Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhân hing những hin cứu bốn cong cấp những lý lun cob, phân íh cá đều luật ding this kiến ngôi gii pháp hoàn thiện các quy Ảnh pháp luật rước thấicm Bộ luật dn mr 2015 và Luật Nhà ð 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAM TIEN ĐẠT

HOP DONG THUÊ NHÀ O THEO PHÁP LUẬT DÂN

SỰ VIỆT NAM VÀ THỰC TIẾN THỰC HIỆN TRÊN

DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dung)

HÀ NỘI, NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

PHAM TIEN ĐẠT

HOP DONG THUE NHA O THEO PHAP LUAT DAN SU VIET NAM VA THUC TIEN THUC HIEN

TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HOC

Chuyên ngành: Luậtdânsg

Người hướng dn khoa hạc: PGSTS Trin Thị Huệ

HÀ NỘI, NĂM 2023

LOT CAM DOAN

“Tối min cam doen đây là công tinh nghiên cửu khóa học độc lập cia ring tôi Các kết quả nêu trong luận vin chun động công bé trong bắt kỷ công tình nào Xhác Các sổ liêu trong luân vin là tring thục, có nguồn gắc rõ ing, được trich din đăng theo quy Ảnh

"Tôi xin chiu trac nhiệm về tính chính xác và trung thục của luận vấn này:

TAC GIÁ LUẬN VĂN

Phạm Tiến Đạt

MỤC LỤC

MỞĐÀU 1

1 Tinh cấp thết cũa việc nghiên cứu đề tai 1

2 Tink hình nghiền cứu đề ti 3

3 Mue dich nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu 7

6 Những đồng gớp mới cia đề tài 9

CHU ONG L 11

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ ở u

Li, Khéinigm nhà ðvà hep đồng thuê nhà ở " LLL Mgtsé vin dé cơ bản vềnhàở u

112 Khdinigm hop đồng timênhà ở 1s

12 Dic điểm của hop đồng cho thuê nhà ở ”12.1 Đặc diém chang hop đồng thud nhà ở lộ

122 Đặc điễm riềng 19

13 Phin bại hợp đồng thuênhà 21

1.3.1 Dựa trêu tiên chínội dung thôn thuận cầa các bên vễ thời ham thud

hà ở tại thời điễm giao kết hợp đồng thuê thi hợp đồng thuê nhà ở được

hia làm hai lo 2

1.3.2, Dựa vio hành thie cia hợp đồng thuê nhà ở trên tae tế th hợp đồng

thud nhà ð được chia làm 0loại 2

1.3.3, Dựa trêu tiên chi về chủ thd cña hợp đồng thud nhà ở 21.34, Dựa trêu ttn chi vé đỗi tượng cia hop đồng thuê nhà ở

14 Kháiquátquy định pháp hậtvỀ hợp đồng thuê nhà ở qua các thời kỳ231⁄41 Gini đoạm từ 1954 đẫn năm 1990 231⁄42 Giai đoạm từ năm 1990 đẫn 1995 26

143 Giai dogn từ năm 1995 dn 2005 26

1.44 Giai dogn từ 2005 đẫn 2014

1⁄45 Gini đoạn từ năm 2014 đẫn nay 28KET LUẬN CHƯƠNG 1 29CHƯƠNG 2 30THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT DÂN SỰ VIỆT NAM VEHỢP ĐỒNG THUẾ NHÀ Ở 30

21 Quyđịnhpháp hậthiện hànhvỀ hep đồng thuê nhà ở 30

2.1.3 Hình thi cũa hợp đồng thud nhà 4

2.14, Hiệu bee của hợp đồng thuê nh 46

2.15, Các trrờng hop chim dit hop đồng thud nhà ở 32

22 Danh giá quy dink phip hật Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở 37

2.2.2, Những ham chế vướng mắc cồn tồn dong 38KET LUẬN CHƯƠNG 2 6tCHƯƠNG 3 62THY TIỀN THỰC HIEN PHÁP LUAT VE HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở TRÊNDIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN 623.1 Thue tiến thục hiện pháp hột về hợp đồng thuế nhà ở trên dja bàn thành phố

4.2.2 Kiẫu nghị hoàn thiệu pháp bự

4.2.2 Giải pháp nang cao hiện quả thy hiệu pháp luật

KÉT LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO

7 78

1 Tính cấp

‘An các ngöệp là một thành ngữ xuất hiện từ rất âu trong dân gian là câu thành

ngữ mà hẳu nụ mỗt người đầu được nhắc tới t nhất một lần thêm chí trở thành mụcđiêu phần đu cũa tất nhiều nguôi trong vòng xoáy hỗi hả của xã hộ hién đu Tânquan trọng của căn nhà, tổ âm luồn được đặt lên la mục tiêu hàng đâu, một tổ âm tronven sẽ là dng lực o lớn đỗ con nguôi ta cổ gắng phế iển inh Trong thục tấn đờisống nhà ð ding vai ro vừa là nơi trỏ ngụ cia cơn người bảo về con người khôihing ảnh huống xấu của thiên nhiên, vừa là nơi đến ra các sinh hoạt hing ngày côncon người nh én nắng nghĩ ngơi, hoc tập, fim viên, Vì vậy có thể nổi nho cầu về

hà ö là một rong nh cầu thất yêu cũa đôi sống mỗi con người

Trong những năm vừa qua, nước ta cổ sơ phát tiễn vượt bậc về kinh tỉ, xã hồiCông với các chính sách ding din cia nhà nước và ny hội nhập sâ rồng về ánh tế

Quốc tỉ đã tạo ra nhiễu công énviệc lam giúp cả thiên đời ống cho người dân Các

thành phô lớn nhờ thành phố Hà Nội, thành phổ H6 Chí Mindy tha init nguôn laođồng dai đào Tuy nhiên, cũng với sự phát tiễn đó nhà nước phải đốt mất với các vẫn

để an ánh xã hộ, trong đó vin đề giã quyết chỗ ở cho người dân Nhà nước đã cónhiều giã pháp nhằm of thiện vẫn để này, và giã pháp được xem là tdi vợ là xây dụngnhững de án nhà ð cho thuê Bến canh đó nhiễu người dân cũng lơ chọn hình thúcthuê nha ö thay v sở hữu nha trước bất cảnh giá bất đông sả tạ các khu vụ thành,phd lớn tăng cao, cơ hội để sở hồu một cần nhà tổn quá nhiều chỉ phi Vì vậy, hoàn

thiện các chế Ảnh iên quan đến host động thuê nhà ở 1a mốt quan tâm lớn của Nhà Tước và toàn thể xã hội

"Mết trong những vẫn để quan trong nhất ki hoàn thiện các chế dink vé hoạt động

thuê nhà ð là các vin để liên quan din họp đẳng thuê nhà ở Ky kếthơp đồng thế nhà

Š là bsớc đâu tên khi các bên xác lip quan hộ pháp luật thuê nha ở Đồng thứ, các

du khoản trong hop đồng thuê nhà ở à cơ sở pháp lý quan trong và có ý ngiĩa dn Hành cách ứng xử của các bên tong hoạt động thuê nhà Chính vi vậy mã việc nghiên sửa hoàn thiện quy ảnh pháp luật vi hợp đẳng thuê nhà ở giúp các chỗ thể bảo vệ

quyện và oi ich của mình lâu quan hệ pháp uất thuê nhà , tránh các tranh chấp phát sinh Đẳng thời, giúp cho việc quan ly nhà nước đối với hoạt động thuê nhà ở được thuận lợi hơn.

Hiên nay, các quy dinh về hợp đẳng thuê nhà ở được quy di ti Luật Nhà &

2014, Bộ luật dân sợ2015, Luật Kinh doanh bit động sin 2014 và các vẫn bản hướng dẫn có iin quan Các qhy ảnh hiện hành đã có shabu bước in lớn so với các vin bản

trước do và là cơ sở võng chắc cho các cơ quan cóthễm quyển giải quyét các vẫn để

liên quan din hợp đồng thuê nhà ở, Tuy nhiên, sma nhiằu năm thực hiện các uy ảnh) này đã bộc lộ nhiều

tấn hiện nay Ngoài ra, nự chống cháo, mâu thuần gite quy Ảnh ga Luật Nha ở 2014

di Bộ luật din sơ 2015, Luật Kinh doanh bắt đồng sản 2014 và các quy đính pháp luật Ähác có liên quan din din vide áp dạng không thing nhất giữa các cơ quan khác nhau

một số quy đính dé lạc hậu, không còn phù hợp với thực

trong bô máy nhà nước gây khỏ khấn cho ngu dân dũng như kim hôm sự phát triểncủa kinh t xã hội Các bất ập có thé kỄ đến nh mâu thuẫn về đối tượng của hợpđẳng thuê nhà 6 give Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bit động sin 2014 vỀ việcbit bude phải cô Giấy chúng nhận, mâu thuấn v chủ

Luật Nhà ð 2014 và Bộ luật din my 3015, trong lâu B6 uật din sx 2015 chỉ py din

chủ thể của hop đồng là cá nhãn, tổ chức thi Luật Nhà ở 2014 lạ quy Ảnh đổi tượngđược sở hữu nhà ở là cá nhân, tổ chúc, hộ gja đình và nhiều mâu thuẫn khác Vi vậy,

tủa hợp ding thuê nha ở giữa

iệc nghiên cứu chuyên sâu toàn dién nhằm đơn ra giữ phip giã quyết thông bt cậpcòn tổn đọng cũng nr niing cao tiêu quả áp dụng pháp loật đối với loại hợp đồng này

là vô cùng cập thất ĐỂ đơa ra được những sửa đổi phủ hợp, cổ tinh ứng dụng cao thi

các mult pik được đưa ra đơn tiên cơ sở nghiên cứu kỹ ring các vẫn đ lý luân về

hop đồng thuê nhà ð, cũng nhe nghiên cing phân tich, đính giá thọc tiến thục hiện

‘hip uit vé log hợp đồng này lâm cơ sở cho những kiên nga, giã pháp

Hiên nay, đã co nhiễu nhà khoa học pháp lý chủ ý din tim quan trọng của việc

"nghiên cửu vé hợp đồng thuê nhà ở Củng với đó, số lượng các công hình nghiễn cứu hoa học v hợp đẳng thuê nhà ở cũng din tăng lên, cũng như cách tiép cân cũng được

thể hién rin nhiễu góc đồ và phạm và khác nhau Theo đó, nhiễu gi pháp đạt hiệu quả

cao giúp cho việc giã quyết ác trường hop phát nh được thuận lợi hơn rên thục tổ

Tuy nhiễn, phạm vi nghiên của côn hẹp, chủ yêu tập trung vio một số Losi hợp đồng vềmột số loại nhà ð củ thể hoặc một số kia canh nhỗ cde loại hợp đẳng này: Mét số

công tình đem li gốc nin toàn đến hơn vé nhà ð song hẳn hit được trục hiện rước

thất idm Luật Nha ð 2014 được ban hành Ngoài ra, các công tình ngiên cứu howhọc thing quá chủ trong vào phân tic các quy định pháp luật ma itd cập đến cácvin dé bắt cập trần thục tấn nên chưa mang la kết qu cao

Ha Nổi là trung tâm phá tiễn nh tệ xã hội của đất nước với số lượng dân arta8.435.700 người, đông thử hai cé nước su thành phố Hé Chi Minh Ha Nội tập trungnhiều trường học, khu công nghiệp, ngành nghề thủ công im hút một sổ lượng lớn din

caxnhằm mục dich học tip và tìm kiểm việc lam Do đó, nhủ cầu và số lượng các giao dich, cũng như các tranh chấp liên quan dén hợp đẳng th nha là rt lớn va tương đổi sonst

Yi vậy tác gã la chon đ ti “Hop đồng thud nhà ở theo pháp Int dn sự Việt

‘Nam và tage tu thee kiện trêu dia bàn thành phổ Hà Ne” làn để tà nghiên của

Inia vin thạc chuyên ngành din ax

2 Tinh hình nghiền cứu đề tài

Chế Ảnh về hợp ding thu nhà ở là mốt rong những chế đnh pháp lý vô cùngquan trong và được nhiều nhà khoa hoc php lý quan tâm, nghiên cửa Các công tình

"nghiên cứu vé hợp ding thuê nhà ở được sục hién rong nhiễu gii đoạn pháp luật và

được thể hiện dui nhiễu goc đồ khác nhau Su đây tác giã Hột kê và đánh giá một số

công tình nghiên cứu khoa học về hợp đẳng thuê nhà ở

Nguyễn Việt Cuờng (1996), Hop dng hud nhà ở trong pháp luật đân sự Tiết

‘Nam, Luận văn thạc Luit hoe, Trường Dai học Luật Hà Noi Nội đang luận vin để

đã cấp din những vẫn đề cơ bin vé hợp đồng thé nhà ở rong php luật din ar Việt

Nam, tare trang và đường lối gã quyết ranh chấp rong quan hệ thuê nhà ở cũng nar

đồ xuất phương án hoàn tiện quy nh pháp luật Luân văn này đoợc thục hiện tạ thối

cm Bồ luật dân sự1995 và Pháp lệnh Nha ở 1991 cổ hiệu hục

Nguyễn Việt Cuờng 2000), Hồi - dip hợp đồng dân aự hợp đồng mua bản tà sẵnmua bán nhà ở hợp đồng thus nhà ở và phương hưởng giã quyết tranh chấp, Nxb

Chính bị quốc gia Hà Nội Tác gã Nguyễn Việt Cuing di áp đụng các quy nh pháp

Init, kắt hợp với kinh nghiệm thục tấn xát sở trong vide gi quyất ranh chip về giao

dich din sự gin hiệu tới độc giã72 câu hồi đp mang tính giã thích pháp luật, cing

‘véi đồ giới thiệu 10 vn bản pháp luật có liên quan đến Bộ luật dân sự, pháp lậnh về

hà ö, vẫn đ mua bán t sẵn, giã quyết kenh chip

Lê Thị Luyễn Q011), Hop đồng tn nha theo au đnh cũaphấp luật hiện cn

Lin vin thae aluật học, troờng Dai học Luật Hà Nội Trong nộ đăng luận vin ác

gi Lê Thị Luyễn đã lần loot giải quyết các vẫn đề chung về hop đồng thuê nhà , các

Ýntổ của quan hệ hop đồng thu nhà ở và thục trạng pháp luật và giã pháp hoàn tiện.

hip luật về hop đồng thuê nhà ö Luận vin để cấp tương đối diy đỏ các đặc đẳmcũng nh thọc trang phép luật te thoi điểm ngiên cứa Tuy nhiên kết cu các chương

hơn họp Lý các nội dụng tử mục 1.21 3 chương là phần iên quan din nội dang hop đẳng in nhà ở và cân chuyỂn sang chương 2 sẽ hợp lý hơn Ngoài ra luận vin chủ

ẩn để cập din các vường mắc liên quan din đều liên có hiệu lực cũa hợp đồng thuê

nhá ở

io Thị Phoơng 2010), Hop đồng thé nhà ð, Khóa lun tắt nghiệp, Truờng Daihọc Luật Hà Nội Nội ding khóa luân đề cập din các vẫn để lý luận và hop đồng thuê

hà 6, cũng nơ những phân tích, đảnh gi kh ch tắt và Loe hợp đẳng này

Nguyễn Bình An 2012), Công chững hop đẳng cho thể nhà ở lần văn phòng củaoan ng lanh doanh bắt đồng sân, Tạp chỉ Toa án số, tr 20-22 Nhân chúng bài

‘lt chủ yêu để cập dén hoạt động công chứng hop đồng cho thuê nhã ð cũ các doanh:

"nghiệp link doanh bắt động săn

"Nguyễn Minh Tuân (chủ biên, 2014), Binh luôn khoa học Bộ luật din sự năm 2005

Jr chủ nga Tiét Nam, Nab Tư pháp, Hà Nội Nội đụng sách isi và phân tích chỉ tết về các quy dink tại Bộ uật dân sự 2005, trong dd có các uy cảnh vé hợp đồng thuê nhà ở

của nước Công hòa xã

Nhân hing những hin cứu bốn cong cấp những lý lun cob, phân íh cá (đều luật ding this kiến ngôi gii pháp hoàn thiện các quy Ảnh pháp luật rước thấi

cm Bộ luật dn mr 2015 và Luật Nhà ð 2014 được ben hin Tuy nhiên, đa phần cácrên nghĩ không còn phủ hợp với quy nh pháp luật và thục tiến xã hội iện nay

Nguyễn Minh Hằng G019), Pham vi xét xử phúc thẩm từ học tin git quyết tranh.chấp hop đẳng thuê nhà &, Tap chi Kiểm sắt số 18, tr 32:15, Bai viết liên quan din tổtong dân sơ mà cụ thể à để cập đến phem vi xát xổ phúc thim đổi với anh chấp hopđẳng thuê nhà ở theo Bộ luật Tổ tụng din ar 2015, mốt sổ vướng mắc và giã pháp giãuyét các vưống mắc trên thọ tiến

Nguyễn Văn Túy C016), Hop đổng tna nhà ở theo Luật Kin doanh bắt đồng sẵn

nim 2014, Luân vin thạc Luit hoe, Học viên Khoa học xã hộ, Ha Mộc Luận vin

"nghiên cứu một cách tương đối toàn din về nha ở theo Luật Kinh doanh bit động sin

2014 Trong đã tc gã dm ra các vẫn dé ý luận về hợp đồng thuê nhà 6, phân tích chỉ

tt về các vẫn dé vé chủ th, đố tượng quyển và ngiĩa vụ ce các bên Ki them gã

loss hợp đồng niy, đông thin chỉra các vướng mắc cũng nia các giả pháp hoàn thiện

"pháp luật và nâng cao hiệu qua thục thi pháp luật Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu chỉ

oxy quanh các đổi tượng điều chính của Luft Kinh doanh bất động sin má không để

cấp các loi nhà ở khác

Nguyễn Minh Oanh (chủ tiên 2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nxb Lao

đồng Hà Nội Cũng ữn các sich tình luận khoa học khác th nôi đang chủ yêu là tổng

hợp, phân tích các quy dinh pháp luật cin Luật Nhà ở 2014 mã hầu nh không đã cậpdfn ty luân hay thre tấn thục hiện pháp luật vé hợp đẳng thuê nhà ở

Nguyễn Minh Oanh (chỗ biên 2018), Bình luận Luật Kinh doanh bắt động sẵn nim

2014, Nab Lao động Ha Nội Tương tư nữ các bin luôn khoa học khác thi nội ding

sách hướng din việc âm rõ các quy din của Luật Kinh doanh bit động sẵn

“Châu Thị Khánh Vin G018), Thời đẳn lạ ết hợp đồng mua bản cho thn cho

hiế mua nhà công trình vậy đăng hành thành trong tương la, Tap chỉ Kiẫm sắt số 5,

tr 36-41 Ba viết chủ yêu tp tring vào mét khía cạnh nh trong một loại hợp dng cụthể là hợp đồng mua bán, cho tin, cho thuê mua nhà ð hình thành rong tương lẻ

Nguyễn Quang Thái 2020), Hop đông th nhà ö theo hấp luật hiện hành và thục

áp ding tiên địa bin nh Hoe Bình Luận vin đã nghiền cửu ton điện, có sự so

sánh đối chiêu với các quan diém trước dé vi mặtlý luân đối vớ nh ở nổi chung và

hop đồng thuê nhà ở nó riêng Đẳng thờ, luôn văn cũng đơn ra các lnén nghĩ hoàn thiên các quy Ảnh pháp luật Tuy nhiên nội dang vấn chưa để cập nhiễu đến th bình:

thực HẾn giã quyất các tranh chip về hợp đẳng thuê nhà &

Co thể thấy, hu như các nghiên cứa từ thời điểm 2016 vé hop đồng thuê nhà ởthường tip trong vào mốt sổ góc canh cụ thé cũa loại hợp đẳng này h

cửu gin liễn với một số ngành luật cụ thể ma tiên hộ với các vin bản pháp tật đều

việc nghiên,

chỉnh có liên quan Một sô ngiên cứu đ tổng quất được các vin đổ lý luận vé hopđẳng thuê nhà 6, tuy nhiên lạ it để cập đến trục tẾn thục Hiện công nhơ gai quyit

tranh chấp liên quan din hop đồng này.

"Tu chung lạ, các nghién cứu rên để khẳng Ảnh được vai tra, êm quan trọng cônhop đồng thuê nhà 3 Nhìn chung, các công tình khoa học nghién cứu vé hop đẳng

thuê nhà ở di đạt được những thánh công nhất nh ki giải quyết được phân nào các vướng mắc pháp luật cũng như để xuất một số gi phep nâng cao hiệu qua thực thi ship luật vé loại hop đẳng này trên tụ tổ Tuy nhiên, phạm vỉ nghiên cứu con hep,

chủ yin tập trung vio một số loại hợp đẳng về một số loại nhà ở cụ thé hoặc một số

hía canh ahd của loại hop đồng này, Môi sổ công tình dem Ini góc nin toàn đến hơn,

về nhà ở song hầu hết được tục hiện trước thời đm Luật Nha ð 2014 được ben hành:

Bin cạnh đỏ, các cổng tình nghién cứu khon học trường quá chủ tong vio phân ích

các quy định pháp luật ma ít để cập đến các vin để bất cập tân thục tin nân chưamang lẻ kết qui cao

"Trengnội dung của luân vấn cin mình tác gi tp to k thừa các nổi dưng sm

‘Métla, những nghiên cứu và phân tích các vẫn đề ly luận cơ bản về hợp đồng thuê nhà

Ta là một số công tình nghiên cửu đã đánh giá được mốt sổ quy định pháp luật

Việt Nem hiện hành liên quan din hợp đẳng thuê nhà ở, Luận vin tổng hợp có hệ

thông và đánh giá mốt cách toàn đến hon nén tingly luận về Losi hợp đồng này:

Bella, một sé nghiên cứu đã đánh giá được một hồ khẩn, vướng mắc trong quátình ap dụng pháp luật về hop đồng thuê nhà ở rên thực tấn Tuy viy, các đánh giá véthực rạng của pháp luật có lên quan về vẫn a nay được đánh giá một cách toàn điệnthom dua rên nền tingly luận về họp đẳng thuê nhà ở

3 Mục đích nghiền cứu,

BL Mie dich ughici

vu nghiên cứu.

“Thống qua viée nghiên cứu đổ tả tác giã mong muốn dem lạ gúc nh tổng quan

về qhy ảnh pháp tuật về hợp đồng thuê nhà ở, Từ đó, hướng đến xây dụng các giã nhấp hoàn thiện pháp luật va ning ceo iu quả áp dụng pháp uất tại dia bản thành phd

Hà Nội trong thời gan tới

42 Nệm rụnghiên cứm

Nhằn dim bio thục hiện đoợc mục dich đơn ra luận vin xác nh những nhiệm

va nh thế nh sm

“Thứ nhất khi quát cơ sở Lý luận nghiên cứu, đánh giá các vẫn để lý luân về hop

đẳng thuê nhà ở; Cũng cổ, hoàn thiện hệ thông lý luận về hợp đẳng thuê nha lâm tiên.

đề võng chắc cho việc cho việc đánh giá các quy nh pháp luật cũng nh Gua ra các

giã pháp phù hop

“Thứ ba, đơn ra các hân ich đảnh gá về quy định pháp luật hiện hành vé hop

đẳng thuê nba 6 Từ đổ, tim ra idm mâu thuẫn, bắt cập, bạn chế làn cơ sở đơn ra các

gi pháp kiến nghị, sia đổi hoạn tiện pháp luật

“Thứ ba, nghiên cửa, phân tích, đánh gá thục tiến the hiện pháp luật về hop đẳng

thuê nhà ð làn rổ thự tring nhông vướng mắc côn tổn dang trong quá tình thọ hiện nhấp luật rên dia bản thành phố Hà Nội.

“Thứ hy, từ nhống phân tích, đánh giá những cơ sổ lý luận thục trang pháp luật

thực tiến thọc hiền pháp hit tác giã đơn ra những kién nghĩ hoàn thiện phép luật và

ii pháp nâng cao cao hiệu quả thực hiền pháp luật về hợp đồng thuê nh trần thự tổ

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

41 Đỗimgmgnghiên cin

Đổi tượng nghiên cửu của luân văn là quy định pháp luật vé hợp đồng thuê nhà &theo quy dinh của pháp luật Việt Nam vã tục tẾn áp dụng tin đa bản thành phố Ha

Nội với các vận đ chính sm:

“Thứ nhất cơ sở luận luận cử khoa học vé họp đẳng thuê nhà,

“Thứ ha, thự trang ghép loật din sự Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở (Luật Nhà

2014, Bộ luật din sự 2015, Luật Kinh doanh bit động sản 2014 và các văn bin hướng din th hint)

“Thứ ba thục tẾn áp dang pháp luật vi hop đồng rên đa bản thành phổ Hà Nội,

42, Phạmvinghiên cnn

Nổi ding nghiễn của Luận vin nghiên cửu quy din pháp luật v hợp đồng thuê

nhà & theo quy dinh của pháp luật về hợp đẳng thuê nhà 6 và thục tẾn thực hiện pháp

uất ân địa bản thành phố Ha Nội Trong đó ác giã tập trung phân tích các nổi dụng

“Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở, nổi dung của hợp đồng thuê nhà ở, hình thức của

hop đồng thuê nhà 6, hiệu lục của hợp đồng thuê nhà 6 và các trường hợp châm dit hop đẳng thuê nhà ở

Không gan nghiên eins Luận vin nghiên cửu về hợp đồng thuê nhà theo quy dinphp luật Việt Nem, Tuy nhiên luận vin tập trùng din việc áp dụng pháp uật về hop

đẳng thuê nhà ở trần đị bản hành phô Hà Nội

“hôi gen nghiên của Luận vin nghiên cửu các quy ảnh pháp luật và thực tẾn áp

dạng phip luật cia bản thành phố Ha Nội trong giai đoạn Luật Nhà ð 2014 được bạn ảnh din nay Song song vớ việc nghiễn cửa các quy định hiện hành th luận vẫn có ar

liên hệ, so sánh, đối chiêu với quy Ảnh pháp luật và thụ tẾn thực hiện pháp lut vé

quen dim cin Đăng công sin Việt Nam vi nhà nước pháp luật xây đụng nhà nướcship quyển ö Việt Nam hiện ney

53 Phươngpháp nghềncứu

him dip ứng yêu cầu côa luân vin tie gã có ar phối hop nhiễu phương pháp

ngiên cứu cụthỄ

“Thứ nhất, phương pháp phân tính tổng hop, lịch số so ánh để nghiên cứu những

vấn để lý luân, xây ding các kh niệm về hợp đẳng thuê nhà & Từ đó khái quất các

vẫn đề af đơn ra các đính giá, giã phấp và Liên nghị phủ hợp nhằn hoàn thiện phápInit va dim bão việc thục hiện php luật về hợp đông thuê nhà 6

“Thứ ha, phoơng ghép tổng hợp, so sinh được tác giã sỡ dạng hi nghiên cửu thụctrăng quy nh vỀ hop đẳng thuê nha ở Từ đá, tim ra nhồng idm bắt họp Lý rong các

cq đính pháp luật v hợp đẳng thuê nhà nhằm doa ra các giã pháp hoàn hiện pháp hit

“Thứ bạ, phương pháp thông kệ, phân ích tổng hop khi nghiên cửu về thục rạng

áp dàng pháp luật vé hop đẳng thuê nhà ð trên da bản thành phố Hà Nội

“Thứ ta phương pháp hệ thống hóa: được sử dang xuyên suốt toàn bộ luận vinnhằm tình bay các vận đổ, nổi đăng trong luận văn theo một hình tụ một bổ cục hợp

lý, chất chế, có a gin kết kế thừa, phat tiển các vin đủ, ni ding để dat được mục

ich, yêu cu đã được xác nh cho luận vẫn.

Việc kit hop các phương pháp nghiên cứu khác nhau một cách lnh hoạt nhẫn

hướng din dim bảo tinh hoàn thin, cân đố và thẳng nhất đồng bố các ni dàng cin

oân văn Ngoài ra vie sử đạng các phương pháp tin con dim bio tinh toàn diện, tin

uất các gi pháp

6 Những đồng gip mới cia đỀ tài

61 Ding gép ve mặt hậm

Métl, luận vănxây dụng mô hình lý luận vé hợp đẳng thuê nha 6 Luận vin xây

dang ki niệm, âm sáng tô các vin đồ lý luận cơ bản nhất vé họp đồng thuê nhà & qua

đồ làm nỗi bật được bản chất pháp ý, đặc đẫm pháp lý cũ loi họp đồng này,

cây trong các đánh giá và

‘Hei là, luận văn nghiên cứu toàn diện, chỉ tết các thục trạng pháp luật về hợp đồng,

thuê nhà ở Đẳng thời, phân tich sơ ảnh các quy dinh pháp luật hiền hành và các quy cảnh pháp luật troớc đỏ về hợp đồng thuế nhà & Bén cạnh đó luân vẫn âm rổ các tra

nhược ễm cũng nừn hen chế của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở hiện hành)

là luận vẫn đơn ra các Ảnh huống ting thể và các giã pháp cụ thé nhằm hoànthiện phá luật vé hợp đẳng thu nha ở, Các Liền nghĩ để xuất được đưa ra dựa rên co

sở giải quyết các vướng mắc trong quy định pháp luật, phi hop với bối cảnh xã hội và

dinkhướng của Nhà nước

63 Đánggếp

Luân vin nghiên cứu một cách Huế quất về thực trạng áp dạng pháp luật về hop

đẳng thuê nhà ở rên đa bin thành phố Ha Mộc Trên những cơ sở ngiên cứu đó, để

xuất các Liẫn ng hoàn thiện pháp luật cũng nar giã pháp nâng cao hiệu quả học hiện

nhấp uất rên thực tấn

1 Kết cầu của luận văn

Ngoài phần Mé đền, hân kắt luận, Danh mục tà li them khảo, nối dụng luận

mặt thục tến

văn gốm 3 chương max

Chương Ì: Một sổ vẫn tý luận v họp đẳng thuê nhà ở

Chương: Thục trang quy nh của Pháp luật Dân sự Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở

Chương Thịc ấn thực hiện pháp luật về hop đồng thuê nha ở rên đa bản thành

pho Ha Nội và mét 9 Liên ngủ hoàn thién

CHƯƠNG 1MOT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

Lk Khái "nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở'

LLL Motsé

LLL Khái miệm nhà

Có thể nó, nha cầu về nhà ở là mot trong những như cầu thất yêu côn con

"người và hư cầu này được thi hiện xuyên suốt qu tỉnh phát tridn va tấn hoa cônshin loại Việc xây đụng những kién trúc phục vụ nhủ cầu xuất hiện erat sóm vo

Xhoăng hai tiệu năm trước và thời kỹ đổ đá con người đã có những kiến trú đu tiên

được to nên bing các khối đá, g đất sắt Cùng với sựpháttiển côa khoa học kỹthuật cách thức xây dụng nhà ở không ngùng được ci tần nhầm phủ họp với nhủ cần

ca xi hội như nhà ở d đông nhà ở lắp ghép, nhà ð bên không, Trong xã hội hiện

ei ngày any nhà ö vấn luôn đồng vai trở quan trong trong đôi sống của mỗi cá nhân,

a nh: Vi vây mã các vin để liên quan din nha ð luôn được các quốc gia quan tâm,

‘va được điều chỉnh bảng các hệ thẳng phép luật cơ thể

Theo từ Tiếng Việt thi “nhà” trong từ “ngói nhà” là cổng trinh xậy dưng

ấu bao che, ding di ở hoặc đăng vào mục dich khác" Theo khả,

niêm này nhà ở được tiếp cân dưới góc đồ quả tình hình thành, các bổ phân câu thành và mục dich sử ding của nhà ở Tuy nhiên, cách giải ngiấa tiên chua làm

sáng tổ về khía canh về quyễn sỡ hữu đối với nhà ð

“Theo quy dinh của pháp luật thi “Nha là cổng trình xdy đàng với muc dich để

3 và plue vụ nla cẩu sink hoạt cũa gia din, cả nhận'” Quy ảnh này được ghinhận tei Lut Nhà ở 2014 và cũng là sự kế thửa quy ảnh của Luật Nhà ð 2005Đồng thời ti khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy dinh “Chữ sở ina nhà ở là tổchức, hộ gia inh cá nhân, có nhà ở hop pháp thông qua các hình thức đẫu te ayong, mua, thuế mua, nhân tầng cho, nhân thừa kd nhận gép vẫn nhận đổi nhà ở

và các hình thức khác theo aug ảnh cũa Luật nà là pháp luật có liền quan” Dưới

"pp rien coniecvieôrtiuyibẩhàcci ti ng®,C3%.B60% 205% COW AD, trợ cập nghy

182033

‘Moin 1 Đu 3 Lait Nhì ð 2014,

góc đồ pháp ly quy đính pháp luật về nhà ở đã cung cấp góc nhìn tương đổi toàn điện về nhà ở Tuy nhiên, khái niệm này mới chỉ phù hợp với các loại aha ở do hộ

a đính, cá nhân tạo lập, sử dụng vào mục dich để ở Trong khi đó, dưới góc độ

mục đích xây dmg thi ngoài mục dich dé & thi nhà ở còn có nhiêu mục đích khácnhu như xây dụng nhà ở để bin, tao điều kiện cho người có thu nhập thấp theochính sich của nhà nước, Tổng hợp những góc nhìn đó tác giả đơa ra khó niệm,

hà ð nhờ sau

“Nhà ö là công trình vật ng được xây chong theo thất kễ tao thành bằng vất hiênxây ng thud by và lao đồng nhầm pine vụn

1112 Đặc đẫn cũanhàở

sinh hoạt cia con người.

“Thông qua những phân tích, đảnh giá nhà ở trên nhiều góc đồ khác nhe, đồng

thời kết hợp với khá niệm về nhà ở đã được xây dựng tei mục 1.1.1.1, tác gã rút ra

thâm chỉ là trên không

Hiei là công dụng chính của nhà 6 là ở và phục vụ cho các host động thuộc vé

đời sing hing ngày của cơn người Ngoài ra ty vào nhục dich sử dụng cũa cơn

"người mã nhà ở còn có các công đụng khác

là theo quy dinh của pháp uất, nhà ð là mét lori bất động sin Nội dung này,

được ding thôi ghi nhân tại điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 và tei Điều 5

Luật Kinh doanh bất động sin 2014

ổn là, nhà 6 1a mốt loại tài sân có giá bị lớn và đồng vai tro quan trong với xã hồi Vì vậy, nha 6 được điều chinh bỗi nhiễu vấn bản pháp luật khác nhau nơ Luật

Din ax Luật Nhà ở, Luật Xây dụng và các vin bin hướng dẫn có liên quan

huấn 3 Bu 10 Laity ông

Năm là, nhà ở là một trong những loại tài sản phéi đăng ký quyền sở hữu theoquy Ảnh của pháp luật Tại khoản 1 Điều 106 Bộ luật din nự2015 quy Ảnh “ngần

sở Hữu, quyễn khác đỗ vái tài sân là bắt đồng sân được đăng h theo qu inh tại

bổ luật này và pháp luất về đồng hệ tà sản” Nhà ö 1à mét lo bắt động sin vi vậy quyền sỡ hiểu đối với nhà ở ghất được đăng ký theo quy dinh pháp loật về Nhà 6 và các quy dinh khác về đăng ký quyên sỡ hấu Thông qua việc đăng iy, nhà nước ghỉ nhân quyền sở hữu đổi với nhà & Đồng thời, việc đăng ký quyền sở Hữu là cơ sở

quan trong giúp chủ sở hữu xác lập các quyền năng đối với nhà ở và đây cũng là

một rong những cẩn cứ nhằm bão vé quyền va loi ich hợp pháp cũa minh

sus theo cơ ch th trường

Nha ở công vụ là nhà ở được đồng đỂ cho các đối tượng thuộc điền được ở nhà

công vụ theo quy định của Luật Nha thuê trong thời gian dim nhân công tắc

Nha ở để phục vụ tả đính cư là nhà & để bổ cho các hộ gia din, cá nhân thuộcdin được tế định cư khi Nhà nước thu hồ đất 6, bị giã tHe nhà ở theo quy Ảnh

của pháp luật

Nha ð xế hộ là nhà ở có ny hỗ tra cia Nhà nước cho các đối tượng được hưởngchính sách hỗ trợ v nhà ở theo quy định cia Luật này:

Nha ở hỗn hop là nhà ở được xây dmg ngoài mục dich đ ở thi loi nhà ở nay

còn kết hợp với mục đích ánh doanh hoặc các mục dich din dụng

(Qua vite phin loi mục dich tao lập nhà ð ma các chỗ thé xác dinh được cơ chế

php lý đổi với từng loại nhà õ Đối với tùng loi nhà ð khác nhau phi đáp ứng các

đu lận về kết cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ thể tham gia giao dịch Từ đồ tao ra

ty xuyên muốt từ quá bình tử quá hình xây dụng đến vận hành, quân lý, rỡ dụng, tháo gi nhà &

~_ Cin vao nguẫn vốn đầu hrxấy dụng nhà ở thi sha 6 dave chín thành he loại

Wha ð không do nhà nước đều tơ xây ding: Đây là các loi nhà ở do cá nhân tổ

chức không phải là nhà nước tư mình đều tr xây dmg Các nhà ở này thường là

hà ð riêng lẻ, nhà ở thương mu, nhà chúng cự

Nha ở do nhà nước đều tư xây dang Đây là loi nhà ở đuợc nhã nước trực tép

xây đừng hoặc sử dụng nguẫn vốn ngân sich nhà nước, công trữ quốc gia, tri

hiểu, vẫn hỗ trợ phất hiển chính thức, vẫn vay uu đã cite các nhà tài tro, vẫn tin

dạng đầu tr phát tiễn cia Nhà nage hoặc đầu hư xây dụng theo hinh thúc hop đồngxây đang - chuyén giao trên điện títh dit được xác dinh để xây đụng nhà theo quy

hoạch được phê đuyệt Các loại nhà ở này thường là nhà ở tá định cự nhà ð công vat nhà ð xã hội Việc quản ly, sở dụng nhà ở do nhà nước đầu tu xây đụng được

quy Ảnh chất chế hơn so với nhà ở thông thường do cá nhân tổ chúc xây dụng

11114 các biệt git nha 6 và nhà sử ng vào muc dich khác

Nha lá công tinh xây dựng phục vụ nh cầu cũa cơn nguồi Mỗi loại nhà lạđược xây dựng với quy mồ, két cu khác nhau nhầm đáp ứng như cầu sử đụng cũngnhư quy định pháp luật vé loại nhà đó Đồng thời, các loại nhà khác nhan lại cónhững đặc diém pháp lý, công như chịu my điều chỉnh của các quy định pháp luật

Xhác nhau Vì vây, vie phân biệt các loại nhà ð và các loại nhà kház đồng vai tro quan trong trong việc áp đụng pháp luật Nhà ở và nhà sử dang vào mục dich khác

có những khác tit cơ bản say

Mét lá mục đích chính của nhà ð là phục vụ như cầu ở và sinh hoạt cite con

gui

Trong khi các Losi nhà khác được tao lập nhằm mục dich lành doanh (ví đự công xuống, nhà má), ảnh host công đẳng (ví du: nhà văn hóa thôn, x), phục vụ lâm công sở cơ quan hành chính nhà nước hay các mục dich chuyên biệt khác tì nhà ở chỉ shim mục dich đỂ ð và phục vụ như cầu sin hoạt ofa cơn người Chính,

vi vậy, mà quá tình thất kế, vận hành, tháo đỗ nhà ð đều gin chất với nhủ cầu ð và

sinh hoạt cia con người Các chủ thể khi sở dạng nhà ở phai theo đồng mục dichchính là để ð và ảnh hoạt mà không sở dạng vào mục dich khác

Hila, nhà & được điều chinh bằng các vin bản quy pham pháp luật về nhà ở Ngoài việc bị điều chính béi Bộ luật din sx, Luật xây dụng, Luật Kinh doanh Bit động sẵn thi nhà ở được điều chỉnh bối Luật Nhà Các loại nhà khác không

phải là nhà & sẽ không bị diéu chinh bỗi Luật nhà ở và các văn bên hướng dẫn thi

thành Việc xác định văn bản điều chỉnh giúp cho các chủ thể nhân thức rõ quyền và

nghĩa vụ của mình khi sỡ dụng, cũng như tham ga giao dich đối với loại nhà này,

Bén canh dé, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền quân ly cũng như giã quyết các tranh chip lién quan đến nhà & được chính xác, nhanh chóng và dém bảo quyển lợi cho các bên trong osi giao dich này

412 Khai nim hẹp đồng thd wha ở

Ngày nay, kh việc sở hữu nha ð ngày cảng trở nôn tốn kém việc đầu he một

Xhoăn tiền lớn đỂ mua nhà không còn là mx iva chọn tối: Việc thuê nhà ngàycảng ré thành lựa chon cia nhiễu người Vì vậy, hop đồng thuê nhà ở ngày cảngphd tiễn a cơ sở để xác lập quyên và nghĩa vụ của các bên khi (ham ga vao quan

hộ pháp luật niy Trước khi đưa ra khá niệm về hop đồng thuê nhà thi tác giả

trích din và phân tích một số khá niệm ở các công tình khoa học trước đố

Quan diém của tác giã Nguyin Vin Tuy dus ra khú niệm hợp đẳng thuê nhànhư aw "Hop đổng Huế nhà ở là sự thôn thuận bằng vẫn bản giãn các bên theo

43 bên cho tha giao nhà ở cho bên td sữ đụng trong một thời han, còn bên thé

phải rã tển thuê nhà ' Khổ niệm ma tác gã Nguyễn Văn Tuy đưa ra là tươngđối diy đủ, Tuy nhiên, việc tác giã cho rằng hợp đồng thuê nhà ở là thda thun bằng

‘vin bản là cure sắt với thực tẫn và bản chất của hợp đẳng thuê nha ở Mặc đà việc

lân bằng vin bản là trái quy định tại Luật Nhà ở

là ha bên vẫn thục hiện các quyển và ngĩa vụ với nhau (bên,

cho thuê thực hiện nghĩa vụ go nhà, côn bên thuê thực hiện nghĩa vụ rã tân thu) TBên canh đổ, trên thục Ấn thi việc thuê nha ð không chỉ thục hiện vin bản ma còn,

được thể hiện qua lời nói hoặc hành vĩ cụ thể

Nguyễn Vie Ty 2016), Hep đồng Du nhà 5 theo luật oi donb đồng sân năm 2014, Luận vin đạc

sTthọc, Hoc viên Kho học Sei, Hà Nội

Quan đu của tác giã Lê Thị Luyên “Hop đổng Huế nhà ở là ct thôn thuận

theo đó bên cho thuê có ng]ĩa vụ chuyễn giao nhà ở hoặc điện tích

hà cho bên thuê sứ đụng vào việc ở trong một thot hơn nhất inh và nhận td cho

thud nhà: còn bên thuê nhà có ngiấa vụ sử: đụng ng nhà hoặc in ích nhà thé

6 và mã tễn thuê nhà theo thời ham và phương thie théa thuận hoặc theo any

inh cña pháp luật” hú niêm của tác gã Lê Thi Luyén đơn ra tương đối đai vàmột số cum từ tác giã sỡ dụng chua thục sự hợp lý, cụ thể: Tác giã sở đụng cơm từ

‘sir chong ngôi nhà hoặc điện ích nhà thuế” là chưa hop Ij, chưa thể hiện rõ đượcsay khác nhau của bai loai này Nội iim của "diện tích nhà thuế" có thể bao him

toàn bô ngôi nhà hoặc một hân cân nhà Vi viy, chỉ nin sử dang cum từ "đn tich nhà cho thuế" là đấy đã, tránh việc trùng lặp, kho hiểu trong khổ niệm ca mình hin chứng các công tỉnh nghiên cửa trước đỏ đã nêu được bản chất của hợp đồng thuê nhà &: 18 sự thôn thun của các bên, theo đó bin cho thuê giao nhà ở cho tên thuê sử đụng trong một thời hen, còn bên thuê phi tr tiễn thuê nhà Tuy nhiên,

hà ở là một đất tượng đặc bit mà không phi bit cứ chỗ thể nào cũng có quyểnthem gia vào quan hệ pháp luật liên quan đến nhà ở mã chỉ các chỗ thể được Luật

hà ở quy dinh mới được phép thực hiện các giao dich thu nhà ở Trong đó, bin có

quyền cho thuê nhà ở (1a chủ sở hồu nhà ở hoặc người có quyền theo thôn thuận

hoặc theo quy dinh cia pháp luật, có đã năng lực hành vĩ và năng lục pháp lui), còn bên có quyển thuê nhà ở à người có diy đã năng lọc hành vi và năng lực pháp

uất đ giao kit hợp đồng thuê nhà 8); Bén canh đó một số loại nhà ở đặc bidt nar

hà ð xã hối, nhà 6 công vụ thi các bên thuê còn phi đáp ứng mét sổ điều kiện nhất

cảnh rong Luật nhà ở mới có quyển thuê các loi nhà ð này

"Từ những phân tích nêu trên có thể du ra khá niệm

như sau: Hop đồng Hổ nhà

cho thuê nhà ở giao nhà ở cho bên có quyên thd nhà sử chong trong một thời gian

xuiễt ảnh và bên thé trả một khoán hẳn theo thôn thuận hoặc theo aug (Ảnh của

pháp huật

1â Thị Luyển G010, Họp

doe cương Đạ học Thật Hà Nội

op đồng thuê nhà ð

là théa thuận giữa các bên theo đỗ bên có quyển

Huế nà ở 0o gu đu cũa ph lát iện hành, Zen tên tae ste

12 Đặc điểm của hep đồng cho thuê nhà ở

Hop ding cho thuê nhà ở là một dang cu thể của hợp đồng thuê ti sin, do đóhợp đồng thuê nhà ở mang nhing đặc điểm ching ci hop đồng thuê ti sản nổiclang, đồng thôi mang những đặc điểm dãng do nhà ở 1a một đổi tượng đặc biệt

được pháp uit vàxã hội quan tâm

12.1 Đặc điễu chang hợp đồng Hmênhàở

~_ Hop đồng thud nhà là hợp đồng song vụ

Cin cử vào mốt quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ cia các bên rong hợp đồng tì

hop đồng được chie lim hei loại là hợp đồng đơn vụ và hợp đồng song vụ Trong

đó, hop đẳng song vụ là hợp đồng ma mỗt bên đầu có nghĩa vụ với nhe, Quyêncủa bên này là ngiĩa vụ cis bên kia và ngược lạ Yêu tổ song vụ được thể hiệntrong hợp đẳng thué nhà ở được thể hiện ở chổ bên cho thuê có ngiĩa vụ Bao nhà &

cho bên thuê trong mốt thời gian nhất đính, bin thuê có nghĩa vụ nhận nhà ở và

thanh toán tién theo thôa thuận hoặc theo quy định của pháp luật cho bên bản Đẳngthời, cũng có thé la bên cho thuế có quyền yêu cầu bân mua nhận nhà và then

toán tiên cho mình, con bản thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện việc giao

hà cho bên thuê

Việc xác dinh hợp đồng thuê nhà ð à hop đẳng song vụ có ý nghĩa quan trong trong việc xác dinh trách nhiễm cia các bên li thực hiện nghĩa vụ cd mình Trong hợp ding song vụ khi đến thời hen theo thôn thuận hoặc theo quy định của pháp uất thì các bên phố thực hiện các ngiễa vụ các ngiễa vụ này không đợc ti hoãn,

trù trường hợp các bên có théa thuận khác hoặc theo quy định của pháp luật ”

Trong trường hop không xác dinh bin nào phải thục hiện ng]ĩa vụ trước thi các bin

hải đồng thời thục hiện nghĩa vụ trường hop ngiấa vụ không thể thục hiện được

đẳng thời thi nghĩa vụ nào mất nhiêu thời gen hơn thi nghĩa vụ đó phic thục hiện

trước” Thông thường, bên cho thuê phải trả trước cho bên cho thuê một khoản tién

trước thời idm bên thuê nhận được nhà

ERgẫn 1 Đầu 403 Bộ hột din nr 2015

“Fanon 2 Điệu 410 Bộ hi in se 2015

~_ Hop đồng thud nhà là hợp dng ung thuận

Căn cử thời điểm có hiệu lực của hop đẳng thi hop đồng được chia lam ha loại

là hop đồng ng thuân và hop đồng thục tổ” Theo đó, hợp đồng thục t là hợpđồng có hiệu lực từ thời điểm các bên trong hop đẳng chuyển giao tài săn cho nhau;Trong khi đó, hợp đồng ung thuân th kể hop đẳng có hiệ lục từ thời đểm các bêngto kit hop đồng Đây là một rong những đặc idm côn hợp đẳng thuê tả sin nóichung và hợp đồng thuê nhà ở nói nêng bồi hiệu lục của hợp đồng thuê nhà ở

không phụ thuộc vio bên nhà & đã thục hiện vie giao nhà ở cho bên thuê hay chưa

Đồng thời, tử khoăn 2 Điễu 122 Luật Nhà ở 2014 cũng quy đính thỏi đểm phátsinh hiệu lực của hop đồng thuê nha ở la thời điểm do các bên thôn thuận, trườnghop các bên không thôn thuân thi thời đểm phát sinh hiệu lọc là thấi điểm lợ kếthop đồng Vay, hop đồng thuê nhà ở là loại họp đồng có tính ứng thuận

"Một trong những đặc trong của quan hệ ải sin do luật din se đu chỉnh là tính

chất din bi! Tính chất đền bi thể hiện qua việc các bên khi tham gia hợp đồngđều nhận được lợi ich từ việc thuc hiện hop đồng" Xuất phát từ khái niệm hợpđẳng thuê nha ở có thể thấy các bên đều hãi trao lợi ích cho nhau, cụ thi: bên chothuê nhà ở go nhà ở cho bên thuê và nhận li được khoăn tin từ bên thuê, sổ ân

này là giá thuế ma hai bên để thôa thuận hoặc theo quy dinh của pháp luật, đồng thời bên thuê được khai thác công dung của nhà ð nhằm muc dich ð và ảnh hoạt ga

đánh rong một thải gian nhất Ảnh

tirbên cho thud sang bên thd

Hop đồng cho thuê ti là mốt rong những căn cử xác lập quyển sở dung đổi với

nhà ở, Bat š thông qua hợp đồng thuê tải sin, quyển sở dụng nhà ở được chuyển

gto từ chủ thể này sang chỗ thể khác trong mốt khác trong một khoảng thời gen

nhất din theo thôn thuận Khie với các hop đẳng iên quan đến ti sẵn khác nhơ

ˆ Rường Đại học Luật Hà Nội, Giáo in hut dns Pde Ne tập 1, 3b Công trên din, BÀ Nội

`* Rsông Đại học Luật i NG, Gio mink but đn sự Pte Dy, tp 1 No Công atin dân, Hà Một

“raờng Đạ học Vin, Gio rò Lute din su Nib Đụ học Ved VEN

ting cho ta sin, hop đồng mua bán sẵn nhằm mục dich chuyển quyển sở hữu tảsin hop đồng thuê tai sản chỉ chuyển quyền sử dụng tai sản Như đã phân tích ởtrên, hợp đồng thuê nha ở là một dạng cụ thé côn hop đồng thuê tải sin nên loại hợpđồng này cũng nhầm mục dich chuyỄn quyên sỡ dụng ti sin

122 Đặc điễm ring

= ĐI tương của hop đồng tnd nhà ở:

Đi tượng của hợp đẳng thuê nhà ð là phin điện tích đăng a 6 va ảnh hoạt matên cho thuê chuyển quyển sử ding cho bên thuê từ đó làm phát sinh quyển vànghĩa vụ din sự của ha bên Các giao dịch có đối ương nhà ở có những diém khác

tiệt một cách tương đổi sơ với các giao dich thud tả sẵn khác Sự khác biệt nay được thể hiện các qua go dich có đối tượng là nhà & phii đáp ứng các điều liện

chung vé hop đồng thuê tả sin, cũng nh các diéu kiện ring đổi với loại tử sảnnày như thời đểm có quyền thục hiện giao dich, phải bảo dim chất lượng an toàncho bên thuê nhà 5,00 diy đã hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo dim vé sinh mồi

trường và mốt sổ yêu tổ khác Nhiing yêu tổ này thường không xuất hiện ở các tả sin khác không phải là nh ở

~_ Hop đồng thud nhà ở clan sự điều chỉnh của nhiẫu ngành luật khác nhan:

Wha ở la mốt los t sin đặc biệt chính vi vậy mà quy chế pháp lý điều chỉnh,

những giao dich din sự liên quan din nhà ở có ny phúc tạp và chất chế hơn sơ điêu chảnh các loại ti sẵn khác

6 góc độ pháp lý thi nhà ở à mốt loại bit động sẵn la tài săn gắn lẫn với đấtdxi Do đổ, bên cạnh my diéu chỉnh của cin Độ luật din sự vé hợp đẳng, họp đồngthuê ti sin nói chung thi hợp đồng thuê nhà ở còn chit sự điều chỉnh cia các luật

liên quan dén nhà ở như Luật Nhà ö, Luật Kinh doanh bất đông sin, Luật xây dmg Các luật này quy ảnh những thie canh khác nhau xuyên suốt quá tinh hành thánh, sử đụng và tháo đỡ nhà 6, quá trình nay phải được thực hiện theo mét quy

nh, tiêu chun cụ thé theo quy đính cia pháp luật giúp quần lý chit chế các giaodich iên quan đến nhà ð him dim bảo quyễn và lợi ich các bên khi thục hiện các

go dich liên quan đồn loại tii sin này: Tuy nhiên, chính vi đoợc điều chỉnh bai rất

thuẫn, chẳng cháo nhau khiến cho việc áp dụng pháp luật

Xhó khăn Vi đụ có thé kỄ đến nhưy Luật Nhà ở chỉ công nhận chi đầu tr dợ án nhà

ở thương mại đối với một trường hop duy nhất là có 100% đất 6", Tuy nhiên, Luật

it đa 2013, Luật đầu hy 2020, Luật xây dựng 2020 đều cho phip tổ chức kính tếđược nhận chuyỄn nhương quyên sử dụng đất, bao gầm đất 6, đất nông nghiệp, ditphi nông nghiệp không phố là đất ở, phù hop với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,quy hoạch xiy dụng nhà ở để thực hiện dự án đầu hy Một vi đụ khác: Tại Khoản ÌĐiều 188 Luật Nha , khoản 9 Điệu 72 Nghĩ định 99/2015/NĐ-CP quy định ci tắt

hướng din thí hành Luật Nhà ở thi trong trường hợp không có giấy chúng nhận

Với tài sẵn này con

quyin cỡ dung đất mà bên cho thuê có các gầy tờ nh hop đẳng mua bán, thuê mua, nhà ở lý với chủ đều ty giấy phép xây dụng hoặc giấy tờ khác chúng mish quyin sở hữu vẫn đuợc quyển cho thu nhà, Tuy nhiên, tai Khoản 2 Điều 9 Luật

Xinh doanh bất động sin 2014 thi nhà, công bình xây dụng đơn vào kinh doanh bắtđông sin phi "có đăng is quyển sở hữm nhà, công trình xập dưng gắn hiển với đắt

đỗ với nhà công trình vậy dưng cô sin rong đán lạnh doanh bắt động sn

cho thuê được xúc dh cha trên công chong chỉnh cũa nhà ở:

Đặc điểm này dave thể kiện ở chẾ trong hop đẳng chỗ khi giao kắt hop đồng

cho thuê nha ở di các bén không quy dinh về mục đích sử đụng của nha ở hì mục

ich sử dạng vin luôn được xác định là nhằm phục vụ nhủ cầu ở và sinh hoạt củacon nguồi Đặc diém này xuất phát từ công đụng của nhà ð đã được để cập ở phinKhó niện, đặc đm của nhà ð cũng như

dng vio mục đích khác đã được phân tích tei mục 1.1, 1.1.1.2 và mục 111.4 ify là cơ sở quan trọng trong việc xác dinh ngdấa vụ của bên thuế trong loại hợp

khác biệt giữa nhà ở và các nhà sử

đẳng này,

2 Điền33 Lait Nhà ở 2014 vidoin 4 Đền 23 Lait Nhà 6 2014

13, Phin ogi hyp đồng chué nha &

Cine vio các Hu chỉ Kini naa mã có thé phân Toe nhà ð the tông Hw ch,

euthé

18.1 Dựa trêu tiêu chí tụ dung thôn thuận

nhà ở ti thời điễm gino kết hợp đồng thuê thi hợp đồng thê nhà ở được chia

làm hai loại

cña các bin về thời han thud

thời hạn, thai điểm chấm dit hiệu lọc côa hop đẳng Trong hấu hit các truờng hợp

thi hợp đồng thuê nhà thi các bên được tự do én định thôi hạn ci hop đồng ma không bi gói hen trừ trường hop nhà ở cổng vụ Đối với nhà ở là công vụ là nhà được phân cho các đỗ: tương dang lam việc công và phai dim bảo các điều liện

nhất định, khi không còn điệu kiện thuê nha ở công vu nữa thì bên thuê phải giao trã

Tạ nhà ð cổng vụ

không thôn thuận về thời hạn của hop đồng Trong trường hop các bên không thôn

thuận v thời hạn hợp đồng thi hop đồng được xem là hợp đồng không xác din thờihạn Trong trường hop này thời han chấm dit hợp đẳng được xác định là 90 ngày

i từ thời đểm bên cho thuê nhã ð thông báo cho bên thuê nhà biết

(Qua việc phân los này các bên giúp các bên xác dinh được thời điểm bit đâucũng như kết thú thục hiên neha vụ trong từng trường hop cụ thi, Đặc biệt đối với

loi hợp đông không xác định thoi han.

13.2, Diea vào hình thức cña hợp đồng thuê nhà ở rêu thực tễ tà hep đằng

thud nhà ở được chia làn 8 loại

Luật nhà ở thì hop đồng thuê nhà ở phải được thể hiện bing văn bản Tuy nhiên,

trên the tẾ việc xác lập hợp đồng thuê nhà ở bằng ai nó rất ph biễn Đặc điểm thường thấy của các loai hợp đồng này là co giá ti nhỏ, thời gian thuê ngắn, các bên them gia thường không nắm rõ quy đảnh pháp luật hoặc chấp nhận rũ ro phép lý

"pana Abin 1 Dah Tải Laie Nhà 2014

Việc không lợ kết hop đồng bằng văn bản din đến hop đồng vô hiệu và rất khó để

‘bio về quyền và loi ich của các bên rong trường hợp phá sin tranh chấp,

~_ Hop ding bing vin bin: Luật Nhà ở 2014 quy định rõ hình thức ofa hợpđẳng thuê nhà ở phải được thể hiện bằng vin bin" Việc quy định hop đồng thuêsha ở bằng vin bin à hoàn toàn hop lý bởi các bin sẽ có ý thức hợp trong việc thục

hiện hop ding, Đẳng this, diy cũng la cơ sở vũng chắc nhằm dim bảo quyển lợi của các bên

2005 và Luật Nhà ở 2005 thì việc công chứng chứng thục không còn là đu liên

bit buộc dé có hop đẳng thuê nhà ở có hiệ lục Trong mét sổ trường họp như đănglng thường trú hoặc theo mong muốn thi các bên cỏ thể thực hiện công chứng hop

đồng thu nhà &

(Qua cánh phân loại trên có thé xác định được điều liên vé hình thúc của hợp đẳng thuê nhà, n khác biệt vi điều kiện hình thức giữa Luật Nhà ở 2014 và quy cảnh pháp luật rước đó

1.3.3, Dựa trên tiền chí về chủ thể cña hợp đồng thud nhà ở

~_ Hop đẳng thuê nhà ð ma các bên tham gia deo dich đều là cá nhân, tổ chúc

trong nước: Đây là loại hợp đẳng ma các bên thuê và bân cho thuê đều là cá nhận có

quốc tích Việt Nam đính cử ti Việt Nam hoặc tỔ chúc được thành lập theo pháp

luật Việt Nem, Trong trường hợp này thi các bên giao dịch chỉ cần dip ứng các quy

cảnh và chỗ th trong giao dich din nự nổi chung, chỗ thé trong trong hợp đồng thuê

nhà ở nói iêng

~_ Hop đẳng thuê nhà ở ma một trong các bên la cá nhận mate ngoài, cá nhâninh cư ở nước ngoài hoặc tổ chúc nước ngoài: Trong truờng hep này cá nhân nước

"ngoái, người Việt Nam định cự ở nước ngoi thi phải có đỏ năng hục hành vĩ din sơ

để thục hiện giao dich v nhà ð theo quy Ảnh của pháp uật Việt Nem, phấi thuộcđổi tương sở hữu theo quy dinh của pháp Luật Nhà õ, đốt với

thì phải thuộc đối tương được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”

“ein Mi

boi Điệu 119 Lait Na 62014

Chỗ thể là một trong những tiêu chí quan trong côn hop đồng việc phân loạihop đồng đơa trên tiêu chi rên có ý nghĩa trong việc sắc định điều liên có hiệu lục

của hop đồng thu nhà ð trong thực té

1.34, Dựa trên tiền chí về đỗi trọng của hợp đồng thu nhà ở

các bên kỷ kết với nhau iki nhà ở đã hoàn thành việc đều tr xây dựng và đưa vào

sử dụng

~_ Hop đồng thuê nhà ở mà có đố tương là nhà ở hình thành trong toơng LaĐây là hợp đồng mà tei thỏi đểm giao kết nhà ở dang trong quả tình đầu từ xây

dung và chưa được nghiên tho đơn vào rỡ dụng

"Nhà ở sẵn có và nhà ở nh thành trong tương lá là đối tương cũ rất nhiễu giao

ich và nhà 6 Tuy nhiễn, đối với hop đồng thuê nhà & thi nha ở cho thuê phii bảo

dim chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà 3, có diy đủ hệ thống điện, cập, thoátnước, bảo dim vệ sinh mỗi tường mới di điều luận để cho thuê Vi vậy, nhà ở

trong trơng li không ph là đối ương của hop đồng thuê nhà ở,

14 — Kháiguấtguy:

(Quan hệ phép luật về nhà ở là một trong những quan hệ pháp luật quan trong hệ

pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở qua các

thắng pháp lut của Việt Nam Cũng với sự thất iễn của quan pháp lit vé nhà 5nổi chúng và hop đẳng thuê nhà ở nói riéng mà pháp luật có av đều chỉnh, thay đỗi

hủ hợp thục tốn xã hội

1⁄41 Gini đoạm từ 1954 đẫu năm 1990

Sau khi miễn Bắc hoàn toàn giã phóng nhằm thống nhất và ting cường sơ

quân lý Nhà nước trong lĩnh vục thuê nhà ở, tơ nhận cho thuê, hạn chế xón bổ chế

đồ bóc lột tơ bên chữ ngiữa; giã quyét nh trang ding nhà không hop ly, thôn mãn

một phén nhụ cầu nhà của cơ quan Nhà nước và nhân din, đồng thời xây dụng quan

hộ tốt vé thuê murin nhà, Tầng cường việc bảo quan về sửa chữa nhà trong thành phố, dim bio an toàn cho nhân dân, gép phần dim bão mỹ quan của thành phổ, Ban chip hành Trung wong đã ra chỉ tị số 200/CT-TW về cãi tạo những người có nhiễu

hà cho thuê va quản lý toàn bộ nhà của cho thuê ti thành phổ thị xã

“Thục hiện chỗ trương cia Ben chấp hành Trung tương Hồi đồng chính phủ ban

hành nghị Ảnh 19/CP ngày 29/6/1960 về chính sich đổ với việc cho thuê nhà ở tr

nhân ở các thánh phố và thi xã Nhà nuớc trục tấp quản lý toàn bộ nhà cho thuê &các thành phố và thi xã như Hà Nội, Hai Phòng, Nam Dinh có diện tích nhà gech

cho thuê khoảng 150 thuởc vuông ở lên hoặc tin cho thuê nhà một năm thu được tyên 1000 đẳng và các cá nhân ở ngoại thành có be nhà gach hoặc bê tổng có điện

tích cho thuê trên 100 thước vudng" Chủ nhà ở được huởng tử 15% đến 50% tiêncho thu nhà Số tiên còn lại do Nhà nước quản lý để ding vio việc đông thu, tụsửa nhà và các chỉ phi khác và quản lý!” Chủ nhà được giữ lại diện tích nhà dangđăng để ở những không được 200 thước vuông trừ trường hợp dic tit do Ủy ben

‘ban hành chính khu thành ph tinh quyết int” Đố: với truờng hop nhà vắng chữ

mà người quân lý không hãi la vợ chẳng, con, bổ, me của chủ nhà thi được tiép tue quân ý nêu diễn tich quản lý không quá 100 thuởc vuông và dave hưởng 15%

đến 30% tin cho thuê nhà (sau khi trừ thể thổ trach, nhưng không quá SO đồng matthing, Số tiễn còn Ie, người quin ý phit gối vào Ngân hing để ding vào tu sinnhà kha cần thất, và để thanh toán với người chủ nhà khi người chỗ nhà rổ về,

"ngoài những trường hop trên ti tt cé nhà vắng chủ đầu do Nhà nước quân Lý, bảo

hồ và ii quyết thích ding ủi chỗ nh trở về

Ngày 13/2/1961 Hội đồng chính phủ ban hành Nghỉ định ø LCP nhằm bổ

song một số điểm trong chính sách quản lý thống nhất đối với nhà cho thuê của

tr nhận ở các thành phổ và thị xã: Nội dung cia nghị dink bỗ sung mốt quy dint

vỀ quyển quân lý, sở dụng nhà ở và bỗ sung điển mới là "tất cả chỗ nhà cho

thuô, trước khi giao nhà cho Nhà nước quan ý và sử dung đu có trách nhiệm tạ sửa nhà của”

ido Bội ding Chín phán nh

‘hwin | Ds 3 Ng dh 19-CP nin 1960 v chữ sich đố với ho mê nh ca urine than

hổ vi ã co Hỗi dong Che phả bạn hành

` hoàn 2 Bika 3 Nd 19- CP kn 1960 vi chi sich ii ii ho tu nhĩ của wen các tinh

"phố vi thi i do Hội đồng Chính phủ bạn hành,

ảnh ngày 29/6/1960 và Nghị ảnh số 24CP ngày 13/2/1951

` nghĩ ảnh nổi trên về chỉnh cách đối với việc cho thuê nhà ð ác thành phô th xã Thủ

turing chính hủ đã bá hành thông thư số ó1/TTg Thông tơ th hiện sự cần tát phi

aqinly thống hắt nhà cho thuê các thành phổ và thi xã

Ngày 5/7/1961 Ban cả tao công thương nghiệp tơ doanh ban hành hai hông thay

“Thông thử số 142/BCT vi vấn đồ nhà chuyên để cho thuê cũa các đoàn hội tin giáo,

sang một số đểm vào

trong do xác định nguyễn ắc: nhà chuyên cho thud của các tôn giáo thi cũng áp dụng

chính sách ninr đối với tr nhân có nhà cho thuế khác, Thông tư số 144/BCT ngày

39/961 và vẫn đã nhà cho thuê của từ nhân ở các ngoi thành, ngoại th, nộ dụng thông thư xác Ả nh 'Treng cổng tác quản thẳng nhắtnhà che tu cia hrnhin ở các

hành phố vate xã" Độ nội vụ có thông tr số 13/NC ngày 22/4/1964 gi thích một

sổ chính sách cụ th vé quản ý nhà ở

Ngày 27//1964 Hội đông chính phố bạn hành Nghị nh L1S/CP vỀ việc ben hành,Điễu cho thuê nhà & “Đi ny nhằm muc ich xác din quyên lợi vànhiệm vụsữa bên cho tha nhà và bên thuê nhà xây chong quem hệ tốt giữ ha bôn tầng cường

việc giữ gin và sữa chữa nhà cũa là những tà sân qua trong của Nhà nước và của

niên dân đễ đân bảo vệ tình: antoàn cho người 6; git về cep cũa thành phổ th xã

Điễu lệ này gim 5 phẫn và được chia làm 31 Điều quy dinh tương đối diy đồ về

"nguyên ắc chung cũng nh bình thúc, đều kiện có hiệu lục côn hop đồng thuê nhà,

quyện và nga vụ của các bên cho thu, bên thud, tẫn thuê nhà thần quyền giả quyết

tranh chấp v hop đồng thuê nhà

Ngiy 30/41975, Chiến dich Hé Chi Minh toànthắng châm đút 21 năm chiến đâuchống dé quốc Mỹ và chính quyên nguy Si Gòn ĐỂ tăng cuồng quản lý nhà đất vàđẫy manh cũ tạo xã hộ chỗ nga đổi với công thương nghiệp hư nhân ð các inh phía

Nam, Hội đồng chính phủ đã ban bình Quyết ảnh số 111/CP Mục dich quyết din

hướng din: “Xba bé lanh doch bóc lột về nhà đấ: thực hiện thẳng nhất quản lý

Nà nước về đắt đồ thy; Cái tạo đẫn đầu quân ý tắ đẫn đã đồng thời tiến hành nyhoạch, bỗ trí sắp xếp đu chính lạ những Bone vức săn xuất lim vực hành chin ac

nghiệp, Hu we 6 và các cơ số phíc lot công cộng sao co cổng bing: hợp lý và có

lợi nhất trên thh 1 có, kết hop xập đọng mới; từng bước giã

cho công hận nhân viên và nhân din lao động chua có chỗ ð hoặc ö quá chat Cải điện từng bước đâu kiện nhà ð của

nhôn dân gép phần én đnh và phát tiễn sản xuấ:, Tăng cuồng vide bảo quân sửa

cầu nhà eta và tig bước cải tao và xdy dụng thành thị theo hướng xã hội chi

tân ching cơ số.

“nyẤt chỗ làn việc cho cơ quan Nhà nước và chỗ

giữa” Vin bản có đẫm mỗi khi quốc hữu hóa toin bộ nhà cho thuê, không kể điện

tich cho thuê it hay nhiều của hư sin mai bản, đa chủ tơ sin gen thương lớn, cin những nguời pham tôi năng v chính bị và ánh t, các tổ chúc phân đông

Có th thấy trong get đoạn 1945 đến năm 1990 do yêutổ cia lich sử mà nhà nước

te quia lý chặt chỗ việc cho thuê nhà Trong gai đoạn nay nhà nước tập trung vio việc xóa b6 chế độ bóc lột tư bản, tạo điều kiên nhà ở cho người din Các quy định này

kiểm soát gin toàn bộ hot động iên quan đến các host động thu nhà

1⁄42 Gini đoạm từ năm 1990 dé 1995

ĐỂ đảm báo quyền có nhà ở của công din, bảo về quyên sở hồu nhủ ở, khuyÊn

thích moi ổ chúc, cánhân day bì phat iŠn quỹ nhà, ting cướng pháp chỗ xã hội chủ

ngiĩa tong nh vục quản lý nhà 3 Pháp lệnh của Hội đổng Nhà nước số

51-LCT/IDDNNS ngày 6/4/1991 và Nhà ở đã có nhiều đẫn mới ding hm ý: Quan hệ

gin các bên rong hợp đồng thuê nhà tinh đẳng hơn, nợ can thiệp côn Nhà nước chỉ eng tính Ảnh buồng cho các bin trong giao dich; Các quy nh về nội dụng hin thức của hop đồng thuê nhà và việc bổ sung chim dit hợp đồng cho thuê nha được

cy đính khá cụ th ti Choơng]V của pháp lệnh,

1⁄48 Gini dogn từ năm 1995 đẫn 2005

Nhờ ara lục đổ mới cũanhà nước ta mã ki tả xã hỗ côa Việt Nam dat được

những thành tựu quan trong Sự ra đồi của Bộ uật din sy 1995 đánh đấu bước nhát

tiễn mạnh mữ của hoạt động lip pháp din sợ nói chưng và các quy định ghép uật về

shi 6 nổi dũng Các quyển cơ bản của con người được Nhà nước tôn rong, ghi nhận

vi bảo hộ, Đốt với hợp đẳng đẳng thuš nhà được quy dinh từ Điễu 439 đến Điều $02

Bồ luật dân sự 1995 thay thổ cho các quy dink vé thuê nhà & trong Pháp lệnh nhà ð

năm 1991 Các quy ảnh trong Bộ luật din sự có một số đm mới đăng chủ ý narquyền lưu cứ nh chỉ hợp đồng thuê nhà ở, Ngoài ra một sổ vẫn bản khác có liên

quen dén hợp đẳng thuê nhà ở cũng được ban hành nhe

“Chính phố ban hành vin bên đều chỉnh quan hệ thuê nhà mã bên thuê nhà là người tước ngoài hoặc nguời Việt Nam dinh cư ở nước ngoài thu nhà tạ Việt Nam ban

hành kèm theo Nghị định sổ 56-CP ngày 1809.1995 của Chính phủ, Ng din số09/CP ngày 30/1/1997 và việc sửa đồ Điều 7 Quy chế cho người nude ngoi, Người

ViệtNam ảnh cư ở ngớc ngoài thuế nhà ở tử VietNam,

‘Dy ban Thường vụ Quốc hội bạn hành Nghị quyết số 58/1998/NO-UBTVQH ngày

171991 về giao dich din my vé nhà ở được xác lập rước ngày 1 thing 7 năm 1991;

Đồng thi, ngày 25/1/1999 Ts én nhân din tối cao ~ Viện kiẫn sat shin dân tối cao ghấi hop ban hành Thông th lién tich số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC

hướng dẫn Nghĩ quyết số 58/1998/NQ.UBTCOH về giao dich liên quan din nhà ở xác

lip trade ngày tháng? năm 1991

144, Giai đoạn từ 2005 đẫn 2014

Sau gin mười năm đổi muới từ kinh tẾ tip trung sang cơ ch thi trường dưới sơ

quần lý nhà nước nin lint xã hội Việt nam đã có những bước nhấy vot Vi vây ma,cần có những quy định pháp luật phù hợp với xu thé xã hồ, dip ứng nho cầu của nhân

dân cũng hư dim bio việc quản ý cia Nhà nước đt hiệu quả Đứng trước tinh huống cấp thiết da, ngày 14/6/2005 Bộ luật din sy2005 được ban hành đánh du sy trưởng thành trong quá tinh lập pháp của nước ta Bộ luật din ny2005 ben hành kế thôn và sim đổ, bổ sung những quy đính các quy dinh tei Bộ luật dân mr 1995 Trong đó,

"nguyên tắc bơ do hưnguyên cam kết thôn thuận được đồ cao, cũng với đó các quy ảnh,nhà ở cũng được sit đỗi theo xu hướng này, Bên cạnh những quy đ nh chung về chủthể của hợp đẳng quyền và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp chim đốt và domhương chim dit hợp ding thuê nhà ở tủ Bộ luật ân sự2015 thi các quy ảnh vi Hop

đẳng thuê nha ở còn được ghi nhận trong Luật Nha ở 2005 Luật Nhà 32005 quy Ả nh

nhà &; đều

vi cid iain tham gia gieo dich nhà ð, tình bạ thủ te trong geo dich

fn đội với nhà ở cho tru, mét sé trường hop thuê nhà đố với nhà ở cụ thé nhẹ nhà &

thuộc sở hồu chưng nhà 6 thuộc sở hồu nhà nước, Đẳng thời, nhẫn ning cao vai rõ cia Wha nước đổi với host động nh doanh bit đông sin nói chung và hoạt động thuê

hà nối riêng ngày 29/06/2006 Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bắt động săn sô63/2006/QH11.

Ngoài ra, mốt sổ vin bản công được ban hành rong gjei đoạn từ 2005 đến nin

2014 hoàn thién hơn quy Ả nh pháp luật liên quan đến nhà ở như Nghĩ ảnh số

30/2006/NĐ-CP ngày 69/2006 hưởng din thi hành Luật Nhà ở, Nehi đính 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 tzrởng din ths hành Luật Nhà ở 2005, Neb quyit sổ 1037/2006 NQ-UBTVOHI1 ngày 27/7/2006 về giao dich din sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7791 có ngu Việt Nam đính cơ & nước ngoà tham ga; Nghị ảnh 34013/NĐ.CP ngày 3

đoạm từ uăm 2014 đếu nay

4 hội số các giao dich liên quan nhà ở nói

142013 về quản lý sử dụng nhà 6 thuộc sở hữu Nhà nước,

chúng và hop đồng thuê nhà ở nó rêng ngày cảng trở nên phổ biển Các quy Ảnh ti

Bồ luật din 022005 và Luật Nhà 82005 din rở nôn lạc hậu và bộc lộ nhiều yêu đẳm,

Do dé, vide ra đời của Bộ luật din ny2015 và Luật Nhà ở 2014 là cấp thiết Nhận thúc được vai trỏ của Nha ở quan trong ofa nhà ð, công nừnr bạn chế nợ chẳng chéo rong các quy định pháp luật ma các giao dich lin quan đến nhà ở nói chưng và các hợp đẳng thuê nha ở nói chung được quy đính riêng rong Luật Nhà ở 2014 cnykhông còn

uy Ả nh chung cing các loại hợp đông khác Ngoài việc k thi các quy đính rong BLDS 2005 công nh Luật Nhà ở 2004, Luật Nhà ở 2014 có những thay đổi gúp cho các bên thuận tiên hơn tong việc ký kết thục hién hợp đồng thuê nha 6, bạn chế các

thủ tục rom ra nung vin dim bio an toàn pháp ly cho các bên gao dich,

‘Tuy nhiên tong quá tình áp dụng pháp luật về hop đồng thuê nhà ở đã bộc 16những hạn chế nhất din bai nhiên lý do khác nha một số quy Ảnh còn chưa theo kipvới thục tẫn xã hội Vì vây, cn có mr bổ sung, sửa đổi phủ hợp nhằm dim bio quyền

và lợi ich ofa các bên ki them ge hợp đông thuê nhà ở góp phần giúp cho nước te

"ngày cảng phát triển sánh vai với các cường quốc năm châu.

'KÉT LUẬN CHƯƠNG LNhà ở à cổng tỉnh xây dung xuất hin từ rất sim trong ich sở phát tid xã hội

loài nguừ, nhà ð đóng vai trở là nơ trủ Ấn tí trổ lương the và giúp con cơn người

chống lẻ những tie động của tơ nhiên, Trong xã hội hiền đã, nhà ö vẫn luôn gữ vũng

ai tỏ côn nó là tuiiễu sinh hoạt của mỗt con người

Ngày nay, iit việc sở hồu nhà ở nghy cảng trở nên khỏ khẩn, đặc iệtlà dich

chuyễn cia din s từ các vùng nông thân sang thành thi hoặc các khu công nghiệp với

mục dich lao ding học tấp ngày cảng lớn Theo dd, việc thuê nhà ở trở thành mốt ar

on chon ôi um, ko theo số lượng cấc gao dịch thuê nhà ð nghy cảng lớn Vi vậy, viếc

"nghiên cứu ra soát lp thời liền nghi sửa đổ bỗ sang các quy dinh php luật nhẫnđấp ứng các nho cầu cũa xã hộ là võ cing cp thất Nhẫn đạt được những mục bu

đã, trong nôi ding Chương | tic gã đã tình bay các nghiên cửu của minh về mét sổ lý

oân về hợp đẳng thuê nhà 3, rong dé te gã lâm rổ một s vin để

“Thống qua việc ngiên cứu khái niệm, đặc đẫm về nhà cũng hợp đồng in hà

ở dưới nhiều góc đồ khác nha tác gã đã xây dựng khá niệm hợp đẳng thud nha ở từ

đó làm kim dễ nam cho việc nghiên cứu các nổi dụng khác

“Trên cơ sở khái niệm, tác giả đã chỉ ra và phân tích nhũng đặc của nha 6,

shin loi nha ở với các lon nhà khác, cing với dé tác giã chi a các die đẫm chungcũng lar đặc đễm riêng cia hop đồng thuê nhà ở, Từ đó làm tin đồ cho việc phân

tích đánh giá các quy nh pháp luật

Ngoài ra tác giã cing đã khá quát các vin bản pháp luật đều chỉnh về hợp đẳng

cq các th kỷ: Trong mỗi thi kỹ khác nhan quy nh của Luật Nhà cũng có thayđổi nhằn đáp ứng nhu cầu của xã hội Từ đó tác gã tm ra kim chỉ nam cho việc

"nghiên ci các giã pháp nhắm hoàn thiện các quy din của pháp luật phù hợp với tinh

Hình thọc tế xã hồi công như phủ hợp với chính sách cũa Đăng và Nhà nước

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT DÂN SỰ VIỆT NAM VE

HỢP ĐỒNG THUẾ NHÀ Ở

21 Quyđịnhpháp hậthiệnhànhvề hep đồng thué nhà

2LL Chủ thé cia hop đồng thud wha &

“Theo quy định tủ Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, chủ

gin

"ngoài; TỔ chúc, cả nhân ở nước ngoài Tuy nhiễn, ti Điễu BO luật dân sơ năm 2015

xác nh chủ thi thưn gja quan hệ quan hệ pháp luật din sự bao gắn: cá nhân và phápnhân Theo da, ning chỗ th là hô ga đ nh tổ hop tác t8 chức khác không có tr cát

hip nhân không được em xế là chỗ thé tham gje quan hộ pháp luật dân a mã ki them ga quan hệ din nợ tỉ các thành viên cin hộ gia dink tổ hợp tác t8 chúc khác hông có hr cach pháp nhân là chỗ thể tham gia xác lập, thục hiện giao dich din ar hoặc ty quyền cho người dai diện tham gia xác lập, thụ hiện gieo ch din sự hoặc Ủy

quyển cho người đại điện tham gia xác lập, thục hiện giao dich dân sự l2

Nhàn chung chỗ thể cia hop đẳng thuê nhà ở có th là cá nhân hoặc tổ chức Cácchủ thể này đều đời hồi ghấi dim bão đều kiện về năng lục chỗ thể khử tham ga giao

dich din my

21.11 Đi với cánhân

của hợp đẳng nhà ð bao

chứ, hộ gia ảnh, cá nhãn trong nước, Người Việt Nam định cơ & nước

‘rong đó, năng lục chỗ thé thE của cá nhân bao gầm năng lục phip luật và ning lọc hành vi

"Mẽtlà năng lực hành vi din sự của cá nhân để tham ga hợp đẳng thuê nhà ở

‘Theo quy định tei đễm b khoản 1 Điễu 119 Luật Nhà ở 2014 thi đu biên cin

các bên tham gia giao dịch vé nhà thi cá nhân tham gia giao dich nhà ở thi phii cổ

diy đã năng lục hãnh vi din nợ để trục hiện giao dich về nhà ở theo quy định của

php luật din me

Giả thích cho quy dinh này, tử khoản 1 Điều 19 Bộ luật dân ar 2015 quy din năng lục hành vi din sự của cá nhân à “Khổ năng cia ed nbn bằng hành ví cia minh

xúc lập thee hiện quyễn nữa vụ dân sự " Trong đô, năng lục hành và được xem xát

ci trên ha yêu tổ là độ tuổi và khả năng nhận thức và lâm chủ hành vĩ

"Đầu 101, Bộ nat din 2015

“Theo quý nh phip luật Dân s thi Người thành niên là những người từ đã mu

tim tui ở lên và có năng lục bành vi dân sợ đầy đủ tờ troờng hợp quy đnh tạ cácĐiều 22, 23 và 24 của Bộ luật dân sự 2015”, Theo đó, chỉ người từ đủ 18 tuổi trở lên

hông thuộc các trường hop bị mất năng lực hành vi đân sg bạn chế năng lực hành vỉ dân nụ khó khấn trong nhận thúc và lâm chỗ bảnh vi mới có dy đã năng lục hành vỉ dinar

`Yây đãi với cá hân kt tham ga hợp đồng thuê nhã ở ph là người ử đ 18 tuổi

ở lên không bị mất ning lực hành vi din sự hen chế năng lục hành vĩ dân sự khó hin trong nhân thức và lam chủ hành ví

(Co thể thấy quy nh pháp luật về chỗ th của hợp đồng thu nhà có yêu cầu caohơn so với quy đính đối với các hop đẳng din ar thông tring Mặc đã hà ở cũng làmốt loi bất ding sin nhng chủ thể của hợp đẳng thuê nhã chỉ có th là người thánh,ifn; Trong khi đó quy đnh của bộ luật din mì người chứa thành niên có độ tad tir

đã mười lâm td đổn chưa đã mười tám tuổi vẫn có quyền xác lập các geo dich liênquan đến bất động sin khi được người đủ diện theo pháp luật đồng ý

Ta là năng lọc pháp luật của cá nhân đỂthưn gje hợp đẳng thuê nhà ở

‘Theo quy ảnh tei khoản | Điễu 16 Bộ luật din ay 2015 thi Năng lục phip iit din

sn côn cá nhân la khả năng côn cá nhân cổ quyên din mvà nghĩa vụ din sự Bén canh

đó, năng lục pháp luật đân sự côn cá nhân cá nhân không bi hen chi, trừ trường hop Bộ

Tuất này, luật khác có liên quan quy đính khác" Nhu đã phân tích ở trên thi nhà ở làmốt lo tà sin đặc tiệt ma không pis bắt cử chỗ thể nào đều có quyển tham gia los

hop đẳng này Năng lục pháp luật của cá nhấn trong từng trường hop có nựkhác it

avi phép Lý côa cá nhân đó mã phi đáp ứng những đâu kin nhất inh Đỗ với cá shin a bên cho thế tả sẵ th cá nhân do phi lá chỗ sở hiểu nhà ở hoặc người được

chủ sở hữu cho pháp ủy quyén để thực hiện giao di về nhà 3°; Đối với cá nhân làtên thuê nhà ở tì quyên them gia gieo dich không bi hen chế trừ trường hợp c nhân

tha giavào go dich đối với nhà ð xã hội và nhà ð công vụ

dângự 25

Woda ĐỀU149 Lat hs

* Năng lục pháp luật của cá nhân đối vớt nhà ở xã hội được quy định chi tt tại

cập ở trên thi nhà ở xế

Luật nhà ở và các văn bên cĩ liên quan Như khá niệm đã

Hồi là nhà ở cỏ sự hẾ tro của Nhà nước cho các đổi tương được hưởng chin sich hỗ tro về nhà ð theo quy định của Luật Nhà ở Vì vậy mà khơng phãi bất cứ đối tương

nào cơng là chủ thé cia loại hợp đồng này ma chi các đối tương được quy Điễu 49

Luật Wha ở 2014 và đáp ting đã các đâu liên tả Điều 51 Luật Nhà ở 2014 max là

chỗ thể của hop đẳng đơng thuê nhà ở xã hồi Hay nối cách khác là các đối tương bao

gốm ”: Người cĩ cơng với cách mạng theo quy din ci pháp luật về wu di người cĩ

hộ nghờo, cân nghèo tại khu vực đồ thí, Người lao động dang làm việc ti các doanh nghiệp trang và ngồi khu cổng nghiệp,

Si quan, hạ ấ quan nghiệp vụ, he đ quan chuyên mơn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, cơng nhân trong cơ quan, don vị thuộc cơng an shin dân và quân đối nhân cơng với cách mang Người thu nhập,

dân, Cán bơ, cơng chức, viên chúc theo quy đính ca pháp luật về cán bê, cơng chức, iên chúc; Các đổi tương đã tr Ie nhà ở cơng vụ khơng thuộc điện bị thủ hỗ nhà &

do cĩ hành vĩ vi pham quy nh tạ các đẫm a, ø và hihộn | Điều 84 của Luật Nhà3.3014 và chơa cĩ nhà ở tạ nơi sinh sống su kủi td Lai nhà cổng vụ thi cơ quan tổchúc dang trục tấp quân ý, sử dạng Hộ gia dink, cá nhân thuộc điện bị tha hỗ đất

và phit giã toa, phá đỡ nhà & theo quy ảnh của pháp luật ma chưa được Nhà nước

ti thường bằng nhà 6, đất & phải đáp ứng các điều Liên được hưởng chính sách hếtro vi nhà ð xã hội phi dip ứng các đâu liên ring đối với tùng chỗ thể nhơ chưa

cĩ nhà ở, chưa được mus thuê mua nhà ư xã hổ, hơa được buơng chính sách hd trợ

shi, đắt ð đưới mọi bình thức tạ nơi sin sống, học tập hoặc cổ nhà thuốc sở hữu) của mình nhưng din ích nhà ð bình quân đầu người rong hỗ gia đnh thấp hơn mức

din tích nhà ở tối tiểu do Chính phủ quy định theo tùng thoi kỹ và tùng thu vac;itu kiện về cư tr, thụ nhập và đều Liên vé thud được quy dinh tei Điều 51 Luật

hà ð2014 mới được quyền thuê nhà ở xã hồi

* Năng lục pháp luật của cá nhân đối với nhà ở cơng vụ cũng là mét loại nhà ở dic biệt nhằm phục vụ các cán bộ, cơng chức phục vụ trong cơ quan nhà nước Vì vậy

"pia 9 Lait Na 82016

any ảnh và đố tương được thuê nha ở công vụ và đều kiện được thuê đốt với mỗi đá:tương được đã được quy đính khá chit chế và chỉ it Các đốt trong và các đều kiện

"với tùng đối tương được xác định niu sau"

+ Đổi với đỗ tượng la cán bộ lãnh đạo của Đăng Nhà nước thuộc dién ö nhà công

ve trong thời gan dim nhân chức vụ đoợc bổ ti nhà ở cổng vụ theo yêu cầu an nh

Ngoài đốt tương này thủ các đối tương khác được đỒ cập dưới diy phi thuộc di chữa

cö nhà ở thuộc sở hữu của minh và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nha ở xã hội tei nơi đến công tác hoặc đã cổ nhà ở nhưng din tch nhà ở bình quân trong hồ ga

nh đưới 15 m? sàn/người

+ Dai với dix tượngà cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đăng Nha nước,

tỔ thức chính bị - xã hội (hing thuộc điện là Cán bộ lãnh đạo của Ding, Nhà nước

trong thoi gian dim nhấn chức vụ) được đều động luân dmyỄn đến công te ti cơ

quen trung ương gữ chúc vụ từ cấp Thứ trường hoặc chức danh có hệsỗ phụ cấp chúc

va từ 13 ở lên tạ các cơ quan ở trung ương ở lên, bao gm: cơ quan Ding, Nhàước, các tổ chức chính tủ xã hội (Ủy ben Trang wong Mittin Tổ quốc Việt Nam,Doin Thanh niên Cộng sin Hỗ Chi Minh Tổng Liên doin Lao đồng Việt Nam, Hội

Liên hiệp Phụ ni Việt Nem, Hồi Cum chiến binh Việt Nam, Hồi Nông dân Việt Nam);

uve điều động luân chuyển din công tác tạ ia phương giữ chúc vụ tử Chủ tịch Ủy,

an nhân din cập huyện, Giảm đốc Sở hoặc chức danh cổ hệ số phụ cấp chúc vụ từ0 9

ở lân tạ các cơ quan ở dia phương bao gin cơ quan Ding Nhà nước, các ổ chúcchính tị - xã hội (Ủy ban Trang tương Mit tin Tổ quốc Việt Nam, Đoàn Thanh niềnCông sin Hỗ Chi Minh, Tổng Liên đoàn Lao đông Việt Nam, Hội Liên hiệp Phu nữ

Việt Nem, Hội Cựu diễn bình Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nem) thi phấ có quyết

tãnh điêu đông luân chuyển công tác và gây từ chúng minh hệ số phụ cấp chức vụ.+ Déi với dik tượnglà Cán bổ, công chức thuộc các cơ quan của Đăng Nhà nước,

tỔ thức chính tị - xã hội không thuốc ha đổi tương đã nêu rên được đều động luân

ctuyyin dén công tie tei xã vùng sâu, ving xa, vùng có điều liện kinh - xã hội đặc

{Wat khổ khẩn ktm vụ biên ga hãi đầm, Giáo viên, Đác á, nhân viên yt đến công

“pike 32 Lut Nhi 3011

‘Ba 48,49 Neh ảnh 99/2015/NĐ-CP hướng dấn Luậtrhi ð

tá tim vue nơng thơn xã ving sấu, vùng xe, vùng cĩ đâu kiện ánh tổ xế hội đặc

tiệt khĩ khăn kim vục biên giới, hii fo, Sĩ quan, quân nhân chuyên ngưệp thuộc lục

lương võ trưng nhân din được đều động luân chuyển theo yêu cầu quốc phịng anảnh trừ đốt tương mã pháp loật quy Ảnh phai ở trong doanh ri ca lục lượng vũtrang trừ trường hop trong quyết ảnh đều động luân chuyén đã cĩ gh rõ đổi tương là

đổ quan, quân nhân chuyên ngiệp thi ngồi đáp ứng đều kiện về việc cĩ quyết Ảnh

du đồng luân chuyỂn hoặc cỡ din cơng tác ti các kim tục này th phải dip ứng đều

iện về khộng cách từ nơi ở din dia đễm cổng tác, phải ngồi đa bản cấp huyện vàcách nơi ở của mình din nơi cơng tác tr 30 lam tr lên đố với trường hop oi én cơngtie tạ lâm vục nơng thơn ving đồng bing trùng du, cách xe nơi cơng tá tối thiểu là

10 len to ảnh hình thực té ofa tùng khu vục đốttruờng hợp đến cơng tác tạ lơm vụ

nơng thơn ving sit, vùng xa cĩ đều liên lành tế - xã hội đặc iệt khĩ khấn, biên gi, hai dio

+ Đắt với dt tượng là nhà khoa học được giao chs ti nhiệm vakchos học và cơng

"nghệ cấp quốc ga dic biết quan trong theo quy ảnh của Luật khoa học và cơng nghệ

thi phải cĩ quyết ảnh glo lam chủ ti nhiện vụ khoa học và cổng nghề cấp quốc gia

dic iệt quan rong theo quy ảnh của pháp luật khoa học cơng nghệ

~_ Troờng hop cá nhân là người mide ngồi, người Việt Nem nh cơ ở nước

"ngồi thì ngồi đáp ứng các đều đối với cá nhân a người Việt Nam cịn phi thuộc đối tương được sỡ hữu nhà ở tả Việt Nam theo quy nh của Luật Nhà ở

21.12 Đắi với tỗ chức

Các quy dint pháp luật vé chủ thể của hop đồng thuê nhà ở đối vú tổ chúc được

gy dink ch tất tạ Điều 119 Luật Nhà ở Theo quy định tạ idm b khoản | Điều 119,

khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 th tổ chúc trong nước thuê và cho thuê nhà phi

cĩ tự cách pháp nhân,

‘Theo Điều 74 Bộ hut dân sự 2015, mộttỔ chức được cơng nhận là cĩ tư cách phápnhân khi id đều liên sau “Được thin lập theo quy ảnh của bổ lt ny, luật khác

8 hiên quen; Cĩ cơ câu tỗ chức theo qạy đnh tạ Did 83 của bộ luật này; Cĩ tà sản

“độc lập vot cá nhân pháp nhân khác và te chủt rách nhiệm bằng tà sản cũa mình