CHƯƠNG 1. CƠ SO LÝ LUẬN VE NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ O XÃ HỘI _
II. NỘIDUNG QUAN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Ban hành quy chế về sử dụng và kinh doanh nhà ở
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở theoéthee quy định trong pháp lệnh nha ở năm 1991 (điều 6 chương I) Hội đồng Bộ trưởng thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở tại địa phương theo phân cấp của Hội đồng Bộ trưởng; ủy ban nhân dân thực hiện quyền quản lý Nhà nước véva nhà ở tại địa phương theo sự phân cấp của Hội đồng Bộ trưởng và ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý và sử dụng nhà ở
căn cứ vào hình thức sở hữu Nhà nước mà có các quy định về quản lý, sử dụng
nhà ở thích hợp.
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất cứ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định của Hội đồng Bộ
trưởng.
Quỹ nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế do các tô chức đó quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật.
Nhà ở thuộc sở hữu cá nhân là nhà ở do tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua
xây dựng, mua, hoặc do nhân thừa kế, hoặc được sở hữu bằng các hình thức hợp pháp khác. ChủChue sở hữu nhà ở có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lãnh, ủy quyền quản lý hoặc chuyền quyền sở hữu nhà ở cho người khác
theo quy định của pháp luật.
Theo công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng quy định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà. Khung giá cho từng loại tại Nghị định số 61/CP ngày 5/5/1994 của Chính phủ. Đối với những nhà chung cư hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thỏa đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh tập thể và tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị
Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </
Uy,
~| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
` Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
| Formatted: Font: Bold
| Formatted: Font: Bold
| Formatted: Font: Bold
y | Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”
_
Chuyên đề tốt nghiệp 24 GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*
quỹ nhà ở. Mặt khác có khả năng điều tiết và phát huy có lợi quy luật cạnh tranh cung-cầu, khăc phục những cơn sốt giả tạo về giá đất, giá nhà tạo điều kiện thuận lợi để người dân dễ chuyên đổi chỗ ở,thỏa mãn nhu cầu không ngừng biến động
của gia đình.
1.2. Lap kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như: giao thông, thủy lợi , bưu điện, thương mại, năng lượng... đồng thời nó gắn liền với sự phát triển kinh tế-xã hội đô thị. Đây là mộtmôt công tác quan trong và cấp bách đòi hoi mọi người dân phải quan tâm và nhân thức được điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển sản xuất, tang năng suất lao động, nâng cao đời sống của nhân dân, đòng thời tạo nên bộ mặt mới cho
sự phát triển văn minh của đô thị.
Sự lụa chọn vi trí xây dựng nhà ở có ảnha¿h hưởng đến toàn bộ hoạt động
hàng ngày của người sử dụng nhà ở như việc đi làm hàng ngày, vị trí cách chợ,
trường học, bệnh viện và nơi giải trí. Thực chất, tất cả các hoạt động này là các quyết định về vị trí nhà ở được dựa trên cơ sở của sự tiện lợi, thời gian và chi phí của người sử dụng nhà ở. Những người thuê nhà hoặc mua nhà khi quyếtkhiqtyeets định lựa chọn nhà ở thường tự hỏi: Sẽ đi làm hàng ngày bằng gì? Có cơ hội kiếm việc ở gần nhà không?
Khu vực xây dựng phát triển nhà ở này thường do Nhà nước đảm nhiệm với ngân sách kế hoạch hoặc có sự đầu tư liên doanh giữa Nhà nước với công ty nước ngoài. Khuynh hướng xây dựng những khu nhà kiểu này ở ven đô, bên cạnh các khu công nghiệp, để kết hợp giải quyết công ăn việc làm, dịch vụ cho dân trong các khu vực và giảm bớt căng thẳng giao thông.
Theo kinh nghiệm của một số nước trong vùng như Singapore, HồòHng kong, Malaysia thì kế hoạch nhà ở lân cận như vậy tập trung sự quan tâm đến việc làm và việc đi làm hàng ngày của dân cư đã dan đến sự xây dựng và phát triển nhà ở một cách mạnh mẽ, nó mở ra những khả năng mới bằng cácheáh dự báo nhu cầu đó.
Mặt hạn chế chủ yếu của kế hoạch nhà ở lân cận là đòi hỏi vốn đầu tư lớn và phụ thuộc vào sự kết hợp các chương trình phát triển chung chứ không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào chương trình nhà ở. Hiện nay, chưa có một nguyên tắc lập kế hoạch nào đưa ra được nhiều điểm tích cực như vậy. TRong tương lai, hy vọng rằng sự tiện lợi của kế hoạch nhà ở lân cAneé sẽ trở thành sự lân cân cộng đồng với các mối
quan hệ xã hội và văn hóa.
Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </
Uy,
_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
`Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
| Formatted: Font: Bold
Ỉ Formatted: Font: Bold
J | Formatted: Font: Bold
„| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”
_
Chuyên đề tốt nghiệp 25, GVHD: TS.Nguyén Hữu Doan:
\
1.3. Cấp giấy phép và đình chỉ xây dựng, cái tạo nhà ở
Để đảm bảo nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã đượcđưee duyệt, bảo dam tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạchhoae tổng thé của từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của các cấp có thầm quyền, Nhà nước đã quy định tất cả các tổ chức kinh doanh phát triển nhà ở cũng như dân cư khi xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép.
Trong quy hoạch chung và quy hoạch chỉ tiết của đô thị đã quy định vị trí của từng khu vực, có thiết kế cụ thể vava độ cao trung bình khoảng cách giữa các khu vực xây dung, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước và điện, hàng cay, khu giải trí... Văn phòng Kiến trúc sư trưởng các thành phố hoặc Sở Xây dựng quy định rõ quỹ đất phát triêntrtêa nhà ở, các khu vực ưu tiên cải tạo nâng cấp, cá khu nghiêm cắm, các khu chỉ và định hướng rõ, cụ thé các khu
vực có điều kiện và triển vọng cho xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, hay bảo tồn
duy tu với từng mức tham gia của Nhà nước, của tư nhân với hình thức cho phép
nhằm tuân thủ quy hoạch chung (quy định về mật độ, về độ cao trung bình, về dặc trưng kiến trúc chủ đạo, về chức năng và nếu có thể cả quy mô công trình , mức độ tiện nghi, khả năng áp dụng các vật liệu mới, các tiến bộ khoa học kỹ thuật...).
Việc cho phép xây dựng nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch chung và quy hoạch chi
tiết, kế hoạch phat triển nhà ở của mỗi đô thị.
1.4. Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở Đăng ký nhà ở, đất ở
Đăng ký nhà ở là một nội dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở. Nó không chi dam bảo quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở và đất ở trước pháp luật mà còn bảo đảm cho các cơ quan quản lý năm được hiện tạng nhà ở của địa phương mình, lập kế hoạch phát triển nhà ở. Từ đó phát hiện những tranh chấp, vướng mắc của các chủ sở hữu, tìm giải pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật, bảo đảm công bằng. TrRên cơ sở đăng ký nhà ở và quyền sử hữu nhà ở và quyên sử dung đất ở cho chủ sở hữu.
Điều tra, thống kê nhà ở
Công tác điều tra thống kê nhà ở định kỳ nhằm giúp các cơ quan quản lý nắm được thực trạng , tình hình phát triển nhà ở trong cả nước và ở từng địa phương có ý nghĩa to lớn trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở và dự trữ đất ở.
1.5. Thanh tra và xử lý các vi phạm luật pháp và các tranh chấp về
Sinh viên: Đào Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </
_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
`Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
| Formatted: Font: Bold
Ỉ Formatted: Font: Bold
J | Formatted: Font: Bold
„| Formatted: Centered, Indent: Hanging: 0.13”
_
Chuyên đề tốt nghiệp 26, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*
nhà ở
Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng quản lý của bất cứ cấp quản lý nào.
Vấn dé quản lý nhà ở là một vấn đề phức tạp do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ qua. NhHững nguyên nhân khách quan đó là có nhiều hình thức sở hữu nhà đan xen do hậu quả của sự phát triển nhà ở lâu dài và do lịch sử đề laidélai; sự bung ra nhiều tô chức tư vấn phát triển của cơ ché thị trường . NhHững nguyên nhân chủ quan đó là do chúng ta chưa có nhiều chiến lược phát triénphatstrieenr nhà của các đô thị; sự bùng nỗ xây dựng nhà ở tự phát do buông lỏng quản lý; việc xử lý các trường hợp vi phạm thiếu cương quyết, mới chỉ phạt hành chính vì xây không có giấy phép vẫn dé tiếp tục được hoànhoaa£f thành và đưa ra sử dụng; sự không công bằng trong phân phối nhà ở do cơ chế bao cấp đẻ lại... Tất cả những nguyên nhân trên đã làm phát sinh nhiéuekée tranh chấp, vi phạm pháp luật trong
quản lý nhà ở.
Để đảm bảo thực hiện nghiêm pháp luật về quan lý và sử dueng nhà ở Nha nước cũng cần nghiên cứu bé sung và hoàn thành hệ thống luật xây dựng, các quy tắc, quy phạm cụ thể nhằm hạn chế sự xây dựng tùy tiện, sai phạm kỹ thuật và phá hủy môi trường cảnh quan đo thị, nhằm giúp cơ quan quản lý xây dựng khống chế, diều hành thuận lợi quá trình xây dựng và cải tạo nhà ở
2. Quản lý sử dụng nhà ở xã hội
Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị quản lý vận hành và khai thác
nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị
quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được thực hiện theo nguyên tắc đấu
thâu.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và
khai thác nhà ở xã hội.
Các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Đơn vị quản lý vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở.
Sinh viên: Dao Thị Yến Lép kinh tế và quản lý </
_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
\{ Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
| Formatted: Font: Bold
Ỉ Formatted: Font: Bold
J | Formatted: Font: Bold
Centered, Indent: Hanging: 0.13”
„| Formatted:
_
Chuyên đề tốt nghiệp 27, GVHD: TS.Nguyễn Hữu Đoàu,*
Người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nha ở dưới bat
kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chithichi được phép ban, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả
hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm, ké từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định
của địa phương; giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời
điểm bán. Trường hợp mua bán nhà ở vi phạm quy định tại khoản này thì hợp đồng mua bán đã ký không có giá trị pháp lý và bị xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều
58 của Nghị định này.
3. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc phát triển nhà ở xã hội:
° Căn cứ vào định hướng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình thực tế, xây đựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở;
° Tổ chức chỉ đạo thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội
° Hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, quy trình lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở; phương thức xác định giá bán, giá cho thuê,
giá cho thuê mua nhà ở và việc quản lý nhà ở xã hội
4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển
nhà ở xã hội:
° Phê duyệt và công bố công khai quy hoạch chỉ tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới hoặc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
Sinh viên: Đào Thị Yến
\
Lép kinh tế và quản lý </
_| Formatted: Left, Indent: First line: 0.19"
Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic
`Í Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Font: Times New Roman, Bold, Italic Formatted: Indent: Left: 0.19", Hanging: 3.06"
| Formatted: Font: Bold
Ỉ Formatted: Font: Bold
J | Formatted: Font: Bold
Centered, Indent: Hanging: 0.13”
„| Formatted:
Pa
° Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội năm năm và hàng năm, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở; nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành dé bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thé các nguồn vốn đầu tư phủ hợp;
cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội;
° Phê duyệt theo thâm quyền hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt các dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn ngân sách địa phương; chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được xây dựng bằng các nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển khai thực hiện.