Bài tập nhóm Định giá tài sản

LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông Mục đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẺ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

MỤC LỤC LOL MO ĐẦU Quy nen seseseesee Ấ:

BAO CAO KET QUẢ THẤM ĐỊNH GIÁ cccccccccẰcssssessssssecceÐ

4 Ngày hiệu lực của chứng THỦ: cu nu nh Hà HH BH BI BH BI GP BH BÌNH BỊ SEN 6

5 Mục đích thẩm định giá: - co cu nu nu nu mm Ty nh KH nu B BYN 6

6 Căn cứ pháp lý thẩm định giá: Đính kèm ở phụ lục 1 - -.-‹ -‹ ‹«« 6

7 _ Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường ocscsn nà nà nà nà nà Hà HH Hà nh ky en 6

8 Phuong pháp thẩm định giấá: - cu cu cm nh nh ng 6

9 Thực trạng bất động sản: Phụ lục kèm theo - -‹ su cu nu nu mm n 7

II THONG TIN, ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT CỦA TÀI SẢN THẤM ĐỊNH GIÁ 7

1 Dac điểm tài sản thẩm định giá -s uc nu nu nu ng gà ni nu nh 7

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá «cu nu nu nu nh ng n nu nà nh ng 11

I, THONG TIN TONG QUAN VE THI TRUONG, CAC THONG TIN VE TH] TRUONG GIAO DICH CUA NHOM (LOAI) TAI SAN THAM ĐỊNH GIÁ cu essss 12 PHU LUC 1: CAN CU, THAM KHAO PHAP LY DE THẤM ĐỊNH GIÁ -. 15 PHỤ LỤC 2: HIỆN TRẠNG TÀI SẢN THẤM ĐỊNH GIÁ ccc che 22 PHỤ LỤC 3: THUYẾT MINH KẾT QUẢ THẤM ĐỊNH GIÁ - se serrss 27 PHỤ LỤC 4: CHỨNG MINH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH nền nh nnnnrnneeenneeense 31

IV KẾT QUẢ THẤM ĐỊNH GIÁ ng ng ng H58 36 CHỨNG THƯ THẤM ĐỊNH GIÁ «<< sssseeeesesssssexrrsxreccee 1O

1 Khách hàng thẩm định giá: su nu nu n ng nh Hy nh nà ng Km KhBHh 40

2 Thông tin tài sản thẩm định giá: - - cu cung nu nu By Khen 40

3 Thời điểm thẩm định giá: ‹ - su cuc nh ng n nh nh KH By BE HE 40

4 Mục đích thẩm định giá : - - - cu cu n n n n nn K n B B nH 40

5 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá : - - cuc nu my nh nen 40

6G Căn cứ pháp lý : con Bì Bì B B BỊ BỊ BỊ BỊ BE SEN BH BH BH BE BÌNH 40

7 _ Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: - xu cu nu nung nến 41

8 Kết quả thẩm định giá: «cu nu nu nu ng ni n nu nu Hy By nh Khi 41

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá: 41

10 Các giới hạn của Chứng thư thẩm định giá và các tài liệu kèm theo: 41

11 Các tài liệu kèm theO: u cuc nh nu By BH B BH BE BI B BI 42

HỢP ĐỒNG TƯ VẤN THẤM ĐỊNH GIÁ

BIEN BAN HOP NHÓM -

3|Page

LỜI MỞ ĐẦU Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông

Mục đích định giá tài sản và định giá bất động sản:

Định gia tai san: phan anh nhu cầu sử dung tai san cho một công việc nhất định

Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì Nó phản

ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định

Định giá bất động sản trong bất kỳ xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ đề thu thuế và các khoản lệ phi, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp đân cư và của người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực tế của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển đôi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp

về giá trị bat động sản Bất động sản có nhiều loại, có loại đùng đề ở (nhà ở, đất ở),

có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà

CONG TY CO PHAN THAM CONG HOA XA HOI CHU NGHIA

q RICHLAND DINH GIA & TU VAN DAU TU VIET NAM

J RICHLAND Déc Lap — Tw Do — Hanh Phúc Số: 1511C/23/CT.RLD

TP Đà Nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2023

BAO CAO KET QUA THAM DINH GIA

I THONG TIN CO BAN

1 Tai san tham định

: Quyền sử dụng đất & công trình xây dựng trên đất tại số

- _ Tên tài sản 115/12 Đỗ Thúc Tịnh, Tổ 47, phường Khuê Trung, quận

Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng

- Loại tài sản : Bất động sản

- Địa chỉ : 115/12 Đỗ Thúc Tịnh, Tô 47, phường Khuê Trung, quận

Câm Lệ, TP Đà Nẵng

- Mục đích thâm định giá : Tư vấn giá trị tài sản dé khách hàng cá nhân làm cơ sở

xem xét, quyết định thê chấp tài sản

3 Đơn vị thâm định giá

- Téndonvi : CÔNG TYCP THÁM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

4 Ngày hiệu lực của chứng thư

- _ Ngày ký hợp đồng : Ngày 12/11/2023

-_ Thời điểm thâm định giá : Tháng 11/2023

- _ Ngày hiệu lực chứng thư : Ngày 15/11/2023

5 Mục đích thẫm định giá:

Tu van gia tri tai san dé khách hàng cá nhân làm cơ sở xem xét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng TPBank theo quy định của pháp luật hiện hành

6 Căn cứ pháp lý thâm định giá: Đính kèm ở phụ lục |

7 Cơ sở thấm định giá: Giá thị trường

“Gia trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sảng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TĐGVN)

8 Phương pháp thấm định giá:

a) Dat

Phương pháp tham định giá

Phương pháp so sánh

Sử dụng phô biến rộng rãi và được áp dụng nhiều trong thực tế

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bat động sản có mỗi liên hệ mật thiết với giá trị của các bat động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường

Phương pháp so sánh có những ưu điểm:

+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

+ Phương pháp so sánh thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị

trường Vì, vậy, có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý

b) Công trình xây dựng trên đất

Phương pháp tham định giá

Phương pháp chi phi

+ Xác định giá trị của tài sản thâm định giá thông qua chỉ phí tạo ra một tài sản có chức năng, công cụ giống hệt hoặc tương tự với tài sản thâm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá

Phương pháp chỉ phí có những ưu điểm như:

+ Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở, chứng cứ để so sánh trên thị

trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

+ Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được

9, Thực trạng bất động sản: Phụ lục kèm theo

II THONG TIN, DAC DIEM KY THUAT CUA TAI SAN THAM ĐỊNH GIÁ

Căn cứ vào kết quả kiêm tra, đối chiếu các chứng từ, hồ sơ pháp lý, tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp, và được sự chỉ định, hướng dẫn của Khách hàng về tài sản Thấm định giá, kết hợp thu thập thông tin thực tế tại hiện trường về tài sản thâm định giá Tổ thâm định giá ghi nhận cụ thê như sau:

1 Đặc điểm tài sản thâm định giá

a) Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

Vị trí: Địa chỉ bất động sản: Đường Đỗ Thúc Tịnh, KDC Trung Khuê, phường Trung Khuê, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng

Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Da Nang, gan cau Tran Thi Ly, gan Trung tâm Hội chợ triển lãm Đà Nẵng, gần siêu thị Mega Market, gần chợ

Đầu Mối, gần bệnh viện đa khoa Tâm Trí Đà Nẵng, gần công viên Thanh Niên,

gan san Golf DNC Đà Nẵng, gần Đại học Đông Á, Kiến Trúc, Ngoại Ngữ Trạm y

tế phường Nại Hiên Đông, gan cin h6 MTR Apartment, nha thuéc Pharmacity,

bưu dién,

7|Page

Bất động sản nằm trong hẻm, ô tô có thé đi vào được Xây dựng hoàn thành năm

2022 và sử dụng đến nay Nhà hướng Đông Bắc, nằm trên đường Đỗ Thúc Tịnh

b) Đặc điểm kinh tế - xã hội:

Lô đất ở hẻm đường Đỗ Thúc Tịnh, thuận tiện cho việc di chuyền, hoạt động giao thông, vận tải

Ngõ trước nhà rộng 4m có thể đậu xe máy, ô tô, thuận tiện cho người sử dụng Bắt động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần cầu Trần Thị Lý, gần Trung tâm Hội chợ triển lãm Da Nẵng, gần siêu thị Mega Market, gần chợ Đầu Múi, gân bệnh viện đa khoa Tâm Trí Đà Nẵng, gần công viên Thanh Niên, gần sân Golf DNC Đà Nẵng, gần Đại học Đông Á, Kiến Trúc, Ngoại Ngữ Trạm y tế phường Nại Hiện Đông, gần căn hộ MTR Apartment, nhà thuốc Pharmacrty, bưu điện,

Vì vậy, đây là lô đất thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, du lịch, dễ đàng để có thê tiệp cận với các dịch vụ y tê, giáo dục, xã hội,

c) Đặc điểm pháp lý của bất động sản thấm định:

Có đủ giấy tờ: bao gồm quyên sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

Ban đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

Không có tranh chấp liên quan đến bất động sản

Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Câm Lệ cấp

8|Page

._ Thông tin về tài sản thắm định giá

Stt Hang muc Mô tả chỉ tiết

I | Pháp lý H Nguồn gốc: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

O Muc dich su dung đất: Đất ở đô thi

H Hinh thức sử dụng đất: Sử dụng riêng

2 | Vitri H Vị trí hành chính: Số 115/12 Đỗ Thúc Tịnh, Tổ

47, phường Trung Khuê, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng

H Vị trí trên bản đồ địa chính: Thửa đất số 302, Tờ bản

đồ số 26 (bản đồ địa chính)

H Hình dáng lô đất Cân đối

3 | Diện tích H_ Diện tích khu đất: 78,8m?

4 | Quy hoạch O Quy hoạch : Khu dân cư đô thị

[LL Mục đíchsử dụng : Đất ở

H Sửdụnghiệntại : Trên đất có nhà ở

5 | Dia diém H Khảnăngtiếpcận : Khả năng tiếp cận tốt từ các

hướng, thuận lợi cho giao thông

cá nhân, giao thông công cộng

6 | Môi trường O Môi trường tự nhiên:

a Cảnh quan : Khu dan

cu

b Mức độ ô nhiễm : Không ô

nhiễm

H Môi trường kinh tế - xã hội:

C Giao thông : Thuan

tiện cho các phương tiện giao thông đường bộ

b) Công trình xây dựng trên đất:

H Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc, hiện đại

O Hién trang tại ngày khảo sát: đang sử dụng bình thường, hao mòn theo thời gian

Ill THONG TIN TONG QUAN VE THI TRUONG, CAC THONG TIN VE THI TRUONG GIAO DICH CUA NHOM (LOAD TAI SAN THAM ĐỊNH GIA

Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bất

động sản cần định giá:

Kết quả thu nhập về một số giao dịch bat động sản tại địa bản Da Nẵng trong thời

gian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như sau:

®_ Bất động sản so sánh 1: Đường Trường Chinh, phường Hoa An, quan Cam

®_ Bất động sản so sánh 2: Đường Lê Đình Ky, phường Hòa An, quận Cam

Lệ, thành phô Đà Nẵng

+ Diện tích đất 70 m2, chiều đài 14m, chiều rộng 5m

+ Hướng: Tây Nam

+ Nhà 3 tầng bao gồm 1 phòng khách 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, I bếp, sân thượng Thời điểm bán tháng II năm 2023, giá bán là 2,9 tỷ

+ Khảo sát thực tế ngày 15/11/2023 Liên hệ 0905 638 966 (ông Tuần)

®_ Bất động sản so sánh 3: Tôn Đản, phường Khuê Trung , quan Cam Lệ, thành phố Đà Nẵng

+ Diện tích đất 72m”: chiều dài 18m; chiều rộng 4m

Vi tri Đường Đỗ _ | Duong Truong Duong Lé Dinh Ky, | Tôn Dán, Khuê

Thúc Tịnh, Tô | Chính, Hòa An, Hòa An, Câm Lệ, Trung, Câm Lệ,

47, Trung Câm Lệ, Đà Đà Năng Da Nang Khué, Cam Lé, | Nang

Da Nang Diện tích | 78,8 49 70 72

tin batdongsan.com.v | batdongsan.com.vn/ | batdongsan.com.v

n/ ban-nha-rieng- | ban-nha-rieng- n/ban-nha-rieng- duong-truong- duong-le-dinh-ky- | duong-ton-dan- chinh-phuong- phuong-hoa-an/ phuong-hoa-an/

mat-tien-g-cv- nga-3-hue- pr38441224 chinh-chu-ban-3-

tang-kiet-115-cam- pr38514799 ban-3-tang-kiet-o-

to-5m-cach-chi- 27m-pr386228 19

Từ sô liệu trên ta có được bảng sau:

13|Page

PHỤ LỤC 1 : CĂN CỨ, THAM KHAO PHAP LY DE THAM DINH GIA

1 Hồ sơ Pháp lý Công ty RICHLAND:

Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh Công ty cô phần Thâm định giá và Tư van Đầu tư

RICHLAND số 0313751188 do Sở KHĐT Tp.Đà Nẵng cấp lần đầu ngày 12/04/2016, thay

hoạt động thâm định giá năm 2022

Những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan do cơ quan Nhà nước có thâm quyền Trung ương, địa phương ban hành:

HỆ THÓNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN

Tên văn bản Số, ngày ban hành

Bộ Luật dân sự 91/2015/QH13 Ngày 24.11.2015

Luật giá 11/2012/QH13 Ngày 20.06.2012

Luật Nhà ở 65/2014/QH13 Ngày 25.11.2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 66/2014/QH13 Ngày 25.11.2014

Luật Xây dựng 50/2014/QH13 Ngày 18.06.2014

14|Page

S6 89/2013/ND-CP, ngay 06/08/2013 | Quy dinh chi tiết thí hành một số điều của luật

gia vé tham dinh gia

Số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013| Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều

của luật giá

HUONG DAN THI HANH LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

Số 76/2015/NĐ-CP ngày 10.09.2015 | Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh

_ doanh bat dong san

HUONG DAN THI HANH LUAT XAY DUNG

Số 32/2015/NĐ-CP ngày 25.03.2015 | Quy định về quản lý chỉ phi đầu tư xây dựng

Số 37/2015/NĐ-CP ngày 22.04.2015 | Quy định chỉ tiết về hợp đồng xây dựng

Số 46/2015/NĐ-CP ngày 12.05.2015 | Quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công

c; Văn bản pháp luật liên quan khác

Thông báo Số 19/TB-BTC, ngày | DN và TDV về giá đủ điều kiện 2016

08/01/2016

Số 56/2014/TT-BTC | Hướng dẫn thực hiện Nghị định Thông tư ngày 28/04/2014 và số | 177/201/NĐ- CP ngày 14/11/2013

233/2015/TT-BTC ngày 01/01/2017 Thông tư Số 38/2014/TT-BTC | Hướng dẫn một số điều của Nghị

ngày định số

28 thang 3 nam 2014 | 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013

Thông tư Số 158/2014/TT-BTC | Ban hành tiêu chuân thâm định giá

` Số 126/2015/TT-BTC | Ban hành tiêu chuẩn thâm định giá

20/08/2015 09 và 10 Thông tư Số 145/2016/TT-BTC | Ban hành tiêu chuẩn thâm định giá

ngày VN so 11

06/10/2016

Quy dinh ché d6 quan ly, tinh hao

Thông tư Số 45/ 2018/ TT-BTC mòn, khấu hao tài san c6 dinh do Nhal

ngày 07/05/2018 | nước giao cho doanh nghiệp quản lý

không tính thành phần

16|Page

Quy định chỉ tiết phương pháp định

giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng

02/2015/TT-BTNMT gia dat, dinh gia dat cu thé va tu van

ngay xac dinh gia dat

công trình và giá xây dựng tổng hợp

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia

về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật

d, Văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố

3 Pháp lý liên quan đến Tài sản được đề nghị Thẫm định giá:

Hợp đồng thâm định: Số 1511CT/RLD-HĐDV-DN ngày 15/11/2023 giữa Bà Định Thị Quyên và Công ty cổ phần Thâm định gia va Tu van Dau tu RICHLAND Giấy tờ Pháp lý của Tài sản:

t hanh Don vi cap Giấy chtmg|H6 sơ gốc Số: | Chứng nhận bà Đinh Thị| UBND quận nhận Quyên | 520/2004 Quyên được quyền sử dụng Cẩm Lệ

sở hữu nhà ở | Ngày 01/04/2004 | đất 78.8m' đất ở tại đô thi,

và Quyền sử| Cập nhật ngày | thửa đất số 302, tờ bản đồ

Hình 1: Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

20|Page

PHU LUC 2: HIEN TRANG TAI SAN THAM ĐỊNH GIÁ