Bài thu hoạch môn luật Đất Đai mua bán quyền sử dụng Đất giấy viết tay theo quy Định của luật Đất Đai hiện hành tp hồ chí minh, 62024

Vì vậy, giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất thông qua giấy tờ viết tay không được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền sẽ dẫn đến rủi ro khôn lường.. Tuy nhiên có thể hiểu đây là cá

KHOA LUẬT KINH TẾ

BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH

* * *

BÀI THU HOẠCH MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

MUA BÁN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẤY VIẾT TAY THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

TP HỒ CHÍ MINH, 6/2024

Sinh viên thực hiện:

Nguyễn Yến Nhi K225042270 232DD0102

Giảng viên hướng dẫn:

Nguyễn Thị Thanh Xuân

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

1 BLDS 2015 Bộ luật dân sự năm 2015

2 LĐĐ 2013 Luật đất đai năm 2013

3 QSD Quyền sử dụng

4 QSDĐ Quyền sử dụng đất

5 NSDĐ Người sử dụng đất

6 QLĐĐ Quản lý đất đai

7 TN-MT Tài nguyên-Môi trường

8 GCN Giấy chứng nhận

9 UBND Ủy ban nhân dân

10 QSH Quyền sở hữu

LỜI MỞ ĐẦU

Như ta được biết, đất đai giữ vai trò đặc biệt trong nền kinh tế - xã hội và là tư liệu sản xuất chính của xã hội QSH đất đai được thể hiện ra cho chúng ta thấy chính

là địa tô được phân tích trong tác phẩm “Tư bản luận” của Karl Marx, ông đã nghiên cứu về đất đai với các quan hệ kinh tế vốn có của nó và chỉ ra: Trong mô hình phân tích của Marx, với chế độ tư hữu về đất đai đã hình thành lên mối quan hệ tay ba trong việc sử dụng đất đai trên lĩnh vực nông nghiệp Đó là mối tương quan giữa chủ sử dụng đất đai, nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp và người lao động làm thuê

trong nông nghiệp Tại bối cảnh này, địa tô tư bản chủ nghĩa có thể được hiểu là: “Bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp, do công nhân trong nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp phải trả cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất” Theo đó, địa tô chính

là giá cả của QSD đất đai

Bản chất của địa tô luôn gắn với bản chất của nhà nước, với chế độ QLĐĐ của mỗi nhà nước, mỗi quốc gia áp dụng Theo đó, những lợi ích kinh tế mà việc sử dụng đất đai mang lại để phục vụ cho ai, đáp ứng lợi ích của chủ thể nào trong xã hội Chính vì vậy, trong mỗi chế độ kinh tế luôn phải xác định rõ ai là chủ sở hữu đất đai,

đó là tư nhân, tập thể hay cộng đồng Vì những lẽ đó, chúng ta mới có thể khẳng định tính tư nhân hay tính xã hội của địa tô

Theo khoản 1, Điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Có thể thấy đất đai là nguồn tài nguyên thiên

nhiên vô cùng quý giá, nó là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh và sinh hoạt đời thường của con người Từ thuở sơ khai cho đến bây giờ, trải qua các loại hình thái kinh tế - xã hội đều dựa trên nền tảng về sử dụng đất Theo dòng lịch sử, nước ta đã ra đời 05 bản LĐĐ ở các năm 1987, 1993, 2003, 2013 và mới nhất

là 2024

Như đã biết, các quan hệ xã hội phát sinh từ đất đai là đối tượng điều chỉnh của LĐĐ, đó là những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu

Tuy nhiên, Nhà nước sẽ tạo điều kiện tối đa để các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của NSDĐ và gánh vác trách nhiệm pháp lý của họ

49 năm sau khi giành lại độc lập tự do từ tay kẻ thù, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách, cương lĩnh chính trị nhằm phát triển mọi mặt đất nước Khi đó, các quy định về pháp luật nói chung và LĐĐ nói riêng cũng chưa được quy định chặt chẽ

và cụ thể Đặc biệt là các giao dịch, mua bán QSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc trong trình tự thủ tục cụ thể là mua bán đất thông qua giấy viết tay Khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất, đối với đất có giấy viết tay thì có được bồi thường như đất được cấp GCN QSDĐ hay không vẫn còn nhiều tranh cãi Ngoài ra các tranh chấp về đất thông qua giấy tờ viết tay vẫn luôn là một đề tài gây đau đầu với người dân cũng như các cơ quan có thẩm quyền Bài tiểu luận này sẽ tập trung nghiên cứu về thực trạng và các vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT……… ………2

LỜI MỞ ĐẦU……… ………3

NỘI DUNG………5

I Tổng quan……… ……….….…….………6

1 Khái niệm đất giấy viết tay……….……….…….6

2 Thực tiễn thi hành của pháp luật……….……7

II Các vấn đề pháp lý liên quan đến đất giấy viết tay……… …………9

1 Thực trạng hiện nay……… ………9

2 Tính cấp thiết của vấn đề………11

3 Giải pháp……… 11

III Kết luận……… ……… 16

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……… ………17

NỘI DUNG

I Tổng quan:

Tranh chấp đất đai bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, khi đó yếu tố chủ quan, khách quan, các yếu tố cơ bản, tạm thời đều cần được nghiên cứu một cách cẩn trọng và xử lý bằng các biện pháp kịp thời Những năm vừa qua, tranh chấp đất đai xảy ra hầu hết ở khắp các địa phương trên cả nước Tuy mật độ, tính chất và phạm

vi khác nhau, song tranh chấp đất đai vẫn để lại hậu quả khôn lường Từ thực tế có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu sau:

Nguyên nhân khách quan: Do chiến tranh kéo dài ảnh hưởng đến sự phân bổ cũng như tập quán đất đai khác nhau giữa các miền sau Cách mạng tháng 8 năm 1945

và đến năm 1953, Đảng và Chính phủ lâm thời đã có các biện pháp nhằm cải cách ruộng đất Năm 1960, thông qua hợp tác xã hóa nông nghiệp, ruộng đất mà người dân được đem làm tư liệu sản xuất chung, tình hình đất đai khi ấy tương đối ổn định Cuối năm 1957, chính quyền Mỹ-Ngụy đã thực hiện việc “truất hữu”, xóa bỏ thành quả của cách mạng Sau năm 1975, Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng nông trường, lâm trường, trang trại Hiện nay đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng để thực hiện dự án đầu tư làm cho quỹ đất canh tác ngày càng giảm Do đó, tranh chấp đất đai ngày càng trở nên gay gắt

Nguyên nhân chủ quan: Việc tranh chấp đất đai của các địa phương có tính đặc thù Việc tìm ra nguyên nhân cũng cần có sự căn cứ vào thực tế sử dụng đất, phong tục tập quán của từng địa phương để có những giải pháp phù hợp

Vì vậy, giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất thông qua giấy tờ viết tay không được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền sẽ dẫn đến rủi ro khôn lường

1 Khái niệm đất giấy viết tay:

Pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về giấy viết tay Tuy nhiên có thể hiểu đây là cách gọi tắt của giấy tờ viết tay, tức là hai bên giao dịch mua bán nhà đất nhưng không lập hợp đồng công chứng mà chỉ tự viết, tự ký với nhau Do không có sự

xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên việc mua nhà bằng giấy viết taykhông đảm bảo giá trị pháp lý mà chỉ dựa trên lòng tin giữa đôi bên

Trước thời kỳ giải phóng, ông bà ta khai hoang đất đai để canh tác và giao dịch dựa trên sự tin tưởng Vì vậy, mảnh đất trên có nguồn gốc được cấp trước năm 1993 theo chính sách đất đai của nhà nước, có giấy cấp đất và giấy viết tay thể hiện việc mua bán đất, nên mặc dù chưa có sổ đỏ trước đây nhưng vẫn là căn cứ để được cấp GCN QSDĐ sau khi mua Chính vì vậy nên một số người dân, hộ gia đình vẫn tiếp tục

sử dụng đất giấy viết tay thay vì đi xin GCN QSDĐ

2 Thực tiễn thi hành của pháp luật:

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực Quy định rằng LĐĐ 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan chức năng có thẩm quyền Trường hợp nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu

Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 BLDS 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện để có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật

có quy định

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ

về mặt hình thức

Tuy nhiên, trừ 02 trường hợp sau đây căn cứ tại Điều 129 BLDS 2015 quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực sẽ bị

vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức Tuy nhiên, nếu đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực

Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 LĐĐ 2013 về điều kiện cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ thì:

Tại các điểm a,b,c,d,đ,e,f,g của khoản 1 điều này theo đó trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà trên giấy

tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (01/01/2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có

tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, khoản 54 Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Khoản 1 Điều

82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn LĐĐ cho phép trường hợp người dân mua

bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ

II Các vấn đề pháp lý liên quan đến đất giấy viết tay:

1 Thực trạng hiện nay:

Vấn đề mua bán QSH đất đai và tài sản gắn liền với đất không chỉ những năm

về trước mà hiện nay vẫn còn nhiều cá nhân, hộ gia đình “liều mình” mua bán QSDĐ bằng giấy viết tay bởi những lý do sau đây:

Giá bán rẻ, giao dịch để “né” thuế: Những mảnh đất không có GCN QSDĐ nhưng chỉ có giấy viết tay từ những năm 90 thông thường sẽ có giá thành rẻ hơn so với giá thị trường, song phần lớn là những mảnh đất này thường vướng vào quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc pháp lý không rõ ràng Trường hợp không lên được đất thổ cư hay nằm trong khu vực đất quy hoạch giải tỏa thì người mua sẽ rơi vào cảnh tiền mất, đất không có Tuy nhiên, vì ham của rẻ, ngại làm thủ tục chuyển nhượng rườm rà và muốn “né” các loại thuế phí nên nhiều cá nhân, hộ gia đình vẫn bất chấp đánh liều dù giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro

Bên mua quá tin tưởng vào bên bán: Giao dịch trên cơ sở tin tưởng lẫn nhau, người quen nên bên mua thường chủ quan cho rằng sẽ không xảy ra trường hợp lừa đảo, tranh chấp Lợi dụng tâm lý này, kẻ xấu sẽ dụ dỗ mua đất mà không có hợp đồng công chứng dẫn đến trường hợp bên chuyển nhượng vẫn có QSDĐ dù bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc bên chuyển nhượng dễ dàng đòi lại QSDĐ

Bên mua chủ quan, thiếu kinh nghiệm giao dịch, hiểu biết về pháp lý nên dính bẫy lừa: Do tin tưởng vào những lời dụ dỗ, hứa hẹn của bên môi giới mà người mua chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay hoặc bên môi giới giả làm chủ sở hữu lừa bán đất

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chỉ có hai trường hợp được công nhận

Vì vậy, tại thời điểm hiện tại, giao dịch mua bán QSDĐ bằng giấy viết taysẽ không được đền bù khi thu hồi

Trường hợp đất giấy viết tay được công nhận, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng những điều kiện sau: Đất không phải là đất thuê trả tiền

thuê đất hàng năm; có GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp GCN nhưng chưa được cấp

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2 Điều 77 LĐĐ

2013, cụ thể: “Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

mà NSDĐ là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”.

Vì thế, hộ gia đình, cá nhân sẽ vẫn được bồi thường về đất ngay cả khi không đáp ứng đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau: là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 và NSDĐ là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp

Tuy nhiên, theo quy định của LĐĐ hiện hành thì trường hợp trên chỉ được bồi thường đối với phần diện tích đất thực tế đang sử dụng và phần diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật

2 Tính cấp thiết của vấn đề:

Như đã nói ở phần trên, giao dịch mua bán QSDĐ bằng giấy viết tay vẫn còn tồn tại rất nhiều trong xã hội hiện tại, không ít vụ kiên, tranh chấp xảy ra giữa những người anh em trong gia đình, hàng xóm láng giềng thưa nhau ra Tòa vì những tranh chấp đối với loại đất này

Mới đây nhất là vụ việc một người đàn ông ở Đắk Lắk bỏ tiền để mua toàn bộ thửa đất, nhưng 7 năm qua lại vướng vào tranh chấp, kiện tụng vì chủ cũ của thửa đất

đã bán một phần cho người khác từ trước đó.Rắc rối từ 1 mảnh đất bán 2 lần: Bà O có thửa đất trồng cây lâu năm rộng gần 2.100 m2 Năm 2013, bà O bán cho vợ chồng bà

H 125 m2 đất (đo đạc thực tế là hơn 139 m2), với giá 450 triệu đồng Sau đó, bà H xây nhà ở trên phần đất này, giao cho vợ chồng con gái sử dụng Năm 2017, bà O lập

hồ sơ tách thửa đất lớn thành 3 thửa đất khác nhau, trong đó có thửa đất số 392, diện tích gần 900 m2, bao gồm cả phần đất đã bán cho vợ chồng bà H Cũng trong thời gian

này, bà O chuyển nhượng cho ông L thửa đất số 392, với giá 1,95 tỷ đồng Sau khi nhận chuyển nhượng, ông L được cấp sổ hồng đối với thửa đất trên, gồm cả phần diện tích mà bà O đã bán cho bà H Ông L mang sổ hồng đến ngân hàng thế chấp, vay 2 tỉ đồng Hợp đồng mua bán giữa L và bà O được công chứng theo quy định, thể hiện rõ

bà O đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 392 cho ông, chứ không phải chừa lại phần đất đã bán cho vợ chồng bà H Khi chuyển nhượng, bà O còn cam kết thửa đất chưa chuyển nhượng cho ai và không có tranh chấp gì Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng 125 m2 đất giữa bà O và vợ chồng bà H là hợp đồng chỉ viết tay Dẫn tới sự việc sau 03 lần xét xử vẫn chưa có hồi kết

Hoặc vụ việc tại tỉnh Lâm Đồng: Ông Trần Văn Th và vợ chồng ông Vũ Văn

H, bà Phạm Ngân H có xác lập hợp đồng chuyển nhượng lô đất có diện tích 180m2, hình thức chuyển nhượng là giấy viết tay Sau khi nhận đủ tiền vợ chồng ông H, bà H

đã giao toàn bộ diện tích đất cho ông Th sử dụng ổn định từ năm 2003 đến nay Tuy nhiên đến nay vợ chồng ông H, bà H vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên GCN QSDĐ cho ông Th

Chính vì thực trạng còn đầy rẫy những trường hợp trái với quy định của pháp luật mà dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng Việc Nhà nước quy định chặt chẽ về mặt hình thức cũng như nội dung là một mặt, mặt còn lại cũng cần có những biện pháp, hành động cụ thể để khắc phục những trường hợp được nêu ở trên nói riêng

và toàn xã hội nói chung

3 Giải pháp:

Tại thời điểm hiện tại, Sở TN-MT TP.HCM đã có công văn đề nghị các địa phương lên kế hoạch công khai thông tin, yêu cầu người dân có nhà đất được mua bán bằng giấy viết tay thực hiện kê khai, đăng ký làm sổ đỏ và có văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện, TP.Thủ Đức và Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM về các thủ tục hướng dẫn cấp GCN cho các hồ sơ tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy viết tay (mua bán giấy viết tay) Theo đó, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM chỉ đạo các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai căn

cứ tình hình thực tế để phối hợp Phòng TN-MT, Phòng Quản lý đô thị và UBND phường, xã, thị trấn xác định điều kiện cấp GCN cho trường hợp mua bán giấy tay