1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

Tiểu luận môn phương pháp thẩm Định giá trị tài sản và doanh nghiệp

11 0 0
Tài liệu được quét OCR, nội dung có thể không chính xác
Tài liệu đã được kiểm tra trùng lặp

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 11
Dung lượng 865,84 KB

Nội dung

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHÁT KHOA KINH TẾ - QTKD ĐÈ THỊ SỐ 6 DE THI HET MON PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SÁN VÀ DOANH NGHIỆP Câu 1 4 điểm: Cần thâm định giá trị BĐS là thửa đất có

Trang 1

BỌ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - Ð 4 CHÂÂT

TIỂU LUẠN MÔN

PHƯƠNG PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN VÀ DOANH NGHIẸP

MÃ SÔÂ: 8070305

HỌ VÀ TÊN: LÊ ĐÔÔNG HIÊU

Mã học viên: 2128401378

Ngành: Quản Lý Kinh Tế

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẤN: TS PHAN THỊ THÁI

HÀ NỌI — 2022

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHÁT KHOA KINH TẾ - QTKD ĐÈ THỊ SỐ 6

DE THI HET MON PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SÁN VÀ DOANH NGHIỆP

Câu 1 (4 điểm): Cần thâm định giá trị BĐS là thửa đất có diện tích 80m2, mặt tiền

thửa đất rộng 4m, nằm trong con hẻm rộng 4m, đã có Giây chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Qua thu thập thông tin từ thị trường khu vực, tại thời điểm thâm định giá có 02 BDS tương tự với các thông tin như sau:

- BDS 1: Diện tích đất 100 m2, mặt tiền rong 4,5m, năm trong con hẻm rộng 3m, đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat va quyén sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 100 m2, nhà 3 tầng kết câu bê tông cốt thép, chất lượng còn lại 80%, giá bán: 9

tỷ đồng Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 6,3 trđồng/m2

- BĐS 2: Diện tích dat 60 m2, mat tién rong 3m, nam trong cơn hẻm rộng 3,5m, đã có Giây chứng nhận quyền Sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 60 m2, nhà 2 tầng kết cầu bê tông cốt thép, chất lượng còn lại 75%, giả chào ban: 5,2 ty đồng Đơn giá xây dựng mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường: 6 trđồng/m2

- Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 4,5m; bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 3m

- Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m bằng 115% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3m, bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3,5m

- Theo quy định của pháp luật, BĐS 1 có đủ điều kiện để được cấp giây chứng nhận

quyển sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là 150 ngđông/m2

Câu 2 (6 điểm): Phân biệt sự giống và khác nhau của các phương pháp thấm định giá

trị doanh nghiệp

Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm

Trang 3

BÀI LÀM Cau 1:

Tóm tắt bài toán:

Manh đất cần tìm:

Cần thâm định mảnh đất có diện tích : 80m?

Mặt tiền rộng : 4m

Năm trong hẻm rộng : 4m

Đã có giấy xác nhận quên SDĐ và nhà ở : số đỏ

BDS 1:

Dién tich dat: 100m?

Mat tién rong: 4,5m

Nam trong hém réng: 3m

Đang chờ cấp giấy : chưa có số đỏ

Diện tích xây dựng đất : 100m?

Số tầng : 3 tầng

Kết cầu bê tông cốt thép còn lại : 80%

Giá bán : 9 tỷ

Đơn giá XD mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường : 6,3 trđồng/m?

BĐS 2:

Diện tích dat : 60m?

Trang 4

-_ Đã có giấy xác nhận quyền sử dụng đất và nhà ở : số đỏ

- _ Diện tích xây dựng : 60m?

- Số tầng : 2 tầng

-_ Kết cầu bê tông cốt thép còn lại : 75%

- Gia ban : 5,2 tỷ

-_ Đơn giá XD mới nhà có kết câu tương tự trên thị trường : 6trdéng/m? Bài cho:

-_ Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m so với mặt tiền 4.5m : 95%

-_ Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m so với mặt tiền 3m: 110%

- _ Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m so với mặt hẻm 3m: 115%

-_ Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m so với mặt hẻm 3,5m:110%

-_ BĐS I chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với NN là: 150ngđồng/m?

1 Xác định giá trị tại thời điểm thâm định giá của các tai sản gắn liền với đất của

các bât động sản so sánh

Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 1:

100m? san * 3 tầng * 6,300 000 * 80% = 1,512 000 000 đồng

Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 2:

60m? san * 2 tang * 6 000 000 * 75% = 540 000 000 đồng

2 Xac dinh gid đất của bất động sản so sánh tai thoi diém tham dinh gia Gia dat cia bat déng san 1

Trang 5

Giá đất của bất động sản 2

86, 666 666.67 * 60m7 - 540 000 000 = 4,660 000 000 đồng

3 Xác định giá trị quyển sử dụng đất của BĐS thấm định giá

Vận dụng phương pháp so sánh theo cách tiếp cận thị trường, sau khi xác định ty

lệ điều chỉnh các yêu, tố so sánh, thâm định viên có bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yêu tố so sánh sau:

TT Yêêu tôê so sánh Dv tnh BĐS thẩm | BĐS so sánh BĐS so sánh

A_ | Giá thị trường (Giá trước điêu chỉnh) | trđông 7ty488tr 4tÿ660tr

B_ | Giá quy đổi vê đơn vị so sánh chuẩn trđông/m2 74.88 77.66

C_ | Điêu chỉnh các yêu tô so sánh

C1 | Tình trạng pháp lý Có sổ đỏ Chờ câp sổ Có sổ đỏ

(- 5%) (10%)

= (-3.894) =7.766

Trang 6

75.03=71.136 | = 85.426

Giá sau điêu chỉnh 3 trđông/m2 82.368 93.192

D1 | Giá trị TB của mức giá chỉ dẫn trđông/m2 87.78

D2 | Mức chênh lệch với giá trị TB của các | trđông/m2 (-5.412) 5.412 mức giá chỉ dẫn

% -6,2% 6.2%

4 Vậy giá trị thâm định cua BĐS trên với giá đất là 87,78trđồng/m” là

87 780 000 * 80m? = 7ty022,4tr đồng

Trang 7

Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm định nào là phù hợp, tại sao?

Các phương Cơ sở lý luận Ưu điểm Nhược điểm Ứ

pháp

Phương pháp | -Phương pháp tý số bình quân ‹ -Là phương pháp cung cấp | - Khi thi trường chứng khoán | Phù hợp

tỷ số bình ước tinh gia tri doanh nghiệp cần | lý luận về thâm định giá trị | hoạt động chưa hoàn chính, | doanh nghi quân thâm định giá thông qua tỷ sô thị | doanh nghiệp tiếp cận theo | giá giao dich cô phiêu không | giao dịch

trường trung bình của các doanh | thi trường chứng khoán hoàn toàn theo đúng thị chứng kh nghiệp so sánh Đây là một xu hướng đang trường cạnh tranh mả còn có lĩnh vực d

Các tỷ số thị trường được sử | phát triển ở các nền kinh tế | 4° Vi chủ quan tác dong dong co nk

dụng trong phương pháp tỷ số có thị trường chứng khoản en gia tat vie’ tham dix gia đã có c6

bình quân gôm: 5 , , hoạt động tương đôi hoàn an khong chinh xac ^ ; , Ngoai ra, N -Tỷ số giá thị trường của cổ phiếu | hảo, tính minh bạch cao tars aa | khoan phai

mang lại ({ ]/e) bình quân ee trường phải nhất quán đối với | ”#°” °89: các chỉ sô tài chính, tỷ số thị bach

“Ty SỐ giá thị trường của cô phiêu tât cả các doanh nghiệp so | Các chỉ sé

mang lại ([ J/s) bình quân, thấm định gia nghiệp so

-Tỷ số giá thị trường của cô phiếu - các chỉ số tài chính, tỷ số | thập từ các trên giá trị trên số sách của nó thị trường của các doanh | Phải được

([I/b) bình quân, nghiệp so sánh được thu thập | Chỉnh đề b

từ các nguồn khác nhau có | Wan ve c

trước khi

-Tý số giá trị doanh nghiệp trên thê không nhất quán về cách trong thâm

Trang 8

Phương pháp

tài sản

lợi nhuận trước thuế, lãi vay và

khẩu hao (EV/EBITDA) bình

quân

- Phương pháp tài sản này được

xây dựng dựa trên các nhận định:

- Doanh nghiệp về cơ bản giống

như một loại hàng hoá thông

thường

- Sự hoạt động của doanh nghiệp

bao giờ cũng được tiễn hành trên

cơ sở một lượng tài sản có thực

Những tài sản đó là sự hiện diện

ro rang va cu thể về sự tổn tại của

doanh nghiệp, chúng cầu thành

thực thể doanh nghiệp

VÌ vậy, giá trị của doanh nghiệp

được tính bằng tổng giá trị thị

trường của số tài sản mà doanh

nghiệp hiện đang sử dụng vào sản

xuất kinh đoanh

- Phương pháp này đã chỉ

ra giá trị của những tài sản

cụ thể cấu thành giá trị

doanh nghiệp theo giá thị trường

- Có thể nói, giá trị của các tài sản là một căn cứ cụ thé,

có tính pháp lý rõ ràng nhất

về khoản thu nhập mà

người mua chắc chắn sẽ

nhận được khi sở hữu

doanh nghiệp

- Trong l số trường hợp khi

yếu tố vô hình không đáng

kế thì phương pháp này xác định giá trị thị trường của

số tài sản có thể bán rời tại thời điểm đánh giá nên chỉ

ra một khoản thu nhập tối

thiểu mà người sở hữu sẽ

nhận được Đó cũng là một mức giá thấp nhất, là cơ sở đầu tiên để các bên có liên

quan đưa ra trong quả trình

giao dịch và đàm phán về

giá bán doanh nghiệp

thức xác định

- Phương pháp này đã không cung cấp và xây dựng được những cơ sở thông tin cần

thiết dé các bên có liên quan

đánh giá về triên vọng sinh lời của doanh nghiệp

- Xác định các yếu tô vô hình còn gặp nhiều khó khăn vì phải gián tiếp thông qua lợi

ích tăng thêm của doanh nghiệp

-Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản thuần lại trở nên quá phức tạp

- Đối vẻ nghiệp nh định giả t: hỏi những chiến lực không rõ r

xác dinh cz trong twor

doanh nghi theo phuc tiêu chuẩn hợp nhất đ gần nhau dam phan

-Doanh n

Trang 9

giả giao dịch | tính giả trị doanh nghiệp can -Phương pháp này có ưu | -Phương pháp này có nhược dịch chuy

thâm định Sia thong qua gia giao điểm giếng với phương | điểm giống với phương pháp |Y9" 89P

dịch chuyên nhượng phần vốn | shay ty số bình quân vì | tỷ số bình quân vì cùng tiếp | nhương cô

góp hoặc chuyên nhượng cô phân cùng tiếp cận theo giá cô | cận theo giá cô phiếu trên th tr

định giá thời điểm †

-Doi hoi th cân nhắc d

giao dịch

phù hợp v‹

định giá nề

Phương pháp | - Phương pháp hiện tai hoá dòng | - Phương pháp hiện tại hoá | - Việc xác định chỉ phí sử | - Với 2 hìn hiện tại hóa | tiền thuân là một phương pháp dòng tiền tiếp cận vấn đề | dụng vốn chủ sở hữu Re của | dòng tiền dòng tiền xác định giá trị doanh nghiệp dựa |xác định giá trị doanh | doanh nghiệp còn khá phức | khẩu đòng

trên quan điểm đánh giá của nhà | nghiệp trên góc nhìn của | tạp vì phụ thuộc vào thông | hữu cho t đầu tư đa số nhà đầu tư (có thê là đầu tư | tin thị trường chứng khoán | dòng tiền

trực tiếp thông qua góp vốn | trong nước và quốc tế của | bao giờ ci mua doanh nghiệp và thâu | các doanh nghiệp có cùng | so với khi tom quyền quyền soát | ngành nghề kinh doanh Khi | tức cỗ pk

doanh nghiệp hoặc đầu tư thông tin không én dinh, thi | khong can

gián tiếp thông qua mua cô | trường chứng khoán biến |chỉ phối

phiếu) động mạnh thì việc xác định | phân chia

- Phương pháp này được này khó dam bao tinh tin cay cua doanh xây dựng dựa trên quan | °° Cho đên nay việc định Với hình

lượng rủi ro còn mang nặng

Trang 10

niệm rằng giá trị doanh nghiệp được xác định bởi giá trị hiện tại của dòng tiền

mà doanh nghiệp mang lại được quy đổi về hiện tại

-Đây là phương pháp điển hình nghiên cứu trong trạng

thái động vì công thức được xây dựng đòi hỏi phải đề cập và lượng hoá toàn bộ

các yếu tô tác động tới giá trị doanh nghiệp như doanh

thu, chỉ phí, thuế thu nhập,

vốn đầu tư, chu kỳ đầu tư, giá trị cuối cùng, tỷ suất

hiện tại hoá và lợi nhuận dự kiến, cổ tức dự kiến đạt

yếu tố chủ quan

-Đề phương pháp này đảm

bảo độ tin cậy, còn đòi hỏi

một lượng thông tin lớn và tin cậy đề đánh giá các yếu tô

tác động đến doanh nghiệp

Đó là điều kiện khó có thể

đáp ứng được đây đủ, nhất là trong điều kiện hiện nay của

các doanh nghiệp ở Việt Nam

Phương pháp hiện tại hoá

dòng tiền tự do, dòng vốn

chủ sở hữu đòi hỏi người đánh giá phải có năng lực

chuyên môn trong lĩnh vực

thâm định dự án dau tu

dòng cô tú hợp với e

có chứng dịch trên định giá trị nhiều khó doanh ngh hình khôn;

được đán

những giá

hạn như c hoạt động vấn, dịch v

hàng, bảo phương pÏ với quan đ đánh giá nghiệp củ: thiêu số - không có k quyền ki

nghiệp

Trang 11

Với doanh nghiệp anh chị đang làm việc (hoặc đã biết) nên chọn phương pháp thâm định nào là phù hợp, tại sao?

s* Với Công ty cô phân nước sạch QUAWACO Quảng Ninh, theo em lựa chọn phương pháp thâm định phù hợp để định

phương pháp tài sản

s» Vi:

Do công ty cô phần nước sạch QUAWACO QN có tài sản chủ yếu là tài sản hữu hình, mà phương pháp nay dé dp dur

có loại hình doanh nghiệp chủ yêu là tài sản hữu hình

- _ Phương pháp này phù hợp dễ áp dụng cho công ty có quy mô vừa và nhỏ

- _ Dễ thực hiện, không đòi hỏi những kỹ năng tính toán phức tạp

Vì tất cả lý do trên nên em chọn phương pháp tài sản để định giá công ty cô phân nước sạch QUAWACO Quảng Ninh

Ngày đăng: 11/12/2024, 16:26

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN