Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019

Cụ thé đối với Luật đất đai 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấtquản lý về đất đai, chế độ

Đề tai:

THUC TRANG VA GIẢI PHAP THỰC HIỆN CÁC QUYEN SỬ DUNG DAT

CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TREN DIA BAN QUAN HA ĐÔNG,

THANH PHO HÀ NỘI GIAI DOAN 2015-2019

Ho tén sinh vién : Lé Thi Bich Ngoc

Lop : Kinh tế bat động san và Địa chính K58

M& số sinh viên : 11163720

Giáo viên hướng dẫn : ThS NCS Vũ Thanh Bao

Hà nội, 12/2019

Trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ đểhoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này.

Đầu tiên, em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cô giáo — NCS.ThS.Vũ Thành Bao,người đã hướng dẫn cho em trong suốt thời gian thực tập Mặc dù bận bịu với lịch côngtác và giảng dạy nhưng thay vẫn tận tình chi bảo, định hướng cho em dé em có thé hoànthành tốt luận văn

Xin gửi lời cảm ơn đến các bác, các cô chú, các anh chị công tác tại Chi nhánh Vănphòng đăng kí đất đai Quận Hà Đông đã nhiệt tình hỗ trợ, tạo điều kiện cho em trong

quá trình thực tập.

Đồng thời em xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các thầy cô giảng dạy tại Khoa BĐS &Kinh tế Tài nguyên và các thầy cô giảng dạy tại trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã

truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường

Sau cùng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ủng hộ,

động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và bài luận văn.

Vi kiến thức chuyên môn còn hạn chế và bản thân còn thiếu nhiều kinh nghiệm thực

tế nên nội dung của báo cáo khó tránh khỏi những thiếu xót, em rất mong nhận được sựgóp ý, chỉ bảo thêm của quý thầy cô cùng toàn thể các cán bộ Chỉ nhánh Văn phòngđăng kí đất đai Quận Hà Đông dé luận văn này được hoàn thiện hon

Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn!

Tac giả luận văn

Lê Thị Bích Ngọc

Tôi xin cam đoan rằng:

Khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyên sửdung đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai

đoạn 2015-2019” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi được sự hướng dẫn của

NCS.ThS.Vũ Thành Bao, không sao chép của bắt cứ ai

Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoan toàn trung thực và chưa được

sử dụng hoặc công bố trong bất kì công trình nào khác Những số liệu trong các bảng

biêu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các

nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần Tài liệu tham khảo

Ngoài ra, luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tácgiả, các cơ quan tô chức khác đều có trích dẫn và ghi rõ nguồn gốc

Tac giả luận văn

Lê Thị Bích Ngọc

DANH MỤC CÁC TU VIET TẢ

DANH MỤC HÌNH, BANG

LỜI MỞ ĐÀU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VE THỰC HIỆN CÁC

QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Cơ sở lý luận.

1.1.1 Khái niệm về dai, vai trò của dat dai vi

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất dai

1.1.3 Các quyền về đất đai

1.2 Cơ sé pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất

1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam §1.2.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất

1.3 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng dat ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dung 161.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt

1.3.3 Thị trường quyền sử dung đắt

1.4 Quyền sé hữu, quyền sir dụng đất ớ một số nước trên thé gi

1.4.1 Các nước phát trién

1.4.2 Một số nước trong khu vực

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực

gia đình, cá nhân

1.5.1 Chính sách, Pháp luật cia Nhà nước

1.5.2 Nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.5.3 Tài chính của người sử dụng đắt "

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VIỆC THỰC THỰC HIỆN CÁC QUYÈN SỬ

DỤNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TREN DIA BAN QUAN HÀ

DONG, THANH PHO HA NOI .282.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quân Hà Đông ảnh hưởng đến cácquyền sử dung đất của các hộ gia đình, cá nhân sứ dụng dat 2.28

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đât trên địa bàn quận Hà Đông.

2.2.1 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà

2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông

2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2017, 2018 so với năm

2016 Ö„42 2.2.4 Cơ câu diện tích theo đôi tượng sử dụng, quản lý

2.2.5 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa ban quận Hà Đông 522.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dung đắt

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đắt

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng dat

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền Thế chấp quyền sử dung đắt

2.3.5 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế

2.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kién đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực

hiện các quyền sử dụng đất we 732.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dung đất ở quận HaĐông, thành phố Hà Nội 76CHƯƠNG 3: ĐÈ XUẤT MOT SO GIẢI PHÁP GOP PHAN NÂNG CAOQUYEN CUA NGƯỜI SỬ DUNG DAT TREN DIA BAN QUAN HÀ ĐÔNG,

THANH PHO HA NỘI .78

3.1 Phương hướng thực hiện quyền sử dung dat trong thời gian tới 783.2 Đề xuất các giải pháp 783.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất dai 783.2.2 Giải pháp về cái cách thú tục hành chinh lcZØ3.2.3 Giải pháp về nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và

cơ sở vật chat .803.2.4 Giải pháp về hoàn thiện và xây dựng hệ thông cơ sở dữ liệu dat dai trên

địa bàn quận " „81 3.2.5 Giải pháp về quy trình, các bước thực hiện quyên sử dụng dat cap quận§2

QSDD Quyén sir dung dat

TNMT Tài nguyên và Môi trường

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông

Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế qua các năm của quận Hà Đông

Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông

Hình 2.5: So sánh kết quả thé chấp qua các năm của quận Hà Đông

Bảng 2.1:

Bảng 2.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông

giai đoạn 2016-2018

Bảng 2.3: Chỉ tiêu sử dụng đất năm 2019 quận Hà Đông

lên trạng sử dụng dat năm 2018 của quận Hà Đông

.45 50Bang 2.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bànBảng 2.4: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng

quận Hà Đông từ năm 2016-2018 STBang 2.6: Tinh hình thực hiện quyền thừa kế qu trên địa bàn quận

Hà Đông từ năm 2016-2018 25DBang 2.7: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dung đất trên dia ban quận

Hà Đông từ năm 2016-2018 +62

Bang 2.8: Tình hình thực hiện quyền t trên địa bàn quận

Ha Đông từ năm 2016-2018 .64Bang 2.9: Tình hình thực hiện quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 66

Bang 2.10: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyền nhượng QSD 67Bang 2.11: Két qua 68

+68

.68 69

.70Bang 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thé chấp QSD đắt 7 I

u tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyềnBảng 2.12: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng

Bảng 2.13: Tổng hợp thời gian thanh toán

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả

Bảng 2.15: Tổng hợp kết quả

tra việc thực hiện quyên thừa kê QSD

c thực hiện quyền tặng cho QSD đât

Bảng 2.17: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh

Bảng 2.18: Tổng hợp lý do thé chất

Bảng 2.19: Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện

dụng đất

C Mác đã viết rằng “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần

để sinh tồn, là điều kiện không thé thiếu được dé sản xuất cơ bản trong nông, lâmnghiệp”

diện kinh tế, nó còn là nơi tạo ra của cải vật chất Vì

Đất dai không chỉ cần thiết cho sự tồn tại và phát triên mà trên phương

ậy, đất đai có ý nghĩa cực kỳlao động là cha, đất đai là mẹquan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W Petty đã nói:

của mọi của cải”.

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư

liệu sản xuất nhưng đồng thời cũng là yếu tố không thé thiếu được trong phân bổ dân

cư, góp phần vào việc xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội, an ninh vàquốc phòng

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã đượcQuốc hội khóa XIII, kỳ hop lần thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013, tạichương II, điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,nguồn lợi ở vùng bién, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tai sản do Nhànước dau tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại diện

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng QSDĐ2 Luật Dat dai 2013 tiếp tục khẳng định va đảm bảo các quyền sửdụng đất của người SDĐ, trong đó hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 8 quyền

Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, thực hiện các quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều vấn đề bat cập cần tiếp tục giải

quyết Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người SDĐ nhằmđánh giá, day mạnh công tác quản lý và thực hiện các quy: của người SDD có

vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Quận Hà Đông thuộc Thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề trung tâm

thủ đô Hà Nội nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưukinh tế giữa các vùng Là địa bàn được hình thành do ảnh hưởng của không gian

mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thời chịu tác động văn hóa, khoa học - kỹ

' Khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993

? Khoản 1, điều 106, Luật đất dai 2003

kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam Trong những năm gần đây, quận

Hà Đông có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án được triển khai và đi vào sử dụng,

do việc đô thị hóa dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp.Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội mà nhu cầu thực hiện các quyền của người

SDD ngày càng tăng Tuy nhiên, ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng

ký biến động theo quy định cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tụchành chính Dé phản ánh đúng thực trạng SDD trên địa ban quận hiện nay và cócái nhìn chính xác, mang tính thực tế hon và từ đó dé ra giải pháp nhằm đảm bảo

thực hiện các quyền về SDĐ trên địa bàn quận em chọn đề tài: “Thực trạng và giải

pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019” làm chuyên đề tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảm

bảo thực hiện các QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.

Cụ thể, chuyên đề nghiên cứu về:

- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền SDĐ của hộ giađình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Đánh giá thực trạng SDĐ trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố HàNội trong thời gian qua

- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc day, đảm bảo việc thực hiện cácQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà

Đông hiệu quả.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: thực trạng thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các QSDDcủa hộ gia đình, cá nhân trên địa ban quận Hà Đông giai đoạn 2015-6/2019.

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu tập thông tin, số liệu,tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đếnviệc thực hiện các QSDD trên dia ban quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp này được sử

+Phương pháp diéu tra theo phiếu: Trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm

thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.

+ Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:

Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chon | - 2 tô

dan phó, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDD

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân

đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.

Cách chọn mẫu điểm điều tra: Các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa

chọn theo phương pháp ngẫu nhiên

- Phương pháp thong kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số

liệu, tà u thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợptheo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lậpthành bảng Excel.

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, nhữngnha quản lý có kinh nghiệm về van dé liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

5 Kết cấu của chuyên đề

Xuất phat từ mục tiêu nghiên cứu trên, ngoài phần mở đầu và kết luận,nội dung chính của chuyên đề được thiết kế trong ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về thực hiện các QSDĐ của hộ giađình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao quyền của ngườiSDD trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm về đất dai, vai trò của đất dai với sự phát triển kinh tế, xã hội

Luật đất đai 1993 đã xác định: “Dat dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh

quốc phòng” Tuy nhiên tài nguyên đất là có hạn về diện tích và có định trong không

gian, mà nhu cầu đất đai của con người thì ngày càng tăng Do vậy ở mọi quốc gia,đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trìnhphát triển và xây dựng đất nước

Dat đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh Trong đó, sự tác động của con

người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất.Quản lý phân bé hợp lý tài nguyên dat là một trong những biện pháp mang tính hiệu quảcao trong việc phát triển kinh tế xã hội Kết hợp hiệu quả giữa khai thác và sử dụng đất

với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo ra sự phát triên ôn định, lâu dài

Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên các

, để khai thác sử dụng đấtđai hiệu quả hợp lý đồng thời đảm bảo sử dụng lâu dài, bền vững cần phải hiểu biếtnguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai Vì

một cách đầy đủ các thuộc tinh và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòavới các điều kiện tự nhiên xã hội và nhân văn

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất dai

* Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựatrên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thôngpháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc

địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các

nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức),

Liên Xô và Đông Âu cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa) Tuy nhiên, Luật bất động sản

của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang

Vì vậy, Luật Mỹ được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luật khôngnhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bat động san? [3]

s* Hình thức văn bản pháp luật về đất dai

3 Nguyễn Đình Bồng (2010), Hé thống pháp luật quản lý đất dai và thị trường bắt động sản, Bài giảng,

chương trình đào tại Thạc Sỹ Quản lý dat đai, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội

1980, 1992, 2013)

- Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điền (1970), Bộ luật dân sự Việt Nam(1995, 2005, 2015)

-_ Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013), Luật Quản lý

Bat động sản Đô thị Trung Quốc (1995)

-_ Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991), pháp lệnh đăng ký batđộng sản Thụy Điền (1970)

s% Phạm vi điều tiết của pháp luật đất dai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đất đai;

- Phạm vi giao dịch đất đai;

~ Quản lý nhà nước về đất đai;

- Các nghĩa vụ của chủ sử dung, chủ sở hữu đất đai;

- Các dich vụ hỗ trợ quản lý đất đai 4[3]

Cụ thé đối với Luật đất đai 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn

và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấtquản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(theo điều 1 của luật này) °[20]

b) Các hình thức sở hữu về đất dai/ bắt động sản gom:

- Sở hữu nha nước (Chủ sở hữu là Nha nước);

- Sở hữu tập thé, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thé, cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

ce) Quyén của chi sở hữu đất dai/ bắt động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bat

cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợiích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển

4 Nguyễn Đình Bong (2010), Hé thống pháp luật quản lý đất dai và thị trường bat động sản, Bài giảng,

chương trình dao tại Thạc Sỹ Quản lý dat đai, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội

Š Điều 1, Luật dat dai 2013

động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bat động san mới để sửdụng hợp pháp do mua bán, chuyền nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phánquyết của tòa án.

e) Chdm dứt quyền sở hữu đất dai, bắt động sản: Quyền sở hữu đất dai, bat động

sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bấtđộng sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyền hoặc theophán quyết của Tòa án® [3]

1.1.3.2 Quyên sở hữu toàn dân về đất dai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy

cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đấtđai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là

chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả

hai chế độ sở hữu đó

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triểntheo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chỉ phối của nhữnghình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử Chế độ sở hữu công về đất đai ởViệt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệtđối từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến

pháp năm 1992 7[2].

Hiến pháp 2013 cũng nhấn mạnh: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyênkhoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tàisản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý#”

Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ théhóa các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật đất đai 1993 quy định các nguyêntắc quan lý và sử dung dat đai: Dat đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhấtquản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết

© Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thong pháp luật quản lý dat dai và thị trường bat động sản, Bài giảng,

chương trình đào tại Thạc Sỹ Quản lý dat đai, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội

7 Hoàng Huy Biều (2000), “Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thai Lan", Báo cáo

chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đắt dai của một số nước trong khu vực và trên thể giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

3 Điều 53, Hiến Pháp 2013

(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về dat đai”(Điều 7).

Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của toàn dân nhưng có sự phân

chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người SDĐ với Nhà nước Chế độ SHTDmang lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền củangười dân trong sử dụng quyền của mình đề cùng nhau giải quyết các vấn đề bất

đồng trong quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất SHTD về đất đai là nềntảng để người dân có cở sở pháp lý bảo vệ lợi ích chính đáng của mình đồng thời

cũng là căn cứ dé Nhà nước bảo hộ quyền của người dân một cách tốt nhất

Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao QSDĐ cho người SDD theo

quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà

nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người SDĐ Nhà nước ta kiên quyếtkhông tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà nước trao cho người SDĐ sẽngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền

sở hữu.

Ld. 3 Quyên sử dung dat

Nha nước đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về dat dai.Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế

hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lậppháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thểphân chia thì làm thé nào dé người dân thực hiện được quyền của mình Để người dân

có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đờisống mà lại không làm mắt đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mắt đi vai tròquan lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất”của “người sử dụng đất" chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói

trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dan? [10].

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền

chiếm hữu (thể hiện ở việc nắm giữ đất và được pháp luật công nhận như được cấp

° Dinh Dũng Sỹ (2003), “Bao vệ qu

đất: thực trang và kiến nghị ", Tạp chi Nhà nước và Pháp luật, tr 55-64.

sở hữu toàn dân về đất đai và quyên sử dụng đất của người sử dung

chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụngloại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất mà nội dung QSDĐ được thểhiện là khác nhau.

QSDD của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao

gồm 8 quyén: chuyén đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế,

thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng dat!”

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dung đất ở Việt Nam

1.2.1.1 Thời kỳ trước đối mới (1986)

- Hiến pháp 1946 đã quy định về chế độ tư hữu về đất đai, trong đó điều 12của Hiến pháp đã khang định là "quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam đượcđảm bảo”.

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai

của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.

- Hiến pháp 1959: Nhà nước bảo hộ chế độ quyền sở hữu ruộng dat và tư liệusản xuất (bảo hộ chế độ tư hữu về đất đai)

- Hiến pháp 1980: lần đầu tiên khang định dat đai thuộc sở hữu toàn dân

1.2.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

a) Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điều

chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế hóa đường lối,

chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đấtđai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDD của Luậtđất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu sử dụng đất đối với mọi loạiđất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không cóquyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau'! Luật quy định: “ Nghiêmcấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô đưới mọi hình thức, nhận đấtđược giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đấtnông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại dat dai!?” [13]

19 Điều 179, Luật dat dai 2013

1! Điều 3, Luật dat dai 1987

'? Điều 5, Luật dat dai 1987

không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyềnnhượng Họ chỉ được chuyền QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào

hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập

đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thé thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản

xuất; khi người được giao đất chuyền đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ởhoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước

có thầm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy,Luật còn gò bó chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán dat trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất là bán đất Luậ at ều chỉnh các quan hệ

đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần,

chưa thé hiện day đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai! [9]

b) Giai đoạn 1993-2003

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật!“° [14]

Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trungương khóa VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳngđịnh cho người sử dụng dat được thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệulực ngày 15/10/1993 có kế thừa Luật đất đai 1987 và bổ sung một nội dung mới một sốquyền của người sử dụng dat Cụ thé Luật cho phép người sử dụng được thực hiện 5

quyền: chuyền đổi, chuyền nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật

đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng,cho họ định đoạt hạn chế QSDD của minh Nghia là chuyén QSDD phai tuan theo điềukiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc

sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phứctạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà

Luật đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật đất đai được sửa đổi, bổ

© Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất dai”, “Hội thảo Chính sách pháp luật đất

dai và thị trường bắt động san”, Hà Nội

ˆ* Hiến pháp 1992

sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người SDD như quyền góp vốn bằng giá

trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trảtrước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thếchấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền

thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyên nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với QSDĐ'5[16]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với mộ số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhưLuật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì LuậtĐất đai cũng cần được sửa đổi, b6 sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựngLuật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất đailại được đưa vào chương trình sửa đồi, bỗ sung Ngày 29/6/2001 Quốc hội khóa X,

kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bé sung một số điều của Luật dat dai!® [19];Luật lần này hoàn thiện những vấn đề của Luật đất đai 1993, luật đất đai sửa đổi

1998 Một điểm mới ở luật này là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được muanhà gắn liền với quyền sử dụng đất (trước đây họ chỉ được thuê nhà, thuê đất) Cụ

thể, Luật đã sửa đôi, bổ sung một số vấn đề về QSDD như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyền mục dich sử dụng đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyền đổi cơ cát cây trồng vật

, đất làm muối,nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghỉ

đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất,

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐtheo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sởhữu của mình gin liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tạiViệt Nam' Nghĩa là người sử dụng dat cũng được thé chấp, bảo lãnh bằng giá trịQSDD tai các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chỉ nhánh Ngân hàngnước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

e) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời ky đây mạnh công nghiệp hóa — hiện đại hóa, tình hình quan lý và

sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ

'5 Khoản 9, Luật đất đai sửa đổi 1998

"© Luật đất dai sửa đổi 2001

1? Khoản 7, điều 1, Luật đất đai sửa đôi 2001

'8 Khoản 12, điều 1, Luật dat đai sửa đôi 2001

những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật dat đai 1993 (Luật sửa

đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những

vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ôn định của pháp luật,đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời kỳ mới Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu

lực từ ngày 01/7/2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa quyđịnh của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộgia đình, cá nhân SDĐ không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn

chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông

nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo đi

của người SDP, thúc day thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất dai theo

kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền

định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển

đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bôi thường khi Nhà nước thu hồiđất!” (Điều 106) [18]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại ViệtNam: Luật dat đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê dat có các quyềntương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời

t Nam?9,

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, Ngày

29/11/2013, tại kỳ hop thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm

2013 Luật đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, địnhhướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hànhTrung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phátsinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 được hoàngian thuê B6 sung quyền được dau tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại V

thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân ) phù hợp với hình thứcgiao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người

sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bồ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung

'9 Điều 106, Luật đất đai 2003 _

2? Khoản 2, 3, điều 119, Luật đất dai 2003

quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20] Nhóm người sử dụng đắt gồm: hộ gia đình,

cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân

“Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thi có quyền và nghĩa vụ của tổchức kinh tế Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trongnhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDD củamình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp GCN và thựchiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không phânchia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện đề thực hiện”!

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại

Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bồ sung các nội dung sau đây:

© Quy định vé quyén va nghĩa vu của hộ gia đình, cá nhân sử dung đất đượcNhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyên đổi, nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụngđất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án cómục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền

tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDD, góp vốn bằng QSDD”

© Quy định của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê dat trả tiền đất

hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và ”cho thuê tài sản thuộc sở hữucủa mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dan sự” (Điều179); b6 sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trongkhu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179)3 [20].+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chứcnước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sửdụng đất Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

¢ Quy định quyền và nghĩa vụ về SDĐ ở của người Việt Nam định cư ở nước

người Việt ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài ho:

Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất

ở tại Việt Nam”* Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số

?!Khoản 2, Điều 167, Luật dat dai 2013

2 Khoản 1, Điều 179, Luật đất dai 2013

? Khoản 2, 3, Điều 179, Luật dat đai 2013

> Điều 186, Luật đất dai 2013

34/2009/QH12 Luật sửa đồi, bổ sung điều 126 Luật nha ở và điều 121 Luật

đất đai và luật hóa Điều 13 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 186)

© _ Bồ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm(Điều 187) [20]

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người SDĐ Đây là một mục mới

quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người SDĐ, cụ thể:

¢ Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng

đất; góp vốn bằng QSDD Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các

quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sửdụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn

sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại VPĐK và giao dịchthực hiện có hiệu lực ké từ ngày đăng ký vào số địa chính”

© Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện ban tài sản gắn liền với đất được

Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải

được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây

dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chỉ tiết và dự án đầu tư đã được phêduyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực

tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với

dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối vớitrường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước

đó”.

¢ Điều 190 quy định về điều kiện chuyên đổi quyền sử dụng dat nông nghiệp.

Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do

được Nhà nước giao đất, do chuyển đôi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ đượcchuyền đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị tran

cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và

không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí

trước bạ”,

e Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyênnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia

u 188, Luật đất dai 2013

Điều 189, Luật đất đai 2013

# Điều 190, Luật đất dai 2013

đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình,

cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụngđất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo

vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếukhông sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng 46”

© _ Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặngcho QSDĐ có điều kiện Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh

sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh tháithuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyên ra khỏi phân khu đó thìchỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinhsống trong phân khu đó”

Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dầndần được hoàn thiện hon, đưa ra những quy định cho phi hợp với cuộc sống hơn,

giúp người dân SDĐ ổn định, tập trung đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực

đất đai góp phan quan trọng trong ôn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyếtđược nhiều van dé cấp thiết trong đời sống

1.2.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Các văn bản Quy phạm pháp luật

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đắt đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyền QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ Luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đồi, bổ sung một sốđiều của Luật thuế chuyền QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Dat dai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005, Bộ luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của LuậtNha ở và Điều 121 của Luật đất đai;

Điều 191, Luật đất đai 2013

? Điều 192, Luật dat dai 2013

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Hiến pháp

- Quéc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015, Bộ luật Dân su;

1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chỉ tiết thi

hành Luật Dat đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ

sửa đổi, b6 sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật đất đai

1.2.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về bản đồ địa chính

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thuhồi đất

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môitrường quy định chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn

Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chỉ tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi

trường quy định chỉ tiết Nghị định sé 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017

của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật dat

dai và sửa đổi, bé sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất

dai.

1.3 Tình hình việc thực hiện quyền sử dung dat ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giaiđoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thứcgiao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh

nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhânnước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đượcđáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tíchđất chưa sử dụng Tổng điện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tông diện tích tự nhiên cả nước? (NguyễnĐình Bồng và cs, 2005) [5]

Theo bài báo “Một số van đề về quyền sử dung đất trong thị trường bat độngsản” của Đào Trung Chính (2005) [6] cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuêđất ngày càng hoàn thiện đã thúc day sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phan

sử dụng đất hiệu quả, thúc đây các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp,giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặttích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổngthể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mat cân nghiêm

trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả,

không có khả năng đầu tư trên dat, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mụcdich; tinh trạng quy hoạch “treo” khá phô biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc

thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà

39 Nguyễn Đình Bong và các tác giả (2012), Quản lý dat dai ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia

đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế

“xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử,

có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyểnnhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sảntrái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làmmat ồn định kinh tế - xã hội?!

1.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Nguyễn Đình Bồng và Ctg (2012) [5]: Giấy chứng nhận đã cấp làchứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan h iữa Nhà nước với người sửdụng đất Cấp Giấy chứng nhận giúp Nhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất,

từng chủ sử dụng và tạo điều kiện dé tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các

quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, sử dụng hợp lý,

có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc thúc day thị trường ng sản phát triên, gópphần giải quyết vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nhằm thúc

day các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

Trong thời gian qua các địa phương đã và đang tập trung thực hiện Nghị

quyết số 07/2007/QH12 đến năm 2009 thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP củaChính phủ Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gin liền với đất, việc thong nhất một loại Giấychứng nhận đã tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất góp phần thúc đây thịtrường nhà đất phát triển và hoạt ng lành mạnh Đây là nhiệm vụ trọng tâm của

ngành nên đã tập trung chỉ đạo, tô chức thực hiện quyết liệt, kết quả đến nay: Trên

địa bàn cả nước đã cấp được 30.248.000 Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân

và tô chức với diện tích cần cấp 16.976.000 ha Trong đó: đất sản xuất nông nghiệpđạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5% diện tích, đất chuyên dùng đạt 54,9% diệntích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6% diện tích Trong đó, việc cấp Giây chứng nhậnquyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat trong hơn 01năm quan, cả nước đã cấp được 1.348.152 Giấy với diện tích 898.030 ha [5]

Tính đến nay, trên địa bàn cả nước có tỷ lệ cấp GCNQSDD lần đầu đạt trên97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp Kết quả cấp giấy chứng nhận cụ thé đối

với từng loại đất như sau: đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9% diện tích; đất lâm

nghiệp đạt 98,2% diện tích, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1% diện tích; đất ở nông

* Đào Trung Chính (2005), “Mới số

nguyên và Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51.

ic giả (2012), Quản ht đất dai ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia

in đề về quyên sử dung đắt trong thị trường bắt động san”, Tạp chí Tài

3 Nguyễn Dinh Bồng và cái

thôn đạt 96,1% diện tích; đất ở đô thị đạt 98,3% diện tích; đất chuyên dùng đạt

86,9% diện tích; cơ sở tôn giáo đạt 83,6% diện tích.

1.3.3 Thi trường quyền sử dụng đất

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp

Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người SDD, có tác dụng thúc day mạnh

mé thị trường QSDD.

a) Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyên

đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu làviệc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún”

ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/ND-CP về giao đất nông nghiệp cho hộ giađình cá nhân sử dụng ổn định lâu dai, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đấttheo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tìnhtrạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửaruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyền đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau

để chuyền những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sởquy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thựchiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộnông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyền đồi, năng suấttăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân? [8]

b) Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người

dan khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, dat ở và đất sản xuất kinh doanh Người sửdụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng

được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,

mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới,chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thựchiện, còn một số tổn tại như chuyển nhượng QSDD nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyền đổi cơ cấu lao động tại nông

thôn, có đến trên 50% số vụ chuyên nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhànước có thâm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tap [8]

€) Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác

3* Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007), “Quan lý đất dai và thị trường bat động sản”, Nxb Bản đồ

dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê,

cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía

các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thểnhư nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đấtlàm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao

theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp

hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m?); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt

bằng, nhà ở cho thuê dé làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho

sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê đê ở mà không đăng ký với cơ

quan nhà nước?! [8].

4) Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDD thực sự đã phát huy

được nguồn vốn dau tư đất dai, góp phan đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất,kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự,

thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện

thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ dévay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên,việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bat cập: pháp luật quy định tínhgiá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thựccủa QSDĐ; GCNQSDD được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấpphù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất dai [8]

e) Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinhdoanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta

dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là

thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài(tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiềuvấn dé nay sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý đểgiải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanhchuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sảnhoặc giải thé [8]

J) Những tôn tại của việc thực hiện các OSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy

34 Tôn Gia Huyén và Nguyễn Dinh Bồng (2007), “Quan lý dat dai và thị trường bat động sản”, Nxb Ban đồ.

định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực

hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ

quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất

tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác địnhgiá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn

bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDD phi chính quy

vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bat động sản mới hoạt động,

ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và

nhân dân°Š [6]; [8].

1.4 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Trên thế giới đã tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai khác nhau Theo nhiều

nhà nghiên cứu, có hai mô hình sở hữu đất đai phổ biến, đó là mô hình đa hình thức

sở hữu và mô hình một hình thức sở hữu (hình thức đơn sở hữu).Trong đó, đa hình

thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát tị đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đồi trong nên kinh tế tuy có một số đặcđiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác Hầu hếtcác quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý chọn hình thức đahình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Hình thức đơn sở hữu về đất đai có nghĩa rằng chỉ tồn tại duy nhất một hìnhthức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dânđược hiểu là sở hữu chung Mô hình đơn sở hữu đối với đất đai hiện nay chủ yếu

xuất hiện ở các nước theo chế độ quân chủ và một số nước phát triển

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới đạng danhnghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữhoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thờihạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm Bên cạnh đó, có rất it quốc gia trên thế giới có

hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mianma, Cộng hòa dân chủ nhân dân

Triều Tiên

1.4.1 Các nước phát triển

1.4.1.1 Thụy Dién

Tai Thuy Dién, phap luat đất dai về cơ ban là dựa trên việc sở hữu tư nhân về

đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tạitrên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động

35 Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn dé về quyên sử dụng đắt trong thị trường bắt động sản ”, Tạp chi Tài

nguyên và Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51

giám sát là một hoạt động phỏ biến trong tắt cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ

thống pháp luật về chỉ tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điền gồm có rất nhiều các đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Cáchoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất dai,

bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá

Dưới đây là một số điểm nồi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điền:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiệnchuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển

nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

sẽ xem xét, đối chiếu với Số đăng ký đất Nếu xét thay hợp pháp, sẽ tiền hành đăng

ký quyền sở hữu đề người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao của hợp đồng chuyểnnhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét

các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cắm bán)

: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được kýkết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp

luật về thế chấp, có 3 thủ tục đề thực hiện thế chấp:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vaymột khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyét thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và

toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Van bản

xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực

thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường

như chỉ có ở Thụy Điền

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vayvốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên

đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện chongười đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữvăn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp

pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết

các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng,bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thếchấp (thế chấp bat động sản) và một đơn gửi toà án dé xin đăng ký thế chấp Ngânhàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử

lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chá

Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới

chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xácnhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được

thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quanthi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, taisản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho

thé chấp.Thủ tục này được tiền hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trongvòng 6 tháng kể từ khi có don xin bán đấu giá?5 [7]

1.4.1.2 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyền đổi sang thị trường đối

với lĩnh vực bat động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết

với chương trình hành động cụ thê, cũng như việc hình thành khung khô pháp lý

bảo đảm cho quá trình chuyền đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo

đó, đất và nhà không tách rời, nhà dat được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất đai

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ

sử dụng không đi ngược với lợi ích toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất đai và nhà ởĐức là thống nhất với ngoại | thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng — với quyền này

người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng trên mảnh đất

của chủ khác — Bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép cho mộtthời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đấtkhoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp vàhết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần — áp dụng trongtrường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ vàmột phần đất trong khuôn viên tòa nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phụ

thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà” [6].

3 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), “

Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dung đất đai của một sỐ nước trong khu vực và

trên thé giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc Tế

7 Đào Trung Chính (2005), “Một số ve

nguyên và Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51.

'Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Vương quốc Thụy Điển”,

gần sử dụng đất trong thị trường bắt động sin”, Tạp chi Tài

1.4.2, Một số nước trong khu vực

1.4.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đaicủa một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biéu (2000) cho biết:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất

đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấychứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sởhữu, sử dụng đất, cụ thê:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu vềđất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc

1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loạigiấy nay là: chuyên nhượng (phải đăng ký chuyền nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửađất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực củagiấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cắp từ loại giấy chứng nhận NS2(Giấy chứng nhận ủy quyền tạm trú cho người ở tạm thời) thì trong vòng 10 nămhạn chế việc chuyền nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trongvòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hailoại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào đề đoranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyền nhượng) Nếu 5 năm đất khôngđược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấychứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việcchuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báoloại giấy này mới được chuyền nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không

được dé không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về

đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi cóđơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng

đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyền nhượng trừ khi có dấu “Được sử dung" Có

thé chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 qui,

hoặc chuyền thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Dat không được dé

không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận

này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyền thành giấy chứng

nhượng, chỉ có thể được thừa kế.

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thôngqua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Dat đai cấp huyện Giấy naykhông chuyền nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Dat đai Nông nghiệp cấpdựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoáihoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyền nhượng chỉđược thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứngnhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng

chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K°*8 [2]

1.4.2.2 Singapore

Trong cuốn “Bình ồn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam” Hoàng Việt

và Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu ngườicao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chínhđáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quanchuyên trách của mình Hơn 80% dân sé, tương đương với 3,5 triệu người dân được

38 Hoàng Huy Biều (2000), “Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo

chuyên đề Tổng hợp v

giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.

inh sách và tình hình sứ dụng đất dai của một số nước trong khu vực và trên thể

sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay,

Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợpnhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được t kế hợp lý ngay từ đầu nhằmmang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích

mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần

những căn hộ có diện tích 35m?, nay tối thiểu phải 60 m? với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dựđịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những

căn hộ đó Cố Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người din sở hữu mộttài sản nào đó đề họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thê

mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thé tríchdưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương(một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hon giá thị trường

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vìSingapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời,mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu muacăn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nótiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ

có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ

Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thé di rời sang khu căn hộ mới gần đáy hấp

dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7-2003,Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Pháttriển nhà như xây dựng, thiết kế và một trong các công ty tư nhân nỗi tiếng làSubana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường

một cách mạnh mẽ hơn? [12].

1.5 Các yếu tố ảnh hướng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ

gia đình, cá nhân

1.5.1 Chính sách, Pháp luật của Nhà nước

Khi thực hiện quyền SDD thì hộ gia đình, cá nhân phải hi ều biết và tuân thủpháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan của Nhà nước Pháp luật của

`9 Hoàng Việt ~ Hoàng Văn Cường (2008), Binh ồn giá quyén sử dụng đắt đô thị ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc

gia, Hà Nội

nhà nước có sự thay đổi và điều chỉnh qua các thời kỳ để phù hợp với sự phát triểnngày càng nhanh chóng của xã hội Đặc biệt là khi giao dich chuyền QSDĐ Theoquy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Chuyển quyên sử dung đất làviệc chuyền giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua cáchình thức chuyên đôi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp

vốn bằng quyền sử dụng đất” [20]

- Điều kiện thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ: người SDD được thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,

góp vốn QSDĐ khi đủ các điều kiện như có giấy chứng nhận trừ trường hợptại khoản 3, điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1, điều 168 của

Luật đất đai 2013; đất không có tranh chấp; QSDD không bị kê biên để bảo

đảm thi hành án; trong thời hạn SDD“? [20].

-_ Thời điểm được thực hiện giao dich chuyển quyền sử dung dat

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất dai 2013 thì: thời điểm dé

người SDD thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế

chấp, góp vốn QSDĐ là khi có giấy chứng nhận Nếu trường hợp nhận thừa kếQSDD thì: người SDD được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều

kiện dé cắp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất",

- Hiệu lực của Giao dịch chuyển quyền SDĐ:

Đất đai là tài sản đặc biệt, việc xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền SDDkhông giống như tai sản là động sản khác quy định trong Bộ luật dân sự Ma việcchuyển quyền SDĐ phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thâm quyền và có hiệulực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính"? (căn cứ Khoản 3 Điều 188 Luật đất

đai 2013) [20].

- Ghi tên người có QSDĐ trên Giấy chứng nhận

Vi Luật đất đai 2013 không quy định về độ tuổi đứng tên trên Giấy chứngnhận mà Giao dịch về chuyên quyền SDD là giao dịch dân sự nên theo quy định tạikhoản 4 Điều 21 BLDS 2015, quy định về độ tuổi thực hiện giao dịch dân sự như

sau:

“Điều 21 Người chưa thành niên

1 Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi

2 Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp

luật của người đó xác lập, thực hiện.

#9 Khoản 1, 2, Điều 188, Luật đất đai 2013

*! Khoản 1, điều 168, Luật đất dai 2013,

*2 Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013

3 Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện

giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dan

sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi

4 Người từ đủ mười lăm tuôi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập,thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bắt động sản, động

sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người

đại diện theo pháp luật đồng ý ”

Như vậy, cần lưu ý khi giao địch dân sự đối với những người chưa thànhniên là cần có người đại Cụ thể việc chuyển quyền SDĐ do nhận thừa kế củangười chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện, xác lập và

đứng tên trên giấy chứng nhận nhưng phải được ghi rõ là người đại điện của người

nhận thừa kế Trường hợp người chưa đủ 18 tuổi muốn tự mình xác lập và thực hiệnviệc chuyển quyền SDĐ, đứng tên trên giấy chứng nhận thì phải được người đạidiện theo pháp luật đồng ý

1.5.2 Nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khi thực hiện việc chuyển quyền SDD thì điều tiên quyết để có các giao dịch

là nhu cầu SDĐ của hộ gia đình, cá nhân Chỉ khi họ có nhu cầu thì mới có các giaodịch phát sinh Ví dụ: một gia đình đang có một mảnh đất kèm theo nhà ở trên đấttại tỉnh Tuyên Quang nhưng người chồng sống và làm việc tại thành phố Hồ ChíMinh nên họ có nhu cầu chuyển nơi sinh sống xuống phía Nam Khi đó, ho sẽ cónhu cầu mua nhà chung cư hoặc mua nhà đất ở Hồ Chí Minh Nếu không đủ tiền đểmua nhà hay dat thì họ có thé bán căn nhà tại Tuyên Quang Từ nhu cầu chuyền nơi

ở mà phát sinh các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có thê là tặng cho

QSDD.

1.5.3 Tài chính của người lung dat

Ngoai nhu cầu sử dụng đất thì tài chính của người SDĐ cũng góp phần quantrọng trong thực hiện các giao dịch về đất đai nói riêng và các giao dịch khác nóichung Khi nắm giữ đủ tài chính hay nói cách khác là con người có mức sống caohơn thì người ta mới có nhu cầu mua sắm như mua nhà, đất, nội thất hay xe hơi Ngoài ra, khi giao dịch chuyển quyền SDĐ thì người SDĐ cần hoàn thành nghĩa vụtài chính cho Nhà nước như tiền SDD; thuế SDD; thuế thu nhập cá nhân khi chuyển

nhượng nhà, chuyển nhượng QSD Trừ trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở

duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ;

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VIỆC THỰC THỰC HIỆN CÁC QUYÈN

SỬ DỤNG ĐÁT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

2.1 _ Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quân Hà Đông anh hưởng đến các

quyền sứ dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sứ dụng đất

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Hà Đông nằm ở phía Tây Nam trung tâm thủ đô Hà Nội có toạ độđịa lý 20°59 vĩ độ Bắc, 105945 kinh độ Đông, nằm giữa giao điểm của Quốc lộ 6

từ Hà Nội đi Hòa Bình và quốc lộ 70A Hà Đông cũng là nơi khởi đầu của quốc

lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía Nam của Thủ đô và tỉnh Hà

Nam, tỉnh Ninh Bình Trên địa bàn quận có sông Nhuệ, sông Đáy, kênh La Khê

ién tích tự nhiên 4.963,77 ha và 17 đơn vị hành chính phường.

Ranh giới tiếp giáp như sau:

chảy qua, có

-_ Phía Bắc giáp quận Nam Từ Liêm ;

- Phía Nam giáp huyện Thanh Oai;

- Phía Đông giáp huyện Thanh Trì;

-_ Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai

Quận có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiện thuậnlợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộng ảnh hưởngcủa không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thời chịu tác động văn hóa,

khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô Quận Hà

đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây Nam thủ

đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam

HOA BINH

\

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Quận Hà Đông là trung tâm kinh tế văn hoá, khoa học công nghệ, giáo dục

đào tạo của tỉnh Hà Tây (trước đây), quận Hà Đông còn nằm trong chuỗi đô thị củavùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ đây là vi tri địa lý có lợi thé rất lớn trong việc phát

triển kinh tế xã hội của thành phố.

Quận Hà Đông là quận mới thành lập sau khi sát nhập, nằm liền kể với các

quận nội đô cũ và là một trong những cửa ngõ quan trọng của thủ đô Hà Nội Thực

tế cho thấy quận có mối quan hệ phát triển không chỉ về mặt giao thông, cơ sở hạtầng mà còn cả về mặt kinh tế - xã hội

2.1.1.2 Địa hình

Quận Hà Đông là vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bing

phẳng, độ chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5m

-6,8m Địa hình quận chia ra làm 3 khu vực chính:

- Khu vực Bắc và Đông Sông Nhuệ;

- Khu vực Bắc sông La Khê;

- Khu vực Nam sông La Khê.

Với đặc điểm địa hình bằng phẳng quận Hà Đông có điều kiện thuận lợitrong sản xuất nông nghiệp cũng như sản xuất kinh doanh và vận chuyển hàng hoá.2.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

© Khí hậuQuận Hà Đông nằm trong nền chung của khí hậu miền bắc Việt Nam và nằmtrong vùng tiểu khí hậu đồng bằng Bắc bộ với các đặc điểm như sau:

- Chế độ khí hậu của vùng đồng bằng sông Hồng, chịu ảnh hưởng của gióbiển, khí hậu nóng âm và có mùa lạnh do ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, với

nhiệt độ trung bình năm là 23,5 °C, lượng mưa trung bình 1750 mm - 1850 mm.

Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp nhất là13,7% Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường trên 26°C,tháng nóng nhất là tháng 7

- Độ âm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83-85% Tháng có âm độ trung bình

cao nhất là tháng 3, tháng 4 (88-93%), các tháng có độ 4m tương đối thấp là cáctháng 11, tháng 12 (76-80%).

- Chế độ bức xa: hàng năm có khoảng 120-140 ngày nang với tổng số giờ

nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617giờ Tuy nhiên số giờ nắng không phân

bổ đều trong năm, mùa Đông thường có những đợt không có nắng kéo dài 2-5 ngày,mùa Hè số giờ nắng trên ngày cao

- Chế độ mưa: lượng mưa phân bé không đều, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng

10 chiếm 75-80% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường tập trung vào cáctháng 6, 7, 8 Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 20-25% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, các tháng mưa ít nhất là tháng

11, 12, 1.

© Thuỷ văn

Sông Nhuệ và sông La Khê là 2 con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp

và tiêu thoát nước khu vực quận Theo tính toán của Viện Quy hoạch Thuỷ lợi - Bộ

Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn và kết qủa tính toán mực nước sông Nhuệ gần

đây của trường đại học Thuỷ lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ còn cao hơn

nhiều so với mực nước hiện nay Kết quả tính toán và thực đo như sau:

- Nước mặt: hiện nay cốt mặt nước sông Nhuệ mùa lũ thường ở cốt > 5,600

m luôn cao hơn cốt tự nhiên 5,0m + 5,6m Vì vậy về mùa mưa nơi nào chưa san lấptôn cao thường bị úng ngập.

- Nước ngầm: mực nước ngầm có áp về mùa mưa (từ tháng 3 đến tháng 9)

thường gặp ở cốt (-9m) đến (-11,0m); Mùa khô (từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau)

thường ở cốt từ (-10m) đến (-13m) Còn nước ngầm mạch nông không áp thườngcách mặt đất từ 1 - 1,5m

2.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

xã Biên Giang và Đồng Mai

Đất có màu nâu tươi đến nâu thẫm, theo số liệu phân tích loại đất này có

phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thịt nhẹ (tỷ lệ cấp hạt sét <0,002mm, ởtầng mặt dưới 10%) Hàm lượng mùn nghẻo (0,56% và 1,03%) và có xu hướnggiảm theo chiều sâu phẫu diện Dam lân tông số đều ở mức nghéo, kali tổng số giàu(đạm 0,075%, lân 0,08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu thấp (dưới 3mg/100g dat) kali dễtiêu khá (trên 10g/100g đất) Trong thành phan cation trao đổi thì hàm lượng Ca++cao (>12mg/100g dat), magiê thấp (<2,5mg/100g dat)

Đây là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả,rau xanh) Hiện nay mới bước đầu thực hiện tổ chức sản xuất, chuyển đổi cơ cầu

các phường Phúc La, Vạn Phúc, Văn Mỗ và các xã Kiến Hưng, Yên Nghĩa, PhúLam.

Đất có màu nâu tươi, hình thái phẫu diện khá đồng nhất Theo số liệu phântích, đất có phản ứng ít chua ở tang mặt, càng xuống dưới sâu PH (KCL) càng tăng.Hàm lượng mùn trung bình (1,6%), lân khá (0,17%), kali cao (1,58%), kali dễ tiêukhá (16mg/100g đất), lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g dat)

- Đất phù sa gley(Pg) diện tích chiếm 1.358,46 ha chiếm 27,37% diện tíchđất nông nghiệp của Thành phố phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trongthời gian dai, mực nước ngầm nông Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại 3phường: (Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hung) và một phan phân bé tại các phường(Dương Nội, Phú Lam, các phường Hà Cau, Vạn Phúc) Do phân bố ở địa hìnhthấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bịgley từ trung bình đến mạnh Qua số liệu phân tích cho thấy tỷ lệ cấp hạt sét(<0,002mm) ở các tầng rất cao và tăng theo chiều sâu phẫu diện, đất có phản ứng

chua (PHKCI = 4,3 - 4,7) Hàm lượng mun cao (2,5%), đạm, kali tổng số cao

(022% và 1,96%) trong khi lân tổng số thấp(0,073%), lân dễ tiêu nghèo(1,18mg/100g đất), kali dé tiêu trung bình (10mg/100g dat)

“ Tài nguyên nước

- Tài nguyên nước mặt

+ Sông Nhuệ nối với sông Hồng tại Cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua

quận Hà Đông có chiêu dài 7 km, có tác dụng tưới và thoát nước cho địa bàn quận

Hà Đông nói riêng và một số quận, của thành phó Hà Nội nói chung

+ Sông Đáy: Là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa cạn đoạn từ cửa

Hát Môn đến Đập Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông đã bịngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đập Đáy, chỉ khi phân lũ mới được

mở cửa Dap Day tiêu nước cho sông Hồng Sau khi chương trình làm sống lại dòngsông Day được thực hiện thì đây là nguồn cung cấp nước tưới và tiêu quan trongcho sản xuất nông nghiệp của thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nóiriêng.

- Tài nguyên nước ngầm: Theo tài liệu thuyết minh địa chất thuỷ văn củaPTS Ngô Ngọc Cát (chủ biên - trưởng phòng nghiên cứu nước dưới đất thuộc

Trung tâm địa lý Tài nguyên) thì Quận Hà Đông nằm trong khu vực đồng bằng nên

nhìn chung nước ngầm đồi dào và ở nông, có thé khai thác phục vụ trong sản xuất

và sinh hoạt với trữ lượng khá.