 đồng/m2 Trong giá tối thiểu tăng 3,2 lần giá đất tối đa tăng 1,2 lần - Việc khảo sát giá đất số xã chưa quan tâm mức, mang tính thủ tục nên kết điều tra chưa phù hợp với giá trị thực tế thị trường - Giá đất nông nghiệp thực tế cao giá theo khung giá quy định tỉnh 2,1 đến 19 lần loại đất nhóm đất nông nghiệp - Giá đất thực tế cao giá quy định tỉnh 4,4 lần theo số liệu kết đấu giá số khu dân cư - Giá đất tỉnh Tuyên Quang so với tỉnh khác mức thấp đát nông nghiệp đất vị trí lại * Về công tác thu hồi, bồi thường đất Tổng diện tích đất thu hồi huyện Yên Sơn tính đến hết năm 2009 1.390.800,2 m2 Trong diện tích thu hồi đất nông nghiệp 1.295.095,1 m2; diện tích đất 95.705,1 m2; diện tích đất chuyên dùng 10.971,2 m2 Qua thực tế điều tra thống kê cho thấy, công trình thu hồi đất có tới 80-100% người dân bị thu hồi đất có đơn đề nghị nâng giá bồi thường đất giá trị bồi thường, hỗ trợ thấp 102 * Ảnh hưởng định giá đất đến giải phóng mặt Giá đất theo khung giá quy định nhà nước 40 - 70% giá trị thực tế thị trường khu vực vị trí Những nơi có giá đất cao chênh lệch tiền bồi thường lớn ĐỀ NGHỊ - Trong công tác định giá đất: cần phải điều chỉnh tăng giá đất nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất đất Đồng thời thu hẹp khoảng cách giá tối thiểu giá tối đa - Trong công tác bồi thường giải phóng mặt cần phải thực khảo sát lại giá đất khu vực thu hồi đất điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Tăng cường công tác vận động người dân quy định nhà nước giá đất sách bồi thường để người dân hiểu quyền nghĩa vụ việc tham gia xây dựng giá đất 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Luật Đất đai 1993, Nxb Lao động Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học ngành quản lý đất đai - Đại học Quốc gia Hà Nội Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 10 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Quyết định số 05/2007/QĐ - UBDT ngày 06 tháng năm 2007 Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển 104 12 Quyết định số 301/2006/QĐ - UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển 13 Quyết định số 37/QĐ - CT ngày 10 tháng 01 năm 2005 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng Khu Du lịch Suối khoáng Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 14 Quyết định số 4162/QĐ - CT ngày 29 tháng 11 năm 2006 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn việc phê duyệt dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt công trình đường giao thông từ ngã ba trụ sở UBND xã Kim Phú đến điểm giao với đường từ Trường Chính trị Quốc lộ 37 xã Kim Phú, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 15 Quyết định số 545/QĐ - CT ngày 22 tháng 11 năm 2007 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng công trình đường Quốc lộ đoạn tránh thị xã Tuyên Quang xã Kim Phú xã An Tường, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 16 Quyết định số 235/QĐ - CT ngày 27 tháng năm 2008 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng công trình đường Quốc lộ 37 đoạn Bình Thuận – Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 17 Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 18 Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 19 Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 105 20 Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 21 Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT - BTC - BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 liên Tài - Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 23 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp 24 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2005 quy định phân loại đất giá loại đất năm 2005 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 quy định phân loại đất giá loại đất năm 2006 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2006), Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2007 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007), Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2008 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 28 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2008 việc ban hành quy định tiêu chí phân vùng, phân loại đường phố, phân vị tí đất làm phân vùng, phân loại đường phố, phân vị trí đất để định giá đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 29 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2009 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 106 30 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 việc quy định sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 31 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 32 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 33 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009),Quyết định số: 16/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 10 năm 2009 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc ban hành quy định trình tự, thủ tục thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 34 Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [...]... định tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI * Mục tiêu tổng quát Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng. .. phóng mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang được tốt hơn * Mục tiêu cụ thể của đề tài Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau: - Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 - Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến. .. mặt bằng sẽ thuận lợi Vì vậy, việc nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phương đã sát với giá đất ngoài thị trường chưa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng như thế nào 1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài * Công tác định giá đất Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất. .. nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về... thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá * Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá. .. phân loại đất và giá các loại đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang 10 + Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại đất năm... 2005 đến năm 2009 - Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện, khách quan, trung thực; 4 - Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều tra với các quy định của pháp luật; - Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở... giá đất ngoài thị trường Tuy vậy, nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường 6 Nếu giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngược tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nước cao hơn nhiều so với giá đất ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt. .. kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất. .. bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang + Quyết định