Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
Bất động sản
Bất động sản là tài sản đặc biệt và rất quan trọng đối với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới Nó là một loại tài sản khan hiếm, bền vững theo thời gian, được coi là một tư liệu sản xuất thiết yếu, đảm bảo cho sự phát triển về kinh tế, văn hoá, xã hội của loài người.
Theo quy định tại khoản 1, điều 174, bộ luật dân sự năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
I.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
I.1.2.1 Cố định về vị trí.
BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời được Vì vậy, giá trị BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS về nhiều mặt khác nhau.
Có đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên tạo ra, một loại tài nguyên gần như không thể huỷ hoại Các công trình trên đất có tuổi thọ kéo dài, có thể nâng cấp, sửa chữa Tính bền vững của BĐS được xem xét trên cả góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế Liên quan đến góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, tuổi thọ của yếu tố nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Giữa 2 BĐS khác nhau luôn khác nhau về vị trí Chúng chỉ có thể có tương đồng về kết cấu, kiến trúc, môi trường… Sự khác biệt giữa hai BĐS khác nhau tạo ra sự chênh lệch giá giữa hai BĐS đó, đôi khi là rất lớn.
BĐS có thể coi như là một loại tài nguyên không tăng lên theo thời gian, vì vậy nó mang tính khan hiếm.
BĐS có giá trị cao do xuất phát từ giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng các công trình trên đất thường rất lớn.
I.2.1.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS thưởng có tác động qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế, xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi một BĐS khác.
I.1.3 Phân loại bất động sản.
I.1.3.1 Theo đặc tính vật chất.
Theo đặc tính vật chất, BĐS được chia thành:
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà của xây dựng cố định + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng: thang máy, thiết bị báo cháy…
- Các tài sản gắn liền với đất:
+ Các công trình thuỷ sản, mỏ…
I.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS chia thành:
- Công trình kiến trúc, bao gồm:
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
+ Công trình kiến trúc khác.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ.
I.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
I.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Trong khi đó như cầu về BĐS phân bố không đồng đều mà là rời rạc Do đó, địa điển giao dịch thường không trùng với địa điểm BĐS mà là ở một thị trường mua bán tập trung, có thể là các sàn BĐS.
I.2.2.2 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Đồng thời, các khu vực khác nhau thường có đặc điểm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội khác nhau nên thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
I.2.2.3 Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo do nhiều nguyên nhân tác động lên Các nguyên nhân quan trong nhất có thể kể đến là sự thiếu thông tin về sản phẩm BĐS cho các giao dịch dân sự về BĐS, giá cả biến đổi nhiều, phụ thuộc vào nền kinh tế nhưng người mua lẫn người bán có thể không nắm rõ được những thông tin đó Ngoài ra, thị trường BĐS có thể bị khống chế bởi các Doanh nghiệp lớn, nắm giữ vốn cũng như quỹ đất lớn, gây ra các bong bóng bất động sản và làm sai lệch giá trị của BĐS.
I.2.2.4 Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Do đặc điểm có giá trị lớn, những giao dịch phổ biến trên thị trường thường mang tính chất không trì hoãn, hay nói cách khác là mang tính chất bắt buộc giao dịch (không phải bắt buộc với mọi giá cả của BĐS) nên cung về bất động sản ít co giãn khi giá cả thay đổi.
I.2.2.5 Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Với đặc điểm là một loại tài nguyên khan hiếm, có giá trị rất lớn nên Nhà nước luôn có can thiệp bằng nhiều biện pháp trực tiếp hay gián tiếp để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng ổn định, đảm bảo đúng giá trị của bất động sản Nhà nước có thể kiểm soát các giao dịch trên thị trường, ban hành khung giá đất từng khu vực
I.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản.
Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng Những vai trò chủ yếu của thị trường bất động sản là:
- Với vai trò là một loại thị trường, thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ của bên cung và bên cầu bất động sản, làm môi trường cho các giao dịch về bất động sản xảy ra và thực hiện các chức năng của bất động sản.
- Thị trường bất động sản là nơi các yếu tố sản xuất được quay vong trở lại, đáp ứng như cầu về yếu tố sản xuất cũng như lợi nhuận thu được cho chủ thể kinh doanh BĐS.
- Thị trường bất động sản cũng có thể là nơi các nguồn vớn được huy động, sử dụng một cách hiệu quả hơn Góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự đổi mới các hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng của Nhà nước, doanh nghiệp.
II Thẩm định giá bất động sản.
Khái niệm
Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị BĐS (quyền tài sản BĐS) bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm địa điểm nhất định cho một mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc quốc tế (giá trị của BĐS chính là giá trị thực của quyền và lợi ích thu được trong tương lai từ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản).
Các cơ sở thẩm định giá bất động sản
II.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nội dung: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải biết được các khả năng sử dụng BĐS và lợi ích mang lại của các khả năng đó Đồng thời, thẩm định viên phải ước lượng được cách sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, đó là cơ sở để ước tính giá trị BĐS.
II.2.2 Nguyên tắc thay thế.
- Nội dung: Giá trị cao nhất của một bất động sản không vượt quá chi phí để có một BĐS tương đương.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải nắm được những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS so sánh và biết điều chỉnh một cách hợp lý sự khác biệt giữa các BĐS để có thể ước lượng đúng giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
II.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
- Nội dung: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải dự kiến những lợi ích mà BĐS có thể mang lại và dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị BĐS
II.2.4 Nguyên tắc đóng góp.
- Nội dung: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên cần phải ước lượng được giá trị đóng góp của BĐS hay một bộ phận của BĐS vào toàn bộ giá trị của BĐS để có thể ước lượng chính xác giá trị của BĐS.
II.2.5 Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung: Do thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo, giá BĐS có thể chênh nhiều, thậm chí là cực nhiều so với giá trị thực mà nó mang lại. Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một tài sản nào đó,thẩm định viên phải xác định giá cả của BĐS đã phù hợp với giá cả mà quy luật cung cầu mang lại hay chưa Từ đó mới đưa ra ước lượng chính xác giá trị của BĐS cần thẩm định được.
Các phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản.
II.3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc phù hợp định tính kỹ thuật.
- Nguyên tắc khả thì về tài chính.
- Nguyên tắc thời gian sử dụng tài sản phù hợp với pháp luật.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Nguyên tắc đóng góp.
II.3.1.3 Các trường hợp áp dụng.
- Bất động sản cần thẩm định giá có tình đồng nhất tương đối với các bất động sản so sánh.
- Chất lượng thông tin thu thập được phải đủ tin cậy, đảm bảo về thời gian, không gian Và thị trường bất động sản tại không gia đó phải tương đối ổn định. II.3.1.4 Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Xác định các yếu tố cơ bản tác động đến sự hình thành giá trị BĐS cần thẩm định giá Các yếu tố cơ bản như đặc điểm pháp lý của BĐS, đánh giá của người mua phồ biến về BĐS, sử dụng hiện tại của tài sản…
- Bước 2: Tìm kiếm các bất động sản tương tự, giá bán, các điều kiện thanh toán trong khu vực Thẩm định viên phải tìm từ ba cho đến năm tài sản so sánh.
- Bước 3: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa bất động sản cần thẩm định giá và bất động sản so sánh và thực hiện điều chỉnh.
- Bước 4: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn và xác định giá bất động sản cần thẩm định giá.
II.3.1.5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp.
+ Là phương ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Vì không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+ Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận. + Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác.
+ Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử, các thông tin thu thập được có thể sẽ nhanh lạc hậu so với thị trường.
+ Chứa đựng yếu tố chủ quan của thẩm định viên.
II.3.2 Phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
II.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc đóng góp.
II.3.2.3 Các trường hợp áp dụng.
- Thẩm định giá những BĐS không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh như: Nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở…
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích: bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
II.3.2.4 Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất trống Thẩm định viên có thể sử dụng một trong các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập.
- Bước 2: Uớc tính chi phí tái tạo (chi phí thay thế) công trình xây dựng tương tự với công trình cần thẩm định giá ở trạng thái mới 100%.
- Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình xây dựng trên đất Sự giảm giá có thể do hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng hay là hao mòn do tác động từ các yếu tố bên ngoài tài sản.
- Bước 4: Tính giá trị còn lại của công trình xây dựng trên bất động sản.
- Bước 5: Ước tình giá trị của bất động sản bằng cách cộng hai giá trị ước tính mảnh đất trống và giá trị ước tính công trình xây dựng trên đất.
II.3.2.5 Ưu, nhược điểm của phương pháp.
+ Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Khi các phương pháp khác không thể dùng để thực hiện thẩm định giá BĐS thì phương pháp chi phí được sử dụng để thẩm định giá BĐS cần thẩm định.
+ Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
+ Các hạn chế của phương pháp so sánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình chung của thẩm định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn số 05 - Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định giá tài sản bao gồm 6 bước:
+ Bước 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
+ Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
+ Bước 3: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.
+ Bước 4: Phân tích thông tin.
+ Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá.
Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá
Trong quy trình thẩm định giá bất động sản nói chung và quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội nói riêng, năm bước đầu tiên của quy trình, bắt đầu từ việc xác định tổng quan về tài sản cho đến bước xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá thì hầu như không có sự đổi mới trong một thời gian dài Có thể thấy các bước đi của quy trình là một khuôn mẫu chuẩn mực cho bất kỳ công việc nào chứ không riêng gì thẩm định giá bất động sản Cũng có thể thấy rằng, các công ty khác nhau có bước đầu tiên từ chuẩn bị đến xác định giá trị tài sản giống nhau Có khác nhau thì cũng chỉ là khác các phương thức tiền hành mà thôi Do đó, để xác định được một quy trình của công ty thẩm định giá này có hoàn thiện hơn một công ty khác hay không, có thể nhìn vào bước cuối cùng, đó là lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá để đưa ra nhận xét Ở bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá bất động sản, các công ty khac nhau đưa ra các quy trình lập khác nhau Dĩ nhiên, dù khác nhau, nhưng về bản chất, các quy trình đó vẫn tuân theo sự điều chỉnh của các văn bản về thẩm định giá do nhà nước ban hành.
III2.1.1 Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
III.2.1.2 Hồ sơ thẩm định giá.
Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
III.2.1.3 Chứng thư thẩm định giá.
Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
III.2.2 Nội dung của báo cáo, kết quả và chứng thư thẩm định giá
III.2.2.1 Báo cáo thẩm định giá bất động sản.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:
- Những thông tin cơ bản về:
+ Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác). + Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
+ Ngày tháng năm thẩm định giá + Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh.
+ Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá
+ Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
- Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
+ Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
+ Vị trí của bất động sản
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống.
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
+ Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)
+ Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo
+ Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề
+ Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)
+ Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản
- Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản
+ Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản
+ Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào
- Kết quả khảo sát thực địa
+ Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa
+ Kết quả thu được từ khảo sát thực địa
+ Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó
- Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
+ Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS cần thẩm định giá trên thị trường
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM
Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam
Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam được thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của trưởng ban Vật giá Chính phủ Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam (tên viết tắt theo tiếng Anh là SIVC) tiền thân là trung tâm thẩm định giá miền Nam – đơn vị thẩm định trực thuộc bộ Tài chính Được thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC hiện nay là đơn vị cung cấp các dịch vụ về chuyên ngành thẩm định giá có uy tín và chất lượng thuộc một trong những công ty thẩm định giá tốt nhất Việt Nam.
- Tên công ty: Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Việt Nam.
- Trụ sở chính: số nhà 359 Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
- Email: sivc@hcm.vnn.vn và sivc.vn@gmail.com
1.1.2 Các quyết định thành lập và một số quyết định khác liên quan đến thương hiệu SIVC
- Quyết định thành lập: Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam được thành lập theo quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP ngày 09/09/1999 của Trưởng ban Vật giá Chính phủ Quyết định có tên: “V/v thành lập Trung tâm thông tin và kiểm định giá Miền Nam.
- Quyết định đổi tên: Xuất thân là trung tâm thông tin và kiểm định giá miền Nam, trung tâm được đổi tên thành trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam theo quyết định số 103/QĐ-BVGCP ngày 17/07/2002 của Trưởng ban Vật Giá Chính phủ Quyết định có tên: “V/v đổi tên trung tâm thông tin và kiểm định giá Miền Nam thành trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam.
- Quyết định đổi cơ quan chủ quản: trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam đổi cơ quan chủ quản từ trực thuộc ban Vật giá Chính phủ sang trực thuộc Bộ Tài chính theo quyết định số 113/2003.
- Quyết định chuyển thành công ty cổ phần: trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam được chuyển đổi thành công ty cổ phần theo quyết định số3506/QĐ-BTC ngày 01/11/2007 của Bộ Trưởng Bộ Tài Chính Quyết định có tên:
“V/v phê duyệt phương án chuyển trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền Nam thành công ty cổ phần”.
- Giấy phép hành nghề: Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động khoa học và công nghệ số A010 ngày 13/09/2002 do Bộ khoa học công nghệ cấp.
- Nhãn hiệu hàng hoá (lôgô) : Đã đăng ký và được cục sở hữu Công Nghiệp Bộ khoa học công nghệ cấp giấy chứng nhận số 37061 ngày 8/5/2001.
- Hệ thống quản lý chất lượng: Đạt tiêu chuẩn quản lý chất lượng quốc ISO9001:2000 do tập đoàn DNV cấp giấy chứng nhận số RSEA-QSC-1326ngày5/11/2001.
Lịch sử hình thành và phát triển của công ty thẩm định giá miền Nam –
1.2.1 Giới thiệu chung về chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
-Tên chi nhánh: CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI (chuyển đổi từ Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội)
- Địa chỉ chi nhánh: 157 Trân Đăng Ninh, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4103009056
Do: phòng đăng ký kinh doanh- Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11/01/2008
- Quá trình thành lập:
Với sự phát triển kinh tế của cả nước cũng như lượng doanh nghiệp thành lập ngày càng nhiều, để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam ngày càng nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng thị trường cũng như con người Từ năm 1999 đến nay Công ty đã mở được một số các chi nhánh thuộc các tỉnh Để đáp ứng đựơc nhu cầu cấp thiết nêu trên, năm 2005 chi nhánh Hà Nội được thành lập với tên ban đầu là Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội Sau khi Trung tâm chuyển đổi thành Công ty cổ phần vào đầu năm 2008 thành chi nhánh có tên mới là Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
- Cơ cấu tổ chức: Khi mới hình thành chi nhánh chỉ có 5 người Đến năm
2011, toàn thể chi nhánh có 30 cán bộ nhân viên với 5 phòng ban (phòng hành chính tổng hợp, kiểm soát chất lượng , thẩm định giá động sản, bất động sản, tư vấn doanh nghiệp với biên chế mỗi phòng từ 5-6 nhân viên)
- Trình độ chuyên môn: Chi nhánh Hà Nội có 30 cán bộ nhân viên, nhân viên đủ các chuyên nghành thẩm định giá bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp Trong đó gồm có 28 đồng chí tốt ngiệp đại học các chuyên ngành: Kinh tế, luật, kế toán- kiểm toán, Kiến trúc, ngoại ngữ, toán-tin; một đồng chí tốt nghiệp cao đẳng và một đồng chí tốt nghiệp trung cấp Giám đốc chi nhánh thường xuyên cập nhật thông tin về Nghiệp vụ thẩm định giá để phổ biến các phòng ban chuyên môn.
1.2.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội
Hiện tại chi nhánh bao gồm 5 phòng ban là: phòng doanh nghiệp, phòng kiểm soát chất lượng, phòng bất động sản, phòng động sản, và phòng hành chính tổng hợp Giám đốc chi nhánh là Ông Lê Minh Toán, Thẩm định viên về giá.
Riêng phòng bất động sản bao gồm 5 người, trong đó 1 trưởng phòng và bốn nhân viên.Trưởng phòng là đồng chí Phạm Văn Anh Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ: kỹ sư quản lý đất đai, chuyên viên thẩm định giá, và là đảng viên của Đảng cộng sản Việt Nam Tất cả các nhân viên trong phòng đều đã tốt nghiệp đại học các khối ngành kinh tế, quản trị kinh doanh.
Nghành nghề kinh doanh của chi nhánh là:
- Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp luật, tài chính, kế toán,kiểm toán)
- Cung cấp thông tin kinh tế thi trường (trừ những thông tin nhà nước cấm và dịch vụ điều tra).
Là một công ty chuyên về lĩnh vực thẩm định giá, SIVC Hà Nội đã tập hợp lực lượng thẩm định viên về giá và các chuyên viên có phẩm chất đạo đức, có kinh nghiệm và giàu năng lực trong lĩnh vực.
- Thẩm định giá bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại, giá trị lợi thế vị trí địa lý đây là thế mạnh thực sự của SIVC.
- Thẩm định giá động sản bao gồm: Dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế, thiết bị truyền hình, phương tiện vận tải, hệ thống thiết bị khai thác mỏ dầu, vật tư và thiết bị nghành nước, thiết bị trường học,
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Tài sản đầu tư, tài sản tài chính, quyền sở hữu vốn
- Thẩm định giá tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế bất lợi của doanh nghiệp
SIVC Hà Nội phục vụ chu đáo, trách nhiệm, chuyên nghiệp, đảm bảo về tính chính xác của kết quả, độ bảo mật cũng như chất lượng của thông tin và nội dung chứng thư.
- Hỗ trợ thêm cho khách hàng, SIVC Hà Nội thực hiện tư vấn trong các quyết định về tài sản.
- Tư vấn phương án cổ phần hoá doanh nghiệp: Bao gồm tư vấn cơ cấu tài chính, cơ cấu vốn, phương án lao động và phương hướng hoạt động kinh doanh- nghành nghề thị trường của doanh nghiệp sau cổ phần nhằm phát huy lợi thế của doanh nghiệp.
- Tư vấn tài chính- đầu tư: Trong các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán đấu thầu- đấu giá, lập dự án khả thi, phát hành cổ phiếu ra công chúng
- Tư vấn và thực hiện các dịch vụ tài chính- thuế, kế toán- kiểm toán.
1.2.2.3 Mục đích thẩm định giá:
- Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn cho ngân sách nhà nước.
- Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án công trình.
- Thế chấp vay vốn ngân hàng.
- Mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng.
- Bán đấu giá tài sản.
- Góp vốn liên doanh, giải thể sát nhập chia tách.
- Giải quyết xử lý tài sản tranh chấp trong các dự án.
- Hạch toán tính thuế.
- Xác định giá trị được bảo hiểm.
- Mua bán tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế.
- Cổ phần hoá doanh nghiệp
1.2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội
1.2.3.1 Thực trạng kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
Bằng sự chỉ đạo sáng suốt của Ban Giám đốc Công ty, sự nỗ lực không ngừng của tập thể, cá nhân Chi nhánh Hà Nội, sự hỗ trợ kịp thời của các Phòng ban Công ty, cán bộ, trong năm 2011 nhân viên Chi nhánh Hà Nội đã thực hiện được một số kết quả như sau:
- Đã thực hiện khoảng 2.500 Hợp đồng Thẩm định giá và Công văn yêu cầu.Công tác chuyên môn, nghiệp vụ đã được triển khai trên nhiều địa phương như: LaiChâu, Hà Giang, Lạng Sơn, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Tây, Hải Dương, QuảngNinh, Nghệ An, Thanh Hóa vv
- Doanh thu đạt ước tính khoảng 7.460.000.000 đồng (Chưa tính các khoản Trung tâm trực tiếp thu).
- Doanh thu năm 2011 của chi nhánh Hà nội ước tính 8 tỷ đồng.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH SIVC HÀ NỘI
SẢN TẠI CHI NHÁNH SIVC HÀ NỘI
2.1 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh SIVC Hà Nội.
2.1.1 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong định giá bất động sản
Việc định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng tại SIVC Hà Nội luôn luôn được căn cứ trên những quy định mang tính pháp lý của nhà nước, của các cấp ban ngành cung như các tiêu chuẩn thẩm định của Việt Nam Trong số đó có thể kể ra như:
+ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2003 của Chính phủ.
+ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của bộ tài chính “V/v ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” và quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của bộ trưởng bộ Tài chính “V/v ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
+ Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 “V/v ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”.
+ Luật số 11/2012/QH13 của Quốc hội : Luật giá.
Trong việc sử dụng các văn bản pháp luật trong thẩm định giá bất động sản, SIVC đã hoàn thành, tạo lập nên quy trình thẩm định tương đối chính xác, hoàn thiện Việc áp dụng các văn bản với thông tư hướng dẫn cụ thể đã đơn giản hoá quá trình thu thập thông tin, xử lý số liệu, tạo lập hồ sơ, báo cáo, chứng thư thẩm định giá mà vẫn đảm bảo được tính chính xác cần thiết Thực tế, các văn bản điều chỉnh việc thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường thẩm định giá ở Việt Nam Bất cứ công ty thẩm định giá nào ở Việt Nam cũng phải tuân thủ các văn bản, thông tư để áp dụng cho quy trình của mình Ở SIVC Hà Nội, việc áp dụng các văn bản theo một hệ thống hoàn thiện đã chứng tỏ được sự chuyên nghiệp, sáng tạo trong công tác thẩm định giá của mình
2.1.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội
Các bước trong quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội bao gồm:
+ Bước 1: Xác định nhiệm vụ: SIVC sẽ xác định khách hàng, đặc điểm bất động sản, mục đích, thời điểm, cơ sở định giá, giá trị tài sản, nguồn dữ liệu, hạn chế và các điều kiện ràng buộc kèm theo hợp đồng.
+ Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin: Xác định thông tin cần thiết, nguồn, số liệu vềbất động sản cần định giá, số liệu chung, số liệu bất động sản so sánh.
+ Bước 3: Phân tích thông tin: SIVC sẽ phân tích thông tin hiện trường, Phân tích thị trường bất động sản, Phân tích khách hàng, Phân tích tối ưu
+ Bước 4: Lựa chọn phương pháp: Lựa chọn các phương pháp, tính toán nên mức độ phù hợp, Thống nhất phương pháp chủ đạo và thường là phương pháp so sánh đối với các hợp đồng mà công ty đã có.
+ Bước 5: Xác định giá trị: Kiểm tra các mức giá để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6: Lập báo cáo, Chứng thư: Báo cáo thẩm định giá, hồ sơ định giá và chứng thư thẩm định giá.
Trong quy trình thẩm định giá bất động sản ở SIVC Hà Nội, các bước xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá, lên kế hoạch thẩm định giá, khảo sát thị trường, thu thập thông tin, phân tích thông tin và xác định giá trị tài sản từ các thông tin thu thập được về cơ bản đã tuân theo quy trình thẩm định giá có trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Các bước trên nói chung là tương đối giống nhau và trở thành quy chuẩn trong các công ty thẩm định giá ở Việt Nam Do có sự giống nhau và trở thành quy chuẩn nên SIVC Hà Nội không có các thay đổi nhiều. Nếu có thay đổi thì cũng chỉ thay đổi các phương pháp thực hiện như là cách thức xác định tài sản, cách thức thu thập thông tin, và lựa chọn phương pháp để xác định giá trị tài sản mà thôi Do đó, chuyên đề đi sâu phân tích thực trạng việc lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá ở SIVC Hà Nội Từ đó rút ra những giải pháp để hoàn thiện toàn bộ quy trình thẩm định giá bất động sản đang sử dụng ở công ty.
Với nội dung lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá, SIVC Hà Nội cũng đã xây dựng nên một quy trình, các bảng biểu, mẫu hoàn thiện cho từng loại tài sản cẩn thẩm định Trong bước cuối cùng của quy trình, các thủ thục tạo lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá luôn được thực hiện một cách logic và hợp lý Để có cái nhìn toàn diện và trực quan về quá trình lập hồ sơ, báo cáo và quy trình thẩm định giá BĐS tại SIVC Hà Nội, chuyên đề đưa ra một báo cáo và chứng thư thẩm định giá trong khi thực hiện một bất đọng sản cụ thể Từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá để đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản ở chương sau.
2.1.2.1 Báo cáo kết quả thẩm định giá
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Số Vc 12/5/113.34/BĐS –HN, ngày 04/5/2012 của SIVC HN)
Khách hàng yêu cầu TĐG: Ngân hàng VCB. Địa chỉ:
Tài sản sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Địa điểm thẩm định giá: Số 12 đường Xuân Mai, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Mục đích thẩm định giá: Cung cấp thông tin giá để khách hàng làm cơ sở tham khảo xử lý tài sản thế chấp.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 5/2012.
1 Cơ sở thẩm định giá:
1.1 Các căn cứ và pháp lý để thẩm định giá:
Căn cứ Hợp đồng Nguyên tắc Dịch vụ Thẩm định giá số 08/2012/HĐNT.SIVC ngày 20/04/2012 giữa Ngân hàng VCB với Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (SIVC).
Căn cứ Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Quyết định số 2000/QĐ-SIVC-HN, ngày 20/04/2012 của Giám đốc SIVC-HN về việc thành lập Tổ thẩm định giá và cử Thẩm định viên.
Kết quả thẩm định hiện trạng, thu thập và xử lý thông tin thị trường tháng 5/2012.
1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá (TĐGVN 01).
1.3 Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
1.4 Các phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp và chi phí.
2 Đặc điểm tài sản sản thẩm định giá:
2.1 P háp lý tài sản thẩm định giá:
Loại văn bản Số, ngày Nội dung
Cơ quan cấp/ xác nhận Pháp lý liên quan đến tài sản
Quyền sử dụng đất ở
Cấp cho Công ty TNHH Tuấn Tú được quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số nhà 12 đường Xuân Mai, quận Hai Bà
Trưng, thành phố Hà Nội.
Diện tích sử dụng: 175 m 2 , diện tích xây dựng: 108 m 2
UBND thành phố Hà Nội
QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng.
Ngày 11/09/2009 Hợp đồng thế chấp QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng giữa:
- Bên thế chấp: Công ty TNHH Tuấn Tú.
- Bên nhận thế chấp: Ngân hàng VCB.
Phòng công chứng số 1 thành phố Hà Nội
Vị trí: Tài sản thẩm định giá toạ lạc tại thửa đất số 166, tờ bản đồ số 7G-III-25, hiện là số nhà 12 đường Xuân Mai, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỒ SƠ, BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM
THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM
3.1 Định hướng phát triển của SIVC Hà Nội trong thời gian tới. Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung Trong giai đoạn này bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản là những tồn tại của hoạt động định giá BĐS Những tồn tại đó đã tạo ra cản trở đối với hoạt động định giá BĐS của công ty nói riêng và của các tổ chức định giá nói chung Trong năm tới nhằm khắc phục những khó khăn cũng như những hạn chế còn tồn tại trong nội bộ, ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển như sau:
- Thực hiện tốt nhiệm vụ trọng tâm đó là: Thẩm định giá, làm tốt công tác Marketing, công tác tiếp cận thị trường Ngoài ra còn có kế hoạch, hợp các phòng ban Hợp tác với các cơ quan ban ngành tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh phía Bắc để mở rộng thị trường.
- Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt công việc được giao.
- Thực hiện các hợp đồng thẩm định giá đúng thủ tục, đúng quy trình mà lãnh đạo Công ty và lãnh đạo SIVC-HN đề ra Năm 2010 phấn đấu đạt Doanh thu tăng lên 6 tỷ.
- Phấn đấu cuối năm 2010 phòng BĐS đạt thành tích hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, ít nhất 2 cán bộ nhân viên trong phòng được Bộ Tài Chính cấp bằng khen Một đồng chí được danh hiệu Chiến sĩ thi đua Ngành Tài Chính và toàn thể nhân viên trong phòng được Công ty tặng Bằng khen chiến sĩ thi đua cấp cơ sở.
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá tại SIVC Hà Nội.
3.2.1 Nâng cao chất lượng và số lượng nguồn nhân lực của SIVC Định giá BĐS là một lĩnh vực đòi hỏi nhiều kiến thức cả lĩnh vực chuyên môn cũng như lĩnh vực thẩm định giá Ngoài ra để làm tốt cần phải có rất nhiều kinh nghiệm như kỹ năng sử lý thông tin, kỹ năng phân tích dự báo, hiểu biết về phong thủy…
Vì vậy phải không ngừng nâng cao hoàn thiện chất lượng nhân viên là điều rất cần thiết Để làm được điều này cần phải:
+ Thứ nhất: Thường xuyên tạo điều kiện cho các nhân viên trong công ty cập nhập thường xuyên và đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên qua đến lĩnh vực định giá, các văn bản tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới giá trị của BĐS
+ Thứ hai: Tổ chức đào tạo nâng cao chất lượng chuyên môn cho nhân viện trong tất cả các lĩnh vực liên quan đến BĐS
+ Thứ ba: Tạo môi trường làm việc năng động, sáng tạo từ đó làm cho nhân viên có thể phát huy hết khả năng của mình, hăng say, sáng tạo, nhiệt tình với công việc.
+ Thứ tư: Quy định trách nhiêm rõ ràng đối với từng cá nhân để từ đó họ luôn cố gắng phấn đấu trong công việc, tránh tình trạng ỷ lại.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin
Thông tin là vô cùng quan trọng trong lĩnh vực thẩm định giá Chất lượng thông tin càng cao thì khả năng tính thuyết phục của kết quả thẩm định giá càng lớn. Để thu thập thông tin một cách đầy đủ và có chất lượng thì:
3.2.2.1 Phải làm tốt bước khảo sát hiện trường và thu thập thông tin.
Khảo sát hiện trường thì:
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).