Quyền, nghĩa vụ của người thuê lại Đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất tại việt nam

Tác giả Nguyễn Đức Chính 2022 thực hiện đề tài “Pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các Khu công nghiệp – thực tế tại tỉnh Bình Dương” để phân tíc

aĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI TẤN ĐỦ

QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THUÊ LẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT

TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2024

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: BÙI TẤN ĐỦ, sinh năm 1991, là học viên Cao học Luật Kinh tế, mã

số học viên C19610149, khóa 2019-2021, Trường Đại học Kinh tế - Luật thuộc Đại học Quốc gia TP.HCM, xin cam đoan:

- Nghiên cứu đề tài luận văn “Quyền, nghĩa vụ của người thuê lại đất trong

khu công nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam” một cách trung thực, khoa học, không

sao chép nhưng có sự kế thừa các luận cứ khoa học của các Luận văn đã nghiên cứu trước đây

- Nếu có gì không đúng như cam đoan, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

TÁC GIẢ

Bùi Tấn Đủ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH Công nghiệp hóa

CTKD Chủ thể kinh doanh

FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất GDDS Giao dịch dân sự

HĐH Hiện đại hóa

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu 5

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 5

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

4.1 Đối tượng nghiên cứu 6

4.2 Phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Tính mới và đóng góp của đề tài 7

7 Kết cấu luận văn 7

CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT TẠI VIỆT NAM 8

1.1 Đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất 8

1.1.1 Khái niệm 8

1.1.2 Đặc điểm 8

1.2 Quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất 10

1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất 11

1.3 Người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất 13

1.3.1 Khái niệm 13

1.3.2 Phân loại chủ thể sử dụng đất 14

1.3.3 Đối tượng trở thành người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất 18

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT TẠI VIỆT NAM 23

2.1 Quyền của người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam 23

2.1.1 Khái niệm 23

2.1.2 Quyền chung 25

2.1.3 Quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất 29

2.1.3.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

2.1.3.2 Cho thuê lại quyền sử dụng đất 36

2.1.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất 38

2.1.3.4 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất 39

2.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam 41

2.2.1 Khái niệm 41

2.2.2 Nghĩa vụ chung 42

2.2.3 Nghĩa vụ tài chính 46

2.2.3.1 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 47

2.2.3.2 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất 49

2.2.3.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 51

2.2.3.4 Lệ phí 53

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 56

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT TẠI VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 57

3.1 Thực trạng thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam 57

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 60

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 64

KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc cải cách và phát triển đất nước, KCN, KCX đóng vai trò quan trọng và to lớn đối với chiến lược phát triển kinh tế của mỗi Quốc gia Xuất phát từ đặc điểm có ưu thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông cùng với đó là cơ chế quản lý

và hệ thống các chính sách được ưu đãi hơn so với những nơi khác, KCN, KCX là một kênh quan trọng để thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là nguồn FDI Trên cơ sở đó, KCN, KCX góp phần HĐH hệ thống KCHT, thực hiện đô thị hóa, hình thành các trung tâm, thành phố công nghiệp Đồng thời, KCN, KCX góp phần tạo ra công ăn việc làm, ổn định và nâng cao thu nhập cho NLĐ, đẩy mạnh xóa đói giảm nghèo trong quá trình CNH và HĐH Người dân có việc làm, đồng nghĩa với có thu nhập, thị trường được mở rộng, thu hút đầu tư tăng, kích thích hoạt động sản xuất kinh doanh

và lại tạo ra nhiều nhu cầu về lao động mới của các CTKD Có thể kết luận KCN là một yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Được khởi xướng từ Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 2986, KCN, KCX hình thành và gắn liền với sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa của đất nước Trải qua một chặng đường dài, nhiều chương trình phát triển kinh tế - xã hội được triển khai theo các Nghị quyết của các Đại hội, trong

đó chính sách phát triển KCN, KCX luôn được xác định là một trong những nội dung quan trọng và ưu tiên hàng đầu Trong bối cảnh Việt Nam đang vươn mình trên bản đồ thế giới với nhiều thành tựu đầu tiên, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII (2021) của Đảng đã đưa ra định hướng và tầm nhìn phát triển đất nước đến năm 2025, 2030 và 2045 với mục tiêu tiếp tục đẩy mạnh CNH, HĐH Như vậy, chủ trương phát triển các khu công nghiệp với vai trò động lực chủ đạo luôn được khẳng định

Trên cơ sở đó, phát triển KCN, KCX một cách hiệu quả và bền vững là trọng tâm hàng đầu của các cấp, các ngành Do đó, các nhà lập pháp cần xây dựng một hành lang pháp lý vừa đủ thông thoáng tạo không gian cho các CTKD hoạt động và

vận hành và vừa đủ chặt chẽ, vững chắc để có thể quản lý, kiểm soát hiệu quả các quan hệ pháp luật liên quan đến KCN, KCX Trong đó, chế định pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX là một trong những nội dung vô cùng quan trọng

Thực trạng pháp luật hiện nay về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX có nhiều vấn đề nổi bật Mặc dù các QĐPL vẫn đang điều chỉnh các quan hệ xã hội một cách

ổn định, nhiều vướng mắc về nội dung pháp lý đang dần bộc lộ và trong tương lai Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không đủ để kiểm soát và điều chỉnh

Do đó, phát sinh nhu cầu sửa đổi, bổ sung QĐPL điều chỉnh nội dung quyền

và nghĩa vụ của NSDĐ tại KCN, KCX tại Việt Nam Đây là một đề tài nổi bật, chứa đựng nhiều khía cạnh để khai thác và phân tích, tất yếu trở thành đề tài được quan tâm Tuy nhiên, hiện nay số lượng các công trình nghiên cứu về những nội dung này khá khiêm tốn so với các công trình nghiên cứu về LĐĐ Vì vậy, nhằm cung cấp cơ

sở lý luận cho hoạt động sửa đổi, bổ sung quy phạm pháp luật, hỗ trợ cho công tác giải quyết các bất cập đang còn hiện hữu và góp phần hoàn thiện và đa dạng hóa các

công trình nghiên cứu về lĩnh vực LĐĐ, thực hiện đề tài “Quyền, Nghĩa của người

thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất tại Việt Nam” là thực sự cần

thiết, có ý nghĩa cả về lý luận lẫn thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đề tài “Quyền, nghĩa vụ của người thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất tại Việt Nam” là một đề tài nổi bật, được nhiều học giả và chuyên gia quan tâm Vấn đề về các QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX chịu điều chỉnh không chỉ bởi Luật Đất đai mà còn bởi các luật chuyên ngành khác có liên quan như Bộ luật Dân

sự, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản,… Với vai trò lớn trong công cuộc phát triển kinh tế, QĐPL về đất tại KCN, KCX có vị trí quan trọng trong hệ thống pháp LĐĐ Việt Nam và trong tương quan đó, chế định về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX tại Việt Nam là chủ đề được phân tích, nhận xét, bàn luận ở nhiều dạng thức và góc nhìn khác nhau

Song song đó, trong bối cảnh các quan hệ xã hội ngày càng biến chuyển không ngừng, Luật Đất đai đang cho thấy sự thiếu sót, không thực sự phù hợp với thực tế khách quan khiến cho nội dung pháp lý này phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập cấp thiết Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại khu công nghiệp ở Việt Nam” là một xu thế tất yếu và đã được một số tác giả thực hiện Nhìn chung, đây vẫn là một đề tài khá mới với số lượng nghiên cứu không nhiều nhưng có nhiều tiềm năng để khai thác

Tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012) với luận văn thạc sỹ “Pháp luật về giao

đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” trình bày khái quát

các vấn đề QĐPL liên quan, trong đó có đề cập đến NSDĐ tại KCN, KCX ở Việt Nam Tuy nhiên, công trình thực hiện vào năm 2012 nên không còn phản ánh đúng với QĐPL hiện hành cũng như bối cảnh hiện tại

Luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thu Thảo (2020) về “Quyền sử dụng

đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam” là một trong những công trình nghiên

cứu đáng được chú ý Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về QSDĐ tại KCN, KCX song song với phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật để chỉ ra những bất cập còn hiện hữu Từ đó, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSDĐ tại các KCN, KCX ở Việt Nam Tuy nhiên, đề tài này chỉ mới đề cập

và khái quát một số vấn đề về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX mà không đưa ra nhiều phân tích và bình luận nhưng vẫn mang giá trị tham khảo cao

Tác giả Nguyễn Đức Chính (2022) thực hiện đề tài “Pháp luật về giao dịch

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các Khu công nghiệp – thực tế tại tỉnh Bình Dương” để phân tích một cách cụ thể các giao dịch liên quan QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất đang diễn ra ngày càng phổ biến Bằng phương pháp tổng hợp, đánh giá và phân tích luật học cũng như căn cứ thực tiễn dựa trên các giao dịch liên quan đến QSDĐ, đặc biệt là QSDĐ trong các Khu công nghiệp, tác giả xác định một số QĐPL về giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong khu công nghiệp

và từ đó chỉ ra những bất cập, vướng mắc đồng thời nêu ra một vài kiến nghị để hoàn

thiện pháp luật Tuy phân tích và bình luận còn nhiều điểm chưa cụ thể nhưng công trình nghiên cứu vẫn đạt được mục tiêu đề ra và có giá trị cao

“Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh” – Luận văn Thạc sỹ của tác giả Mạc Văn

Trọng (2021) – là một công trình nghiên cứu góp phần làm rõ các nội dung lý luận

về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất Công trình không chỉ phân tích đánh giá thực trạng của pháp luật có liên quan và thực tiễn thi hành pháp luật tại tỉnh Bắc Ninh để từ đó rút ra được các vướng mắc tồn tại và đưa ra giải pháp, tạo cơ sở cho việc thực hiện các dự án trong khu công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh nói riêng và trên toàn quốc nói chung

Tác giả Nguyễn Thị Hà Giang với công trình nghiên cứu “Quản lý đất đai tại

các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội” đưa ra nhiều nội dung bao

gồm cả lý luận và thực tiễn về quản lý đất đai tại các khu công nghiệp Trên cơ sở

đó, luận văn nêu ra giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện các công tác quản lý đất đai tại các KCN, KCX thuộc địa bàn thành phố Hà Nội để góp phần cung cấp thêm giải pháp sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai quý giá

Ngoài ra, một số bài viết của các tác giả khác đưa ra các nhận định đối với chế định QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX ở Việt Nam

Tác giả Trần Văn Nam trong bài viết “Về các hình thức giao dịch quyền sử

dụng đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013” đã trình bày các phân

tích đối với thực trạng của quyền giao dịch QSDĐ trong KCN, KCX ở Việt Nam hiện hành Tác giả đưa ra các vướng mắc chính còn tồn đọng của LĐĐ đối với chế định và đề nghị cần thiết tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả mọi thành phần kinh tế

có thể tham gia vào việc khai thác QSDĐ tại KCN, KCX một cách hiệu quả nhất

Bài viết “Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất

trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: Thực trạng và kiến nghị” của tác giả Vũ Quang bình luận và đưa ra ý kiến về thực trạng quản lý và

khai thác QSDĐ trong các khu vực chuyên môn này Trong đó, tác giả có phân tích

và trình bày quan điểm đối với các quy định điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất trong khu công nghiệp cũng như góp ý hoàn thiện chế định

Có thể thấy, hiện nay có nhiều công trình khoa học, bài viết nghiên cứu nội dung về việc khai thác QSDĐ tại KCN, KCX hoặc QVNV của NSDĐ Tuy nhiên, hiện tại có ít các nghiên cứu thực hiện phân tích, bình luận chuyên sâu về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX tại Việt Nam Chế định này bao hàm nhiều nội dung quan trọng và thực trạng tồn tại nhiều vướng mắc hiện hành Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền, Nghĩa vụ của người thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất tại Việt Nam” là đề tài để thực hiện luận văn

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài “Quyền, Nghĩa vụ của người thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất tại Việt Nam” trình bày các cơ sở của QĐPL song song với phân tích, nhận định về hệ thống các QĐPL điều chỉnh Trên cơ sở đó, luận văn thu thập các vướng mắc và bất cập để đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX so với các QĐPL hiện hành Dựa trên những nội dung lý thuyết và thực tiễn đã được xem xét và bình luận, công trình nghiên cứu đưa ra ý kiến sửa đổi, bổ sung về chế định pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX qua đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đề ra, luận văn cần hoàn thành các nhiệm vụ nghiên cứu chính:

Thứ nhất, làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về khái niệm, bản chất, đặc điểm, phân loại đối với QSDĐ, NSDĐ tại KCN, KCX ở Việt Nam

Thứ hai, phân tích và bình luận về các quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh QVNV của NSDĐ tại KCN mà LĐĐ hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật khác quy định

Thứ ba, nghiên cứu về thực trạng thực hiện và áp dụng pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX trình bày những bất cập, hạn chế đang tồn đọng ở chế định pháp luật này và đưa ra đánh giá về những nội dung đó

Thứ tư, đề xuất những biện pháp, ý kiến sửa đổi bổ sung nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX tại Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật về điều chỉnh nội dung pháp lý quyền và nghĩa vụ của NSDĐ tại KCN ở Việt Nam và thực trạng thực hiện, áp dụng chế định pháp luật QVNV của NSDĐ tại KCN

4.2 Phạm vi nghiên cứu

“Để đảm bảo tính thực tiễn và phù hợp của nghiên cứu, đề tài tập trung khai thác và phân tích hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh nội dung QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX kể từ thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực Tuy nhiên, luận văn sẽ đề cập và trích dẫn một số quy định của các văn bản quy phạm pháp luật từ năm 2013 trở về trước để tham khảo và so sánh”

5 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử triết học Mác – Lê-nin, luận văn sử dụng kết hợp linh hoạt nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể để làm sáng tỏ vấn đề” Đề tài thực hiện phối hợp nhiều phương pháp như phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết, phương pháp so sánh để tìm hiểu, nghiên cứu về quy phạm pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX “Song song đó, tác giả thực hiện phương pháp nghiên cứu khảo sát thực tế khách quan để đánh giá và bình luận về thực trạng thực hiện pháp luật về nội dung đề tài”

6 Tính mới và đóng góp của đề tài

“Với vai trò là một công trình nghiên cứu khoa luật về pháp luật, luận văn khai

mở một số khía cạnh mới của vấn đề và đóng góp một số kết quả nghiên cứu”

Thứ nhất, luận văn thực hiện phân tích các vấn đề lý luận và pháp lý về quyền

và nghĩa vụ của NSDĐ tại KCN, KCX qua đó góp phần làm rõ về đất tại KCN, bản

chất QSDĐ dưới danh nghĩa là một quyền năng pháp lý và một loại tài sản cũng như

trình bày các khía cạnh của tư cách pháp lý NSDĐ

Thứ hai, công trình nghiên cứu thực hiện bình luận cụ thể, chi tiết các quy

định hiện hành điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của NSDĐ tại KCN song song với

trích dẫn các quan điểm khách quan và trình bày ý kiến chủ quan để đưa ra nhiều

góc nhìn, nhiều lát cắt của vấn đề

Thứ ba, thông qua cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý, luận văn sẽ tiến hành so

sánh và đánh giá thực trạng khách quan đối với việc thực hiện và áp dụng pháp luật,

chỉ ra các điểm đã làm được bên cạnh nhưng bất cập, hạn chế đang vướng phải

“Thứ tư, với các phân tích và đánh giá đã thực hiện, luận văn đề xuất một số ý

kiến chủ quan để góp phần hoàn thiện pháp luật về QVNV của NSDĐ tại KCN,

KCX”

7 Kết cấu luận văn

“Công trình nghiên cứu tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề xoay quanh

quyền và nghĩa vụ của NSDĐ tại KCN, trong đó bao gồm ba chương”:

Chương 1: “Các vấn đề cơ bản về người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu

chế xuất tại Việt Nam”

Chương 2: Chế định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

tại khu công nghiệp, khu chế xuất

Chương 3: Thực trạng thực hiện pháp luật về QVNV của NSDĐ tại khu công

nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT TẠI VIỆT NAM

1.1 Đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất

1.1.1 Khái niệm

“Đất tại KCN, KCX là một khái niệm pháp lý quan trọng trong hoạt động sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT giải thích cách xác định loại đất, loại đối tượng sử dụng đất, loại đối tượng quản lý đất đã làm rõ nội hàm của khái niệm pháp lý này”

Theo đó, đất tại KCN, KCX thuộc nhóm đất có mục đích sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp, được định nghĩa là loại đất “làm mặt bằng để xây dựng các công

trình sản xuất hàng công nghiệp, công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, kể

cả các công trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, điển hình là các công trình kỹ thuật có

tính cá biệt như nhà xưởng, kho bãi, trụ sở, văn phòng đại diện, hoặc các kết cấu phức tạp, trình độ kỹ thuật cao và mang tính phục vụ chung như đường sá, cầu cống,

hệ thống thoát nước, nằm trong KCN

1.1.2 Đặc điểm

“Thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không hoàn toàn đồng nhất với các loại đất khác thuộc cùng nhóm đất, đất KCN, KCX sẽ mang một số đặc điểm pháp lý nổi bật riêng biệt”

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP đưa ra định nghĩa về KCN Theo

đó, KCN là khu vực riêng biệt, độc lập, được quy hoạch chi tiết để phân cách với các khu vực khác và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống quy định riêng biệt Đất tại

KCN là diện tích đất nằm hoàn toàn trong phạm vi KCN nên được quy hoạch rõ ràng cũng như tuân thủ các yêu cầu pháp lý đặt ra cho khu vực đặc biệt này

Do đó, mỗi một công trình có hoạt động sản xuất như nhà máy, kho bãi,… hay không có hoạt động sản xuất như trụ sở, văn phòng,… và thậm chí các cơ sở hạ tầng kỹ thuật có tính chất công cộng như đường sá, hệ thống thoát nước,… đều được xây dựng theo những tiêu chuẩn quy định riêng của KCN

“Đất KCN, KCX phải được sử dụng đúng mục đích luật định là phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh công nghiệp” Theo Quyết định số 486-TCTK/CN ban hành ngày 02/06/1966 của Tổng cục Thống kê thì “công nghiệp” được định nghĩa là ngành sản xuất vật chất bao gồm khai thác của cải vật chất trong thiên nhiên mà con người chưa tác động vào, chế biến những KCN, KCX được xác định ranh giới địa lý rõ ràng, tuân thủ hệ thống quy tắc điều chỉnh được ban hành riêng nhằm đảm bảo các hoạt động trong khu vực chuyên môn này được diễn ra phù hợp chủ trương và kế hoạch đề ra ban đầu “Do đó, việc sử dụng đất tại KCN, KCX phải đúng với nội dung của quy hoạch theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 27 của Luật Quy hoạch

sản phẩm đã khai thác hoặc của ngành nông nghiệp, sửa chữa máy móc thiết

bị và vật phẩm tiêu dùng Từ định nghĩa đó, tồn tại quan điểm sai lầm cho rằng chỉ các CTKD có hoạt động sản xuất công nghiệp theo cách hiểu trên mới có thể là NSDĐ tại KCN, KCX “Thực chất, tính chất “công nghiệp” trong quy định hiện hành được mở rộng không chỉ bao gồm hoạt động sản xuất công nghiệp mà còn đề cập đến các hoạt động cung ứng dịch vụ cho công nghiệp như là logistic, thương mại,…

Vì thế, các CTKD thương mại vẫn có thể xây dựng trụ sở, chi nhánh, văn phòng đại diện,… tại KCN, KCX”

Tuy nhiên, phạm vi mở rộng của “công nghiệp” có sự giới hạn trong các hoạt động thương mại, dịch vụ có yếu tố công nghiệp hoặc hỗ trợ cho ngành công nghiệp sản xuất Các ngành dịch vụ, thương mại khác không có các yếu tố liên quan thì không được xếp vào nhóm “công nghiệp” và việc thực hiện các hoạt động thuộc các

lĩnh vực không thuộc nhóm “công nghiệp” thì được xem sử dụng không đúng mục đích “Vì thế, các CTKD không được sử dụng đất KCN, KCX làm mặt bằng xây dựng các công trình kỹ thuật thực hiện các lĩnh vực kinh doanh ngoài giới hạn”

“NSDĐ tại KCN, KCX chỉ được dùng bề mặt đất hoặc phần lòng đất để làm mặt bằng nhằm xây dựng KCHT phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanh mang tính chất công nghiệp của nhà đầu tư hoặc chính NSDĐ Do đó, một số hoạt động

sử dụng các thuộc tính khác của đất không được thực hiện với đất tại KCN nhưng được thực hiện với các loại đất khác cùng nhóm đất, điển hình là các hành vi thăm

dò, khai thác tài nguyên đất và các tài nguyên trong đất như khoáng sản, vật liệu xây dựng, ” Do đó, dù phát hiện các lợi ích khác từ đất trong lúc đang có quyền sử dụng thì NSDĐ tại KCN cũng không được tiến hành khai phá, tác động lên đất nhằm mục đích ngoài luật định

1.2 Quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất

1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

“Hiện nay, hệ thống pháp luật thế giới tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai khác nhau Dựa trên các đặc điểm chính trị - xã hội của quốc gia, Việt Nam lựa chọn

áp dụng mô hình công hữu với chế độ sở hữu toàn dân cho toàn bộ đất đai thuộc lãnh thổ, có nghĩa là mỗi người dân đều là chủ sở hữu của đất đai”

“Tuy nhiên, khái niệm “toàn dân” mang hàm nghĩa rộng dẫn đến không thể xác định một cách rõ ràng chủ thể nào được thực hiện quyền sở hữu Nhằm khắc phục hiện tượng trên, một phần quyền sở hữu sẽ được thực hiện thông qua các chủ thể khác mang đầy đủ năng lực pháp luật lẫn năng lực hành vi và có khả năng đưa đất đai vào khai thác, sử dụng trực tiếp để tạo ra của cải vật chất, đáp ứng nhu cầu

xã hội Nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân thực hiện lựa chọn và trao quyền cho các chủ thể phù hợp với điều kiện và tiêu chuẩn được luật hóa rõ ràng, cụ thể Phần quyền năng được trao – giúp đảm bảo quyền lợi chính đáng của các chủ thể cũng như các hoạt động khai thác, sử dụng đất đai được diễn ra thuận lợi – được gọi là QSDĐ

“Khái niệm của QSDĐ chưa được ghi nhận một cách chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay nên tồn tại nhiều định nghĩa khác nhau cho thuật ngữ pháp lý này”

Từ điển Luật học năm 2006 đưa ra định nghĩa về QSDĐ trên phương diện

nghiên cứu khoa học pháp lý: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho …”

Theo quan điểm khác, QSDĐ được xem là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Đại học Luật Hà Nội, 2011) Dưới góc nhìn cá nhân, Hoàng Thị Loan và Nguyễn Ngọc Tuyến (2022) cho rằng QSDĐ còn được hiểu là một loại tài sản mang bản chất vật quyền được phát sinh dựa trên cơ sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và cho phép các chủ thể đó có QVNV về tài sản theo quy định của LĐĐ”

“Từ những phân tích trên, QSDĐ tại KCN, KCX có thể được định nghĩa là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất KCN nhằm phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thông qua việc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng các công trình sản xuất hàng công nghiệp, các công trình phục vụ cho sản xuất hàng công nghiệp và công trình hạ tầng”

1.2.2 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất

QSDĐ được trao cho các chủ thể dựa trên QĐPL thông qua các con đường khác nhau Các cách thức trao QSDĐ chính là các căn cứ pháp lý được sử dụng để xác lập QSDĐ của các chủ thể

Theo quy định của LĐĐ hiện hành, có bốn căn cứ xác lập QSDĐ chủ yếu, bao gồm:

Thứ nhất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất

“Bản chất của hành vi giao đất, cho thuê đất là một hoạt động điều phối đất đai khi Nhà nước với tư cách là đại diện toàn dân thực hiện trao QSDĐ cho các đối tượng cụ thể theo các hình thức sử dụng đất khác nhau Giao đất được thực hiện thông qua quyết định hành chính để trao QSDĐ cho người có nhu cầu và khả năng theo luật định Cho thuê đất là hình thức Nhà nước chuyển giao QSDĐ thông qua hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước và chủ thể thuê đất”

“Giao đất, cho thuê đất là hoạt động đặc trưng của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi vừa thể hiện quyền sở hữu của chủ thể vừa thể hiện tính chất quản lý nhà nước về đất đai, là căn cứ xác lập quyền phổ biến nhất hiện nay đối với đất KCN, KCX” “

“Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất là một căn cứ để xác lập QSDĐ cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong KCN, KCX (Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản, năm 2014)

“Chủ thể nhận chuyển QSDĐ thông qua các GDDS là căn cứ duy nhất mang đậm tính dân sự và ít yếu tố hành chính nhà nước chi phối Việc xác lập QSDĐ thông qua quan hệ thị trường diễn ra phổ biến trên thực tế và chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau như LĐĐ, Bộ Luật dân sự, Luật hành chính,…”

Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý giữa NSDĐ và các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với QSDĐ

Hệ quả của giao dịch QSDĐ sẽ làm thay đổi chủ thể có QSDĐ hay còn gọi là chuyển QSDĐ được định nghĩa tại khoản 10 Điều 3 LĐĐ “Nhằm đảm bảo hoạt động khai thác, sử dụng đất đạt hiệu quả, những chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không còn đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất có thể chuyển giao quyền năng của mình cho những chủ thể có nhu cầu và đủ điều kiện theo luật định để tiếp tục sử dụng đất” Do đó, giao dịch chuyển QSDĐ trở thành một căn cứ hợp pháp để xác lập QSDĐ của chủ thể nhận quyền

Như vậy, chủ thể nhận chuyển QSDĐ thông qua GDDS là một căn cứ để xác lập QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện nay

Như vậy, QSDĐ trong KCN, KCX chủ yếu được hình thành thông qua hai loại căn cứ: “Nhà nước giao đất, cho thuê đất và nhận chuyển QSDĐ thông qua GDDS” Với loại đất đặc thù chuyên dụng như đất tại KCN, việc xác lập QSDĐ mang nhiều đặc trưng riêng “Điển hình là Nhà nước chỉ thực hiện cho thuê đất tại KCN, KCX đối với các chủ thể mà không có hành vi giao đất đối với loại đất này nên QSDĐ tại KCN, KCX chỉ được có thể xác lập theo con đường được Nhà nước trao quyền thông qua một hoạt động phân phối duy nhất là cho thuê đất Điều này cho thấy sự khác biệt của chủ thể sử dụng đất tại KCN, KCX so với các chủ thể sử dụng loại đất khác”

Mặt khác, do mục đích và tính chất sử dụng đặc thù nên việc chuyển QSDĐ tại KCN cũng phải tuân thủ những điều kiện riêng Đặc biệt, các giao dịch chuyển QSDĐ có sự giới hạn chủ thể tham gia giao dịch nên việc xác lập QSDĐ đối với đất

QSDĐ theo quy định của pháp luật Từ đó, có thể định nghĩa NSDĐ tại KCN, KCX

là chủ thể được xác lập QSDĐ đối với đất tại KCN theo quy định của pháp luật

QSDĐ là căn cứ luật định để xác lập tư cách pháp lý của NSDĐ “Tư cách pháp lý của chủ thể sử dụng đất chỉ được hình thành trên cơ sở chủ thể nắm giữ QSDĐ Do đó, trường hợp chủ thể có hành vi khai thác, tác động trực tiếp đến đất nhưng không có QSDĐ không phải là NSDĐ theo pháp luật đất đai Điển hình là việc cá nhân, HGĐ có thể cho thuê đất ở thuộc quyền sử dụng của mình đối với cá nhân, hộ gia đình khác để các chủ thể thuê thực hiện việc khai thác QSDĐ nhưng lại không có quyền với đất”

“Như vậy, chỉ có một cách thức duy nhất để được xác lập tư cách NSDĐ là chủ thể phải sở hữu QSDĐ Vì thế, các chủ thể muốn trở thành NSDĐ tại KCN, KCX thì các chủ thể cần phải xác lập QSDĐ đối với đất KCN, KCX”

1.3.2 Phân loại chủ thể sử dụng đất

“Loại chủ thể sử dụng đất là một căn cứ quan trọng để xác định QVNV của chính chủ thể đó bởi mỗi loại chủ thể khác nhau sẽ có QVNV khác nhau đối với cùng một diện tích và một loại đất Sự khác biệt này xuất phát từ mục đích dung hòa

và cân bằng hóa lợi ích cho các bên chủ thể bởi các chủ thể khác nhau thì sẽ có sự chênh lệch về điều kiện và khả năng trong hoạt động tiếp cận, khai thác sử dụng đất Đồng thời, quan điểm lập pháp này cũng để phù hợp với các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt trong việc ưu tiên và hỗ trợ các đối tượng chính sách hoặc khuyến khích các lĩnh vực trọng điểm của quốc gia Do đó, việc phân loại các chủ thể sử dụng đất là một nội dung cần thiết và quan trọng của pháp luật về đất đai”

Điều 5 LĐĐ đã phân chia rõ các chủ thể sử dụng đất khác nhau, bao gồm tám loại chủ thể chính:

 Tổ chức trong nước

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai liệt kê các thực thể được xem là tổ chức trong nước “Đây là loại chủ thể sử dụng đất phổ biến, xuất hiện thường xuyên trong các quan hệ pháp luật về đất đai Trong đó, có thể thấy hình thành hai nhóm nhỏ trong loại chủ thể này bao gồm tổ chức sử dụng đất không nhằm sản xuất kinh doanh và

tổ chức sử dụng đất nhằm sản xuất kinh doanh Nhóm tổ chức sử dụng đất nhằm sản xuất kinh doanh chính là TCKT được định nghĩa tại khoản 27 Điều 3 LĐĐ và còn lại là nhóm tổ chức sử dụng đất không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh”

“Trong pháp luật đất đai Việt Nam, TCKT dùng để chỉ các tổ chức thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh có mục đích lợi nhuận với 100% vốn trong nước”

“Khái niệm TCKT sẽ không bao gồm chủ thể tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong nước Việt Nam Đây là một điểm đặc thù đối với pháp luật đất đai thường xuyên bị nhầm lẫn”

 “Hộ gia đình”

“Khái niệm hộ gia đình trong pháp luật đất đai được ghi nhận tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ có sự khác biệt với khái niệm thông thường về hộ gia đình” Trong đó, thời điểm hộ gia đình trở thành NSDĐ được xem là thời điểm xác lập quyền Do đó,

có QSDĐ chung tại thời điểm xác lập quyền là điều kiện chủ chốt để xác định chủ thể có hình thành quyền dưới tư cách thành viên hộ gia đình

Trước đây, nhiều trường hợp cho rằng sự hiện diện trong hộ khẩu thường trú

là minh chứng thể hiện QSDĐ của thành viên hộ gia đình Thông tư BTNMT “xác nhận tư cách thành viên hộ gia đình để đồng thời có được QSDĐ phải dựa trên quan hệ của chủ thể tại thời điểm xác lập quyền” “Nếu quan hệ của chủ thể với hộ gia đình được hình thành sau thời điểm xác lập quyền thì chủ thể đó không

33/2017/TT-có QSDĐ Chẳng hạn như trường hợp con sinh ra sau thời điểm xác lập QSDĐ cho

hộ gia đình thì con sẽ không có QSDĐ dù có tên trong hộ khẩu thường trú” Hiện nay, giá trị pháp lý của hộ khẩu đã xóa bỏ dẫn đến những hiểu lầm về tư cách thành viên hộ gia đình cũng không còn

 Cá nhân trong nước

“Cá nhân trong nước là nhóm chủ thể bao gồm người có quốc tịch Việt Nam

và sinh sống trên lãnh thổ Việt Nam, có thể là một cá nhân hoặc một nhóm cá nhân không thuộc các nhóm chủ thể khác Với tư cách NSDĐ, cá nhân trong nước có QSDĐ độc lập nên có thể tự mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình hoặc thông qua người đại diện theo pháp luật hiện hành”

 Cộng đồng dân cư

“Khoản 3 Điều 5 LĐĐ nêu lên khái niệm về cộng đồng dân cư Đây là nhóm chủ thể đặc biệt gồm một nhóm cá nhân là người Việt Nam có liên kết về khu vực sinh sống và văn hóa sống nên phát sinh QSDĐ cùng với nhau Nhóm chủ thể cộng đồng dân cư chủ yếu xác lập QSDĐ với đất nông nghiệp theo Điều 131 Luật Đất đai hoặc đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo Điều 100 LĐĐ”

 “Cơ sở tôn giáo”

Khoản 4 Điều 5 LĐĐ liệt kê các tổ chức được xem là cơ sở tôn giáo theo pháp luật đất đai Cơ sở tôn giáo chủ yếu xác lập quyền sử dụng của mình đối với đất cơ

sở tôn giáo “Đất cơ sở tôn giáo được định nghĩa và liệt kê cụ thể tại Điều 159 LĐĐ cũng như tại mục 2.3 Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT”

 “Tổ chức nước ngoài”

“Tổ chức nước ngoài trong pháp luật đất đai đề cập đến những tổ chức có chức năng ngoại giao được trình bày chi tiết tại khoản 5 Điều 5 LĐĐ Những tổ chức có yếu tố nước ngoài hoạt động ngoài mục đích được nêu trong điều luật thì không được xếp vào nhóm chủ thể này, điển hình là các TCKT hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận có yếu tố nước ngoài do mang hoàn toàn vốn nước ngoài đầu tư ở Việt Nam”

“Đất mà chủ thể này sử dụng chủ yếu phục vụ cho các hoạt động mang yếu tố ngoại giao, lãnh sự hoặc mục đích chính trị - xã hội khác, điển hình là đất xây dựng

cơ sở ngoại giao thuộc nhóm đất phi nông nghiệp Tổ chức nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất theo điểm g khoản 1 Điều 56 LĐĐ”

 “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”;

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một nhóm chủ thể đặc biệt của pháp luật, chịu sự điều chỉnh bởi luật đất đai cũng như các lĩnh vực pháp luật khác liên quan, được định nghĩa ở khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014”

“Loại chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể chia thành hai nhóm nhỏ để hình dung Nhóm thứ nhất là người có quốc tịch Việt Nam và đang sinh sống, lao động ổn định ở nước ngoài, thường sẽ mang hai quốc tịch là quốc tịch Việt Nam

và quốc tịch nơi họ đang sinh sống ổn định Nhóm thứ hai bao gồm người có gốc Việt Nam, cụ thể là có huyết thống với người Việt Nam, đã từng có quốc tịch Việt Nam và hiện đang sinh sống, lao động ổn định ở nước ngoài”

Do ảnh hưởng của yếu tố quốc tịch và nơi cư trú, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài dường như không xác lập quyền sử dụng đối với đất một cách độc lập mà phải thông qua chủ thể trung gian khác hoặc thông qua phương thức tiếp cận khác”

 “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”

“Thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” sử dụng trong LĐĐ xuất hiện từ Luật Đầu tư năm 2005 và vẫn được sử dụng trong LĐĐ hiện hành Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật khác, thuật ngữ này không còn được sử dụng mà

đã được thay thế bằng thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” Do đó,

để phù hợp với pháp luật hiện hành, thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” sẽ được sử dụng với định nghĩa tại Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020, sửa đổi bổ sung năm 2022”

“Theo đó, có thể hiểu tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh

tế được thành lập trên lãnh thổ Việt Nam, thực hiện các hoạt động sản xuất kinh

doanh tại Việt Nam nhằm mục đích lợi nhuận nhưng sở hữu toàn bộ hoặc một phần vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, được liệt kê cụ thể tại khoản 7 Điều 5 LĐĐ Vì đặc trưng tự thân, nhóm chủ thể này chỉ được sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng như có sự giới hạn trong việc thực hiện và nghĩa vụ của một NSDĐ”

1.3.3 Đối tượng trở thành người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất

Như đã phân tích, đất KCN là loại đất mang tính chất đặc thù, chuyên dụng riêng nên việc sử dụng đất cần phải tuân theo những quy định và tiêu chuẩn riêng

“Không phải tất các cả chủ thể đều có khả năng”, điều kiện để khai thác loại đất này một cách hiệu quả và đúng đắn Việc điều phối đất đai hay chuyển quyền sử dụng một cách tùy tiện, thiếu căn cứ sẽ gây lãng phí và có thể ảnh hưởng đến các yếu tố

vĩ mô như nền kinh tế, môi trường,

“Trên cơ sở đó, chủ thể được trao quyền để trở thành NSDĐ tại KCN, KCX bị giới hạn bởi các QĐPL cụ thể Căn cứ Điều 149 Luật Đất đai, NSDĐ tại KCN, KCX gồm hai nhóm chính”:

“Mặc dù thuê lại đất không phải là căn cứ để xác lập QSDĐ nhưng căn cứ khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các chủ thể thuê lại đất đã gắn với KCHT từ nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh KCHT trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế vẫn được xem là NSDĐ Do đó, các chủ thể được liệt kê trong khoản 3 Điều 149 LĐĐ có thể xác lập quyền sử dụng đối với đất tại KCN, KCX thông qua căn cứ thuê lại đất đã gắn với KCHT và trở thành chủ thể sử dụng đất”

“QSDĐ đối với đất KCN được hình thành thông qua căn cứ thuê lại đất gắn với KCHT là một ngoại lệ duy nhất chỉ được sử dụng cho đất KCN Cơ sở của quy định này xuất phát từ mục tiêu đảm bảo hoạt động khai thác, sử dụng đất KCN được hiệu quả và đạt chất lượng”

“Nhà đầu tư thực hiện xây dựng” KCHT và giao quyền khai thác, sử dụng cho các chủ thể thuê lại để hưởng lợi ích từ GDDS này Sự tác động của nhà đầu tư đến các thuộc tính của đất chỉ diễn ra trong thời gian xây dựng KCHT Khi thỏa thuận thuê lại có hiệu lực, chủ thể trực tiếp thực hiện các hành vi khai thác, sử dụng chính

là chủ thể thuê lại Ở giai đoạn này, nhà đầu tư KCHT thực chất không cần các quyền năng có được từ tư cách NSDĐ vì đã hoàn thành các trách nhiệm và vai trò của mình

Ngược lại, chủ thể thuê lại có nhu cầu đối với các quyền năng ấy để hỗ trợ,

“phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình” “Nếu tiếp tục để nhà đầu tư nắm giữ các quyền năng từ tư cách NSDĐ nhưng không phát huy giá trị và thậm chí còn gây khó khăn cho các chủ thể thuê lại đang trực tiếp thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh thì sẽ gây nên lãng phí, mâu thuẫn cũng như không phù hợp với mục tiêu của việc xây dựng KCN, KCX” “Vì vậy, cần thiết chuyển giao QSDĐ từ nhà đầu tư sang các chủ thể thuê lại đất KCN, KCX Các chủ thể thuê lại đất KCN, KCX còn được gọi là nhà đầu tư thứ phát, phân biệt với nhóm chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho thuê đất tại KCN, KCX”

Như vậy, đối tượng thứ nhất để trở thành NSDĐ đối với đất KCN là nhóm chủ thể gồm: người thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng trong KCN, KCX

“Từ khoản 2 Điều 149 LĐĐ, QSDĐ được xác lập thông qua việc Nhà nước cho thuê đất đối với một số loại chủ thể mà theo QĐPL được thực hiện đầu tư xây dựng kinh doanh KCHT tại các khu vực có đất KCN, KCX Quy định cho thấy chỉ

có TCKT, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là những chủ thể có thể được trao quyền Vì vậy, quy định này giới hạn các chủ thể có thể trở thành NSDĐ tại KCN, KCX theo căn cứ chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh KCHT tại KCN, KCX dựa trên điều kiện và năng lực thực tế để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh KCHT của mỗi chủ thể Ngoài ra, pháp luật đất đai cùng các quy định từ các lĩnh vực liên quan khác đặt ra nhiều điều kiện cho các đối

tượng để trở thành chủ thể được thực hiện đầu tư xây dựng kinh doanh KCHT và xác lập QSDĐ đối với đất KCN, KCX”

KCN, KCX được đánh giá là hạt nhân trong “chiến lược phát triển kinh tế của đất nước” nên không gian chuyên môn hóa này tập trung những nhà máy sản xuất lớn, nguồn lao động dồi dào với trình độ chuyên môn kỹ thuật và đặc biệt là hệ thống KCHT trong và ngoài KCN, KCX hoàn chỉnh, đồng bộ và hiện đại Do đó, xuất phát

từ mục đích đảm bảo cho việc sản xuất kinh doanh tại KCN, KCX đạt hiệu quả tốt nhất, hoạt động xây dựng KCHT tại KCN, KCX được đề cao và chú trọng “Nhóm chủ thể thực hiện đầu tư xây dựng kinh doanh KCHT được trao QSDĐ và trở thành NSDĐ dù sau đó chuyển sang nhóm chủ thể khác là cần thiết để có thể khai thác và

sử dụng tốt nhất các thuộc tính của đất tại KCN, KCX bởi các công trình hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng lớn không chỉ đến hoạt động sản xuất công nghiệp của các CTKD tại KCN, KCX mà còn đến các môi trường, an toàn lao động, khả năng thu hút nguồn đầu tư nước ngoài,… Có thể đánh giá rằng đây là nhóm chủ thể sử dụng đất đặc thù, chỉ có duy nhất đối với đất KCN, KCX”

“Đồng thời, do quy mô lớn và tính chuyên ngành cao của các dự án nên chủ thể thực hiện dự án xây dựng và kinh doanh KCHT tại KCN, KCX cần phải thỏa mãn các điều kiện nghiêm ngặt được quy định chi tiết tại Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP Trong đó, có hai điều kiện chính liên quan đến năng lực nhà đầu

tư nhằm đảm bảo thực hiện dự án không dở dang, gây thất thoát lãng phí Thứ nhất, điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai, điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh KCHT tại KCN, KCX được quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP”

“Ngoài những điều kiện đã trình bày, chủ thể để được thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh KCHT tại KCN, KCX còn cần phải tuân thủ các quy định liên quan đến điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật môi trường,…”

“Như vậy, đối tượng thứ hai có thể trở thành NSDĐ tại KCN, KCX là nhóm chủ thể bao gồm người thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN, KCX”

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

“Hệ thống KCN, KCX đã và đang đóng một vai trò to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam Chính vì những thành tựu và đóng góp quan trọng, việc đẩy mạnh xây dựng và nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống KCN, KCX đang là nhiệm vụ hàng đầu trong chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia”

“Để hiện thực hóa kế hoạch phát triển KCN, KCX, một trong những công tác đầu tiên cần tiến hành là tăng cường phát triển không gian của KCN, KCX và đặc biệt giải quyết các bất cập còn tồn đọng về đất đai tại KCN, KCX Do đó, hoạt động xây dựng và hoàn thiện chế định pháp luật về đất đai tại KCN, KCX là một chủ đề được quan tâm và vấn đề về NSDĐ tại KCN, KCX lại quan trọng hơn bao giờ hết Đất trong KCN, KCX là loại đất phi nông nghiệp mang nhiều đặc điểm riêng so với các loại đất thông thường Vì vậy, việc xác lập QSDĐ đối với loại đất này phải tuân thủ những quy định riêng, có sự giới hạn đối với các căn cứ lẫn loại chủ thể Chỉ hai nhóm đối tượng được quy định trong luật mới có thể trở thành NSDĐ đối với đất tại KCN, KCX: chủ thể đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại KCN, KCX và chủ thể đầu

tư xây dựng, kinh doanh KCHT tại KCN, KCX”

“Từ quy định của LĐĐ, có năm loại chủ thể có thể trở thành NSDĐ đối với đất tại KCN, KCX gồm cá nhân, hộ gia đình, TCKT, người Việt Nam định cư tại nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư từ nước ngoài Với mỗi loại chủ thể khác nhau, QVNV xác lập từ tư cách NSDĐ sẽ có những điểm khác biệt Đây là một nội dung pháp lý quan trọng và nổi bật trong chế định pháp lý về NSDĐ”

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT

TẠI VIỆT NAM 2.1 Quyền của người sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất tại Việt Nam

2.1.1 Khái niệm

“Quyền của NSDĐ là một thuật ngữ được sử dụng thường xuyên trong đời sống và khoa học pháp lý nhưng không được ghi nhận một cách chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật “Quyền” là khả năng được lựa chọn cách thức xử

sự theo ý chí của chủ thể mà pháp luật công nhận và bảo đảm Theo đó, “quyền” được hiểu là những điều mà chủ thể được làm, được hưởng và được yêu cầu”

“Dựa trên các phân tích về “quyền”, có thể định nghĩa “quyền của NSDĐ” là khả năng được pháp luật bảo hộ và công nhận mà NSDĐ được tự chủ thực hiện những hành vi nhất định theo ý chí của mình trong thời hạn sử dụng đất nhằm sử dụng đất hợp pháp, hợp lý và đạt được hiệu quả cao”

“Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể thực hiện đầu tư khai thác đất đai để đem lại nguồn lợi cho chính chủ thể và xã hội” Nhằm đảm bảo cho hiệu quả thu được, NSDĐ cần được tiếp cận đất, thực hiện các tác động trực tiếp vào đất Đồng thời, việc đầu tư trên đất là hoạt động tốn kém chi phí và thời gian nên nhà đầu tư cần được tạo điều kiện mới có thể yên tâm tiến hành các hoạt động của mình Họ cần được thiết lập một mối quan hệ hợp pháp có sự công nhận của Nhà nước với việc sử dụng đất, cần được hưởng lợi ích thành quả từ việc đầu tư trên đất, cần được bảo hộ khi có sự xâm phạm từ chủ thể khác đến quyền và lợi ích hợp pháp,… Chính

vì thế, quyền của NSDĐ là một chế định pháp luật quan trọng của luật đất đai

“Quyền của NSDĐ” là một vấn đề pháp lý quan trọng, độc lập nhưng thường xuyên bị nhầm lẫn với thuật ngữ pháp lý “quyền sử dụng đất” “Bộ Luật Dân sự đã

khẳng định QSDĐ là một loại tài sản mang tên quyền tài sản Theo đó, căn cứ trên quyền sở hữu, chủ thể sở hữu tài sản được trao tư cách pháp lý đặc biệt mà Nhà nước thừa nhận và bảo vệ các quyền lợi chính đáng, được gọi là chủ sở hữu” Tuy nhiên, dựa trên nguồn gốc hình thành, QSDĐ vẫn mang bản chất của một quyền năng pháp

lý Do đó, tư cách pháp lý hình thành từ quyền sở hữu sẽ mang một tên gọi riêng phù hợp với pháp luật đất đai là NSDĐ

Dựa trên tư cách NSDĐ, chủ thể có những quyền được hưởng, được thực hiện cũng như bắt buộc tuân thủ các nghĩa vụ phát sinh từ tư cách này Các quyền được hưởng đó được gọi là quyền của NSDĐ Như vậy, QSDĐ là căn cứ xác lập tư cách NSDĐ và từ tư cách NSDĐ, chủ thể có được quyền của NSDĐ Có thể thấy hai vấn

đề pháp lý QSDĐ và quyền của NSDĐ có sự liên hệ mật thiết với nhau khi QSDĐ

là tiền đề để hình thành quyền của NSDĐ nhưng đây vẫn là hai thuật ngữ pháp lý độc lập, có nội hàm và tính chất khác biệt nên cần phân biệt và hiểu rõ

“Như vậy, có thể hiểu quyền của NSDĐ tại KCN, KCX là khả năng được pháp luật bảo hộ và công nhận mà NSDĐ tại KCN, KCX được tự chủ thực hiện những hành vi theo ý chí của mình trong thời hạn sử dụng đất nhằm phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh mang tính công nghiệp Hiện nay, với chủ trương mở rộng và phát triển KCN, KCX một cách bền vững khoa học, việc xây dựng chế định quyền của NSDĐ tại KCN, KCX là một nội dung được chú trọng, đảm bảo vừa cân bằng lợi ích chung của xã hội vừa tạo cơ sở cho NSDĐ tại KCN, KCX có thể an tâm đầu

tư lâu dài và ổn định”

Căn cứ trên loại đất, loại chủ thể, quyền của NSDĐ không thể đồng nhất với nhau Như đã phân tích, đất KCN là loại đất chuyên dụng đặc biệt, được phân cách địa lý và quy hoạch rõ ràng, tập trung các công trình kỹ thuật, cơ sở hạ tầng để phục

vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh công nghiệp, đặc biệt tồn tại một số nguồn nguy hiểm cao độ như điện cao thế, lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn ra vào thường xuyên, tồn tại chất thải công nghiệp,… Do những đặc thù riêng biệt này, quyền của NSDĐ tại KCN, kCX có những điểm khác biệt riêng để phù hợp với các

QĐPL về đất KCN, KCX cũng như thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất KCN, KCX một cách tốt nhất Trong đó, quyền của NSDĐ tại KCN, KCX có thể chia làm hai nhóm quyền chính: nhóm quyền chung và nhóm quyền định đoạt đối với QSDĐ

Quyền được cấp GCNQSDĐ là quyền đặc trưng cơ bản đối với mỗi chủ thể

có QSDĐ GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng chứng nhận QSDĐ và tư cách NSDĐ của chủ thể Như vậy, “GCNQSDĐ là cơ sở để các chủ thể được hưởng các quyền của một NSDĐ theo QĐPL Đồng thời, GCNQSDĐ còn là điều kiện tiên quyết để NSDĐ có thể thực hiện các giao dịch QSDĐ Bên cạnh đó, GCNQSDĐ là chứng từ có hiệu lực pháp lý xác định phạm vi, giới hạn QVNV của mỗi NSDĐ đối với đất xác định”

“Như vậy, được cấp GCNQSDĐ là một quyền rất quan trọng đối với NSDĐ nhưng không phải chủ thể có hoạt động sử dụng đất đều được cấp GCNQSDĐ Chỉ

có những chủ thể được xem là NSDĐ theo pháp luật đất đai và thỏa mãn các điều kiện luật định thì mới được cấp GCNQSDĐ”

Điều 99 LĐĐ quy định các trường hợp được cấp GCNQSDĐ, trong đó có

điểm e khoản 1 ghi nhận: “Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” Như vậy, NSDĐ trong KCN,

KCX có quyền được cấp GCNQSDĐ “Điều kiện để được cấp GCNQSDĐ là chủ thể phải là NSDĐ trong KCN, KCX với hai nhóm chủ thể được luật đất đai quy định: chủ thể đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN, KCX và chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh KCHT trong KCN, KCX”

“ Thứ hai, NSDĐ có quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất ”

Quyền hưởng thành quả hoạt động, kết quả đầu tư chính trên đất là một quyền quan trọng mà bất kỳ NSDĐ nào cũng quan tâm và muốn có Mọi chủ thể khi đầu

tư công sức, tiền bạc, thời gian,… vào đất đều mong muốn hưởng được kết quả từ những giá trị đã bỏ ra Mối quan hệ nhân quả giữa lao động và hưởng thành quả từ lao động là quy luật tự nhiên được thừa nhận và được đảm bảo hơn với sự thể chế hóa thành quyền năng cho NSDĐ, giúp NSDĐ có thể yên tâm thực hiện các hoạt động khai thác, đầu tư của mình

“Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất có thể bao gồm: những tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, công trình xây dựng,… hoặc lợi thế về thuộc tính, công năng của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng đất như cải tạo làm tăng chất lượng của đất,… Đối với đất tại KCN, KCX thành quả lao động nhận được từ việc sử dụng đất thường là phần mặt bằng đất dùng để tiến hành các hoạt động sản xuất công nghiệp trên đó hoặc các công trình kỹ thuật, cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh công nghiệp như nhà máy, xí nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, đường sá, hệ thống xử lý nước thải,…”

“Nhóm chủ thể đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại KCN, KCX hưởng thành quả trực tiếp từ hai nguồn lợi trên Nhóm chủ thể đầu tư xây dựng KCHT thu được kết quả đầu tư từ việc cho thuê lại đất cùng tài sản gắn liền với đất Cả hai nhóm NSDĐ trong KCN, KCX đều có quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư vào đất”

“Quyền hưởng lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất và quyền được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất chỉ đối

với nhóm đất nông nghiệp nên dù thuộc nhóm quyền chung mà tất cả chủ thể đều được hưởng thì NSDĐ trong KCN, KCX thực chất không thể sử dụng các quyền này”

“Quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình là quyền quan trọng, cần thiết để NSDĐ có thể yên tâm đầu tư thời gian, tiền bạc, công sức lao động,… vào đất”

Thực tế đời sống tồn tại nhiều vụ việc NSDĐ bị xâm phạm quyền lợi liên quan đến đất tại KCN, chủ yếu là tranh chấp giữa chủ thể đầu tư xây dựng KCHT

và chủ thể thuê lại đất gắn liền với KCHT, nhập nhằng về thuê lại đất nhiều lần qua nhiều chủ thể trung gian, sai phạm về quy hoạch hoặc cấp, đổi GCNQSDĐ,… Tính chất các vụ việc xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ tại KCN, KCX thường phức tạp, khó giải quyết Một phần nguyên nhân là do chế định về QVNV của NSDĐ tại KCN, KCX được ghi nhận theo phương thức dẫn chiếu, thiếu các quy định cụ thể, chuyên biệt khiến cho việc tuân thủ, áp dụng pháp luật còn nhiều nhầm lẫn và hạn chế “Với vai trò của mình, Nhà nước thực hiện nhiều biện pháp nhằm bảo

hộ các chủ thể sử dụng đất tại KCN, KCX trước các hành vi xâm phạm”

Hiện nay, “pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại” KCN, KCX là đề tài được nghiên cứu và “thảo luận nhiều để có sự sửa đổi bổ sung phù hợp cho dự thảo luật đất đai Đồng thời, công tác thanh tra kiểm tra đối với đất đai tại KCN, KCX đang được thực hiện thường xuyên, phát hiện và sửa chữa nhiều sai phạm hiện hữu Hoạt động giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất tại KCN, KCX luôn được chú trọng cải thiện và nâng cao chất lượng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của NSDĐ tại KCN, góp phần ổn định và phát triển chiến lược kinh tế của quốc gia”

Thứ sáu, NSDĐ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai

Hậu quả pháp lý của hoạt động thu hồi đất là chấm dứt QSDĐ của NSDĐ và việc thu hồi đất chỉ được thực hiện theo các trường hợp được quy định từ Điều 61 đến

Điều 65 LĐĐ “Các trường hợp này cũng là căn cứ để tiến hành hoạt động thu hồi đất đối với đất tại KCN với thẩm quyền thu hồi thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”

“Tuy nhiên, không phải trường hợp thu hồi đất nào cũng có thể dẫn đến việc được bồi thường Dù thuộc nhóm quyền chung nhưng để được hưởng quyền được bồi thường khi thu hồi đất, người bị thu hồi đất cần phải đáp ứng những điều kiện

do pháp luật đất đai quy định Đất tại KCN, KCX được xem là nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên điều kiện để được bồi thường khi thu hồi đất đối với NSDĐ là hộ gia đình, cá nhân được quy định ở Điều 80 LĐĐ, đối với NSDĐ là TCKT, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Điều 81 LĐĐ Thỏa mãn các điều kiện luật định, NSDĐ tại KCN, KCX có thể hưởng quyền được bồi thường khi thu hồi đất”

“Đây là một quyền quan trọng của NSDĐ nhằm giúp các chủ thể có quyền có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của mình, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư khai thác sử dụng đất ổn định, dài lâu”

“Xuất phát từ quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về các QĐPL đất đai của NSDĐ, Nhà nước trao cho NSDĐ quyền được khiếu nại, tố cáo và khởi kiện đối với những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình như là một biện pháp bảo hộ chủ động Đồng thời, để đảm bảo pháp luật được thực thi một cách hiệu quả, Nhà nước cũng trao quyền cho các chủ thể sử dụng đất được tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật đất đai dù không xâm phạm quyền

và lợi ích của chính NSDĐ Điều này phù hợp với chủ trương Nhà nước pháp quyền

xã hội chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân”

 “ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề ”

“Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được định nghĩa tại khoản 1 Điều 171 LĐĐ Đây là một loại quyền đặc biệt của NSDĐ vì dù không được xếp vào nhóm quyền chung nhưng lại mang tính chất của nhóm quyền chung bởi các

chủ thể sử dụng đất đều có thể sử dụng quyền này mà không phân biệt loại đất hay mục đích sử dụng đất Như vậy, NSDĐ tại KCN được hưởng quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”

“Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được thực hiện theo pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo Điều 95 LĐĐ Như vậy, nếu thỏa mãn căn cứ xác lập quyền được quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự thì NSDĐ phải thực hiện thủ tục đăng ký xác lập để hình thành quyền”

“Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm bốn quyền được giải thích tại Điều 252, 253, 254 và Điều 255 Bộ luật Dân sự Trong đó, vì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, NSDĐ tại KCN, KCX chỉ có thể sử dụng quyền về lối đi, quyền

về cấp thoát nước, quyền về mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác Trên thực tế, các quyền này dường như luôn thực hiện tự động

mà ít khi xảy ra tranh chấp hay sự sai phạm”

NSDĐ tại KCN, KCX được hưởng nhóm quyền chung được cụ thể tại Điều

166 LĐĐ mà không phân biệt loại chủ thể Những quyền thuộc nhóm quyền chung

là những quyền cơ bản nhưng có tính chất quan trọng, là nền tảng để NSDĐ thực hiện các quyền khác từ tư cách pháp lý của mình do đó các chủ thể sử dụng đất tại KCN, KCX cần nắm bắt và hiểu rõ để có sự cân nhắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của bản thân

2.1.3 Quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất

“Như đã phân tích, QSDĐ được xác định là một loại tài sản trong pháp luật Việt Nam Vì vậy, NSDĐ tại KCN, KCX dưới tư cách chủ sở hữu của QSDĐ sẽ có

đủ ba quyền năng đối với loại tài sản này, trong đó quyền định đoạt đối với QSDĐ

là loại quyền quan trọng vì gắn với việc khai thác trực tiếp lợi ích kinh tế, được phần lớn chủ thể quan tâm cũng như là nội dung tồn tại nhiều vấn đề và tranh chấp pháp

lý Đồng thời, đất tại KCN, KCX là loại đất đặc biệt, có cơ chế quản lý và sử dụng riêng biệt cũng như có nhiều điểm khác với các loại đất thông dụng Vì thế, nội dung

về quyền định đoạt đối với QSDĐ sẽ có nhiều quy định khác biệt mà NSDĐ cần

phải nắm rõ và lưu ý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cũng như hiệu quả sử dụng của NSDĐ tại KCN, KCX”

“Dựa trên Điều 192 Bộ luật Dân sự, quyền định đoạt đối với QSDĐ được hiểu

là quyền chuyển giao QSDĐ hoặc từ bỏ QSDĐ của NSDĐ phù hợp với quy định pháp luật đất đai, được biểu hiện thông qua các giao dịch về QSDĐ Căn cứ trên thực tế pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ theo pháp luật đất đai được hiểu là sự thỏa thuận với một bên tham gia là NSDĐ hoặc các hành vi pháp lý của NSDĐ làm dịch chuyển QSDĐ với nội dung và hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật đất đai (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2019) Trong đó, ngoài những giao dịch làm dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể sở hữu sang chủ thể khác, có những giao dịch không làm dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ của chủ thể nhưng thể hiện tính chất của quyền định đoạt của chủ thể sở hữu đối với QSDĐ của mình nên vẫn được xác định là giao dịch QSDĐ”

“Vì tính chất quan trọng, việc thực hiện các giao dịch QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện chung được luật định Bất kể giao dịch nào, bất kể chủ thể sử dụng đất nào cũng phải hoàn thành bốn điều kiện chung được quy định tại Điều 188 LĐĐ trước khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.”

Thứ nhất, NSDĐ phải có GCNQSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai

“GCNQSDĐ có giá trị xác nhận quyền sở hữu của chủ thể đối với QSDĐ, là chứng thư pháp lý chứng minh cho khả năng được thực hiện các giao dịch QSDĐ của NSDĐ Có thể thấy GCNQSDĐ là điều kiện tiên quyết cho bất cứ giao dịch QSDĐ nào”

NSDĐ tại KCN là chủ thể được cấp GCNQSDĐ theo Điều 99 Luật Đất đai Các trường hợp ngoại lệ tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 LĐĐ được nêu

ra ở điều kiện không phủ nhận khả năng được cấp GCNQSDĐ của NSDĐ tại KCN, KCX “Vì vậy, khi đáp ứng đầy đủ yêu cầu đặt ra, NSDĐ tại KCN được cấp

GCNQSDĐ và thỏa mãn điều kiện chung thứ nhất để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất”

Khoản 24 Điều 3 LĐĐ quy định về khái niệm của tranh chấp đất đai Trên thực tế, có nhiều dạng tranh chấp đất đai khác nhau, đa dạng và phức tạp về loại chủ thể và nội dung tranh chấp Dựa trên định nghĩa, đất không có tranh chấp được hiểu

là đất không có các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Yêu cầu về đất được đưa vào giao dịch QSDĐ không phải là đất tranh chấp

là hợp lý bởi giao dịch QSDĐ chỉ được xác lập trên cơ sở QSDĐ hoàn toàn thuộc

về NSDĐ Tranh chấp đất đai xảy ra chứng tỏ đang có sự không rõ ràng về chủ thể thật sự sở hữu QSDĐ, có sự nghi ngờ về tư cách pháp lý NSDĐ “Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, giảm thiểu mâu thuẫn, xung đột hoặc các vấn đề pháp lý khác phát sinh thì giao dịch QSDĐ chỉ được thực hiện đối với đất không có tranh chấp Nếu như đang có tranh chấp đất đai đối với đất cần được đưa vào giao dịch thì cần phải giải quyết xong tranh chấp rồi NSDĐ mới được thực hiện giao dịch”

“Kê biên để đảm bảo thi hành án là hoạt động mà cơ quan thi hành án sẽ kiểm

kê, lập danh sách tài sản của bị can, bị cáo theo bản án, quyết định của Tòa án Ngoài

ra, kê biên còn là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án thực hiện nhằm ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự”

“Như vậy, QSDĐ đang bị kê biên cho thấy trạng thái NSDĐ đang là bị can, bị cáo hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự mà QSDĐ của chủ thể là tài sản liên quan trực tiếp đến tranh chấp, vụ án Vì vậy, để hỗ trợ cho hoạt động tư pháp diễn ra thuận lợi, giảm thiểu hiện tượng tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh trách

nhiệm phải chịu cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, QSDĐ thuộc danh sách tài sản kê biên thì không được đưa vào giao dịch QSDĐ”

“Như đã phân tích, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất” “Do đó, khi hết thời hạn sử dụng đất, chủ thể không còn được phép

sử dụng đất dưới tư cách NSDĐ” Hậu quả pháp lý xảy ra là NSDĐ sẽ bị thu hồi quyền sử dụng Như vậy, NSDĐ đã không còn QSDĐ để thực hiện giao dịch QSDĐ

“Ngoài những điều kiện chung được luật định, NSDĐ tại KCN, KCX cần hoàn thành các điều kiện về hình thức hợp đồng, văn bản giao dịch QSDĐ Hợp đồng cần được lập thành văn bản theo thỏa thuận giữa các bên và không cần bắt buộc theo khuôn mẫu nhất định Văn bản được ký kết giữa các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Ngoài ra, NSDĐ còn phải thực hiện các thủ tục từ Ban quản lý KCN, KCX Đặc biệt, đối với trường hợp đất gắn với KCHT đã xây dựng, NSDĐ còn cần phải thỏa mãn các điều kiện riêng dành cho các giao dịch liên quan đến loại đất chuyên dụng này để đảm bảo giao dịch hợp lý, hợp pháp”

“Dựa trên pháp luật đất đai hiện hành và Điều 194 Bộ luật Dân sự về quyền định đoạt của chủ sở hữu, quyền định đoạt đối với QSDĐ thể hiện dưới các dạng thức: chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thừa kế QSDĐ, tặng cho QSDĐ, thế chấp QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ”

“Chuyển đổi QSDĐ là việc hai hoặc nhiều NSDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau theo quy định của pháp luật về đất đai với điều kiện loại đất sử dụng là đất nông nghiệp Vì vậy, NSDĐ tại KCN, KCX không có quyền chuyển đổi QSDĐ Đồng thời, do tính chất từ hoạt động sản xuất kinh doanh công nghiệp, các giao dịch thừa kế, tặng cho QSDĐ không diễn ra thường xuyên đối với đất tại KCN Do đó, quyền định đoạt đối với QSDĐ của NSDĐ tại KCN, KCX chủ yếu thể hiện qua chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ