Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2013

Đà Nẵng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2012 đến năm 2020 và tầm nhìn“ 2030 đã trình bày được thực trạng về nhà ở trong giai đoạn trước 2012 và đã có cái | Formatted: Left, I

Trang 1

Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Doan, +

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUÓC DÂN

KHOA MOI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ

CHUYEN DE

<

THUC TAP TOT NGHIEP

CHUYEN NGANH: KINH TE VA QUAN LÝ DO THỊ

Dé tai:

THUC TRANG VA GIẢI PHAP PHÁT TRIEN NHÀ O XÃ HỘI -.

TREN DIA BAN THÀNH PHO HA NỘI GIAI DOAN 2008-2013

Giáo viên hướng dẫn _: TS NGUYEN HỮU DOAN

Sinh viên thực hiện : ĐÀO THỊ YEN

Mã sinh viên : CO524367

Lép : Kinh tế va quản lý đô thi

_—| Formatted:

_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

` | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

Style Definition: TOC 1: Right: 0.01", Line spacing: single, Tab stops: 6.5", Right,Leader: + Not at 6.51"

Style Definition: TOC 2: Right: 0.01", Tab stops: 0.46", Left + 6.44", Right,Leader:

.| Style Definition: TOC 3: Right: 0.13", Line spacing: single,

|| Tab stops: 0.61", Left + 6.44", Right,Leader:

| Formatted: Left: 1.13", Right: 0.77", Top: 0.79", Bottom:

0.79", Header distance from edge: 0.1"

2 | Formatted: Font: (Default) Times New Roman, 18 pt

Formatted: Left, Indent: Left: 0.06", First line: 0", Right: -0.49", Line spacing: single

Font: 14 pt

| Formatted: Font: Bold

/{ Formatted: Font: Bold

[) Formatted: Font: Bold

“| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"

Yi

Trang 2

Chuyên đề tốt nghiệp 2 GVHD: TS.Nguyén Hữu Đoàn, +

Sinh viên: Dao Thị Yến

Hà Nôi - 2013

Lop kinh tế và quản lý </

*

—| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

.| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

.| Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

Formatted: Left, Indent: Left: 1.25", First line: 1", Tab stops: 4.38", Left

/ | Formatted: Font: Bold

Ả Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 3

Chuyên đề tốt nghiệp 3, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Doan, +

LỜI CẢM ON

Trong quá trình nghiên cứu em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các

thay cô giáo trong Khoa Môi trường và Đô thị cũng như các anh chị dang làm việc

tại phòng quản lý đô thị quân Hai Bà Trung.

Trước hết em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Hữu Đoàn, người

đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình

nghiên cứu và hoàn thành chuyên dé tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn Phong quản lý đô thị quan Hai Bà Trưng đã cho

pháp và tạo điêu kiện thuận lợi dé em thực tập ở đây Em xin gửi loi cảm ơn đến

anh Trần Đức Quyên, anh Nguyễn Tiến Quang cùng các cô chú, anh chị đã giúp

đỡ em rất nhiễu trong quá trình viết chuyên dé và thu thập số liệu.

Việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hôi trên dia bàn

thành phố Hà Nội không phải là một vấn đề mới mẻ nhưng nó vẫn còn nhiều bat

cập và khó khăn Trong quá trình nghiên cứu em dành nhiều thời gian và tâm

huyệt nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót do hạn chế về kiến thức, trình

độ Vậy nên em rất mong sự chỉ giáo, đóng góp của các thay cô giáo để em có thể

tiếp tục bồ sung hoàn thiện bài nghiên cứu với nội dung ngày càng tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 11 tháng 11 năm 2013

Sinh viên thực hiện

Đào Thị Yến

Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

\ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

Formatted: Font: Not Italic, Not Expanded by / Condensed

by

À Formatted: Indent: First line: 0", Right: 0", Space Before: 0

pt, After: 10 pt, Line spacing: Multiple 1.15 li

| Formatted: Normal, Left, Tab stops: 1.47", Left

“| Formatted: Font: Bold

Formatted: Font: Bold

‘| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"

Lop kinh tế và quản lý </

Trang 4

Chuyên đề tot nghiệp 4 GVHD: TS.Nguyén Hữu Đoàn, +.

NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI GIAI

ĐOAN 2008-2013

LỜI MỞ DAU vesssscessssessssscesssssssssessssssnssssassssssesssusnssiensssiesssieessisseesinesssieeessse 5

CHUONG 1 CO SỞ LY LUẬN VE NHÀ O ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở XÃ HOI

TL NHÀ Ở ĐÔ THỊ - 2.222 2211221221152112211221112211221122112211 22112211 1y,

1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở đô thị .¿ 2¿¿52szz52ss+scsszscsses 118

2._ Các phương pháp phân loại nhà ở đô thị - -:-:-:-: 128

3._ Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị -:.::¿22222:+22222+ss2222e-ce 139

Il NHÀ Ở XÃ HỘI

1 Khái niệm và đặc điềm nhà ở xã hội ở đô thị.

2 Vai trò của nhà ở xã hội -:-¿:2: tt 2 EkEkSS tt bi key 1814

3 Quỹ nhà ở xã hôi - L1 L2 12 11222 gà ty 2116

4._ Đối tượng và điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội -¿-55z¿52zs:se2 2217

II NỘI DUNG QUAN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI 2318

1 Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở -2:-2¿¿5222¿222zz222szz2s 2318

2._ Quản ly sử dụng nhà ở xã hội

3 Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc phát triên nhà ở xã hội 2722

4 _ Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tinh trong việc phát triển nhà ở xã hội2722

CHUONG 2.THUC TRANG VE NHÀ Ở XÃ HỘI TREN DIA BAN THÀNH PHO HAs

\ | Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

\| Formatted: Font: Bold, Not Italic

\ | Formatted: Normal, Tab stops: 1.47", Left

Formatted: Font: Bold, Not Italic

_|Í Formatted: Font: 13 pt, Not Bold

ì Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt

'| Formatted: Right: 0"

— | Formatted: Right: 0"

NỘI GIẢI DOAN 2008-2013 2-22 522222222222222222232232322225232222322 2823

L _ GIỚI THIỆU CHUNG VỀ THÀNH PHO HÀ NỘI - 2823

1 Điều kiện tự nhiên 2.222L22222221222512221223222522222222222222 2924

2._ Tăng trưởng và phát triển kinh tẾ - ¿-.¿¿222¿¿222s¿z22szs22szscssse2 2924

3 Dân số Hà Nội 2:-222222221222211122212221122211122111122111221122211 2221222 ee 3024

II_ THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XÃ HOI TREN DIA BAN THÀNH

PHO HÀ NỘI GIAI DOAN 2008-2013 .2¿22¿¿2222¿2222+2222+22szzccs2 3125

1 Thực trạng về quy mô quỹ nhà ở xã hội và nhu cầu nhà ở xã hội 3125

2._ Hệ thông văn bản chính sách phát triển nhà ở xã hội 4849

3 Thực trạng và đầu tư xây dựng :::2:¿¿2222z+222++222+2222E2223222222:e2 4839 (Formatted: Font: Bold

4 Thực trang về thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội ở Hà Nội 5044+ ; [ Formatted: Font: Bold

5._ Những van đề còn tồn tại trong công tác phát triển nhà ở xã hội 5344 // | Formatted: Font: Bold

/

Sinh viên: Đào Thị Yến " Lép kinh tế và quản lý +/ˆ

“| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 5

« | Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Chuyên đề tốt nghiệp 5, GVHD: TS.Nguyén Hữu Doan, + Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

BAN THÀNH PHO HÀ NOL vicccccsccccccccscscscccvsvscssscscsessssvsvssesssssvsvsssssessssevsesesesess

I._ KINH NGHIEM VE PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA MOT SO NƯỚC (Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

TREN THE GIỚI : ¿2¿¿22k2EE£2ESE2EEEEÊEEEÊ232EÊ21E2212231525122212221122322222: 5647 \\ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

\ | Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

1 Kinh nghiệm của Singapo oo cesses eeesessseseesesessesssessssssseesesesesesesseees 5744 Formatted: Right: 0"

2._ Kinh nghiệm của Han Quoc ies esseeseesseseeseesesseeeseeeseessssssssesssesssseeees 5848

3._ Kinh nghiệm của Pháp -:-¿ ¿-¿+¿5Lc2‡2E2E2E‡EEEEEEEEEkEkrrrrrrke 5848

II GIẢI PHAP PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XÃ HỘI TREN DIA BAN THÀNH PHO

HA NOD 0 8 5949

1 Giải pháp về quản lý xây dựng :-2-¿-2222¿222222222222222222222222222 5949

2._ Giải pháp về thủ tục vay mua và xác định đối tượng thuê mua nhà ở xã hội 615+

3._ Giải pháp thu hút nhà dau tư

4._ Giải pháp về tài chính

5 Giải pháp về chính sách -¿¿222¿+222k‡2223222232222512222212221222122222

6 Giải pháp về quy hoạch sử dung đất -.:-2¿z522z+222z+z22sez2s 6454

7._ Giải pháp phát triển giao thông và cơ sở hạ tang đồng bộ 6554

§._ Giải pháp hop tác nhà nước và tư nhân :-: 6555.

9._ Giải pháp về tô chức

KÉT LUẬN 67% — | Formatted: Right: 0"

Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"

Sinh viên: Đào Thị Yến Lop kinh tế và quản lý </

Trang 6

\ | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

PHO-HA-NO}GHAT DOAN 2008-2043 23

4 — Điều kiện tự nhiên ren 28

Formatted: Right: 0", Tab stops: 6.5", Right,Leader: + Not at 0.46" + 6.51"

| Formatted: Right: 0.01", Tab stops: 6.5", Right,Leader:

+ Not at 0.61" + 6.51"

Formatted: Right: 0", Tab stops: 6.5", Right,Leader: + Not at 6.51"

PHO HA NOT GHTDOAN 2008-2043,

| Formatted: Right: 0.01", Tab stops: 6.5", Right,Leader: + Not at 0.61" + 6.51"

——| Formatted: Right: 0", Tab stops: 6.5", Right,Leader: +

Sinh viên: Đào Thị Yến —————— kíp kinh tế và quan lý *;

Formatted: Right: 0.01", Tab stops: 6.5", Right,Leader: +Notat 0.61" + 6.51"

Formatted: Right: 0.01", Line spacing: single, Tab stops: 6.5", Right,Leader:

"| Formatted: Font: Bold

‘| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"

Trang 7

Chuyên đề tốt nghiệp VÀ GVHD: TS.Nguyén Hữu Đoàn, +

LỜI MỞ ĐẦU ‘

1 Ly do chon dé tai *

Đô thị hóa là quá trình tất yếu-diễn-ra không ehi đết với Việt Nam mà còn, là

xu hướng chung của toàn thế giới Ở Việt Nam, đặc biệt là thủ đô Hà Nội-, đô thị

hóa diễn ra ngày càng nhanh, góp phan thúc day phát triển kinh tế-xã hội Bên

cạnh những mặt tích cực thì quá trình đô thị hóa cũng gây ra nhiều vấn đề bat cập

như các van dé nhà 6, môi trường, that nghiệp, việc làm, ahà-ở; an ninh xã hội

'Vận-đề-Nahà ở là một trong những van dé quan trọng đối với eon người dân đô

thi-, là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất.; Nhà ở cũng là một yếu tố

cấu thành kết câu hạ tầng đô thị Dé đất nước phát triển một cách bền vững trong

thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phân đấu cơ bản trở thànhh-là

nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được

giải quyết một cách toàn diện, ổn định Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò

không nhỏ trong -quyétdink-su phát triển thành công của đất nước

Tạithủ đô Hà Nội với quy mô và mật độ dân số tập-trwag-cao và giá nhà đáât;

giá bất động sản- đắt đỏ thì việc sở hữu cho gia đình một căn nhà dé ồn định cuộc

Sinh viên: Đào Thị Yến —————— Lép kinh tế và quản lý </

Formatted: Heading 2, Centered, Right: 0", Space Before: 6

pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

Formatted: Justified, Space Before: 6 pt, Line spacing:

Multiple 1.3 li

Formatted: Expanded by 0.1 pt

/ Ỉ Formatted: Font: Bold

Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 8

Chuyên đề tốt nghiệp 8 GVHD: TS.Nguyén Hữu Doan, +

sống là một điều hết-sứe-khó khăn với những gia đình có 4iéekiéathu nhập không

cao Chính vì thế chủ trương của Đảng và Nhà nước thực hiện phát triển xây dựng

nhà ở xã hội-là- điều tất yếu Hiện tại thủ đô Hà Nội cũng đang có nhiều dự án,

công trình xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn thi công hoặc đã hoàn thành

nhưng vẫn đang còn biểu hiện những mặt hạn chế về thủ tuctue, đối tượng mua

nhà, giá cả và chất lượng của nhà ở xã hội

Đã có zsộtsónhièu dé tài nghiên cứu liên quan tới van đề nhà ở như:

TS Nguyễn Văn Hoàng (2010) đã thực hiện luận án tiến sĩ về “Quản lý thị

trường nhà đất đô thi” Luận án đã có cái nhìn tông thê về công tác quan lý về thị

trường và đã có những giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước về

thị trường đất ở, nhà ở đô thị

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2042 đến năm 2020 và (m nhìn

việcviêe phát triển nhà ở xã hội thành phố Hà Nội” Đề tài đã nêu ra được tam

quan trọng của nhà ở xã hội, các chính sách của nhà nước và thực trạng nhà ở xã

hội đến năm 2008, dé tài cũng đưa ra một số giải pháp hữu ích nhằm phát triển thi¿

trường nhà ở xã hội.

Nguyễn Thị Lan Anh (2011) đã nghiên cứu đề tài “Vấn đề nhà ở cho người thu

nhập thấp” Đề tài đã nghiên cứu và chỉ những tồn tại, hạn chế cơ bản trong vấn đề

nhà ở cho người thu nhập thấp và cũng đưa ra một số giải pháp cho các vấn đề tồn

tại

Nguyễn Thị Nga (2012) đã nghiên cứu đề tài “Thực trạng nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp tại đô thị Thanh Hóa” Đề tài đã nêu lên thực trạng nhà ở

cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP Thanh Hóa và đã có những giải pháp hữu

hiệu, thực tế đối với TP Thanh Hóa.

Đỗ Văn Quyết (2012) đã nghiên cứu đề tài “ Thực trạng chính sách phát triển

nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” đã chỉ ra được thưc trạng về các

chính sách phát triển NOXH và đưa ra những biện pháp giải quyết hiệu quả về

Sinh viên: Dao Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </

` | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

| Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold

| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"

Trang 9

Chuyên đề tốt nghiệp 9 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Doan, +

chính sách và huy động nguồn vốn dé xây dựng quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn TP

Đà Nẵng

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2012 đến năm 2020 và tầm nhìn“

2030 đã trình bày được thực trạng về nhà ở trong giai đoạn trước 2012 và đã có cái

| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

nhìn đúng đắn về việc đây mạnh phát triển, đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã

hội Chiến lược cũng đưa ra những biện pháp dé thực hiện công tác phát triển nhà

ở xã hội có hiệu quả cao.

Với đề tài về nhà ở nói chung hay là nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội nói riêng“

thì trong những năm gần đây đặc biệt là nhiều biến động trên thị trường nhà ở xã

hội trong 9 tháng đầu năm 2013 đang là một vấn đề nóng được Nhà nước, truyền

thông, các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân đang quan tâm sát sao Trên thị

trường nhà ở xã hội vẫn đang còn nhiều bất cập mà các đề tài nghiên cứu trước

đây chưa đưa ra được cách giải quyết hợp-lýđầy đủ Chính vì vậy tôi quyết định

lựa chọn đề tài: “-Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2013” làm đề tài nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở lý luận về nhà ở xã hội đô thị-, chủ trương chính sách của đảng và

nhà nước, công tác quản lý của các cơ quan chuyên trách về nhà ở xã hội trên địa

bàn thành phố Hà Nội đề-ehiza-được-đề tài nghiên cứu thực trang của việc phát

triển nhà ở xã hội:, -tFừ đó đưa ra những biện pháp nhằm góp phần phát trên và

quản lý phát triển nhà ở xã hội.

3 Phạm vi đối tượng nghiên cứu:

Về không gian lãnh thé: Địa bàn nghiên cứu là thành phố Hà Nội.

Về không gian nghiên cứu: Nguồn số liệu được tập hợp thông qua các chương“

trình nghiên cứu, các wesite, các tổ chức, các báo, tạp chí chuyên ngành đô thị đặc

biệt là phong quản lý đô thị quận Hai Bà Trưng cung cấp

4 Các phương pháp nghiên cứu

Đề tàiai sử dụng phương pháp thu thập và xử lý thông tin, phương pháp phân- ˆ

tích thống kê-, phương pháp phân tích tổng hop.; phương pháp logic và các

Sinh viên: Đào Thị Yến Lop kinh tế và quản lý

'Í Formatted: Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

Formatted: Justified, Space Before: 6 pt, Line spacing:

Multiple 1.3 li

Formatted: Justified, Indent: Left: 0.25", First line: 0.25", Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li, Tab stops: 0.25", Left + 0.56", Left

_| Formatted: Justified, Space Before: 6 pt, Line spacing:

Multiple 1.3 li

| Formatted: Justified, Indent: Left: 0.25", First line: 0.25",

Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

“| Formatted: Font: Bold _ | Formatted: Font: Bold

Trang 10

Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Doan at

phương pháp kinh tế khác-, kết hop với các đường lối chính sách của Dang-, nhà

nước và thực tế trên địa bàn thành phó Ha Nội

5 Kết cấu bà¿viếtđề tài

Ngoài phẩm mở đầu và kết luận th Nadi dung dé tài gồm 3 chương::-và phần“

2 đà > ] L$ ] A

Chương 1 Cơ sở lý luận về nhà ở đô thị và nhà ở xã hội *

Chương 2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

giai đoạn 2008-2013

Chương 3 Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên dia bàn thành phố Hà

Nội

/

Sinh viên: Đào Thị Yến Lop kinh tế và quan lý </

-| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

`Í Formatted: Justified, Space Before: 6 pt, Line spacing:

Multiple 1.3 li

'| Formatted: Justified, Right: 0.01", Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

Formatted: Font: Not Italic, Expanded by 0.1 pt

Formatted: Right: 0.01", Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

| Formatted: Expanded by 0.1 pt { Formatted: Space Before: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

Formatted: Space Before: 6 pt, After: 6 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

| Formatted: Font: Times New Roman, Expanded by 0.1 pt

/ | Formatted: Font: Bold

| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 11

Chuyên đề tốt nghiệp 11, GVHD: TS.Nguyén Hữu Doan:

CHƯƠNG 1 CƠ SO LÝ LUẬN VE NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ O XÃ HỘI _

a

<

I NHAODOTHI

1 Khái niệm và đặc điểm nha ở đô th

Khái niệm nhà ở đô thị:

Có rất nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phầnkiến trúc kỹ thuậtthuât đủ các điều kiện tối thiểu đề có thé sử dụng làm chỗ ở, sinh

hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất

định

Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiếntrúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả tiện nghỉ và công trình kỹ thuật gắn liền với nhà),

các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện của môi trường của khu vực

Trên thực tế khái niệm nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn

đề liên quan đếndến nhà ở ké cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thé tách rời

các yếu tô hạ tang và môi trường tự nhiên xã hội của khu vực

Đặc điểm nhà ở:

' Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

| Formatted: Font: 14 pt, Not Italic, Expanded by 0.1 pt

Z | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 12

Nhà ở là một tài sản tiêu dùng dân cư song khác với tài sản khác, nhà ở có vị

trí cố định gắn liền với nó là cự ly môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của

khu vực.Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp

nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di chuyền ngôi nhà đến

nơi mong muốn như những vật dụng khác.Chính vì vậy, những thay đổi về nhà ở

thường tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và đời sống của tat cả các

thành viên trong gia đình.Việc phát triển nhà ở không chỉ chú ý riêng tới vấn đề

kiến trúc kỹ thuật mà các yếu tô của môi trường và điều kiện vùng có vai trò rất lớn

quyết định đến giá trị của ngôi nhà

Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời gian sử dụng lâu đài, khó thay đổi về kiến trúc

kỹ thuật.Vì vậy van dé đầu tư phát triển nhà ở vừavửa phải tính đến nhu cầu trước

mắt vừavủa phải dự đoán xu thế, thị hiếu phát triển trong tương lai

Giá trị của nhà đan xen lồng quyện với giá trị của đất và giá trị các điều kiện

hạ tầng và môi trường sống Chính vì vậy vấn đề quản lý và phát triển nhà ở mang

tính vĩ mô, đặc điềm vùng dan cư sinh sống sẽ có anh hưởng rat lớn đến giá tri của

ngôi nhà ở sẵn có.

2 Các phương pháp phân loại nhà ở đô thị

-Theo sở hữu: điêu 3 (pháp lệnh nhà ở) Quý? nhà ở Ss

Quê nhà ở bao gỗm:

z Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế

- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

-Theo tiêu chuẩn kỹ thuật

Độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà)Theo chất lượng sử dụng của ngôi nhà

Theo tiêu chí chất lượng nhà ở thành 2 nhóm: cao cấp và bình dân-Theo hình thức XD và độ bên

Nhà ở chung cư nhiều tầng; nhiều căn hộ Nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng

Nhà biệt thự

-Theo chức năng, nhà ở được chia làm 4 loại:

Formatted: Font: Italic, Expanded by 0.1 pt

Formatted: Bullets and Numbering

„| Formatted: Font: Italic, Expanded by 0.1 pt

Formatted: Indent: Left: 0.5"

-| Formatted: Expanded by 0.1 pt

.| Formatted: Expanded by 0.1 pt

„| Formatted: Bullets and Numbering

Lép kinh tế và quản lý </

Trang 13

Chuyên đề tốt nghiệp 13 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*

\

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh

tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường, bao gồm

chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự

Nhà riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân do các hộ gia đình, cá nhân tự xây lên

dé ở

Nhà công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được xây dựng dé cho các đối

tượng được quy định thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác.

Nhà ở xã hội (được định nghĩa ở phần II.1)

3 Các khu vực sản xuất nhà ở đô thi

Cách tiếp cận phân tích của các nhà kinh tế học, theo truyền thống, phân tíchcác nền kinh tế thành 2 khu vực là Nhà nước và tư nhân, dựa trên sự sở hữu vốn và

đất đai của Nhà nước hay tư nhân Từ những năm 60 theo các nhà nghiên cứu

chính sách nhà ở của các nước thế giới thứ 3 đã phân chia lĩnh vực sản xuất nhà ở

thành 3 khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính

thức Sự phân chia này trên thực tế khôngteeskheoag phải lúc nào cũng có thé phân

định một cách rõ ràng.

Khu vực Nhà nước chỉ những dé án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp,

cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn

gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp

luật Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu

vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp Các chỉ tiêu về số lượng và chất

lượng nhà ở cộng cộng ở Việt Nam thấp hơn nhiều nước, đơn vị tính của chúng ta

thường dung là chỉ tiêu diện tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu người

(m?/người), trong khi đó ở các nước khác dung đơn vị tính là căn hộ trên số gia

đình Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại được bao cấp, với nguồn cung

eaapseos cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên không tránh khỏi những mất công

bằng trong chính sách phân phối nhà.

Khu vực tư nhân có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân howe}

hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn của Nhà nước, nhưng hoạt động trong

hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Chính phủ ít kiểm soát được khu vực

này hơn khu vực Nhà nước, mặc dù Nhà nước vẫn còn quyết định khuôn khổ điều

tiết Cơ chế mà Nhà nước duy trì để kiểm soát việc sản xuất nhà ở của khu vực tư

\{ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Formatted: Indent: First line: 0.43"

nhân — hệ thông quy tac — được các nhà sản xuât nhà ở cua khu vực tư nhân coi Í Formatted: Font: Bold

y | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Uy,

Trang 14

như phân bé sung vào giá thành sản xuất nhà ở Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết

là cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu

dùng do thiếu các thông tin thị trường về nhà ở Trong điều kiện các nước đang

phát triển những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành thị,

nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự cần nhà ở mà đáp ứng nhu cầu

có khả năng thanh toán Nhu cầu này biểu hiện khả năng của người mua và sự

sẵnsãn sang tra nó, nếu không có tiền thì không thé đòi hỏi gi từ thị trường Trong

thực tế, sản xuất nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước.Nhưng

nếu chúng ta buông lỏng, không điều tiết khu vực này sẽ dan đến khỏng cách giữa

người giầu và người nghèo càng aeheofeaagf lớn hơn và sẽ dẫn đến sự bất bình

dang xã hội cơ bản về nhà ở

Khu vực nhà ở không chính thức được sử dụng mô tả toàn bộ nhà ở được xây

dựng một cách đọc lập với khuôn khổ quy tắc của Chính phủ Có thé hiểu đây là

khu vực sản suất nhà ở của tư nhân không theo quy tic Hoặc nhà ở được xây dựng

trên các giá trị của cộng đòòng và tự giúp đỡ lẫn nhau, có thể dẫn đến những phản

ứng đối với chính sách rất khác nhau Vì thế khu vực này có thê được kiểm nghiệm

và chia theo nhiều cách phụ thuộc vào nhà ở được xây dựng để kinh doanh hay đơn

thuần để sử dụng, nhà ở được sản xuất ra cho thuê hoặc cho người ở sở hữu, hoặc

các tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và kiểu loại nhà ở Nhà ở trong khu vực không

chính thức có xô số hình thức, tùy thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội và thiết chế

đặc thù của dân cư đô thii Khu vực này trên thực tế đóng góp phan quan trọng

trong việc gia tăng quỹ nhà ở, đặc biệt đối vớixéói những tang lớp có dân cư có thu

nhập thấp Mục tiêu trung tâm của việc hoạch định chính sách nhà ở đối với khu

vực này là cần khuyến khích những mặt tích cực của nó không ngăn cản động lực

cơ bản đã dẫn đến sự đóng góp một cácheahes thành công của nó vào quỹ nhà ở đô

thị Đồng thời cũng phải đưa ra những định hướng giải quyết hàng loạt vấn đề liên

quan,bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lượng, vai trò của cộng đồng tham

gia Vào VIỆC ra quyết định và những ảnh hưởng tiêu cực tiềm năng của các lực

lượng thị trường trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các trung tâm hoặc các khu

vực kinh doanh.

Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hóa liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ

của Nhà nước vava sản xuất nhà ở (hoàn toàn theo quy tắc và sử dụng vốn Nha

nước đến việc sản xuất nhà ở đo Nhà nước điều tiết được xây dựng bởi tư nhân và

các doanh nghiệp, và đến nhà ở bất quy tắc được xây dựng bởi các gia đình và các

nha thầu nhỏ.

`Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Ỉ Formatted: Font: Bold

J | Formatted: Font: Bold

Centered, Indent: Hanging: 0.13”

„| Formatted:

Trang 15

~ -| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Chuyén đề tốt nghiệp 15 GVHD: TS.Nguyén Hitu Đoàn * Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

\

Ba khu vực cung cap nha ở và môi quan hệ của chúng với nguon von va sự 'Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

tuân thủ các quy tắc Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Mức độ tuân thủ quy tắc Nguôn vôn Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

Theo quy tac Khu vực Nhà nước Khu vực tư nhân Formatted: Expanded by 0.1 pt (chinh quy)

Bat quy tac Khu vuc Formatted: Expanded by 0.1 pt

(phi chinh quy) không chính thức

Bảng trên chỉ định nghĩa của ba khu vực này căn cứ vào nguồn vốn cho việc Formatted: Expanded by 0.1 pt

xây dựng nhà ở, và mức độ mà xây dựng tuân theo quy tắc Mặc du bang này nhan

mạnh sự kiểm soát hợp pháp của Nhà nước về nhà ở trong quan hệ với sở hữu vốn

như một tiêu chuẩn xác định của ba khu vực, sự phân biệt giữa ba khu vực không

chỉ hoàn thiện về vấn đè quy tắc Nhiều đặc trưng khác như quy mô sở hữu vốn, sự

tự trị của cộng đồng, VIỆC ra quyết địnhđ‡nh của người dân, những mối liên kết với

các kênh chính thức về tài chính cho nhà ở, các quá trình xây dựng và các vật liệu

được strsé dụng cũng có thé dùng dé phân biệt ba khu vực này Nghiên cứu sự phân

chia này sẽ làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở có những tiếp cận

đúng, phù hợp với từng khu vực.

«~~ | Formatted: Indent: Left: 0.19", First line: 0.31", Right:

0.02", Space Before: 12 pt

Il NHÀ ỞXÃ HỘI

1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở xã hội ở đô thi, | Formatted: Font: Bold, Expanded by 0.1 pt

° Nha ở xã hội (social housing) (Formatted: Expanded by 0.1 pt

Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào

những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc.

Nhà ở xã hội là một loại nhà ewag-eápdành cho những người không có thu nhập,

hoặc có nhưng không đáng kẻ Họ là những người không thé nào và không bao giờ

tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở Những người này thường là người vô gia cư,

người già đơn thân, người tật nguyén, người đau yếu không nơi nương tựa, những

người sau khi mãn hạn tu nhưng không còn sức lao động Loại nha nay trong

nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, các loại nhà này đa phần là của nhà

nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tô chức từ thiện tham gia từng phần

dé duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội

Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể | Formatted: Font: Bold

| Formatted: Font: Boldđược miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường

được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường me

Uy,

Trang 16

quân chỉ trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dung vì sợ họ tiêu

phung phí.

Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bắt-eứ-quyền sở

hữu, không được chuyên nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời

hạn trong 10 — 15 năm Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố-(eé-thê-gọi

là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghỉ tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh,

nhà bếp, nhà tắm.Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu

chưa dùng đến Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông

đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa Những người sống trong nhà xã

hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa

vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không điều kiện-eáo

Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bồ trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội

khác.

Nhưng dù là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thì cũng được quy về một

mối là một tổ chức Chính phủ đứng ra lo liệu để dễ bề quản lý về an ninh trật tự, vệ

sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâm xấu lợi

dụng họ làm ăn phi pháp như buôn bán ma túy, hay lợi dụng danh nghĩa họ dé kiếm

tiền từ những người tốt bụng.

ét trên góc độ sở hữu và doi twon

hữu của cơ quan nhà ¿

Nha ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc |

Formatted: Font: Bold, Italic, Expanded by 0.1 pt

Formatted: Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.74" + Indent at: 0.99"

nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và Va

quan ly bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung , 7 ⁄

cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức „ :

của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê

hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường,

- | Formatted: Font: 13 pt, Expanded by 0.1 pt

| Formatted: Indent: Left: 0.19", First line: 0.38", Bulleted +

“| Level: 1 + Aligned at: 0.81" + Indent at: 1.06"

Trang 17

Chuyên đề tốt nghiệp 17, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*

- O-ViétNam,aNha ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc

tổ chức, cá nhân thuộc các thành phân kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng

được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời

gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy

chế do Nhà nước quy định Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn

- Nha ở xã hội được nêu trong Luật Nhà ở năm 2005 Phát triển nhà ở xãhội được Nhà nước khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được

miễn giảm các khoản thuế liên quan Đối tượng được thuê nhà là những người thu

nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên

nghiệp

- Tuy Luật Nha ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một

số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản

pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho nhà thu nhập thấp, khiến nhiều

người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau

- Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, sự nhằm lẫn này đã được loại bỏ

khi quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không

đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết

chỗ ở, bao gồm: Người có công với Cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn;

người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức,

nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc

lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công

nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp;

nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đăng, trung cấp chuyên

nghiệp và đạy nghề; nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn

(người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc gia cam )

- Việc định danh thật chính xác từng loại nha đúng vai trò quan trọng,

giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện Bởi mỗi loại nhà

sẽ có một loại chính sách khác nhau Lâu nay ở Việt Nam chưa định danh được loại

nhà chung cư cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại 1,2,3), cũng như

nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho người nghèo (nhà tình thương, tình nghĩa)

làm cho không chỉ nhà quản lý lúng túng mà còn tạo kẽ hở cho một số người lợi

dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng góp cho địa phương, mượn danh nghĩa

huy động vốn phi pháp

„| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 18

~ -| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Chuyén đề tốt nghiệp 18 GVHD: TS.Nguyén Hitu Đoàn * Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

\

SA H head nhà ¿vã pas

e Tiêu chuân thiêt kê nhà ở xã hội ‘| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

- Đôi với nhà ở xã hội được xây dựng băng nguôn von ngân sách nhà nước thì ; =

tiêu chuân thiét kê nhà ở xã hội phải là nhà chung cu được thiét kê bao dam những Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

tiêu chuân chung của pháp luật vê xây dựng và có sô tâng theo quy định sau đây: Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

Tai đô thi loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;

Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá

sáu tầng;

Tại các khu vực khác không phải là đô thị thì có thể xây dựng nhà ởriêng lẻ hoặc nhà ở một tầng nhiều gian;

- Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách

nhà nước để phục vụ cho các đối tượng là công nhân, người lao động trong khu

công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế diện tích

san mỗi căn hộ chung cư không quá 70m2, không khống chế số tang, chủ đầu tư

được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy

chuẩn xây dựng hiện hành, phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thâm quyền

phê duyệt.

Việc lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thi công xây dựng nhà ở xã hội

được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đơn vị tư vấn thiết kế phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu

chuẩn thiết kế nhà ở xã hội để thiết kế nhà ở, bảo đảm chất lượng và hạ giá thành

xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội.

< Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt, Expanded by

‘ “| otpt

2 Vai trò của nha ở xã hội `Í Formatted: Normal, Indent: First line: 0.31"

| Formatted: Expanded by 0.1 pt

° Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà

trước Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng

những vật liệu có chất lượng thấp-aau-hỏaz, lại không có kinh phí dé bảo dưỡng, J96696)1161 E00

| Formatted: Font: Boldsửa chữa thường xuyên Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm { Formatted: Font: Bold

Uy,

Trang 19

có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một bộ phận khác đã được

phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng không có kha năng về tài

chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp

thiếu các tiện nghỉ cơ bản

Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ

cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m? Thiếu nước

sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do

khói bụi, nước thải Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị

trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ

phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện

được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.

Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh

vực nhà ở, phát triển xã hội Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở

có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc

lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao.

Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối

tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu

chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các

đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước.

Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn

định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội Từng bước thực hiện

tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

° Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc

triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

NTheo-quy-dinh-của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

thườngsẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng

chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ

Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp

tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của

từng địa phương Ngoài ra, Chính phủ Nhà-awée-còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu,

thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi

công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình.

Những hỗ trợ trên của Chính phủ nhà-aước-có tác dụng tích cực trong việc thu

hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở

Uy,

Trang 20

cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nha ở nhưng chưa thé tìm được do gặp

khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà

ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm đo giá nhà ở thương

mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với

thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà

ở này — phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.

Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số

các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng

những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một

bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc day tăng trưởng của các

ngành kinh tế còn du thừa nguồn cung Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư

xây dựng xây dựng 500.000 m? nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tan xi

măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho

hàng vạn lao động nhành xây dựng.

° Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình 6n thị

trường bat động sản

Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành dé cho thuê, trong quá trình khai

thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mắt đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà

nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho

thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc tắc bảo

toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi

thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác

tối thiểu từ 20 — 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước

Sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng dé đạt hiệu quả cao hơn

Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có

giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung

lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay.

Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các

đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở — thị trường vốn được coi chỉ đành cho

những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường

qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác

động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối

tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế

Trang 21

Chuyên đề tốt nghiệp 2], GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*

độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở

thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả trên thị trường về

đúng thực chất của nó

3 Quỹ nhà ở xã hôi

Quy đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Uy ban nhân dan cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xác

định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn.

Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện

cu thé, Ủy ban nhân dan cấp tinh xem xét, quyết định yêu cầu chủ dau tư dự án

phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ

10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây

dựng hệ thống hạ tang kỹ thuật của các dự án này dé xây dựng nhà ở xã hội

Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này cho chính

quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào

các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản

chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật

của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội

Đối với quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp)

thì thực hiện theo quy định sau đây:

Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý

khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tang khu công

nghiệp có trách nhiệm tô chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật khu nha ở công nhân phục vụ cho khu công nghiệp đó và chuyền giao cho

chủ đầu tư dự án dé xây dựng nhà ở công nhân Chi phí bồi thường, giải phóng mặt

bang, đầu tu cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân được phân bồ vào tiền thuê đất tại

khu công nghiệp;

Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có

trách nhiệm rà soát, bé sung quy hoạch, tổ chức thu hồi đất và bồi thường giải

phóng mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp

hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bat động sản dé xây dựng nhà ở cho

công nhân thuê Chi phí giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng

đất, tiền cho thuê đất đề lại cho địa phương

Uy,

Sinh viên: Dao Thị Yến Lop kinh tế và quán lý </

` Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Trang 22

\

4 Đối tượng và điều kiện thuê-, mua nha 6 xã hội

Đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

° Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ,

công chức, viên chức.

° Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân

hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

° Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.

° Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ

° Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đăng, trung học chuyên

nghiệp, cao đăng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được

thuê nhà ở trong thời gian học tập.

° Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị

Điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Đối tượng được thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân

sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

° Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê

mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc

có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới

5m2sàn/người hoặc là nhà ở tạm bg, hư hỏng, dot nát;

° Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thuộc diện thu

nhập thấp theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Đối tượng được mua, được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây

dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau

đây:

° Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu

nhập bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

° Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hộ khẩu

thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hội;

«Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì phải có khả năng thanh toán lần - ˆ

đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua

Uy,

'| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

⁄ | Formatted: Bullets and Numbering

| Formatted: Indent: Left: 0.19", First line: 0.25", Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.63" + Indent at: 0.88"

Trang 23

\

II NỘIDUNG QUAN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI

1 Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở

1.1 Ban hành quy chế về sử dụng và kinh doanh nhà ở

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý nhà nước về

nhà ở Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy

trì sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở theoéthee quy

định trong pháp lệnh nha ở năm 1991 (điều 6 chương I) Hội đồng Bộ trưởng thực

hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở tại địa phương theo phân cấp của Hội đồng

Bộ trưởng; ủy ban nhân dân thực hiện quyền quản lý Nhà nước véva nhà ở tại địa

phương theo sự phân cấp của Hội đồng Bộ trưởng và ủy ban nhân dân các cấp thực

hiện quyền quản lý và sử dụng nhà ở

căn cứ vào hình thức sở hữu Nhà nước mà có các quy định về quản lý, sử dụng

nhà ở thích hợp.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất cứ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh

doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định của Hội đồng Bộ

trưởng.

Quỹ nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế do

các tô chức đó quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật.

Nhà ở thuộc sở hữu cá nhân là nhà ở do tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua

xây dựng, mua, hoặc do nhân thừa kế, hoặc được sở hữu bằng các hình thức hợp

pháp khác ChủChue sở hữu nhà ở có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ, thế

chấp, bảo lãnh, ủy quyền quản lý hoặc chuyền quyền sở hữu nhà ở cho người khác

theo quy định của pháp luật.

Theo công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng quy định cụ thể về

các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà Khung giá cho từng loại tại Nghị định số

61/CP ngày 5/5/1994 của Chính phủ Đối với những nhà chung cư hoặc nhà ở do

nhiều chủ quản lý Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở Nhà nước cũng cần xây

dựng các chính sách thỏa đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh

doanh tập thể và tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị

Uy,

~| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Trang 24

quỹ nhà ở Mặt khác có khả năng điều tiết và phát huy có lợi quy luật cạnh tranh

cung-cầu, khăc phục những cơn sốt giả tạo về giá đất, giá nhà tạo điều kiện thuận

lợi để người dân dễ chuyên đổi chỗ ở,thỏa mãn nhu cầu không ngừng biến động

của gia đình.

1.2 Lap kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở

Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp

liên quan đến nhiều ngành như: giao thông, thủy lợi , bưu điện, thương mại, năng

lượng đồng thời nó gắn liền với sự phát triển kinh tế-xã hội đô thị Đây là

mộtmôt công tác quan trong và cấp bách đòi hoi mọi người dân phải quan tâm và

nhân thức được điều này Lập kế hoạch xây dựng và phát triển sản xuất, tang năng

suất lao động, nâng cao đời sống của nhân dân, đòng thời tạo nên bộ mặt mới cho

sự phát triển văn minh của đô thị.

Sự lụa chọn vi trí xây dựng nhà ở có ảnha¿h hưởng đến toàn bộ hoạt động

hàng ngày của người sử dụng nhà ở như việc đi làm hàng ngày, vị trí cách chợ,

trường học, bệnh viện và nơi giải trí Thực chất, tất cả các hoạt động này là các

quyết định về vị trí nhà ở được dựa trên cơ sở của sự tiện lợi, thời gian và chi phí

của người sử dụng nhà ở Những người thuê nhà hoặc mua nhà khi quyếtkhiqtyeets

định lựa chọn nhà ở thường tự hỏi: Sẽ đi làm hàng ngày bằng gì? Có cơ hội kiếm

việc ở gần nhà không?

Khu vực xây dựng phát triển nhà ở này thường do Nhà nước đảm nhiệm với

ngân sách kế hoạch hoặc có sự đầu tư liên doanh giữa Nhà nước với công ty nước

ngoài Khuynh hướng xây dựng những khu nhà kiểu này ở ven đô, bên cạnh các

khu công nghiệp, để kết hợp giải quyết công ăn việc làm, dịch vụ cho dân trong các

khu vực và giảm bớt căng thẳng giao thông.

Theo kinh nghiệm của một số nước trong vùng như Singapore, HồòHng kong,

Malaysia thì kế hoạch nhà ở lân cận như vậy tập trung sự quan tâm đến việc làm và

việc đi làm hàng ngày của dân cư đã dan đến sự xây dựng và phát triển nhà ở một

cách mạnh mẽ, nó mở ra những khả năng mới bằng cácheáh dự báo nhu cầu đó.

Mặt hạn chế chủ yếu của kế hoạch nhà ở lân cận là đòi hỏi vốn đầu tư lớn và phụ

thuộc vào sự kết hợp các chương trình phát triển chung chứ không chỉ đơn thuần

phụ thuộc vào chương trình nhà ở Hiện nay, chưa có một nguyên tắc lập kế hoạch

nào đưa ra được nhiều điểm tích cực như vậy TRong tương lai, hy vọng rằng sự

tiện lợi của kế hoạch nhà ở lân cAneé sẽ trở thành sự lân cân cộng đồng với các mối

quan hệ xã hội và văn hóa.

Uy,

Trang 25

\

1.3 Cấp giấy phép và đình chỉ xây dựng, cái tạo nhà ở

Để đảm bảo nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã đượcđưee duyệt,

bảo dam tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạchhoae tổng thé của từng địa phương

khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của các cấp có thầm quyền, Nhà

nước đã quy định tất cả các tổ chức kinh doanh phát triển nhà ở cũng như dân cư

khi xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép.

Trong quy hoạch chung và quy hoạch chỉ tiết của đô thị đã quy định vị trí của

từng khu vực, có thiết kế cụ thể vava độ cao trung bình khoảng cách giữa các khu

vực xây dung, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp

nước và điện, hàng cay, khu giải trí Văn phòng Kiến trúc sư trưởng các thành phố

hoặc Sở Xây dựng quy định rõ quỹ đất phát triêntrtêa nhà ở, các khu vực ưu tiên

cải tạo nâng cấp, cá khu nghiêm cắm, các khu chỉ và định hướng rõ, cụ thé các khu

vực có điều kiện và triển vọng cho xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, hay bảo tồn

duy tu với từng mức tham gia của Nhà nước, của tư nhân với hình thức cho phép

nhằm tuân thủ quy hoạch chung (quy định về mật độ, về độ cao trung bình, về dặc

trưng kiến trúc chủ đạo, về chức năng và nếu có thể cả quy mô công trình , mức độ

tiện nghi, khả năng áp dụng các vật liệu mới, các tiến bộ khoa học kỹ thuật ).

Việc cho phép xây dựng nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch chung và quy hoạch chi

tiết, kế hoạch phat triển nhà ở của mỗi đô thị

1.4 Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

Đăng ký nhà ở, đất ở

Đăng ký nhà ở là một nội dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà

ở Nó không chi dam bảo quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở và đất ở trước pháp

luật mà còn bảo đảm cho các cơ quan quản lý năm được hiện tạng nhà ở của địa

phương mình, lập kế hoạch phát triển nhà ở Từ đó phát hiện những tranh chấp,

vướng mắc của các chủ sở hữu, tìm giải pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp

luật, bảo đảm công bằng TrRên cơ sở đăng ký nhà ở và quyền sử hữu nhà ở và

quyên sử dung đất ở cho chủ sở hữu

Điều tra, thống kê nhà ở

Công tác điều tra thống kê nhà ở định kỳ nhằm giúp các cơ quan quản lý nắm

được thực trạng , tình hình phát triển nhà ở trong cả nước và ở từng địa phương có

ý nghĩa to lớn trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở và dự trữ đất ở

1.5 Thanh tra và xử lý các vi phạm luật pháp và các tranh chấp về

Trang 26

nhà ở

Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng quản lý của bất cứ cấp quản lý nào

Vấn dé quản lý nhà ở là một vấn đề phức tạp do nhiều nguyên nhân khách quan và

chủ qua NhHững nguyên nhân khách quan đó là có nhiều hình thức sở hữu nhà

đan xen do hậu quả của sự phát triển nhà ở lâu dài và do lịch sử đề laidélai; sự

bung ra nhiều tô chức tư vấn phát triển của cơ ché thị trường NhHững nguyên

nhân chủ quan đó là do chúng ta chưa có nhiều chiến lược phát triénphatstrieenr

nhà của các đô thị; sự bùng nỗ xây dựng nhà ở tự phát do buông lỏng quản lý; việc

xử lý các trường hợp vi phạm thiếu cương quyết, mới chỉ phạt hành chính vì xây

không có giấy phép vẫn dé tiếp tục được hoànhoaa£f thành và đưa ra sử dụng; sự

không công bằng trong phân phối nhà ở do cơ chế bao cấp đẻ lại Tất cả những

nguyên nhân trên đã làm phát sinh nhiéuekée tranh chấp, vi phạm pháp luật trong

quản lý nhà ở.

Để đảm bảo thực hiện nghiêm pháp luật về quan lý và sử dueng nhà ở Nha

nước cũng cần nghiên cứu bé sung và hoàn thành hệ thống luật xây dựng, các quy

tắc, quy phạm cụ thể nhằm hạn chế sự xây dựng tùy tiện, sai phạm kỹ thuật và phá

hủy môi trường cảnh quan đo thị, nhằm giúp cơ quan quản lý xây dựng khống chế,

diều hành thuận lợi quá trình xây dựng và cải tạo nhà ở

2 Quản lý sử dụng nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà

nước thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị quản lý vận hành và khai thác

nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị

quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được thực hiện theo nguyên tắc đấu

thâu.

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách

nhà nước thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và

khai thác nhà ở xã hội.

Các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế như đối với

dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Đơn vị quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các

dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành,

bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở

\{ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

„| Formatted:

Trang 27

Người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nha ở dưới bat

kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội Trường hợp mua,

thuê mua nhà ở xã hội thì chithichi được phép ban, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả

hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng

mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm, ké từ thời điểm ký

kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà

nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định

của địa phương; giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời

điểm bán Trường hợp mua bán nhà ở vi phạm quy định tại khoản này thì hợp đồng

mua bán đã ký không có giá trị pháp lý và bị xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều

58 của Nghị định này.

3 Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc phát triển nhà ở xã hội:

° Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình

hình thực tế, xây đựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình

mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã

hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở;

° Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ

nhà ở và phát triển nhà ở xã hội

° Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn

đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê,

giá cho thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội

4 Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển

nhà ở xã hội:

° Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chỉ tiết xây dựng, quy hoạch

phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo

đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu

kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;

Sinh viên: Đào Thị Yến

\

Lép kinh tế và quản lý </

„| Formatted:

Trang 28

° Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng

năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ

dành dé bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thé các nguồn vốn đầu tư phủ hợp;

cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội;

° Phê duyệt theo thâm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp

huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân

sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng

bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc

triển khai thực hiện.

CHƯƠNG 2.THUC TRANG VE NHÀ Ở XÃ HOI TREN DIA BÀN

-_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

| Formatted: Expanded by 0.1 pt

-| Formatted: Font: 14 pt, Not Italic

THANH PHO HA NOI GIAI DOAN 2008-2013

I GIỚI THIEU CHUNG VE THÀNH PHO HÀ NỘI

~| Formatted: Indent: First line: 0"

4 Formatted: Expanded by 0.1 pt

⁄ | Formatted: Font: Bold

_| Formatted:

Trang 29

1 Điều kiện tự nhiên

Hà Nadi có vị trí thuận lợi, nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc bộ, bên bờ sôngHồng, trên vùng đồng bằng trù phú, địa hình tương đối bằng phẳng,khí hậu 2 mùa

rõ rệt.

troae-400-thành-phó-đônag-dân-của-thế-giới-Hiện nay, Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ 2

trong cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Trong quỹ nhà ở Hà Nội thi

riêng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước chiếm một vị trí quan trọng.Tính đến thời

điểm cuối năm 2000, tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của Hà Nội là

3.542.000m2.

gần đây: Tính đến tháng 8/2008 Hà nội

tỷ lệ tăng dân số cơ học lớn nhất trong nước( 3%/năm) và có tỷ lệ gia tăng tự nhiên

thấp nhất(1, 08%/nam)

có 10 quan, 1 thị xã và 8 huyện Hà nội có

2 Tăng trưởng và phát triển kinh tế

Là nơi hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế, xã hội Trong cơ cấu

kinh tế nổi lên những ngành kinh tế mũi nhọn, ngành công nghiệp, thương mại,

dịch vụ và giao thông vận tải thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản với

chất lượng phục vụ cao

vụ, được nhà nước quan tâm và phát triển nhiều mặt ở đây có lực lượng lao động

Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </

'Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

¿| Formatted: Font: Bold

[ J Formatted: Font: Bold

Centered, Indent: Hanging: 0.13"

(Formatted:

Yi

Trang 30

« | Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"

Chuyên đề tốt nghiệp 30, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,* Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

doi dào, dân sô trong độ tuôi lao động cao, chiêm đên hơn 60% và lao động chủ yêu Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

có trình độ, tay nghề vững vàng `) (Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

x R F \ { Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Xét vệ trung tâm kinh tê thì Ha Nội là trung tâm kinh tê lớn thứ hai cua cả ` (Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

nước chi sau thành phó Hồ Chi Minh Hà Nội -và-là một đỉnh-quan-trọng-eủa-tam Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"

tập

Hà Nê HảLphònzg—Outảnz Ninh_ Vì vay

trung rất nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lưu kinh tế trên thế giới, khu

vực để tạo điều kiện phát triển kinh tế trong thành phố Lợi thế này đã tạo sức hút

một dòng di cư từ nông thôn ra thành thị, từ các vùng trong cả nước đến Hà nội,

ngày càng đông đảo, áp lực lớn đến nguồn cung nhà ở của thành phố.

3 Dân số Hà Nôihà nội

98.23% dân số, người Muê 0,76% và ời Tày chiếm 0.23 % | Formatted: Font: Bold

| | Formatted: Font: Bold

/ Ỉ Formatted: Font: Bold

// Ả Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Yi

Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </

Trang 31

-Năm+2009, dân số thành thị là 2:632:087 chiếm 41,1%; và 3.816.750-eư- dân

Tính đến tháng 12/2011 dân số hà nột là 6:87 triện người

Tính đến thời điểm tháng 6/2012 theo biến động dân số thì đã lên tới 7,1

triệutiệ người Trong khi đó, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030

định hướng đến năm 2050 và Quy hoạch tông thé phát triển kinh tế xã hội của

thành phố đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì mục tiêu phát

triển dân số của Hà Nội đến năm 2015 là 7,2 - 7,3 triệu người, đến năm 2020

khoảng 7,9 - 8 triệu người.

Nếu theo tốc độ tăng dân số như hiện tại, đến năm 2015, dân số Hà Nội có thể

lên đến 7,6 triệu người, như vậy là đã vượt quá mục tiêu phát triển dan số và làm

ảnh hưởng đến các chỉ tiêu kinhtiêukinh tế - xã hội khác.

ng; trật tự xã hội Điều này đã

Đối với khu vực nội đô, do mật độ dân số hiện tại đã đạt trên 30.000 người/km2 việc có thế đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tất cả mọi

người dân sinh sống trên địa bàn là vấn đê khó giải quyết.

Il THUC TRẠNG PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HOI TREN DIA BAN

THÀNH PHO HÀ NỘI GIAI DOAN 2008-2013

1 Thực trạng về quy mô quỹ nhà ở xã hội và nhu cầu nhà ở xã hội

Năm 2008-2009: nhà 6 xã hội cung vẫn chưa đáp ứng được cầu

Thị trường nhà ở xã hội luôn nằm trong tình trạng thừa cầu thiếu cung, nhiều

hộ gia đình ở Hà Nội phải đối mặt với những khó khăn về nhà ở Tốc độ đô thị hóa,

tăng dân số nhanh, trong khi công trình nhà ở hầu như chưa được triển khai, khiến

cho phần lớn hộ dân phải sinh sống trong khu nhà chật chội, thiếu tiện nghi Đối

với những người có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp, sinh viên các

trường đại học, cao đăng, việc ăn ở còn khó khăn hơn.

Năm 2008, UBND thành phố Hà Nội tiến hành đầu tư xây dựng thí điểm hai

dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên)

Ngày 29/9, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Chính phủ đề nghị phê duyệt chương

trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015.

Uy,

Z | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Trang 32

\

Quỹ nhà ở xã hội được tạo lập do Nhà nước đầu tư và các tổ chức, cá nhân

thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, trong đó Nhà nước trực tiếp đầu tư

xây dựng quỹ nhà ở xã hội đành để cho thuê và khuyến khích, tạo điều kiện ưu đãi

đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội dành để

cho thuê, thuê mua

Theo chương trình, trong giai đoạn 2009 - 2015 cần đầu tư xây dựng khoảng

184.000 căn hộ tương đương 9.580.000 m2 sàn, nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng

30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị

Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ Chương trình khoảng 49.000 tỷ đồng, gồm:

nguồn vốn nhà nước (khoảng 25.600 tỷ đồng) dành dé đầu tư xây dựng quỹ nha ở

xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, trong đó ngân sách Trung ương hỗ trợ

khoảng 11.000 tỷ đồng; ngân sách địa phương khoảng 14.600 tỷ đồng; vốn huy

động của các thành phần kinh tế (khoảng 23.400 tỷ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ

nhà ở xã hội dé cho thuê hoặc thuê mua.

Người được thuê, thuê mua phải thuộc diện chưa được ngân hàng hỗ trợ về

nhà ở, đáp ứng điều kiện về thu nhập bình quân hàng tháng theo quy định

Thế nhưng nguồn cung cho thị phan này luôn trong tình trạng "muối bỏ bể" so

với nhu cầu.Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức có cung, đặc biệt với nhà ở

xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi dé phát trién Nhung thực tế lại đang diễn ra

tình trạng cung "làm ngơ" cầu.Chủ đầu tư kinh doanh bat động sản (BĐS) thì cho

rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm và dài.Trong khi

nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có khả năng thanh

toán ngay.Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục

vay, khả năng thanh toán đúng hạn Từ đó đặt ra câu hỏi: Làm sao để doanh nghiệp

nhiều thành phần kinh tế chịu bỏ vốn ra xây loại nhà ở xã hội, làm sao để ngân

hàng chịu cho nhóm người trong diện này vay tiền để mua nhà và làm thế nào loại

được nhóm vụ lợi, phù hợp với cơ chế thị trường, không phạm luật, lại đạt được

yêu cầu nhà nước ít can thiệp

Điều đáng nói là khi các dự án nhà ở xã hội được thực hiện thì tiến độ triển

khai lại rất chậm trong khâu giải tỏa mặt bằng, kèm theo năng lực tài chính yếu của

một số chủ đầu tư đã khiến cho các dự án không hoàn thành theo đúng tiến độ cam

kết hoặc có dự án bị giải Nhiều dự án có diện tích khoảng 10 ha phải mat 1 - 2

năm dé bồi thường giải phóng mặt bang Thậm chí có một số dự án cho công nhân

ở khu công nghiệp đã xây xong nhưng không có người thuê do cơ sở hạ tầng chưa

phát triển, phương tiện đi lại khó khăn, kèm theo đó là những quy định chưa rõ

ràng, nhiều thủ tục còn phiền hà, chưa hợp lý khiến công nhân khó tiếp cận thuê

Uy,

Trang 33

Hoặc giá thuê, bán còn quá đắt so với mức thu nhập của họ.Dự án xây dựng nhà ở

xã hội dành cho người có thu nhập thấp trong bối cảnh thị trường nhà đất hiện nay

là một việc làm hết sức ý nghĩa, có hiệu quả xã hội rất lớn, góp phần lành mạnh

hoá thị tường BĐS Tuy nhiên, dé các dự án nhà ở xã hội đến sớm với người có thu

nhập thấp, các sở ngành cần làm thủ tục đơn giản, thông thoáng về lĩnh vực liên

quan đến đầu tư, xây đựng cũng như có chính sách hợp lý hỗ trợ cho các đối tượng

có thu nhập thấp đặc biệt là cho công nhân mua hoặc thuê nhà với giá rẻ và chất

lượng cao.

Năm 2010: Thị trường luôn biến động

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng lên Văn phòng Chính phủ về tình hình ngành

xây dựng năm 2010, trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng

tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyên hướng

phát triển nhà giá thấp (mức giá trên đưới 1 tỷ đồng/1 bất động sản), nhà bình dân

để thu hút thêm khách hàng tiềm năng

Tuy nhiên, bước vào năm 2010, tại Hà Nội thị trường bất động sản vẫn giữ

được đà phục hồi của năm 2009, tại Hà Nội có thời điểm còn xảy ra những “cơn

sốt” ngắn, nhất là với phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và

có tính thanh khoản cao.

Thị trường này tiếp tục hấp dẫn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài

Theo số liệu thống kê TP Hà Nội có hơn 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng

75.189 ha, trong đó số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có

390 dự án với diện tích gần 39.000 ha.

Nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho

công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn

tăng mạnh Tại Hà Nội, cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn

chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp)

Giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến

phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường,

cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp Theo kết quả

khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn

là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh

tế nước ta, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.

Trang 34

\

Sở Xây dựng Hà Nội hoàn tat dự thảo quy chế xét duyệt người dan thuộc diện

được mua nhà thu nhập thấp Đến tháng 10-2010, quỹ nhà ở xã hội của TP Hà Nội

sẽ tiếp nhận 800 căn hộ tại khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) Đây là dự án

nhà ở dành cho người thu nhập thấp được TP đầu tư từ nguồn vốn ngân sách

Trong đó có 500 căn hộ cho thuê và 300 căn hộ thí điểm cho thuê mua theo Luật

nhà ở Theo đó, trước tiên người mua chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng quá chật

(dưới 5m2 sử dụng/người) và khuôn viên đất không đủ mức tối thiểu dé được phép

cải tạo, xây dựng Thứ hai, người mua chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở

dưới mọi hình thức Thứ ba, các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu

nhập thấp phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố Thứ

tư, có mức thu nhập hằng tháng, tính bình quân theo đầu người đưới mức bình quân

của địa phương Trong giai đoạn đầu, nguồn cung chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu TP

Hà Nội sẽ ưu tiên tập trung giải quyết nhu cầu mua nhà của cán bộ, công chức, viên

chức hưởng lương từ ngân sách.

Sau hơn một năm Chính phủ phát động chương trình phát triển nhà ở xã hội

bằng Nghị quyết số 18 kèm theo các cơ chế ưu đãi, khuyến khích cụ thể, chỉ có hai

loại nhà đo có vốn ngân sách được khởi công là nhà ở cho sinh viên và công nhân

khu công nghiệp, còn nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn còn nằm trên giấy Chính

vì vậy, để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển loại nhà ở này, Bộ Xây dựng

đã tham mưu cho Chính phủ ban hành các nghị định 65, 66 và 67 vào giữa năm

2009 nhằm cụ thé hóa các cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích doanh nghiệp

xây dựng nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù

lãi suất theo quy định; được vay Quỹ Phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ Tiết

kiệm nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác; được Nhà nước bồ trí các khu đất đã

bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tang kết nối ngoài phạm vi dự

án đề triển khai xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà giá thấp

Ngoài những ưu đãi chính trên, doanh nghiệp còn được các cơ quan chức nang

của Bộ Xây dựng hỗ trợ các thủ tục hành chính như rút gọn quy trình thấm định dự

án, được chỉ định thầu, miễn phí thiết kế, khi triển khai dự án xây nhà ở xã hội

Dự kiến trong năm 2010, những dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp,

nhà ở thu nhập thấp đầu tiên sẽ được đưa vào sử dụng như dự án nhà ở xã hội tại

khu DTM Việt Hưng Tại Hà Nội, ngoài một dự án nhà ở xã hội thí điểm tại đô thị

Việt Hưng khởi động từ năm 2007 nay đang trong giai đoạn hoàn thiện và một vài

dự án nhà ở xã hội do Công ty cổ phần bêtông Xuân Mai xây dựng cách Hà Nội

50-60 km, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, trên địa bàn mới có thêm tám

\

Uy,

Trang 35

dự án với gần 4.170 căn hộ đang trình thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư Với

giá ca đầu vào hiện nay, dé hoàn thiện một m2 nhà ở có chat lượng vừa phải từ

10-12 triệu đồng/m2 Như vậy, một căn nhà có diện tích 60m2, giá thành đã lên tới

trên dưới 700 triệu đồng Đây là mức giá quá cao đối với người thu nhập thấp

Trong 6 tháng đầu năm 2010, Sở Xây dựng đã trình UBND TP Hà Nội chấp

thuận chủ trương đầu tư 9 dự án nhà ở xã hội, với tổng số 6.400 căn hộ (tương

đương 474.000 m2 sàn), với tổng mức đầu tư gần 5.000 tỷ đồng Căn cứ trên số

lượng dự án đăng ký, không tính đến dự án chưa xác định quy mô, mục tiêu trên

nằm trong tầm tay Liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Thường

trực UBND TP Hà Nội Phí Thái Bình yêu cầu Sở Xây dựng thành lập tổ công tác

chuyên trách về các dự án nhà ở xã hội; ban hành thiết kế tiêu chuẩn, chọn vật tư

phù hợp, công nghệ xây dựng tiên tiến dé từ nay trở đi các dự án không phải thiết

kế đơn lẻ và không quá chênh lệch về giá bán Với nhà ở cho công nhân, Phó Chủ

tịch UBND TP yêu cầu ban quản lý các KCN day nhanh nhiệm vụ TP đã giao,

thống kê nhu cầu của công nhân các KCN trên địa bàn quyết định Từ trước đến

nay, các dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% của TP Theo quy định những dự

án lớn phải dành tối thiểu 20% diện tích cho nhà ở xã hội Sắp tới Hà Nội sẽ có

hang trăm dự án triển khai, vì vậy phải rà soát ngay quỹ đất này dé chuẩn bị bố trí

dự án.

Tuy nhiên, theo đại điện Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều dự án gặp khó về nguồn

vốn đầu tư nên tiến độ triển khai chậm Một số dự án đã đăng ký vay vốn của quỹ

đầu tư phát triển TP và ngân hàng đầu tư nhà nước, nhưng chưa được giải quyết.

Trong khi đó, quy định chính sách lãi suất cho vay không được thấp hơn lãi suất tín

dụng đầu tư nhà nước, chưa ké chi phí quản lý, do đó lãi suất cho vay sẽ lớn, giá

thành cao không phù hợp với tiêu chí nhà ở xã hội.

Có 3 nguyên nhân cơ bản dẫn đến thực trạng “mắc cạn” số dự án nhà ở xã hội:

* Thứ nhất, việc triển khai các dự án tại khu vực đô thị không sử dụng vốn

ngân sách nhà nước mà chủ yếu huy động vốn đến từ các thành phần kinh tế khác

Đơn cử như trong tổng số vốn 131.955 tỷ đồng dành cho 527 dự án thuộc lĩnh vực

này thì đã có đến 123.542 tỷ (chiếm hơn 90%) đến từ các thành phần kinh tế này.

Chính đặc điểm đó đã khiến cho các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc

huy động vốn cũng như thu hồi vốn về sau, nhất là trong giai đoạn suy giảm kinh tế

của toàn thế giới hiện nay Ngoài ra, đối với nhà ở thu nhập thấp các chủ đầu tư

khó có thé huy động vốn ứng trước của người mua như nhà ở thương mại.

* Thứ hai, quỹ đất hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng được yêu cầu Để tháo gỡ

những khó khăn, Bộ đang phối hợp cùng Ngân hàng Phát triển Việt Nam nghiên

\

Lop kinh tế và quán lý </

\

Uy,

Trang 36

cứu triển khai thực hiện co chế hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở _`.`

thu nhập thấp vay vốn tối đa 70% tổng mức đầu tư dự án, với mức lãi suất ưu đãi

(6%-7%/năm), thời hạn vay từ 10-15 năm Theo quy định, các địa phương phải bố

trí tối thiểu 20% diện tích đất nhà ở thương mại và khu đô thị hoặc có bé trí riêng

quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội Tuy nhiên, việc triển khai điều chỉnh quy

hoạch, giải phóng mặt bằng ở một số địa phương vẫn còn chậm Điều này ngay lập

tức sẽ níu chân dự án, khiến các dự án mặc dù đã được duyệt vẫn phải nằm lại trên

giấy

* Ngoài ra, vấn đề thủ tục hành chính còn gây khó khăn đối với các nhà đầu tư,

do đó tiến độ triển khai các dự án nhà ở thu nhập thấp chưa được như mong muốn;

có thể sẽ là một vật cản lớn khiến các nhà đầu tư quay lưng lại với các dự án mang

tính xã hội cao này.

Năm 2011:Nhà đầu tư chủ động chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã

hội

Năm 2011, thị trường bắt động sản đã phải đối mặt với hàng loạt khó khăn,

dòng tiền khan hiếm do những dòng vốn vào thị trường này bị hạn chế và người

mua không còn hứng thú nữa Tuy nhiên hiệu quả của chương trình nhà ở xã hội

đang được phát huy tích cực trong đời sống xã hội Qua năm 2010 đột phá của việc

xây dựng nhà ở xã hội khi chính quyền địa phương, đặc biệt là Hà Nội cùng các

DN xây dựng đã vào cuộc một cách tích cực Những căn hộ cho người thu nhập

thấp đầu tiên đã được đưa đến đúng tay đối tượng cần Các DN khác cũng đang

tiếp tục đăng ký, triển khai những dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân

Chỉ riêng năm 2011 trên địa bàn Hà Nội có trên 200 dự án nhà ở được chấp

thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Tính từ ngày 1/10/2006 —

10/2009, tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung khoảng 2.011,57ha, nhưng tỉ lệ đất

dành cho nhà ở xã hội chỉ chiếm 1,54% Còn từ ngày 10/6/2009 đến nay, tổng diện

tích đất các dự án, đồ án xây dựng, nhà ở khoảng 208,97ha, nhưng tỉ lệ đất dành

cho nhà ở xã hội là rất thấp Tại Hà Nội, các dự án nhà thu nhập thấp được khởi

công đã có quy mô khoảng 25 nghìn căn hộ, trong đó một số dự án như Ngô Thì

Nhậm, Việt Hưng đã bắt đầu bán nhà Hơn 100 dự án nhà ở xã hội đã được khởi

công và đang hoàn thiện trong cả nước trong suốt năm vừa qua là sự nỗ lực lớn của

các DN Việc các DN đưa ra các dự án nhà ở có mức giá từ 7 - 10 triệu đồng/m2 tại

Hà Nội đang là tín hiệu tích cực dé chúng ta có thể kéo giá trung bình nhà ở xuống

mức phù hợp với thu nhập của người dân Thách thức vẫn còn đang ở phía trước

nhưng đây chính là cơ sở để Bộ Xây dựng phấn đấu hoàn thành mục tiêu tăng diện

\

Uy,

Trang 37

\

tích bình quân nhà ở toàn quốc vào cuối năm 2011 đạt bình quân khoảng

18,3m2/người Tổng diện tích nhà ở toàn quốc sẽ tăng thêm khoảng 87 triệu m2

Bộ Xây dựng đánh giá, việc phát triển nhà ở chưa quan tâm đúng mức đến nhu

cầu nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp Cơ cấu hàng hóa chưa cân

đối giữa các phân khúc nên không đáp ứng được đòi hỏi của xã hội, nhiều dự án

chỉ tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, trong khi bỏ ngỏ nhà ở xã hội và nhà ở cho

thuê, trong khi nhu cầu này rất lớn.Cũng theo bộ này, thị trường nhà ở phi hàng hóa

có sự can thiệp của nhà nước, đề phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội,

người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị chưa được đáp ứng, gây khó khăn

cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị, đồng thời ảnh hưởng

tới chủ trương và mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội.

Bên cạnh những thuận lợi nói trên thì hiện nay DN cũng gặp những khó khăn

nhất định khi tiếp cận quỹ đất sạch, thiếu vốn và các thủ tục hành chính còn khá

rườm rà.Bộ Xây Dựng nắm bắt tình hình để đề xuất với Chính phủ có chính sách

phù hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích các nhà đầu tư để tăng nguồn

cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cho người dân

Năm 2012: Thị trường tự tái cấu trúc

Đây là năm chuyền dịch, tái cấu trúc và thị trường giá rẻ sẽ tăng lên và nhà cao

cấp sẽ giảm xuống, trong quá trình nhà đầu tư phải chủ động giải quyết van dé đó.

Việc này diễn ra tốt thì cung cho nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung

bình sẽ tăng lên, số lượng giao dịch tăng lên, điều có nghĩa thị trường có biểu hiện

ấm lại, tức là làm niềm tin của người dân vào thị trường cũng tăng lên, tăng niềm

tin nghĩa là thị trường sẽ có đầy đủ cơ hội dé phát triển Các nhà đầu tư bat động

sản đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm

đi các nhà đầu tư thiếu năng lực và hướng đầu tư vào các dự án phục vụ cho đông

đảo người lao động, các dự án nhà giá rẻ, các dự án nhà ở cho thuê; các nhà đầu tư

sẽ trở thành người “phục vụ” và người tiêu đùng sẽ trở thành “thượng đế”, đúng

với quy luật của thị trường Căn hộ nhà chung cư có xu hướng giảm giá mạnh hơn

cả, tạo cơ hội có nhà ở cho những người có thu nhập thấp

Theo quy định tại Nghị định số 90/2006/CP, các dự án phát triển nhà ở có quy

mô hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất dé xây dựng nhà ở xã hội Tuy nhiên, theo

báo cáo mới nhất của Sở Quy hoạch — Kiến trúc Hà Nội về tình hình sử dụng quỹ

đất để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.Hà Nội cho thấy, mặc dù quỹ đất

dành để xây dựng nhà ở khá lớn, nhưng tỉ lệ chiếm đất để xây dựng nhà ở xã hội lại

rất thấp Về các dự án trên 10ha được phê duyệt quy hoạch chi tiết từ ngày

10.6.2009 đến nay không có quỹ 20%, gồm 3 dự án, với tổng quy mô 137,62ha Đó

Uy,

Trang 38

là dự án KĐT mới C2 tại phường Yên Sở, quận Hoàng Mai do Cty TNHH

Gamuada Land Việt Nam làm chủ đầu tư, thuộc dự án BT đối ứng thuộc Nhà máy

xử lý nước thải Yên Sở Tương tự, khu chức năng đô thị 74 Nguyễn Trãi, chủ đầu

tư là Cty CP đầu tư phát triển địa ốc TP Hoàng Gia, đã báo cáo UBND TP xem xét

sử dụng quỹ 20% để xây dựng công trình công cộng, hạ tầng đô thị Cuối cùng là

khu chức năng đô thị tại khu đất Dệt 8.3, Hanoisimex tại 460 Minh Khai, quận Hai

Bà Trưng và khu đất số 25 ngõ 13 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai Các khu đất này đã

được UBND TP đồng ý dành quỹ đất 20% dé đầu tư xây dựng công trình công

cộng, hạ tầng xã hội

Theo théng kê So Xây dựng Hà Nội, đến nay Hà Nội đã có 6 dự án nhà thu

nhập thấp hoàn thành và tổ chức bốc thăm, ký hợp đồng mua bán và đưa vào sử

dụng với 3.750 căn hộ, bao gồm các dự án: Kiến Hưng, Sài Đồng, Đặng Xá, Đại

Mỗ và CTI Ngô Thì Nhậm Trong đó, với giá 8,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm

thuế VAT), thì chỉ có dự án nhà CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) của Vinaconex

Xuân Mai nhanh chóng bán hết hơn 300 căn từ đợt chào bán đầu tiên.Còn 5 dự án

nhà thu nhập thấp đang triển khai và mở bán đều chật vật bán mãi không hết vì

mức giá hơn 10 triệu đồng/m2 và vị trí ở quá xa Đơn cử, dự án nhà thu nhập thấp

Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) với tổng mức đầu tư 179 tỷ đồng xây

515 căn nhưng đến nay mới chỉ bàn giao được 270 căn Dự án nhà thu nhập thấp

Đặng Xá cũng chỉ bán được 650 căn trong tông số gần 950 căn Một trong những

nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà thu nhập thấp ế âm là do giá bán nhà là khá

cao 12-13 triệu đồng/m2 Không những vậy loại hình nhà ở này lại không được

phép chuyển nhượng trong vòng 10 năm, thậm chí không thể cho thuê, nếu bị phát

hiện mua chui còn bị xử phạt và thu hồi So với “vòng kim cô” này, các dự án nhà

ở thương mại giá rẻ “thuận mua vừa bán”, diện tích nhỏ, giá tiền chỉ khoảng 600

triệu đồng/căn, có thé dễ dàng chuyển nhượng, rõ ràng thích hợp với người dân

hơn Chưa kể, chất lượng của các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cũng khiến

người dân phan nào phiền lòng với tâm lý “của rẻ là của ôi” Do không có quy

chuẩn nào về nhà mẫu, các chủ đầu tư tự lượng sức rồi xây dựng theo khả năng tài

chính, khiến không ít dự án nhà chưa ở đã xuống cấp Mới đây nhất, dự án nhà cho

người thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) bàn giao căn hộ chưa được bao lâu đã bị

người dân phản ánh một số bức tường bên trong tòa nhà có biểu hiện thâm, mốc,

gây mắt mỹ quan và an toàn đến sinh hoạt của các cư đân tại đây, bên trong các căn

hộ cũng bị ngắm nước, thang máy chạy rung, lắc

Theo Sở QHKT, hiện nay quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đã được

Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nhưng hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn

\

Uy,

Trang 39

TP.Hà Nội thuộc địa bàn tỉnh Hà Tây trước đây đều thuộc đối tượng điều chỉnh

quy hoạch do kế hoạch rà soát các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư Do đó, việc xác

định các quỹ đất 20% tại các dự án đầuánđầu tu này còn nhiều biến động Vì vậy,

Sở QHKT đề nghị quỹ nhà ở phục vụ tái định cư và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

của các dự án đầu tư sẽ được xác định cụ thể sau khi các dự án đầu tư được phê

duyệt điều chỉnh quy hoạch phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội

và quy hoạch phân khu đô thị liên quan.Ngoài ra, đo cơ chế dành 20% quỹ đất cho

nhà ở xã hội tại Hà Nội và Hà Tây cũ không đồng nhất, nhiều dự án tại Hà Tây cũ

không dành đất cho người khó khăn về nhà ở, nên cần tổng kết lại, yêu cầu các chủ

đầu tư trích lại cho TP Với các dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp đang triển

khai theo nghị quyết của Chính phủ cũng sẽ được xem xét lại giá bán, diện tích căn

hộ Cũng theo Thứ trưởng Nam, TP.Hà Nội phải kiểm soát chặt hơn về giá bán để

ngăn chặn doanh nghiệp nâng giá, ngoài lợi nhuận 10% đã được trích lại Ngoài ra,

nên đưa ra diện tích căn hộ nhỏ 40-50m2 để phù hợp với gia đình khó khăn.Trước

đó, UBND TP đã có văn bản chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện không đề xuất

chuyển mục đích sử dụng hoặc điều chỉnh quy hoạch làm biến dạng quỹ đất dành

cho nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu rà soát lại các dự án Theo đó, những dự án đầu tư

xây dựng không phải là công trình bức thiết sẽ phải dừng lại, không tiếp tục giải

phóng mặt bằng; với những dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa san nền mà

là nhà ở thì cần dừng lại, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư cho thuê canh tác, sản

xuất nông nghiệp trên đất đó để tránh lãng phí; trường hợp đã có hạ tầng hoặc

một phần hạ tầng thì điều chỉnh dự án để tăng cơ cấu nhà ở xã hội, cho chuyên đổi

điều chỉnh dự án Các đơn vị có nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội sẽ

được hỗ trợ tiền sử dụng đất.

2013:Thị trường nhà ở xã hội phát triển sôi động

° Câu về nhà ở xã hội năm 2013:

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy hiện thành phố có trên 80.000

người đăng ký mua nhà ở xã hội Trên thực tế, số lượng người có nhu cầu có thể

lên tới 100.000 căn Trong khi đó tổng số nhà ở xã hội tại các dự án ở Hà Nội đã

phê duyệt hiện nay mới có 13.000 căn hộ.

Về nhu cầu nhà ở xã hội của người dân đang khó khăn là mặc dù dành cho đối

tượng thu nhập thấp, nhưng ngay cả những người có thu nhập trung bình trở lên mà

không có vay mượn hay hỗ trợ của gia đình thì cũng khó có thể mua được Ở nhiều

\

Uy,

Trang 40

Chuyên đề tốt nghiệp 40 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Doan at

quốc gia, van dé nay cũng xuất hiện, nhưng có cách giải quyết tốt hon chúng ta do

có quỹ nhà cho thuê.

«Cung về nhà ở xã hội 2013:

e

Có nhiều dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội:

UBND thành phố Hà nội đã chấp thuận một số dự án chuyên đổi nhà ở thương

mại sang nhà ở xã hội ,cụ thể như sau:

Nội do Công ty CPĐ'EXD và PT sông Đà làm chủ đầu tư

Địa điểm xây dựngsố-143 đường Trần Phú; quan Ha Đông; FP HA NOL

Quy mô đầu từ: Diện tích đất dự án-2590,3m2 Đầu tr xây dựng OL tòa nhà cao

Chủ đầu te: Công ty CP DIXD&PT Đô thị Sông Đà, Tầng 6, Tòa nhà Songda

Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy do Công ty CPĐT xây dựng và

thương mai Bắc Hà làm-chủ đầu tư:

` | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic

Formatted: Indent: Left: 0.5", No bullets or numbering

Formatted: Indent: Left: 0.19", No bullets or numbering

~ | Formatted: Indent: Left: 0.19", First line: 0"

Í Formatted: Font: Bold

| | Formatted: Font: Bold

Ả Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”

Định dạng
Số trang	82
Dung lượng	85,69 MB