Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội

Vì vậy,việc nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện nhằm dua ra giải pháp giải quyết những bat cậpcòn tên đọng, cũng như nâng cao hiéu quả áp dụng pháp luật đối với loại hợp đồng này là vô cùng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỢP ĐÒNG THUÊ NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN

SỰ VIỆT NAM VÀ THỰC TIẾN THỰC HIỆN TRÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hưởng ứng dụng)

HA NOI, NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAM TIEN ĐẠT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật dânsự

Mã s: 29UD03011

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Tran Thị Huệ

HÀ NOI, NĂM 2023

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khóa học độc lập của riêng tôiCác két quả nêu trong luận văn chưa đông công bổ trong bất ky công trình naokhác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguôn góc rõ rang, được trích danđúng theo quy đính.

Tôi xin chịu trac nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn nay

TÁC GIA LUẬN VAN

Pham Tien Đạt

MỤC LỤCMỞĐÀU ==- A

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài =

2 Tình hình nghiên cứu đề tài sd

3 Mục dich nghiền cứu, nhiệm vụ nghiên cứu Ty

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu §

§ Phương pháp hiậnvà phương pháp nghiên cứu 8

6 Những đóng góp mới của dé tài 9

Ket cau của HỆ NVĂN So: 2cc0204G0010d0000döNGhhu¿ du 40 Qa

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VỀ HOP DONG THUÊ NHÀ Ở ae L

11 Kháiniệm nhà ởvà hợp đồng thuê nhà ở 11

1.11 Mộtsố vẫn đề cơ bảm vềnhàở ẲlÌ1.12 Khái uiệm hop đồng thuê nhà ở AS

12 Đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà ở 17

12.1 Đặc điểm chung hợp đồng thuê nhà ở 171.22 Đặc điềm riêng 19

13 Phânloạihợp đồng thuênhàở 2l

1.3.1 Dựa trêu tiên chí tội dung thỏa thud của các bêu về thời han thné

nhà ở tại thờ âm giao kết hop đồng thuê thì hợp đồng thuê nhà ở được

1.3.2 Dựa vào hình thức cha hợp đồng thuê nhà ở trêu thực tế thì hợp đồngthuê uhà ở được chia làn 0# Ïoqï 5-2255 2sscce.211.3.3 Dựa trêu tiêu chí về chit thé cha hop đồng thmê uhd ở 21.3.4 Dựa trêu tiên chí về đối trong của hop đồng thné uha ở, 23

14 Khái quát quy định pháp luậtvề hợp đồng thuê nhà ở qua các thời kỳ23

1.4.1 Giai đoạn từ 1954 đếu uăm: 1990

1.4.2 Giai đoạn từ ăn: 1990 đếu 1995

1.4.3 Giai đoạn tie uăm 1995 đễu 2009

1.4.4 Giai đoạn từ 2005 đếu 2014 - 2c cce 271.4.5 Giai đoạn tit tăm 2014 đếu tray 5555- 22525.KET LUẬN CHƯƠNG 1 " ố.ố ẽ SOO

CHƯƠNG 2 55 ‘ -i840 0222080 — |

THỰC TRANG QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DAN SỰ VIET NAM VE

HOP DONG THUÊ NHÀ Ở SịaØ2/06/2A8%:2380088188 See |

21 Quy dinh phap luat hiện hànhvề hợp đồng thuê nhà ở 30

2.11 Chủ thé của hợp đồng thuê uhà ở 30

2.1.2 Nội dung của hợp đồng thuê thà ở 225552 S vec eer BS2.1.3 Hình thức ca hop đồng thuê nhà ở 522-55452.1.4 Hiệu hee của hop đồng thuê nhà ở 22552525552543.1.5 Các trrờng hợp chấm đt hop đồng tïtmê nhà ở 22.2 Đánh giá quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở 57

2.2.1 Những wm điềm đã đạt được 5 555655SSssce.5T2.2.2 Những han chế vướng tắc com tom đọng 88KẾT LUAN CHƯƠNG cac 62G 02EIG012080/4G0X4080EiG8AGia-daawesSốt

CHƯNG te nung tu16090202AAS)8DSIGSELSGBGAGGSGANGSGsgstbsa¿auoa6Ä

THU TIEN THỰC HIEN PHÁP LUAT VỀ HOP DONG THUÊ NHÀ Ở TRENDIA BAN THÀNH PHĨ HÀ NOI VÀ MOT SĨ KIEN NGHỊ HỒN THIỆN 623.1 Thực tien thực hiện pháp luậtvề hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn thành phoPANE occassion

3.1.1 Khái quát về tinh hành kinh tế, xã hội tai dia ban thank phd Hà Nội 623.1.2 Thực tiễu thực hiệu hợp đồng thuê uhà ở trêu địa ban thành phố Hà

Nội "¬ẶẶ ¬— 64

3.1.3 Thực tiễu giải quyết ranh chấp về hop đồng thuê nha ở trêu địa banthành pho: Ha Nhi :a:ciciiccb 2G) RNGtRGLOAGIIGjLiGicaBAhSNGiSisssssiapaasssB53.2 Kiến nghị hồn thiện pháp luật và giãip háp nâng cao hiệu qua thực hiện

pháp luậtvề hợp đồng thuê nhà ở suan 76

3.2.1 Cơ sở cđa việc xây đựng các giải pháp 76

3.2.2 Kiếu ughi hoàn thiệu pháp luật:

3.2.2 Giai pháp nang cao hiệu quả thực hign pháp lnật

KET LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN sa

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

ef 78

83

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

An cư lạc nghiệp là một thành ngữ xuất hiên từ rất lâu trong dén gian, là câu thành.ngữ ma hau nh méi người đều được nhac tới ít nhật một lân, thậm chí trở thành mụctiêu phan dau của rất nhiéu người trong vòng xoáy héi hả của xã hội biện đại Tamquan trợng của căn nhà, tô âm luôn được đặt lên là mục tiêu hang đầu, một tổ âm tronven sẽ là đông lực to lớn dé cơn người ta cô gắng phát triển kinh tế Trong thực tấn đờisống nhà ở đóng vai tro vừa là nơi trú ngụ của cơn người, bảo vệ con người khỏi

những ảnh hưởng xấu của thiên nhién, vừa là nơi dién ra các sinh hoạt hằng ngay của

con người như an uống, nghĩ ngơi, hoc tập, làm viéc, Vi vậy có thé nói nhu cầu vềnha ở là một trong nhu câu thiét yêu của đời sóng mỗi cơn người

Trong những năm vừa qua, nước ta có sư phát triển vượt bậc về kinh tê, xã hộiCùng với các chính sách đúng dan của nhà rước và sự hôi nhập sâu rông về kinh tếQuốc tê đã tao ra nhiêu công an việc lam giúp cải tiện đời sống cho người dân Cácthành phố lớn như thành phó Hà Nội, thành pho Hồ Chi Minh, thu hút nguôn laođông déi dao Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó nhà nước phải đối mat với các van

dé an sinh xã hội, trong đó van đề giải quyết chỗ ở cho người dân Nhà nước đã có

nhiéu giải pháp nhằm cải thiện van đề nay, và giải pháp được xem là tôi ưu là xây dungnhững du án nhà ở cho thuê Bên cạnh đó, nhiéu người dan cũng lựa chọn hình thứcthuê nha ở thay vì sở hữu nhà trước bối cảnh giá bất động sản tại các khu vực thànhphô lớn tăng cao, cơ héi dé sở hữu một căn nha tôn quá nhiéu chi phi Vì vậy, hoàn.thiện các chế định liên quan đến hoạt động thuê nha ở là môi quan tâm lớn của Nhànước và toàn thê xã hội

Một trong những vận dé quan trong nhật khi hoàn thiện các chế dinh về hoạt động.thuê nhà ở là các van đề liên quan đền hop đẳng thuê nhà ở Ký kết hợp đồng thuê nhà

ở là bước đầu tiên khi các bên xác lập quan hé pháp luật thuê nha ở Đông thời, cácđiều khoản trong hợp đẳng thuê nha ở là cơ sở pháp lý quan trong và có ý ngiĩa định.tình cách ung xử của các bên trong hoạt đông thuê nhà Clính vi vậy mà việc nghiêncứu, hoàn thiện quy đính pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở giúp các chủ thể bảo vệ

quyền va loi ich của minh khí quan hệ pháp luật thuê nhà ở, tranh các tranh châp phátsinh Đông thời, gúp cho việc quản ly nhà nước đối với hoạt động thuê nhà ở đượcthuận lợi hơn.

Hiện nay, các quy đính về hợp đồng thuê nhà ở được quy đính tại Luật Nhà ở

2014, Bộ luật dân sự 2015, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 và các văn bản hướngdẫn có liên quan Các quy định hiện hành đã có nhiều bước tiên lớn so với các văn bản.trước đỏ và là cơ sở vững chắc cho các cơ quan có thẩm quyên giải quyết các van đềliên quan đến hop đông thuê nhà ở Tuy nhiên, sau nhiéu nếm thực hiện các quy dinknay đã bộc 16 nhiều lỗ hông một số quy đính đã lạc hậu, không còn phù hop với thựctiễn hiện nay Ngoài ra, sự chông chéo, mau thuần giữa quy đính giữa Luật Nhà ở 2014với Bộ luật dân sư 201 5, Luật Kinh doanh bắt đông sản 2014 và các quy định pháp luậtkhác có liên quan dẫn dén việc áp dụng không thong nhật giữa các cơ quan khác nhautrong bộ máy nhà nước gây khó khăn cho người dân cũng như kìm hãm sự phát triểncủa kinh tê, xã hội Các bat cập có thê ké dén nhur mâu thuần về đối tượng của hợpđồng thuê nhà ở giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việcbắt buộc phải có Giây chứng nhận, mâu thuần về chủ thé của hop đông thuê nhà ở giữaLuật Nha ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015, trong khi Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy địnhchủ thé của hợp đồng là cá nhân, tô chức thi Luật Nha ở 2014 lại quy định đôi tượngđược sở hữu nhà ở là cá nhên, tô chức, hộ gia dinh _ và nhiều mâu thuần khác Vì vậy,việc nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện nhằm dua ra giải pháp giải quyết những bat cậpcòn tên đọng, cũng như nâng cao hiéu quả áp dụng pháp luật đối với loại hợp đồng này

là vô cùng cập thiệt Dé đưa ra được những sửa dai phù hợp, có tinh ứng dung cao thicác đề xuất phải được đưa ra dựa trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng các vân đề lý luân vềhop đồng thuê nhà ở, cũng nim nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực tiền thực liệnpháp luật về loại hợp đông này lam cơ sở cho những kiên nghĩ, giải pháp,

Hiện nay, đã có nhiêu nha khoa học pháp lý chủ ý đền tâm quan trong của việc

nghiên cửu về hop đồng thuê nhà ở Cùng với đó, số lượng các công trình nghiên cứu

khoa học về hợp đông thuê nhà ở cũng dân tăng lên, cũng như cách tiếp cân cũng được

thé biện trên nhiéu góc độ và pham vi khác nhau Theo đó, nhiéu giải pháp dat hiệu quả

cao giúp cho việc giải quyết các trường hợp phát sinh được thuận lợi hơn trên thực tếTuy nhiên, phạm vi nghién cửu con hẹp, chủ yêu tập trung vào một sô loại hợp dong về

một số loi nhà ở cu thé hoặc một số khía canh nhé của loại hợp đông nay Một số

công trình đem lại góc nhàn toàn điện hơn về nha ở song hầu hết được thực biên trướcthời điểm Luật Nhà ở 2014 được ban hành Ngoài ra, các công trình nghiên cứu khoahoc thường quá chú trong vào phân tích các quy đính pháp luật mà it dé cập đến cácvan dé bat cập trên tue tiễn nên chưa mang lai kết qua cao

Hà Nội là trung tâm phát triển kinh tế, xã hôi của đất nước với số lượng dân cư là

8.435.700 người, đứng thứ hai cả nước sau thành phô Hồ Chí Minh Hà Nội tập trungnhiéu trường học, khu công nghiép, ngành nghệ thủ công thu Init một số lượng lớn dân

cư nhằm mục đích hoc tập và tim kiếm việc làm Do đó, nhu câu và số lượng các giaodich, cũng như các tranh chap liên quan dén hợp đông thuê nha là rét lớn và tương đổi

TỔ nét

Vì vậy, tác giả lưa chon đề tai “Hợp đồng thné nhà ở theo pháp luật đâu sw ViệtNam và thực tiễu thựtc liệu trêu địa ban thành phố Hà Nội” làm đề tà nghiên cứuluận văn thạc si chuyên ngành dân sư.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chế đính về hợp đồng thuê nha ở là một trong những ché định pháp lý vô cùngquan trong và được nhiéu nhà khoa hoc pháp lý quan tâm, nghiên cứu Các công trình.nghiên cứu về hợp đông thuê nhà ở được thực luận trong nhiéu giai đoạn pháp luật vàđược thé biện dudi nhiéu góc độ khác nhau Sau đây, tác giả liệt kê và đánh giá một sốcông trình nghiên cứu khoa học về hợp đông thuê nha ở

Nguyễn Việt Cường (1996), Hop đồng thuê nhà ở trong pháp luật dan sự LiệtNam, Luận văn thạc 4 Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội Nội dung luận văn đã

dé cap đến những vân đề cơ bản về hợp đông thuê nhà ở trong pháp luật dan sự ViệtNam, thực trạng và đường lối gã: quyết tranh chập trong quan hệ thuê nha ở cũng như

dé xuat phương án hoàn thiện quy đính pháp luật Luân văn nay được thực hiện tại thờiđiểm Bộ luật dân sự 1995 và Pháp lệnh Nha ở 1991 có liệu lực

Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi - đáp hợp đồng dân sự hop đồng mua bản tài sảnmua bản nhà ở hợp đồng thuê nhà ở và phương hưởng giải quyết tranh chấp, NxbChính trị quốc gia, Hà Nội Tác giả Nguyễn Việt Cường đã áp dung các quy đánh phápluật, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn xét xử trong việc giải quyết tranh chấp về giaodich dân sự giới thiệu tới độc giả 72 cầu hỏi- đáp mang tính giải thích pháp luật, cùngvới đó giới thiệu 10 văn bản pháp luật có liên quan đền Bộ luật dân sự, pháp lệnh vẻnha ở, van đề mua bán tài sẵn, giải quyết tranh chấp.

Lê Thị Luyén 2011), Hợp đồng thuê nhà ở theo quy dinh của pháp luật hiện hànhTuấn văn thạc sĩ luật học, trường Dai học Luật Hà Nội Trong nội dung luận văn tácgiả Lê Thi Luyén đã lân lượt giải quyết các vấn dé: chưng về hop dong thuê nha ở, cácyêu tô của quan hệ hợp đông thuê nhà ở và thực trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiệnpháp luật về hợp đông thué nhà ở Luận văn dé cập tương đố: day đủ các đặc điểmcũng nur thực trang pháp luật tại thời điểm nghiên cứu Tuy nhiên, kết cầu các chươngchưa hợp lý, các nội dung tại mục 1.2.1.3 chương 1 là phân liên quan dén nội dung hợpđông thuê nha ở và cân chuyên sang chương 2 sẽ hợp ly hơn Ngoài ra, luận văn chủyêu đề cập đền các vướng mắc liên quan đên điều kiện có liệu lực của hop đông thuênhà ở

Dao Thị Phương 2010), Hop đồng thuê nhà ở, Khoa luận tốt nghiệp, Trường Đaihoc Luật Hà Nội Nội dung khóa luận đề cập dén các van dé lý luân về hợp đông thuênha ở, cũng niu những phân tích, đánh giá kha chi tiệt về loai hợp đông nay

Nguyễn Binh An (2012), Cổng chứng hop đồng cho thuê nha ở làm văn phòng củadoanh nghiệp kinh doanh bắt động san, Tap chí Tòa án, số 7, tr 20-22 Nhin chung bàiviệt chủ yêu đề cập đến hoạt động công chúng hợp đẳng cho thuê nha ở của các doanh:nghiép kinh doanh bật động sân

Nguyễn Minh Tuân (chủ biên, 2014), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005của nước Công hòa xã hội chit ngÌãa Viét Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội Nội dung sách

& sâu và phân tích chi tiết về các quy định tai Bộ luật dan sự 2005, trong đó co các quy

inh về hợp đồng thuê nha ở

Nhìn chung những nghiên cửu trên cung cấp những lý luân cơ bản, phân tích cácđiều luật, đồng thời kiến nghi giải pháp hoàn thiện các quy đính pháp luật trước thờiđiểm Bộ luật dân sư 2015 và Luật Nhà ở 2014 được ban hành Tuy nhién, đa phan cáckiên nghi không còn phủ hợp với quy đính pháp luật và thực tiễn xã hội hiện nay.

Nguyễn Minh Hằng 2016), Phạm vi xét xử phúc thẩm từ thực tiễn giải quyét tranhchap hop đồng thuê nha ở, Tạp chi Kiểm sát, số 18, tr 32-35 Bài viết liên quan dén tôtung dan sự mà cụ thê là dé cap đền pham vi xét xử phúc thâm đối với tranh chap hopđông thuê nhà ở theo Bé luật Tô tung dân sự 201 5, một s6 vướng mac và giải pháp giảiquyết các vướng mắc trên trực tiến

Nguyễn V ăn Tuy 2016), Hop đồng thd nhà ở theo Luật Kinh doanh bắt động sảnnam 2014, Luận văn thạc si Luật hoc, Học viên Khoa học xã hội, Hà Nội Luận vannghiên cứu một cách tương đối toàn điện về nha ở theo Luật Kinh doanh bat đông sản

2014 Trong đó, tác gid đưa ra các van đề lý luận về hợp đông thuê nha ở, phân tích chitiệt về các van đề về cli thé, đố: tượng, quyên và ngiấa vụ của các bên khi tham gia

loại hợp đông nay, đông thời chỉ ra các vướng mac cũng như các giải pháp hoàn thiện

pháp luật và nâng cao hiéu quả thực thi pháp luật Tuy nhién, phạm vi nghiên cứu chỉxoay quanh các đổi tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bat động sản ma không décập các loại nhà ở khác

Nguyễn Minh Oanh (chủ biên 2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nxb Laođộng Hà Nội Cũng nl các sách bình luận khoa học khác thi nôi dung chủ yêu là tnghop, phân tích các quy định pháp luật của Luật Nhà ở 2014 ma hau nh không đề cậpđến ly luận hay thực tiễn thực liên pháp luật về hợp dong thuê nhà ở

Nguyễn Minh Oanh (chủ biên 2018), Bình luận Luật Kinh doanh bật động sẵn năm

2014, Nxb Lao động Hà Nội Tương tự như các bình luận khoa học khác thi nội dungsách hướng đền việc lam rõ các quy dinh của Luật Kinh doanh bất động sản

Châu Thị Khánh V ân (2018), Thời điểm lạ: kết hợp đồng mua ban, cho thuê, chothuê mua nhà công trình xay đựng hình thành trong tương lai, Tap chí Kiểm sắt, số 5,

tr 36-41 Bài viết chủ yếu tập trung vào một khia cạnh nhé trong một loại hop đông cụ

thé là hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hành thành trong tương lai

Nguyễn Quang Thai (2020), Hợp đông thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực

tiến áp dụng trên địa bản tỉnh Hòa Bình Luận văn đã nghiên cứu toàn điện, có sự so

sánh, đối chiêu với các quan điểm trước đó về mat lý luận đối với nha ở nói chung vàhop đồng thuê nhà ở nói riêng Đông thời, luận văn cũng đưa ra các kiến nghi hoànthiện các quy định pháp luật Tuy nhiên, nội dung vẫn chưa đề cập nhiêu dén tình hànhthực tiễn giải quyết các tranh chap về hợp đông thuê nha ở

Co thé thay, hầu như các nghiên cứu từ thời điểm 2016 về hợp đẳng thuê nha ởthường tập trung vào một sô góc canh cụ thé của loại hợp đông này hoặc việc nghiêncứu gan liên với một sô ngành luật cụ thể mà ít liên hệ với các văn bản pháp luật điềuchinh có liên quan Một số nghiên cứu đã tổng quát được các van đề lý luận về hopđông thuê nha ở, tuy nhiên lại ít để cập đến thực tiễn thực hiện cũng như giải quyếttranh chấp liên quan dén hop đông nay

Tun chung lại, các nghiên cứu trên đã khẳng đính được vai tro, tâm quan trong củahop đồng thuê nhà ở Nhin chung các công trình khoa hoc nghiên cứu về hợp dongthuê nhà ở đã đạt được những thành công nhật định khi giải quyét được phân nào cácvướng mac pháp luật cũng như đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thục thipháp luật về loại hợp đông này trên thực tê Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu còn hep,chủ yêu tập trung vào môt số loại hợp đông về một sô loai nha ở cụ thể hoặc mét sốkhía canh nhỏ của loại hop đông này Một số công trình dem lại góc nhìn toàn điên hơn

về nha ở song hau hết được tưực hién trước thời điểm Luật Nhà ở 2014 được ban hành:

Bên cạnh do, các công trình nghiên cứu khoa học thường qua chú trong vào phân tích.các quy đính pháp luật mà it dé cập đến các van đề bat cập trên thực tiễn nên chưamang lại kết quả cao

Trong nội dụng của luận văn của minh, tác giả tiếp tục kế thừa các nội dưng sau:

Một là, những nghiên cứu và phân tích các van dé ly luận cơ bản về hợp đẳng thuê

Ba là, một số nghiên cứu đã đánh giá được một số khó khăn, vướng mắc trong quá

trình áp dung pháp luật về hop dang thuê nhà ở trên thực tién Tuy vậy, các đánh giá về

thực trang của pháp luật có liên quan về van đề nay được đánh giá một cách toan diện.hon dua trên nên tảng lý luận về hợp đồng thuê nha ở

3 Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu.

#1 Mac đích nghiên cien

Thông qua việc nghién cứu đề tài tác giả mong muốn dem lại góc nhin tông quan

vé quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Từ đó, hướng đến xây dụng các giảipháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiéu quả áp dụng pháp luật tại dia ban thành phd

Hà Nội trong thời gian tới.

Thứ hai, đưa ra các phân tích, đánh giá về quy định pháp luật hién hành về hop

đông thuê nha ở Từ đó, tim ra điểm mâu thuần, bắt cập, han chê làm cơ sở dura ra các giải pháp, kiến nghị, sửa đổi hoàn thiên pháp luật.

Thứ ba, nghiên cửu, phân tích, đánh giá thực tiễn thực hién pháp luật về hợp đôngthuê nha ở, làm rõ thực trang, những vướng mắc còn tôn đọng trong quá trình thực hiệnpháp luật trên địa bản thành phô Hà Nội

"Thứ tư, từ những phân tích, đánh giá những cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật,thực tiễn tưực liên pháp luật tác giả đưa ra những kiên nghị hoàn thiện pháp luật vagiải pháp nêng cao cao hiệu quả thực hiên pháp luật về hợp đông thuê nhà trên thực tê

4 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu

41 Đối troug ughién cin

Đổi tượng nghiên cứu của luận văn là quy dinh pháp luật về hop dong thuê nha ởtheo quy định của phép luật Viét Nam và thực tiễn áp dung trên địa bản thành phó HàNội với các vân đề chính sau:

Thứ nhật, cơ sở lý luận, luận cứ khoa học về hợp đông thué nhà ở,

Thứ hai, thực trạng pháp luật dân sx Việt Nam về hợp dong thuê nha ở (Luật Nha

ở 2014, Bộ luật dân sự 2015, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 và các văn bản

hướng dẫn thi hành)

Tint ba, thực tiến áp dụng pháp luật về hợp đông trên địa bản thành phô Hà Nội,

42 Pham vỉ nghiên cin

Nội dung nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu quy đính pháp luật về hợp dong thuênha ở theo quy định của pháp luật về hop đông thuê nhà ở và thực tiễn thực hiện phápluật trên dia bàn thành pho Hà Nội Trong đó, tác giả tập trung phân tích các nội dung:Chủ thé của hợp đông thuê nha ở, nôi dung của hop đông thuê nha ở, hình thức của

hop đông thuê nhà ở, hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở và các trường hop châm đút

hợp đông thuê nhà ở

Không gian nghiên cứu: Luận van nghiên cứu về hợp đồng thuê nha theo quy địnhpháp luật V iệt Nam Tuy nhiên, luận văn tập trung dén việc áp dung pháp luật về hopđông thuê nhà ở trên địa bản thành phô Hà Nội

Thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cửu các quy đính pháp luật và thực tiễn ap

dụng pháp luật ở dia ban thành pho Hà Nội trong giai đoạn Luật Nhà ở 2014 được ban

hành đền nay Song song với việc nghiên cứu các quy đính hiện hành thi luận văn có sựliên hệ, so sánh, đối chiêu với quy dinh pháp luật và thực tiễn thực hiên pháp luật vềnha ở trước đó

5 Phương pháp luanva phương pháp nghiên cứu

5.1 Phuong phap luận

Luận văn được nghiên cứu dua trên cơ sở lý luận và phương pháp luận của triệthoc duy vật biện chúng và duy vật lich sử Mác — LéNin, tư tưởng Hô Chí Minh, các

quan điểm của Dang công sản Việt Nam về nhà nước pháp luật, xây dung nha nướcpháp quyền ở Việt Nam hiện nay.

52 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đáp ứng yêu câu của luận văn tác giả có sự phối hợp nhiéu phương pháp

nghiên cứu, cụ thể:

Thứ nhất, phương pháp phân tích, tong hop, lịch sử, so sánh đề nghiên cứu, nhữngvên dé lý luận, xây dung các khối niém về hop đẳng thuê nhà ở Từ đỏ khái quát các

van dé dé đưa ra các đánh giá, giải pháp và kiên nghị phủ hợp nhềm hoàn thiện pháp

luật và đâm bảo việc thực hiện pháp luật về hop đông thuê nha ở

Thứ hai, phương pháp tông hợp, so sanh được tác giả sử dung khi nghiên cứu thựctrang quy định về hợp đông thuê nhà ở Từ đó, tim ra những điểm bat hợp lý trong cácquy định pháp luật về hợp đông thuê nhà nham dua ra các giải pháp hoàn thiện pháp

luật.

Thứ ba, phương pháp thông kê, phân tích, tông hợp khi nghiên cứu về thực trang

áp dung pháp luật về hop đồng thuê nha ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thứ tư, phương pháp hệ thống hóa: được sử dung xuyên suốt toàn bộ luận văn

nhằm trinh bay các van đà, nội dung trong luận văn theo một trình tự, một bố cục hợp

lý, chat chế, có sự gắn kết, kê thừa, phát triển các van đề, nội dung dé đạt được mục

đích, yêu câu đã được xác định cho luận văn

Việc kết hợp các phương pháp nghiên cứu khác nhau một cách linh hoạt nhằmhướng đến đêm bảo tính hoàn thiện, cân đối và thống nhất, dong bô các nội dung củaluận văn Ngoai ra, việc sử dụng các phương pháp trên con dam bảo tinh toàn điện, tincậy trong các đánh giá và dé xuất các giải pháp

6 Những đóng góp mới của đề tài

Hai là, luận văn nghiên cứu toàn điện, chi tiết các thực trang pháp luật về hợp đôngthuê nhà ở Đông thời, phân tích, so sánh các quy định pháp luật hiện hành và các quyđính pháp luật trước đó về hợp đông thuê nha ở Bên cạnh: đó, luận văn lam rố các ưu,nhuce điểm cũng như han ché của pháp luật về hợp đồng thuê nha ở hiện hành

Ba là, luận văn đưa ra các định hướng tông thé và các giải pháp cụ thé nhằm hoàn.thiện pháp luật về hợp đông thuê nhà ở Các kiên nghi đề xuất được đưa ra dựa trên cơ

sở giải quyết các vướng mac trong quy đính pháp luật, phù hợp với bối cảnh xã hội vàđính hướng của Nhà nước.

62 Đóng góp về mặt thực tien

Luận văn nghiên cứu một cách khái quát về thực trạng áp dụng pháp luật về hopđông thuê nhà ở trên địa bản thành phô Hà Nội Trên những cơ sở nghiên cửu đó, đềxuất các kiên nghị hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả tực hiệnpháp luật trên thực tiễn

7 Kết câu của luậnvăn

Ngoài phan Mở dau, phân kết luân, Danh mục tài liệu tham khảo, nôi dung luận

văn gom 3 chương sau:

Chương 1: Một số van dé lý luận về hợp đông thuê nha ở

Chương 2: Thực trang quy đính của Pháp luật Dân su Việt Nam về hợp dong thuênha ở.

_Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nha ở trên dia bản thành,phô Hà Nội và một số kiên nghị hoàn thiện

Có thể nói, nhu cầu về nha ở là một trong những nhu câu thiết yêu của con

người và nu câu này được thể hiện xuyên suốt quá trình phát triển và tiên hóa củanhân loại Việc xây dung những, kiên trúc phục vụ nhu cau xuất tiện từ rất sớm vàokhoảng hai triệu năm trước va thời ky đô đá con người đã có những kiên trúc đầu tiên.được tao nên bằng các khối đá, gỗ, đất sét, Cùng với sư phát triển của khoa học kỹthuật cách thức xây dung nhà ở không ngùng được cải tiễn nhằm phù hợp với nhu caucủa xã hội như nhà ở di động, nha ở lắp ghép, nhà ở trên không Trong xã hội hiệndai ngày nay nhà ở van luôn đóng vai trò quan trong trong đời sông của méi cá nhân,gia inh Vi vậy ma các vân đề liên quan đền nhà ở luôn được các quốc gia quan tâm

và được điều chỉnh bằng các hệ thông pháp luật cu thé

Theo từ đến Tiếng Việt thi “nha” trong từ “ngồi nhà” là công trình xâp dựng

có mái và kết edu bao che, đừng dé ở hoặc ding vào mục dich khác” Theo khái

niém nay nhà ở được tiép cân dưới góc độ quá trình hình thành, các bô phân câuthành và muc đích sử dung của nha ở Tuy nhiên cách giải nghĩa trên chưa lamsáng tỏ về khía canh về quyên sở hữu đốt với nhà ở

Theo quy định của pháp luật thi “Nha ở là cổng trình xây dung với muc dich đề

ở và phục vụ nhu câu sinh hoạt của gia đình, cả nhân 2 Quy định nay được ghi

nhận tại Luật Nhà ở 2014 và cũng là sự kế thừa quy đính của Luật Nhà ở 2005.Đông thời tại khoản 1 Điêu 3 Luật Nha ở 2014 quy định “Chủ sở hữu nhà ở là tổ

chức, hộ gia đình cá nhân, có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây

đừng mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhân thừa kế, nhận góp vốn, nhận đôi nhà ở

và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật cé liền quan” Dưới

TidfidulbnzuiestvkifikieorybiiE ca tesa C3%B4i% 20nh% C3% AO uy cập ngày

151672023 `

*Khoin 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

góc đô pháp ly quy đính pháp luật về nha ở đá cung cấp góc nhin tương đối toàn.điện về nhà ở Tuy nhiên, khái niém này moi chỉ phù hợp với các loại nha ở do hộgia đính, cá nhân tạo lập, sử dung vào mục đích để ở Trong khi đó, đưới góc độmục đích xây dung thì ngoài mục dich để ở thi nhà ở cởn có nhiều mục đích khácnhau như xây dụng nhà ở dé bán, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp theochính sách của nhà nước, Tổng hợp những góc nhin đó tác giả đưa ra khái niệmnha ở nhu sau:

Nha ở là công trình xây dung được xây dung theo thiết kế, tao thành bằng vật liệu

xả) dựng tất bị và lao đồng nhằm phục vụ nh: câu ở, sinh hoat của cơn người.

111.2 Đặc đểm của nhà ở

Thông qua những phân tích, đánh giá nhà ở trên nhiều góc đô khác nhau, đồng

thời kết hợp với khái niém về nha ở đã được xây dựng tai mục }.J 1 1, tác giả rút ramột số đặc điểm của nhà ở như sau:

Một là, nhà 6 là một loại công trình xây dung Vi vậy nhà ở mang day đủ cácđặc điểm của công trình xây dựng được xây dựng theo một thiết kệ cụ thê bằng bản

vẽ với các tính toán cân thiệt dé theo đó xây dụng công trình, được tao thánh bởi

sức lao đông của con người, vật liệu xây dưng và thiệt bi, có thé được xây dựng ở

phần dudi mặt dat, phan trên mặt đất, phần đưới mất nước, phần trên mat nước,

thâm chi là trên không.

Hai là, công dụng chính của nhà ở là ở và phục vụ cho các hoạt động thuộc vềđời sóng hằng ngày của con người Ngoài ra, tùy vào mục đích sử dung của con người ma nhà ở con có các công đụng khác

Ba là, theo quy định của pháp luật, nhà ở là một loại bất động sn Nội dung nayđược dong thời ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điêu 107 BLDS 2015 và tại Điều 5

Luật Kinh doanh bat động sin 2014

Bồn la, nhà ở là mét loại tai sản có giá trị lớn và đóng vai tro quan trong với xã

hội Vì vậy, nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật

Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các van ban hướng dan có liên quan.

` Khoản 3 Điều 10 Luật xảy dựng.

Năm là, nha ở là một trong những loại tài sản phải ding ký quyền sở hữu theoquy định của pháp luật Tại khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự 201 5 quy dinh “quyển

sở hin, quyên khác đối với tài sản là bắt động sản được đăng lý: theo quy đình tai

bổ luật nay và pháp luật về đăng ky tài sản” Nhà ở là một loại bat động sản vì vayquyên sở hữu đôi với nhà ở phai được đăng ký theo quy định pháp luật về Nhà ở vàcác quy định khác về đăng ký quyên sở hữu Thông qua việc đăng ký, nhà nước ghinhận quyền sở hữu đối với nhà ở Đồng thời, việc đăng ký quyền sở hữu là cơ sởquan trong giúp chủ sở hữu xác lập các quyền nang đố: với nhà ở và đây cũng làmot trong những căn cứ nham bảo vệ quyền và loi ich hợp pháp của mình

1113 Phânloại nhà ở

- Căn cứ vào mục dich tao lap nhà ở thi nha ở được chia thành các loại sau:

Nhà ở riêng lẻ là nha ở được xây đụng trên thửa dat ở riêng biệt thuộc quyền sở hữu.hợp phép của tổ chức, cá nhân bao gồm nha biệt thự, nhà ở liên kê va nha ở độc lập

Nhà ở thương mai là nhà ở được đầu tư xây dưng để bán, cho thuê, cho thuê

mua theo cơ chế thi trường,

Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc điện được ở nhàcông vụ theo quy định của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đâm nhận công tác.

Nhà ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở dé 06 cho các hộ gia định, cá nhân thuộcđiện được tái định cư khí Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải toa nhà ở theo quy địnhcủa pháp luật

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này

Nha ở hỗn hop là nhà ở được xây dựng ngoài mục đích dé ở thủ loại nha ở nay

còn kết hợp với mục đích kinh doanh hoặc các mục đích dân dụng.

Qua việc phân loại mục đích tao lập nhà ở mà các chủ thể xác định được cơ chếpháp lý đôi với từng loại nhà ở Đối với từng loại nha ở khác nhau phải dap ung các

điêu kiện về kết câu, tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ thể tham gia giao dich Từ đó tạo ra

sự xuyên suốt từ quá trình từ quá trình xây dụng đến vận hành, quản lý, sử dungtháo giố nhà ở.

- Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở thi nhà ở được chia thénh hai loại:Nha ở không do nhà nước dau tư xây dung Đây là các loại nha ở do cá nhân, tổchức không phải là nhà nước tự mình đều tư, xây dựng Các nhà ở này thường lànhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà chưng cư.

Nha ở do nhà nước đầu tư xây dựng: Đây là loại nhà ở được nha nước trực tiệpxây dung hoặc sử dựng nguồn von ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái

phiêu, vên hỗ trợ phát triển chính thức, vên vay wu đãi của các nhà tài trợ, vốn tin

dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dung theo hình thức hợp dong

xây dụng - chuyển giao trên điện tích dat được xác đính để xây đụng nhà theo quy

hoạch được phê duyệt Các loại nha ở này thường là nhà ở tái định cư, nhà ở công

vụ, nha ở xã hội Việc quản lý, sử dung nhà ở do nha tước đầu tư, xây dụng đượcquy định chất chẽ hon so với nha ở thông thường do cá nhân, tô chức xây đụng

1114 %r khác biệt giữa nhà ở và nhà sử dung vào mue dich khác

Nha là công trình xây đụng phục vụ nhu cầu của con người Mỗi loại nhà lại

được xây dung với quy mô, két câu khác nhau nham đáp ứng nhu câu sử dung cũng

nhw quy định pháp luật về loại nhà đó Đông thời, các loại nha khác nhau lại có

những đặc điểm pháp ly, cũng như chịu su điêu chỉnh của các quy đình pháp luật

khác nhau Vi vay, việc phân biệt các loại nhà ở và các loại nhà khác dong vai trò quan trọng trong việc áp dụng pháp luật Nhà ở và nhà sử dụng vào mục đích khác

có những khác biệt cơ bản sau:

Một là, mục đích chính của nhà ở là phục vụ nhu câu ở và sinh hoạt của cơn

người

Trong khi các loai nhà khác được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh (ví du:

công xưởng, nhà máy), sinh hoạt công đông (ví dụ: nhà văn hóa thôn, x4), phục vulâm công sở cơ quan hành chính nhà nước hay các mục đích chuyên biệt khác thìnhà ở chỉ nhằm mục đích dé ở va phục vụ nhu câu sinh hoạt của con người Chính

vi vậy, mà quá trình thiết kế, vận hành, tháo đỡ nhà ở đều gắn chất với nhu câu ở vàsinh hoạt của con người Các chủ thé khi sử dung nhà ở phải theo đúng mục dich

chính là đã ở và sinh hoạt mà không sử dụng vào mục đích khác.

Hai là, nhà ở được điêu chỉnh bằng các van bản quy pham pháp luật về nhà ở

Ngoài việc bị điều chỉnh bởi Bo luật dân sự, Luật xây dụng, Luật Kinh doanh

Bắt động sản thi nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Nha ở Các loai nhà khác không,

phải là nhà ở sẽ không bị điều chỉnh bởi Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thihành: Việc xác định văn bản điều chỉnh giúp cho các chủ thê nhận thức 16 quyên vàngliia vụ của mình khi sử dụng, cũng nlư tham gia giao dịch đối với loại nha nay.Bên canh đỏ, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền quản lý cũng như giải quyết cáctranh chap liên quan đến nhà ở được chính xác, nhanh chóng và đảm bảo quyên lợicho các bên trong loai giao địch này

1.12 Khái uiệm hop đồng thuê nhà ở

Ngày nay, khí việc sở hữu nha ở ngày càng trở nên tổn kém việc dau tư métkhoản tiên lớn dé mua nhà không còn là su lựa chon tôi ưu Việc thuê nhà ngàycàng trở thành lựa chon của nhiều người Vì vậy, hợp đẳng thuê nhà ở ngày càngpho biên là cơ sở dé xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào quan

hé pháp luật này Trước khi đưa ra khái miém về hop đồng thuê nhà ở thi tác giả

trích đẫn và phân tích một số khái niém ở các công trình khoa học trước đó:

Quan điểm của tác giả Nguyễn Van Tuy đưa ra khái niệm hợp đồng thuê nhanhư sau: “Hop đồng thuế nhà ở là sự théa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo

đó bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê sử dung trong một thời han, còn bên thuê

phải trả tiên thuê nhà “4 Khái niệm ma tác giả Nguyễn Van Tuy đưa ra là tương

đổi đây đủ, Tuy nhiên, việc tác giả cho rang hep đông thuê nha ở là théa thuận bằngvăn ban là chưa sát với thực tiễn và bản chất của hợp đồng thuê nhà ở Mặc dù, việcgiao kết hop đông không được thể hiên bằng văn bản là trái quy định tại Luật Nhà ởnhung về bản chất là hai bên van thực liên các quyên và nghia vụ với nhau (bêncho thuê thực hiện nghia vụ giao nhà, còn bên thué thực hiện nghĩa vụ trả tiên thuê)Bên canh đó, trên thực tiấn thi việc thuê nhà ở không chi thực hiên văn bản ma conđược thể hiện qua lời nói hoặc hành vi cu thể

* Nguyễn Vin Ty (2016), Hop đẳng tui nhà ở theo luật kath doanh bắt đồng sc năm 2014, Luận văn thạc

sĩ Luật học , Học viễn Khoa hoc 3ã hoi, Hi Nội

Quan điểm của tác gid Lê Thị Luyén “Hop đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuậncủa các bên; theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc điễn tíchnhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tién chothuê nha; còn bên thuê nhà có nghiia vụ sử dimg ngôi nhà hoặc điển tích nhà thuê

đề ở và trả tién thuê nhà theo thời hạn và phương thức théa thuận hoặc theo quy

ảnh của pháp luật” Khéi miệm của tác giả Lê Thị Luyén đưa ra tương đổi dai và

một số cụm từ tác giả sử dung chưa thực sự hợp lý, cu thể: Tác giã sử dụng cum từ

“sử dụmg ngôi nhà hoặc điện tích nhà thuéTM là chưa hợp ly, chưa thể hiện rõ được

sự khác nhau của hai loại này Nội hàm của “điện tích nhà thuê” có thể bao hàmtoàn bô ngôi nhà hoặc một phân căn nhà Vi vậy, chỉ nên sử dung cum từ “diện tíchnha cho thuê” là day đủ, tránh việc trùng lặp, khó biểu trong khải niêm của minh

Nhìn chung các công trình nghiên cứu trước đó đã nêu được bản chat của hợpđông thuê nha ở: là sự thỏa thuận của các bên; theo đỏ bên cho thuê giao nhà ở chobên thuê sử dung trong một thời hen, còn bên thuê phải trả tiên thuê nhà Tuy nhiên,

nha ở là một đối tượng đặc biệt mà không phải bat cứ chủ thể nào cũng có quyên

tham gia vào quan hệ pháp luật liên quan đến nhà ở ma chỉ các chủ thé được Luậtnha ở quy định mới được phép thực hiện các giao dich thuê nhà ở Trong đó, bên cóquyên cho thuê nhà ở (là chủ sở hữu nhà ở hoặc người có quyên theo thỏa thuận.hoặc theo quy định của pháp luật, co đủ năng lực hành vi và năng lực pháp luâÐ,còn bên có quyên thuê nhà ở (1a người có đây đủ năng lực hành vi và năng lực pháp

luật đề giao két hop đông thuê nhà ở); Bên cạnh đó một số loại nhà ở đặc biệt nlrz

nha ở xã hội, nha ở công vụ thì các bên thuê còn phải đáp ứng mét số điều kiên nhat

đính trong Luật nhà ở mới có quyên thuê các loại nhà ở này

Từ những phân tích nêu trên có thé đưa ra khái niém về hop đồng thuê nhà ởnhư sau: Hop đồng thuê nhà ở là théa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyềncho thuê nhà ở giao nhà ở cho bên cỏ quyên thuê nhà ở sir dụng trong một thời giannhất định và bên thuê trả một khoản tién theo théa thuận hoặc theo guy đình củapháp luật.

` Lê Thủ Luyễn (2011), Hop đẳng thud nhà Z theo tp dinh cũa pháp luật luện hành, Tuân văn thạc st luật

học, trường Daihoc Luật Ha Nội

12 Đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà ở

Hop dong cho thuê nhà ở là một dang cu thé của hop đông thuê tai sản, do đóhop đông thuê nha ở mang những đặc điểm chung của hop đồng thuê tài sẵn nóichung, dong thời mang những đặc điểm riêng do nhà ở là một đối tượng đặc biệtđược pháp luật và xã hội quan tâm

12.1 Đặc điểm chung hop đồng thuê nhà ở

- Hop đồng thuê nhà ở là hợp đông song vụ:

Căn cứ vào mối quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đông thìhop đồng được chia lam hai loại là hop đông đơn vụ và hợp đông song vụ Trong

đỏ, hợp đồng song vụ là hợp dong mà mỗi bên đều có ngiữa vụ với nheu®, Quyén

của bên nay là ngliia vu của bên kia và ngược lai Yêu tô song vụ được thể hiệntrong hợp đồng thuê nhà ở được thé hiện ở chỗ: bên cho thuê có ngiĩa vu giao nhà ởcho bên thuê trong một thời gian nhất đính, bên thuê có nghia vụ nhận nhà ở vàthanh toán tiên theo thöa thuận hoặc theo quy định của pháp luật cho bên bán Đồng

thời, cũng có thê hiéu là bên cho thuê có quyền yêu câu bên mua nhận nhà và thanh

toán tiên cho minh; còn bên thuê có quyên yêu cầu bên cho thuê thực hiên việc giaonha cho bên thuê

Việc xác định hợp đông thuê nha ở 1a hợp đồng song vu có ý nghĩa quan trongtrong việc xác định trách nhiệm của các bên khi thực hiện nghiia vụ của mình Tronghợp đông song vụ khi đến thời han theo thỏa thuận hoặc theo quy đính của phápluật thi các bên phải thực luận các ngHĩa vụ, các nghia vu nảy không được trì hoãn.

trừ trưởng hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc theo quy định của pháp luật :

Trong trường hợp không xác định bén nao phải thực hiên ng]ữa vụ trước thì các bên

phải đông thời thực hiện ngiĩa vụ, trường hợp nghia vụ không thể thực hién được

đồng thời thì nghia vu nào mat nhiều thời gian hon thi nghiia vu do phải thực hiện

trước, Thông thường, bên cho thuê phai trả trước cho bên cho thuê một khoản tiên

trước thời điểm bên thuê nhận được nha

Ê Khoản 1 Điều 402 Bo hút din sư 2015

¿ Khoin 1 Đầu 410 BLDS 2015

Ý Khoản 2 Điều 410 Bỏ butt din sự 2015

- Hop đồng thuê nhà ở là hợp đồng ung thuận

Căn cứ thời điểm có liệu lực của hợp đông thi hợp dong được chia lam hai loại

là hợp đông ung thuận và hợp đông thực tế” Theo đó, hop đồng thực tế là hợp dong có hiệu lực tử thời điểm các bên trong hợp dong chuyển giao tài sản cho nhau,

Trong khi đó, hợp đông ung thuên thi kê hop đông có luậu lực tử thời điểm các bêngiao kết hợp đồng Đây là một trong những đặc điểm của hợp dong thuê tài sản nói

chung va hợp đông thuê nhà ở nói riêng bởi hiệu lực của hợp đồng thuê nha ởkhông phụ thuôc vào bên nhà ở đã thực luận việc giao nhà ở cho bên thuê hay chưa.Đồng thời, tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định thời điểm phátsinh luệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm do các bên thỏa thuận, trườnghop các bên không thỏa thuận thi thời điểm phát sinh biệu lực lả thời điểm ký kếthop đông Vay, hop đông thuê nha ở là loại hop đồng có tính ung thuận

- Hop đồng thuê nhà ở là hop đồng có đền bù

Một trong những đặc trung của quan hệ tai sản do luật dân sự điều chỉnh là tính

chất đền bw" Tinh chất đền bu thé hiện qua việc các bên khi tham gia hợp đồng

đều nhân được loi ich từ việc thực hiện hợp đồng! Xuất phát từ khá niém hợp

dong thuê nhà ở có thé thay các bên đều phải trao lợi ích cho nhau, cụ thể: bên chothuê nhà ở giao nhà ở cho bên thuê va nhận lai được khoản tiên từ bên thuê, số tiênnày là giá thuê ma hai bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, đồng

thời bên thuê được khai thác công dụng của nhà ở nhằm muc đích ở và sinh hoạt gia

đính trong một thời gian nhất định

- Hop đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyên quyền sử dung tài sản

từ bên cho thuê sang bền thé:

Hop đồng cho thuê tai là một trong những căn cử xác lập quyên sử dụng đối vớinha ở Bởi lẽ thông qua hop đông thuê tai sản, quyên sử dụng nhà ở được chuyên.giao từ chủ thé này sang chủ thê khác trong một khác trong một khoảng thời gian.nhất định theo thöa thuận Khác với các hợp đồng liên quan dén tai sản khác nh

* Truỳng Đại học Lait Hà Nội, Giáo minh huật dân sự Piệt Nam, tập 1, Nv Công an nhân din, BÀ Nội

'* Trường Đại học Luật Hi Nội, Giáo mình luật đến sục Viết Nam, tập 1,Neb Công mrbản din, Hà Nội

`! Trường Đại học Vinh, Giáo pink Tuật dân sịc Neb Đại học Vinh, Vinh

tặng cho tai sản, hợp đồng mua bán sản nhằm mục đích chuyên quyền sở hữu taisản hợp đồng thuê tài sản chỉ chuyên quyên sử dụng tải sản Như đã phân tích ởtrên, hop đông thuê nha ở là một dang cu thé của hợp đông thuê tài sản nên loại hợpđồng này cũng nhằm mục đích chuyên quyên sử dung tai sin

12.2 Đặc điểm rigug

- Đối hương của hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nha ở là phần điện tích ding dé ở và sinh hoạt ma

bên cho thuê chuyên quyển sử dung cho bên thuê từ đó làm phát sinh quyền va

ng]ấa vụ dân sự của hai bên Các giao dich có đối tượng nha ở có những điểm khácbiệt một cách tương đổi so với các giao dich thuê tai sản khác Sự khác biệt nayđược thé hiện các qua giao dich có đối tượng là nhà ở phải đáp ứng các điều kiệnchung về hợp dong thuê tài sản, cũng như các điều kiện riêng đối với loại tai sinnay như thời điểm có quyền thực hiện giao địch, phải bảo đảm chất lượng, an toancho bên thuê nhà ở,có đây đủ hệ thông điện, cấp, thoát nước, bão đảm vệ sinh môitrường và một sô yêu tô khác Những yêu tô nay thường không xuất hiện ở các tảisản khác không phải là nhà ở.

- Hop đồng thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau:

Nhà ở là một loại tai sẵn đặc biệt, chính vi vay mà quy chế pháp lý điều chỉnh.những giao địch dân sự liên quan dén nha ở có sự phúc tạp và chặt chế hon su điệuchỉnh các loại tài sản khác.

Ở góc độ pháp lý thi nha ở là mét loại bat động san, 1a tài sản gắn liên với datdai Do đỏ, bên cạnh sự điêu chỉnh của của Bộ luật dân sự về hợp đông, hợp đồngthuê tài sẵn nói chung thì hop đồng thuê nhà ở còn chiu sư điều chỉnh của các luậtliên quan đến nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật xây

dựng Các luật này quy định những khía canh khác nhau xuyên suốt quá trình hình

thành, sử dung và tháo dé nhà ở, quá trình này phải được thực hiện theo một quytrình, tiêu chuẩn cụ thé theo quy định của pháp luật giúp quản lý chất chế các giaodich liên quan đến nhà ở nhằm đảm bảo quyên và lợi ích các bên khi thực hiện các

giao dich liên quan đến loại tài sản này Tuy nhiên, chính vì được điệu chỉnh bởi rất

nhiều các ngành luật khác nhau ma trong một số quy định nhật định có sự mâuthuần, chồng chéo nhau khiến cho việc áp dụng pháp luật đối với tài sẵn này conkhó khăn Vi dụ có thể ké đến như Luật Nhà ở chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà

ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là có 100% dat ở, Tuy nhiên, Luật

Đất đai 2013, Luật đầu tư 2020, Luật xây đựng 2020 đều cho phép tô chức kinh tếđược nhận chuyên nhượng quyên sử dung đất, bao gồm dat ở, đất nông nghiép, datphi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hop với quy hoạch, ké hoạch sử dụng dat,

quy hoạch xây dựng nhà ở đề thực hiện dur án đầu tư Một vi dụ khác: Tại Khoản 1

Điều 188 Luật Nhà ở, khoản 9 Điều 72 Nghĩ định 99/2015/NĐ-CP quy đính chỉ tiếthướng dan thi hành Luật Nhà ở thi trong trường hợp không có giây chúng nhậnquyền sử dung đất ma bên cho thuê có các giây tờ như hợp đẳng mua bán, thuêmua, nhà ở ký với chủ dau tư, giây phép xây dụng hoặc giây tờ khác chứng minhquyên sở hữu vẫn được quyền cho thuê nhà, Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 9 LuậtKinh doanh bat động sản 2014 thi nhà, công trình xây dung đưa vào kinh doanh batđông sản phải “có đăng lạ: quyển sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đắttrong giấy chứng nhân quyên sử dung đất hoặc giấy chứng nhân quyên sử dụng đấtđối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dir án kinh doanh bắt động sản ”

- Hop đồng cho thuê nhà ở là loai hợp đồng mà mục dich sử ding của nhà ởcho thuê được xác dinh dura trên công dimg chính của nhà ở:

Đặc điểm nay được thé hiện ở chỗ trong hợp dong chỗ khi giao két hợp đồng

cho thuê nhà ở da các bên không quy đính về mục đích sử dụng của nhà ở thì mục

đích sử dung van luôn được xác định là nhằm phục vụ nhu câu ở và sinh hoạt củacon người Đặc điểm này xuất phát từ công dung của nhà ở đã được đề cap ở phânkhái niém, đặc điểm của nha ở cũng như điểm khác biệt giữa nha ở và các nha sửdung vào mục đích khác đã được phân tích tại mục 1.1.1.1, 1112 và mục L114 Đây là cơ sở quan trọng trong việc xác định nghiia vụ của bên thuê trong loại hợpđông nay

`? Điểm c khoăn 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và khoăn 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014

13 — Phân loại hợp đồng thuê nhà ở

Căn cử vào các tiêu chí khác nhau mà có thé phân loại nha ở theo tùng tiêu chi,

cụ thể

1.3.1 Dựa trêu tiêu chí uội dung thỏa thuậu cña các bêu về thời han thuênhà ở tại thời điềm giao kết hop đồng thuê thì hợp doug thuê uhà ở được chiaTam hai loại

- Hop đồng xác định thời hạn là: hợp đồng ma khi giao kết các bên xác địnhthời han, thời điểm châm đút hiêu lực của hợp đồng, Trong hau hệt các trường hợpthi hop đồng thuê nha ở thi các bên được tự do ân định thời hạn của hợp đồng màkhông bị giới han trừ trường hợp nha ở công vụ Đối với nhà ở là công vụ là nhà

được phân cho các đôi tương dang làm việc công và phéi đảm bảo các điều kiện

nhất định, khi không còn điều kiện thuê nha ở công vu nữa thi bên thuê phải giao trảlạt nhà ở công vu.

- Hợp đồng không xác đính thời hạn là: hợp dong ma khi giao kết các bênkhông théa thuận vệ thời han của hợp đồng Trong trường hợp các bên không thỏathuận về thời hạn hợp dong thì hop dong được xem là hợp đồng không xác định thời

han Trong trường hợp này thời han châm dứt hợp đồng được xác đính là 90 ngày

kể từ thời điểm bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết

Qua việc phân loại này các bên giúp các bên xác định được thời điểm bat daucũng như kết thúc thực hiên nghia vụ trong từng trường hop cụ thé Đặc biệt đối với

loại hợp đông không xác định thời han

1.3.2 Dựa vào hình thức của hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế thi hợp dongthuê nhà ở được chia làm 03 loại

- Hợp đồng thuê nhà ở được thé hiện bang lời nói: Mặc du theo quy định của

Luật nha ở thì hợp đồng thuê nhà ở phải được thê hiện bằng văn bản Tuy nhiên,

trên thực té việc xác lập hợp đồng thuê nhà ở bằng lời noi rất phd biến Đặc điểmthường thây của các loại hợp đồng này là có giá trí nhỏ, thời gian thuê ngắn, các bêntham gia thường không nam 16 quy định pháp luật hoặc chap nhận rủ: ro phép lý

© Điểm a, khoin 1 Điều 131 Luật Nhà ở 2014

Việc không ký kết hợp đồng bằng văn bản dan đến hop đồng vô hiệu va rat khó débảo vệ quyền và lợi ich của các bên trong trường hợp phát sinh tranh chap

- Hợp đồng bằng văn bản: Luật Nhà ở 2014 quy định 16 hình thức của hợp

đồng thuê nhà ở phải được thé biên bằng văn bản”, Việc quy định hop đồng thuê

nha ở bằng van bản là hoàn toàn hop lý bởi các bên sẽ co ý thức hợp trong việc thựchiện hợp đông, Đồng thời, đây cũng 1a cơ sở vững chắc nhằm đảm bảo quyền lợicủa các bên.

- Hop đông bằng văn bản có công chứng, chứng thực: Khác với Bộ luật din sự

2005 và Luật Nhà ở 2005 thì việc công chứng chứng thực không còn là điều kiên

bắt buộc để có hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực Trong một số trường hợp nhu ding

ky thường trú hoặc theo mong muốn thi các bên có thể thực hiện công chứng hợp

đồng thuê nha ở

Qua cách phân loại trên có thể xác định được điêu kiện về bình thức của hợpđồng thuê nhà ở, sự khác biệt về điều kiện hình thức gữa Luật Nhà ở 2014 và quydinh pháp luật trước đó.

1.3.3 Dựa trêu tiên chí về chit thé của hop đồng thmê uha ở

- Hop đông thuê nhà ở mà các bên tham gia dao dich đều là cá nhận, tô chứctrong nước: Đây lả loai hợp đông mà các bên thuê và bên cho thuê đều là cá nhận cóquốc tịch Việt Nam định cư tại Việt Nam hoặc tổ chức được thành lập theo phápluật Việt Nam Trong trường hợp này thi các bên giao dịch chi cân đáp ứng các quy

đính về chủ thể trong giao dich dân sự nói chưng, chủ thể trong trong hợp dong thuê

nha ở noi riêng.

- Hop đồng thuê nhà ở ma một trong các bên 1a cá nhận nước ngoài, cá nhânđính cư ở nước ngoài hoặc tô chức nước ngoai: Trong trường hop này cá nhân nướcngoài, người Viét Nam định cư ở nước ngoài thi phải có đủ năng lực hành vi dân sự

dé thực hiên giao dịch về nhà ở theo quy dinh của pháp tuật Việt Nam, phải thuộcđổi tương sở hữu theo quy định của pháp Luật Nhà ở, đối với tô chức nude ngoài

thi phải thuộc đối tương được sở hữu nhà ở tại Viet Nam

“ Khoản 1 Điều 121 Luật Nhà ở

© Khoản 2 Điều 119 Luật Nha ở 2014.

Chủ thể là một trong những tiêu chí quan trọng của hợp đồng việc phân loạihop đồng due trên tiêu chí trên có ý ngÌña trong việc xác định điêu kiên có hiệu lựccủa hợp dong thuê nha ở trong thực tế.

1.3.4 Dựa trêu tiên chí về đối trong của hợp đồng thuê wha ở

- Hop đồng thuê nhà ở ma có đổi tương là nhà ở sẵn có: Đây là hop đông màcác bên ký kết với nhau khi nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào

sử dụng

- Hợp đồng thuê nhà ở mà có đối tượng 1a nha ở hình thành trong tương lai:

Day là hợp đồng mà tại thời điểm giao kết nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây.

dung và chưa được nghiệm thu dua vào sử dụng,

Nha ở sẵn có và nha ở hình thành trong tương lai là đối tương của rất nhiều giaodich về nhà ở Tuy nhiên, đôi với hợp dong thuê nhà ở thì nhà ở cho thuê phải bảodam chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có day đủ hệ thông điện, cap, thoátnước, bảo đêm vệ sinh môi trường mới đủ điều kiện dé cho thuê Vi vay, nhà ởtrong tương lai không phải là đối tương của hợp đông thuê nhà ở

14 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở qua các

thời kỳ

Quan hệ pháp luật về nhà ở là một trong những quan hệ pháp luật quan trong hệthống pháp luật của Việt Nam Cùng với sự phát triển của quan pháp luật về nhà ởnói chung và hợp dong thuê nha ở nói riêng ma pháp luật có sự điều chỉnh, thay đôiphù hợp thực tin xã hội

1.4.1 Giai đoạn từ 1954 đến năm: 1990

Sau khi miễn Bắc hoàn toàn giải phóng, nhằm thông nhật va ting cường sưquan lý Nhà nước trong lĩnh vực thuê nha ở, tư nhận cho thuê, hạn chế xóa bö chê

đô bóc lột tư bản chủ nghiia; giải quyết tinh trang dùng nhà không hop lý, thỏa mãn.một phân nhu cầu nhà của cơ quan Nha nước và nhân dân, đồng thời xây dung quan

hệ tốt về thuê mướn nha; Tăng cường việc bao quản về sửa chữa nhà trong thànhphó, đảm bảo an toàn cho nhân dân, góp phân đảm bảo mỹ quan của thành phô Banchap hành Trung ương đã ra chỉ thi số 200/CT-TW vệ cải tạo những người có nhiêu.nhà cho thuê vả quân lý toàn bộ nhà cửa cho thuê tại thành phó, thị xã.

Thực hiện chủ trương của Ban chấp hành Trung ương, Hồi đẳng chính phủ banhành nghi đính 19/CP ngày 29/6/1960 và chính sách đối với việc cho thuê nhà ở tưnhân ở các thành pho và thị xã Nhà nước trực tiép quản lý toàn bộ nha cho thuê ởcác thành phó và thi x4 như Hà Nội, Hai Phòng Nam Định có điện tích nhà gachcho thué khoảng 150 thước vuông trở lên hoặc tiên cho thuê nhà mét năm thu đượctrên 1000 đồng và các cá nhân ở ngoại thành có ba nhà gach hoặc bê tông có diện

tích cho thuê trên 100 thước vuông ế Chủ nhà ở được hưởng từ 15% đến 50% tiên

cho thuê nhà Số tiên còn lại do Nhà nước quan lý dé ding vào việc đóng thuê, tu

sửa nhà và các chi phi khác va quản lý” Chủ nhà được giữ lại điện tích nhà đang

dùng dé ở nlưưng không được 200 thước vuông trừ trường hợp đặc biệt do Ủy ban

ban hanh chính khu, thánh phố tinh quyết dinh’® Đối với trường hợp nhà vắng chủ

mà người quản lý không phải là vợ, chồng, con, bó, me của chủ nhà thì được tiếptục quan lý nêu điện tích quan lý không quá 100 thước vuông va được hưởng 15%đến 30% tiền cho thuê nhà (sau khi trừ thê thô trạch, nhưng không quá 50 đông mat

tháng, Số tiễn còn lại, người quân lý phải gửi vào Ngân hang dé dùng vào tu sửa

nhà khi cần thiết, và đề thanh toán với người chủ nhà khi người chủ nhà trở vệ;ngoài những trường hợp trên thì tất cả nhà vắng chủ đều do Nhà nước quan ly, bảo

hô và giải quyết thích đáng khi chủ nha trở về

Ngày 13/2/1961 Hội dong chính phủ ban hành Nghi định số 24-CP nhằm bốsung một số điểm trong chính sách quản lý thông nhật đối với nhà cho thuê của

tư nhân ở các thành phố và thi xã Nội dung của nghị định bé sung mét quy định

về quyền quản lý, sử dụng nha ở và bd sung điểm mới là “tat cả chủ nhà cho

thuê, trước khi giao nha cho Nhà nước quần lý và sử dụng đều có trách nhiệm tu

sửa nhà cửa”.

'* Điều 2 Nghị định 19- CP năm 1960 về chính sách đổi với cho thuê nhà cửa tư nhân ở các thành pho vi thi

x Hồi dong Chính phi ban hành.

“ Khoản 1 Điều 3 Nghị dnb 19- CP năm: 1960 và chinh sách đổi với cho thuê nhà của tư hân ở các thinhpho va thi xã do Hội dong Chinh phũ ban hành.

`” Khoản 3 Điều 3 Nghị dh 19- 'CP năm: 1960 về chính sách đổi với cho thuê nha cửa tenhin ở các thánh.

pho va thi xi do Hội đồng Chinh phủ ban hình,

Nhằm giải thích các Nghi định 19/CP, số 20 CP của Hội đồng Chính phủ đã ban

hanh ngày 29/6/1960 và Nghi đính số 24/CP ngày 13/2/1951 bổ sung một số điểm vào

2 nghi dinh nói trên về chính sách đối với việc cho thuê nha ở các thành pho thị xã Thủtướng chính phủ đã ban hành thông thư số 61/TTg, Thông thy thé liên sự cân thiết phaiquan lý thống nhật nhà cho thuê ở các thanh pho và thị xã

Ngày 5/7/1961 Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ban hành hai thông thư.Thông thứ sô 142/BCT vệ van dé nhà chuyên đề cho thuê của các đoàn hội tôn giáo,trong đó xác định nguyên tắc: nhà chuyên cho thuê của các tôn giáo thì cũng áp dụngchính sách như đối với tư nhân có nhà cho thuê khác, Théng tư số 144/BCT ngày5/7/1961 về van dé nhà cho thuê của tư nhân ở các ngoại thành, ngoại thị, nội dungthông thư xác định “Trong công tác quản Ij: thông nhất nhà cho thuê của tư nhân ở cácthành phố và thi xã” Bộ nội vụ có thông thư số 12/NC ngày 22/4/1964 gai thích một

số chính sách cụ thể vé quản lý nha ở

Ngày 27/9/1964 Hội đông chính phủ ban hành Nghi đính 11 5/CP về việc ban hành

Điều lệ cho thuê nhà ở: "'Điểu lệ nay nhằm nuục dich xác định rõ quyền lợi và nhiệm vụ

của bên cho thiê nhà và bên thuê nha xay dung quan hệ tốt giữa hai bên tăng cườngviệc giữ gin và sửa chữa nhà cửa là những tài sản quan trọng của Nhà nước và củanhân dân, dé đâm bảo vệ sinh am toàn cho người 6, giữ vé đẹp của thành phố thi xã”Điều lệ này gém 5 phân và được chia làm 31 Điều quy đính tương đối đây đủ vềnguyên tắc chung cũng rửư lành thức, điều kiên có hiêu lực của hợp đông thuê nhà,quyền và ng†ĩa vu của các bên cho thuê, bên thuê, tiên thuê nha, thâm quyền giải quyếttranh chấp về hop đồng thuê nha

Ngày 30/4/1975, Chiên địch Hồ Chi Minh toàn thing chấm đút 21 năm chiến dauchồng đề quốc Mỹ và chính quyên ngụy Sai Gon Dé tăng cường quần lý nha dat vàday manh cải tạo xã hội chủ nghia đôi với công thương nghiệp tư nhân ở các tinh phíaNam, Héi đồng chính phủ đá ban hành Quyét đính số 111/CP Mục dich quyết dinhhướng đến: “Xóa bỏ kinh doanh bóc lột về nhà đất; thực hiện thông nhất quản If củaNha nước về đất ở đồ thi; Cái tạo đến đâu, quan If tốt dén dé, đồng thời tiễn hành guyhoạch bé trí, sắp xếp điều chỉnh lại những khu vực sản xuất, kửm vực hành chính sự

nghiệp, Mui vực ở và các cơ sở phúc lot công công sao cho công bằng: hợp lý và cóloi nhất trên tinh thần tận ding cơ sở sẵn có, kết hop xây dung mới; từng bước giảiquyết chỗ làm việc cho cơ quan Nhà nước và chỗ ở cho công nhân nhân viên và nhânđâm lao động chưa có chỗ ở hoặc ở quả chật Cai thiện từng bước điều kiến nhà ở củanhân dân góp phan ôn đình và phát triển sản xuất; Tăng cường việc bảo quản, sửachữa nhà của và từng bước cải tạo và xây dung thành thi theo hướng xã hội chủngiữa” V šn ban có điểm mới khi quốc hữu hoa toàn bộ nhà cho thuê, không kể điệntích cho thuê ít hay nhiêu của tư sản mai bản, dia chủ, tư sản gian thương lớn, củanhững người phạm tôi năng về chính trị và kính tê, các tô chức phản đông

Co thể thay, trong giai đoạn 1945 đến năm 1990 do yêu tô của lịch sử mà nha nước

ta quan ly chat chế việc cho thuê nha Trong giai đoạn nay nhà nước tập trung vào việcxóa bö ché độ bóc lột tư bản, tạo điều kiện nhà ở cho người dân Các quy định nàykiểm soát gan như toàn bộ hoạt đông liên quan đền các hoạt đông thué nha

1.42 Giai đoạn từ uăm 1990 đến 1995

Dé đảm bảo quyên có nhà ở của công dân, bảo về quyên sở hữu nha ở, khuyên

khích moi t6 chức, cá nhân duy trì phát trién quỹ nha; tang cướng pháp chê xã hội chủngiĩa trong lính vực quản ly nhà ở Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-

LCT/HDDNNS ngày 6/4/1991 về Nhà ở đã có nhiéu đểm mới đáng lưu ý: Quan hệ

giữa các bên trong hợp đông thuê nhà bình đẳng hơn, sự can thiệp của Nhà nước chỉmang tính định hướng cho các bên trong giao dịch, Các quy đính về nội dung hành.thie của hợp đẳng thuê nha và việc bố sung cham đút hợp đông cho thuê nha đượcquy định khá cụ thê tai ChươngIV của pháp lệnh

1.4.3 Giai đoạn từ niim 1995 đến 2005

Nhờ sự nỗ lực đổi mới của nhà nước ta ma kinh tê, xã hội của Việt Nam đạt đượcnhững thành tựu quan trọng Sự ra đời của Bộ luật dân sự 1995 đánh đâu bước pháttriển manh mé của hoat đông lập pháp dân sự nó: chung và các quy đính pháp luật vềnhà ở nói riêng Các quyên cơ bản của con người được Nha trước tôn trong, ghi nhận

và bảo hộ Đôi với hợp dong đông thuê nhà ở được quy định từ Điều 489 đến Điều 502

Bộ luật dân sư 1995 thay thé cho các quy định vệ thuê nha ở trong Pháp lệnh nhà ở

năm 1991 Các quy đính trong Bé luật dân sự có một số điểm mới đáng chú ý nhưquyền lưu cu, dinh chi hợp đông thuê nhà ở, Ngoài ra, một số văn bản khác có liên.quan dén hợp đông thuê nha ở cũng được ban hành như.

Chính phủ ban hành văn bản điêu chỉnh quan hệ thuê nha ma bên thuê nha là người

nước ngoài hoặc người Việt Nam đính cu ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam banhành kèm theo Nghi định số 56-CP ngày 18/09.1995 của Chính phủ, Nghi định so09/CP ngày 30/1/1997 về việc sửa đổi Điệu 7 Quy chế cho người nước ngoài, NgườiViệt Nam đính cư ở nước ngoài thuê nha ở tai Viet Nam

Uy ban Thường vụ Quốc hội ban hành N ghi quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày1/7/1991 về giao dịch dân sự vệ nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991,Đông thời, ngày 25/1/1999 Toa án nhân dân tôi cao — Viện kiểm sát nhân dân tối caophối hợp ban hành Théng tlur liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTChướng dẫn Ngl quyết số 58/1998/NQ-UBTCQH và giao địch liên quan đền nha ở xáclập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991.

1.4.4, Giai doan từ 2005 dén 2014 _ :

Sau gân mười năm đôi mới từ kính tệ tập trung sang cơ chê thi trường dưới sựquan lý nhà nước nên kinh tế, xã hội V iệt nam đã có những bước nhay vot Vì vậy ma,cần có những quy định pháp luật phù hợp với xu thé xã hôi, dap ứng nhu cầu của nhân.dân cũng nhu dam bão việc quản lý của Nhà nước đạt hiệu quả Đúng trước tình huôngcấp thiệt đó, ngày 14/6/2005 Bộ luật dân sự 2005 được ban hành đánh dau sự trưởngthành trong quá trình lap pháp của nước ta Bộ luật dân sự 2005 ban hành ké thừa va

sửa đổi, bd sung những quy đính các quy đính tại Bộ luật dân sự 1995 Trong đó,

nguyên tắc tự do, tư nguyên cam kết, thỏa thuận được dé cao, cùng với đó các quy dinhnhà ở cũng được sửa đối theo xu hướng nay Bên cạnh những quy định chung về chủthé của hợp đồng quyền và ngiấa vụ của các bên, các trường hop châm đút va đơnphương châm đứt hợp dong thuê nha ở tại Bộ luật dân sự 2015 thi các quy định về Hop

đông thué nha ở con được ghi nhận trong Luật Nhà ở 2005 Luật Nha ở 2005 quy đính

về điệu kiện tham gia giao dich nha ở, trình tự, thủ tục trong giao dich về nhà ở, điềukiện đối với nhà ở cho thuê, mét số trường hợp thuê nhà đố: với nhà ở cụ thể như nhà ở

thuộc sở hữu chung nhà ở thuộc sở hữu nhà rrước, Đồng thời, nhằm nâng cao vai trỏcủa Nhà nước đối với hoat động kinh doanh bat động sản nói chung và hoạt động thuênhà ở nói riêng ngày 29/06/2006 Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bat động sản.

số 63/2006/QH11

Ngoài ra, một sô văn bản cũng được ban hành trong giai đoạn từ 2005 đến năm

2014 hoàn thiện hơn quy đính pháp luật liên quan đến nhà ở như Nghị dinh so90/2006/NĐ.CP ngày 6/8/2006 hưởng dan thi hành Luật Nhà ở, Nghị đnh71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 hướng dân thi hành Luật Nhà ở 2005, Nghi quyét so1037/2006 NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 về giao dich dân sự về nhà ở xác lậptrước ngày 1/7/1991 có người Việt Nam đính cư ở nước ngoài tham gia, Nghị dinh 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 về quản lý sử dung nhà ở thuôc sở hữu Nhà nước.

1.4.5 Giai đomm từ năm 2014 đếm may

Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội số các giao dich liên quan nha ở nói

chung và hợp đông thuê nha ở nói riêng ngày cảng trở niên pho biên Các quy định tại

Bé luật dân sự 2005 và Luật Nhà ở 2005 dân trở nên lạc hậu va bộc lộ nhiều yêu điểm

Do đó, việc ra đời của Bộ luật đân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 là cập thiệt Nhân thứcđược vai trò của Nha ở quan trong của nhà ở, cũng như hạn chê sự chông chéo trongcác quy đính pháp luật mà các giao dich liên quan đến nha ở nói chung và các hợpđông thué nha ở nói chung được quy định riêng trong Luật Nhà ở 2014 chứ không conquy đính chung cùng các loại hợp đông khác Ngoài việc kê thừa các quy định trongBLDS 2005 cũng nh Luật Nhà ở 2004, Luật Nhà ở 2014 có những thay đổi giúp chocác bên thuận tiên hơn trong việc ký kêt, thực hiện hop đồng thuê nha ở, han chế cácthủ tục rườm ra nhưng vấn đêm bảo an toàn pháp ly cho các bên giao dich

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng pháp luật về hợp dong thuê nha ở đã bộc 16

những bạn chế nhất dinh bởi nhiều lý do khác nhau, mét sô quy định con chưa theo kip với thực tiến xã hội Vi vây, cân có sự bổ sung, sửa đổi phủ hợp nhim đâm bão quyên.

và loi ích của các bên khi tham gia hop đồng thuê nha ở gop phân giúp cho tước ta

ngày càng phat triển sénh vai với các cường quốc năm châu.

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1Nhà ở là công trình xây dụng xuất hiên từ rất sớm trong lich sử phát triển xã hộiloài người, nhà ở đóng vai tro là nơi trú ân, tích trữ lương thực và giúp con con ngườichồng lei những tác động của tự nhiên, Trong xã hội hiện đại, nhà ở van luôn giữ vũngvai trò của nó là tư liệu sinh hoạt của méi con người.

Ngày nay, klu việc sở hữu nha ở ngày cảng trở nên khó khăn, dac biệt là sự dichchuyển của dân số từ các vùng nông thôn sang thành thị hoặc các khu công nghiệp vớimục dich lao đông, học tập ngày cảng lớn Theo đó, việc thuê nhà ở trở thành mot sựlựa chon tối wu, kéo theo số lượng các giao địch thuê nha ở ngày cảng lớn Vì vây, việcnghiên cứu, ra soát, kịp thời kiến nghị sửa đổi bố sung các quy đánh pháp luật nhằmdap úng các nhu cầu của xã hội là vô cùng cấp thiết Nhằm đạt được những mục tiêu

đó, trong nội dụng Chương | tác giả đã trình bay các nghién cửu của minh về một số lýluận về hợp đông thuê nhà ở, trong đỏ tác gid lam 16 một số van đề

Thông qua việc nghiên cứu khái niệm, đặc điểm về nha ở cũng hợp dong thuê nha

ở dưới nhiêu góc dé khác nhau tác giả đã xây dựng khát niém hợp đông thuê nhà ở, từ

đó làm kim chỉ nam cho việc nghiên cứu các nội dụng khác.

Trên cơ sở khái niém, tác giả đã chỉ ra và phân tích những đặc điểm của nha ở,phân loại nhà ở với các loại nha khác, cùng với do tác giả chỉ ra các đặc điểm chungcũng nlưr đặc diém riêng của hợp đông thuê nha 6 Từ đó, làm tiền đề cho việc phân.tích, đánh giá các quy định pháp luật.

Ngoài ra tác giả cũng đã khái quát các văn bản pháp luật điều chỉnh về hop dongqua các thời ky Trong môi thời ky khác nhau quy đính của Luật Nhà ở cũng có sự thayđể: nhằm đáp ung nhu câu của xã hội Từ đó, tác giả tìm ra kim chỉ nam cho việcnghiên cứu các giải pháp nham hoàn thiện các quy định của pháp luật phù hợp với tinhhình thực té xã hội cũng như phù hợp với chính sách của Đảng và Nha nước

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT DAN SỰ VIET NAM VE

HỢP DONG THUÊ NHÀ Ở

21 Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở

2.11 Chữ thé của hợp đồng thuê uhà ở

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, chủ thể của hợp đồng nhà ở baogôm: Tổ chức, hộ gia đính, cá nhân trong nước, Người Việt Nam định cư ở nướcngoài, Tổ chức, cả nhân ở muse ngoài Tuy nhiên, tại Điều 1 Bộ luật dân sự ném 2015xác định chủ thé tham gia quan hệ quan hệ pháp luật dan sự bao gồm: cá nhân và phápnhân Theo đó, những chủ thé là hô gia đính, tô hop tác, tô chức khác không có tư cáchpháp nhân không được xem xét là chủ thé them gia quan hệ pháp luật din sự mà khítham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đính, tô hợp tác, tô chức kháckhông có tư cách pháp nhên là chủ thé tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự

hoặc ủy quyên cho người dai điện tham gia xác lập, thực hién giao địch dân sự hoặc ủy

quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự !°

Nhin chung chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở có thé 1a cá nhân hoặc tổ chức Các chủ thé này đều đời hỏi phải dim bảo điều kiện về năng lực chủ thé khi tham gia giao

dich dân sự.

21.1.1 Đối với cá nhân

Trong đó, năng lực chủ thé thé của cá nhân bao gồm năng lực pháp luật và nắnglực hành vi.

Một là, năng lực hành vi dân sự của cá nhân dé tham gia hợp đông thuê nha ở

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điêu 119 Luật Nhà ở 2014 thi điều kiên củacác bên tham gia giao dịch về nhà ở thi cá nhân tham gia giao dịch nhà ở thi phải cóđây đủ năng lực hành vi dân sự dé thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định củapháp luật dân sư.

Giải thích cho quy đính này, tại khoản 1 Điều 19 Bộ luật dân sự 2015 quy đínhnăng lực hành vi dân sự của cá nhân là “khả năng của cá nhân bằng hành vi của mìnhxác lập, thực hiện quyển ngtiia vụ dan sư” Trong đó, năng lực hành vi được xem xét

dựa trên hai yêu tổ là độ tuổi và khả năng nhận thức và làm chủ hành vi

`° Điệu 101, Bộ huit din sơ 2015

Theo quy định pháp luật Dân sự thi N gười thành miên là những người từ đủ mười.tam tudi trở lên và có nang lực hành vi dân sự đây đủ, trừ trường hợp quy đính tại các

Điều 22, 23 và 24 của Bộ luật dân sự 2015, Theo đó, chỉ người từ đủ 18 tuổi trở lên.

không thuộc các trường hop bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực thành vị

dân sự khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi mới có day đủ năng lực hành vi

dân sự.

Vay đối với cá nhân khi tham gia hợp đồng thuê nhà ở phải là người từ đủ 18 tuổi

trở lên không bị mật năng lực hành vi dân su, hạn chế năng lực hành vị dân sự, khó

khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi

Co thé thay quy đính pháp luật về chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở có yêu cầu cao

hon so với quy dinh đối với các hợp đồng dan sự thông thường Mặc dù nhà ở cũng làmột loại bat đông sẵn nlumg chủ thé của hợp đồng thuê nha ở chi có thể là người thànhnién; Trong khi đó quy dinh của bộ luật dân sự thì người chưa thành miên có độ tudi từ

đồ mười lễm tudi đền chưa đủ mười tám tuổi vẫn có quyên xác lập các giao dịch liên.quan đến bat động sản khi được người đại điện theo pháp luật đồng ý

Hai là, năng lực pháp luật của cá nhân dé tham gia hop đông thuê nha ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Bồ luật dân sự 201 5 thi Năng lực pháp luật dân

sự của cá nhân là kha năng của cá nhân có quyền dan su và nghĩa vụ dân sự Bên canh

đó, năng lực pháp luật dan sự của cá nhân cá nhân không bi hạn chế, trừ trường hợp Bộ

luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Như đã phân tích ở trên thi nha ở là mot loại tài sản đặc biệt mà không phải bat cứ chủ thé nao đều có quyền tham gia loại

hợp đồng này Năng lực pháp luật của cá nhân trong từng trường hợp có sự khác biệt

- Trường hợp cá nhân là người Việt Nam thì trong trường hop này tùy thuộc vào

ia vị pháp lý của cá nhân đó mà phải đáp ứng những điệu kiên nhất định Dai với cánhén là bên cho thué tai sẵn thi cá nhân do phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được

chủ sở hữu cho phép, ủy quyên dé thực biện giao dich về nhà ở”: Đối với cá nhân là

bên thuê nhà ở thì quyền tham gia giao dich không bị hạn chế trừ trường hop cá nhântham gia vào giao dich đôi với nhà ở xã hội và nhà ở công vụ

* Nang lực pháp luật của cá nhân đối với nhà ở xã hội được quy đình chi tiết tại

Luật nhà ở và các văn bản có liên quan Như khái niém đã đề cập ở trên thì nhà ở xã

hôi là nhà ở có sự hỗ tro của Nhà nước cho các đôi trong được hưởng chính sách hỗtrợ về nhà ở theo quy dinh của Luật Nha ở Vi vậy mà không phải bat cứ đôi tượngnao cũng là chủ thé của loại hop dong nay mà chỉ các đối tương được quy Điêu 49Luật Nha ở 2014 và đáp ứng đủ các điều kiên tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 mới làchủ thé của hợp đồng đông thuê nha ở xã hội Hay nói cách khác là các đối tượng bao

gồm” Người có công với cách mang theo quy định của pháp luật về uu đãi người có

công với cách mang, Người thu nhập thập, hộ nghèo, cân nghèo tại khu vực đô thi;

Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp,

Si quan, hạ ấ quan nghiệp vụ, ha si quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đôi nhân.dan; Cán bô, công chúc, viên chức theo quy định của pháp luật vệ can bô, công chức,viên chức, Các đổi tượng đã trả lại nha ở công vụ không thuộc diện bi thu hội nhà ở

do có hành vi vi phạm quy đính tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà

ở 2014 và chưa co nhà ở tại nơi sinh sông sau khi trả lại nhà công vụ thi cơ quan, tôchức đang trực tiếp quản lý, sử dụng, Hộ gia đính, cá nhân thuộc điện bi thu hoi đất

và phải giải tòa, pha dé nhà ở theo quy đính của pháp luật ma chưa được Nhà nướcbôi thường bằng nha ở, đất ở phải đáp ứng các điều kiện được hưởng chính sách hỗ.trợ về nhà ở xã hội phải đáp ung các điều kiện riêng đối với tùng chủ thé nix chưa

có nhà ở, chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hôi, hưa được hưởng chính sách hỗ trợnha 6, dat ở đưới mọi hình thức tai nơi sinh sông, hoc tập hoặc có nha ở thuộc sở hữucủa minh nhưng điện tích nhà ở bình quân đầu người trong hô gia định thập hơn mứcđiện tích nhà ở tối tiếu do Chính phủ quy định theo tùng thời ky và tùng khu vực;Điều kiện về cư trú; thu nhập và điều kiện về thuế được quy định tại Điều 51 Luậtnhà ở 2014 mới được quyền thuê nhà ở xã hội

* Năng lực pháp luật của cá nhân đối với nhà ở công vụ cũng là một loại nha ởđặc biệt nhằm phục vụ các cán bộ, công chức phục vụ trong cơ quan nha nước Vi vay

© Điều 49 Luật Nhà ở 2014

quy định về đối tương được thué nhà ở công vụ và điều kiện được thuê đố: với mỗi đốitượng được đã được quy định khá chất chế va chi tiết Các đối tượng và các điều kiện

với ting đối tượng được xác định nly sau.

+ Đối với đổi tượng là cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc điện ở nhà công

vụ trong thời gian đảm nhân chức vụ được bô trí nhà ở công vụ theo yêu câu an ninh

Ngoài đối tương nay thì các đối tượng khác được đề cập dưới đây phải thuộc điện chia

có nha ở thuộc sở hữu của minh và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hộitại nơi dén công tác hoặc đã có nhà ở nhung điện tích nhà ở bình quân trong hộ gia

đính đưới 15 m? sàn/người.

+ Đối với đổi tương là cán bô, công chức thuộc các cơ quan của Đăng, Nhà nước,

tổ chức chính trị - xã hội (không thuộc điện là Cán bô lãnh dao của Dang Nhà nướctrong thời gian đảm nhận chức vụ) được điều động luân chuyển đến công tác tại cơquan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng hoặc clức danh có hệ số phu cấp chức

vụ từ 1,3 trở lên tại các cơ quan ở trưng ương trở lên, bao gồm: cơ quan Déng, Nhanước, các tô chức chính trị - xã hội (Ủy ban Trung ương Mat trên Tổ quốc Viet Nam,Đoàn Thanh nién Công sản Ho Chi Minh, Tổng Liên đoàn Lao đông Việt Nam, Hội

Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiên bình Viét Nam, Hội Nông dân Việt Nam);

Được điệu động luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp huyện, Giám đóc Sở hoặc chức danh có hệ sô phu câp chức vụ từ0,9

trở lên tại các cơ quan ở dia phương bao gồm cơ quan Đảng Nhà trước, các tổ chức

chính trị - xã hôi (Ủy ban Trung ương Mat trận Tổ quốc Việt Nam, Doan Thanh niênCông sản Hồ Chi Minh, Tổng Liên doan Lao động Việt Nam, Hồi Liên hiệp Phu nữViệt Nam, Hội Cựu chiên binh Viét Nam, Hội Nông dân Việt Nam) thi phải có quyếtđính điêu đông, luân chuyển công tác và giây tờ chứng minh hệ số phu cấp chute vụ

+ Đối với đối tượng là Cán bô, công chức thuộc các cơ quan của Đảng Nhà tước,

tổ chức chính trị - xã hội không thuộc hai đôi tương đã nêu trên được điều động luânchuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hôi đặctiệt khó khăn, khu vực biên giới, hãi đảo, Giáo viên, Bác á, nhân viên y té đến công

TM Điều 32 Luật Nhà ở 2014

Điều 48,49 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Inrong din Luật nhà ở

tác tại klu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặcthiệt khó khăn, khu vue biên giới, hai đão, Si quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lựclượng vũ trang nhân dân được điều đông, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, anninh, trừ đối tượng ma pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũtrang, trừ trường hợp trong quyết định điệu động luân chuyển đã có ghi rõ đôi tượng là

si quan, quân nhân chuyên nghiệp thì ngoài đáp ứng điều kiên về việc có quyết địnhđiều động luân chuyển hoặc cử đến công tác tại các kÍru vực này thi phải đáp ung điều

kiện về khoảng cách từ nơi ở đến dia điểm cổng tác: phai ngoài địa bàn cấp huyện và

cách nơi ở của mình dén nơi công tác từ 30 km trở lên đối với trường hợp cử đến côngtác tei khu vực nông thôn ving dong bằng trung du; cách xa nơi công tác tối thiêu là

10 km tuy tình hình thực té của tùng khu vực đối trường hop đến công tác tại khu vực

nông thôn vùng sâu, vùng xa co điều kiện kinh té - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới,hai dao.

+ Đối với đối tượng là nha khoa hoc được giao chủ tri nhiém vụ khoa hoc va côngnghệ cap quác gia đặc biệt quan trong theo quy định của Luật khoa học và công nghệ

thì phổi có quyết đính giao làm chủ tri nhiêm vụ khoa học và công nghệ cap quốc giađặc biệt quan trong theo quy định của pháp luật khoa học công nghệ.

- Trường hop cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam đính cư ở nước

ngoài thì ngoài đáp ứng các điều đôi với cá nhân là người V iệt Nam còn phải thuộc đôi

tượng được sở hữu nhà ở tại Viét Nam theo quy định của Luật Nha ở.

21.12 Đối với tổ chức

Các quy đính pháp luật về chủ thé của hop đông thuê nhà ở đối với tô chức đượcquy đính chi tiết tại Điều 119 Luật Nhà ở Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119,Khoản 3 Điêu 119 Luật Nhà ở 2014 thi t6 chức trong nước thuê va cho thuê nhà phải