Bài tập nhóm môn thẩm Định giá tài sản

COSO GIA TRI CUA TAI SAN THAM DINH GIA Áp dụng giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá bất động sản này.. Giá trị thị trường được xác định thông qua những thông tin, số liệu tro

NGAN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HÒ CHÍ MINH

Tran Thị Bích Nguyệt Nguyên Thị Minh Nhã Nguyên Thị Phương Thủy Nguyên Trọng T Trân Đình T Văn An

Muc luc

1 THONG TIN VE TAISAN THAM BINH

2 THỜI ĐIÍM THĐM ĐỊNH

3 CƠ SỞ GIÂ TRỊ CỦA TĂI SẢN THĐM ĐỊNH GIÂ 2-2 222tr TH Hee ren 1

4 TĂI LIỆU THÍ HIỆN ĐẶC ĐIÍM PHÂP LÝ 2-2 St tt 22221211111 1111111111111 crree 2

5 209006001000 0ï c Thhhễíaaiâắô$$<-ẻ.4ŸÊS 4

Di nte G/) ) íc Vẽ H ,ĂẬHẬH 4

E019 19190W9:0980957),.E2ì)ninc V0 n 5

9)0.W9:3))-89:7) E2ni-.8“m1] '1ăað2ôÖ5ỐỔĐÝAẼÊĂÊÝ 9

0 100-500009/984 00:99 00077 - A ôÓÔỎ 14 PHỤ LỤC SỐ 1: ĐIÍU CHỈNH GẦN ĐƯỜNG CHÍNH . 5< 22222 St Hrrreerrrererrrree 14 PHỤ LỤC SỐ 2: ĐIÍU CHỈNH TIỆN ÍCH - GẦN CHỢ, 5-00 n2 21 xxx rrererree 15 2510180 95:1962)190890))) 0n P0 .H,HHHA 16

2510189950 62)i900900))) 09n)i5002) ca 17 PHỤ LỤC SÓ 5: ĐIÍU CHỈNH CHIẾU DỒĂI 2 2-2222 x2 v2.2 2 5111111111111 crree 18 PHỤ LỤC SÓ 6: ĐIỀU CHỈNH HƯỚNG NHĂ - 11h TH TH TT TT TH TH Hăn ky 19

THONG TIN VE TAI SAN THAM BINH

Loại tài san tham dinh gia: Nha Dat

tiện ích trong bán kính Ikm

Tình trạng pháp lý: Đất không lần chiếm, có giấy tờ hợp pháp (bao gồm Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất)

Năm hoàn công: 2011

Diện tích: Có diện tích xây dựng la 82.8m? va dién tich san la 231.9m?

Cau tric: 1 trét 2 lầu, có 4 phòng ngủ, 4 nha vé sinh, 1 khoan san, 1 nha bép va 1

san thuong

THOT DIEM THAM ĐỊNH

Thang 6/2024

COSO GIA TRI CUA TAI SAN THAM DINH GIA

Áp dụng giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm định giá bất động sản này Giá trị thị

trường được xác định thông qua những thông tin, số liệu trong quá trình khảo sát thực tê

Dựa vào tiêu chuân thấm định giá Việt Nam, Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10

TÀI LIỆU THẺ HIỆN ĐẶC ĐIÊM PHÁP LÝ

bị Địa chí Đường Din hủ KP3, P Bình Tho 9 Thủ Đức TP.HCM

€) Điệp tich 91,54, (bing cht: Chin mugi mot phay iar ma bin met vubog

đ) Hìah thực sử dụng: rị $4 mm; chun, Không

đ) Mạc đích sử Láng at ðtại đồ thị

©) Thời hạn sử dụng: Lâu

@) Nguồn gốc Sane: Công nhận QSDĐ như giao đắt có thu tiển sử dụag đế:

3 Nhà ở:

a) Bia chỉ: bes nh hán TIM Q Thủ Đức, TP.HCM

boi = xdy dim 128 ¢)Dign tich sin: 231,9 mử

61 <u: Tudag eh sản BTCI Hà vội

5 PHƯƠNG PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ

- - Để thấm định giá của bất động sản, nhóm đã tiễn hành thâm định giá đối với bất

động sản này bằng phương pháp so sánh Cụ thể, nhóm tiến hành so sánh bát động sản này với hai bất động sản khác có những đặc điểm kỹ thuật tương tự trên thị trường thực tế đang giao dịch (sẽ được trình bảy cụ thê trong phần báo cáo cụ thê

thâm định giá)

6 KÉT QUÁ THÁM ĐỊNH GIÁ

- _ Trên cơ sở các tài liệu bất động sản thấm định được cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thấm định giá so sánh được áp dụng trong tính

toán, nhóm xin đưa ra kết quả thâm định giá bất động sản tại 50/13 đường Dân Chủ,

khu phô 3 phường Bình Thọ, TP Thủ Đức như sau:

e Giá dat: 8514.5 triệu đồng

e Giá nhà: 858.03 triệu đồng

e Téng gia tri nha dat: 9372.53 triệu đồng

BAO CAO CU THE THAM DINH GIA

Hai bất động sản tương tự với bất động sản được thâm định giao dịch với giá trên thị trường

như sau:

“+ Bat dong san so sánh 1:

Gia ban: 12 ty déng

Địa chỉ: Đường 10, phường Linh Trung, T.P Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh

Diện tích: 90m? (5Š x I8), diện tích sàn 224m”

Gần quốc lộ 1A, Đại học Ngân hàng, Đại học Kinh tế Luật, chợ Linh Trung,

siêu thị Co.opXtra Linh Trung, Bách hóa xanh,

Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng trên

đất

Anh bat dong san so sanh 1

“+ Bat dong san so sanh 2:

Cấu trúc: I trệt I lầu sân thượng Tầng trệt có ! phòng khách rộng, bếp, nhà

vệ sinh và l phòng ngủ Lầu 1 có 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh và phòng thờ

Vị trí: Tọa lạc trong hẻm số 166 đường Đặng Văn Bi rộng 8m xe hơi vào thoải mái, cách trường Trung học phô thông Thủ Đức 50m và cách Đặng Văn

Ảnh bất động sản so sánh 2

“SG an cm ˆ

Ảnh giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyên sử dụng đất của bất động sản so sánh 2

QUA TRINH THAM DINH

Dựa vào các thông tin thu thập được từ thị trường, nhóm tiến hành định giá 1m? đất của

bat động sản cần thâm định dựa trên đặc điểm của các bất động sản so sánh được đề cập ở

trên như sau:

Với % hao mòn của căn nhà tính bằng công thức: Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế theo quy định là 50 năm

“+ Bat dong san so sánh 1:

Đơn giá xây dựng 7 lo đồng

Hao mòn theo tuôi đời 8% |

Giá quy chuan Im? dat 117.30 trigu đồng/m2

“+ Bat dong san so sanh 2:

Chi phí xây dựng nhà |806 liệu đồng

Tuôi đời vật ly 50 fram

Hao mòn theo tuôi đời |44% |

Giá trị hao mòn theo tur

Bảng điều chỉnh một số yếu tố:

DVT Gia Quy chuan (1m?

Giá sau điều chỉnh 102.27 96.09 đồng

2 Điều chỉnh - tiện Không gần chợ - Gần chợ - Không gần chợ -

Giá sau điều chỉnh 85.13 89.08 đồng

4 Điều chỉnh - chiều Rộng 4.5m - Rong 5m - Rộng 6.62m -

5, Điều chỉnh - chiều Dài 18m -

dài Dài 19.9m - 106.53% 106.53% Dài 23m - 100%

Tỷ lệ điều chinh 0.00% 6.53%

triệu

Mức điều chinh 0 6.275 đồng

triệu

Giá sau điều chỉnh 85.13 113.21 đồng

6 Điều chỉnh- |100.08%-Hướng Tây| Hướng Đông- | Hướng Tây Bắc - hướng nhà Nam - 100% 111.81% 100%

Gia chi dan

Sau khi thực hién xong cac điều chỉnh về sự khác biệt của 2 bất động sản so sánh, dựa vào

đó đề thực hiện tính toán xác định giá trị bình quân của lm? đất Áp dụng cách chọn giá

chỉ dẫn theo giá bình quân gia quyền của tài sản so sánh ước tính được rằng:

Giá chỉ dẫn Im? đất bình quân = (72,744 + 113,284)/2 =93,014.

- Don gid xdy dung: 5 (triéu d6ng)

- _ Diện tích đất: 91,54 m2

- Gia tri công trình xây dựng: 231,9 * 5=1159,5

- Biết nhà ở được xây dựng và đưa vào sử dung vao 2011 cach thoi diém tham dinh

13 năm ( 2024 so với 2011) nên gia tri hao mon cua nha là 26%

- _ Giá trị công trình xây dựng hiện tại = 1159,5 * (1 - 26%)=858,03

Diện tích sàn «gm?

Đơn giá xây dựng triệu đồng

Giá trị công trình xây đựng triệu đồng

Tuổi đời thực tế năm

Tuôi đời vật lý năm

Hao mon theo tudi đời

Giá trị hao mòn theo tuôi đời triệu đồng

Giá trị nhà hiện tại 03 triéu déng

Gia chi dan 1m? dat binh quan triệu đồng

triệu đồng

Vậy: Giá trị tài sản thẩm định ước tính: (93,014 * 91,54) + 858,03= 9372,53

CAC PHU LUC KEM THEO PHU LUC SO 1: BIEU CHINH GAN DUONG CHINH

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thi trường nhóm đưa ra nhận xét, đối với những bất động sản gần đường chính có giá cao cao những bất động sản ở trong hẻm là 14,7 %, nhóm đã thu thập các bất động sản có vị trí tương đồng đề tính toán và đưa

ra con số 14,7% cơ sở điều chỉnh yếu tô xa gần đường chính, cụ thê được thê hiện qua bảng

- Gia ban: 11 ty - Gia ban: 4,9 ty

- Dién tich: 105 m2 104.76 triệu |- Diện tích: §1,5 m2 60,12 triệu

- Địa chỉ: Đường 41, Phường |đồng/m2 - Địa chỉ: Hẻm 185 Ngô Chí đồng/m2

Linh Đông, TP Thủ Đức - Quốc, Phường Bình Chiếu, TP

TP.HCM Thủ Đức, Hồ Chí Minh

So sánh 4: So sánh 7:

- GIá bán: 7,5 tỷ - GIá bán: 8,65 tỷ

- Diện tích: §0 m2 93,75 triệu - Diện tích: 93 m2 93,01 triệu

- Địa chỉ: Đường 48, Phường |đồng/m2 - Địa chỉ: Hẻm 22 đường Số 26, |đồng/m2

Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức

Đức - TP.HCM

So sánh 5: So sánh 8:

- GIá bán: 8,7 tỷ - GIá bán: 9,5 tỷ

- Diện tích: §5 sn tens Me m2 10235triệu | 2 TU MÁC - Diện tích: §7 m2 |1092iệu

- Dia chi: Duong Thong dan gim2 - Dia chi: Hém 50 đường Dân đã gim2

Nhất, Phường Hiệp Bình ° Chủ, Phường Binh Tho, TP ong

PHU LUC SO 2: DIEU CHINH TIEN ICH - GAN CHO

Dựa vào những thông tin thu thập được trên thị trường, nhóm xin đưa ra nhận xét

đối với các bất động sản ở gần chợ thì sẽ có giá cao hơn nhiều so với các bất động sản không có ở gần chợ là 7,89%, nhóm đã thu thập những bát động sản có vị trí tương đồng

đề tính toán và đưa ra con số 7,89% là cơ sở đề điều chính yếu tô tiện ích, cụ thể sẽ được

trinh bay thông qua bảng dưới đây:

- Dia chi: Duong Hiép Binh, - Dia chi: Đường số 30,

Phuong Tam Binh, TP Thu Phường Linh Đông, TP Thủ

So sánh 22: So sánh 25:

- Gia: 7 ty VND - Gia: 5,3 ty VND

- Diện tích: 66m2 106.06 - Diện tích: 54 m2 98.15

- Dia chi: Duong so 38, - Dia chi: Duong 8, Phuong

Phường Hiệp Bình Chánh, TP Hiệp Bình Phước, TP Thủ

Thủ Đức, HCM Đức, HCM

So sánh 25: So sánh 26:

- Gia: 6,5 ty VND - Gia: 3.67 ty VND

- Diện tích: 68m” 95.59 - Dien tich: 60m? 61.17

- Dia chi: Duong so 35, - Dia chi: Duong Kha Van

Phường Hlệp Bình Chánh, TP Can, Phuong An Phu, TP

Thu Duc, HCM Thủ Đức, HCM

Giá trung bình Im2 đất 101.05 [Giá trung bình 1m2 đất 93.66

PHU LUC SO 3: DIEU CHINH HEM

Căn cứ vào những thông tin tim hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét như sau:

- _ Đối với những bất động sản nằm ở vị trí đường hẻm trên 7m thì có giá cao hơn

những bắt động sản nằm ở vị trí đường hẻm 4 - 7m là 7,87%

- Cu thé, nhom đã tìm hiểu và thu thập được một số bất động sản có sự tương đồng với bất động sản so sánh để tính toán và đưa ra tỷ lệ so sánh như sau:

- GIá bán: 6,5 tỷ - Gia ban: 10 ty

- Dién tich: 60 m2 - Dién tich: 84 m2

- GIá bán: 6,5 tỷ - Gia ban: 6,8 ty

- Diện tích: 68 m2 95,59 triệu - Diện tích: 68 m2 100 triệu

- Độ rộng hẻm: 4m x - Độ rộng hẻm: 8m x

` ` dong/m2 : ` déng/m2

- Dia chi: Đường 35, Phường - Dia chi: Duong U Ghe,

Hiép Binh Chanh, Thu Duc, Phường Tam Phú, Thủ Đức,

Hồ Chí Minh H6 Chí Minh

So sánh 11: So sánh 14:

- GIá bán: 8,99 tỷ - Gia ban: 6,9 ty

- Diện tích: 85 m2 105,76 triệu - Diện tích: 60 m2 115 triệu

- Độ rộng hẻm: 6m đồng/m2 - Độ rộng hẻm: 7 m đồng/m2

- Dia chi: Duong T6 Vinh - Dia chi: Duong So 8, Phuong

Dién, Phuong Linh Chiéu, Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức,

PHU LUC SO 4; DIEU CHINH CHIEU RONG

Dựa vào những thông tin thu thập được trên thị trường, nhóm xin đưa ra nhận xét

đối với các bất động sản có chiều rộng từ 4,5 - 5m thì sẽ có giá cao hơn so với các bất động sản có chiều rộng > 5 - 7m là 18,58%

Nhóm đã thu thập những bất động sản có vị trí tương đồng để tính toán và đưa ra con sô 18,58% là cơ sở đề điều chỉnh yếu tô về chiều rộng, cụ thể sẽ được trình bày thông

- DỊa chỉ: Đường số 26, 97.93 - Dia chi: Duong 27, 68.8

Phường Hiệp Bình Chánh, Phường Hiệp Bình

- Dia chi: Duong Hoang - Dia chi: Phuong Linh

Diệu 2, Phuong Linh Trung, TP Thủ Đức,

Chiêu, TP Thủ Đức, HCM HCM

So sánh 17: So sánh 20:

- Gia: 8,99 ty VND - Gia: 7.9 ty VND

- Diện tich: 5m x 17m 105.76 - Dign tich: 6m x 14m 94.05

- Dia chi: Duong T6 Vinh - Dia chi: Duong Dan

Dién, Phuong Linh Chiéu, Chủ, Phường Trường

TP Thủ Đức, HCM Thọ, TP Thủ Đức, HCM

Giá trung bình 1m? đất 104.80 Giá trung bình 1m2 đất 88.38

PHU LUC SO 5: DIEU CHINH CHIEU DAI

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét như sau:

- _ Đối với những bất động sản có chiều dài từ 18 - 20m thì có giá cao hơn những

bất động sản có chiều dài lớn hơn 20m — 23m là 6.53%

- Cu thé, nhom đã tìm hiểu và thu thập được một số bất động sản có sự tương đồng với bất động sản so sánh để tính toán và đưa ra tỷ lệ so sánh như sau:

- Dia chi: Duong số 3, Linh đường Đặng Văn BI,

Trung, Thủ Đức 100 Phường Trường Thọ, 93.61

- Dién tich: 20m x 5m Thủ Đức

- Gia ban: 10 ty VND - Dién tich: 6.6m x 21.3m

- Gia ban: 13.2 ty VND Gia trung binh 1m? 105.33 Gia trung binh 1m? 93.87

PHU LUC SO 6: BIEU CHINH HUONG NHA

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét như sau:

bất động sản có hướng nhà về phía Đông có giá cao hơn so với phía Tây, cụ thê so với

Tây Nam là 11.81% va Tay Nam cao hon huéng Tây Bac 0.08%

Nhóm đã thu thập những bắt động sản có vị trí tương đồng với bất động sản so sánh

để tính toán và đưa ra tỷ lệ so sánh như sau:

- Địa chỉ: Đường số - Địa chỉ: Đường số - Địa chỉ: Đường số

5, Phường Linh 19, Hiệp Bình 3, Phường Hiệp Bình

Chiêu, Thủ Đức 1125 |Chánh ThủĐÐức |135.89 |Phước, Thủ Đức 119.75

- Hướng: Tây Bắc - Hướng: Đông - Hướng: Tây Nam

- Diện tích: 80m2 - Diện tích: 7§m2 - Diện tích: 81m2

- GIá bán: 9 tỷ - Giá bán: 10.6 tỷ - Gia ban: 9.7 ty

SO SANH 34: SO SANH 37: SO SANH 40:

- Địa chỉ: Hẽm ở - Dia chi: Hém 47,

- Địa chỉ: Đường số

12, Phường Tam wane mù a nh “a ong ee Lưu,

: née Chiêu, Thủ Đức Trường, Thủ Đức

- Huong: Tay Bac „ ˆ „

- Dién tich: 73m? - Hướng: Đông - Huong: Tay Nam

_ Giá bán: 8 6t - Diện tích: 65.66m? - Diện tích: 72m2

Oy - Giá bán: 6.5 tỷ - Giá bán: 4.8 tỷ

ẢNH 35: ,

nh hi lo SO SANH 38: SO SANH 41:

N 3chiO ác - Địa chỉ: Đường số - Địa chỉ: Đường 11,

Phườn Bình Chiế 30, Phường Linh Phường Bình Thọ,

- th sno: Tay BE - Hướng: Đông - Hướng: Tây Nam

eee - Diện tích: 60m? - Diện tích: 63.8m?