Định giá tài sản báo cáo bài tập nhóm

Théng tin tong quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao địch của nhóm loại tài sản thâm định gi1á.... Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị bao gôm nhưng k

TRUONG DAI HOC KINH TE ‹ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

MUC LUC

LỜI MỞ ĐẦU - 2< +.4 HH HH HH HH ngư 3 CHUNG THU THAM ĐỊNH GIÁ -2-2- 2 scsssessevssesscxsesseeersee 4

1 Khách hàng thâm định giá 5c ngu 4

1 Thông tin về tài sản thâm định giá chang re 4

2 Thời điềm thẩm định giá: ch gà 5

3 Mục đích thẩm định ỦLL LH THYHh HT TK kh 5

10 1.7.0 nn ộẶộaa ằốốẮ 3

5 Cơ sở giá trị của tài sản thâm định giá chua 6

6 Thực trạng bắt ;(750:1,REERRREREEe.a 6

7 Cách tiếp cận, phương pháp thâm định giá che 6

8 Kết quả thâm định giá ch He 6

9 Điều kiện rÀHG UỘC ác Ặ Tnhh HH KH HH hờ 7

BÁO CÁO KÉT QUÁ THẤM ĐỊNH GIÁ 5£ 5° 5 < se se se seseeses 8

I Cac théng tin vé doanh nghiép tham dinh gia c.ccccceccccceeeeeseseeeeseseeesseeee 8

IL Các thông tin co bản về cuộc thẩm định ¬ 0 8

Il Théng tin tong quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao địch của nhóm (loại ) tài sản thâm định gi1á 2 2222211221122 srreerxes II

IV Kếtluận HH ườg l6

V.Những hạn chế của kết quả thẩm định giá 5 2 SE 212122 Erxrkg 17

PHU LUC Í 75 <0 cọ HH HH Họ Hi HH TH TH g0 T0 18

PHỤ LỤCC 2 c- Họ HH HH HH in TH 0 0 T0 0 T0 23

PHỤ LỤC Ô - 5 ch gì họ HH HH Họ Hi TH TH T0 T0 25

PHU LUC 0 7 28

LOI MO DAU

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc định gia tài sản, đặc biệt là định giá bat

động sản, đóng vai trò thiết yêu không chỉ trong hoạt động kinh doanh mà còn trong quản lý và bảo toàn tài sản quốc gia Định giá tài sản là quá trình xác định hoặc tái xác

định giá trị của tài sản tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, dựa trên các tiêu chuẩn

định giá hiện hành của Việt Nam hoặc các thông lệ quốc tế Hoạt động này không chỉ phan anh giá trị thị trường của tài sản mà còn giúp đảm bảo tính mình bạch và công bằng trong các giao dịch tài chính và đầu tư

Đối với lĩnh vực bất động sản, định giá không chỉ là việc tính toán giá trị tiền tệ

của các quyền sở hữu tài sản mà còn là cơ sở để đưa ra các quyết định quan trọng liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tính thuế, bảo toàn tài sản, và thanh lý Mỗi mục đích định giá đòi hỏi sự áp đụng các phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào tình trạng tài sản, bối cánh thị trường và yêu cầu của từng giao dịch cụ thê Sự chính xác và khách quan trong định giá bất động sản sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường và thúc đây tính hiệu quả trong việc phân bồ tài nguyên

Trong quá trình tham gia lớp học Định giá tài sản, chúng em đã tiếp thu được những kiến thức nền táng về các phương pháp định giá, hiểu sâu hơn về các yêu tô

ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đặc biệt là tài sản bat động sản Bài báo cáo này được

thực hiện với mục tiêu áp dụng các kiến thức đã học vào phân tích và định giá một loại bất động sản cụ thể, nhằm củng cố kiến thức lý thuyết bằng các số liệu thực tiễn

Tuy nhiên, do kinh nghiệm thực tế còn hạn chế và kiến thức mới chỉ ở mức cơ bản,

chắc chắn bài báo cáo sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Chúng em kính mong nhận được những ý kiến đóng góp từ Cô đề có thê hoàn thiện hơn trong nhận thức và

kỹ năng thực hành định giá tài sản

VỊ trí của các thành viên trong nhóm: ;

® Ngô Thị Lan Phương: Giám đôc

® Nguyên Thị Hoa: Thâm định viên

® _ Đặng Lệ Tiêu Quyên: Trợ lý thâm định viên

¢ Trịnh Uyên My: Chuyên viên kiêm soát

TEN DOANH NGHIEP CỌNG HÒA XA HỌI CHỦ NGHĨA VIET NAM

Căn cử Báo cáo kết quả thâm định giá số 154 ngày 15/10/2024 của Công ty cỗ

phân đầu tư bất động sản W247;

Công ty cổ phần đầu tư bất động sản W247 cung cấp Chứng thư thấm định giá số

139 ngày 15/19/2024 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

01 Tên cơ quan / tô chức / cá nhân: Phùng Lê Có

02 Địa chỉ: 295 Huỳnh Tịnh Của, Phường Hòa An, Xã Hòa Phước, Huyện Hòa

An

03 Số điện thoại : 0977345622

04 CCCD: 049100020013 (Ngày cấp:13/04/2021)

2 Thông tin về tài sản thấm định giá

- Loại tài sản: đât ở và nhà ở găn liên trên đât

05 Dia chi bat động sản: 295 Huynh Tinh Cua, Phuong Hoa An, Xã Hòa Phước,

Huyện Hòa An

06 Bất động sản này nằm ở vị trí gần đường quốc lộ Phạm Hùng, Đường Phạm

Hùng, một trong những tuyến đường lớn và sầm xuất nằm ở cửa ngõ phía nam thành

phó Đà Nẵng, chạy đọc theo hai xã Hòa Châu, Hòa Phước Nằm ở phía Đông tuyến

đường này thuộc phường Hòa Xuân quận Câm Lệ, còn phía Tây là thuộc xã Hòa

Phước và Hòa Châu, huyện Hòa Vang, Vậy nên mục tiêu của thành phố Đà Nẵng

là xây dựng huyện Hòa Vang trở thành đô thị loại [V và trở thành thị xã vào năm 2025

từ đó giá đất bất động sản ở đây sẽ có chiều hướng tăng nhanh, gần chợ Miếu Bông,

gân trung tâm hành chính Quận Câm Lệ, gần bến xe buýt đang được nhà nước trợ giá

oto( Honda, Toyota, ), xe máy, gần các khu công nghiệp

Nằm ở đường lớn, ô tô đi lại đễ dàng

Nhà hướng: Tây

- Đặc điểm kỹ thuật:

Xây đựng hoàn thành năm 2022 và sử dụng đến nay;

Diện tich xay dung: 110 m2;

Dién tich str dung: 117,5 m2;

Dién tich dat: 117,5m2;

Nhà được xây | tang , bao gdm | phong khach , | phong bép , 2 phòng ngủ và

2 phòng vệ sinh , có sân phơi đỗ

Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xem xét, quyết định thé

chấp tài sản tại Ngân hàng Vietcombank theo quy định của pháp luật hiện hành

5 Can cw phap ly:

Phu luc dinh kém

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Cơ sở giá trị bao gôm nhưng không giới hạn trong các loại cơ sở gia tri sau: Gia tr

thị trường, Giá trị thuê thị trường, Giá trị đầu tư, Giá trị bắt buộc phải bán, Giá trị

ngang bằng Cơ sở giá trị hợp lý được quy định tại pháp luật Việt Nam về lập báo cáo

tài chính và hướng dẫn tại Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế

Cơ sở giá trị đóng vai trò nền tảng của hoạt động thấm định giá Cơ sở giá trị có

thê ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thâm định giá, áp dụng các thông tin

đầu vào, đưa ra giá trị thực và quan điểm về giá trị của tài sản

Việc xác định cơ sở giá trị căn cứ vào mục đích thâm định giá và tỉnh huống (thực

tế hoặc dự kiến) diễn ra giao dịch Người thực hiện hoạt động thâm định giá căn cử

vào trao đổi với tô chức, cá nhân yêu cầu thâm định giá để xác định cơ sở giá trị phù

hợp với mục đích thâm định giá

Bản chất và nguồn gốc của các thông tin đầu vào cho quá trình thâm định giá cần

phù hợp với cơ sở giá trị được lựa chọn

7 - Thực trạng bat dong san

Van nguyén gidng véi ban dau do moi xay cach day 2 nam

8 Cach tiếp cận, phương pháp thậm định giá

Cách tiệp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thâm định gia

thông qua việc so sánh tài sản thâm định giả với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã

có các thông tin về giá trên thị trường

Phương pháp so sánh là phương pháp thấm định giá, xác định giá trị của tài sản

thâm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính,

xác định giá trị của tài sản thâm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ

thị trường

9_ Kế quả thẩm định giá

Dựa trên hồ sơ và tài liệu do bên bán cung câp, cùng với kết quả khảo sát thực tế

hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây đựng và giá bán bát động sản trên thị

trường, Công ty Cô phan Đầu tư Bất động sản W247 đã áp dụng các phương pháp

thâm định giá đề đưa ra kết quả như sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà của ông Phùng Lê Có là

Phương pháp so sánh chủ yêu dựa vào các đữ liệu điều tra trên thị trường tại thời

điểm thâm định, vì vậy các đữ liệu có tính lịch sử đễ trở nên lạc hậu khi thị trường

biến động

Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đôi, ty lệ khâu hao nhà hàng năm coi

như không đáng kể

Kết quả thâm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử

dụng kết quả thâm định giá vào mục đích khác

Chứng thư thâm định giá được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau , 2 bản

giao cho ông Phùng Lê Có, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thấm định giá không có sự đồng ý bằng văn

bản của Công ty cô phần đầu tư bất động sản W247 đều là vi phạm pháp luật

THÁM ĐỊNH VIÊN VÈ DOANH NGHIỆP THẤM ĐỊNH GIÁ/ CHI

GIÁ NHÁNH HÀNH NGHÈ DOANH NGHIỆP THẤM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC

PHAT HANH CHUNG THU THAM ĐỊNH GIÁ

Số thẻ thâm định viên về giá: Số thẻ thâm định viên về giá:

TEN DOANH NGHIEP CỌNG HÒA XA HỌI CHỦ NGHĨA VIET NAM

W247 Doc lap — Tw do — Hanh phiic

Số:154 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 10 năm 2024

BÁO CÁO KÉT QUÁ THẤM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIÊN VỚI THỦA

ĐẤT SỐ 56

TO BAN DO SO D12 LO D12-56, KHU DAN CU NAM CAU CAM LE, XA

HOA PHƯỚC, HUYỆN HÒA VANG, THANH PHO DA NANG

I Các thông tin về doanh nghiệp thắm định giá

- Tên doanh nghiệp: Công ty cô phần đầu tư bất động sản W247

- Giám đốc: Ngô Thị Lan Phương

- Thâm định viên: Nguyễn Thị Hoa

- Trợ lý: Đặng Lệ Tiểu Quyên

- Chuyên viên kiểm soát: Trịnh Uyên My

- Địa chỉ doanh nghiệp: 135 Ông Ích Đường, Phường Khuê Trung, Quận Câm Lệ,

TP Đà Nẵng

- Số điện thoại : 0342921172

II Các thông tin cơ bản về cuộc thâm định giá

1 Khách hàng yêu cầu : Ông Phùng Lê Có

2 Thời điểm thấm định giá : Tháng 10 năm 2024

3 Mục đích thâm định giá : Tư vấn giá trị tài sản đê khách hàng cá nhân làm cơ sở

xem xét , quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng Vietcombank theo quy định của

pháp luật hiện hành

4 Căn cứ pháp lý thâm định giá : Phụ lục đính kèm

5 Cơ sở thâm định giá : Giá trị thị trường

“Gia trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thấm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một

bên là người bán sẵn sảng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập,

trong điều kiện thương mại bình thường” (TDDG VN)

6 Phương pháp thâm định giá : Phương pháp so sánh

Gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bắt động sản

có mỗi liên hệ mật thiết với giá trị của các Bat động sản tương tự có thể so sánh đã

được mua, bán trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng phô biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thê hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc đề

được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thâm định giá khác Thông thường nhà thâm

định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác đề

thâm định giá Bất động sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cô

định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiễn hành việc thâm định giá

một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các

Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống SO VỚI

Bắt động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp đề xác định giá tri Bat

động sản cần thâm định giá Đối với Bất động sản thâm định giá, các số liệu đề tính

toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so

sánh được sử đụng là phương pháp tính toán thành phần

7 Đặc điểm tài sản thâm định giá :

a Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật :

- Vitri:

¢ Dịa chí bất động sản : Lô DI2-56, khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ, xã Hòa

Phước, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng

¢ Bat déng san này nằm ở vị trí gần đường quốc lộ Phạm Hùng, Đường Phạm

Hùng, một trong những tuyến đường lớn và sầm xuất nằm ở cửa ngõ phía nam thành

phó Đà Nẵng, chạy đọc theo hai xã Hòa Châu, Hòa Phước Nằm ở phía Đông tuyến

đường này thuộc phường Hòa Xuân quận Câm Lệ, còn phía Tây là thuộc xã Hòa

Phước và Hòa Châu, huyện Hòa Vang, Vậy nên mục tiêu của thành phố Đà Nẵng

là xây dựng huyện Hòa Vang trở thành đô thị loại [V và trở thành thị xã vào năm 2025

từ đó giá đất bất động sản ở đây sẽ có chiều hướng tăng nhanh, gần chợ Miếu Bông,

gân trung tâm hành chính Quận Câm Lệ, gần bến xe buýt đang được nhà nước trợ giá

cho học sinh, sinh viên, gần Trung tâm Y Tế Quận Câm Lệ, gần các cửa hàng xe

oto( Honda, Toyota, ), xe máy, gần các khu công nghiệp

® Nằm ở đường lớn, ô tô đi lai dé dang

® Nhà được xây l tầng, bao gồm 1 phòng khách, I phòng bếp, 2 phòng ngủ và 2

phòng vệ sinh, có sân phơi đỏ

- Thiết kế :

Tầng I có l phòng khách + 1 bếp ăn + 2 phòng ngủ + 2WC

s* Kết cầu nhà kiên cố, vững chắc

b Đặc điểm kinh tế - xã hội : Lô đất nằm ở đường lớn rộng , thuận tiện cho hoạt

động giao thông , vận tải Nằm thông ra đường lớn với đường Phạm Hùng

Đặc biệt „ lô đất nằm ở vị trí đắc địa nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại,

sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y té, giao duc , xã hội rất là dễ đàng

c Đặc điềm pháp lý của bất động sản thâm định

- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà;

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất:

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất;

- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS;

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà đo UBND Huyện Hòa Vang

8 Thực trạng bat động sản :

- Do mới xây dựng nên bất động sản còn mới và chưa có hư hỏng và sửa lại

TI Thong tin tong quan về thị trường , các thông tin về thị trường øiao

dịch của nhóm (loại ) tài sản thâm định giá

1 Thong tin khao sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bât

động sản mục tiêu :

Kết quả thu nhập về một số giao địch bat động sản tại địa bàn Đà Nẵng

trong thời gian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như

sau:

e Bát động sản so sánh l: Căn nhà số 22, đường Hà Văn Nam

- _ Diện tích đất: 100m2;

- Nhà l tầng: chiều rong 5m; chiéu dai 20m;

- Nha bao gdm 2 phong ngu, | phong vé sinh, | phong khach, | phong

bép, ban vao thang 11 nam 2024 gia la 2,35 ty

- Khao sat thuc té ngay 10/10/2024

e Bat động sản so sánh 2: Căn nhà số 47, đường Huỳnh Tịnh Của

e Bat động sản so sánh 3: Căn nhà số 16, đường DT 605

- Diện tích đất: 137m2;

- Nhà l tầng: chiều rộng 5,75m; chiều đài 23m;

- - Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, I phòng vệ sinh, I phòng khách, l phòng

bếp, bán vào tháng I1 năm 2024 với gia 2,1 ty

- Khao sat thực tết ngày 10/10/2024

Từ sô liệu trên ta có bảng :

Tra ngay Tra ngay

sau do | lãi suất thị

năm trường 7.7

295 Huỳnh 22 Hà Văn 47 Huỳnh Số 16,

Vị trí Tinh Cua, TP | Mao, TP Da Tinh Cua, DT605, TP

Da Nang Nang TP DaNang | Da Nang

Dién tich

dat (m2)

SỐ lượng hon

khách và

Được biết: Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát

tính theo phương pháp ước so sánh giá trị thị trường

của nên kinh tế Mức điều chính theo bê rộng của mặt tiền và chiêu ngang được

2 Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu nhập từ Bất động sản so

sánh với Bât động sản mục tiêu :

2 Điều kiện | Bántrênthị | Bántrênthị Bantrénthi| Bán trên thị

khi mua, 50%

Tra vao dau moi nam 450 triệu, tra

Tra ngay Tra ngay trong vong 5 nam,

_„ _ | lãth trường lãi suật thị

7,179

trường 7,7%

Mức điều

0 -106.527.391 | -149.535.680 chinh

Giá điều

2.350.000.000[ 2.873.472.609 | 1.950.464.320 chỉnh

Giá sau khi điều chỉnh 2.350.000.000 2.873.472.609| 1.950.464.320

tuyệt đối Diện tích đất

| Có đây đủ nội ¬ _ Có đây đủ nội

Nội thât „ nội that bên nội thât bên „

Tông mức

+15% 26.609.104 -15% 19.667.598

*% Đơn giá của BĐS cần định giá là: 19.870.823/m2

* Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất động

sản mục tiêu nhân với diện tích đât sử dụng của Bât động sản đó:

19.870.823 x 117,5 = 2.334.821.703(vnd)

* Đơn giá của BĐS sau khi định giá lại là (loại bỏ BĐS so sánh 3):

(20.915.000+25.361.702)/⁄2 = 23.138.35 L2

* Giá trị của Bất động sản mục tiêu được định giá lại (tính bằng giá đơn vị

của Bất động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bat động sản đó):

23.138.351x 117,5 = 2.718.756.243 (vnđ)

3 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thâm định giá: 120 ngày kế từ ngày

ban hành chứng thư và báo cáo thâm định giá

IV Kết luận

Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu Áp dụng phương pháp so sánh trong thâm định giá Bất động sản Kết quả giá trị thị

trường của bất động sản 295 Huỳnh Tịnh Của của Ông Phùng Lê Có là 2.718.756.243 (vnđ)

V Những hạn chế của kết quả thấm định giá

Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán

Bat động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không

đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thê trả được giá thấp hơn

Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khẩu hao nhà mà ông Phùng Lê Có

đã sử dụng Do căn nhà mới xây cách đây 2 năm, thời gian cũng còn rất ít so

với tuôi thọ vật lý của nó

Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của

người thâm định viên nhiều

Báo cáo kết quả thâm định giá được phát hành 3 bản chính kèm theo Chứng thư thâm định giá số 139 ngày 15/10/2024 tại công ty cô phần bất động sản

W247

PHU LUC 1

HE THONG VAN BAN PHAP LUAT

1 Bộ Luật và Luật do Quốc hội Ban hành

Số 96/2024/NĐ-CP, 01/08/2024 Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều của luật g14