Khóa luận tốt nghiệp: Thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng

Do đó, các van đề tác giả đưa ra trong khoá luận này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về biện phép thé chap tai sản để bảo đảm nghia vụ trong hợp đông tin dung trên cơ sở phân tí

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TẠ THUỲ TRANG

452025

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Ha Nội - 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TẠ THUỲ TRANG

452025

Chuyén ngành: Luật Dan si

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS NGUYEN HOANG LONG

Ha Nội - 2023

Lời cam đoan va 6 xác nhận của giảng viên hướng dan

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam doan day ia công trinh nghiên cứu của riêng tôi.

các Rết iuận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực,đâm báo độ tin cập./.

Xác nhận của Tác giả khỏa luận tốt nghiệp giảng viên hướng dẫn (Ký và ghi rõ ho tên)

Trang bia phu

Lời cam đoan

Danh muc từ ngữ v

1 Tính cấp thiết của đề t

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đê tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đi

4.1 Đối tượng nghiên cứu

4.2 Phạm vi nghiên cứu

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

§.1 Phuong pháp luận

§.2 Phương pháp nghiên cứu

NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN ee THE cule TAI SAN DE BAO DAM NGHIA

VU TRONG HOP DONG TÍN DỤNG

1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp tàisản

1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản

1.1.2 Những đặc điểm pháp lý của the chấp tài sản

1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hep đồng tín dụng

1.2.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng

1.2.2 Những đặc diem pháp lý của hợp đồng tín dụng

1.3 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thé chấp tài sản dé bảo dam thực hiện

1.3.1 Khái niệm thế chấp tài sản de bảo dam thực hiện nghĩa vụ trong hợp

đồng tin dụng ni

2.4.2 Các phương thức xử lý tài sản thé chap

KET LUẬN CHƯƠNG 2

TIN DUNG

3.1 Thực tien thực hiện pháp luật về thế chap tài sản đề bảo dam nghia vu trong

hợp đồng tín dụng tại Việt Nam

3.1.1 Về xác định chủ thê có quyền thế chấp tài sản

3.1.2 Ve định giá tài sản thế chấp

3.1.3 Về hình thức của hep đồng thế chấp

3.1.4 Về đăng ký thế chấp

Các giao dich dan sự, thương mai ngày càng phát triển là cơ hội rat tat dé các

chủ thé tìm kiêm lợi ích nhưng cũng ân chứa nhiéu rủi ro nêu bên có ngiấa vụ không

thiện chi khi thực hiên nghĩa vụ của minh Do đó, dé tạo thê chủ đông cho người cóquyên và tao cơ chê an toàn trong thiết lập giao dich, việc xây dung cơ chế bảo dam

thị hành các giao dich thông qua các biện pháp bảo đảm cuthé ngày càng trở nên cấp

thiết Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định 09 biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vu,

trong đó thê chập tai sản là biên pháp hữu hiệu được sử dụng phô biên trong thực tổ

Trong phân lớn các quan hệ tin dụng, biện pháp thé chap tai sản được coi là

điều kiên tiên quyết dé xác lâp hợp đông cho vay của các tô chức tin dung đối với

khách hàng Thê chap tai sản đóng vai trò quan trong trong việc bảo đảm an toàn giaodich cũng như thúc đây sư phát trién của giao dịch dân sự nói chung va hoạt động tindung nói riêng Nhận thức được tầm quan trong của thé chấp tai sản, Nhà nước ta đã

ghi nhận và luật hoá chê định này từ rất sớm trong hàng loạt các văn bản nhu: Pháp lệnh hợp đông kinh tê 1989, Pháp lệnh hợp đông dân sự năm 1991; Bộ luật Dân sự nam 1995, Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dich bảo đâm; Nghi

định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/1 1/1999 về bao đảm tiên vay của các tổ chức tin dung,

Bộ luật Dân sự 2005; Nghị dinh 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và giao dịch bảo

dam; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bô sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.

Hiện nay, còn tôn tại nhiều quan điểm khác nhau vệ lý luận cũng như thực tiễn

ap dung pháp luật về thé chap tai sản nhằm bảo đâm nghie vụ trong hợp đông tindung Những mâu thuần xoay quanh các vân dé lý luận và pháp lý như khái niém,

đặc điểm vệ thé chap tai sản để bảo đảm ngiĩa vụ trong hợp đồng tin dụng, hình thức, hiệu luc của thé chap tải sản dé bao đảm nghĩa vụ trong hợp dong tin dung, xử lý tai

sản thé chấp dé bảo dam nghiia vụ trong hop đồng tin dụng, Mat khác, các quy dinhcủa pháp luật về thé chap tài sản để bảo đảm ngiấa vụ trong hợp đông tin dụng nằm.rải rác trong nhiêu văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như: BLDS ném 2015,Luật Dat dai năm 2013; Luật Nha ở năm 2014; Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày19/3/2021 quy đính thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm ngiña vụ, Nghi dinh sô99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 thay thé cho Nghị đính số 102/2017 ngày01/0/2017 về đăng ký biện pháp bão dam; đã dẫn dén hậu quả là các quy phampháp luật cùng điều chỉnh một van đề nhưng được xây dưng thiêu tinh đồng bộ, tinhkhoa học va tính thông nhật, gây ra nhiéu bat cập trong quá trình thực hiện, áp dung

pháp luật.

Xuất phát từ thực tê trên, việc nghiên cứu kỹ các quy đính, hoàn thiện những.thiéu sót của hệ thông pháp luật về thé chấp tai sản để bảo dim nghĩa vụ trong hợpđồng tin dung là mét yêu cầu vô cùng cấp thiết Do đó, tác giả lua chọn đề tai: “Thếchap tài san dé bao đâm nghĩa vụ trong hop đồng tin đụng” làm đề tài nghiên cứukhoá luận sẽ có giá trị lý luận và thực tiễn sâu sắc

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thé chap tài sản là mét chế định pháp luật đã có từ lâu đời va dong vai tròquan trong trong việc bao đảm an toàn giao dich cũng như thúc day sự phát triển của

giao dich dân sự nói chung và hoạt động tín dung nói riêng Qua rà soát, tác giả nhận.

thay có một số công trình nghiên cứu liên quan đền đề tài Có thé liệt kê dưới các góc

độ như.

* Sach chuyên khao

1 Pham V ăn Tuyết - Lê Kim Giang (2012), “Hop đồng tin dung và biện pháp bảođiềm tiên vay’, NXB Tư pháp Cuốn sách đã phân tích, bình luận các quy định của

pháp luật hiện hành và đưa ra cách hiểu thống nhat về các van đề liên quan đến hợp

đồng tín dụng, biên pháp bảo dam tiền vay, cách xử lý tài sẵn bảo đâm tiên vay.

2 Trương Thanh Đức (2017), “9 biện pháp bảo đâm nghĩa vụ hop đồng (ạp' đình

thực tế và thiết kế giao dich theo BLDS hiện hành năm 2015)” NXB Chính tri Quốc

gia Sư that Cuôn sách cung cập các nội dung xoay quanh van dé bảo đâm ngiĩa vụ

hop đồng dân sự là: giao dich bảo dam và tai sin bão dim, các biện pháp bảo đâm,điều kiên bảo đảm, được trình bày một cách hệ thong thời giải về các quy định

pháp luật và liên hệ thực tê cho đến thiết các mẫu hợp đồng bảo dam.

3 Vũ Thị Hồng Yên (2019), “Tài sản thé chấp và xử lj tài sản thé chấp theo quy đìnhcủa BLDS hiện hành”, NXB Chính trị quốc gia sự that Cuồn sách lam 16 những van

dé lý luận cũng như các quy đính của pháp luật hién hành về tài sản thé châp và xử

lý tài sản thé chap; đông thời cuôn sách đưa ra những nhóm kiên nghi cụ thể dé hoànthiện các quy định của pháp luật về tai sản thé chap và xử lý tài sản thé chap

* Dé tài nghiên cứm khoa học, luận xăm, luận du

1 Vũ Thị Hồng Yên (2010), “Lj ludn và thực tiễn về biện pháp thé chấp tài sản dé

dim bảo thực hiện ngÌữa vụ trả tién vay trong các hợp đồng tin dụng”, đề tài nghiêncứu khoa hoc cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội Dé tai làm sáng tỏ các quyđịnh của pháp luật hiện hanh về biện pháp thé chap dé bảo đảm tiên vay trong cáchợp đồng tin dung Thông qua việc nghiên cứu thực tiễn áp dung pháp luật trong quan

hệ thé chap của các tổ chức tin dung và thực tiễn giải quyết tranh chấp của Toa án,

các tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy đính của pháp luật trong việc

2 Vũ Thị Hồng Yên (2017), “Bao đâm tiền vay của các tô chức tin dung bằng théchấp bắt động sản theo guy đình của pháp luật hiện hành”, đề tài nghiên cứu khoahoc cap trường, Trường Đại học Luật Hà Nội Dé tải nghiên cứu chi ra những vấn đề

lý luận va thực tiễn của hoạt đông cho vay áp dung biện pháp thé chap có đôi tượng

là bat động sản Đông thời, dé tài chỉ ra những giải pháp dé hoàn thiện hệ thông pháp

luật và cơ chê thực hiện pháp luật về thé chap bất động sản

3 Lê Hoang Tra My (2019), “Mét số vấn dé về thé chấp tài sản dé đâm bảo cho

ngtiia vụ bdo lãnh”, Luận văn thạc si luật học, Trường Dai học Luật Hà Ndi Luận

văn đã giải quyết các van đề lý luận cơ bản về bảo lãnh, về thé chấp, mới quan hệ

giữa bảo lãnh va thé chap tại Chương 1 và Chương 2 Trên cơ sở nghiên cứu những

bat cập, vướng mắc trong quy định của pháp luật về người thứ ba bảo đảm thực hiệnngliia vụ của người khác theo một số trường hợp cu thé tại Cương 3, luân văn đưa

ra nhiều kiến nghị hoàn thiện quy đính của pháp luật về người thứ ba bảo đảm thực

hiện nghia vụ của người khác.

4 Tran Dao Tung Anh (2019), “Thế chấp quyền sử dưng đất nhằm đâm bảo nghĩa

vu cho người thứ ba theo pháp luật Viét Nam”, Luận văn thạc si luật hoc, Trường Đạihoc Luật Hà Nội Luận văn đã làm rõ những van đề ly luân cũng như nội dung cácquy đính của pháp luật Việt Nam về thé chap quyền sử dụng đất tại Chương 1 Trên

cơ sở nghién cửu nhúng điểm thiểu sót, chưa hợp ly trong các quy định hiện hành vềthé chấp tài sản là quyên sử dung đất theo pháp luật Viét Nam khi áp dung trong thực

tiến xét xử, tác giả đề xuất nhiéu giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thé chấp tài

sẵn là quyên sử dung đất nham nâng cao liệu quả áp dung pháp luật trên thực tê

5 Lê Văn Lợi (2019), “Thế chấp và xử If tài sản thé c

hoc, Trường Dai học Luật Hà Nội Luận văn lam sáng tỏ về mat lý luận, cơ sở pháp

Luận văn thạc si luật

lý và thực trang quy định của pháp luật luận hành vé thé châp và xử lý tai sản thé

chap trên cơ sở đối chiêu, so sánh với các văn bản pháp luật tương dong qua các thời

kỳ Từ đó vận dụng để đề xuất các biên pháp hữu ich nhằm hoan thiện các quy đính

của pháp luật về thé chấp tai sản nói chung va xử lý tai sản thé chap nói riêng trong

Chương3

6 Nguyễn Đức Lợi (2020), “Thế chấp và xử lý tài sản thé chấp theo pháp luật dan

sự và thực tiễn thực hiển”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.Luận văn đã phân tích và khái quát những ly luận chung về thé chấp và xử lý tải sảnthé chap tai Chương 1 Trên cơ sở những quy định của pháp luật và đôi chiêu với thựctiến về thé chap và xử lý tài sản thé chấp, luận văn đã phân tích những điểm bat cập,

chap va xử lý tai sản thé chap.

7 Nguyễn Quang Hương Tra (2021), “Thế chấp bắt động sản theo quy định của phápluật Viét Nam hiển hành”, Luận an tiên luật học, Trường Đại học Luật Hà NộiTrong luận én, tac giả đã chỉ ra được các yêu tó vật quyền, yêu tổ trái quyên của biệnpháp thê chap bat đông sản Củng với việc phân tích thực trang pháp luật Việt Namhién hành về thê châp bat động sản, thực tiễn áp dung pháp luật, tác giả đã đưa ra một

số kiên nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thé chap bat động sản

8 Nguyễn Hoàng Long 2023), “Thế chấp quyển tài sản theo quy định của pháp luật

Hiệt Nam“, Luân án tiên sĩ luật học Trường Dai học Luật Hà Nội Trong luận án, tác

giả đã làm rõ các van đề lý luận chuyên sâu về quyền tài sản, thé chấp quyên tài sản.

Trên cơ sở các nội dung lý luận được trình bay tai Chương 1 và thực trạng pháp luật

được phân tích tại Chương 2, luận án đã đưa ra thực tiễn thực hiện thé chap quyền tai

sản tại Viet Nam, từ đó đưa ra nhiều kiên nghị hoàn thiện pháp luật về thé chếp quyền

tài sản co giá tri tham khảo cao.

Với những dé tai khoa học, luận văn, luận án kể trên, mdi tác giả lại có cách

tiếp cân và nghiên cứu ở những góc độ khác nhau, những nội dung cụ thé khác nhau

liên quan đền thé chap tài sản Đây đều là những bai việt khoa hoc được đầu tư kỹlưỡng với những đóng góp quan trong, tuy nhiên những bai viết này chủ yêu tậptrung đi sâu vào từng van đề nghiên cửu như thé chấp quyền sử dung đất, thé chapquyên tải sản, tài sản thé chấp, xử lý tài sản thê châp, Do đó, các van đề tác giả đưa

ra trong khoá luận này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về biện phép thé

chap tai sản để bảo đảm nghia vụ trong hợp đông tin dung trên cơ sở phân tích những

quy định của pháp luật Viét Nam hién hanh, nhìn nhận đúng bản chat của biện pháp

thê chập tai sản dé từ đó đưa ra các kiên nghị hoàn thuận pháp luật

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khoá luận là làm sáng té những van dé lý luận về théchấp tai sản dé bảo dam ngiĩa vụ trong hợp đồng tin dung nlur khái niệm, đặc điểm

của thể chap tai sản, khai niém, đặc điểm của hợp đông tin dung; khái niệm, đặc điểm

của thé chap tai sản dé bão đảm nghia vụ trong hop đông tín dung Trên cơ sở nghiên.cứu các vân đề lý luân, Chương 2 của khoá luận tác giả sẽ làm rõ các vên đề pháp lý

liên quan dén thé chấp tai sản dé bảo đảm ngifa vụ trong hợp đồng tín dung, Tiếp đó,

tác giả nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chấp tài sản để bao dim nghia

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dé đạt được mục đích nghiên cứu, dé tai xác đính các nhiém vụ nghiên cứu cụthé nÏư sau

Thứ nhất, làm 16 các van dé ly luận vệ thê chap tài sản, hợp đồng tín dung vàthé chap tai san dé bao đảm nghifa vu trong hep đồng tin dung

Thứ hai phân tích các quy đính của pháp luật luận hành về thé chap tai sản đề

bảo đêm nghia vụ trong hợp đông tin dụng,

Thứ ba, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật, từ đó đưa ra một số kiên nghi

hoàn thiện pháp luật về thé chếp tải sản dé bảo đảm nghĩa vu trong hợp đông tin dungtại Việt Nam.

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4.1 Đôi tượng nghiên cứu

Đối tương nghiên cứu của đề tài lả những vấn đề lý luân, thực trang pháp luật

và thực tiễn thực hién pháp luật về thé chấp tai sản dé bảo đảm nghiia vụ trong hopđồng tin dụng tại Viét Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

VỆ nội dung đề tai nghiên cứu những van đề lý luận va thực trạng pháp luật

về thé chấp tai sản dé bảo đảm ngiía vụ trong hợp đồng tin dụng,

VỆ không gian, trong khuôn khô đề tai, tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật

thực định Việt Nam đông thời nghiên cứu pháp luật của môt số quốc gia trên thé giới

về thé chap tải sản dé bão dam nghĩa vu trong hop đồng tin dụng,

VỀ thời gian, đề tài tập trung nghiên cứu thực trang pháp luật V iệt Nam hién hành về thé chấp tai sản dé bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đông tín dụng ké từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

ly luận của pháp luật Việt Nam về thé chap tải sản dé bảo đâm nghĩa vụ trong hop

đồng tín dụng làm cơ sở đề xây đụng các phương pháp, xác định pham wi, khả năng.

ap dụng các phương pháp, dinh hướng cho việc nghiên cửu đề tai va xác định các

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Dé tài được thực hiện bang cách sử dụng các phương pháp nghiên cứu đặc thùcủa khoa hoc xã hội như phương pháp thu thập số liệu thông tin, phương pháp phântích, phương pháp so sánh, phương pháp tông hợp

Phương pháp thu thập so liệu thực nghiệm được sử dung xuyên suốt đề tàinghién cứu Trên cơ sở hệ thông ly thuyết thu thập được từ các công trình nghiên cửutrong va ngoài nước để xây dung cơ sở lý luận về thé chập tài sản để bảo đảm ngiữa

vụ trong hợp đồng tin dung theo pháp luật V iệt Nam

Phương pháp phân tích được phát triển và được sử dung ở Chương 1 đề làm

rõ các khái niém về thé chập tải sản, hợp đông tín dụng và thê chấp tải sản để bảođảm nghĩa vu trong hợp đồng tin dung Phương pháp này cũng được sử dung ở

Chương2 để phân tích thực trang các quy định pháp luật và bình luận những kết quảdat được cũng như những mat han ché còn tôn tại của phép luật luận hénh về thé chaptai sản dé bão đảm nghiia vụ trong hop dong tín dụng

Trên cơ sở kết quả có được từ phương phép phân tích, các phương pháp so

sánh, tổng hợp được sử dụng để đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế

còn tôn tại trong thực tiễn thi hành pháp luật về thê chap tai sản dé bảo đảm nghia vụtrong hợp đông tin dụng, từ đó đưa ra những giải pháp đề xuất hoàn thiện hệ thôngpháp luật về thé chấp tai sản để bão đảm nghĩa vu trong hợp đông tin dụng sao chophù hợp với tình bình thực tiễn ở Việt Nam hién nay trong Chương 3

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

VỆ mắt lý luận, đề tai góp phân làm sáng tỏ và củng có cơ sở hệ thông lý luậnpháp luật về thé chấp tai sản dé bão đảm nghiie vụ trong hợp đồng tin dung Dé tài là

từ liêu có ý ngiĩa quan có thé làm tài liệu để tiếp tục nghiên cửu chuyên sâu hơn về

thé chấp tai sản dé bảo đảm ngiữa vụ trong hợp đồng tin dung tại Việt Nam hiện nay,

VỆ mat thực tiễn, đề tài chi ra những bat cập trong công tác thực hiện pháp

luật về thé chấp tai sản để bảo đảm ngbifa vu trong hợp đồng tín dụng đồng thời, góp phan xây dựng và đưa ra hướng hoàn thiện hệ thống chỉnh sách, nâng cao hiêu quả thực thi pháp luật về thé chấp tài sin dé bảo đảm nghia vụ trong hợp đồng tín dụng tại Viét Nam

7 Kết cau của khóa luận

Ngoài phan mở đầu, phân kết luận, mục lục, danh mục từ viết tắt, danh mục

tai liệu tham khảo, phụ luc, dé tài được kết cầu thành 03 chương với các nôi dung cụthé như sau:

Chương 2: Quy đình của pháp luật Tiệt Nam hiện hành vé thé chấp tài sản để

bảo đâm ngliia vụ trong hợp đồng tín đụng

Chương 3: Thực tién thực hiện và kiến nghị hoàn thiên pháp luật Viét Nam vềthé chấp tài sản dé bao đâm nghiia vụ trong hợp đồng tin dng

VỤ TRONG HỢP ĐÒNG TÍN DỤNG

1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản

1.1.1 Kha thé chấp tài sản

Thé chap là một thuật ngữ có nguồn góc Hán Việt, trong đó, “Thế là bỏ di,

thay cho; chấp là cầm, giữ bat’) Theo Từ điển tiéng Việt, thé chấp được định ngiữa:

“Thế chap [dg]: (tài sản) dimg làm vật bảo đâm, thay thé cho số tiển vay nếu không

có khả năng tra ding lỳ han’? Do vậy, hiểu mét cach nôm na thì thé chập 1a cáchthức bảo đảm làm tin thay thể cho việc thực hiện nghia vu

Thể chap tai sẵn la một biện pháp bao đảm thực hiện nghĩa vu có nguồn gộc

từ biên pháp cam cô tải sản, xuất hiện từ thời La M#Š Quá trình hình thành và pháttriển của các quy định về thê chap tai sản trong luật La Mã đã ảnh lường va chi phôimanh mẽ đến sư ra đời va phát triển các quy định về thé chấp tải sản trong pháp luậtcủa một s6 quác gia theo hệ thông Civil Law Ở những nước theo hệ thong luật CivilLaw, khái niệm thé chap tai sin được nhìn nhận dưới góc độ 14 một quyên (có tinhchất vật quyén) đôi với bất động sản thé chap* Theo Điều 2393 BLDS Công hoà

Pháp, “Thế chấp là một vat quyên đối với BĐS được dimg dé bảo dem thực hiện

nglita vụ °° Cũng có cách tiếp cân tương tự, Điêu 369 BLDS Nhật Bản quy định:

“Người nhận thé chấp có quyên wu tiên so với các chit nợ khác trong viée đáp ứngyêu cẩu của minh từ bat động sản mà bên nợ hoặc người thir ba diva ra như là mộtbiện pháp bao đâm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữnt nd”

Như vậy, theo cách tiếp cận của các quốc gia la đại diện tiêu biểu của hệ thing

Civil Law, biện pháp thé chap tai sản được nhìn nhận với hai đặc trung (4) không có

sự chuyển giao quyền chiêm hữu tai sản thé chấp từ bên thê chap sang bên nhận théchap và (ii) đối tượng của thé chap phải là bat đông sản Đây là điểm khác biệt so vớipháp luật V iệt Nam khi Việt Nam không hạn chế phạm vi của TSTC, chủ thé có thé

sử dụng cả đông sản hoặc bat động sản làm TSTC dé bảo dam thực hién nghĩa vu’

‘Dio Duy Anh (2000), Từ điển Hớn Vit, NXB hos học số hội,tr.144,t 394

* Hoàng Phê (2005), Từ đễn tểng Việt, NXB Đi Ning,t 93+

` Nguyễn Hoàng Long (2023), Thể chap quyển tài sớn theo quyy dinh của pháp luật Việt Nam, Luận in tiên sĩ

rật học, Trường Đại học Luật Hà Nội,E 46,

+ Nguyễn Quảng Huong Trì C021), Thể chấp bắt động sen theo quy inh của pháp luật Điệt Nem hiện bios,

Luin án tiên sĩ hật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr23

` BLDS Công hoà Pháp, Quyên IV - Các biên pháp bảo đâm Dục liên nghia vu, Bin dich của Nhà pháp tật

ae Pháp, httos:/ Lvntp- loads /2018/04/

3 pửi truy cập ngày 01/10/2023

TH BLDSnăm 2015

là biện pháp bao đêm thực hiện nghiia vụ được phát triển theo hai học thuyét cơ banThuyết quyên sở hint và Thuyết giữ tài sản thé chấp Ở những nước theo thuyết quyền

sở hữu, chủ nợ được nhận quyền sở hữu đối với tài sin trong hợp đông thé chap’ Tuynhién, luật pháp và tòa án ở các nước nay đá sửa đổi quyền sở hữu đối với tài sin củachi nơ mà theo đó ho chi được phép thực hiện quyên này khi người vay không hoànthành nghĩa vụ Người nhận thé chấp có quyên sở hữu đối với tai sản trong suốt thờigian thé chép nhung chỉ có tính chất tạm thời Nếu người đi vay không thực hiện

ng]ấa vụ của mình thi người nhận thé chap có quyền sở hữu tuyệt đối Trong thực tế,

hop đồng thé chấp ở các quốc gia theo thuyét quyền sở hữu bao gồm các điều khoản

về quyên bán, cho phép chủ nơ khi người vay không hoàn thành nghĩa vụ, được rút

ngắn tiền trình tịch biên bằng cách theo luật thông báo trên các báo công cộng về việcbán dé tích biên sắp tới Do đó, thuyệt quyền sở hữu thưởng tiết kiệm thời gian và

tiễn bạc cho chủ nơ nhờ việc bỏ qua một vài thủ tục tịch biên nhật định

Ở các nước theo thuyết giữ tài sân thé chap như Uc va thành pho New York,bang Florida của Mỹ, chủ nơ không được quyên sở hữu đối với vat bảo đảm, ma thay

vào đó là quyền lợi được tiền hành tích biên chính thức để thực hiện bán tải sẵn trong

trường hợp người vay không hoàn thành nghia vụ Trong hau hit các trường hợp trênthực tế, người thé chap có quyền chiếm giữ tai sản thé chap bởi vì người nhân théchấp chỉ quan tâm đến việc chiêm hữu khí người thé chap không thực hiện nghĩa vu.Các hoạt động tịch biên có thé mat hang tháng vi luật pháp ở các xước này cho người

vay thêm thời gian dé trả nợ quá han Hau hết các bang của Mỹ đều theo thuyết giữ tài sản thé chap N gười thé chap van có quyền sở hữu đối với tài sản dùng dé thé chap

và, kế cả trong trường hợp vắng mặt các điều khoản trong văn tự thé chap, vẫn đượcquyên chiêm hữu tài sản do trong thời han thé chap Ở thành pho New York và bangFlorida của Mỹ, lý luận về thé chap tài sản chỉ phôi quyền va ngÌữa vụ của các bênđều dựa trên học thuyết nên tảng về quyền chiêm giữ vật thé chap Day la xu hướng,

phát triển chiêm wu thé hiện nay của các nước theo hệ thông luật Common L awŠ

Nhu vậy, cả hai hệ thong pháp luật chủ yêu là Civil Law vaCommon Law đều

có những quan niệm chung về thé chap ở những điểm sau đây: () Đôi tượng của théchap là bat đông sản (đối với các nước Common Lew thủ còn ghi nhận cả động sảncũng là đối tượng của thé chap); (ii) Sự phát triển của biện pháp thé chap theo hướng

chuyển từ hình tức thé chấp có chuyển quyền sở hữu tai sản thê chấp sang hình thức

` VÑ Thi Hong Yên (2013), Từ sca thé chấp và xứ lý tài săn thể chấp theo quy định của pháp luật din cục Việt

Nem Magn hành Trường Daihoc Luật Hà Néi,tr.10

thé chap không có sự chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyên chiếm hữu đối vớitai sản thé chap Hop đồng thé chap có đăng ký là phương thức bảo vệ quyền của chủ

nơ hiệu quả hơn cả Trên cơ sở chứng cứ chúng minh quyên đối với tải sản thé chap,

bên nhận thé chap sẽ tiên hành quá trình tịch biên đôi với bat đông sản thé chap dé

xử lý nợ.

Trong pháp luật thực định ở Việt Nam, lần đầu tiên khái miệm “thé chấp tàisản” được đưa ra trong Pháp lệnh hợp đông dân sự năm 1991 và lần lượt được ghinhận trong các văn bản pháp luật thay thé là BLDS năm 1995, BLDS nam 2005,BLDS năm 2015 Cho tới thời đểm hiện tại BLDS năm 2015 đang có hiệu lực, các

nha làm luật đã đưa ra nhiéu thay đổi, bd sung quan trọng vào hệ thống các quy đính

về biện pháp bảo dam thực luận nghĩa vụ, bao gồm cả các quy đính về thé chap tài

sản Khi dé cập đến khái niệm “thé chap tài sản”, Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 dink

ngiñữa: “Thể chấp tài sản là việc mốt bén (san đây gọi là bên thé chấp) ding tài sảnthuộc sở hitu của mình dé bảo dm thực hiện ngÌữa vụ và không giao tài sản cho bênKia (sau đây gọi là bên nhận thé chấp)” Thông qua cách định nghĩa nay, đặc điểmnhận điện của thé chap đã biện lên một cách rõ ràng nhật bởi phương thức khôngchuyển giao tai sản giữa bên mang ngÌữa vụ và bên có quyền V ê bản chất, thé chap

được quy đính là việc một bên dung tài sản thuộc sở hữu của mình để bão đâm thực

hiện ng†ĩa vụ đối với bên kia và không co sư chuyên giao tai sin Do do có thé thayđính lướng của các nhà làm luật thé hiện bản chất của thê chập là quan hệ nghia vụđược xác lập giữa người có quyền và người có nghĩa vw

Hiện nay, trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học pháp lý, khi tim hiểu về bản

chất của thê chap tải sản có nhiều hướng tiép cân khác nhau Tiệp cân thé chấp dưới

góc độ là một quan hệ trái quyên (quan hệ hợp đông), có quan điểm cho rằng “Banchất của quan hệ thé chấp tài sản dé đâm bảo thực hiện hợp đồng tin dingngén hàng

là quan hé hợp đồng “10V ci cách tiệp cân này, tác giả đã làm rõ được môi quan hệgiữa bên thé chấp với bên nhận thé châp về việc bên thé chap ding tải sản của minh

để bão đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thê chấp Theo đó, để tránh

trường hợp tai sẵn đó bị tiêu huỷ, giảm sút giá tri, bên nhận thé chap có quyên kiểm

tra việc khai thác, sử dụng TSTC của bên thé chap, có quyên yêu cau giao TSTC dé

xử lý khi có vi phạm Tuy nhiên, bên nhận thé chap không có quyên trực tiệp trênTSTC ma mang tính “gián tiép” thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên théchấp theo hợp đông đã ký kết Bên nhận thé chap chi có thé khởi kiện ra Tòa án dé

* Là Hoàng Tra My (2019), Mét số van để về thé chép tài sc để đã bảo cho ng)ữa vụ báo lah, Luận vin

thạc sĩ tật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.38

'° Nguyễn Vin Host (2003), Baim báo duc lưển lợp đồng tin chong ngôn hàng bằng thé chấp tài sce Luận in.

tiễn sĩ hát học, Viên Nhi nước và pháp hật,tr 47

yêu câu bên thé chép thực hiện đúng, đầy đủ ngiĩa vụ nêu bên thé chap vi pham ngiĩa

vụ đã cam kết Do đó, tinh chat "bảo đâm” của thé chap sé có nguy cơ trở thành

“không có bảo đảm” vi phải phụ thuộc vào y chí của bên thé chap (hoặc phải thông

qua các thủ tục tổ tung tại Tòa an) Trường hop TSTC còn là đối tượng của nhiều

quan hệ khác nữa như quan hé bảo lãnh, cầm cổ, cam giữ, cho thuê, mua bán trả gớp, thì hợp đồng thé chấp đã ký kết không đủ căn cứ để bên nhận thé chấp có

quyền đối kháng (quyên ưu tiên lay trước từ số tiền xử lý TSTC) trước các chủ thé

khác, vì hợp đông thê châp chỉ có hiéu lực rang buộc giữa bên thê chap với bên nhậnthé chấp Như vậy, néu di theo hướng tiếp cận trên biên pháp thé chap sẽ không hoàn

thành được chức năng bão dim quyền của bên nhên thé chấp,

Tiệp cận thê chap đưới góc độ là một loại vật quyền bảo dam, có quan điểm

cho rằng “Thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật được pháp

luật ghi nhận và bao đảm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thé chấp”?! Dựavào tinh chất vật quyền, bên nhận thé chấp có quyền tác động trực tiệp đền TSTC ma

không phụ thuộc vào ý chí của bat ky chủ thé nao Cu thé, dé xử lý TSTC, bên nhận thé chap co quyền truy đời TSTC từ sự chiêm giữ của bat kỹ ai (trừ trường hợp pháp luật có quy đính khác) và có quyên ưu tiên thanh toán trước từ số tiên thu được khi

xử lý TSTC Tuy vay, cách tiếp cân này đã không giải quyết được van đề có tinhlogic, đó là: bên nhận thê chap có quyên trên TSTC dựa trên căn ctr nào (bởi TSTCvên không thuộc quyên sở hữu của bên nhận thê chấp), việc xử lý TSTC có phải 1ahoàn toàn theo ý chí của bên nhận thê chap hay không Những nội dung cơ bản củaquan hệ thé chap nay ta không tim thay trong cách tiép cận trên

Từ việc phân tích những ưu điểm cũng như hạn chế của các hưởng tiếp cận

trên, một quan điểm khác cho rang, thé chap cân được tiếp cân dưới giác độ của một

biện pháp bão đảm và có nội hàm bao quát cả hei hướng tiệp cận nêu trên, đó là biện

pháp thé chép vừa có yêu tô vật quyên và có cả yếu tổ trái quyên)? Tác giả đồng tìnhvới quan điểm này và cho rang biện pháp thé chap được câu tạo nên từ ba nội dung

cơ ban () Căn cứ dé chứng minh bên thé chap có quyền sở hữu (hoặc sé sở hữu) đôivới tài sản thé chap; (1) Thoả thuận giữa các bên về việc thé chấp, và (iii) Việc công

bổ quyền của bên nhén thé chập thông qua việc đăng ky Do đó, trên cơ sở hợp đồng thé chấp được xác lập (là quan hệ có tính trái quyền) bên nhén thé chấp tiên hành

hoàn thiện quyên của minh trên TSTC dé co quyên truy doi và quyền ưu tiên thanhtoán (1a quan hệ có tinh vật quyên) Như vậy, thé chap là mét biện pháp chứa đụng

!! Nguyễn Thủ Nga (2008), Pháp luật về thé chip quyền sử dụng đất ở Việt Nem, Luận ãntiên sĩ tật học, Viện

Nhà made và phíp tật 17

+ Vũ Thị Hong Yên C013), Tài sn ond chấp và nit lí tài sên thể chấp theo quo’ định cña pháp luật dân sự

Điệt Nam liên hành, Luin án tiền sĩ hit học, Trường Daihoc Luật Hà Nội,tr.10

cả yếu tô trái quyền và yêu tô vật quyền, ching tương tác, hỗ tro cho nhau dé thực

hiện tốt chức nang bảo dam của minh ma không có sự đôi lập nhau

Từ những phân tích trên, tác giả rút ra khái niém về thé chap tai sản nhur sau:

“Thế chấp tài sân là biện pháp bảo đảm hình thành từ sự thôa thuận giữa bén théchấp với bên nhận thé chấp, theo đó bên thé chấp sử dung tài sản thuốc sở hữm củaminh dé bảo đâm thực hiện nghiia vụ trước bên nhận thé chấp nhưng không chuyêngiao tài sản cho bên nhận thé chap”

1.1.2 Những đặc diem pháp lý của thế chấp tài sản

Thể chấp tai sin là một biện pháp bảo dam thực hiện nghiia vu Do vậy, thé

chấp tài sản mang đây đủ các đặc điểm chung của biện pháp bão đảm thuc hiện nghia

vụ bao gồm:

Thứ nhất, thé chấp tài sản được thiết lấp nhằm mục dich bảo đâm cho việc

thực hiện quan hệ nghia vụ chính

Xuất phát từ bản chất của các quan hệ dan sư nói chung và các quan hệ tindung, vay muon nói riêng luôn chứa đựng tiêm ân những rủi ro nhất định Dac biệt,từxa xưa khi hệ thông pháp luật chưa phát triển, các quan hệ thường bị chi phối bởiyêu tổ tinh cảm, dao đức và chưa có cơ chế rõ rang nào để bảo vệ cho các giao địchdân sự Từ thực tê đó đã phát sinh rat nhiéu bat cập nguyên do đền từ sự thiêu ý thức,

trách nhiém trong việc thực hiện nghia vụ hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa

vụ giữa các bên V¡ lễ đó, các biện pháp bảo đâm thực hiện ngiĩa vụ ra đời với mục

dich tạo lập cơ chê phòng thủ dé các bên trong quan hệ dân sự thiết lập sự ràng buộc,thúc day sự tin tưởng và khién các giao dich dan sự trở nên an toàn hon Các biệnpháp bảo dam nói chung cũng như biện pháp thé chép tai sẵn nói riêng không tôn tạiđộc lập ma phụ thuộc và gắn liên với ngiấa vụ chính ma nó bão đêm Su phụ thuộcthể hién ở chỗ khi có quan hệ ngiia vụ chính hoặc dự liệu cho mét nghia vụ chính:được hình thành thi các bên mi thỏa thuận thiét lập một biên pháp bảo dim Điều đó

có ngiữa biện pháp bảo dam luôn phát sinh sau nghia vụ từ hợp đồng chính và mengtính bỗ tro cho hợp đông chính Khi không có nghĩa vụ thực hiện sẽ không tôn tại

biện pháp bảo dam Vi vậy, người ta gọi nghiia vu phát sinh tử các biện pháp bảo đảm.

là ngiấa vụ phụ.

Thứ hai, việc xác lập thé chấp tài sản nhằm mục đích nang cao trách nhiệm

của các bên trong quan hệ ngÌãa vị và chỉ được áp ding khi có sự vì phạm nghiia vu

Mục đích của các biện phép bao đảm được thé hiên thông qua các chức nang

của tùng biên pháp cu thé Mai một biện pháp bảo đảm có đặc điểm và tinh chất riêng

biệt nên chức néng của chúng không thể giống nhau hoàn toàn Một chức năng riêng

© Trường Daihoc Luật Hà Nội 2019), Giáo tinh Luật Dân su Việt Neon, tập 3, NXB Công an nhân dân, trớ0

tiệt có ở biện pháp này nhung không có ở biện pháp khác Nhung nêu nhìn một cách

tổng thé thì các biên pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dan sự đều có ba chức ning

noi chung: Chức năng tác động, chức năng đự phòng và chức nang dự phạt Cho đủ

các bên đã đặt ra một biên pháp bảo đảm bên cạnh một ngiấa vụ chính nhưng vankhông cân phả: áp dụng biện pháp bảo dim đó nêu nghĩa vụ chính đã được thực hiệnmột cách đây đủ Thông thường trong một quan hệ nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ tự giácthực hiện nghiia vụ của họ đối với người có quyền và nêu dén thời hạn ma bên congiữa vụ đã thực biên đúng, day đủ ngliia vụ của minh thì biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ đó cũng được coi là châm đút Chức nang dự phòng của các biện pháp bảo đâm

cho thay rang các biên pháp bảo dam chỉ được áp dụng khi ngiĩa vụ chính khôngđược thực hién hoặc thực hiện không đúng nhằm qua đó bảo đâm quyền lợi cho bên

có quyền

Thứ ba, đối tương của thé chấp tài sản là tài sản

Khác với các quan hệ dân sự khác, trong quan hệ nglifa vụ dân sự, quyền nhânthân không thé là đôi tượng của biện pháp bão dam nói chung hay biện pháp thé chap

tài sản nói riêng, Bởi trong quan hệ ng†ĩa vụ, lợi ích được bảo đâm do là lợi ích vật

chất, các bên không thé ding quyên nhân thân (quyền gắn liên với cá nhân không

thể chuyển giao cho người khác) dé bão đảm cho loi ích vật chất được, chẳng hạn.

nhu một người không thé đem quyên của cá nhân đôi với hình ảnh ra dé bảo đảm cho

một khoản vay Mat khác, quan hệ tai sản luôn bị chi phối bởi quy luật ngang giá, chỉ

có các tài sản moi bù đắp được cho các tai sin, vi vay, đối tượng của thé chép tài sản.chỉ có thé là tài sân Tuy nhiên, không phải tai sân nào cũng là đổi tương của thé chaptài sản Chi những tài sản đáp ứng đủ các điều kiện theo quy đính của pháp luật moi

Tính chất trái quyền của biện pháp thê châp được thể hiện thông qua hợp đồng

thé chấp được xác lập giữa bên thé chap và bên nhận thé chap và phải là một hợpđông hợp pháp Hop đông thé chap chỉ phát sinh hiệu lực pháp luật khi đã tuân thủday đủ các điều kiện có hiệu lực của một hợp dong nói chung gồm: @) Điều kiên vềchủ thé; (ii) Mục đích, nội dung của hợp đông không được vi phạm điều cam của luật,

không trái với dao đức xã hội; (iii) Điều kiện về y chí tự nguyên va (iv) Điều kiên về

hinh thức phải phù hợp trong trường hop pháp luật có quy định.

Tính vật quyên của biện pháp thé chấp được thé liận ở chỗ, trên cơ sở mộthop đông thê chap hợp pháp, khi phát sinh luệu lực pháp luật, bên nhận thé chap đượcthiết lap các quyền theo luật định lên trên TSTC_ V at quyên được định nghĩa là các

quyên “trực tiếp kiểm soát và/hoặc đính đoạt một vat” dé cho một người sử dụng và

hưởng lợi riêng, Cân lưu ý rằng, tính chất vat quyền ở đây khác với tính chất vậtquyền của quyên sở hữu, các quyền khác đối với tải sản - bên nhận thé chấp chỉ quantâm đến giá trị kinh tế của TSTC mà không quan tâm đến việc trực tiếp khai tháccông dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ TSTCY

Thứ hai, trong biện pháp thé chấp tài sản không có sự chuyên giao tài sản thé

chấp cho bên nhận thé chấp

Đây là đặc điểm pháp lý cơ bản và đặc trưng nhất dé phân biệt biên pháp thé

chấp tài sản với các biên pháp bao dam thực hiên nghĩa vụ khác, đặc biệt là cam có.

Trong quan hệ thé chap, bên thé chap không phải giao tai sản bảo đảm cho bên nhậnthé chap Việc pháp luật quy đính như vậy nhềm thúc day sự phát triển của kinh tếthông qua việc tao điều kiện cho bên thê chap tai sản van có thé khai thác và tận dungcác giá trị, nguồn lợi từ TSTC ma không bị kìm ham bởi sự chi phối của bên nhận théchấp Mặt khác, các TSTC thường khá đa dang và phức tạp, phô biên nhất van là các

bat động sản, các động sản có giá trị lớn, vì vậy việc chuyển giao cũng nhy lưu giữ,

bảo quan các tai sản đó khá khó khăn trên thực tê Tuy không có sư chuyển giao tàisản của bên thé chấp cho bên nhận thé chap, song tính chất bảo đảm được xác địnhbằng việc bên thê châp phải giao những giây tờ chứng minh tình trạng pháp lý củaTSTC cho bên nhận thé chap Các giây tờ chứng minh tình trạng pháp ly của TSTC

có thé là giây đăng ky quyền sở hữu tai sản (6 tô, xe may, tàu biển, ); giấy chúng

nhận QSDĐ; hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai kèm theo dự án đã được phê đuyệt, Các loai giây tờ nayđều phải la bản gốc được giao cho bên nhân thé chap giữ nhằm hạn chế sự định đoạtcủa bên thé chap đối với TSTC Điều này giúp cho bên nhận thé chap có thé kiểmsoát được TSTC, tránh việc bên thé chap bán, chuyén nhurong hay tau tán tải sản đó

& khiến giao dich từ có bảo đảm trở thành giao dich không có bảo đảm

Thứ ba, biên pháp thé chấp tài sản chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người

thứ ba khủ đã thực hiển đăng ký: thé chấp tại cơ quan Nhà nước cô thâm quyền

“4 Allens Authur Robinson (2012), Øip:ển ong Bộ luật dé sự của Nhật Ban, Tài liệu Hội thio "Một số vin

đề về pháp nit din sự, so sánh pháp hit Cộng hoa Liin bang Đức , Cộng hoa Pháp, Nhật Bin, va Việt Nam”),

Trường Daihoc Luật Hà Nội.

15 Nguyễn Hoàng Long (2033), Thế chấp quyển tài san theo quy dovh của pháp luật Việt Nem, Luận im tên sĩ

huit hoc, Trường Đại học Luật Hà Nội, $1

Vé nguyên tắc, khi các bên chủ thé xác lập biện pháp thé chấp tai sản hợp pháp

sẽ là cơ sở phát sinh quyền và ngl#a vụ của các bên theo nổi dung giao dich da đượcxác lập Tuy nhiên, những người thứ ba khác trong xã hội không buộc phai biết vềnội dung giao dịch cũng như quyền của bên nhân thê chấp lên trên TSTC Hậu quả làtrong nhiều trường hợp, những người thứ ba lại xác lập giao dich khác lên TSTC Lúcnay xây ra tình trang xung đột quyên của nhiêu chủ thé trên một tai sản, van đề củapháp luật là phải dat ra cơ chế đề giả: quyét xung đột, tức 1a cân quy định rõ ai là chủthé có quyền ưu tiên thanh toán tử việc xử lý tai sin do’ Liên quan dén van đề này,pháp luật Việt Nam quy đính hai thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người

thứ ba của các biên pháp bão dam, gồm: () thời điểm đăng ky biện pháp bảo dim,

G0 thời điểm nam giữ, chiếm giữ tải sản!” Do đặc thù của biên pháp thê chap tai sản

là không có sự chuyển giao TSTC cho bên nhận thé châp, nên thé châp tai sin chỉ

phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kế từ thời điểm đăng ký tại cơ quanNhà nước có thâm quyên]Ê,

1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hẹp đồng tín dụng

1.2.1 Khái niệm hợp đồng tín dung

Tin dung là m 6t trong những chức năng cơ bản trong hoạt đông của ngân hang

và các tổ chức tín dụng khác Ra đời cùng với sự xuất hiện tiên tê, tin dung thực chất

là quan hệ vay muon để dap ứng nhu câu cho một chủ thé nhật định khi họ cân mot

lượng hang hoá (vốn) cho tiêu ding hoặc sản xuất kinh doanh ma chưa có tiền hoặc

số tiên đã có chưa đủ dé đáp ứng nhu cau đó Thông qua quan hệ tin dung, người ta

có thé vay tai sin là chính loại hang hoá đang can hoặc vay tiền dé mua loại hàng hoá

đang cần đỏ và hoàn trả khoản vay vào một thời điểm xác định Vi vậy, có thé nói

rang, quan hệ tin dụng là sự thoả thuận giữa các bên chủ thê nhằm chuyên nhượng

tạm thời một lượng giá trị la luận vật hoặc tiên tệ từ chủ sở hữu (người cho vay) sang

người sử dung (người vay) đề sau môt thời gian nhất định, người cho vay thu về mộtlượng giá trị lớn hơn lượng giá trị chuyển nhượng!

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiên hành, các bên cùng xác lập quan

hệ tin dung thông qua hợp đông tin dung (hay nói cách khác là thoả thuận cho vay)Mặc đù giữ một vai trò quan trọng trong đời sóng kinh tê và các tranh chap phát sinh

từ hợp đông tín dụng diễn ra ngày mét nihiều và gây thiệt hại không nhỏ cho các chủ

thé, song cho đền nay van chưa có một văn bản pháp luật nao của nước ta đưa ra một

'* Nguyễn Hoàng Long (2023), Thể chép quyển tài sein theo quay dink của pháp luật Việt Nem, Trận in titn sĩ

Mật học, Trường Đại học Luật Hi Nội, 57,

`? Xem Điệu 297 BLD S năm 2015

'* Xem: Khoản 2 Điều 319 BLDSnăm 2015

‘© Pham Vin Tuyết - Lé Kim Ging (2012), Hop đẳng tin địng và biện pháp bảo dam riển vai, NXB Tự pháp,

trợ

khái niệm chính thức về hợp đẳng tín đụng mà chỉ có thể xem xét hợp đồng tín dụng

dưới góc độ là mét 1oai hợp đông vay tải sản Theo quy định tại Điều 463 BLDS 2015 thi: “Hop đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao

tài sản cho bén vay; khi đến han trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sảncùng loại theo dimg số lượng chất lượng và chi phải trả lãi nếu có théa thuận hoặc

pháp luật có guy đình ”.

Hop đồng tín dụng là một can cứ pháp ly mà qua đó, ngân hàng va các tô chức

tin dung khác thực hiện hoạt động cho vay Hoạt động cho vay luôn là một trong

những hoạt động cơ bản, có ý nghĩa đặc biệt quan trong đôi với sự tôn tại và phat

triển của moi tổ chức tin dung Bên cạnh việc chịu sự điều chỉnh của BLDS năm 2015

thì hợp đồng tin dung còn chiu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật chuyên ngành

khác về tín dụng ngân hang Căn cứ quy đính về hoạt đông cho vay của các tổ chức

tin dung Khoản 16 Điều 4 Luật Các tô chức tin dung năm 2010 giải thích: “Cho vay

là hình thức cấp tin dụng theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho kháchhàng một khoản tiền để sử đụng vào muc dich xác đình trong một thời gian nhất địnhtheo théa thuận với nguyên tắc có hoàn tra cả gốc và lai”

VỆ phương điện khoa học pháp lý, một số quan điểm nghiên cứu đã đưa ranhững cách đính nghĩa khác nhau về hop đông tín dụng, Tiệp cận khái niém hợp đôngtin dung dưới góc độ là tập hợp các quan điểm, phan ánh thuộc tính chung nhất, théhién bản chat của quan hệ nay, có quan điểm cho rằng “Hop đồng tin cing là sựthéa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tin dimg (bên cho vay) với tổ chức, ca nhân códit đều liên do luật định (bên vay), theo dé tổ chức tin dung thỏa thuận ứng trướcmột số tiền cho bên vay sử dụng trong thời hạn nhất đình, với điều kiện có hoàm trả

cả gắc lẫn lãi dựa trên sự tin nhiệm "2Ö Ở một cách tiếp cân khác, khái niệm này

được tiệp cận đựa trên câu trúc của quan hệ hợp đẳng theo ngiữa: “Hop đồng tin

chong là théa thuận bằng văn ban giữa một bên là t6 chức tin dung (bên cho vay) với

mốt bên là tổ chức và cá nhân (bên vay) nhằm xác lập các quyền và nghĩa vụ nhấtinh cũa các bên trong quá trình vay tiền, sử ding và thanh toán tién vay")

Có thể thay những nét tương dong trong quan điểm của các tác giả về hợp

đồng tin dụng trên, đó là: () Hop dong tin dung được xác lập dua trên sự thoả thuậncủa các bên tham gia hợp đông, (ii) Chủ thể tham gia hợp đông tín dung bao gom bêncho vay là các tô chức tín dụng và bên vay là tô chức, cá nhân có đủ điều kiện theoluật định; (iii) Bên cho vay thoả thuận chuyên cho bên vay mét khoản tiên trong một

2 Trường Đạihọc Luật Hà Nội 2021), Giáo minh Luật Ngân hàng Việt Nam ,NXB Công mahin din,

tr.161-162 ;

+! Trường Daihoc Luật thành pho Hồ Chi Minh (2019), Giáo minh Luật Ngân hằng NXB Hồng Đức,

317-318.

thời han nhất dinh và bên vay sẽ hoàn trả tiền gốc và tiên lấi cho bên cho vay khi đếnhen Nhin chung, hei khéi niém trên đã lam sáng tỏ những nét đặc trưng cơ bản nhậtthuộc về bản chat của hợp đông tin dụng Song trong từng khái niém, các nhà nghiên

cứu đã thể hiện những cách thức tiếp cân khác biệt Tai khái miệm thứ nhat, các tác

giả đã căn cứ vào những đắc thù của quan hệ cho vay, trong do có nghiia vụ hoàn trả

nơ gốc và lãi là nghĩa vụ cơ bản, bắt buộc đổi với bên vay, cho đủ bên vay ở trongbôi cảnh kinh tế thuận loi hay khó khăn Tại khái niém thứ hai, các tác giả dựa trên

các căn cứ pháp lý làm phát sinh, thay đối hoặc cham đứt quan hệ hợp đông tín dung

thông qua câu trúc giao dịch - hành vi ký kết, thực hiện hợp đông cho vay Quy trình

cho vay theo khái niém này được tiên hành từ khâu lập ho sơ, xét duyệt cho vay cho

đến khi thu hôi hết nợ, đích đến cuối cùng sẽ là hiệu quả kinh tê của khoản vay.

Mặc đù các quan điểm về hop đồng tin dụng nêu trên đã khái quất nhimg nét

cơ ban về hop đông tín dung, song theo tác giả, những quan điểm trên van chưa lam

16 được vị thê của các bên trong hợp đông, chưa phân loai chủ thé vay, mat số nét cơ bản của hợp đồng tín dụng đó là phải sử dụng đúng mục đích tiên vay và nghĩa vụ

hoàn trả gốc, lãi, các chi phi phát sinh liên quan theo thỏa thuan cũng chưa được cácđính nghie trên dé cập dén

Pháp luật thực định Viét Nam không đưa ra một đính ng†ĩa cu thể về hợp đồng

tin dụng mà đặt ra các quy định hợp đông tín dụng dưới hình thức pháp lý là hợpđông cho vay vệ hình thức và nội dung các điệu khoản cơ bản dé đảm bảo giao dichvay được vận hành hợp pháp, an toàn, mang lai lợi ích nhật định cho các chủ thể.Khoản 1 Điều 23 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 do Thông đốcNgân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành đã quy định tương đối day đủ về hợp đồngcho vay như “thod thuận cho vay phải được lập thành văn bản, trong dé tối thiểu cócác nội dung san: b) SỐ tiền cho vay; e) Mục dich sử địng vốn vay; d) Đồng tiềncho vay, đồng tiền trả nợ: ” Liên quan đến van đề này, tham khảo Luật ngân hàngBaLan năm 1989 có định nghiia về hợp đông tin dụng như sau: “Thống qua một thỏathuận vay, ngân hàng cam kết cung cấp cho người vay một lương tiền có định trongmột khoảng thời gian nhất định và người vay cam kết sử dụng nó theo các điều khoảncủa hợp đồng trả lại số tiền đã sử dụng cing với lãi suất trong thời gian trả nơ theohop đông và trả hoa hồng từ khoản vay được cấp "22 Pháp luật Trung Quốc có địnhnglữa tương đổi day đủ hơn về hinh thức và những nội dung cơ ban của hợp dong tindung Theo định ngiĩa nay, “Ki tiến hành cho vay, ngân hàng thương mại phải iy?

hop đồng bằng văn bản với người vay Hop đồng phải ghi rõ loại vay, mục đích sit

» Luật ngần hàng Ba Lan năm 1989, xem tại: tps:/Ârrmir infor

pValt-pravwnw/DZU 1992 072 0000359 xrstatys-pratyo-bar:otye html truy cập ngày 12/10/2023

ding số tiền lãi suất, ngày và hình thức hoàn trả nglña vu trong trường hợp khôngtrả được no và những van đề khác mà hai bên thấy cẩn thiết 23

Như vậy, phép luật tin dung ngân hàng méi quốc gia có cách tiệp cận khácnhau về nội dung của hợp đồng tin dụng Nhìn chung, định ngiĩa trong luật của cácnước đã nêu được mét cách khái quát bản chat pháp lý của quan hệ tín dung - “khoản

tiên được cấp cho người vay” Do có sư tương đồng về điều kiên kinh tê - xã hội,

pháp luật Viét Nam cũng đã đặt ra những quy định khá day đủ về hợp dong tín dụng,

tương tự như pháp luật điều chỉnh hoat động cho vay trong lĩnh vực ngân hàng của

Trung Quốc

Qua những phân tích trên đây, tác gid đưa ra khái niém về hợp đông tin dungnhu sau: “Hop đồng tin dụng là một thoả thuận cho vay, trong đó một bên chủ thé là

các tổ chức tin dưng (với tư cách bên cho vay) cam kết cing cấp một khoản tiền cho

bên có dit điều kiện vay vốn (san đây gọi là bên vay) dé sử dung trong thời gian nhấtAnh và bên vay phải cam kết sử ding khoản tiền vay đíng mục đích hoàn trả cảtiền gốc, tiền lãi và các khoản chi phi liên quan theo thoả thuận”

1.2.2 Những đặc diem pháp lý của hợp đồng tín dụng

Thứ nhất, một bên chủ thé bắt buộc của hợp đồng tín dimg là tô chức tín hing

Day là điểm khác biệt mang tính đặc trưng của hop đồng tin dung so với các

hop đồng vay dân sự thuan tuý Khác với những chủ thé trong các hợp đông thông

thường là tổ chức, cá nhân, chủ thể tham gia quan hệ tín đụng thông qua hợp đồng tíndung luôn bao gồm một bên (với tư cách là bên cho vay) bat buộc phải là tô chức tindung có đủ các điều kiện thành lập, hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tin

dung năm 2010 và các văn bản có liên quan Những quy định về điều kiện thành lập

và hoạt động đối với chủ thể cho vay là tổ chức tin dụng nhằm bảo đảm an toàn cho

các bên khi tổ chức tin dung có day đủ khả năng thực hiên giao dich huy đông tiềngửi từ công chúng và giao dich cưng cấp khoản vay

Thứ hai, hình thức của hop đồng tin dung phải thé hiện bằng văn ban

Theo quy định hiện hành của Luật Các tổ chức tín đụng năm 2010, tuy không

có điều khoản nảo trực tiệp quy định ring hợp đông tín dụng phải được ký kết bằng

văn bản nhung thực tê cho thây các tô chức tin dung luôn ký kết hợp đông tin dung với khách hang bằng hình thức văn bản Sở di như vậy bởi đó là cén cứ rõ rang nhật

về việc xác lập quyên và nghiia vu của các bên V ới hợp dong tin dung bằng văn bản,

các bên có thé thực hiện hợp đồng trong su đảm bảo an toàn pháp lý và và khi cotranh chấp xảy ra, hợp đồng tin dung sẽ là cắn cứ xác thực nhật để các cơ quan tài

» Điều 37 Luật ngần hàng thương mai Trưng Quốc nim 1995, xem tai: Law of the People's Republic of China

on Commercial Banks hup:/hmmrnpe gov avengiishapc/Law/2007-12/12/content_1383716hm, truy cập ngiy 18/10/2023

phán giải quyết tranh chap Ngoài ra, việc hình thức của hợp đồng tin dung luôn phải

thể hiện bằng văn bản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước cóthâm quyên trong việc thu thuế, lệ phí, kiểm tra, thanh tra tài chính, giám sát hoạt

đông thương mai của các chủ thé.

Thứ ba, hợp đồng tin ding thường đi kèm với biện pháp bảo dim nhất địnhHoạt động tín dụng của các tổ chức tín đụng luôn có những rủi ro tiềm an Các

rai ro này có thé đến từ sự biến động của thi trường, có thể do chủ quan tổ chức tin

dung, có thé do khách hang mang lại vì không hoàn trả được khoản vay với những lý

do khác nhau Dé hạn ché rủi ro do khách hàng mang lại thi các tô chức tín dụng cân

sử dung nghiệp vụ của minh để thực hiện công tác thẩm định khoản vay hay thẩm

định khả năng tré nợ của khách hang dé từ đó xác định một biên pháp bão đảm tiền

vay kém theo đề tránh rủi ro nói trên Vi vay, ngoại trừ trường hợp hợp đồng tín dung

ma trong đó bên vay là doanh nghiệp đủ điều kiện dé vay không có tai sản bảo damhoặc doanh nghiệp được bảo lãnh của Chính phủ, các hop déng tín dụng đều phải cótiện pháp bảo dim kém theo nlnư thể chap tài sản, cảm có tai sẵn, bảo lãnh của người

thứ ba.

Thứ tư, hợp đồng tin dimg mang tính chất đền bit

Hop đồng có tính chat đền bù là hợp đông ma trong đó một bên khi nhận đượcmột lợi ích từ bên kia mang đền thi phải trao lại cho bên đó một lợi ích tương ứng,Trong hợp đồng tin dung, tinh chất đến bù được thé hiện ở chỗ, khi bên vay được sửdung một khoản tiên von không phải là của minh (khoản tiên di vay) trong mot thờihen nhật định (1a một khoăn lợi do bên cho vay mang đền) thì phải thực biện cho bên

cho vay một khoản lợi tương ứng (chinh 1a khoản lãi ma bên vay phải trả cho tổ chức tín dung) ', Một cá nhân hoặc mét chủ thé khác có thể bỏ ra một khoản tiền nhàn rốt

cho người khác vay mà không tính đền lợi nhuận (không lay 1ã) trên cơ sở tình cảm,

sự tương tro giup đỡ nhau khi khó khăn, nhưng đã là một tô chức tin dụng, vì mụcdich hoat động và sự tôn tại phát triển của minh nên moi khoản tiên cho vay đều phảigin liên với lãi suật Bản thân hoạt đông cho vay của ngân hang thông qua hợp đôngtin dung là mt hoạt động kinh doanh nên mục tiêu không thê thiêu trong hoạt đôngnay là mục tiêu lợi nhuận Đề có lợi nhuận trong hoạt đông cho vay, các tô chức tindung luôn phải tính toán về cân đối thu chi trong hoạt động tin dụng, trong đó, khoảnthu từ hoạt đông cho vay phải lớn hơn tông các khoản chi Tuy nhiên, không phải vìlợi nhuận ma các tô chức tin đụng luôn áp đụng một mu lấi suất cho vay cao trongmọi trường hợp và đối với moi khách hang Bên canh khung lãi suất theo lãi suất cơ

3* Phạm Vin Tuyết - Lê Kim Giang 2013), Hop dong tin dong và biển pháp bảo dim ign vey NXB Tư pháp „

tr.20

ban mà N gân hàng nha nước đã quy định thi mức lãi suất của các tổ chức tín dụngcon phụ thuộc rất nhiều vào tính canh tranh giữa các tô chức tin dung với nhau Tùythuộc vào từng thời kỳ phát triển của minh và tính cạnh tranh trong hoạt động chovay ma các tổ chức tín dung đều phải hoạch định về chính sách lãi suất và áp dungmức lãi suất đối với từng khách hàng cụ thể cho phù hợp

1.3 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản dé bao dam thực hiệnnghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng

1.3.1 Khái niệm thế chấp tài sản để bảo dam thực hiện nghĩa vụ trong hep đồng

tín “=

Từ những khái niém về thé chấp tài sản đã được phân tích phía trên, có thé

thay, di được tiép cận dưới góc dé khác nhau nhung khái niém thé chấp tai sản đều

đề cập dén hai vấn dé có tính chất cót lõi, do là tính chất bảo đảm của biện pháp thê

chap và phương thức thực hiên biện pháp thé chap Tính chất bảo đảm của biện pháp

thé chấp thể biên ở nội dung về quyền của bên nhận thé chap đối voi TSTC, đó chinh

là quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý TSTC đã thay thé, bu dapcho ng†#a vụ được bảo dim Phương thức thực hiện biện pháp thé chap cũng được décập trong khái tiệm về thé chấp với ý nghĩa là yêu tổ mang tinh chất đặc trung nhamphân biệt biện pháp thê chap tài sản với các biên pháp bảo dam khác, đó chính là yêu

tô không chuyển giao tai sin bão đảm cho bên nhận thê chap

Dưới góc độ lý luận, “ng‡ĩa vụ” được hiểu la xử sự bắt bude của chủ thé nàyvới một chủ thê khác, khi một chủ thé được xác đính là có nghĩa vụ thi bat buộc phảithực hiện, nêu không thực biện hoặc thực hiên không đúng không day đủ thi sẽ bi

coi là vi pham nghĩa vụ và phải gánh chịu một hậu quả pháp lý bat lợi theo quy đính

của pháp luật và thỏa thuận của các bên Bảo dam thực hiện nghĩa vụ là biên pháp

pháp lý, được xác lập theo thỏa thuận của các bên nhằm bảo đảm việc chủ thể cóngiữa vụ phải tực hiện nghia vu của minh với chủ thê có quyên, nêu chủ thê có ngiĩa

vụ không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng không đây đủ thì chủ thể có quyềnđược áp dụng biện phép bảo đảm dé khắc phục hậu quả do việc không thực hiện hoặc

thực hiện không đúng nglila vụ gây ra

Trong hoạt động tin dung, tô chức tin dung dong vai trò là bên cho vay, giaohoặc cam kết giao cho khách hàng mét khoản tiền dé sử dụng vào muc đích xác địnhtrong mét thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoan trả cả gộc và1” Tô chức tin dung thiết lập quan hệ cho vay với khách hang thông qua việc kykết thöa thuận cho vay, được gọi là hop dong tin dụng Hợp dong tín dung có hiệulực pháp luật sẽ trở thành cắn cứ pháp lý lam phát sinh nghia vụ đối với các chủ thé

*Ÿ Khoin 12, Khoản 14, Khoản 16 Điều $ Luật Các tổ chức thn đựng năm 2010

tham gia giao dich (tổ chức tín dung và khách hang vay), nghiia vụ co bản của tổ chứctin dung là chuyên giao tiên vay (nghiia vụ giải ngân) theo thỏa thuận về số tiên chovay, thời hạn và phương thức giải ngân Khách hang có các nglifa vụ sử dụng von vay

đúng mục đích, hoàn tré tiền vay theo đúng thời han, lãi suật, phương thức đã thöa

thuận, cưng cập và chịu trách nhiém về tính chính xác, trung thực, đây đủ của các

thông tin tải liệu gũi cho tô chức tín dụng, phạt vi pham, bôi thường thiệt hại theothỏa thuận với tô chức tin dụng trên cơ sở phù hợp với quy đính pháp luật, Vénguyên tắc, khách hàng bắt buộc phải thực hiện các nglữa vụ phát sinh từ hợp dongtin dụng đã ký kết với tô chức tin dụng, trong đỏ nghĩa vụ trọng tâm nhật ma các bên

hướng đến trong giao dich này chính là ngiĩa vu hoàn trả tiên vay (hay còn gọi là

ngiữa vu trả nợ theo đúng thời han, lãi suất, phuong thức đã thỏa thuận) Trong pham

vi nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng dén và giới hạn nghiie vụ phát sinh từ hợp tindung ma khách hàng phải thực hién với tô chức tin dung là nghiia vụ trả nợ Nghia vụtrả nơ của khách hàng đối với tổ clức tin dung là một trong những nội dung bat buộc

phải có trong hợp đồng tín đụng”, theo đó ngoài khoản nợ gốc 1a sô tiền tổ chức tin

dung đã giải ngân cho khách hang, khách hang con phải trả các khoản lãi phát sinh

trên sô nợ gốc đã được giải ngân

Hoạt động tín dung nói chung luôn tiêm ẩn các rủi ro gap phải Các rủi ro này

có thé do các nguyên nhân khách quan nhy bién động của thi trường, suy thoái kinh

tế ảnh hưởng đến thu nhập, đến hoạt động kinh doanh của khách hàng, khiến kháchhang không thể thực hiện đúng ngiấa vụ trả nơ, cũng có thé do khách hang có tỉnh vìphạm nghia vụ đã thoả thuận dén đến tô chức tín dung không thu hồi được toàn bộ

khoản tiên đã cho vay va các khoản lai phát sinh, ảnh hưởng nghiêm trong dén quyên

lợi của tô chức tin dung Vì vậy, thông thường các tô chức tin dụng chỉ cho vay khingiữa vụ trả nợ của khách hang được bảo đảm bằng một hoặc nhiều biện pháp bảođầm nhằm dư phòng khắc phuc thiệt hại xảy ra khi khách hang vi pham ngÌấa vụ trả

nơ đã cam kết

Từ những phân tích trên, có thé hiểu: “Thể chấp tài sản dé báo đâm thực hiện

ngiĩa vu trong hợp đồng tín ding là việc bên thé chấp ding tài sản thuộc sở hữu của

minh dé bảo đâm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay đã được thod thuận trong hợp đồngtin dig và không giao tài sản cho các tổ chức tin dung là bên nhân thé chap”

3" Điểm i, Khoản 1 Điều 23 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngiy 30/12/2016 (được sửa đi, bỏ sung bởi

Thông tư sở 062023/TT-NHNH ngày 29/6/2023) của Ngàn hing Nha nước quy dinh vì hoạt động cho vay

của tổ chức tin đựng, chỉnhánh ngần hing nước ngoài.

1.3.2 Đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ trong hợp đồng tín dựng

Thứ nhất, trong quan hệ thé chấp tài sản bdo đâm nghĩa vụ trong hợp đồngtin chmg bên nhân thé chấp bao giờ cũng là té chức tín ding

Quy định nay phan ánh một điều quan trọng về tính chất đặc trưng của hình.thức tải chính này Tổ chức tin dung với vai trị là bên nhận thé chap, chap nhận tai

sản của bên thé chap như là một phương tiên bảo đâm dé đảm bảo ngiữa vụ thanh.

tốn trong hợp đơng tin dung Vì hoạt đơng tin dụng thường phức tạp, mang tính rủi

ro cao cho nên déi héi phải cĩ một tổ chức đây đủ tư cách, điều kiện, năng lực để cĩ

thể quản lý tương đổi các rủi ro cĩ thé gặp phải Việc quy định một bên chủ thể trong

quan hệ thé chấp tai sản dé bảo đảm ngiĩa vu trong hợp đồng tin dung mà cụ thé ở

đây là bên nhận thé chap bắt buộc phải là tổ cluic tin dung cũng đất ra yêu câu cao về

quá trình đánh giá tài chính và khả năng trả no của bên vay, cũng như việc đâm bao

tinh minh bạch trong qua trình giao dich Tổ chức tin dung phải thường xuyên ápdụng các tiêu chuẩn chất chế trong quá trình quản lý rủi ro và đánh giá tài sản đảm

bảo thơng qua việc thực hiện các phương pháp đánh giá chi tiệt, xác minh giá trị thực

của TSTC, và thiết lâp các chính sách đối với việc xử lý tài sản trong trường hopkhơng thực luận đúng nghifa vụ thanh tốn Pháp luật citing đặc biệt chú trọng đến việcquan lý rủi ro trong quan hệ thé chap tài sản dé đảm bão ơn định và an tồn của hệthống tải chính Mục tiêu của việc nay khơng chi 1a bảo vệ lợi ích của tổ chức tíndung ma cịn liên quan đến việc duy tri sự ơn đính trong hệ thơng ngân hàng, cĩ tácđơng to lớn đến nên kinh tế quốc gia

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đâm trong hợp đồng thé chấp tài sản dé bảo dim

nglita vụ trong hợp đồng tin ding la nghita vụ trả tiền vay của khách hàng cho tổ chức

tindmg

Ngiễa vu được bao dam phát sinh từ hợp dong tin dung, bao gồm no gốc, nợlãi, các khoản phí, tiền phat, tiên bơi thường thiệt hai, trừ trường hợp các bên co thoảthuận khác hộc pháp luật cĩ quy định khác Thực tế cho thay, do ng]ĩa vụ hồn trảtiên vay trong hợp dong tin dung thường cĩ giá tri lớn va cĩ tính rủi ro cao nên hauhết các tơ chức tin dung khi cho vay đều mong muơn sử dung biên pháp bảo dam tiênvay đề phịng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng để cung cấp Chính vi vậy, các hop

đơng thé chap luận nay được giao kết chủ yêu là nhằm bảo dam cho nghia vụ trả nơ tiên vay phát sinh từ các hợp đồng tin dụng giữa tơ chức tin dung với khách hang

Thưực tê đỏ cảng chứng minh vai trị của các biện pháp bảo đảm tiên vay nĩi chung

và biện pháp thê chap tai sân nĩi riêng đơi với yêu cầu bảo dam quyền lợi cho các tơchức tin dung trong điệu kiện nền kính tê thị trường đính hướng xã hội chủ nghĩa

Thứ ba trong quan hệ cho vay giita tô chức tin dung với khách hàng hopđồng bảo đâm nói chưng và hợp đồng thé chấp nói riéng thường được các bên giaokết thành một hợp đồng riêng tách khỏi hop đồng tin dụng, với những điều khoản cuthề và chỉ tiết

Điều nay không chi là một quy trình pháp lý thông thường ma con mang lạinhiéu lợi ích quan trong cho cả tô chức tin dung và khách hàng Việc tách rời hopđông bảo đảm, đặc biệt là hợp đông thé chấp, từ hợp đồng tín dụng chính mang lại sự

rõ rang và minh bạch trong quy định và trách nhiệm của mô: bên Hop đồng thé chapriêng biệt này thường chứa đựng các điều khoản chỉ tiệt, cụ thé về tài sén được théchap, giá tri thực tê của chúng và các điêu kiện cụ thé liên quan dén việc sử dụng,quan lý, và gidi quyết tranh chấp Việc có mét hợp đông thê chap độc lập tạo điều

kiện cho các bên thöa thuận chi tiệt hơn về quyền lợi và ngliia vụ của mỗi bên trong

quá trình thực biện hop đồng bão đêm Các điều khoản có thé bao gồm cả các điềukiện về việc bảo quản và girginTSTC, quyền của tổ chức tín dung khi có sự vì pham,

và các biện pháp bảo vệ lợi ích của cả hai bên Ngoài ra, sư tách rời giữa hợp đồng

thé chap và hợp đông tin dụng chính còn giúp việc giải quyết tranh chấp phát sinhgiữa các bên trở nên dé dang và thuận tiện hơn Trong trường hop phát sinh tranh.chap, việc có hợp đông thê chap riêng biệt giúp xác định rõ ràng các điều khoản vàquy định liên quan đền việc giải quyết mâu thuận, tử đó hỗ tro quá trình pháp lý màkhông làm ảnh hưởng đền hop đông tin dung chính Do đó, việc giao kết một hopđông thé chap riêng rẽ với hợp đồng tin dụng trong quan hệ cho vay giữa tô chức tindung và khách hàng không chi tang cường sự minh bạch và chi tiết trong quy định

ma con giúp tôi ưu hóa quá trình thực biện, quản lý TSTC, và giải quyét tranh chấp

mét cách hiệu qua.

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1Thê chap là một trong những biên pháp bảo đâm hữu liệu được sử dụng nhằm.han ché những rủi ro trong quan hệ tin dung khá phô biên hiện nay Trên cơ sở nghiên

cứu, phân tích, bình luận các quan niêm vệ thé chập tài sản, hợp đông tin dung trong

các công trình nghiên cứu của một số nha khoa học, tác giả đã xây dựng khái niémthé chấp tai sẵn, hợp đông tin dung và thé chap tai sản để bảo đảm ngifa vụ trong hợp

đồng tin dung dưới góc độ quan điểm cá nhân và lam rõ các đặc điểm pháp lý của thé

chap tai sản, hop đông tin dụng, thé chap tài sản dé bảo đảm thực hiện nghĩa vu tronghợp đồng tín dung tại Chương 1

Với vai tro là một trong những biên pháp bao dam thực hiện nghia vụ dân sự,

thé chap tai sản đặt mot nên mong vững chắc cho việc thực hiện các giao dịch dân sự

và dim bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dich Việc làm 16 những nội dưng lýluận về thé chấp tài sản, hợp đông tin dung và thé chap tai sản dé bảo đảm nghia vụtrong hep đồng tin dung không chi gúp ta hiểu rõ hơn về chế đính thé chap ma contạo cơ sở dé phân tích, đánh giá những điểm plủ hợp, chưa phù hợp của pháp luậtViệt Nam hién hành về thê chấp tài sin dé bảo đảm nghia vụ trong hợp dong tín dung

Theo quy đính tại Khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 thì “Thế chấp tài sản

là việc một bên (sau day gọi là bên thé chap) ding tài sản thuốc sở hit của minh để

bdo dam thực hiện nghiia vụ và không giao tài sản cho bền kia (sau day gọi là bên

nhận thé chấp)” Từ quy định này, có thé thay với tư cách là một giao dich dan sự,

hợp đông thê chập tài sản để bảo đảm nghiia vụ trong hợp đông tín dung được xác lập

và thực hién bởi các chủ thé gồm bên thé chap và bên nhận thé chấp Giữa các bên

chủ thể này đã xác lập với nhau môt quan hệ ngiấa vụ đó là quan hệ vay tin dung

trước khi hoặc đông thời thiệt lập với quan hệ thé chap tài sản Các chủ thé này themgia vào giao dich thé chap với những tư cách khác nhau và nhằm mục đích khác nhau

BLDS năm 2015 không đặt ra bất kỳ hạn chế nào về chủ thê của quan hệ thêchap, vi vậy có thé khẳng đính những chủ thé của quan hệ pháp luật dân sự nói chungđều có thê trở thành chủ thể của quan hệ thê chấp Theo đó, chủ thê của quan hệ thê

chap có thé là cá nhân hoặc pháp nhân Tương tư như khi tham gia các giao dich dân

sự khác, các chủ thể khi tham gia vào quan hệ thé chap đều phải đáp ung các điềukiện cụ thể ma phép luật quy định

2.1.1 Bên thế chấp

Theo quy đính của pháp luật, bên thé chap trong hợp đông thé chap tai sản dé

bảo đâm nghĩa vụ trong hợp đồng tin dung co thể là bên có nghĩa vụ trả nợ tiền vay

(bên vay) hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hién nghữa vụ bằng tải sản của

minh đối với bên cho vay (bên có quyên) Bên thé chập có thé là cá nhân hoặc phápnhân Các chủ thé nảy muốn tham gia vào quan hệ thê chap với tư cách là bên théchap thì cân thoả mãn hai điều kiện:

(i) Cô năng lực hành vi xác lắp giao dich dén sự (điều kiên về mặt pháp I)

Dé có thể tự mình tham gia vào quan hệ thé chấp thì các chủ thể với tư cách là

bên thé chap cân phải có năng lực hành vi dan sự dé xác lập giao dich (hợp đông thé

chấp) Thực tê, trong nhiều trường hợp, chủ thể có quyên sở hữu tài sản không đông

nhất với quyền được tự mình xác lập giao dich liên quan đền tài sản đó Chẳng han,đổi với cá nhân, quyền sở hữu tải sản thuộc phạm trù năng lực pháp luật với thuộc

tính gắn liên với cá nhân trong suốt cuộc đời, nên năng lực pháp luật dân su của mai

cá nhân có từ khi cá nhân đó sinh ra và gắn liên với người đó đến khi chết di Tuynhiên, cá nhân chỉ có thể tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự liên quan

đến tai sản khi đã đáp ứng đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự tương ứng với loạitai sản và loại giao địch mà minh tham gia Chẳng han, T 10 tuổi có thé trở thành chủ

sở hữu quyên sử dung dat do được nhân thừa kê, nlumg T không thể tự mình đứng ra

thé chap quyên sử dung đất dé làm thủ tục vay von tại ngân hang.

Theo BLDS năm 2015, chủ thé là cá nhân có thể tu mình xác lập, thực hiệncác giao dich thé chap có đối tượng là các loại tài sân sau: cá nhân từ đủ mười lamtuôi đền chưa đủ mười tam tuổi tự minh xác lập, thực hiện giao dich dân sự, trừ giaodich dân sự liên quan dén bat động sẵn, động sản phải đăng ký và giao dich dân sưkhác theo quy định của luật phải được người đại điện theo pháp luật đông ý?”, cá nhân

đã thành miên (không phải là người bị han chế năng lực hành vi dén su, người bị mat

năng lực hành vi dân su hoặc người có khỏ khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi)

có quyền tự mình xác lập, thực hiên các giao dich thé chap có đối tương là các tài san

được pháp luật quy định.

Đôi với bên thé chấp là pháp nhân, khi tham gia quan hé thé chap tài sân để

bão đảm nghia vu trong hợp đồng tin dụng, hành vi của pháp nhân được xác định thông qua hành vi của cá nhân là người đại diện cho pháp nhân Đại diện của pháp

nhân có thé được thực hiện thông qua hai hình thức: đại diện theo uy quyên và đạiđiện theo pháp luật N gười đại diện theo pháp luật của pháp nhân có quyền nhân danh.pháp nhân xác lập biện pháp thé châp tai sản với mục đích duy trì các hoạt đông củapháp nhân trong khuôn khô pháp luật và điều 1ê của pháp nhân quy định Bên cạnh

đó, người đại điện theo pháp luật của pháp nhân có thé uỷ quyên cho người khác thaymặt mình, nhân danh pháp nhân dé xác lập biện pháp thê chap tải sản Người được

uy quyền có quyền va ng†ĩa vụ thực hiện các công việc trong pham vi uy quyền đã

được xác đính rõ trong nội dung hợp đông uỷ quyên

Yêu câu về năng lực hành vi xác lập giao dich không chỉ tạo điều kiện choviệc thực hiện các thủ tục kê biên và bán tài sản khí có sự vì phạm nghiia vụ được bảodam mà con hướng tới việc loại trừ những rủi ro gây ra thiệt hai cho các chủ thé

không có năng lực hành vi dân sự phủ hợp như người chưa thành miên, người khó

khăn trong nhận thức va làm chủ hành vi, Tuy nhiên, trong một sô trường hợp đặctiệt, nhằm hưởng đến bảo vệ quyền va loi ích hợp pháp cho người được giám hộ,người giám hộ có thé sử dụng tai sản thuộc sở hữu của người được giám hộ để dam

bão thực hiện ngiĩa ve"?

(ii) Có tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đâm thực hiện nghĩa vụ đối với

bên nhận thé chấp (đằu kiện về mặt kinh tế)

`! Xem Khoin 4 Điều 21 BLDS năm 2015

* Xem: Khoản 1 Điều 59 BLDS năm 2015

Khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 quy định: “Thế chấp tài scin là việc mộtbên (sau đây gọi là bên thé chấp) ding tài sản thuộc sở hitu của mình dé bảo đâmthực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đập gọi là bên nhận théchấp)” Quy đính này ham chứa ý nghĩa bắt buộc bên thé chap phải là cli sở hữu tàisin thê chap® Việc quy đính bên thé chap phải là chủ sở hữu của tài sản thé chap

góp phân bão dam giá tri hiệu luc của biện pháp thé chap tai sản Vi tư cách là chủ

i bên thé chap có quyên sử dung tai sản của minh dé dam bảo

thực hiện nghifa vu đối với người khác, là cơ sở dé chuyén giao quyên sở hữu tai sin

thé châp cho chủ thé khác khi rơi vào trường hợp phải xử lý TSTC Can lưu ÿ rằng,trường hợp chủ sở hữu uy quyên cho người khác thé chấp tai sản của minh thi cũngkhông lam thay đổi bản chat của nguyên tắc nay, bởi người được uy quyền chỉ 1angười nhân danh chủ sở hữu quyên tai sản, sử dụng tài sin của chủ sở hữu làm TSTC.Chủ sở hữu của tài sẵn van là bên thé chap và có day đủ các quyền và nghia vụ củabên thê chap

Khi tham gia vào quan hệ thé chap, dé chứng minh tư cách chủ sở hữu TSTC,phu thuôc vào TSTC cu thể, bên thé chấp phải cung cap những giây tờ pháp ly như.gây ching nhận quyền sử đụng đất trong trường hợp thé chap quyền sử dung đất,giây chứng nhận phân góp von vào doanh nghiệp trong trường hợp thé chap phân von

góp, hợp đông mua bán nhà ở trong trường hợp thé chap nhà ở luận có; bang độc

quyền sáng ché, bang độc quyền kiểu đáng công nghiệp trong trường hop thé chấp

các quyền sở hữu trí tuệ, hop đông cho vay, hop đông cung cap dich vụ, chứng

minh tu cách chủ thé có quyên đời nơ trong trường hợp thé chap quyên đời nơ, quyền

yêu cau thanh toán từ hợp đồng.

2.1.2 Bên nhận thế chấp

Theo quy đính của pháp luật, bên nhận thé chap là bên có quyên trong quan

hệ dân sự mà việc thực hiện quyên đó được bảo dam bằng hợp đồng thé chấp tai sản.Trong quan hệ hợp đông tin dung, bên nhận thé chap thường là các tổ chức tin dungvới tư cách là bên cho vay, đông thời là bên có quyền trong quan hệ tín dụng với

khách hàng Tổ chức tin dung được định ngiĩa như là một tổ chức kinh tế đặc biệt

với chúc năng kinh neh tiễn tệ và cung cap các dich vụ ngân hang trên thi trường

vì mục tiêu lợi nhuên? Tế chức tin dung được phân biệt với các tổ chức kinh tế khác

** Nguyễn Hoing Long (2023), Thể chấp quovén tài seen theo quo inh của pháp luật Việt Nim, Luin ín tiền sĩ

uật học, Trường Daihoc Luật Hi Nội trồt

3m Nguyễn Vin Tuyển (2010), Chiishé cña hợp ding: thể chấp đễ đâu bảo thực hiển ngiễn vụ trắng tiển vao:

trong cá lợp ding tn dc (Chuyên đề thuộc để tàinghiền cửa khoa học cap trường: Tý luận và tec tiến về Barley Oe le Be ie a cin bo tạm hiện ngiữa vu trả tiền vey trong các hop đồng tin hag (Vũ Thì

chủ nhiệm để tải)

tiên gửi thường xuyên từ công chúng sử dung nguồn von đó dé cấp tín dung chokhách hàng và cung ứng các phương tiện, dich vu thanh toán như một nghệ nghiệp

chính của minh Ca ba loại hình hoạt động nay đầu phải được thực hiên một cách

thường xuyên và chuyên nghiệp.

Thứ hai, về tên gọi Một tô chức tin dụng phải được Ngan hang Trung ương

cho phép sử đựng cum từ “ngân hàng” hoặc “công ty tài chính”, “công ty cho thuê tài chính”, “ quỹ tin dụng nhân dân”, “hợp tác xã tin dụng”, như tên gọi chính thức của minh trong quá trình giao dich.

Thứ ba về tính đặc thù trong cơ chế hình thành, thay đổi và châm đứt năng

lực pháp luật của tô chức tin dung Hoạt đông của tô chức tín dung phải tuân thủ các

quy định đặc thủ của pháp luật ngân hàng bao gồm các quy đính về cap phép, quyđính về kiểm soát đặc biệt, quy đính về dự trữ bắt buộc; quy định về bảo đảm an toàn

trong kinh doanh ngân hàng, Các quy đính đắc thu này được thể hiện trong hai dao

luật chuyên ngành là Luật Ngan hàng Nhà nước V iệt Nam năm 2010 va Luật Các tô

chức tín đụng năm 2010

Thứ he về các yêu tô chi phối nang lực pháp luật của tổ clưức tin dung Do tổ

chức tín dung là pháp nhân nên năng lực pháp luật của tô chức tin dụng chịu ảnhhưởng chi phối bởi các yêu tô: () mục đích và phạm vi chức năng hoạt đông của tô

chức tín dụng, (ii) ý chi của Nhà nước

Pháp luật Việt Nam quy định tô chức tin dung được phép và đang hoạt động

tại Việt Nam có quyền nhận thể chập các tài sản bao gồm: nhà ở thuộc quyền sở hữu

của tổ chức, QSDĐ, tải sản gần liền với dat thuộc sở hữu của tổ chức được Nhà nước

giao dat có thu tiền sử dung dat, cho thuê dat thu tiền thuê dat một lần cho cả thờigan thuê; QSDĐ, tài sản gắn liên với đất thuộc sở hữu của người Việt Nam đính cw

ở nước ngoài, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài được Nhà nước V iệt Nam chothuê đất thu tiên thué dat một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có vên đầu tư

nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao dat có thu tiền sử dung dat để thực hiện

dự án trong thời hạn sử dụng đất

2.2 Đối tượng của biện pháp thế chấp tài san để bão dam nghĩa vụ trong hợpđồng tín dựng

Hop đồng thê chập là căn cứ phát sinh nglifa vụ của bên thé chấp với bên nhận

thé chấp, ma tài sản lại là đối tượng của nghiia vu Do đó, đối tượng của biện pháp thé

chấp tai sản dé bảo dam ngliia vu trong hợp đồng tín dụng chính là TSTC ma không

phải quyền sở hữu tài sản hay giá trị của TSTC

Trong hệ thống các văn bản pháp luật của nước ta, hiện chua có quy dinh vềkhái niém tài sản thé chap Cách hiểu về TSTC được đúc rút từ những quy dinh vềthé chấp tai sẵn nói chung được quy định tại Điêu 317 BLDS năm 2015 Ta có thê

nhận thay, đối tượng của biên pháp thê chấp tài sản để bảo đảm ngiĩa vụ trong hợp

đồng tin dụng rất rồng, bao gồm bat kỷ loại tai sản nào trừ trường hợp pháp luật camhoặc các bên không lựa chọn là tải sản ding dé thé chap Theo quy định của pháp luậthiện hành, một tài sản được coi là tài sản thé chap thì phối đáp úng được các điều

kiện sau:

Thứ nhất, tài sản thé chấp phải thuộc quyên sở hữn của bên thé chấp

Khoản 1 Điêu 295 BLDS năm 2015 quy đính “Tài sản bdo đấm phải thuộcquyên sở hữu của bên bảo đâm, trừ trường hợp cẩm giữ tài sản bảo lưu quyền sởhữnc” Điều này có ngiữa là, TSTC phải thuộc sở hữu của bên thé chấp hoặc chắc chan

sẽ thuộc sở hữu của bên thé chap đối với tài sản hinh thành trong tương lai Quyền sởhữu là căn cứ dé hình thành nên quyên thé chấp tai sản, bởi theo nguyên ly thi chỉ cóchủ sở hữu tài sản mới có quyền ding tai sản của minh dé bảo đảm cho việc thực luậnngiữa vụ của mình hoặc của người khác Quyên sở hữu bao gồm ba quyền năng cơbản là quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyên định đoạt tài sản Thông qua hợpđông thê chap, chủ sở hữu tai sản thực luận chuyên giao quyên định đoạt tai sản củaminh cho bên nhận thé chap trong thời han nhất dinh dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,chỉ giữ lai quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tai sin Do vay, chỉ có chủ sở hữu tàisản hoặc người được chủ sở hữu tài sản uy quyền mới có thê thé chap tài sản, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác (trường hợp người giám hộ ban tải sản của

người được giám hộ vi lợi ich của người được giảm hộ, ) Đối với tai sản có ding

ký quyên sở hữu thì bên thê chấp phải là người đứng tên chủ sở hữu trong các giây

tờ đăng ký quyền sở hữu, chẳng han như giây chúng nhận quyên sử dung đất, giâyđăng ky 6 tô, xe máy, Ngoài ra, đây cũng là cơ sở quan trong dé xử lý tai sin bão

tải sẵn gắn với yêu tô nhân thân (như quyền yêu cầu cấp dưỡng quyền được hưởng

lương hưu, ) Điều kiện TSTC được phép giao dich 1a điều kiện bảo đảm cho việcTSTC có thể chuyển nhượng quyên sở hữu cho người khác để khâu trừ cho giá tri

nghĩa vụ bị vi phạm ma biện pháp thé chap bảo đảm Day cũng là chức năng quan

trọng của TSTC.

Trong khoa học pháp lý, có nhiêu cách phân loại tai sản thé chap khác nhau

Chẳng hen, dua trên hình thức tên tại của TSTC, có thé phân loại chúng thành tai sin

hữu hình (vat) và tai sản vô hình (quyền) Dưa trên đặc tính di đời của tai sản, TSTC

có thể phân loai thành động sản và bat đồng sản Dựa vào thời điểm hình thành và

thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tải sản tai thời điểm giao kết hợp đồng thé

chap, TSTC có thé được phân thành TSTC hiện có và TSTC hinh thành trong tương

lai Trong pham vi khoá luận nay, tác giả di vào nghién cứu đổi tượng của thể chấptài sản dé bão dam ng†ĩa vụ trong hợp đồng tín dung theo hai nhóm tai sản thê chap

điển hình thường thay ở các tô chức tin dung la bat động sản và động sin

2.2.1 Tài sản thế chấp là bất động sản

Khoa học pháp lý phân biệt động san và bat động sản theo phương pháp loaitrừ bang cách liệt kê ra những tai sẵn là bat động sản, còn lại là đông sân Đặc tínhkhông di dời của tài sản là yêu tổ dé nhận biết vật nào là bat động sẵn, bao gồm: đấtđai, nhà ở, công trình xây dụng gắn liên với đất đai và các tài sản khác gắn liên vớinha ở và công trình xây dung do?)

Nếu xét về tinh chat của tai sản, thi BĐS thê chap bao gồm quyên sử dung dat

và tài sản gắn liên với dat Tải sản gắn liên với dat được áp dung quy ché thé chapdành cho BĐS bao gồm nha ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rùng trong

và cây lâu nšm32 Việc thê chap tai sản gắn liên với đất có thé được thực hiện đồngthời hoặc không đông thời với thé chap quyền sử dung dat Co ché này áp dung trong

cả hai trường hợp, người sử dụng đất đông thời hoặc không đông thời là chủ sở hữu

tài sẵn gắn liên với đất BLDS năm 2015 có những quy định cụ thé hơn về việc quyên

sử dung dat và tải sản gắn liên trên dat có thé là hai đối tượng độc lập trong các quan

hệ thé chap khác nhau, tuy rằng chúng là một khôi thông nhất (đưới dang bat đôngsax) nêu xét đưới góc độ bản thê vật lý của tải sản Điều 325 và 326 BLDS năm 2015

đã chr liêu về các trường hợp như.

Métlé, chủ thể của quyền sử dụng đất và tai sin gắn liền trên đất là một Theo

tu duy logic của quyên sở hữu thi, néu quyền sử dung đất và tai sin gắn liên trên datcùng mét chủ thể quyền thì quyên sử dung dat và tài sản gắn liên trên đất bị xử lýdong thời Tuy nhiên, có một ngoại lệ cho trường hợp nay: nêu bên thé chấp lại dùng.tai sản gắn liên trên dat (được hình thành sau khi thé chap quyền sử dung dat) dé thé

chấp bao đảm cho một khoản vay khác và do lại là tai sản hinh thành từ chính vén

`! Xem: Điều 107 Bộ hit Dân synăm 2015

`? Khoản 1 Điều 104 Luật Dat dainim 2013, Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 07/2019/TT-BTP

vay thi bên nhận thé chap ban đầu chỉ được thanh toán trong pham vi quyên sử dụng

dat được thé chấp

Hai là quyền sử dụng đất và tai sản thê chap thuộc hai chủ thé quyền khácnhau và được thé chap độc lập Giấy clưứng nhén quyền sử dụng đất, quyền sở hữunha ở và tài sản khác gắn liên với dat trong trường hợp người sử dung dat không đôngthời là chủ sở hữu tài sản gắn liên với dat thi giây chúng nhận được cap riêng chongười sử dụng đất và cho chủ sở hữu tai sản gắn liên với dat Đây chính la căn cứpháp ly quan trọng dé các chủ thé đưa tai sản của minh trở thành đôi tượng của quan

hệ thé chap Điêu quan trong là phải xác đính 16 phạm vi quyền của các chủ thê đódua trên môi quan hệ pháp lý đã được xác lập giữa ho Như vậy, nêu một trong haitài sản bị xử lý thi chủ sở hữu mới sẽ đồng thời thay thé vị trí trong quan hệ pháp lý

với chủ thể có quyền còn lai.

Néu căn cứ vào thời điểm hình thành BĐS và thời điểm xác lập quyền sở hữucủa chủ sở hữu BĐS thi BĐS thé chap gồm BĐS hiện có và BĐS hình thành trongtương lai Tiếp cận BĐS thé chấp bao gồm cả BĐS hình thành trong tương lai théhiện tu duy pháp lý cởi mở của các nha lập phép nhằm tạo điều kiện pháp lý thuậnlợi cho chủ sé hữu BĐS trong tiếp cận vốn đề phát triển sản xuất, kinh doanh, gópphân tôi đa hóa các giá trị và tiềm năng kinh tế của BĐS Bên cạnh do, cùng với cơchê cho phép thé chap, pháp luật hiện hành đã đưa ra các điều kiện pháp lý - kỹ thuat

để BĐS được xác dinh là sẽ hinh thành trong tương lai Quy định này góp phân hạnchế mii ro cho các bên trong việc xác lập biện pháp thé châp đối với loại hình BĐStôn tại ở dạng thức nay

Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định cụ thể về điều kiện của

BĐS được dùng dé thé chap dựa trên tinh đặc thù của BĐS, qua đó định hướng cho

các bên trong việc xác lập biện pháp thê châp, đồng thời tao cơ sở pháp lý quan trọng

cho các cơ quan trong việc giải quyết tranh chap Theo quy đính của pháp luật luậnhành, BĐS được ding dé thé chap bên cạnh việc thoả mãn các điều kiện chung đốivới tài sản thê chap đã nêu trên, còn phải thoả man các điều kiên cụ thé do pháp luậtdat đai và nhà ở quy định Cụ thé

Thứ nhất, đu kiên về sở hint đối với QSDĐ và nhà ở hiển có Nêu như đôivới các BĐS thông thường việc xác đính quyên sở hữu dựa vào suy đoán pháp lý vềtình trang và quyên của người đang thực tê chiêm hữu theo nguyên tắc chung ghinhận tai Điêu 184 BLDS nam 2015, đối với BĐS là quyên sử dung đất, nha ở, phápluật yêu câu phải có chúng thư pháp lý do Nhà nước (đại điện cho quyên lực công)clưứng nhận quyền sở hữu để lam căn cứ (chứng cứ) chúng minh quyền sở hữu dichthực của bên thê chép đổi với BĐS Theo quy định của Luật Dat dai năm 2013 và

Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện đầu tiên, co tính chất quan trong của quyên sử dungđất, nha ở được dùng dé thé chap, đó chính 1a phải có giây chứng nhận quyên sử dungdat, quyên sở hữu nhà ở 3 Đôi với quyền sử dụng đất và nha ở, đề trở thành đổi tượngcủa biện pháp thê chap, xác lập quyền sở hữu thôi là chưa đủ, chủ sở hữu phải có gaychứng nhân quyên sở hữu đối với BĐS - chứng thư pháp lý thé hiện sự xác nhậnquyên của Nhà nước thông qua mét thủ tục hành chính (xin cho) khá chat chẽ, đồngthời, quyền sở hữu do phải đang có “liệu lực”, nghĩa là, phải dang trong thời hạn sửdung dat, thời hạn có quyên sở hữu nhà ở*!,

Thứ hai, điều kiện về tinh trạng pháp lý của QSDĐ, nhà ở hiện có Theo quy

đính của khoản 1 Điều 188 Luật Dat dai năm 2013, QSDĐ thé chap phải bảo đâm.

điều kiện đất không có tranh chấp và QSDĐ, không bị kê biên dé bảo đảm thi hành

án Tương tự như vậy nhung có sự mở zông hơn, khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở nam

2014 quy định, chủ sở hữu được thê chấp nhà ở khi nhà ở không thuộc điện đang cótranh chấp, khiêu nại, khiêu kiện về quyền sở hữu và không bị kê biên dé thi hành án

hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật

của cơ quan nhà nước có thâm quyên; đông thời, nhà ở phải không thuộc điện đã cóquyết định thu hồi dat, có thông báo giải téa, phá đỡ nha ở của cơ quan có thêm quyên.Quy dinh về điều liên QSDĐ, nhà ở thé chap phải dang trong tình trang không bị kêtiên dé thi hành án hoặc không bị kê biên dé chấp hành quyét định hành chính đã cóhiệu lực pháp luật là hợp lý vì nêu cho phép thé chap QSDP, nhà ở đã bi kê biên dédam bảo thực hiện nghĩa vụ khác của bên thé chap sẽ không đâm bảo được muc dich

và chức năng “bão dam cho việc thực hiện nghia vụ” của BĐS thé chấp Quy định

nay còn giúp phòng ngừa các tranh chap phat sinh, dim bảo sự én định, sự vận hành

tình thường của quan hệ dân sự.

Thứ ba, đêu kiên về tính xác thực của yêu tổ “tình thành trong tương lai” đốivới nhà ở hình thành trong tương lai Khoan 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 địnhngiữa nhà ở hình thành trong tương lai là “nha ở dang trong quả trình đầu te xâyđưng và chưa được nghiệm thu diza vào sử đụng” Đôi với trường hợp chủ đầu tư théchap nhà ở hình thành trong tương lai xây đựng trong dự án thì phải có hô sơ chr án,thiết kế kỹ thuật của du án được phê duyét va nhà ở thé chap phải thuộc diện đã xâydựng xong phân mong theo quy đính của pháp luật về xây dựng” Đối với trườnghop cá nhân, tổ chức xây dung nhà ở bình thành trong tương lai trên thửa dat hop

° Điểm a Khoin 1 Điều 188 Luật Dit đai nắn 2013; điềm a Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

`* Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Thể chấp bất đồng sản theo quo dink cia pháp luất Việt Nam hiện hàn);

Luin antiin sĩ hắt học, tường Đại học Luật Hi Nội, 63

Diem a ,b Khoản 1 Ditu 148 Luật Nhà ở răm 2014

pháp của mình phải có Giây phép xây dưng nêu thuộc diện buộc phải có Giây phép

xây dựng)6

Thứ tư, điều liện về xác nhân quyén sở hữu nhà ở hình thành trong tương laiTheo quy đính của Luật Nhà ở năm 2014, trường hop chủ dau tư thé chấp nhà ở hìnhthành trong tương lai xây dụng trong dự án thi phải có giây chứng nhận QSDĐ hoặcquyết đính giao đất, cho thuê dat của cơ quan nhà nước có thêm quyên?” Trường hợp

tổ chức, cá nhân thé chap nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hop pháp

của minh thì phải có gay tờ chúng nhận QSDĐ ở hợp pháp theo quy định của phápluật về dat đai? Trường hợp người mua nha ở của chủ dau tư trong dự án đầu tư xây:

dựng nhà ở thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có hop đồng mua bán

nha ở ký kết với chủ dau tư, có văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (nêu

1a bên nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở), có giầy tờ chứng minh đã đóng.

tiên mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuan trong hợp đồng mua bán và

không thuộc điện đang có khiêu nại, khiêu kiên, tranh chap về hợp đồng mua ban nhà

ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đẳng mua bán nhà ởŸ Việc Luật Nhà ở năm 2014xây dung các tiêu chí pháp ly dé xác định được tinh “chắc chan” sẽ hình thành va sẽ

thuộc quyền sở hữu, của bên thé chap đối với nhà ở hình thành trong tương lai là hợp

lý nhằm đảm yêu tô “sẽ hình thành” trên phương diện vật chất và “sé thuộc quyên sở

hữu” của bên thé chap đối với nha ở hình thành trong tương lai, qua đó gop phân

gam thiểu rủi ro và tranh chấp giữa các bên, tạo sự ôn định và phát triển của thị

trường tài chính - tin dụng và kính doanh BĐS!9,

Thứ năm, điều kiện về tình trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong tương

lai Theo quy đính của điểm b khoản 1 Điều 148 Luật Nha ở năm 2014, trường hợp chủ đầu tư thê chap nhà ở hình thành trong tương lai xây dung trong du án thì nhà ở

thé châp phải không nam trong phân du án hoặc toàn bộ du án mà chủ dau tư đã théchap, ngiữa là, phải đang trong tinh trang pháp lý “chưa được thé châp” Quy đínhnói trên của Luật Nhà ở năm 2014 cho thay, Luật nay không cho phép nhà ở hình

thành trong tương lai được thé chap nhiêu lần đưới các trạng thái tai sản khác nhau

để bảo dam thực hiện cho nhiéunghia vu Quy dinh nay thé hiện sự can thiép kha sau

của Luật Nha ở ném 2014 vào quan hệ thé chap nhà ở hình thành trong tương lai, théhién sự thân trong cân thiệt của các nhà lập pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và tranh: chap

a Điểm c Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014

°' Điểm a Khoin 1 Điều 148 Luật Nha ở nằm 2014

`9 Điểm c Khoin 1 Điều 148 Luật Nhà ở nàn 2014

‘Diem c Khoin 1 Điều 148 Luật Nha ở năm 2014

+* Nguyễn Quang Hương Trì (2021), Thể chấp bất động săn theo any ảnh của pháp luật Việt Nem luện hành,

Luin án tiền sĩ hật học , Trường Daihoc Luật Hi Nội,tr65