Báo cáo thẩm Định giá bất Động sản môn Định giá tài sản

Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được mộ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP VIỆT – HUNG

KHOA QUẢN TRỊ - NGÂN HÀNG

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Họ và tên : Trần Thị Mai Anh

Mã SV : 2000269

Hà Nội, tháng 6 năm 2023

A BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ VỀ NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI MB

Phần I: THÔNG TIN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) ĐỊNH GIÁ.

- Bất động sản yêu cầu định giá: Xác định giá trị ngân hàng quân đội MB tại

135, Chùa Thông, Sơn Lộc, Sỡn Tây, Hà Nội

- Mục đích thẩm định giá: Làm báo cáo tổng kết cuối kì 3 năm 2023

- Thời gian thẩm định giá: 21/6/2023

- Tài sản thẩm định giá: Ngân hàng quân đội MB Chùa Thông, Sơn Lộc, Sơn Tây, Hà Nội Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

- Người thẩm định: Trần Thị Mai Anh

Phần 2: CĂN CỨ PHÁP LÝ.

- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Pháp lệnh già số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung các loại đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); - Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố

Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;

- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phần 3: THỰC TRẠNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

I Đặc điểm pháp lý, kinh tế kĩ thuật của BĐS

1 Đặc điểm pháp lý.

- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Sơn Tây cấp Ðiển hình khi nghiên cứu định giá tài sản của Ngân hàng Quân đội MB, theo Quyết định số 3207/2011/HD-MBBank, ngày 28/12/2011 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Quân đội MB, hướng dẫn thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản được xây dựng trên những căn cứ quy định như sau:

- Căn cứ Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 16/6/2005 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ vào Luật Ðất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Căn cứ vào Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Căn cứ vào Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Căn cứ vào Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi bổ sung liên quan;

2 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

a vị trí

Tổng diện tích khuân viên: 10m x 10m = 100m

Tình trạng hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần phố đi bộ Sơn Tây, Bệnh viện, nhiều khu vui chơi ) thuận tiện cho việc mở văn phòng, công ty

b Đặc điểm

Ngân hàng MB được xây dựng từ năm 1980 Nhà được xây 3 tầng hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc

3 Cơ sở thẩm định giá:

- Cơ sở giá trị thị trường

4 Nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc đóng góp

5 Phương pháp thẩm định giá:

Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường:

- Phương pháp So sánh

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp Thặng dư

Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường

* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối

giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần

* Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua

sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

* Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai

có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo

ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

6 Kết quả thẩm định.

Qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, thông báo kết quả thẩm định bất động sản là ngân hàng MB Sơn Tây Hà Nội

chi tiết như sau:

- Căn cứ Nghị định số 83/2010/NÐ-CP ngày 23/07/2010 của Chính phủ về Ðăng ký giao dịch bảo đảm;

- Thông tư số 203/2009/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng khấu hao tài sản cố định; Căn cứ Quyết định về việc Ban hành Quy chế Bảo đảm tiền vay số 141/2011/QÐ-HÐQT của Hội đồng quản trị ngày 05/04/2011;

- Căn cứ vào Quy trình Nghiệp vụ tín dụng QTNV_01/MCSB-TINDUNG của Ngân hàng TMCP Quân đội và phụ lục 5 “Hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư" kèm theo

B ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

I PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP.

1 Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với BĐS mục tiêu.

- BĐS so sánh 1: Cửa hàng điện thoại di động số 101 nằm trên cùng mặt

đường với ngân hàng MB với diện tích 100m vừa được bị tòa án phát mãi với số 2

tiền 1 tỷ

- BĐS so sánh 2: Nhà thuốc Văn Mạnh bên cạnh ngân hàng MB có diện tích 100m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất vừa được bán với giá 655 trđ Giá đất nhà nước quy định ở cùng vị trí là 5,2trđ/m Hạn mức quy định là 50m2 2

- BĐS so sánh 3 Nhà nghỉ Phương Thúy vị trí tương tự ngân hàng MB :

nhưng có thêm chỗ gara để xe Căn nhà C có diện tích và với giá 200trd Vừa được bán tháng 3 với điều kiện: Trả làm 3 lần mỗi lần cách nhau 1 năm Trong đó trả ngay lần đầu 500trd, trả lần hai 323trd, trả lần cuối 255trd Biết lãi suất kỳ hạn tiền gửi ngân hàng nẳm lần lượt là 7%, 8%,9%

2 Tiến hành phân tích và điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.

Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện

giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được Trên cơ sở số liệu trên tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của so sánh

+ BĐS so sánh 1: 1 tỷ đồng

+ BĐS so sánh 2:

- Phần diện tích không có giấy tờ hợp lệ: 100m2 - 50m2 = 50m2

- Phần diện tích có giấy tờ hợp lệ: 50m2

- Giá đất nhà nước quy định là 5,2 triệu đồng/m2 Vì vị trí của lô đất B trùng với vị trí đất nhà nước quy định, nên giá đất cho cả hai phần diện tích là như nhau

- Giá trị phần diện tích không có giấy tờ hợp lệ:

50m x 5,2trđ x 50%= 130 triệu đồng

- Giá trị phần diện tích có giấy tờ hợp lệ:

50m2 x 5,2trđ = 260 triệu đồng

- Tổng giá trị của Nhà thuốc Văn Mạnh là:

130 triệu đồng + 260 triệu đồng = 390 triệu đồng

Vậy, giá nhà thuốc Văn Mạnh là 315 triệu đồng

+ BĐS so sánh 3:

- Giá trị hiện tại:

Po= 500trd+(323trd/(1+7%))+(255trd/(1+8%)2)=1.020trd

 Giá nhà nghỉ Phương Thúy: 1020-200=820trd

- Giá trị BĐS mục tiêu (390+820)/2=605 trd

3 Kết luận

Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản Kết quả giá trị thị trường của Ngân hàng MB tại 135, Chùa Thông, Sơn Lộc, Sơn Tây, Hà Nội là 605.000.000 đồng

(Sáu trăm linh năm triệu đồng)

4 Hạn chế của kết quả thẩm định giá theo phương pháp so sánh

- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất động sảntuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế

- Trong quá trình thương hương, trả giả thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn

- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đã sử dụng Do căn nhà mới xây cách đây 5 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật

lý của nó Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của người thẩm định viên

II PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

1 Ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm do BĐS mang lại.

Ngân hàng MB là một chi nhánh nhỏ với doanh thu và lợi nhuận tương đối

ổn định trong 3 năm gần đây Dữ liệu kinh doanh của chi nhánh trong 3 năm gần đây như sau:

Năm 2020:

Doanh thu: 70 triệu đồng

Chi phí: 40 triệu đồng

Lãi suất kỳ vọng của ngành ngân hàng: 10%

Năm 2021:

Doanh thu: 90 triệu đồng

Chi phí: 50 triệu đồng

Lãi suất kỳ vọng của ngành ngân hàng: 10%

Năm 2022:

Doanh thu: 120 triệu đồng

Chi phí: 40 triệu đồng

Lãi suất kỳ vọng của ngành ngân hàng: 10%

- Lợi nhuận ròng hàng năm:

Năm 2020: Lợi nhuận ròng = Doanh thu - Chi phí = 70 triệu đồng – 40triệu đồng = 30 triệu đồng

Năm 2021: Lợi nhuận ròng = Doanh thu - Chi phí = 90 triệu đồng - 50 triệu đồng = 40 triệu đồng

Năm 2022: Lợi nhuận ròng = Doanh thu - Chi phí = 120 triệu đồng - 70 triệu đồng = 50 triệu đồng

Tính giá trị thu nhập gộp trong 3 năm:

Giá trị thu nhập gộp = Lợi nhuận ròng năm 2020 + Lợi nhuận ròng năm 2021 + Lợi nhuận ròng năm 2022= 30 triệu đồng + 40 triệu đồng + 50 triệu đồng

= 120 triệu đồng

Lãi suất vốn hóa được tính là 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 4% Bất động sản

có quyền sử dụng đất lâu dài nên:

Giá trị của bất động sản tính theo phương pháp đầu tư là:

120 triệu đồng/16% = 750 triệu đồng

2 Kết luận.

Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá Bất động sản Kết quả giá trị thị trường của Ngân hàng MB tại 135, Chùa Thông, Sơn Lộc, Sơn Tây, Hà Nội là 750.000.000 đồng (Sáu trăm linh năm triệu đồng)

3 Hạn chế của kết quả thẩm định giá theo phương pháp thu nhập.

- Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành nghề yêu cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi nhuận của ngành nghề nếu thị trường có biến động quá mức

- Xác định một lợi suất hợp lý để áp dụng vào phương pháp thu nhập có thể

là một thách thức Lợi suất có thể thay đổi theo thời gian và tùy thuộc vào tình hình kinh tế, thị trường và rủi ro của ngành

- Để đánh giá đúng thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản, cần thu thập được thông tin chi tiết và chính xác về hoạt động kinh doanh, thu nhập và chi phí của tài sản đó Tuy nhiên, thông tin trên còn hạn chế, không dễ dàng tiếp cận

III KẾT LUẬN VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ.

Dựa trên quy trình thẩm định giá theo phương pháp so sánh, thu nhập và thông tin được cung cấp đã tiến hành thẩm định giá ngân hàng MB Kết quả thẩm định giá cung cấp một cái nhìn tổng quan về giá trị ước tính của ngân hàng dựa trên các yếu tố tài chính và hoạt động kinh doanh

Từ việc phân tích dữ liệu tài chính và hoạt động kinh doanh, chúng tôi đã xác định rằng ngân hàng MB hiện đang có sự phát triển ổn định với lợi nhuận tăng

trưởng đáng kể trong những năm gần đây Dựa trên dự báo lợi nhuận tương lai và các giả định về lợi suất hợp lý đã tính toán được giá trị ước tính của ngân hàng MB

là khoảng 677 triệu đồng

IV NHỮNG ĐIỀU KIỆN RÀNG BUỘC VÀ HẠN CHẾ TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ

- Dữ liệu hạn chế: Quá trình định giá đòi hỏi sự sẵn có của dữ liệu đầy đủ và

chính xác Tuy nhiên, trong một số trường hợp, có thể gặp hạn chế về tính khả dụng

và chất lượng của dữ liệu Điều này có thể làm giảm độ tin cậy của kết quả định giá

- Sự biến đổi của thị trường: Thị trường tài sản có thể thay đổi và biến động theo thời gian Giá trị của tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường, chính sách kinh tế và các yếu tố khác Điều này làm cho quá trình định giá trở nên không chắc chắn và có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản

- Yếu tố rủi ro: Định giá có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố rủi ro không xác định Các yếu tố rủi ro bao gồm thay đổi trong tình hình kinh tế, biến động thị trường và các yếu tố không dự đoán được khác có thể làm biến đổi giá trị của tài sản

- Giới hạn của phương pháp: Mỗi phương pháp định giá có những giới hạn riêng Ví dụ, phương pháp so sánh có thể bị hạn chế nếu không có đủ dữ liệu so sánh hoặc không có các tài sản tương tự để so sánh Phương pháp thu nhập có thể

bị ảnh hưởng bởi các giả định về lợi nhuận tương lai và lãi suất Phương pháp giá trị thay thế có thể không phản ánh được giá trị thực tế nếu không có thị trường thay thế phù hợp

Người thẩm định

Trần Thị Mai Anh