TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHÁT KHOA KINH TẾ - QTKD ĐÈ THỊ SỐ 6 DE THI HET MON PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SÁN VÀ DOANH NGHIỆP Câu 1 4 điểm: Cần thâm định giá trị BĐS là thửa đất có
Trang 1
BỌ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - Ð 4 CHÂÂT
TIỂU LUẠN MÔN
PHƯƠNG PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN VÀ DOANH NGHIẸP
MÃ SÔÂ: 8070305
HỌ VÀ TÊN: LÊ ĐÔÔNG HIÊU
Mã học viên: 2128401378
Ngành: Quản Lý Kinh Tế
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẤN: TS PHAN THỊ THÁI
HÀ NỌI — 2022
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHÁT KHOA KINH TẾ - QTKD ĐÈ THỊ SỐ 6
DE THI HET MON PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SÁN VÀ DOANH NGHIỆP
Câu 1 (4 điểm): Cần thâm định giá trị BĐS là thửa đất có diện tích 80m2, mặt tiền
thửa đất rộng 4m, nằm trong con hẻm rộng 4m, đã có Giây chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Qua thu thập thông tin từ thị trường khu vực, tại thời điểm thâm định giá có 02 BDS tương tự với các thông tin như sau:
- BDS 1: Diện tích đất 100 m2, mặt tiền rong 4,5m, năm trong con hẻm rộng 3m, đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat va quyén sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 100 m2, nhà 3 tầng kết câu bê tông cốt thép, chất lượng còn lại 80%, giá bán: 9
tỷ đồng Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 6,3 trđồng/m2
- BĐS 2: Diện tích dat 60 m2, mat tién rong 3m, nam trong cơn hẻm rộng 3,5m, đã có Giây chứng nhận quyền Sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 60 m2, nhà 2 tầng kết cầu bê tông cốt thép, chất lượng còn lại 75%, giả chào ban: 5,2 ty đồng Đơn giá xây dựng mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường: 6 trđồng/m2
- Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 4,5m; bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 3m
- Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m bằng 115% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3m, bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3,5m
- Theo quy định của pháp luật, BĐS 1 có đủ điều kiện để được cấp giây chứng nhận
quyển sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là 150 ngđông/m2
Câu 2 (6 điểm): Phân biệt sự giống và khác nhau của các phương pháp thấm định giá
trị doanh nghiệp
Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm
Trang 3BÀI LÀM Cau 1:
Tóm tắt bài toán:
Manh đất cần tìm:
Cần thâm định mảnh đất có diện tích : 80m?
Mặt tiền rộng : 4m
Năm trong hẻm rộng : 4m
Đã có giấy xác nhận quên SDĐ và nhà ở : số đỏ
BDS 1:
Dién tich dat: 100m?
Mat tién rong: 4,5m
Nam trong hém réng: 3m
Đang chờ cấp giấy : chưa có số đỏ
Diện tích xây dựng đất : 100m?
Số tầng : 3 tầng
Kết cầu bê tông cốt thép còn lại : 80%
Giá bán : 9 tỷ
Đơn giá XD mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường : 6,3 trđồng/m?
BĐS 2:
Diện tích dat : 60m?
Trang 4-_ Đã có giấy xác nhận quyền sử dụng đất và nhà ở : số đỏ
- _ Diện tích xây dựng : 60m?
- Số tầng : 2 tầng
-_ Kết cầu bê tông cốt thép còn lại : 75%
- Gia ban : 5,2 tỷ
-_ Đơn giá XD mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường : 6trdéng/m? Bài cho:
-_ Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m so với mặt tiền 4.5m : 95%
-_ Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m so với mặt tiền 3m: 110%
- _ Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m so với mặt hẻm 3m: 115%
-_ Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m so với mặt hẻm 3,5m:110%
-_ BĐS I chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với NN là: 150ngđồng/m?
1 Xác định giá trị tại thời điểm thâm định giá của các tai sản gắn liền với đất của
các bât động sản so sánh
Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 1:
100m? san * 3 tầng * 6,300 000 * 80% = 1,512 000 000 đồng
Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 2:
60m? san * 2 tang * 6 000 000 * 75% = 540 000 000 đồng
2 Xac dinh gid đất của bất động sản so sánh tai thoi diém tham dinh gia Gia dat cia bat déng san 1
Trang 5Giá đất của bất động sản 2
86, 666 666.67 * 60m7 - 540 000 000 = 4,660 000 000 đồng
3 Xác định giá trị quyển sử dụng đất của BĐS thấm định giá
Vận dụng phương pháp so sánh theo cách tiếp cận thị trường, sau khi xác định ty
lệ điều chỉnh các yêu, tố so sánh, thâm định viên có bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yêu tố so sánh sau:
TT Yêêu tôê so sánh Dv tnh BĐS thẩm | BĐS so sánh BĐS so sánh
A_ | Giá thị trường (Giá trước điêu chỉnh) | trđông 7ty488tr 4tÿ660tr
B_ | Giá quy đổi vê đơn vị so sánh chuẩn trđông/m2 74.88 77.66
C_ | Điêu chỉnh các yêu tô so sánh
C1 | Tình trạng pháp lý Có sổ đỏ Chờ câp sổ Có sổ đỏ
(- 5%) (10%)
= (-3.894) =7.766
Trang 6
75.03=71.136 | = 85.426
Giá sau điêu chỉnh 3 trđông/m2 82.368 93.192
D1 | Giá trị TB của mức giá chỉ dẫn trđông/m2 87.78
D2 | Mức chênh lệch với giá trị TB của các | trđông/m2 (-5.412) 5.412 mức giá chỉ dẫn
% -6,2% 6.2%
4 Vậy giá trị thâm định cua BĐS trên với giá đất là 87,78trđồng/m” là
87 780 000 * 80m? = 7ty022,4tr đồng
Trang 7Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm định nào là phù hợp, tại sao?
Các phương Cơ sở lý luận Ưu điểm Nhược điểm Ứ
pháp
Phương pháp | -Phương pháp tý số bình quân ‹ -Là phương pháp cung cấp | - Khi thi trường chứng khoán | Phù hợp
tỷ số bình ước tinh gia tri doanh nghiệp cần | lý luận về thâm định giá trị | hoạt động chưa hoàn chính, | doanh nghi quân thâm định giá thông qua tỷ sô thị | doanh nghiệp tiếp cận theo | giá giao dich cô phiêu không | giao dịch
trường trung bình của các doanh | thi trường chứng khoán hoàn toàn theo đúng thị chứng kh nghiệp so sánh Đây là một xu hướng đang trường cạnh tranh mả còn có lĩnh vực d
Các tỷ số thị trường được sử | phát triển ở các nền kinh tế | 4° Vi chủ quan tác dong dong co nk
dụng trong phương pháp tỷ số có thị trường chứng khoản en gia tat vie’ tham dix gia đã có c6
bình quân gôm: 5 , , hoạt động tương đôi hoàn an khong chinh xac ^ ; , Ngoai ra, N -Tỷ số giá thị trường của cổ phiếu | hảo, tính minh bạch cao tars aa | khoan phai
mang lại ({ ]/e) bình quân ee trường phải nhất quán đối với | ”#°” °89: các chỉ sô tài chính, tỷ số thị bach
“Ty SỐ giá thị trường của cô phiêu tât cả các doanh nghiệp so | Các chỉ sé
mang lại ([ J/s) bình quân, thấm định gia nghiệp so
-Tỷ số giá thị trường của cô phiếu - các chỉ số tài chính, tỷ số | thập từ các trên giá trị trên số sách của nó thị trường của các doanh | Phải được
([I/b) bình quân, nghiệp so sánh được thu thập | Chỉnh đề b
từ các nguồn khác nhau có | Wan ve c
trước khi
-Tý số giá trị doanh nghiệp trên thê không nhất quán về cách trong thâm
Trang 8
Phương pháp
tài sản
lợi nhuận trước thuế, lãi vay và
khẩu hao (EV/EBITDA) bình
quân
- Phương pháp tài sản này được
xây dựng dựa trên các nhận định:
- Doanh nghiệp về cơ bản giống
như một loại hàng hoá thông
thường
- Sự hoạt động của doanh nghiệp
bao giờ cũng được tiễn hành trên
cơ sở một lượng tài sản có thực
Những tài sản đó là sự hiện diện
ro rang va cu thể về sự tổn tại của
doanh nghiệp, chúng cầu thành
thực thể doanh nghiệp
VÌ vậy, giá trị của doanh nghiệp
được tính bằng tổng giá trị thị
trường của số tài sản mà doanh
nghiệp hiện đang sử dụng vào sản
xuất kinh đoanh
- Phương pháp này đã chỉ
ra giá trị của những tài sản
cụ thể cấu thành giá trị
doanh nghiệp theo giá thị trường
- Có thể nói, giá trị của các tài sản là một căn cứ cụ thé,
có tính pháp lý rõ ràng nhất
về khoản thu nhập mà
người mua chắc chắn sẽ
nhận được khi sở hữu
doanh nghiệp
- Trong l số trường hợp khi
yếu tố vô hình không đáng
kế thì phương pháp này xác định giá trị thị trường của
số tài sản có thể bán rời tại thời điểm đánh giá nên chỉ
ra một khoản thu nhập tối
thiểu mà người sở hữu sẽ
nhận được Đó cũng là một mức giá thấp nhất, là cơ sở đầu tiên để các bên có liên
quan đưa ra trong quả trình
giao dịch và đàm phán về
giá bán doanh nghiệp
thức xác định
- Phương pháp này đã không cung cấp và xây dựng được những cơ sở thông tin cần
thiết dé các bên có liên quan
đánh giá về triên vọng sinh lời của doanh nghiệp
- Xác định các yếu tô vô hình còn gặp nhiều khó khăn vì phải gián tiếp thông qua lợi
ích tăng thêm của doanh nghiệp
-Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản thuần lại trở nên quá phức tạp
- Đối vẻ nghiệp nh định giả t: hỏi những chiến lực không rõ r
xác dinh cz trong twor
doanh nghi theo phuc tiêu chuẩn hợp nhất đ gần nhau dam phan
-Doanh n
Trang 9
giả giao dịch | tính giả trị doanh nghiệp can -Phương pháp này có ưu | -Phương pháp này có nhược dịch chuy
thâm định Sia thong qua gia giao điểm giếng với phương | điểm giống với phương pháp |Y9" 89P
dịch chuyên nhượng phần vốn | shay ty số bình quân vì | tỷ số bình quân vì cùng tiếp | nhương cô
góp hoặc chuyên nhượng cô phân cùng tiếp cận theo giá cô | cận theo giá cô phiếu trên th tr
định giá thời điểm †
-Doi hoi th cân nhắc d
giao dịch
phù hợp v‹
định giá nề
Phương pháp | - Phương pháp hiện tai hoá dòng | - Phương pháp hiện tại hoá | - Việc xác định chỉ phí sử | - Với 2 hìn hiện tại hóa | tiền thuân là một phương pháp dòng tiền tiếp cận vấn đề | dụng vốn chủ sở hữu Re của | dòng tiền dòng tiền xác định giá trị doanh nghiệp dựa |xác định giá trị doanh | doanh nghiệp còn khá phức | khẩu đòng
trên quan điểm đánh giá của nhà | nghiệp trên góc nhìn của | tạp vì phụ thuộc vào thông | hữu cho t đầu tư đa số nhà đầu tư (có thê là đầu tư | tin thị trường chứng khoán | dòng tiền
trực tiếp thông qua góp vốn | trong nước và quốc tế của | bao giờ ci mua doanh nghiệp và thâu | các doanh nghiệp có cùng | so với khi tom quyền quyền soát | ngành nghề kinh doanh Khi | tức cỗ pk
doanh nghiệp hoặc đầu tư thông tin không én dinh, thi | khong can
gián tiếp thông qua mua cô | trường chứng khoán biến |chỉ phối
phiếu) động mạnh thì việc xác định | phân chia
- Phương pháp này được này khó dam bao tinh tin cay cua doanh xây dựng dựa trên quan | °° Cho đên nay việc định Với hình
lượng rủi ro còn mang nặng
Trang 10
niệm rằng giá trị doanh nghiệp được xác định bởi giá trị hiện tại của dòng tiền
mà doanh nghiệp mang lại được quy đổi về hiện tại
-Đây là phương pháp điển hình nghiên cứu trong trạng
thái động vì công thức được xây dựng đòi hỏi phải đề cập và lượng hoá toàn bộ
các yếu tô tác động tới giá trị doanh nghiệp như doanh
thu, chỉ phí, thuế thu nhập,
vốn đầu tư, chu kỳ đầu tư, giá trị cuối cùng, tỷ suất
hiện tại hoá và lợi nhuận dự kiến, cổ tức dự kiến đạt
yếu tố chủ quan
-Đề phương pháp này đảm
bảo độ tin cậy, còn đòi hỏi
một lượng thông tin lớn và tin cậy đề đánh giá các yếu tô
tác động đến doanh nghiệp
Đó là điều kiện khó có thể
đáp ứng được đây đủ, nhất là trong điều kiện hiện nay của
các doanh nghiệp ở Việt Nam
Phương pháp hiện tại hoá
dòng tiền tự do, dòng vốn
chủ sở hữu đòi hỏi người đánh giá phải có năng lực
chuyên môn trong lĩnh vực
thâm định dự án dau tu
dòng cô tú hợp với e
có chứng dịch trên định giá trị nhiều khó doanh ngh hình khôn;
được đán
những giá
hạn như c hoạt động vấn, dịch v
hàng, bảo phương pÏ với quan đ đánh giá nghiệp củ: thiêu số - không có k quyền ki
nghiệp
Trang 11
Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm định nào là phù hợp, tại sao?
s* Với Công ty cô phân nước sạch QUAWACO Quảng Ninh, theo em lựa chọn phương pháp thâm định phù hợp để định
phương pháp tài sản
s» Vi:
Do công ty cô phần nước sạch QUAWACO QN có tài sản chủ yếu là tài sản hữu hình, mà phương pháp nay dé dp dur
có loại hình doanh nghiệp chủ yêu là tài sản hữu hình
- _ Phương pháp này phù hợp dễ áp dụng cho công ty có quy mô vừa và nhỏ
- _ Dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tính toán phức tạp
Vì tất cả lý do trên nên em chọn phương pháp tài sản để định giá công ty cô phân nước sạch QUAWACO Quảng Ninh