Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quan

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN HỮU TÙNG ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NguyÔn Kh¾c Th¸i S¬n Thái Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Hữu Tùng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ-UB : Quyết định Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, đại hoá GPMB : Giải phóng mặt BTHT : Bồi thƣờng, hỗ trợ TĐC : Tái định cƣ KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.2.1 Khái niệm định giá đất 11 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 1.2.3 Các phƣơng pháp định giá đất 14 1.2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17 1.2.5 Sơ lƣợc công tác định giá đất số nƣớc giới 22 1.2.6 Công tác định giá đất Việt Nam 23 1.3 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28 1.3.1 Khái quát bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt 28 1.3.2 Sơ lƣợc công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt giới 32 1.3.3 Sơ lƣợc công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thu hồi đất, giải phóng mặt Việt Nam 37 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.3.4 Sơ lƣợc kết nghiên cứu ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt 40 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 3.1 SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 46 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.3 Thực trạng sở hạ tầng nguồn tài nguyên thiên nhiên huyện Yên Sơn 47 3.1.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54 3.2.1 Cơ sở công tác định giá đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54 3.2.2 Các phƣơng pháp định giá đƣợc áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55 3.2.3 Kết định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57 3.2.4 Những thuận lợi khó khăn công tác định giá đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69 3.2.5 Những bất cập giá loại đất theo quy định huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 72 3.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.3.1 Kết thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 84 3.3.2 Kết thu hồi đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87 3.3.3 Kết thu hồi đất phi nông nghiệp đất huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 90 3.3.4 Những khó khăn, tồn công tác thu hồi đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91 3.4 ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92 3.4.1 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92 3.4.2 Ảnh hƣởng định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94 3.4.3 Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng định giá đất đến giải phóng mặt 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 KẾT LUẬN 101 ĐỀ NGHỊ 102 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50 Bảng 3.2 Kết định giá đất nông nghiệp huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 59 Bảng 3.3a Giá đất ven trục Quốc lộ từ 2005 đến 2009 62 Bảng 3.3b Giá đất ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63 Bảng 3.3c Giá đất ven trục Quốc lộ 37 Đƣờng Thanh niên từ 2005 đến 2009 64 Bảng 3.4 Kết định giá đất số xã đại diện huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 66 ĐVT: nghìn đồng/m2 66 Bảng 3.5 Điều tra giá đất phƣơng pháp thu nhập đất trồng hàng năm khu vực II - Vị trí với mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 78 Bảng 3.6 Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản đất khu vực III vị trí 79 Bảng 3.7 Điều tra giá đất trồng lâu năm Khu vực II - vị trí 80 Bảng 3.8 Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất Khu vực II - vị trí 81 Bảng 3.9 Kết đấu giá QSD đất với khung giá đất số dự án 83 Bảng 3.10 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất nông nghiệp huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86 Bảng 3.11 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất số công trình trọng điểm huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89 Bảng 3.12 Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất phi nông nghiệp số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90 Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thƣờng đất nông nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất dự án 92 Bảng 3.14 Chênh lệch giá thực tế giá quy định thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn xã An Tƣờng năm 2009 93 Bảng 3.15 Chênh lệch giá bồi thƣờng với giá quy định thu hồi đất số dự án huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94 Bảng 3.16 Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng số công trình thu hồi đất huyện Yên Sơn 95 Bảng 3.17 Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất dự án xây dựng Trƣờng bắn xã An Tƣờng 96 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất huỵên Yên Sơn tính đến 01/01/2010 51 Hình 3.2 Biến động trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến 2009 theo khung giá 60 Hình 3.3 Giá đất thị trƣờng giá theo khung giá quy định khu vực đất giáp Quốc lộ huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72 Hình 3.4 Kết so sánh giá đất trồng hàng năm tỉnh Tuyên Quang số tỉnh giáp ranh 74 Hình 3.6 So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 tỉnh Tuyên Quang so với tỉnh giáp ranh 76 Hình 3.7 So sánh giá đất năm 2010 huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với số địa phƣơng lân cận 77 Hình 3.8 Trình tự thủ tục thực bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất huyện Yên Sơn 85 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nƣớc, thành phần quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Cùng với phát triển không ngừng kinh tế xã hội nhƣ: xây dựng phát triển hệ thống sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu ngƣời đất nhà ngày tăng lên Tuy nhiên, ngƣợc lại với trình khả cung cấp đất đai có hạn di chuyển đƣợc, khoảng cách cung cầu đất đai ngày mở rộng Điều làm cho giá đất đai ngày tăng đất đai khu đô thị, điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thông Chính từ Luật Đất đai 2003 đời, công nhận đất đai loại hàng hoá đặc biệt đặc điểm di dời, cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, làm cho nhu cầu xúc lâu ngƣời dân đƣợc giải phóng Đất đai đƣợc thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại ngƣời sử dụng đất với theo quy định pháp luật Đi với việc công nhận đất đai loại hàng hoá điều đặt phải có quy định giá cho loại hàng hoá để làm cho việc quản lý điều tiết thị trƣờng Và quy định định giá đất đai đời nội dung Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản hƣớng Ở trung tâm kinh tế lớn Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai vấn đề nóng bỏng đƣợc quan tâm nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà ngƣời dân quan tâm đất đai giá Các sàn giao dịch bất động sản đƣợc hình thành phát triển Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 54 3.2.2 Các phƣơng pháp định giá đƣợc áp dụng huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55 3.2.3 Kết định giá đất huyện. .. 2005 đến 2009 90 3.3.4 Những khó khăn, tồn công tác thu hồi đất huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 91 3.4 ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN... lý đất đai huyện Yên Sơn giai đoạn 2005 đến 2009 52 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54 3.2.1 Cơ sở công tác định giá đất