Báo cáo thực tập Đề tài vấn Đề pháp lý liên quan Đến hợp Đồng Đặt cọc nhận diện và giải quyết

Giới thiệu chung Theo Điều 328 BLDS qui định về đặt cọc là việc một bên sau đây gọi là bên đặtcọc giao cho một bên kia sau đây gọi là bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khíquý, đá qu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG

BÁO CÁO THỰC TẬP

TÊN ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG ĐẶT

CỌC: NHẬN DIỆN VÀ GIẢI QUYẾT

Họ và tên sinh viên : Lê Thị Dương

Giảng viên hướng dẫn : TS.GVCC Đỗ Thị Ngọc Tuyết

Cơ sở thực tập : Công ty Luật TNHH Thuận

Thiên

Người hướng dẫn tại cơ

Hà Nội, 2024

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG BÀI BÁO CÁO

LỜI CẢM ƠN

Em đã hoàn thành kì thực tập trong 2 tháng qua với nhiều nỗ lực và sự học hỏi

cố gắng không ngừng Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn bộ thầy

cô giáo trong Khoa Luật Kinh Tế của Trường Đại học Thăng Long đã tận tình giúp

đỡ, chỉ bảo trong suốt quá trình làm bài báo cáo cũng như ban lãnh đạo trong Công tyluật TNHH Thuận Thiên

Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS.GVCC Đỗ Thị Ngọc Tuyết,người đã hướng dẫn trực tiếp và góp ý giúp em hoàn thiện bài báo cáo thực tập này

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Luật sư Nguyễn Trung Tiệp đã tận tìnhhướng dẫn cũng như đã cho phép và tạo điều kiện Nhờ có sự chỉ bảo và làm việctrong một môi trường chuyên nghiệp đã giúp em hoàn thiện kiến thức pháp lý cũngnhư nâng cao kỹ năng chuyên môn

Lời cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và bạn bè đã giúp đỡ trongsuốt thời gian thực tập Dù vậy qua quá trình thực tập và viết báo cáo, bản thân emvẫn không thể tránh những sai xót không đáng có Em kính mong thầy cô sẽ nhận xét

để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Mục đích thực tập 1

1.2 Khái quát về công việc trong thời gian thực tập tại công ty 2

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 3

2.1 Giới thiệu chung 3

2.2 Cơ sở pháp lý 3

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm 3

2.2.2 Vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc và phạt cọc 6

2.2.3 Thực trạng về việc giao kết hợp đồng đặt cọc 8

PHẦN 3 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐƯỢC THỰC HIỆN TẠI CƠ SỞ 9

3.1 Phân tích số liệu và thông tin 9

3.2 Tóm tắt nội dung 9

3.3 Nhận định pháp lý 11

3.3.1 Hợp đồng đặt cọc vô hiệu 11

3.3.2 Gia đình chị L cung cấp thông tin sai lệch 12

3.3.3 Tranh chấp về giá chuyển nhượng 12

3.3.4 Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu 12

3.3.5 Việc không hoàn trả cọc là hành vi gian dối, cố ý, không hợp pháp Hợp đồng đặt cọc vô hiệu 13

3.3.6 Hướng giải quyết 13

PHẦN 4 NHẬN XÉT VỀ KẾT QUẢ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VÀ KIẾN NGHỊ 15 4.1 Nhận xét về kết quả thực tập tốt nghiệp 15

4.2 Kiến nghị 16

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 Mục đích thực tập

Trong khuôn khổ chương trình đào tạo nghành Luật Kinh Tế tại trường đại học,

kỳ thực tập là một yêu cầu bắt buộc nhằm giúp em tiếp cận thực tế cũng như áp dụngcác kiến thức lý thuyết đã học vào môi trường làm việc chuyên nghiệp Mục đích củađợt thực tập này không chỉ nhằm củng cố kiến thức chuyên môn mà còn giúp em rènluyện kĩ năng thực hành, hiểu rõ hơn về quy trình và hoạt động của một công ty luật.Qua đó giúp em có định hướng nghề nghiệp rõ ràng hơn sau khi tốt nghiệp

Về mục đích chuyên môn, kỳ thực tập là cơ hội để em nâng cao kiến thức về quytrình pháp lý, áp dụng lý thuyết đã học trên trường vào các tình huống cụ thể thôngqua việc tham gia vào các công việc như soạn thảo hợp đồng, thủ tục pháp lý cũngnhư tư vấn pháp lý cho cá nhân liên quan đến dân sự, hôn nhân, thừa kế và hình sự.Học cách tổ chức công việc và tiếp nhận các thông tin từ khách hàng từ đó tham gianghiên cứu vụ việc, soạn thảo văn bản pháp lý, đến tư vấn và giải quyết các vấn đềpháp lý liên quan chủ yếu trong lĩnh vực dân sự

Mục đích rèn luyện kỹ năng, học cách tìm hiểu và phân tích các bản pháp luật,

án lệ và các tài liệu pháp lý từ nhiều nguồn khác nhau Ngoài ra em trau dồi thêm kĩnăng giao tiếp và thuyết phục thông qua tư vấn pháp lý và trao đổi ý kiến, thêm vào đó

em cũng cải thiện kỹ năng phân tích và giải quyết vấn đề pháp lý thực tế cũng như khảnăng đánh giá rủi ro và đề xuất biện pháp khắc phục Trong kỳ thực tập, em sẽ luyệntập việc soạn thảo các loại hợp đồng, biên bản, bút lục và các tài liệu pháp lý khác.Mục đích nghề nghiệp, kỳ thực tập này sẽ giúp em hiểu rõ hơn về các lĩnh vựcpháp lý khác nhau trong ngành Qua đó, em có thể đánh giá xem lĩnh vực nào phù hợpvới sở thích và năng lực của mình để đưa ra quyết định về con đường nghề nghiệp saukhi tốt nghiệp Xây dựng phong cách làm việc chuyên nghiệp bao gồm tinh thần tráchnhiệm, quản lý thời gian, và khả năng làm việc dưới áp lực Điều này sẽ giúp em thíchnghi với môi trường công việc tại các công ty luật hoặc phòng pháp chế của doanhnghiệp sau này

Ngoài các mục đích trên, cá nhân em còn có khoảng thời gian để phát triển bảnthân toàn diện bằng việc rèn luyện kỹ năng chuyên môn, góp phần phát triển các kỹnăng mềm như làm việc nhóm, quản lý công việc, và tự tin trong giao tiếp Thêm vào

đó việc tìm hiểu văn hóa doanh nghiệp và môi trường làm việc: thực tập tại công tyluật là cơ hội để em hiểu rõ hơn về văn hóa làm việc trong môi trường chuyên nghiệp,

cách thức tổ chức và vận hành của một công ty luật Điều này sẽ giúp em chuẩn bị tâmthế sẵn sàng cho công việc thực tế sau khi ra trường.

1.2 Khái quát về công việc trong thời gian thực tập tại công ty

Trong suốt thời gian thực tập tại Công ty Luật TNHH Thuận Thiên, em đã chủyếu tham gia vào các công việc liên quan đến lĩnh vực dân sự, ngoài ra có các vụ việcliên quan đến hình sự và hôn nhân gia đình Cụ thể, các công việc được thực hành baogồm:

Soạn thảo và rà soát hợp đồng dân sự: Em đã tham gia vào quá trình soạn thảo,xem xét và chỉnh sửa các hợp đồng dân sự, bao gồm hợp đồng vay mượn, hợp đồngthuê nhà, và các thỏa thuận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên

Giải quyết tranh chấp dân sự: Tham gia nghiên cứu hồ sơ các vụ tranh chấp dân

sự liên quan đến quyền sở hữu tài sản, tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất, hợpđồng đặt cọc Em đã hỗ trợ luật sư trong việc thu thập chứng cứ, soạn thảo đơn từ vàtài liệu pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng

Tư vấn pháp lý về hôn nhân và gia đình: Em có tham gia vào các buổi tư vấn về

ly hôn, phân chia tài sản chung, và quyền nuôi con sau ly hôn Qua đó học được cáchphân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến hôn nhân gia đình và hỗ trợ soạn thảo cácvăn bản pháp lý liên quan

Hỗ trợ luật sư trong các vụ việc hình sự: Em được tiếp cận và nghiên cứu các hồ

sơ hình sự liên quan đến tội phạm về tài sản, hành vi buôn bán hàng cấm, và một số

vụ án liên quan đến hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe Công việc bao gồm việcthu thập tài liệu, tìm hiểu các quy định pháp luật hình sự, đưa ra bản nhận định pháp lý

cá nhân

Với những mục tiêu này, em tin rằng kỳ thực tập sẽ là bước đệm quan trọng giúp

em hoàn thiện bản thân, phát triển kỹ năng, và định hình con đường sự nghiệp tronglĩnh vực luật kinh tế

2

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG

ĐẶT CỌC 2.1 Giới thiệu chung

Theo Điều 328 BLDS qui định về đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặtcọc) giao cho một bên kia ( sau đây gọi là bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim khíquý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thờihạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Đồng thời tại Điều 385 BLDS quyđịnh khái niệm của Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặcchấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Sự cần thiết của việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

Để tránh việc một trong các bên cố ý vi phạm nghĩa vụ dẫn đến không giao kết hoặcthực hiện hợp đồng, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.Bản chất đặt cọc là một biện pháp bảo đảm và là một giao dịch dân sự, theo đó các bêncam kết sẽ phải chịu thiệt hại về tài sản trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ Quan hệnghĩa vụ là một mối liên hệ pháp lý giữa hai hoặc nhiều người, để nghĩa vụ được thựchiện đúng và đầy đủ đòi hỏi rất nhiều ở ý chí của các bên đối ước nhưng không phải lúcnào các bên cũng thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận, cam kết; do đó, để ràngbuộc các bên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ, pháp luật quy định các biện pháp bảođảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có đặt cọc Với ưu điểm là dễ dàng thực hiện, vừa có thểbảo đảm cho việc giao kết, vừa bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc cả hai, biện pháp đặtcọc được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự hiện nay

2.2 Cơ sở pháp lý

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm

Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ:

Khái niệm: Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi toàn bộ quá trình thoả thuận về

khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong suốt quá trình giao dịch đó, hơnhết có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng theo Điều 398 BLDS quy định và có thoảthuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo Điều 328 BLDS

Hình thức của đặt cọc: Điều 130 BLDS năm 2005 có quy định đặt cọc phải bằng

văn bản Tuy nhiên, BLDS không quy định cụ thể về hình thức nên đặt cọc có thể bằngvăn bản hoặc bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể Thỏa thuận về đặt cọc có thể là một

giao dịch riêng hoặc là một nội dung trong hợp đồng có nghĩa vụ được đặt cọc Hợp đồngđặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào thỏa thuận của cácbên:

 Mục đích của đặt cọc: Là nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm: nghĩa vụthực hiện việc giao kết hợp đồng, hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, hoặc nghĩa

vụ nhằm thực hiện cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng

 Đối tượng đặt cọc: Là tài sản đặt cọc mà một bên phải giao cho bên kia giữ.Trường hợp trong hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm,ngoài tài sản đặt cọc còn có khoản thanh toán khác mà không xác định rõ là tiềnđặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước Các bên nhầmlẫn dẫn đến không thể giao nhận được tài sản đặt cọc dẫn đến đặt cọc vô hiệu(phân biệt với trường hợp lỗi vi phạm cố ý không giao tài sản đặt cọc)

Quyền và nghĩa vụ: Theo Khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định

bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ sau:

 Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịchdân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọckhông bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

 Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân

sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

 Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặtcọc

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thờiđiểmmà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sảnđặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

 Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ kháctheo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc theoquy định;

 Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do BLDS, luật khác liên quan quyđịnh

Theo Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên nhận đặt cọc cóquyền, nghĩa vụ sau:

4

 Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân

sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

 Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết,thực hiện hợp đồng;

 Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

 Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sựđồng ý của bên đặt cọc;

 Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liênquan quy định

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc: Đối với vấn đề có tranh

chấp về hợp đồng đặt cọc, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết là Tòa án nhân dân.Tuy nhiên, dựa vào các yếu tố khác nhau để xác định xem Tòa án nhân dân nào có thẩmquyền xử lý Cụ thể như sau:

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dâncấp huyện

Căn cứ vào khoản 1 Điều 35 BLTTDS như sau:

Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộluật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này

Như vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự tại khoản 3 Điều 26 củaBLTTDS Còn đối với trường hợp hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều

37 BLTTDS thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp

Hợp pháp hoá hợp đồng đặt cọc: Đặt cọc chính là giao dịch dân sự, do đó việc đặtcọc sẽ có hiệu lực và được công nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định căn

cứ theo khoản 1 Điều 117 BLDS Cụ thể như sau:

 Chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự theo quy định , năng lực hành vi dân

sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

 Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không có hành vi épbuộc;

 Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,không trái đạo đức xã hội mà pháp luật quy định

Hợp đồng đặt cọc chính là văn bản ghi nhận lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữamột bên đặt cọc và một bên nhận đặt cọc trong suốt quá trình giao dịch, cũng như có đầy

đủ nội dung của một bản hợp đồng và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc

Vô hiệu hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc bản chất cũng giống như các loại hợp

đồng khác, đều là một giao dịch dân sự nên căn cứ vào Điều 407 BLDS quy định về hợpđồng vô hiệu Bên cạnh đó, căn cứ Điều 122 BLDS quy định về giao dịch dân sự vô hiệu,dẫn chiếu khoản 1 Điều 117 BLDS quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Nhưvậy, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi hợp đồng không đáp ứng được các điều kiện có hiệulực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS

2.2.2 Vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc và phạt cọc

Vi phạm nghĩa vụ: Điều 328 BLDS chỉ quy định trách nhiệm của các bên khi “từ

chối” việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Nếu hiểu trong phạm vi hẹp thì “từ chối” làmột bên thể hiện ý chí không đồng ý thông qua hành vi cụ thể (hành động hoặc khônghành động) Tuy nhiên, ý nghĩa “từ chối” không chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp này màđược xác định là lỗi chủ quan dẫn đến hợp đồng không được giao kết, không được thựchiện đầy đủ hoặc bị vô hiệu.1

Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ đặt cọc: Khi vi phạm nghĩa vụ, bên đặt cọc

chịu thiệt hại đối với tài sản đặt cọc, bên nhận cọc phải trả lại tài sản nhận cọc và trả chobên đặt cọc một khoản tiền tương đương tài sản đặt cọc (phạt cọc) và chỉ giới hạn trongthời hạn đặt cọc Trong đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận thêm về phạt vi phạm, bồithường thiệt hại, lãi suất do vi phạm nghĩa vụ

Các bên còn có thể thỏa thuận những nội dung khác liên quan đến quyền và nghĩa

vụ của các bên đối với tài sản đặt cọc như việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, bảoquản, giữ gìn và bồi thường thiệt hại đối với tài sản đặt cọc, việc trả chi phí bảo quản,quản lý tài sản đặt cọc… Các bên còn có thể thỏa thuận những vấn đề liên quan đến việchủy bỏ, đơn phương chấm dứt, vô hiệu hợp đồng đặt cọc.2

Phạt cọc: Phạt cọc là một hình thức phạt tiền mà người vi phạm hợp đồng phải trảcho người bị hại để bồi thường cho những thiệt hại do việc vi phạm gây ra Điều kiện để

áp dụng phạt cọc là:

1 Tiểu mục 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân

sự, hôn nhân và gia đình.

2 Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

6

 Phải có thỏa thuận về phạt cọc giữa các bên trong hợp đồng hoặc trong một vănbản khác có liên quan đến hợp đồng.

 Phải có sự vi phạm nghĩa vụ của một bên theo hợp đồng, dẫn đến thiệt hại chobên kia

 Phải có sự tồn tại và hợp lệ của hợp đồng, không bị vô hiệu hoặc chấm dứt trướckhi xảy ra vi phạm

 Phải có sự tương ứng giữa mức phạt cọc và thiệt hại gây ra bởi vi phạm Mứcphạt cọc không được quá cao so với thiệt hại thực tế, và không được dùng đểtrừng phạt bên vi phạm

Theo quy định của BLDS , biện pháp phạt cọc được áp dụng trong các trường hợpsau:

 Khi hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc trong một văn bản khác có giá trịpháp lý tương đương

 Khi luật quy định việc áp dụng biện pháp phạt cọc cho một loại hợp đồng cụ thể

 Khi Tòa án hoặc Trọng tài quyết định áp dụng biện pháp phạt cọc theo yêu cầucủa bên có quyền lợi, trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm nghiêm trọngnghĩa vụ của mình hoặc có nguy cơ gây thiệt hại lớn cho bên có quyền lợi

Không phải mọi trường hợp Hợp đồng đặt cọc đều có giá trị pháp lý Nếu nội dungđặt cọc vi phạm quy định cấm của pháp luật Mục đích, đối tượng đặt cọc không thể thựchiện được mà không phải do lỗi của các bên thì hậu quả pháp lý như sau:

a Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu

 Khi Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các điều khoản được các bên thỏa thuận sẽkhông có giá trị Các bên hoàn trả lại nhau những gì đã nhận Bên nhận cọc phảitrả lại tiền cọc mà không phải chịu phạt cọc

 Trường hợp có thiệt hại xảy ra Có lỗi của một trong các bên làm cho giao dịchcọc vô hiệu thì bên có lỗi sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường

b Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc

 Bên đặt cọc vi phạm thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc