Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đổi tượng nghiên cứu của đề tài là quy định pháp luật hiện hành về chuyểnnhương QSDD của hộ gia đính, cá nhân được ghi nhân trong Luật Đất đai 2013 và các VBPL có liên quan, nhũng quy đị

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: TRAN VAN DUNG

MÃ SÓ SINH VIÊN: K20FCQ014

PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYÈN

SỬ DUNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH, CA NHÂN

KHOA LUẬN TOT NGHIỆP

Hà Nội - 2023

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: TRAN VĂN DUNG

MÃ SÓ SINH VIÊN: K20FCQ014

Chuyên ngành: Luật kinh tế

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

Người hướng dan khoa học: T.§ PHAM THU THUY

Hà Nội - 2023

LOI CAMDOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi,

các kết luận, số liêu trong khóa luận tắt nghiệp là trung thực,

dam bdo độ tin cất /.

“Xác nhận của Tác gid khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT - 2222 2 2222112111rroJfE

PHAN MỞ DAU sóiDinh cần điiết của đề BÁtoccscuaceeloddiiiitokasdtlotieidtsadoaislsebasaugizksssz1

2 Tinh hình nghiên cứu dé tài

3 Đổi tượng và pham vi nghiên cửu

4 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu

5 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghie ly luận và thực tiễn của khóa luận

7 Kết cấu của khóa lua =CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN VE CHUYEN NHUONG QSDD CUAHOGIADINH, CÁ NHÂN VA PHÁP LUẬT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QSDD CỦA HỘ

GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN ” 1 1 ash 1.1 Ly luận vệ chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân s25 6

1.12 Thái tiệm đặc diém OSDĐ của hệ gia dink, cá nhân

1.18 Thái niệm và đặc điểm cluyễn nhương QSDD của hệ gia dink, cả nhân

1.14 Mục dich ÿ nghia của cluyễn nhương QSDD của hỗ gia dinh, cả nhân

1.2 Những vn dé lý luận về pháp luật chuyển nlzong QSDĐ -2 10

12.1 Thái tiệm cơ cầu pháp luật về chuyên nhương OSDĐ

2.2 Cơ Câu pháp luật đầu chinh về clugén nhượng QSDĐ

1.2.8 Mật số đặc thù và các yếu tô chi phốt tới pháp luật về cla

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIEN HANH VE CHUYEN NHƯỢNGQSDĐ CỦA HỘ GIA “me: CANHAN VATHUC TE AP DUNG TREN DIABANTHÀNH PHO HÀ NỘI

2.1 Quy định của pháp luật vê duyên nhưng QSDĐ Gái tui tuloaoaitGAistaorlÐb3.1.1 Về nguyên tắc chuuễn nhượng OSDĐ

3.15 Về hình thức, nội ding và liều lực của hop đồng cluyễn nhương OSDĐ cña hệ gia dinh cả

nhân =

3.16 Quy dink pháp luật về trình tịc thủ tục, thẩm quyền thưc haén cluyễn nhượng OSDĐ 34

3.17 Dinh hgá á pháp luật về inde én esi 0§DB

3.2.3 Đánh giá hoạt động thực thi hi pháp bật về clan nhượng ospp nên dia bàn thành lệ: Hà

Nội „44CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG V À GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT, NANGCAO HIEU QUÁ THỰC THI PHÁP LUAT CHUYEN NHƯỢNG QSDD CUAHO

GIADINH, CANHAN o.oo 49

3.1 Định hướng hoàn thiên pháp luật vê chuyên nhượng QSDD của hộ gia đính và cá

3.2 Giải pháp hoàn thiên pháp luật vi duyên nhượng QSDĐ của hô gia đình, cá nhân 51

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyên nlưượng QSDĐ giữa hô gia

dinh và cá nhhân Sig-ogjgHIAhSEt1053883010350ã6S.4013158/G80105018244422336G3 1 310.G06Ec56g0gi0g01n3g80 53

ST

PHÀN MỞ ĐÀU

1.Tính cấp thiết của đề tài

QSDD là quyền tai sin đặc biệt, sư chuyên dich dat đai từ chủ thé sử dung nay

sang chủ thể sử dung khác là một quy luật vận đồng tat yêu Do đó, chuyển nhương

QSDD là hình thức giao dich được hình thành từ rất sớm Cùng với sư phát triển

kinh tê - xã hội, nhu câu sử dung dat để phục vụ phát triển kinh té ngày càng gia

tăng điều này dan đến việc chuyên QSDD của các tổ chức, cá nhân trong xã hộicũng điến ra pho biên, sôi động, đặc biệt là hoạt động chuyên nhượng QSDĐ của hộ

gia đình, cá nhân.

Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân vé dat đai, các tô chức, cá

nhân chi có QSDD Việc xây dung nên QSDĐ của Việt Nam đã tao nên nét đặc thủ.

trong giao dịch về QSDĐ Nhà nước đã xây dựng khung pháp lý cho các giao dịch

về chuyên nhượng QSDĐ tương đổi đây đủ, theo xu hướng công khai, minh bạch

Tuy nhiên từ thực tiến thi hành cho thay, các quy định vê chuyển nhương QSDĐ

van con tôn tại nhiéu m âu thuần bat cập, vướng mắc, han ché cân khắc phục.

Nhận thây vai trỏ của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn của quan

hệ chuyên nhượng QSDĐ diễn ra trong thời gian vừa qua, học viên thay rang việc

nghiên cứu một cách có hệ thông vả phân tích các quy định pháp luật về chuyên

nhuong QSDĐ để đưa ra biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa rất lớn Mat khác, Thành

pho Hà Nội là mét địa ban có hoạt đông chuyên nhượng QSDĐ diễn ra sdi đông và

plrức tạp bậc nhất cf nước Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở HàNội cũng hình thánh nên những thực tiễn điển hình Chính vi vay, tôi lựa chon détài: “Pháp nat về chuyên nhượng QSDD của hộ gia đình, cá hâm và thar tienthực thi trêu địa ban thành phố Hà Noi” làn khoa luận tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến vân đề pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ của hô gia đính, cánhân Một sô công trình nghiên cứu, bai bảo chuyên ngành, khóa luận đã có những

đánh giá, đóng góp nhất đính cho việc sửa đổi bé sung hoàn thiện các quy định

pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ nói chung, cụ thể nhu sau:

Luận án tiên sĩ của tác giả Nguyễn Quang Tuyên 2003: “Địa vị pháp ly của người

sử dung đất trong các giao dich dân sự, thương mai về dat đai”

Luận án Tiên sĩ Luật học: “Pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ trong kinh doanhbat đông sản ở Việt Nam” Năm 2012 của tác giả N guyén Thi Hang Nhung tại Dai

học Luật Hà Nội.

Luận án tiên sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thuy Trang với đề tai: “Hợp đồng

chuyển nhuong QSDĐ ở theo pháp luật hiện hành của Viét Nam”, thực hiện năm

2017 tại Trường Đạt học Luật Hà Nội.

Khóa luận thạc si Luật học của Phan Thị Ngọc Dung “ Pháp luật về chuyển

nhuong QSDD nông nghiệp theo pháp luật Viét Nam” năm 2017.

Khóa luận thạc Luật hoc của Nguyễn Trong Công “ Pháp luật về hợp đôngchuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân va thực tiễn thi hanh tại địa banthành phô Lạng Sơn, tinh Lang Sơn” năm 2020

Bai việt “ Sự tác động của Luật dat đai 2013 dén việc hình thành và phát triển

thi trường bat động sản ở nước ta” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến trên Tạp chi

Dân chủ và Pháp luật số 10/2015;

Bài viết của tác giả V6 Van Hòa: “Hoàn thiện quy dinh về chủ thé của hợp

đông chuyển nhương QSDĐ trong kinh doanh bất động sản”

“Bản về dia vị pháp lý của hộ gia đính trong giao dich về QSDD” của Nguyễn

Phúc Thién/ N ghé Luật.2019 —S6 1, tr 44-51

Các công trình nêu trên đã được nhiéu hoc viên, chuyên gia quan tâm nghiên

cứu đưới nhiêu góc nhìn khác nhau, di sâu vào một sô van đề lý luận về giao dịchQSDD, thực trang pháp luật về các giao dich dân sự, thương mai về QSDĐ, đã dua

ra những hạn chê thiêu sót của pháp luật, thực tiễn thi hành trong việc áp dung cácquy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Qua đó, đưa ra các kiến nghị, giảipháp gop phân cho việc sửa đôi, bỏ sung các quy định về chuyên nhượng QSDD

noi chung ở Viét Nam.

Các công trình, bai việt cũng đã cung cap những kiên thức, thông tin quan trong

1a cơ sở quý báu giúp tôi tham khảo, học héi và kê thừa Qua đó, tôi có sự tổng hợp,

nghiên cứu một cách có hệ thông, phân tích và đưa ra những nhân đính, đánh: giá,

kiến nghị dua trên thực tê trong tình hình hiện nay và quan điểm cá nhân của minh

về các quy định pháp luật về chuyển nhuongQSDD của hộ gia đình, ca nhân.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đôi tượng nghiên cứu:

Đổi tượng nghiên cứu của đề tài là quy định pháp luật hiện hành về chuyển

nhương QSDD của hộ gia đính, cá nhân được ghi nhân trong Luật Đất đai 2013 và

các VBPL có liên quan, nhũng quy định liên quan tới hoat đông chuyển nhượng

QSDD của hộ gia đình, ca nhân trên địa ban thành pho HaN di, Các số liệu thu thập

từ các cơ quan: V ăn phòng C ông chứng, V ăn phòng đăng ký, UBND thành phô HaNội cũng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá về thực trang chuyên nhương

QSDD của hộ gia định, cá nhân,

~ Pham vi nghiên cứu:

Pham vi nghiên cửu của dé tài là các quy định pháp luật đang có hiệu lực điềuchinh việc chuyên nhượng QSDĐ của hô gia định, cả nhân, bao gồm ca pháp luật

nội dung và pháp luật hình thức.

Do chủ thé thực hiện chuyên nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật gom

nhiêu loại, trong khuôn khổ của một khỏa luận, tác giả lựa chon tập trung nghiên

cứu pháp luật về chuyên nhương QSDĐ và thực tê áp dung pháp luật đối với chủ

thé là hộ gia đình, cả nhân tại địa bản thành pho Hà Nội trong thời gian từ năm 2019

cho dén nay

4 Mục đích và nhiệm vụ nghién cứu.

Việc nghiên cứu nhằm làm 16 những van dé lý luân về chuyển nhương QSDĐ, thực

trạng quy định pháp luật về chuyên nhương QSDĐ và thực tế áp dung Từ đó, đưa

ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhương QSDD, với mụctiêu chung cuối cùng là xây dung một hệ thông pháp luật hoàn chỉnh, công bằng vàminh bach, đáp ứng yêu cầu phát triển của đời sông xã hôi, hạn chế những khókhăn, vướng mắc trong hoạt động chuyên nhượng QSDĐ, gop phân bảo vệ quyền

và loi ích chính đáng của các chủ thé tham gia vào hoạt đông chuyên nhương

QSDD.

Nham dat được mục dich nghiên cứu nêu trên, khỏa luận xác định các nhiém vụ

nghiên cứu cụ thể nlhư sau:

Thứ nhất: Phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về QSDĐ, vệ chuyên nhượng

QSDD của hộ gia đính, cá nhân Phân tích các yêu tô tác động dén pháp luật về

chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cả nhân

Thứ hai: Đưa ra các góc nhìn, phân tích, đánh giá những quy đính hiện hành của

pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

định, cá nhân và xác định được nguyên nhân của những bat cập han chế

Thứ he: Đề xuất dinh hướng và những kiên nghị nhằm tiệp tục hoàn thiên pháp

luật và nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyên nhương QSDĐ của hộ

gia đình, cá nhân.

5 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu l

Khóa luân được thực hiên đựa trên cơ sở ly luận Mac - Lênin về Nha nước và

pháp luật, các quan điểm của Đảng về xây đựng và phát triển nên kinh tế thi trường

định hướng XHCN nói chung và quản ly, sử dụng đất đai nói riêng.

Các phương được sử dung dé giải quyét các vân dé của đề tai khóa luận bao gomPhương pháp triệt học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương phápnghiên cửu cụ thể:

~ Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp dién dịch

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương phép tổng hợp

- Phương pháp tông hợp, phuong pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic

6 Ý nghĩa lý luận và thục tien của khóa luận

Trên cơ sở nghiên cứu vân dé chuyên nhượng QSDD giữa hộ gia đính và cá

nhân theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành,Khóa luận có y nghiia trong việc: Làm phong plủ hon lý luân pháp luật về chuyênnhương QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân Từ những phân tích, đánh giá về thực tiễn

thực thi, áp dụng pháp luật vệ chuyên nhuongQSDD của hô gia đính, cá nhân trên

địa bàn thành phô Hà Nội trong giai đoạn 2019-2023 Qua nghiên cửu, khóa luận

cũng chỉ ra những hạn chế, bat cập, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi

pháp luật về chuyền nhượng QSDĐ, bên canh những sai phạm trong quá trình thựchiện hoạt động chuyên nhượng của hộ gia đình, cá nhân

2s Kết cau của khóa luận

Ngoài phân mở đầu, két luận và danh muc tài liệu tham khảo, nội dung của khóa

luận gồm 3 chương với kết câu như sau:

Chương 1: Những van đề lý luận về chuyên nhương QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

và pháp luật về chuyên nhuong QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

Chương 2: Thực trang pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

và thực tiễn thực thi trên dia ban thành pho Hà Nội

Chương 3: Dinh hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUAN VỀ CHUYÈN NHƯỢNG QSDĐ CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG

QSDD CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.

1.1 Lý luận về chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái uiệm và đặc điềm cha QSDĐ.

* Khái niệm QSDĐ

Hiện pháp ném 2013 được Quốc hội thông qua 28/11/2013, tại Điều 53 khẳng

định: “Dat đai, tài nguyên nước, tai nguyên khoáng sản, nguôn lợi ở vùng biển,

vùng trời, tai nguyên thiên nhiên khác va các tai sản do Nha nước đầu tư, quản lý là

tài sẵn công thuộc sé hữu toan din do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhật

quản ly.” Điều 4, Luật Đất Dai 2013 cụ thé hóa quy định của Hiên pháp năm 2013

như sau “Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thông

nhật quản lý Nha nước trao QSDĐ cho người sử dung đất theo quy đính của Luật

này”.

Theo do, QSDĐ được hiểu theo hei phương điện sau đây:

Thứ nhất, dưới góc nhìn kinh tế, dat dai với tư cách là mt loại tai sản, QSDD

về bản chat là một quyên dan sự Theo đó, Điêu 189, Bộ Luật Dân sự năm 2015 cóquy định: “Quyên sử dung là quyền khai thác công dung, hưởng hoa lợi, lợi tức từtài sin Quyên sử dung có thé được chuyên giao cho người khác theo thỏa thuận

hoặc theo quy định của pháp luật" Theo quan điểm được ghi nhận trong Giáo trinh

Luật dat đai của Trưởng Dai học Luật Hà Nội: QSDD là quyền khai thác các thuộc

tinh có ích của đất đai dé phuc vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tê - xã hội của

đất nước [2§, tr.92]

Thứ hai, đưởi góc nhìn pháp lý, QSDD là quyên mà pháp luật ghi nhận choNSDĐ được hưởng được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dung dat Vai tro

của Nhà nước được thê hiện rõ trong van dé quản lý, khai thác nguồn tai nguyên dat

đai thông qua việc ghi nhận QSDĐ của méi chủ thể sử dung đất.

Từ hai góc nhìn kinh tê và pháp lý nêu trên, khái niệm QSDĐ được hiểu lànhững quyên năng sử dụng đất cụ thé của NSDĐ, được pháp luật ghi nhận, quyđịnh trong các V BQPPL và được Nhà nước đảm bão thực hiện đối với các chủ thé

sử dung đất trong quá trình khai thác, sử dung dat

* Đặc điểm của QSDD

Thứ nhất, QSDĐ của người sử dung đất là quyên phái sinh trên cơ sở quyền

sở hữu dat dai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại điện hay con gọi làquyền phụ thuộc vào Nhà nước)

Hiến pháp nếm 2013 (Điều 53) và Luật Dat đai 2013 (Điều 4) ghi nhận: Đất đai

thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thơng nhật quản lý.QSDD do Nhà nước trao quyền tuy là tải sản của người sử dụng dat nhưng là một

tài sản đặc biệt bởi lẽ QSDĐ khơng được thực hiện bởi người đại điện chủ sở hữu.

dat đai, mà Nhà nước đại điên chủ sở hữu phải thơng qua việc trao quyên cho người

sử dụng đất thi QSDĐ mới được thực hiện trên thực tế Theo đĩ, Nhà nước chophép ai với QSDĐ cụ thé nào được thực hiện giao dich thi giao dich đĩ mới hợppháp, phát sinh hiệu lực trên thực tê

Thứ hai, quyền sở hữu dat là quyên ban dau, con QSDD là quyên phái sinhxuất hiện khi Nha nước giao dat, cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ QSDĐ của Nhànước phát sinh dua trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, dat đa, nên QSDĐnay là vĩnh viễn, trơn ven và khơng bi ai hen chế Cịn QSDĐ của người sử dung

xuất hiện khi được Nhà nước giao dat, cho thuê dat, cho phép nhận chuyên QSDD

hộc cơng nhận QSDD và phụ thuộc vào y chí của Nha nước.

Thứ ba, tuy là mét quyền phái sinh nhung QSDĐ cũng cĩ tính độc lập Theo

đĩ, với mỗi QSDĐ ma Nhà nước trao hoặc cơng nhận cho mỗi chủ thé là các tơ

chức, hộ gia đính, cá nhân trong nước, doanh nghiệp cĩ vớn đầu tư nước ngồi,

người Việt Nam định cư ở nước ngồi một cách hợp pháp thì ho cĩ quyên quyếtđịnh cách thức khai thác va sử dụng sao cho cĩ hiệu quả nhật, phù hợp và linh hoạtnhật đối với mơi chủ thé sử dụng

1.1.2 Khái uiệm, đặc điểm QSDD cđa hộ gia đình, cá whan

* Khải niêm Q5DĐ của hồ gia đình và cả nhân

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dungđất là những người co quan hệ hơn nhân, huyết thơng, nuơi dưỡng theo quy địnhcủa pháp luật về hơn nhân và gia đính, đang sĩng chung và cĩ QSDĐ chung tại thờiđiểm được Nhà nước giao đất, cho thuê dat, cơng nhận QSDD; nhận chuyển

QSDD”

Cá nhân sử dung đất là chủ thé được Nhà nước trực tiệp cho phép sử dung datthông qua những hình thức nhất định và chủ thê nay độc lập chịu trách nhiệm bằng,hành vị của mình trong qué trình thực hiên các quyên và nghĩa vụ khi tham gia vàocác quan hệ pháp luật dat dei Cá nhân có được QSDĐ thông qua hình thức đượcNhà nước giao đất, cho thuê dét, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp thông qua cácquyền: nhân chuyển đôi, nhân chuyển nhượng nhận thừa kế, được ting cho QSDĐhoặc cá nhân được Nhà nước xét công nhận QSDD khi đủ điệu kiên quy định tạiĐiều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Theo do, QSDD của hộ gia định, cá nhân la QSDĐ ma Nhà nước trao cho

người sử dụng đất trên cơ sở giao dat, cho thuê dat, cho phép nhân QSDD tử người

khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ QSDD của hộ gia đính, cá nhân được

Nhà nước bảo vệ va bảo đâm thực hién trên thực tê

* Đặc điểm của QSDD của hồ gia dinh và cá nhân

Thứ nhất, cơ sở đề xác lập QSDĐ cho hô gia đính, cá nhân có pham vi rông

hơn so với các tổ chức sử dung dat, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vén đầu tư

nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Thứ hai, với tính chat đặc biệt của việc sử dung dat của một số đối tượng đặc

biệt và đôi với một số loai QSDĐ đặc biệt mà pháp luật có những chế đính ưu tiên

hoặc hạn chế việc sử dung dat cho chủ thé 1a hộ gia định cá nhân, ma không dành.

cho các tô chức trong nước hoặc đối tượng sử dung dat nước ngoài

1.1.3 Khái uiệm và đặc điểm chuyên ulurong QSDĐ cña hộ gia đình, cá nhân

* Khái niềm chuyển nhương QSDĐ cha hỗ gia dinh, cá nhân

Khát niệm chuyển nhương QSDD ở nước ta được gắn liền với chế độ sở hữu.

toan dân về dat dai trong đó Nhà nước đóng vai trò đại điện, được ghi nhận lan đầutiên ở Hiện Pháp 1980 Bên canh việc ghi nhận, Nhà nước còn đóng vai trò là chủthé quản lý các giao dich liên quan đến chuyên nhượng QSDĐ Cu thé, việc chuyển

nhương QSDD giữa các chủ thể phải được thực hiện theo các điêu kiên, cách thức,

trình tự, thủ tục cũng như quyên và ngiấa vụ do nhà nước quy định

Trong khoa hoc pháp lý của V iệt Nam, vì QSDĐ có tính chat đắc biệt nên phápluật chỉ cho phép việc “chuyén nhượng” thay vì “ mua bán” QSDĐ Tuy nhiên theo

từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyên nhượng và mua bán về bản chất đều là hoạt

động “ chuyên quyên sở hữu tài sản”

Theo quy định của BLDS, chuyển nhương QSDD được hiéu là việc chuyển

QSDD, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyên giao QSDĐ của

mình cho bên nhận chuyển nhương, bên nhén chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho

bên nhận chuyên nhượng mốt khoản tiên tương ứng với giá trị QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ của hô gia đình, cá nhân là sự chuyên dich QSDD từ

người co QSDĐ hop pháp sang người khác theo mt trình tự, thủ tục, điều kiện nhật

định do pháp luật quy định đổi với từng chủ thé là bên chuyên nhượng và bên nhậnchuyển nhương Theo đó, người co QSDĐ (bên chuyên nhượng) có ngiĩa vụchuyển giao đất va QSDĐ do cho người nhận chuyên nhượng Người chuyểnnhuong và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ về thuê

cũng như các khoản lệ phi theo quy định của pháp luật

* Đặc điểm chuyên nhương QSDĐ của hộ gia dinh cá nhân

Thứ nhất, khi chuyền nhượng QSDD của hộ gia dinh thì mỗi người trong hộ gia

định đều có quyền và nghia vụ ngang nhau đổi với khôi tai sẵn chung này, do đó khiđịnh đoạt tai sản chung của hô gia đính can có sự thỏa thuận của tat cả thành viên vàmỗi người được hưởng phân giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó Đồivới QSDĐ của cá nhân thì cá nhân đó toàn quyền đính đoạt tài sản của mình theo

quy định của pháp luật.

Thứ hai, các bên tham gia quan hệ chuyên nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các

điều kiện nhất dinh do Nha nước quy định

Thứ ba, Nha nước quy định những điều kiên chuyển nhuong khác nhau đối với

tùng loại dat Những quy định như vậy phụ thuộc vào tâm quan trọng khác nhau của

tùng loại đất Ngoài ra, nha nước quy định người chuyên nhương và người nhận

chuyển nhuong phải có thực hiên những nghia vu tài chính theo quy định của pháp

luật

1.1.4 Mục đích, ý ughia của chuyên nhượng QSDĐ cña hộ gia đình, cá

uhan.

* Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyên nhương Q5DĐ:

Đất dai có thuộc tính hữu hen của diện tích va sự chênh léch về giá trị sử dung

Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu câu sử dung của mình, các chủ thé

phải thực hiện chuyển nhượng QSDD cho nhau Tuy vào nhụ câu của mỗi chủ thể,

đất đai co thé được sử dung vào nhiêu mục đích khác nhau, hoặc dé sản xuất hoặc

chuyển cho người khác có khả nắng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển

nhuong QSDD

* Đổi với Nhà nước

Việc ghi nhận người sử dụng dat có quyên chuyên nhượng QSDD là sự ghi nhận

mt thực tê khách quan, ghi nhận một quyên tư nhiên của người sử dụng đất Gop

phân hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản ly, sử dung dat dai, giúp nâng caohiệu quả quản lý, ôn định thi trường Hoạt đông chuyên nhượng QSDĐ giữa hộ giađính và cá nhân còn giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuêthu nhập cá nhân và lệ phi trước bạ, lệ phi địa chính, khi chuyén nhuong QSDĐ

* Déi với nên kảnh tế:

Chuyển nhuong QSDĐ là nhu câu tất yêu của nên kinh tê thi trường QSDĐ 1a một

quyền tải sản - mét quyên có thé lương hóa được bảng tiền V ới việc giao thêm cácquyên đỉnh đoạt QSDĐ đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng dat, moréng quy mô dé tiên hành sản xuất hang hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện dé

QSDD tham gia vào việc hình thành thị trường QSDD Trong thị trường nay, hướng,

vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dung dat,

nâng cao thu nhập va loi nhuận

1.2 Những vấn đề lý luận về pháp Wat chuyên nhượng QSDĐ

1.2.1 Khái tiệm, cơ cầu pháp lật về chuyêu uhượng QSDD

* Khải niệm của pháp luật về chuyển nhương QSDĐ

Có thể hiểu pháp luật về chuyển nhương QSDD là tổng hợp các quy pham

pháp luật điêu chính sự chuyên dich QSDĐ từ người có QSDĐ hop pháp sang

người khác theo mot trình tự, thủ tục, điêu kiện nhật định do pháp luật quy định,

theo do, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có ngiấa vụ chuyên giao đất, QSDĐ

cho người nhén chuyển nhượng Người chuyển nhuong và người nhận chuyển

nhuong phải thực hiện nghĩa vụ về thuê cũng như các khoản 1é phí theo quy định

của pháp luật

1.2.2 Cơ Can pháp lật điều chính về chuyêu nhượng QSDD

Cơ cau pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

bao gồm những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất: Nhóm guy phạm quy đình về nguyên tắc chuyên nhượng QSDĐ

Nguyên tắc là những xu hướng chủ đao nhằm định hướng cho các chủ thé khi

tham gia quan hệ chuyên nhượng QSDD tuân theo nhằm đảm bảo trật tư én định,

hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội Nguyên tac

của chuyên nhượng QSDD cén với ý nghĩa rằng chúng co giá tri bat buộc đối với

các chủ thê khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nêu không tuân thủ

giao dich đó có thé vô hiệu cả về nội dung và hình thức, thêm chi giao dich đókhông được pháp luật thừa nhân và bảo đấm thực thi trên thực tế

Với ban chat là giao dich dan sự nên chuyên nhượng QSDĐ trước hết phải tuân

thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như Nguyên tắc tự do

ý chí, tự do hợp đông, bình đẳng va tôn trọng quyên, lợi ich chính đáng của các bên

Bên canh đỏ, để đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại giao dịch

chuyển nhượng như chuyên nhượng mà đối tượng là hé gia đính, cá nhân hay tô

chức, chủ thể trong nước hay chủ thể có yêu tô nước ngoài, loại QSDD chuyển

nhương là sử dụng cho mục đích nông nghiệp hay phi nông nghiệp, trong khu kính

té hay khu ché xuất, khu công nghệ cao

Thứ hai: Nhóm quy phạm guy định về đổi tương chuyên nhượng QSDĐ

Đôi tương chuyên nhương QSDĐ hay còn gọi là khách thé của quan hệ pháp luật

về chuyên nhượng QSDĐ chính là QSDĐ Khách thể của một quan hệ pháp luật là

những lợi ich vật chất, tinh thén hoặc các lợi ích xã hôi khác mà các chủ thé mong

muốn đạt được khi tham gia các quan hé pháp luật Khách thê của quan hệ pháp luật

về chuyên nhượng QSDD là nhũng lợi ich vật chất chứa đựng trên m i diện tích dat

chuyển nhượng và những quyền và lợi ích hợp pháp của những tài sẵn gắn liên vớiđất nêu có

Nhà nước trao QSDD cho NSDĐ va cho phép ho được thực hiện các quyềnchuyển QSDĐ trong quá trình sử dung trong do có quyền chuyên nhượng QSDĐ

Vì vậy, QSDĐ chính là đối tượng trong quan hé chuyên nhượng QSDD Tuy nhiên,

không phải QSDĐ nào cũng là đổi tương được Nhà nước cho phép chuyển nhượng

trên thị trường, chỉ có những QSDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép chuyên

nhương mới được coi là đôi tượng hợp pháp trong quan hệ này Cu thể, đối tượng

QSDD được phép thực hiện chuyên nhượng trên thi trường phải đáp ứng các điềukiện nhật dinh’, Cu thé nÍxư sau:

Một là NSDĐ phải có Giây chứng nhận QSDĐ trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013

Hai là, đất không có tranh chấp

Ba là, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành én

Bồn là, điện tích dat được chuyên nhượng phải đang trong thời hạn sử dung đấtViệc quy định về điều kiện của đối tượng chuyên nhượng không những đảm bão

quyền và lợi ích của các bên không bị xâm hai mà còn đảm bão được sự quan lý của

Nhà nước trong các giao dịch chuyên nhượng giúp cho giao dịch trở lên 16 rang

rảnh mạch, tránh xảy ra những mâu thuấn bat đông, tranh chập cho các chủ thể sử

dụng đất

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về chit thé trong quan hé chuyên nhượng

QSDD

Chủ thé của một quan hệ pháp luật là các cả nhân, tổ chức phải dap ứng các

điều kiện cụ thể theo quy đính của pháp luật khi tham gia quan hệ pháp luật Còn

căn cứ vào các quy định của LĐĐ, BLDS, Luật Kinh doanh BĐS thi chủ thể trong

quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác đình là NSDD

Theo quy định của pháp luật dat đai hiện hành, có thé chia NSDĐ thành các

nhom sau: @) hô gia đình, cả nhên trong nước, (ii) tô chức kinh tê trong nước và

id) người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chúc, cá nhân nước ngoài.

Các chủ thé tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng các

điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi Cu thé là đôi với cá nhân phải

có đỏ năng lực hành vi dân sự để tư mình tham gia giao dịch chuyên nhượng quyền

sử dụng đất hoặc phải có sự ủy quyền cho chủ thể khác thay mình tham gia.

Các chủ thé nêu không được pháp luật cho phép thì giao dịch chuyển

nhương được thiệt lập cũng đương nhiên vô hiéu hoặc chủ thể không được thực

hiện giao dich nhưng van ký két và thực hiện giao dich chuyên nhượng con có thé

bị coi là có dau hiệu lừa déi, vi pham cả điều kiện chủ thé và nguyên tắc giao kết

hợp đông chuyên nhượng QSDĐ

* Theo khoản 1 Điều 188 LOD năm 2013

Bên cạnh đỏ, không phải ai có tiền cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận

chuyên nhượng QSD V oi chủ thé nhận chuyên nhuong néu không được pháp luậtđất đai cho phép thì cũng không được xác lập QSDĐ hợp pháp, không được phápluật bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình khai thác, sử dụng dat

Các quy định trên thé hiện sự quan tâm va quân ly đặc biệt của Nhà nước đối với

những loại dat có tinh chất đặc biệt quan trong đối với sự phát triển của nên kinh tê

quốc gia Qua đó cũng han chế nhiing hành vi đầu cơ vé dat, đêm bảo hiệu quả sử

dung dat đôi với những loại dat nay

Thứ te Nhóm quy pham quy dinh về các thỏa thuận cơ bẩn của giao dich

chuyên nhương QSDĐ

Giao dịch chuyên nhượng QSDĐ co bản chật như một giao dich dân su thông

thường Do đó, khi thực hiện chuyên nhượng QSDD thì các bên cân thỏa thuận về

các nội dung cơ bản cho cuộc giao dich nay Theo do, khi đã thöa thuận xong thi

các nội dung này sẽ trở thành các điều khoản trong hợp đông chuyển nhượngQSDD BLDS nam 2015, đã đề cập và quy định những nôi dung cơ bản của mộthợp đông cân có về: Đôi tượng, số lượng của hợp đồng, chất lương giá, phương

thức, thời hạn, địa điểm thanh toán, thời hạn, địa điểm; quyền, nghiia vụ của các

bên; nghĩa vu tài chinh của các bên với Nhà nước, trách nhiém vi phạm hợp đông và

giải quyết tranh chap Voi việc théa thuận về các điều khoản này thi buộc các bên

phải tuân thủ đây đũ và đúng các nội dung đã thöa thuận, cũng như hạn chê được tôi

đa tranh chap về sau.

Thứ năm, Nhóm guy phạm quy định về điều chỉnh về hình thức và hiệu lựccủa chuyên nhương QSDĐ

Các giao dich chuyển nhượng QSDĐ đều phải được thực hiện thông quahình thức ký kết hop đồng chuyên nhương QSDD BLDS năm 2015 và LĐĐ năm

2013 đã quy định cụ thé về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đông đối với

QSDD nói chung và chuyên nhượng QSDĐ nói riêng Như vậy, khi hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ không được giao két đúng theo quy đình pháp luật về hinhthức thi hợp đông đó được coi là vô hiệu Va hợp đông vô hiéu sẽ làm phát sinh cáchậu quả pháp lý nhật đính ma các bên chủ thé phải gánh chịu va được giải quyét

theo quy định của BLDS

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đều thể hiện xu hướng

chưng này Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản tuân theo

các nguyên tắc chung khi kỷ kết hợp đồng và với những điêu khoản cơ bản và chủ

yêu đã được định hướng trong hợp đồng thông dung và hợp đông mẫu Mặt khác,

dé hop đông phát sinh hiệu lực, là cơ sở để rang buộc trách nhiệm của các bên trong

quá trình thực biên hợp đồng trước Nhà nước, trước méi bên và của bên thử ba nêu

có và cũng là cơ sở dé giải quyết khi có tranh chap, bat dong xảy ra, Bộ luật Dân sự

và Luật Dat đai hiện hành đều thống nhật quy đính hợp đồng chuyên nhượng QSDDphải được công chứng và đăng ký tai cơ quan nha nước có thêm quyên mới phát

hop đồng chuyển nhượng QSDĐ thi bat buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có

thấm quyên theo trình tự, thủ tục nhật định:

1.2.3 Một số đặc thù và các yếu tô chỉ phối tới pháp luật về chuyên nhương

QSDD của hồ gia đình, cá nhân

* Một số đặc thừ của quan hệ chuyển nhượng Q5DĐ

Quen hệ chuyên nhương QSDD là quan hệ này được điều chính bởi nhiều ngành.luật khác nhau, bao gồm:

Một là pháp luật đất đai chứa đựng những các quy pham phép luật quy định

về người sử dung dat, các quyên của người sử dung đất, các điều kiện dé chuyên

nương OQSDĐ ,

Hai là pháp tuật dân sự quy định các quy phạm về giao dịch dân sự giữa cácbên tham gia thực hiện hop đông chuyên nhương QSDĐ, quy phạm vé nội dung của

hợp đông chuyển nhuong QSDĐ, quy pham về quyên và nghiia vụ của các bên ,

Ba là phép luật Hôn nhân gia đính điêu chính các van đề về tài sản chung

tai sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thông

Bổn la, pháp luật Công chứng có các quy pham về quyên hạn, trách nhiệm

của công chứng viên, vé việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật C ông chứng,

Năm là pháp luật thuê với các quy phạm về các nghia vụ tải chính ma chủ bênchuyển nhương va bên nhận chuyên nhượng phải thưc hiện khi chuyên nhượngQSDD, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời han ;

* Các yêu tế chỉ phối tới pháp luật về chuyển nhượng QSDD của hộ gia đình ca

nhân

Thứ nhất, là đường lối, chính sách của Đảng,

Đường lôi chính sách của Đăng định ra mục tiêu và phương hướng phát triển kinh

tê - xã hội của dat nước trong mét giai đoạn nhật định, định ra những phương pháp

cách thức cơ bản đề có thé thực hiện những mục tiêu và phương hướng đó Những

mục tiêu, phương hướng phương pháp và cách thức đó sẽ được nhà nước thể chế

hóa thành pháp luật và tổ chức thực hiện trong thực tô Vì thé đường lối chính sách.

của Đảng là một trong những yêu tô có sức ảnh hưởng lớn nhật đền nổi dung của

pháp luật

Theo quan điểm chỉ đao của Đăng

“Đất dai thuộc sé hữu toàn dan do Nhà nước đại điện chủ sở hữu va thông nhật

quản ly Quyên sử dung dat là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không

phai là quyên sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, tùng đối

tượng và hình thức giao đất, cho thuê dat Nha nước thực hiện quyền của chủ sở

hữu thông qua việc quyét định quy hoạch, kê hoạch sử dung đất , cho phép chuyên

mục dich sử dung và quy định thời hạn sử dung dat , quyét định giá dat , quyết định

chính sách điều tiệt phân giá tri tăng thêm từ dat không phải do người sử dung dat

tạo ra; trao quyên sử dung dat và thu hồi dat dé sử dụng vào các mục dich quốcphòng, an ninh, phục vụ lợi ich quốc gia, lợi ich công công và các du án phát triểnkinh tê, xã hội theo quy định của pháp luật

Người sử dung dat được Nhà nước giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sửdung đất dé sử dung ổn đình lâu dai hoặc có thời han va có các quyên chuyển đôi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, thừa kế, tặng cho, thé chap, góp vén bang

quyền sử dụng đất va được bôi thường khi Nha nước thu héi đất, tuy theo từng loại

đất và nguén gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Người sử dung dat có

nghĩa vụ phải đăng ký quyên sử dung dat, sử dung dat đúng mục đích, tuân tha quy

hoạch, trả lại dat khi Nhà nước có quyết định thu hồi dat, chap hành pháp luật về dat

Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển nhuong quyên sử dung đất ;

tạo điều kiện thuận loi dé chuyển dịch cơ cầu sử dung dat phủ hợp với quy hoạch,

kê hoạch phát triển kinh té - xã hội trong ca nước va trên ting địa ban Nhà nước có

quy định điều kiện cụ thé về chuyển nhượng quyền sử dung đất đối với những vùng,

miễn đặc thù ; có chinh sách và biện pháp cân thiết để đồng bao dân tộc thiểu số giữ

được dat sản xuất, bão đảm đời sông „

Thứ hai là đặc tỉnh của đất dai

Đất đai có tính có định vị trí, không thé di chuyên được, tinh cô định vị tríquyết định tính giới han về quy mô theo không gian và chịu su chi phôi của các yêu

tô môi trường nơi có dat Mặt khác, dat đai không giống các hàng hóa khác có thésản sinh qua qua trình sản xuất do đó, dat đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của datdai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Dat đai ở đô thi có giá trí lớn hơn ởnông thôn va vùng sâu, ving xa, dat đai ở những nơi tạo ra nguôn lợi lớn hơn, cácđiều kiên cơ sở ha tang hoàn thiện hon sé có giá tri lớn hơn những đất đai có điều

kiện kém hơn.

Thứ ba là diéu kiên lanh tế - xã hội

Phép luật về chuyên nhượng QSDĐ phải đảm sự phù hợp với trinh độ phát

triển kinh tê, chính tri, văn hoá - xã hội của dat nước Xã hội đang cảng ngày cảng

phát triển, đang trong quá trình hội nhập quốc tê, đời hỏi nền pháp luật Việt Nam

nói chung và phép luật về chuyên nhuong QSDĐ giữa hộ gia đính và cá nhân nói

riêng cũng phải thay đổi, bô sung và chú trong hơn về van dé kinh tê.

1.2 4 Sự cần thiét phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyên

nhương QSDD

Hiện nay, chuyên nhượng QSDD 1a một trong những hình thức chuyên QSDD

phổ bién nhật trên thi trường BĐS Giao dịch chuyên nhuong QSDĐ phụ thuộc vào

điều kiện phát triển của nên kinh tê thi trường va các quan hé hàng hóa tiền tệ Dù

có được pháp luật thừa nhận hay không, thi các quan hệ nay van phát sinh nhu mét

hiện tượng thực tê khách quan Nhà nước với tư cách là một chủ thé quên lý va đạidiện chủ sở hữu đôi với toàn bộ dat đai trong cả nước phải xây dưng chính sách,pháp luật quản lý đôi với giao dịch chuyên nhượng QSDĐ

Cùng với sự phát triển của nên kinh tê, xã hội, các quan hệ chuyển QSDD nai

chung va chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cũng ngày cảng phong phủ, đa dang va

plhức tạp Trong tiên trình hội nhập quốc tê, Việt Nam đã và đang mở cửa dé thu hút

các nha đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở V iệt Nam, nhu cầu dich chuyển

QSDD ngày cảng được mỡ rộng, không chi thu hep trong mét khu vực nhật định

hay phạm vi chủ thê nhỏ hẹp như hộ gia đính, cá nhân trong nước ma mé ra nhiêukhu vực khác với sự tham gia của nhiều thành phân kinh tê, trong đó đặc biệt có swtham gia của các tổ chức, cá nhân nước ngoài Chính vì vậy, việc Nhà nước điềuchỉnh quan hệ chuyên QSDĐ đóng một vai trò rat quan trong và can thiệt trong việcđịnh hướng sự phát triển nên kinh tê đất rước theo hướng hội nhập toán câu, qua đócũng như tạo ra hành lang pháp ly vững chắc, một thi trường đầu tu, kinh doanh

lành mạnh đấm bảo hai hòa lợi ich cá nhân với lợi ích Nhà nước.

1.2.5 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyên nhượng QSDD

của hộ gia dinh, cá nhân

Củng với su thay đối, phát trién của tùng giai đoạn lịch sử của dat nước Pháp

tuat về chuyển nhượng QSDĐ cũng có những sự thay đối ứng với mai giai đoạn đó,

do vậy nội dung của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ dit cũng không giồng nhau.

Kế từ năm 1945 đến nay, nên kinh tê nước ta được phân thành hai giai đoạn

phát triển với hai cơ ché kinh tệ khác nhau la cơ chế tập trung bao cấp (nên kinh tế

kê hoạch hóa tập trung) va nên kinh tế thị trưởng định hướng xã hội chủ nghia Thời

kỳ năm 1954-1975, tháng 12/1953 Luật cải cách ruông dat được ban hành, các biện

pháp thực hiên cải cách ruộng dat gam tịch thu, trung thu, trưng mua ruộng dat của

địa chủ để chia cho nông dân Thông qua cải cách ruộng dat Đảng và Nhà nước ta

đã xác lập quyền sở hữu tư nhên của hộ nông dân với ruộng đất Hiên pháp năm

1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dan),

sở hữu tập thé (hop tác x8) và sở hữu tư nhân (Sở hữu của người lao động riêng lẻ

va sở hữu của nhà tư sản dân tộc Sự chuyển nhuong QSDD thời ky nay diễn ra rat

ít và chủ yêu là đối với canh tác dat ruộng

Dau những năm 1960, miền Bắc tiên hành hop tác hóa nông nghiệp Như vayhau hệt dat đai thuộc hai hình tức công hữu cơ bản lả sở hữu tập thé hop tác xã và

sở hữu nha nước Thời ky nảy người nông dân đtôi ruông đất thuộc quyền sé hữucủa mình vào lâm ăn tập thê, những tài sản nảy được định giá và hợp tác xã thanh

toán dân cho xã viên đền khi hết thì trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của tập thé

hợp tác xã.

Hiển pháp năm 1980 đã tuyên bô mét sự cáo chung về đa dang hình thức sởhữu dat dai ở nước ta và mé ra một giai đoạn mới, giai đoạn mà cả nước đi lên chủnghĩa xã hôi và dat đai thuộc sở hữu toàn din, Nha nước vừa là người đại diện chủ

sở hữu vừa là chủ quan lý đôi với dat đai

Dai hội Đăng toàn quốc lân thứ VI năm 1986 đã phát động công cuôc đổi mớitoàn điện đất nước chuyên nên kinh tê sang cơ chế thi trường Ngày 29/12/1987,Quốc hội thông qua Luật dat đai gom 6 chương 57 điêu Day 1a bước khởi dau choviệc xác lập môi quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về

đất đai và người sử dung dat Luật đã quy định một cách cu thé, có hệ thống nghĩa

‘vu và quyên lợi của người sử dung dat

Hiên pháp 1992 và Luật dat đai năm 1993 ra đời, đánh dâu một mac lich sửquan trong trong việc quy định quyền của người sử dung đất, một mat pháp luật tiếp

tục khẳng định dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thông nhéat quản lý, thừa

nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất, mat khác, pháp luật đã thực

sự quan tâm dén quyên của người sử dung dat, đó là ghi nhận người sử dung dat

hợp pháp có quyên chuyên QSDD, bao gồm các quyên: chuyên nhượng chuyênđổi, cho thuê, thừa kê, thé chap QSDĐ

Từ chỗ chỉ ghi nhân người người sử dụng đất chỉ có 5 quyên chuyên QSDĐ tạiLuật đất đai năm 1993, Nha nước đã mỡ rộng cho người người sử dung dat có thêmquyền cho thuê lai, gop vén bang giá trị QSDĐ trong một số trường hợp nhật định:

tại luật sửa đôi, bd sung một số điều của luật dat dai ngày 01/12/1998 và các quyền

này tiép tục được khẳng định tại Luật sửa đôi, bô sung một số điệu của Luật đất daingày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật dat đai 2003 được Quốc hôi nước Công hòa xãhội chủ nghia V iệt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 Luật dat dai 2023 đã

có sự phân biệt về các chủ thé sử dung đất, chang han, chủ thể hộ gia đính, cá nhân

sử dung dat không phải 1a dat thuê mới có quyền chuyên đổi QSDĐ nông nghiệptrong cùng một xã, phường thi trên với hộ gia đình khác Ngoài ra, LĐĐ 2003quyền tặng cho cũng chính thức được ghi nhận

Như vậy, Luật đất đai 2003 tiép tục khẳng định các quyền của người sử dung

đất trong đó có quyên chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia định cá nhân

Ngoài ra, luật dat đai hiện hành là luật đất đai năm 2013 đã đặc biệt quan tam,

cụ thể hóa đồng thời mé rộng các quyên của người sử dụng dat trong vân dé chuyển

đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lai, thừa kế, tăng cho, thé chap, gớp van

quyền sử dụng đất Ngoài ra, các quy định về điều kiện thực hiện các quyên của

người sử dụng dat cũng được bỗ sung dé cụ thé hoa va lam rõ ràng hơn việc thực thi

quyền của người sử dung đất trong thực tê Bên canh đó, Luật Dat đai năm 2013 rađời mang theo những sửa đổi, bô sung theo hướng mở rông quyên và lợi ích hợppháp của chủ thé sử dung đất có yêu tô trước ngoài, đông thời cũng tang tính bìnhđẳng giữa họ và chủ thê sử dụng đất trong nước

Nêu Khoản 3 Điều 113 và điểm a Khoản 2 Điều 115 LĐĐ năm 2003 chỉ quyđịnh mang tinh chung chung hộ gia dinh, cá nhân có QSDĐ không phải là dat thuêđược chuyển nhượng không phân biệt đất nông nghiệp hay phí nông nghiệp thi

LĐĐ 2013 đã quy định cụ thé hơn Thay vì quy định quyền của hộ gia định cá nhân.

sử dung dat “không phải dat thuê” thì LĐĐ năm 2013 liệt kê rõ rang loại dat theo

muc đích sử dụng dat, theo nguôn gốc xác lập QSDD giúp cho NSDĐ dé dàng xác

định địa vị phép lý của mình trong giao dịch chuyển nhương QSDD Đây là một

trong những điểm tiên bộ của LĐĐ năm 2013 so với các văn bản luật trong qua

khứ

Kết luận chương 1

Qua nghiên cứu ở chương 1, tôi đã đưa ra các van dé lý tuân về chuyên QSDĐ,

chuyển nhượng QSDD, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Đông thời tác giả đã

đưa ra các cơ sở pháp luật dé hiểu cụ thé hơn về chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, hiểu

được vai trò quan trong cũng như tinh cấp thiết chuyển nhượng QSDĐ đổi với hộ

gia đình, cá nhân Do vậy, sau khi đã tìm hiểu, phân tích về những van đề lý luận

về chuyên nhượng QSDĐ, dé di sâu nghiên cứu về thực trạng pháp luật về chuyên

nương QSDĐ đối với hộ gia đính, cá nhân và thực tê áp dung trên địa bản thành

phô Hà Nội, tôi xin được đưa sang chương2

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT HIEN HANH VE CHUYÈN

NHƯỢNG QSDĐ CUA HO GIA ĐÌNH, CA NHÂN VÀ THUC TE ÁP DUNG

TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NOI

2.1 Quy định của pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ

2.1.1 Về ugnyén tắc chuyên uhượng QSDD

Khi thực hiện hoạt đông chuyển nhượng QSDD, các béns cân tuân theo những

nguyên tắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, chuyền nhượng QSDĐ được thực hiện xuất phát từ nlxu cầu thực têcủa các bên và dam bảo lợi ích chính đáng của NSDD Khi thực hiện chuyên

nhương QSDD, đối với bên chuyên nhuong s sẽ xuất phát từ việc ban thân họ không

có nhu câu hoặc điều kiện sử dụng hoặc muôn có được một khoản lợi ích bằng tiên

dé phục vụ cho nhu câu khác, con đối với bên nhận chuyên nhượng sẽ xuất phát từ

nhu cầu được khai thác, sử dụng QSDĐ do

Thứ hai, việc chuyên nhượng QSDĐ phải phủ hợp với quy định của pháp luật.Nội dung của théa thuận chuyển nhương QSDĐ phải phù hợp với các quy định của

hệ thông pháp luật Viét Nam hién hành Ddi với hộ gia đính, ca nhân thực hiện hoạtđộng chuyên nhượng QSDD, với tư cách là chủ thé sử dụng dat chủ yêu vả phô

biển, điện tích dat mà các hộ gia đính cá nhân sử dung cũng lớn và trải rong ở khắpcác vùng miễn trong cả nước Do vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ của hô gia dinh,

cá nhân cân phải nghiém túc thực hiện đúng theo luật dinh

Thứ ba, phải sử dụng đất dimg muc dich, thời han quy đình Bên nhận chuyên

nhương QSDD sau khi nhận Q5DĐ phải có nghia vụ sử đụng đât đúng mục đích và

trong thời hạn thời hen pháp luật dat dai đã quy định được thé hiện trong giây

chứng nhận QSDD hoặc quyết định giao dat, cho thuê dat của bên chuyên nhượng

đã được cơ quan có thêm quyên cập Ngoài ra, sau khi nhận QSDĐ, bên nhận

chuyển nhuong QSDD phải tuân theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất đã được cơ

quan có thâm quyên phê duyệt.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên là cơ sở quan trọng trong tiên trình

khai thác các nguồn loi có được từ dat của các chủ thể tham gia giao dịch vé dat đai

ở Việt Nam hiện nay.

2.1.2 Quy địth pháp luật về chit thé chuyên nhượng QSDD

Theo khoản 2 Điều 5 Luật dat dai 2013 quy định: “Người sử dung đất là tổchức, hộ gia đính và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng dat thông qua mộttrong các hình thức giao dat, cho thuê dat, cho phép nhân chuyên QSDD hoặc công

nhận QSDD ” Như vay, chủ thé được xác định trong quan hệ chuyển nhương

QSDD của hộ gia dinh cá nhân được xác định chính là người sử dung đất

Tuy nhiên không phải tat cả những chủ thé được ghi nhân tại Điêu 5 Luật dat

dai năm 2013 đều có quyên chuyên nhượng QSDĐ cho bất cử chủ thé nao khác ma

quan hệ chuyển nhượng va được nhận chuyên nhượng QSDĐ nay phải tuân theo,

dam bảo những quy định, điều kiên ma Nhà nước yêu cầu

Như đã dé cập và phân tích, không khuôn khổ khỏa luận nay, tôi chỉ tập trung

nghiên cứu về quyên chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia định, cá nhân trong nước cóquyền chuyên nhương QSDĐ Trơng đó

* Chit thé bên chuyên nhượng QSDD:

Theo LĐĐ năm 2013 quy định cụ thé đôi với hộ gia đính, cá nhân trong nước

có quyền chuyên nhượng QSDD trong các trường hop sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ nông nghiệp được Nhà nước giao trong han

mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê dat trả tiên thuê dat

một lân cho cả thời gian thuê, duoc Nhà nước công nhận QSDD, dat nhận chuyên

đổi, nhận chuyên nhượng nhân tặng cho, nhận thừa kê

- Hộ gia đính, cá nhân thuê lại dat trong khu công nghiệp, cum công nghiệp,

khnu chê xuât dưới hình thức trả tiên thuê dat một lên cho toàn bộ thời gian thuê

* Chữ thé bén nhận chuyên nhượng QSDD

Theo điều 191 Luật dat dai 2013, những trường hop không được nhận chuyênnhương tăng cho QSDĐ bao gồm

Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam dinh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài không

được nhận chuyến nhượng, nhân tăng cho quyền sử dung dat đôi với trường hợp màpháp luật không cho phép chuyển nhượng, tăng cho quyên sử dung dat

Hai là tô chức kinh tê không được nhân chuyển nhượng quyền sử dung đấttrồng lúa, dat rừng phòng hộ, dat rùng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trườnghợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kê hoạch sử dung dat đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ba là hộ gia đình, cá nhân không trực tiệp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyên nhượng, nhén tăng cho quyền sử dung dat trồng lúa.

Bến là hộ ga đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tăng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khubảo vệ nghiém ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nêu khôngsinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Theo Điều 3 Thông tư sd 33/2017/TT-BTNMT quy định các căn cử dé xác nhân hộ

gia đình, cá nhân trực tiệp sản xuất nông nghiệp nhu sau:

Thứ: nhất đang sử dung dat nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê,công nhân QSDĐ ; do nhận chuyên đổi, chuyên nhương thừa kế, tăng cho, nhậngop von bảng QSDĐ ; dang sử dung dat nông nghiệp ma chưa được Nha nước công

nhận

Thứ hai, không thuộc đối tương được hưởng lương thường xuyên , đôi tượng

đã nghĩ hưu, nghĩ mat sức lao động thôi việc được hưởng trợ cap xã hội ; (Đối với

hộ gia dinh thi có it nhật mt thành viên của hộ gia đính không thuộc đôi tương nêu

trên),

Thứ ba có nguôn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên điệntích đất đang sử dung nêu trên, kế cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên

vi lý do thiên tai, thấm họa môi trường, hỏa hoạn, dich bệnh ;

Như vậy, người sử dung đất théa man điêu kiện quy đính của Luật nhưng

theo quy đính của Thông tư thì vẫn không đủ điều kiện xác nhận.

2.1.3 Đôi trong và điều kiệu chuyên tượng QSDD

* Đốt tượng chuyển nhuong QSDĐ

Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ và cho phép ho được thực hiện các quyền

chuyên QSDĐ trong quá trình sử dung trong đó có quyền chuyên nhương QSDD.

Vì vậy, QSDĐ chính là đôi tượng trong quan hệ chuyên nhượng QSDĐ Tuy nhiên,

không phải QSDĐ nào cũng là đổi tương được Nhà nước cho phép chuyển nhượng

trên thị trường, chỉ có những QSDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép chuyênnhương mới được coi là đối tượng hợp pháp trong quan hệ nay Ví du như, đốitượng là QSDĐ đối với dat nông nghiệp, dat rùng phòng hộ, khu sinh thái, dat được

giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đều được pháp luật quy định thuộc

những trường hợp bi cam hoặc han chê chuyên nhượng

Ngoài ra, đổi tượng QSDĐ được phép thực hiện chuyển nhượng trên thị trường,

phải đáp ứng các điều kiện nhật định

* Điều kiện chưng theo quy định của pháp luật dân sự về chuyên nhượng QSDĐ

Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao

dich din sự Vì thé, các chủ thể chuyên nhượng QSDĐ khi tham gia vào quan hệ

này phải đấm bảo các điêu kiên chung khi them gia giao dich dan sx do BLDS quy

* Điền liện theo pháp luật dat dai đối với bên chuyển nhượng QSDĐ.

* Điều kiện của bên chuyên nhượng QSDĐ căn cứ Theo Điêu 188 Luật dat đai

2013 quy định:

“1 Người sử dung dat được thực hiện các quyên chuyên đổi, chuyển nhượng cho

thuê, cho thuê lai, thừa kế, ting cho, thé chap QSDD; góp vốn bing QSDD khi có

các điều kiện sau

đây-8) Co giấy chứng nhận, trừ trường hop quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường

hợp nhận thừa kê quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này,

9) Dat không có tranh chap,

© QSDD không bị kê biên dé bão đảm thi hành án,

đ) Trong thời han sử dụng dat

Ngoài ra, người sử dung đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyên nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tăng cho quyên sử dụng dat; quyên thé chap quyên

sử dung dat, gop von bang quyên sử dung đất còn phải có đủ điều kiên theo quyđịnh tại các Điêu 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Dat dai nấm 2013

Theo quy định trên thì hộ gia đính, cá nhân chỉ được thực biên quyên chuyển

nhuong quyền sử dung dat khi có các điêu kiện sau đây:

Thứ nhất, Có gây chứng nhận: Theo Luật dat đai 2013, hộ gia đình cá nhân cóquyền sử dung đất, quyền sở hữu nha 6, quyên sở hữu công trình xây dựng, quyên

sở hữu tài sản khác gan liên với đất đều được cấp một loại giây chứng nhận là

“Giây chimg nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liên

với dat” nhung với nội dung thông tin khác nhau tủy thuộc vào phạm vi quyền của

họ

Thứ hai, Dat không có tranh chap: Khái niêm “tranh chap dat dai” được ghinhận tai khoản 23 Điều 3 Luật Dat dai 2013: “Tranh chap dat đai là tranh chấp về

quyền, nghĩa vụ của người sử dụng dat giữa hei hoặc nhiều bên trong quan hệ dat

dai” Khi một tai sản đang có tranh chap đông nghĩa với việc quyền và lợi ích củangười liên quan bi anh hưởng vi thé để đảm bảo quyên và lợi ich hợp pháp của cácchủ thể khác có liên quan và tránh khó khăn trong giải quyết tranh chap sau nay,niên chủ sử dụng đất không được chuyén nhuong quyền sử dung đất khi đất đang cótrang chap Tuy nhiên việc xác định như thê nào là đất có tranh chap, bản chất củatranh chập do là dé bảo vệ quyên, lợi ích chính đáng của người đang tranh chap hayviệc “tranh chap” đỏ chỉ với mục đích lam cho người co quyên sử dung dat không

thể chuyển nhuong được quyên sử dụng dat đó rat quan trong

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án: Biên pháp kê biên tai

san là quyền sử dụng đất được áp dung khi người phải thi hanh én phải thi hành

nghĩa vụ trả tiên và mắc dù người này có điều kiện thi hành (có tải sắn) nhưng

không tự nguyên thi hành.

Thứ tư, Trong thời hạn sử dung dat: Thời hạn sử dụng dat khi nhận chuyên

quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dung dat con

lại của thời hạn sử dung đất trước khi nhận chuyên quyền sử dung đất, người nhận

chuyển quyên sử dụng dat đối với loai dat được sử dung dn định lâu dai thì được sử

dung đất ôn định lâu dai

Ngoài ra, Nha nước quy dinh những trường hop hộ gia đính, cá nhân chuyênnhương Q5DĐ có điều kiện như sau:

- Hộ gia đính, cá nhân đang sinh song xen kế trong phân khu bảo vệ nghiêmngất, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dung nhưng chưa co điêu kiện

chuyển ra khối phân khu đó thi chi được chuyên nhượng, ting cho quyền sử dung

đất ở, dat rùng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đính, cá nhân sinh sông trong phân khu đó

- Hộ gia đính, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, dat sản xuất nông nghiệp

trong khu vực rùng phòng hô thì chi được chuyên nhượng, tảng cho quyền sử dung

dat ở, dat sản xuat nông nghiệp cho hộ gia định, cá nhân đang sinh sông trong khu

vực rùng phòng hộ đó.

- Hộ gia định, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung dat do Nhà nước giao dat

theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng tảng cho quyền sử

dung dat sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính

phủ.

Trong mét số trường hop, ngoài việc bên chuyên nhượng có đủ điều kiện thibên nhận chuyên nhương cũng phải không thuộc trường hợp câm nhận chuyên

nhương.

* Quy định pháp luật về điều kiện nhận chuyễn nhượng

- Hộ gia đính, cá nhân được nhận chuyển quyên sử dung đất thông qua nhận.

chuyển nhượng quyên sử dung dat, trừ trường hợp quy đính tại Điêu 191 của Luậtđất đai 2013,

- Hộ gia đính, cá nhân được nhận chuyên nhương quyên sử dung dat khôngphụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trưởng hợp quy định tại khoản 3 va khoản 4 Điệu 191

và Điều 192 của Luật đất đai 2013

* Vé hạn mức nhận chuyên quyén sử cing dat nông nghiệp giữa hỗ gia đình và

với muỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật nay

2 Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyên quyên sử dụng dat nông nghiệpcủa hộ gia đính, cá nhân phủ hợp với điều kiện cụ thé theo từng vùng và từng thời

kỳ.

2.1.4 Quy dinh pháp lật về nội dung cña quan hệ chnyén nhượng QSDD

Thứ nhất: Quyển và ngiãa vụ của các bên trong quan hé chuyên nhượng

QSDD

* Quyền và nghia vu của bẩn chi grén nhượng QSDĐ

Quyên của bên chuyển nhượng QSDĐ được quy định khá day đủ tạ Điêu 38Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Quan hệ chuyên nhượng QSDD là mét quan hệ

có đền bù Trong đó, bên chuyển nhượng khi không con nhu câu sử đụng dat hoặc

vì các lý do khác có nhu câu chuyên QSDĐ của minh sang cho một chủ thé khác déthu lại mét khoản lợi ích vật chat tương ứng với giá trị QSDĐ đó Pháp luật ghinhận và bảo hộ quyền yêu cau bên nhận chuyên nhương QSDĐ thanh toán đủ và

đúng hạn khoản tiên ma hai bên đã thỏa thuận trong hop đông Bên chuyên nương

có quyên không bản giao dat khi bên nhận chuyên nhượng chưa thanh toán đủ sốtiên thỏa thuân trong hợp đông

Bên cạnh đó, vì dat đai là mot loại hang hóa đặc biệt, co giá trị khai thác và sửdụng đtôi lại lợi nhuận đôi dao và lâu dai, nên QSDĐ thường có giá tri rất lớn.Chính vi thé, bên cạnh việc cho phép bên chuyên nhượng QSDĐ yêu câu bên nhậnchuyển nhượng thanh toán đủ và đúng hạn số tiên được thỏa thuận trong hợp đông,pháp luật cũng ghi nhận các trường hợp bên nhận chuyên hương chậm trả tiên

Theo đỏ, khi bên nhận chuyên nhượng QSDĐ chậm trả tiên thi bên chuyên nhượng

QSDD có thé gia hạn dé bên kia có thé hoàn thành nghĩa vụ, néu quá thời han nay

ma nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thi theo yêu câu của bên chuyển nhương QSDD,

bên nhận chuyên nhượng phải thực hiện nghia vụ bôi thường thiệt hai Ngoài ra,

trong trường hợp bên nhận chuyên nhuong chậm trả tiền thi họ phải tra lãi đối với

số tiên chậm tra theo lãi suat cơ bản do Ngan hàng Nhà nước công bó tương ứng với

thời gian cham trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thöa thuận khác hoặc

pháp luật có quy định khác.

Quy định về nghĩa vu của bên chuyên nhuong được quy định tương đối chất chế

tại Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

Co thé thay nghĩa vu của bên chuyên nhương luôn hướng tới việc bảo vệ lợi ích

hợp pháp của người nhận chuyên nhượng bảo đấm cho việc thực hiện hợp đồng

chuyển nhượng một cách nghiêm túc Quy định người chuyên nhượng có nghĩa vụ

phải chuyên giao dat cho bên nhận chuyên nhượng QSDĐ đủ diện tích, đúng hạngdat, đúng loại dat, đúng vị tri, đúng tinh trang như đã thỏa thuận trong hop đồngMặt khác, người chuyên nhượng còn phải giao các giây tờ có liên quan dén QSDD

cho người nhận chuyên nhượng dé họ làm cơ sở chúng minh tinh hop pháp của thửa

đất chuyên nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nha nước có thêm quyên; tránh

hiện tượng người chuyển nhượng QSDĐ lợi dung có trong tay giây tờ này dé “cùng

chuyển nhượng cho nhiều người”

Các điều khoản về “Cac nghĩa vụ khác trong hợp đông" hoặc “Các quyên kháctrong hợp đông" là một điểm mới pháp luật gan đây trên cơ sở tôn trong thỏa thuận.

giữa hai bên trong một giao dich dân su Giao dich chuyển nhượng QSDD là một

giao dịch đặc thù, tuy nhiên về bản chất van là một giao dich dân sự dưới dang hopđông Do vay, ý chỉ của hai bên trong hợp đồng đó là một yêu tố quan trọng bậcnhất

* Quyền và nghiia vu của bên nhận chuyển nhượng QSDD

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh Bắt động sản năm 2014 quy đính Bên nhậnchuyển nhương QSDD có quyền yêu câu bên chuyên nhượng QSDĐ giao đủ điệntích, đúng hạng đất, dung loại đất, đúng vị trí, đúng tinh trạng như đã thỏa thuận.trong hợp dong và giao cho mình toàn bộ giây tờ hợp pháp về QSDD của bên nhậnchuyển nhượng QSDĐ tương ứng với nghia vụ của bên chuyên nhượng QSDĐ Bên

nhân chuyển nhượng được sử dung dat theo đúng muc đích, đúng thời han

Theo quy định tại B6 luật dân sự 2015 Bên nhân chuyên nhượng QSDĐ có

nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng QSDD theo thời hạn và phương

thức théa thuận trong hợp đông cho bên chuyên nhương QSDĐ

Đây là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp

đông chuyên nhương QSDĐ, nghiia vụ này tương ứng với quyên của bên chuyển

nhuong QSDĐ Mục đích cao nhật của bên chuyén nhượng là thu được lợi ích kinh

tê, do vậy ngiĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhương là điêu đương nhiên.Nghia vu bảo đảm quyên của người thứ ba vệ việc sử dung dat, pháp luật quy địnhchỉ quy định cho bên chuyên nhượng vì trong quan hệ chuyên nhượng quyền sửdung thi nghĩa vụ của bên này sẽ tương ứng với quyền của bên, những quy địnhtrong pháp luật thê hiện rat rõ rang sư tương xứng này

Những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyênnhuong QSDD trong Luật Kinh doanh bat động sẵn năm 2014 về cơ ban khắc phục

được nhược điểm: chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cu thé và chủ

yêu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp

luật về đất đai của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của những thời ky trước

Thứ hai: quy dinh về giá chuyến nhượng QSDĐ

Trong chuyên nhương QSDĐ, giá dat là mét căn cứ để tính thuê chuyên

nhuong QSDĐ, lệ phi trước ba về dat hay nhìn chung giá dat 1a cén cứ dé cơ quan

thuê xác dinh ng†ĩa vụ tải chính của các bên trong quan hé chuyên nhượng,

Theo quy định của LĐĐ năm 2013, QSDĐ là một loại hang hóa đặc biệt, co gia

và bao gôm ba loại giá dat cơ bản sau:

- Giá dat Nhà nước: Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND tinh,thành phô trực thuộc trung ương ban hành bang giá dat Giá dat này thường xuyênđược sửa đôi, bô sung kịp thời khi có sự biên động vệ giá đất trên thị trường dé tao

ra nguôn thu cho ngân sách nha nước, giải quyết van đề bôi thường giải phóng matbằng và điều tiết nguồn thu nhập từ chuyên QSDĐ của NSDĐ

- Giá dat được hình thành do đâu giá QSDĐ, dau thâu dy an có sử dung đất Banchat đây cũng được xác định là giá đất thị trường

- Giá dat được hình thành do sư thỏa thuận giữa những NSDĐ với nhau trong cácgiao dịch dat dai hay do là giá chuyển nhượng QSDĐ trên thực tê Giá dat này hình:

thánh khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường và chru su ảnh hưởng tử các

biên đông của nên lạnh tế thị trường như cung - cầu, cạnh tranh Noi cách khác,

đây chính là giá thi trường,

Trong ba loại giá dat nêu trên, giá dat do UBND tinh, thành phô trực thuộc trung

wong quy định được sử dụng làm căn cứ dé Nhà nước quân lý về mat kinh tê đối với

đất dei, được sử dung làm căn cử tính thuê sử dung đất, thuê thu nhập từ chuyển

QSDD, tính tiền sử dung dat và tiên thuê đất,

Thông thường giá chuyên nhương QSDĐ cao hơn rất nhiều so với giá đất do Nhànước quy định, đặc biệt là ở những thành phó lớn như Hà Nội, Thành pho Hồ Chi

Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng QSDĐ để tính thuê thu nhập cá nhân tại

khoản 1 Điều 17 Thông tư92/2015/TT-BTC

Thứ ba: Quy định về các nghia vu tài chính trong quan hé chuyển nhượng

QSDD

Môi la: Quy đình về thuế thu nhập từ chuyên Q5DĐ

Khi thực hiện chuyên nhương QSDĐ hô cá nhân sẽ nhân được mét khoản tiên

từ việc chuyển nhượng nay Đây được coi là một khoản thu nhập không thường

xuyên của cá nhân, và là đối tượng phải chịu thuê Do đó, khi các cá nhân chuyên

nhương QSDĐ phải thực hiện nghĩa vu nộp thuê theo quy định tại Luật thuê thunhập cá nhân năm 2007 (Sửa đôi bô sung năm 2012).

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật thuê thu thập cá nhân ném

20072 một sô trường hop người chuyên nhượng có thé được miễn thuê thu nhập cá

nhân, cụ thé:

— Trơng trường hợp cá nhân chuyên nhượng và nhận chuyên nhượng có môi quan

hệ gân gũi với nhau, như Giữa vợ và chông, cha mẹ với cơn (gồm ca cha, me dé;cha, me nuôi va cha, me chéng, cha me vo), ông bà với cháu (ông bà nội, ngoa)),

anh chị tôi ruột với nhau.

~— Trường hợp dat chuyển nhượng được xác định la đất ở duy nhật của cả nhân tại

thời điểm thực hiện chuyển nhượng.

Căn cứ tính thuê chuyên nhượng QSDĐ và thời điểm tính thuê đối với thuê

chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC

Hai là: Lệ phi trước ba về đất

Lệ phi trước bạ là nghĩa vu tai chính phải dong vào ngân sách Nha nước khi

đứng tên sở hữu hay sử dung một tài sản nào do Ap dung với các tai sản thuộc điện

phéi đăng ký quyền sở hữu sử dung với nhà nước Lệ phí trước ba về dat là khoản.

thu Ngân sách nhà nước phát sinh từ các hoạt động đăng ký QSDD trước cơ quan

nhà nước có thấm quyên Đây là nghĩa vụ về tài chính được nhà nước ghi nhiên cho

bên nhận chuyên nhương QSDĐ Hiện nay theo quy định tạ Nghị đính số10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Thủ tưởng chính phủ quy định và lệ phi trước

bạ, Giá tính lệ phí trước bạ thực hiện theo Điêu 7 nghị định sô 10/2022/NĐ-CP và

được quy định chi tiết tai khoản 1 điêu 3 thông tư sô 13/2022/TT-BTC của Bộ tài

chính ngày 28/02/2022 quy định chi tiết một số điều của Nghị dinh số

10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của chính phủ quy định về lê phí trước bạ Theo đó, căn cứkhoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức lệ phi trước ba phải nộp đổi với

nha dat khi đăng ky quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so

với trước đây, cụ thé mức thu lệ phí là: 0,5%

Từ đó, cách xác định mức lệ phí trước ba phải nộp sẽ được áp dung công thức như

sau:

Lê phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giả tính lé phí trước ba

? Sửa đối bố sung năm 2012

Giá tính lệ phí trước ba đôi với QSDD là giá đất tai Bang giá đất do UBND cập tỉnhben hành theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

* Giá nhà, dat trong hop đồng chuyên nhượng cao hơn giá nhà, dat do UBND các

tỉnh, thành quy định thì:

Lê phí trước bạ Giá trong Diện tích

phải nộp meet | 3 hop déng s Trong hợp đồng

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng

b Giá nhà, dat trong hợp đồng chuyên nhượng thap hơn giá nha, dat do UBND các

tinh, thành quy định thi:

- Đối với dat:

Lê phí trước bạ Giá01 m2 Diện tích

Theo quy định tại khoản 11 Điều 2 thông tư số 85/2019/TT-BTC ngày

29/11/2019 ( sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thêm định hỗ sơ cấp

GCNQSDĐ thuộc thêm quyền của HĐND tĩnh, thành pho trực thuộc trung ương

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tệ - xã hội của

địa phương để quy định mức thu lê phí phù hop Chẳng hạn, phí thâm định hỗ sơcap mới GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tai sản gắn liên với đất (có nhà ở và tảisản khác gắn liên với dat) của hô gia đình, cá nhân tại thành phô Hà Nội là100.000d/thira dat theo Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND ngày 07/7/2020 củaHĐND thành phô Hà Nội

3 sửa đồi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC.

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Thông tư liên

tịch so 257/2016/TTLT-BTC-BTP ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu,

nộp, quản lý, sử dung phí công chứng ; phí chứng thực.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư này, mức thu phí công chung hop đồng chuyên

nhuong QSDĐ được tính trên giá tri QSDĐ; Công chứng hợp đông chuyên nhượng,

QSDD có tai sản gắn liên với dat thi tính trên tông giá tri QSDĐ và giá tri tài sảngan liên với dat

Vi đụ: như giá tri tải sản hoặc giá trị hợp đồng giao dich dưới 50 triệu đồng thì mứcthu 50 nghìn đồng/ trường hop Từ trên 100 triệu đông đến 01 tỷ đồng thi mức thu0.1% giá trị tài sản hoặc giá tri hợp dang giao dich/ trường hợp

Về chứng thực

Về chứng thực được quy định tại Điều 4 thông tư 226/2016/TT-BTC Quy định

mức thu, chế độ thu, quản lý và sử dụng phí, chúng thực được thực hiện tại UBND

cấp x4, hoặc UBND cập huyện

Bồn là: Lê phí cắp giấy chứng nhân QSDD

Đây là khoan thu khi cơ quan nhà nước có thâm quyên thực hiện công việc về

địa chinh phục vụ NSDĐ Khi Nhà nước cập GCNQSDĐ hoặc chứng nhận ding ky

biên động về dat đai hoặc trích lục bản đô dia chính, số liệu hỗ sơ địa chính Khi đóNSDĐ phải nộp một khoăn lê phí này theo khoản 5 Điêu 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC‘, lệ phi cap giây chứng nhận QSDĐ thuộc thấm quyền của HĐND cập tĩnh

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có BĐS được chuyên

nhương mà lệ phí cap GCNQSDĐ sẽ khác nhau

3.1.5 Về hình thức, uội dung và hiện hee của hợp đồng chuyêu nhượng

QSDD cña hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại BLDS năm 2015 và LĐĐ nam 2013 thi hợp đồng chuyênnhương Q5DĐ phải đáp ứng đây đủ những điều kiện sau dé được coi 1a hợp pháp:

Thứ nhất: Giao dich chuyền nhượng QSDĐ phải được ký kết bằng hợp đồng va

công chứng chúng thực tại cơ quan Nhà nước có thâm quyên Đây là quy định củapháp luật nhằm dam bảo tính hiệu quả, chat chế trong hoạt đông quản lý hành chính

về dat đai của Nha nước Trước khi LĐĐ năm 2013 ra đời, pháp luật quy định các

chủ thể bắt buôc phãi thực hiện công chứng tại công chúng Nhà nước Tuy nhiên,

‘stra đồi bởi thông tư 106/2021/TT-BTC