THANH PHO HA NOI GIAI DOAN 2008-2013
CHƯƠNG 3. MOT SO GIẢI PHÁP PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HỘI -
I. KINH NGHIEM VE PHAT TRIEN NHA O XA HOI CUA MOT
a
Nhà ở xã hội là mối quan tâm của nhiều nước trên thế giới, chương trình xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp đã được họ thực hiện từ những
Sinh viên: Dao Thị Yến Lép kinh tế và quan lý đô*/ˆ
Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
_| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
‘| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
.| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
{ Formatted: Font: Not Italic
| Formatted: Centered
{ Formatted: Expanded by 0.1 pt
| Formatted: Font: Bold
7 Formatted: Font: Bold
ˆ | Formatted: Font: Bold
j / { Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"
* Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Chuyên dé tốt nghiệp 57, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàn * Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
năm 60. Và các dự án này đã đem lại phúc lợi cho hàng tram triệu người. Họ đã đi _ | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
trước nửa thê ky va đêlại những kinh nghiệm quý báu mà Việt Nam can học tập. ` (Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
.| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
1. Kinh nghiệm của Singapo Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
Vào những năm 50 có khoảng 1/4 4-dan số đô thị tại Singapore chui rúc trong những vùng ven lụp xụp va khong 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố op ep cũ kỹ của thành phố. Những khu 6 chuột này không có những điều kiện vệ sinh tối thiểu, các tiện nghỉ chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội. Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HBD) được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển và xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó HBD đã phải đối mặt với những nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiêu 11.500 căn
nhà mới mỗi năm.
Ưu tiên hàng ddaaud-đầu của HBD là việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm
của HBD, có 53777 căn nhà mới được hoàn thành và như vậy có nghĩa trung bình
45 phút lại ra đời một căn nhà mới. Tuy nhiên đó là căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiêts thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch
“cung cấp quyền sở hữu nhà cho dân” nhằm tạo điều kiện cho người dan mua được căn hộ của mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp,
không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành nhà ở cho những người
mong muốn có được ngôi nhà riêng théo ý của mình. Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HBD và đến cuối thập niên 1970, van đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.
3 bài học lớn từ chương trình NƠXH tại Singapore
ôLập ra một cơ quan/tộ chức duy nhất chịu trỏch nhiệm về nhà ở chất lượng với
e gia phai chang giúp phân bô và quy hoạch nguôn lực hiệu quả - Cơ quan“ Formatted: Indent: Left: 0.19", First line: 0.25", Bulleted +
' Í „ , Level: 1 + Aligned at: 0.63" + Indent at: 0.88”
Nhà ở va Phat triên (HDB) thuộc Bộ Phat triên Quoc gia. Bởi chỉ có duy nhât một
tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chỉ phí.
{ Formatted: Font: Bold
° Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông
{ Formatted: Font: Bold
qua phân phôi, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan dén nhà ở năm trong một [Formatted: Font: Bold
/ J | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"
Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế va quân lý đô+/ˆ
<
Chuyên dé tốt nghiệp 58 GVHD: TS.Nguyén Hữu Doan,
tổng thé chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thé đối
với nhà ở.
ôChớnh phủ luụn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hỡnh thức cam kết chớnh trị, tài chớnh và
° pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi“
đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.
2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NƠXH bằng cách đầu tư vốn vào Cty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua dé phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình. Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời
xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất. Dé cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại TP lớn - nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất động sản mang lại nhiều lợi
nhuận.
Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn. Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào khoảng 6 - 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng.
Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/nam.
3. Kinh nghiệm của Pháp
Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà 6 chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng TP Paris đã quyết định vay vốn dé xây dựng 20 nghìn căn nhà
Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quân lý đô+
W
I
Wy
Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic _ (Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
‘| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
\ | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
_Í Formatted:
Level: 1 + Aligned at: 0.63" + Indent at: 0.88"
Indent: Left: 0.19", First line: 0.25", Bulleted +
| Formatted: Font: Bold
{ Formatted: Font: Bold
ˆ | Formatted: Font: Bold
/ / | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"
- Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Chuyên dé tốt nghiệp 59 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàn * Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
ẹ
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
tại thủ đô cho người nghèo. Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
sách dành cho nhà ở xã hội giảm, các chung cư xuông cap tram trong, dự án khôi Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
.| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
phục NOXH được Thi trưởng TP khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc
| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
gia. Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thé nào dé người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hoá ý tưởng nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra
khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên “nhà ở xã hội” nhưng nhà
ở đó cũng có day đủ các tiện nghỉ đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sông hàng ngày của họ. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các Cty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Dé đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bé vào các dự án. Đặc biệt, NOXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20%
tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý. Hiện tại với quỹ đất 20% và cả 20% số căn hộ mỗi dự án chung cư nếu được thu hồi phục vụ cho mục đích nay chắc chắn sẽ cải thiện rất nhiều tình trạng NƠXH ở các đô thị dat đỏ tại
Việt Nam.
ll. — GIẢI PHÁP PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XA HỘI TREN DIA BAN THÀNH PHÓ HÀ NỘI
Hil. Giải phỏp về quản lý xõy dựng ô| Formatted: Level 3, Indent: Left: 0.19", First line: 0.25" |
os A An 212 c2 ht LAng SA canh xà `. Formatted: Bullets and Numberi
4Thuc hiện nghiêm túc hoạt động giám sát thi công công trình xây dựng nhà ở { Forma ——— |
{ Formatted: Font: Not Bold, Expanded by 0.1 pt |
xã hội. Việc giám sát thi công xây dựng công trình phải được thực hiện đề theo dõi, kiểm tra về chất lượng. khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng công trình. Chủ đầu tư xây dựng công trình phải thuê tư van giám sát hoặc tự thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động giám sát thi
công xây dựng. Người thực hiện việc giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ
hành nghề giám sát thi công xây dựng phù hợp với công việc. loại. cấp công trình, —_ {Formatted: Expanded by 0.1 pt
° Quản lý tiền độ thi công xây dựng công trình nhà ở xã hội
Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây“ Í Fermatted: Justified, None
dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến đô của dự án | Formatted: Font: Bold
đã được phê duyệt. /
/À Formatted: Font: Bold
Vp Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"
ƒ/
Lép kinh tế và quan lý đô*/ˆ
|
|
| Formatted: Font: Bold )
|
|
Sinh viên: Dao Thị Yến
ô ———| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Chuyên đề tốt nghiệp 60 GVHD: TS.Nguyén Hữu Đoàn,* Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
._ | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
Nhà thầu thi công xây dung công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng \\ “Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
chi tiệt, bô tri xen kẽ ket hop các công việc cân thực hiện nhưng phải bảo đảm phù... | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
hợp với tổng tiến đô của dư án. „| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
\| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
Chu dau tu, nhà thâu thi công xây dung, tư vân giám sát và các bên có liên quan (Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tông tiến độ của dự án.
Trường hợp xét thấy tong tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tu dé quyết định việc điều chỉnh tông tiến độ của dự án.
Khuyến khích việc đây nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng
công trình.
e Quan ly khối lượng thi công xây dựng công trình < Formatted: Justified, None, Indent: Left: 0.44", First line:
0", Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.69" + Indent at: 0.94"
Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng cua
`" Í Formatted: Justified, None
thiết kế được duyệt. Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt đề làm cơ sở
nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng. Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét đề xử lý. Riêng đối với dự án NƠXH sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để xem xét. quyết định.
Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận. phê duyệt là cơ sở đề thanh toán, quyết toán công trình. Nghiêm cắm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối
lượng thanh toán.
° Quản lý an toàn và đảm bảo vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng* Formatted: Justified, None, Indent: Left: 0.19", First line:
0.25", Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.69" + Indent at:
công trình 0.94"
Trong quá trình thi công xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công“ | Formatted: Bullets and Numbering
trình có trách nhiệm: Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biên pháp an toàn
cho người và công trình trên công trường xây dựng... Các biện pháp an toàn, nội
quy về an toàn phải được thé hiện công khai trên công trường xây dựng dé mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao
{ Formatted: Font: Bold
động trên công trường. Nhà thầu thi công xây dung có trách nhiệm cấp day đủ các
'| Formatted: Font: Bold trang bi bảo hộ lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử
| Formatted: Font: Bold
dụng lao động trên công trường. Khi có sự cô về an toàn lao đông, nhà thâu thi { Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"
Sinh viên: Dao Thị Yến Lép kinh tế và quan lý đô*/ˆ
mm
Chuyên đề tốt nghiệp 61 GVHD: TS.Nguyén Hữu Đoàn,*
công xây dựng và các bên có liên quan có trách nhiệm tô chức xử lý và báo cáo cơ
quan quản lý nhà nước về an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời
Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
_| Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
\ \ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại do nhà thầu không bảo
đảm an toàn lao động gây ra.
tETrong quá trình thi công xây dựng công trình phải bảo đảm vệ sinh môi
trường. Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi
trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh. bao
gồm có biện pháp chóng bụi, chống ồn, xử lý phé thải và thu dọn hiện trường. thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định. Trong quá trình vận chuyên vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường. Nhà thầu thi công xây dung, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng. đồng thời chịu
sự kiêm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường.
1L He
H2. Giải pháp về thủ tục vay, mua và xác định đối tượng thuê mua nhà ở :
Cần phải cải tiến giảm bớt các thủ tục hành chính cho người mua nhà ở xã hội+
theo hướng rút ngắn các công đoạn chuẩn bị trung gian đề có được các loại giấy tờ cần thiết cho đủ bộ hồ sơ vay mua nhà.
Đối với giấy xác nhận tình trạng nhà ở, nên tập trung làm thành từng đợt cho từng phường chứ không nên làm lắt nhất từng trường hợp gây lãng phí thời gian của cán bộ phường và người dân. Cần huy động các cán bộ của UBND phường tập
\ | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
` | Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
Formatted: Font: Bold, Expanded by 0.1 pt Formatted: Expanded by 0.1 pt
Formatted: Font: Bold, Expanded by 0.1 pt Formatted: Expanded by 0.1 pt
Formatted: Font: Not Bold, Expanded by 0.1 pt Formatted: None
Formatted: Expanded by 0.1 pt
trung giải quyết xác minh tinh trạng nhà ở cho người dân ngay khi họ có yêu cầu dé giảm bớt thời gian chờ đợi. Các cơ quan cũng nên tổ chức các buổi phô biến chủ
trương và đăng ký mua nhà xã hội cho nhân viên của mình.
Đối với việc xác định thu nhập, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan và chính quyền sao cho không dé lọt người có nhu cầu thực sự. Nên tổ chức công khai việc xác định thu nhập, có người của chính quyền tham gia chứng kiến để minh
bạch hóa thu nhập của người dân.
Để giảm bớt những phiền hà của người dân khi chuẩn bị một số lượng lớn thủ
tục hành chính, UBND phường và cơ quan công tác cần có tỉnh thần phối hợp đồng. ⁄
Formatted: Font: Not Bold, Expanded by 0.1 pt
: Expanded by 0.1 pt
: Font: Not Bold, Expanded by 0.1 pt
| Formatted: Font: Bold
bộ, nhanh chóng. làm với số lượng lớn dé giải quyết từng đợt thủ tục hành chính.
Sinh viên: Dao Thị Yến Lép kinh tế và quan lý đô+
Font: Bold
_| Formatted:
Formatted: Font: Bold
Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13"