Vì vậy, tôi đã chọn đề tài "Thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát Triển Nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Tây Hà Nội" để nghi
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM
Theo Bộ Luật Dân Sự năm 2005: Tài sản bảo gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ
Theo Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản – Ban hành kèm Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm
2008 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Trong TĐG, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản
Theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì TSBĐ bao gồm:
Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định
1.2.3 Lợi ích của TSBĐ với việc cho vay
Tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng trong việc đảm bảo khoản vay của khách hàng được trả lại đúng hạn và bảo vệ quyền lợi của NHTM Dưới đây là những lợi ích của TSBĐ trong việc cho vay:
Giảm rủi ro cho ngân hàng: TSBĐ giúp ngân hàng giảm rủi ro khi cho vay, vì nếu khách hàng không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có thể thực hiện quyền bán tài sản để thu hồi khoản nợ Điều này giúp ngân hàng đảm bảo rằng khoản vay của khách hàng được bảo đảm và giảm thiểu các rủi ro về tài chính
Cải thiện khả năng đàm phán về lãi suất: Nếu khách hàng cung cấp TSBĐ, ngân hàng có thể đề xuất lãi suất thấp hơn vì họ có thể giảm rủi ro của mình
Tăng cường độ tin cậy và hỗ trợ khách hàng: Với TSBĐ, ngân hàng có thể cung cấp cho khách hàng khoản vay lớn hơn hoặc thời hạn trả nợ dài hơn Điều này giúp khách hàng cải thiện khả năng thanh toán và tăng cường độ tin cậy với ngân hàng
Giúp khách hàng tiếp cận được khoản vay: Với TSBĐ, khách hàng có thể được cấp vốn mà không cần đảm bảo bằng tài sản khác hoặc có thể không đủ tiêu chuẩn cho một khoản vay không có TSBĐ
Tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn đầu tư: TSBĐ cũng cung cấp cho khách hàng một cơ hội để vay tiền để đầu tư vào các dự án lớn hơn hoặc kinh doanh mới mà họ có thể không có đủ tài chính để thực hiện
Việc sử dụng TSBĐ phục vụ cho vay tại ngân hàng giúp ngân hàng tăng khả năng thu hồi được khoản nợ trong trường hợp khách hàng không trả nợ đúng hạn Trong trường hợp này, ngân hàng có thể thực hiện các biện pháp pháp lý để bán TSBĐ và thu hồi khoản nợ của khách hàng
Việc đưa ra TSBĐ còn giúp khách hàng đàm phán được mức lãi suất và thời gian trả nợ tốt hơn, vì ngân hàng sẽ đánh giá được khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên giá trị của TSBĐ Tuy nhiên, khách hàng cần đảm bảo rằng họ có khả năng trả nợ đúng hạn để tránh mất tài sản đã đưa ra bảo đảm và tránh ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng của mình trong tương lai
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản trong TĐG được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất BĐS bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến BĐS, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế…
1.2.5 Khái niệm thẩm định giá TSBĐ - BĐS phục vụ cho vay tại NHTM
Hoạt động TĐG là một nghệ thuật định giá tài sản (Động sản và BĐS), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà…) cũng như xem xét các yếu tổ rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai…) và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đến giá trị tài sản Một số định nghĩa về TĐG:
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth Anh Quốc: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư chọn lựa”
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
2.2.1 Quy định pháp lý về TĐG TSBĐ
Căn cứ Bộ Luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
Căn cứ Điều lệ Tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Agribank ban hành kèm theo Quyết định 600/QĐ-HĐTV ngày 23/4/2012 của Hội đồng thành viên và các Quyết định sửa đổi, bổ sung;
Căn cứ Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng, ngày 28/12/2021 của Hội đồng thành viên;
2.2.2 Thực trạng phương pháp TĐG TSBĐ - BĐS tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
2.2.2.1 Phương pháp thẩm định giá TSBĐ - BĐS tại Ngân hàng Agribank CN Tây
Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội sử dụng nhiều phương pháp TĐG BĐS để xác định giá trị TSBĐ Dưới đây là một số phương pháp chủ yếu mà NH thường sử dụng:
Phương pháp so sánh thị trường: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất trong TĐG BĐS Ngân hàng Agribank thực hiện việc so sánh giá trị tài sản định giá với giá trị của tài sản BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong cùng thời điểm hoặc gần đây Qua việc tìm hiểu các giao dịch tương tự, Agribank có thể xác định mức định giá hợp lý cho tài sản bảo đảm
Phương pháp chi phí: Phương pháp này sử dụng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tương đương để đánh giá giá trị tài sản NH xem xét các yếu tố như chi phí xây dựng, địa vị, tuổi thọ và các yếu tố khác để xác định giá trị tài sản
Phương pháp thu nhập: Đối với các tài sản BĐS đang được sử dụng để sinh lợi,
NH sử dụng phương pháp thu nhập để định giá Phương pháp này đánh giá giá trị tài sản dựa trên thu nhập kỳ vọng mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai
Quyết định sử dụng phương pháp TĐG nào sẽ phụ thuộc vào tính chất và điều kiện cụ thể của tài sản BĐS được định giá Việc sử dụng các phương pháp TĐG BĐS khác nhau giúp Agribank đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị TSBĐ, từ đó hỗ trợ quá trình cho vay và quản lý rủi ro tài sản của khách hàng
Trong thực tế, việc sử dụng nhiều phương pháp TĐG BĐS như Agribank CN Tây Hà Nội là rất khôn ngoan và phù hợp Mỗi phương pháp TĐG có những ưu và nhược điểm riêng, và việc kết hợp chúng giúp cung cấp một cái nhìn tổng quan và cân nhắc đầy đủ về giá trị tài sản Tuy nhiên, quan trọng là thực hiện mỗi phương pháp một cách cẩn thận và chính xác để đảm bảo tính đáng tin cậy của quá trình TĐG
2.2.3 Nội dung TĐG tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
2.2.3.1 Nội dung TĐG tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
So sánh tài sản mà khách hàng đề xuất làm TSBĐ với danh mục TSBĐ không được phép chấp nhận làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và Agribank
Tiến hành kiểm tra tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, quyền bề mặt, và quyền hưởng dụng (nếu có) của tài sản
Tùy từng loại TSBĐ khác nhau, khách hàng cung cấp hồ sơ giấy tờ về tài sản:
- Giấy chứng nhận/Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đối với loại tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng theo quy định của pháp luật;
- Các loại giấy tờ đối với loại tài sản không thuộc điểm a khoản này như: Hồ sơ dự án, Hợp đồng mua bán, hóa đơn, biên bản bàn giao…
Xác định hình thức sở hữu của tài sản (sở hữu cá nhân, sở hữu chung, sở hữu của pháp nhân) Trường hợp sở hữu chung phải xác định đồng sở hữu, sở hữu của pháp nhân xác định quyền được sử dụng TSBĐ và người đại diện hợp pháp theo quy định
Xác định tình trạng tài sản bằng cách so sánh hồ sơ giấy tờ về TSBĐ với tình trạng thực tế của tài sản, đánh giá tình trạng hiện tại của tài sản, và xác định quyền của chủ thể khác đối với TSBĐ (quyền bề mặt, quyền hưởng dụng)
Xác định tính tranh chấp của tài sản:
- Bên bảo đảm phải cam kết về việc tài sản hiện tại không gặp tranh chấp và chịu trách nhiệm pháp lý đối với cam kết đã được thực hiện Nội dung cam kết phải được ghi rõ tại HĐBĐ;
- Trường hợp có đơn về tranh chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền;
- Khai thác thông tin từ CIC, cơ quan đăng ký GDBĐ;
- Xác định việc tranh chấp tài sản qua các kênh thông tin khác (nếu có) Đánh giá tính thanh khoản của tài sản và khả năng thu hồi nợ từ TSBĐ
Nghiên cứu thông tin về cung và cầu của tài sản để đánh giá xu thế biến động giá cả của tài sản và xem xét khả năng chuyển nhượng của TSBĐ trong tương lai
Xem xét các loại tài sản đang gặp hạn chế trong việc chuyển nhượng (chuyển nhượng có điều kiện) như TSBĐ là đất nông nghiệp, nhà ở xã hội, cổ phiếu, quyền đối với phần vốn góp/cổ phần, quyền tài sản, các loại tài sản chuyên dùng;
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá TSBĐ - BĐS tại ngân hàng Agribank
Về cơ bản, công tác TĐG TSBĐ - BĐS tại ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội đã bao quát được các nội dung cơ bản và đánh giá được rủi ro của phương án vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng
Thứ nhất, các nhân viên TĐG tại Agribank CN Tây Hà Nội được đào tạo chuyên sâu về các phương pháp TĐG, luật pháp liên quan và kiến thức về thị trường BĐS Điều này đảm bảo rằng quá trình TĐG được thực hiện theo các tiêu chuẩn và quy trình chuyên nghiệp
Thứ hai, Agribank CN Tây Hà Nội sử dụng nhiều phương pháp TĐG như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Việc sử dụng các phương pháp khác nhau tăng tính chính xác và tin cậy của quá trình TĐG
Thứ ba, công tác TĐG tại Agribank CN Tây Hà Nội đặt khách hàng và TSBĐ lên hàng đầu Việc đánh giá rủi ro và khả năng trả nợ của khách hàng đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay của ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội xem xét khả năng tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng Điều này bao gồm xem xét thu nhập, nợ xấu, hồ sơ tín dụng và các yếu tố khác để đảm bảo khách hàng có khả năng trả nợ và duy trì TSBĐ
Thứ tư, Agribank CN Tây Hà Nội tuân thủ triệt để quy trình nghiệp vụ và quy định pháp luật của NHNN và Agribank trong quá trình TĐG Điều này đảm bảo tính pháp lý và tuân thủ các quy định về TĐG TSBĐ
Thứ năm, quá trình TĐG cũng bao gồm việc đánh giá rủi ro của phương án vay vốn dựa trên TSBĐ Các yếu tố như tình trạng thị trường, tình hình kinh tế, rủi ro pháp lý và các yếu tố khác được xem xét để đánh giá khả năng bảo vệ và tăng trưởng giá trị TSBĐ
Mặc dù đã đạt được kết quả khả quan, song để đáp ứng được với yêu cầu mới, công tác TĐG của CN trong những năm vừa qua còn tồn tại những khó khăn và hạn chế sau:
Về tính chính xác của hoạt động TĐG
Tính chính xác còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bao gồm:
Dữ liệu: Độ chính xác của quá trình TĐG phụ thuộc vào chất lượng và độ tin cậy của dữ liệu được sử dụng Nếu dữ liệu cung cấp không chính xác và đầy đủ, thì quá trình TĐG có thể khó đưa ra kết quả chính xác
Phương pháp định giá: Sự chính xác của phương pháp TĐG sẽ ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng Các phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp định giá dựa trên thu nhập hoặc phương pháp định giá tài sản sẽ có độ chính xác khác nhau
Kiến thức và kinh nghiệm của người TĐG: Kiến thức và kinh nghiệm của người thực hiện quá trình định giá sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác Người định giá cần có hiểu biết về thị trường, ngành nghề và phương pháp định giá để đưa ra các ước lượng chính xác
Biến động thị trường: Thị trường có thể thay đổi nhanh chóng và không đoán trước được Các yếu tố như sự biến động kinh tế, tâm lý thị trường và thay đổi trong cung- cầu có thể ảnh hưởng đến tính chính xác của quá trình TĐG
Chính sách quyền sở hữu và tài chính: Thay đổi trong chính sách về quyền sở hữu, thuế suất, lãi suất vay và các biện pháp tài chính khác có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS Những thay đổi này có khả năng tạo ra sự không ổn định và sự biến động trong giá cả và hoạt động thị trường gây ra ảnh hưởng đến hoạt động TĐG
Tâm lý thị trường: Tâm lý và cảm xúc của các nhà đầu tư và người mua có thể tạo ra sự không ổn định trong thị trường BĐS Ví dụ, sự lo lắng về tương lai kinh tế hoặc lo ngại về thay đổi chính sách có thể dẫn đến sự giảm giá và sự không ổn định trong hoạt động thị trường
Cung và cầu: Tỷ lệ cung và cầu trong thị trường BĐS cũng có thể tạo ra sự biến động Nếu cung vượt quá cầu, giá có thể giảm Ngược lại, nếu cầu vượt quá cung, giá có khả năng tăng
Về quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá phù hợp nhưng vẫn tồn tại một số trường hợp tình trạng nâng khống tài sản bảo đảm
Ngân hàng có quy trình, phương pháp định giá tài sản khác nhau như thẩm định giá theo thị trường, so sánh, chi phí… Tuy nhiên, các quy trình đều phải tuân thủ theo khung quy định chung về TĐG Đồng thời, các ngân hàng cũng có biện pháp để đưa rủi ro xuống mức thấp nhất cho mỗi loại TSBĐ Cụ thể, đối với giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm được phát hành tại chính ngân hàng cho vay, khách hàng có thể vay vốn 100% giá trị Thế nhưng đối với khoản vay thế chấp bằng tài sản khác đều chỉ được vay từ
Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
Agribank CN Tây Hà Nội đã đề ra các phương hướng chiến lược nhằm thiết lập và xác định cơ sở cho hoạt động thẩm định giá TSBĐ - BĐS phục vụ cho vay trong giai đoạn từ năm 2023 đến năm 2025 Mục tiêu của các phương hướng này là tăng trưởng và cải thiện chất lượng của quy trình thẩm định giá Dưới đây là một số phương hướng quan trọng được đề ra:
Tăng cường đào tạo và nâng cao kiến thức chuyên môn: Agribank CN Tây Hà
Nội sẽ tập trung vào việc đầu tư vào đào tạo và nâng cao kiến thức chuyên môn cho nhân viên TĐG Điều này bao gồm cung cấp các khóa đào tạo về phương pháp TĐG, pháp lý liên quan đến tài sản BĐS, và các quy định và tiêu chuẩn về TĐG Việc nắm vững kiến thức chuyên môn sẽ giúp nhân viên TĐG thực hiện quy trình định giá một cách chính xác Đẩy mạnh sử dụng công nghệ thông tin: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ tận dụng ứng dụng công nghệ thông tin và hệ thống thông tin để cải thiện quy trình TĐG Điều này bao gồm việc sử dụng phần mềm định giá chuyên dụng, hệ thống cơ sở dữ liệu tài sản, và các công cụ phân tích dữ liệu để tăng tốc độ xử lý thông tin và cung cấp kết quả TĐG chính xác Công nghệ thông tin cũng giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu trữ và quản lý thông tin liên quan đến TĐG
Xác định tiêu chuẩn TĐG rõ ràng: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ xác định và công bố rõ ràng tiêu chuẩn định giá TSBĐ - BĐS Điều này giúp tạo sự minh bạch và đồng nhất trong quá trình TĐG Các tiêu chuẩn này bao gồm các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng,
Mở rộng việc hợp tác với các chuyên gia: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ tìm kiếm hợp tác với các chuyên gia ngoại vi trong lĩnh vực thẩm định giá TSBĐ - BĐS Điều này giúp đảm bảo tính độc lập và chất lượng cao xuyên suốt quá trình TĐG Agribank
CN Tây Hà Nội có thể hợp tác với các công ty định giá chuyên nghiệp, các nhà đầu tư BĐS hoặc các chuyên gia định giá độc lập để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của các giá trị TSBĐ
Tăng cường kiểm soát nội bộ và giám sát: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ tăng cường kiểm soát nội bộ và quá trình giám sát trong công tác TĐG Điều này gồm việc thiết lập các quy trình kiểm tra nội bộ, đánh giá thường xuyên và độc lập về quá trình định giá, và giám sát chặt chẽ để đảm bảo tuân thủ quy định và quy trình định giá của ngân hàng Đánh giá và cải tiến liên tục: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ thường xuyên đánh giá và cải tiến quy trình TĐG Điều này bao gồm việc thu thập phản hồi từ khách hàng và các bên liên quan, đánh giá hiệu quả và tính minh bạch của quy trình định giá, và áp dụng các biện pháp cải tiến nhằm nâng cao chất lượng và hiệu suất của công tác TĐG
Giao tiếp và tương tác với khách hàng: Agribank CN Tây Hà Nội sẽ thúc đẩy giao tiếp và tương tác với khách hàng trong quá trình TĐG Điều này bao gồm cung cấp thông tin chi tiết về quy trình định giá, lắng nghe ý kiến và phản hồi từ khách hàng, và giải đáp các thắc mắc liên quan đến quy trình và kết quả đánh giá Điều này giúp xây dựng lòng tin và tăng cường quan hệ với khách hàng.
Các giải pháp hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ phục vụ cho vay tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội
Để giải quyết các hạn chế và nâng cao chất lượng TĐG TSBĐ BĐS tại Ngân hàng Agribank CN Tây Hà Nội, dưới đây là một số giải pháp chi tiết có thể được thực hiện:
3.2.1 Đầu tư vào đào tạo và nâng cao chuyên môn cho nhân viên
Thứ nhất, cần tăng cường tổ chức các khóa đào tạo và huấn luyện định kỳ về TĐG
TSBĐ cho nhân viên tại Ngân hàng Chương trình đào tạo này nên được thiết kế để cung cấp kiến thức sâu rộng về các phương pháp TĐG, quy trình TĐG, pháp lý liên quan và các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Đồng thời, cần tạo cơ hội thuận lợi để nhân viên tham gia các khóa đào tạo, hội thảo và đạt được chứng chỉ có liên quan đến TĐG BĐS
Thứ hai, NH nên cung cấp đào tạo về phương pháp TĐG, cập nhật về quy định, chính sách mới nhất trong lĩnh vực BĐS, và phát triển kỹ năng giao tiếp và tương tác với khách hàng, nhân viên sẽ trở nên tự tin và có khả năng đáp ứng các yêu cầu của quy trình định giá Đồng thời, việc đầu tư vào đào tạo và nâng cao chuyên môn cũng tạo ra một môi trường học tập và phát triển liên tục trong NH Nhân viên sẽ được khuyến khích và hỗ trợ để theo đuổi việc học tập và nâng cao kiến thức chuyên môn, từ đó tăng cường khả năng đánh giá và TĐG BĐS một cách chính xác và minh bạch
Bên cạnh đó, đầu tư vào đào tạo và nâng cao chuyên môn cũng tạo ra sự chuyên nghiệp và uy tín cho tổ chức trong lĩnh vực TĐG BĐS Khách hàng có thể tin tưởng vào sự hiểu biết và năng lực của nhân viên, và cảm thấy tự tin khi tương tác và làm việc với họ
3.2.2 Nâng cao hiệu quả trong quy trình TĐG Đầu tiên, cung cấp thông tin đầy đủ và chi tiết về BĐS, quy trình TĐG và các yếu tố tác động đến giá trị là rất quan trọng Điều này đảm bảo rằng các bên liên quan có đủ thông tin để đánh giá và khách hàng có sự hiểu biết đầy đủ về quá trình Để khắc phục việc quy trình định giá chưa đủ minh bạch, NH cần thiết lập quy trình rõ ràng và chi tiết về các bước thực hiện TĐG, bao gồm thu thập thông tin và phân tích dữ liệu một cách cẩn thận, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp, và tạo ra báo cáo đánh giá chi tiết Ngoài ra, NH phải tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn nghề nghiệp và hướng dẫn của Hiệp hội Định giá BĐS Việt Nam và các cơ quan chuyên ngành có liên quan Đảm bảo quy trình TĐG được cập nhật và đánh giá định kỳ để phù hợp với các thay đổi pháp lý và xu hướng thị trường
Ngân hàng nên thành lập bộ phận kiểm soát nội bộ độc lập để giám sát và đánh giá quy trình TĐG tài sản BĐS Xác định và áp dụng các cơ chế kiểm tra và cân nhắc nội bộ để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của quá trình TĐG Đảm bảo rõ ràng về nguyên tắc độc lập và tránh xung đột lợi ích trong quá trình TĐG
Thứ hai, việc giải thích quy trình định giá một cách rõ ràng và dễ hiểu là rất quan trọng NH cần trình bày cách tính toán và các yếu tố được xem xét để đưa ra kết quả TĐG Khách hàng cần được hiểu rõ cách NH đưa ra kết quả và có thể đánh giá tính hợp lý của quy trình
Thứ ba, tạo điều kiện cho tương tác và phản hồi từ khách hàng là cần thiết Điều này có thể bao gồm cuộc họp trực tiếp, phiên thảo luận hoặc các kênh liên lạc khác để khách hàng có thể đưa ra ý kiến và đặt câu hỏi Điều này tạo ra một môi trường cởi mở và cho phép khách hàng tham gia vào quy trình TĐG
Thứ tư, việc tạo ra báo cáo TĐG minh bạch là rất quan trọng Báo cáo này nên giải thích cách TĐG được thực hiện, bao gồm các phương pháp, dữ liệu và yếu tố được xem xét Điều này giúp khách hàng hiểu rõ cách nhân viên TĐG đưa ra kết quả và có thể đánh giá tính hợp lý và minh bạch của quy trình
Thứ năm, hợp tác với công ty TĐG hoặc các chuyên gia bên ngoài để thực hiện kiểm định và đánh giá lại quá trình TĐG Điều này giúp đảm bảo tính khách quan và độ tin cậy của quá trình TĐG TSBĐ Đưa ra các tiêu chuẩn và quy trình kiểm định độc lập rõ ràng để đảm bảo sự chính xác và công bằng trong quá trình đánh giá Ngân hàng cần thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn như các cơ quan địa chính, công ty TĐG độc lập, các tổ chức chuyên về BĐS và các chuyên gia trong lĩnh vực TĐG tài sản Cách thức tăng cường liên kết có thể bao gồm:
- Thiết lập hợp tác đối tác với công ty TĐG có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá BĐS Việc hợp tác này sẽ cho phép NH có được đánh giá bên ngoài và ý kiến chuyên môn độc lập về giá trị TSBĐ
- Tham gia vào các hội thảo, hội nghị và các diễn đàn chuyên ngành để tạo cơ hội trao đổi kinh nghiệm và tiếp cận các xu hướng mới trong lĩnh vực định giá tài sản BĐS
- Xây dựng mạng lưới liên kết với các cơ quan chính phủ, cơ quan địa chính và các tổ chức chuyên về BĐS Điều này giúp NH tiếp cận nguồn thông tin chính xác và cập nhật về pháp lý, quy định và thị trường BĐS
Cuối cùng, việc sử dụng công nghệ và các nền tảng trực tuyến có thể tăng cường tính minh bạch và tương tác Công nghệ và các nền tảng trực tuyến có thể cung cấp hệ thống trao đổi thông tin và các ứng dụng di động để khách hàng có thể dễ dàng truy cập thông tin và tương tác Ngân hàng nên xây dựng và cải thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu liên quan đến TSBĐ để giảm thiểu việc thiếu hệ thống thông tin và công nghệ hiện đại, đảm bảo rằng thông tin về tài sản, giấy tờ pháp lý, thông tin thị trường và các yếu tố khác được cập nhật đầy đủ và chuẩn xác Sử dụng công nghệ thông tin để tạo ra hệ thống quản lý thông tin tài sản hiệu quả, bao gồm việc lưu trữ, truy xuất và chia sẻ dữ liệu giữa các phòng ban và CN của NH Tích hợp các công cụ và phần mềm hỗ trợ TĐG TSBĐ để nâng cao hiệu quả và chính xác trong quá trình đánh giá
3.2.3 Phòng tránh tác động của sự không ổn định thị trường BĐS
Trong thị trường BĐS không ổn định, để đảm bảo tính chính xác và khách quan, các giải pháp TĐG đáng tin cậy cần được áp dụng Đầu tiên, nghiên cứu và phân tích thị trường là yếu tố quan trọng Việc thu thập thông tin về tình hình thị trường BĐS, từ giá cả, xu hướng cung cầu đến tình trạng hiện tại, giúp đánh giá rõ ràng tác động của sự không ổn định đối với giá trị tài sản
Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước
Thứ nhất, hỗ trợ về quy định và hướng dẫn: UBCKNN cung cấp quy định và hướng dẫn rõ ràng, chi tiết và đầy đủ liên quan đến quy trình và tiêu chuẩn TĐG TSBĐ - BĐS Điều này giúp Agribank CN Tây Hà Nội thực hiện quy trình định giá một cách nhất quán và đúng quy định, từ đó đảm bảo tính chính xác và đồng nhất trong hoạt động cho vay
Thứ hai, hỗ trợ đào tạo và nâng cao năng lực: Đề nghị UBCKNN cung cấp sự hỗ trợ về đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên TĐG Điều này bao gồm việc cung cấp khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp TĐG, kiến thức về pháp lý liên quan đến tài sản BĐS, và các quy định và tiêu chuẩn mới nhất về TĐG Điều này giúp NH nắm vững kiến thức chuyên môn và cải thiện chất lượng công tác TĐG
Thứ ba, đảm bảo tính minh bạch và độc lập: NH cần sự hỗ trợ từ UBCKNN để đảm bảo tính minh bạch và độc lập trong quá trình TĐG Điều này bao gồm việc thiết lập các quy trình kiểm tra nội bộ, đánh giá thường xuyên và độc lập về quá trình TĐG
3.3.2 Kiến nghị với khách hàng
Thứ nhất, khách hàng nên cung cấp thông tin về tài sản bao gồm diện tích, vị trí, kiểu dáng, tuổi đời, tình trạng bảo dưỡng, sửa chữa, các giấy tờ liên quan đến tài sản như sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác
Thứ hai, khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng triệu tập đại diện của mình tham gia vào quá trình TĐG để chủ động hơn trong quá trình TĐG, từ đó giúp cho việc TĐG được thực hiện công bằng và chính xác hơn
Thứ ba, khách hàng có thể nâng cao chất lượng TSBĐ bằng cách thực hiện bảo dưỡng, sửa chữa và cung cấp các giấy tờ liên quan đến tài sản
Thứ tư, khách hàng cần cập nhật thông tin về TSBĐ cho ngân hàng, nhất là khi tài sản bị thay đổi hoặc có thêm giấy tờ mới liên quan đến tài sản
Thứ năm, khách hàng cần tôn trọng quy trình TĐG của ngân hàng và không can thiệp vào quá trình này để đảm bảo tính công bằng và chính xác của quá trình TĐG
Thứ nhất, nâng cao chất lượng TĐG: Tăng cường đào tạo và nâng cao năng lực của các nhân viên TĐG Điều này bao gồm việc cung cấp khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp TĐG, kiến thức về pháp lý liên quan đến tài sản BĐS, và các quy định và tiêu chuẩn mới nhất về TĐG Điều này giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và đáng tin cậy trong việc xác định giá trị TSBĐ
Thứ hai, tăng cường kiểm soát nội bộ: NH nên thực hiện các biện pháp kiểm soát nội bộ mạnh mẽ để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy trong quá trình TĐG tài sản Điều này bao gồm việc thiết lập các quy trình kiểm tra nội bộ, đánh giá thường xuyên và độc lập về quá trình TĐG Bằng cách tăng cường kiểm soát nội bộ, Agribank có thể đảm bảo tính minh bạch, tránh rủi ro và nâng cao chất lượng công tác TĐG
Thứ ba, cải thiện tương tác khách hàng: NH cần nâng cao tương tác với khách hàng trong quá trình TĐG tài sản Đề xuất tổ chức các buổi họp trực tiếp hoặc trao đổi thông tin qua các kênh truyền thông điện tử để khách hàng có cơ hội trao đổi thêm với các nhân viên TĐG về tài sản của mình Điều này giúp khách hàng hiểu rõ hơn về quy trình TĐG, các yếu tố được xem xét và phương pháp được áp dụng Cũng như cung cấp cho khách hàng cơ hội góp ý, đặt câu hỏi và đảm bảo rằng quy trình TĐG được thực hiện một cách minh bạch và đáng tin cậy
Cuối cùng, tôi khuyến nghị NH tăng cường việc thu thập và phân tích thông tin thị trường BĐS để cập nhật các chỉ số và xu hướng mới nhất Điều này giúp cung cấp cho các nhân viên TĐG thông tin đáng tin cậy và chính xác để đánh giá giá trị TSBĐ một cách chính xác hơn Ngoài ra, NH có thể xem xét việc hợp tác với các đối tác địa phương, như các công ty TĐG, để có được những thông tin chuyên sâu và sự đánh giá đa chiều về tài sản
Tóm lại, công tác TĐG TSBĐ - BĐS phục vụ cho vay tại Agribank CN Tây Hà Nội đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quản lý rủi ro và đảm bảo tính thanh khoản của
NH Tuy nhiên, hiện nay, hoạt động TĐG tại CN còn tồn tại một số hạn chế và vấn đề cần được giải quyết Để hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ phục vụ cho vay tại Agribank CN Tây Hà Nội, tôi đã đề xuất một số giải pháp Ngoài ra, tôi cũng kiến nghị với Agribank và UBCKNN cần chú ý đến việc cải tiến quy trình và quy định liên quan đến công tác TĐG TSBĐ - BĐS phục vụ cho vay, đảm bảo tính minh bạch và khách quan, từ đó giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng
Trên cơ sở đó, tôi hy vọng rằng các giải pháp đề xuất sẽ giúp Agribank CN Tây Hà Nội nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác TĐG TSBĐ - BĐS phục vụ cho vay
1 Báo cáo kết quả kinh doanh Phòng Kinh doanh Ngân hàng Agribank chi nhánh Tây Hà Nội
2 Các quy định nội bộ của Agribank về TSBĐ và thẩm định giá TSBĐ
3 Các tài liệu, văn bản pháp luật có liên quan
4 Các tài liệu tham khảo khác
5 Nguyễn Minh Điện, Giáo trình “Thẩm định giá Tài sản và Doanh nghiệp”, Học viện Ngân hàng
6 Hồ sơ Phòng Kinh doanh Ngân hàng Agribank chi nhánh Tây Hà Nội
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
