Tiểu luận nguyên lí thẩm Định giá Đề tài thẩm Định giá tài sản Đường man thiện quận 9, tphcm

Thông tin về tài sản thâm định giá Tên tài sản : Nhà phố mặt tiền đường Man Thiện.. Nguồn thông tin thị trường phục vụ cho công tác thâm định giá được đơn vị tư vấn điều tra khảo sát tr

BO TAI CHINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING KHOA: THAM DINH-KINH DOANH GIA BAT DONG SAN

TIEU LUAN NGUYEN Li THAM DINH GIA

DE TAI:

THAM DINH GIA TAI SAN DUONG MAN THIEN QUAN 9,

TPHCM

TPHCM, 11/2024

1

BO TAI CHINH TRUONG DAI HOC TAI CHINH-MARKETING KHOA: THAM DINH-KINH DOANH GIA BAT DONG SAN

TIEU LUAN NGUYEN Li THAM DINH GIA

Thanh viên nhóm

Trương Thị Ngọc Ánh 2321002679

TPHCM.11/2024

2

BANG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HOÀN THÀNH CỦA CÁC THÀNH VIÊN

Mức độ hoàn thành

cong hién (công hiên)

Võ Anh Kiệt 2321002834 | Tim thong tn tat san, 100%

lam bao cao

Nguyễn Hoàng Uyên | 2321003164 |_ 1Ì thong tin tai san, 100%

x Tim thông tm tài sản,

powerpoint

T rương Thi N Thị Ngọc 2321002679 Tìm thông tin tài sản, i 6 in tai sa 100%

Nguyễn Thùy Ngân | 2321002914 | Tim théng tin tai san 100%

CONG TY CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM THAM DINH GIA ABC Độc lập — Tw do — Hạnh phúc Số: 2/2024/BC

Tp Hồ Chí Minh, ngày 1 tháng 11 năm 2024

BÁO CÁO KÉT QUÁ THÂM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thâm định giá số 2/2024/CT ngày 1/11/2024)

CAC THONG TIN VE DOANH NGHIỆP THẤM ĐỊNH GIÁ

Tén DN _ : Công ty Thâm định giá ABC

Địachỉ : 27 Đường Tân Mỹ, Phường Tân Thuận Tây, Quận 7, TP.HCM

Điện thoại: 0944.xxxxxx - 0845.xxxxxx Fax:

Email : Voanhkiet(9gmail.com

Website

CAC THONG TIN CO BAN VE CUOC THAM DINH GIÁ

2.1 Thông tin về khách hàng thắm định giá

Tên khách hàng : Nguyễn Văn Lợi

Địa chỉ : C28, Valencia Riverside, Nguyén Duy Trinh, Phú Hữu, TPHCM

Số điện thoại :0965902731 Số Fax:

Người đại diện theo pháp luật:Võ Ngọc Nhi 0702050077283

2.2 Thông tin về hợp đồng thẫm định giá

Hợp đồng số: 02/2024/HĐ giữa Nguyễn Hoàng Lợi và Công ty Thẩm định giá

ABC, ký ngày 1/11/2024;

Văn bản đề nghị thâm định giá số 2

2.3 Thông tin về tài sản thâm định giá

Tên tài sản : Nhà phố mặt tiền đường Man Thiện

VỊ trí tài sản tọa lạc : 443 Man Thiện, khu phố 5, Phường Tăng Nhơn Phú A,

Quận 9, Thành Phố Hỗ Chí

Thời điểm thâm định giá : 11/2024

Mục đích thâm định giá : Chuyển nhượng

4

2.4 Căn cứ pháp lý để thâm định giá

2.4.1 Hồ sơ pháp lý của công ty ABC

—_ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0316031572 ngày 21/11/2019 do Sở kế

hoạch đầu tư cap:

— Giay chimg nhan du diéu kiện kinh doanh dịch vụ thâm định giá, mã số 361/TĐG ngày 10/01/2020 do Bộ Tài chính cap;

— Thi Tham Định Viên về giá do Bônfài Chính cấp;

— Chứng chỉ định giá bất đông sản do Sở Xây dong cấp

—_2.4.2 Các quy định pháp luật hiện hành về thẩm định giá

— Luật Giá 2023 đã được Quốc hội thông qua ngày 19/6/2023, có hiệu lọc thi

hành kề từ ngày 01/7/2024

— _ Văn bản hợp nhất 10/VBHN-VPQH ngày 11/12/2014 hợp nhất Luật giá do Van

phòng Quốc hội ban hành;

—_ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về thâm định

giá:

— Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bô tài chính vé hutng dun môtsố điều của nghị định 89/2013/NĐ-CP;

— Thông tư 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 cha Bo mi chính về Quy định thi,

quản lý, cấp và thu hồi Thl thâm định viên về gia;

— Các tiêu chuẩn thâm định giá được ban hành kèm theo: Thông tư số

158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 (tiêu chuẩn số 01, 02, 03, 04); Thông tư số

28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 (tiêu chuân số 05, 06, 07); Thông tư số

126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thâm

định giá ViêmNam số 08, 09, 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số

11; Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 (tiêu chuẩn số 13);

— 2.4.3 Các quy định khác có liên quan

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

Luật Kinh doanh Bắt động sản số 66/2014/QH13 ngày 26/11/2014;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chỉ tiết

thi hành một số điều của luật Đất đai 2013:

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính Phủ quy định chỉ tiết

thi hành một số điều của luật Kinh doanh Bắt đông sản:

Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính ban hành hutng dun ché d6 quan ly, sử dụng và trích khẩu hao tài sản cô định;

Thông tư Liên tịch I3/LB-TT ngày 18/08/202094 của liên B6 may dong — Tài chính — Vângiá Chính phủ hưing dụn phương pháp xác định giá trị còn lại của công trình xây dong;

Quyết định số:8 16/QĐÐ-BXD công bồ suất vốn đầu tư xây dong và giá tổng hợp toàn bộ kết cầu công trình năm 2023 -

2.4.4 Các hồ sơ, tài liệu do khách hàng cung cập

Quyết định số

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01948 cấp ngày 18/04/2012 2.4.5 Hiện trạng tài sản và các nguồn thong tin thi trường

Hiện trạng: Đất và công trình xây dong trên đất

Nguồn thông tin thị trường phục vụ cho công tác thâm định giá được đơn vị tư vấn điều tra khảo sát troc tiếp tại khu voc quận 9, từ các văn bản pháp lý và thị trường bất động sản trong khu voc đo Ủy ban nhân dân quận 9 cấp

2.4.6 Các hồ sơ tài liệu khác có liên quan đến tài sản thẩm định giá

Kế hoạch thâm định giá

+ Ngày 1/10/2024:Tìm hiểu thông tin tài sản thâm định giá và đưa ra phương pháp thấm định giá phù hợp

+ Ngày 2/20/2024: Tìm hiểu các mức chỉ phí xây dong công trình

+ Ngay 3/10/2024: Khao sat thi trường đề tìm ra các tài sản so sánh phù hợp

nhất.

+ Ngày 5/10/2024: Khảo sát thị trường thoc tế lay thông tin các tài san so sánh

đã tìm được

+ Ngày 7/10/2024 đến ngày I.0/10/2024: Tổng hợp thông tin và lập bảng báo cáo kết quả thấm định giá

+Ngày 13/10/2024:Kiểm tra và sữa chữa bảng báo cáo

THONG TIN TONG QUAN VE THI TRUONG, CAC THONG TIN VE THI TRUONG GIAO DICH CUA NHOM (LOẠI) TÀI SẢN THẤM ĐỊNH GIA

3.1 Thong tin tông quan về thị trường

Hiện tại nguồn cung cấp nhà riêng ở khu voc quận 9, TPHCM đang ngày càng hẹp di cùng vti đó nguồn cầu nhà ở khu voc này ngày càng tăng dun ttí việc nhóm loại nhà riêng mặt tiền, mặt hÌm được đây giá rất cao Cụ thê như ở

đường Man Thiện hiện có rất nhiều căn nhà riêng cùng loại vti TSTDG ( nhà

mặt tiền có 4 lầu) được rao bán trên 15 tỷ đồng Đây là con số khá cao so vti mức thu nhập trung bình của người Việt Nam

3.2 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội và các yếu to khác

Tiện ích: đầy đủ hệ thống điện, nưtc hoạt động bình thường

Thụ hưởng lợi ích công cộng: cách chợ đêm Man Thiện 130 m, trường Đào tạo Bồi dưỡng Nghiệp vụ Kiểm sát tại Thành phô Hồ Chí Minh 600 m, trường Dai

học Tài Chính Marketing 2 km, Phân hiệu tường Đại học Giao thông vận tải tại

Thành phó H6 Chi Minh 1.1 km, trường Tiểu học Lê Văn Việt 1,8 km, trường

Trung học cơ sở Trần Quốc Toản 1,7 km, Vincom Plaza Lê Văn Việt 2,8 km,

bệnh viện Quân Dân Y Miền Đông 2,9 km, bệnh viện Đa khoa Lê Văn Việt 1,5

km Tình trạng an ninh, trật to an toàn xã hội tốt

THONG TIN VE TAI SAN THẤM ĐỊNH GIÁ

4.1 Vị trí địa lý/địa điểm

Tài sản thâm định tọa lạc tại địa chỉ: số 433, đường Man Thiện, Phường Tăng

nhơn phú A, quận 9, Thành phô Hỗ Chí Minh

Vị trí: Mặt tiền đường Man Thiện

4.2 Hiện trạng khu đất

Tổng diện tích khu đất theo kích thưtc trên Giấy chứng nhận/Bản vẽ sơ đỗ nhà

đất/thoc tế là 122,7 m’

Mặt tiền: 5,01 m

Chiều dài nhất: 24,49m

Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng

Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị

Thời hạn sử dụng:

Hình dạng lô đất: Cân đối

Hiện trạng sử dụng hiện tại: Nhà pho

4.3 Công trình xây dựng trên đất

Nhận xét: Qua khảo sát thoc tế dưti so hưng dun của khách hàng, công trình xây dong trên đất là nhà riêng mặt tiền đường Man Thiện

Năm xây dong: 2012

Quy m6/S6 tang: 4 tang

Đặc điểm cấu trúc hiện trạng:

+ Tầng trệt: Phòng khách, Phòng ngủ, Bếp, WC

+ Tầng 2: 2 Phòng ngủ, 2 WC

+ Tầng 3: Phòng ngủ, WC

+ Tầng 4: Phòng ngủ, WC

Tổng diện tích sàn xây dong đã xác lập sở hữu theo kích thưtc trên .: 403,6

m Trong đó:

+ Diện tích sàn xây dong được công nhận là: 403,6 mử

+ Diện tích sàn xây dong không được công nhận là: 0 m'

Kết cầu xây dong: tường gạch; cột BTCT: sản BTCT

Trang thiết bị nội thất: Tương đối tốt

Đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dong:

+ Ngoại tông thể ngôi nhà đã sử dụng

8

—_ + Tường còn tốt, chưa bị bong tróc ltp sơn

—_ + Nền sàn chưa có hiện tượng xuống cấp

— + Mái chưa có dâu hiệu xuống cấp

— Chất lượng còn lại của công trình xây dong:

Tỷ lệ t lượng còn lại của công trình (3%) 67,29%

— 4.4 Đặc pháp lý

—_ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01948

— 4.5 Điều kiện hạ tầng, quy hoạch, môi trường cảnh quan

—_ VỊ trí BĐS tọa lạc đã được quy hoạch hoàn chỉnh

— CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SÁN THÁM ĐỊNH GIÁ

—_ Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thâm định giá, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường

— Theo TĐGVN02: “Giá trị thị trường là mức giá ưtc tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thâm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

GIÁ THIẾT VÀ GIÁ THIẾT ĐẶC BIỆT

Sau đây là những giả định đã được thoc hiện trong Báo cáo định giá Nếu có so thay đôi nào khác vti những giả định này, ABC sẽ phải xem xét lại kết quả định giá và cập nhật lại báo cáo

Chủ đầu tư thoc hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và triên khai đúng tiến độ đo án theo quy định hiện hành; giả thiết do án không bị thu hồi theo quy định của pháp luật:

Giá trị tài sản chỉ được ưtc lượng doa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được cấp phép và giả định của ABC Các chỉ tiêu này có tính khả thi và không thay đôi trong quá trình thoc hiện do án;

Các thông tin về vị trí, đăuđiêm kinh tế — kỹ thuâtmủa tài sản như mô tả ở trên, doa theo so hutng dun ctia khách hàng và so tìm hiểu tốt nhất của thâm định viên Báo cáo được thoc hiêmdoa trên giả định rằng không có so che dâu hoăm

hiểu sai đi vì bất kỳ lý do nào bởi khách hàng hoăœbên thứ ba sử dụng báo cáo

Nếu khác vti giả định trên, kết quá thâm định giá cần được xem xét lại

Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thâm định mà ABC nhâmđược là các bản sao; ABC không và không có nghĩa vụ thoc hiêmviêœthâm định tính hợp pháp của những bản sao được cung cấp; ABC thấm định giá doa trên giả định rằng các hồ sơ được cung cấp là trung thoc và chính xác

Các thông tin về môi trường, thoát nưtc, quy hoạch và các vấn đề khác liên quan đến tài sản định giá; ABC doa vào các hồ sơ được cung cấp và không thoc

hiện việc kiểm định lại

ABC sẽ giả định rằng việc đo lường kích thưtc và diện tích cung cấp cho ABC

là chính xác và ABC sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin được cung cấp

Giá trị tài sản được đưa ra vti kỳ vọng rằng không có yêu tố nào tác đô ng quá Itn làm thay đối thị trường giao dich trong thời gian sap tti

CÁC TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ

7.1 Cách tiếp cận, phương pháp thâm định giá áp dụng

10

— Trên cơ sở mục đích thâm định giá là chuyên nhượng, cách tiếp cận được xác định là cách tiếp cận từ chỉ phí

— _ Căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thâm định giá và nguồn thông tin thu thập được phương pháp thâm định giá áp dụng là phương pháp chi phí

thay thế.Vì do tài sản thâm định giá là nhà riêng ở mặt phố nên không có tính

tương đồng cao nên không thể thâm định theo phương pháp thị trường và cũng vti đó đây là nhà riêng nên không có thu nhập, còn về phương pháp chỉ phi thay thê rất phù hợp vti đặc điểm tài sản thâm định giá

7.2 Xác định giá trị tài sản cần thấm định giá

7.2.1 Xác định gia trị quyền sử dụng đất

Thong tin giao dịch thị trường và các yếu tổ so sánh

Tiến hành khảo sát thị trường, ABC thu thập được thông tin về 3 giao dich/mua bán tài sản tương đồng nhất vti tài sản thâm định giá:

Đặc điềm Tài sản so sánh

1

Tài sản so sánh

2

Tài sản so sánh

3

Pháp lý Đã có số Da co so Da co so

Vi tri Căn nhà 2 góc |Căn 2 góc mặt | Mặt tiền đường

mặt tiền tiền đường Man | Man Thiện, Quận

Thiện 9 Thành phố Hỗ

Chí Minh

So tang 4 tang 4 tang 4 tang

Co sé ha tang 1 trét 3 lau 1 trét 3 lau 1 trét 3 lau

Phong ngu 5 phong 5 phong 5 phong

Diện tích sàn |372,5 m'° 400 mˆ 350m?

11

xay dung

Don giá sàn xây | 7 triệu đồng/mˆ 7,3 triệu đồng/mˆ | 6,9 triệu đông/m” dựng

Giá bán 19ty 19,99 ty 18 ty

Don gia tai san:

Giá bánT Giá sản xây dựng * Diện tích sàn xây dựng *TLCL

Diện tích đất

=156,13 triệu đồng/m?

Giá bán— Giá sàn xây dựng + Diện tích sàn xây dựngxTLCL

Diện tích đất

=163,12 triệu đồng/m°

Giá bán— Giá sản xây dựng + Diện tích sàn xây dựng xTLCL

Diện tích đất

=148,71 triệu đồng/m?

Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản

thâm định giá

ABC căn cứ vào thông tin giao dịch và tương quan trên thị trường đề đánh giá mức độ tương đồng và khác biệt của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thâm định giá, sau đó tiền hành điều chỉnh như sau:

Về chiêu đài: tài sản thâm định giá lợi thê hơn 5,26% ( TSSS —1)*100%) go

vti TSSS1:

+ Điều chỉnh tăng TSSSI: +5,26%

Về mặt tiền: tài sản thẩm định giá kém hơn 25,92% (moe 1|« 100%) so vti

TSSS1, TSSS2:

12