Khoá luận tốt nghiệp: Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Ocean Bank chi nhánh Thăng Long

Đồi tuợng và phạm vi nghiền cứu ĐỀ tả nghiên của thé chip quyền sử dụng dit đưới giác độ biện pháp bão dimThỏa luận không & stu nghiên cứu hợp đẳng thé chấp quyén sử đụng đất cả rên phươ

VŨ XUAN GIANG

K20ECQ021

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

VA THUC TIEN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HANG

OCEANBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

Hà Nội ~2023

VŨ XUAN GIANG

K20ECQ021

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT

THEO PHÁP LUAT DAN SỰ VIỆT NAM

VA THUC TIEN THỰC HIỆN TẠI NGAN HANG

OCEANBANK CHI NHANH THANG LONG

Chuyên ngành: Luật học

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC.

Ts LÊ ĐÌNH NGHỊ

LOI CAM BOAN

Tôi xin cam doan đập là công trình nghiên cửu của riêng tôi các Kat luân, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thue, đấm bão độ tín cay /

Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệpgiảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ họ tên)

TS Lê Đình Nghị ‘Vii Xuân Giang

Hội đẳng thẫm phán toàn án nhân din tdi cao

inh thành trong tương lạ Nghị quyết

Quốc hội.

Công ty quân ý tài sân cia các tỔ chức tin đụng Việt Nam

MỤC LỤC

Trangphu bìa i

Tôi cam doom ii

Dan mu lí hậu hoặc các cất viết tắt i

Mc lực w

MỞ ĐÀU 1Chong 1: MOT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT

11 Khai niêm va đặc đm của quyên sử dụng đất Ũ

111 Khả niệm, 3

112 Đặc đếm 61.2 Khai niém va đặc điểm của thé chấp quyền nữ dụng đất 7

1 31 Khi niệm và bản chất của thé chip quyên sử dung dit 71.22 Đặc điểm pháp ý của thé chip quyền sở dụng đất 9Chương 2: QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VIET NAM HIEN HANH VE THECHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT

2.1 Quy dinh về hình thức của thé chip quyền sở dạng đất 14

22 Quy ảnh vi ti sản thể chấp là quyển sử đụng đắt ”

23 Quy dinh về hiệu lục của thé chấp quyén st dụng đất 22.4 Quy dinh vé quyền và nghĩa vụ của bên thé chấp 242.5 Quy nh v quyền và nga vụ của bên nhận thể chấp 2

Chương 3: THỰC TIẾN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THE CHAPBAT ĐỌNG SAN TẠI NGÂN HÀNG OCEANBANK CHI NHANH THĂNG

LoNG

3.1 Thục tẾn áp cng pháp luật trong giải quyết tranh chấp vé thé chấp quyển sử dụng dit 313.2 Môt số những han ch tổ ti 33.21 Hạn chế trong ý thuyéttiép cân va ci tric của hệ thống pháp luật và thé chip quyền

sử dụng dit 37

3132 Những hạn chế cụ thể trong quy định của pháp luật hiện hành về thé chip quyển sử

42 Kiến nghị hoàn thiện cấu trúc của hệ thống pháp tuật vé thé chấp quyễn sử dụng đấ S7

43 Kiến nghị hoàn thiên các quy dinh cụ thể cia pháp luật v thé chip quyền sử đụng đất 5843.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp tut về quyên sử dụng đất thể 38

43.2 Kin nghị hoàn thiện quy nh của pháp luật vỀ hiệu hục cũa biển pháp thé chip 60

-43 3 in nghị hoàn thiện quy dinh của phép luật về xở lý quyền nữ dụng đất thể chip 62

44 Kiến nghĩ hoàn thiện quy định của Bộ luật din sơ năm 2015 63KETLUAN

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Ly de lựa chon đề tài

Quyén sử dang dit ati sin cũa các quốc gia cũng nhu nắn ảnh tổ toàn cầu

Dưới giác đồ nh té vi mô, quyền sỡ dạng đất còn là ti sẵn có giá tị lớn của cc gindink và đoanh nghiệp Trong nên kink ti thị trường, ngoài chúc năng là nơi 3, nơi tổ

tinh đoanh, quyên sở dụng dit còn là nguồn vẫnthông qua hoạt động th chấp, Thực ấn cho thấy, thể chấp quyển sở đụng đất có vai rorit quan trong rong việc giải quyết nu cầu vé vẫn, phục vụ quá tinh sẵn xuất inh

chức hoạt động sản x lu tr

doanh của người din cũng như các mục tiên và nhiệm vụ phát tiển Lính tổ xã hội cũaNha nước rong chuối cung ứng giá tị toàn câu Ở Việt Nam, tỷ lễ cho vay có bảo dimbingthé chip quyển sử dụng đất luôn chiếm tỷ lệ rất cao so với thể chấp đông sin Theo

thắng kê của FIAS (sơ quan hy vẫn về môi trường và đầu hộ thi “Hoat động cấp tin

chong ở Tiét Nam thân về sử: chng quyễn sử: chong đắt với ÿ lẽ các ngân hàng nhânquyên sử chong đất lầm báo đân chẳm 93961 Từ các khía canh kink tế tiên đầy chothấy thể chấp quyền sử dạng dit đóng vi trở rất quan trong đi với sự phát biển nh

te. hồi No là phương thúc dim bảo việc huy đồng vén, qua đó, tao các nguồn lụcthúc diy sẵn xuất, kinh doanh phát iển Do vậy, việc hoàn thiện khuôn khỗ ghép luật

về thé chấp quyển sử dụng đắt rong điều tiện xây dụng nên lánh t thi trường cde nướctehiện nay là yêu cầu ni te, mang tính tất yêu, khách quan của sự phát triển kinh

xã hột shim góp phin chuyển hỏa quyền sử dụng dit thành nguồn tà chính đổi daophe vụ cho các mục tiêu phế hiển

hin thức được tim quan trọng ce host động thé chấp quyên sở dụng đất rong

những năn qua, Nhà nước ta đã có nhiều n lực rong việc hoàn thiện khuôn khổ phápluật về thé chấp quyên sở dang đất shim tối đa hóa giá tr và tiém năng kinh tổ cônquyền sử đụng đất thông qua việc thúc diy tién tình và chất lượng “ven hỏa” loại nh,

tii sẵn này, Các vin bên quy pham pháp luật nay Bồ luật Dân sơ năm 2015, Luật Dat

si năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hê thống các vin bản hưởng dẫn th hành

đã tao nền tăng pháp lý quan trọng cho host động thé chip quyén sử dng đất Tuy

1 FAS (005), Vide tng cứng chip cnt đăng thông ciciche} gio debe da, 1 NL

nhiên thục tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật vé thé chấp quyền sở dụng đất tuy Nhàtước đã có những nỗ ive ding kể để hoàn tiện, song, vấn con nhiều hen chỗ, vướng

chữa rồi ro, đồng thời chưa tương xứng với giá ti vài

ử đăng đắt VÊ học thuyết phép ý, pháp luật v thể chip quyền sở dụng đất côn thiêu

an din dit bội họ thuyết pháp ý khoa học và phủ họp, din din chế đính thé chấp quyền,

sit đụng dit thiểu thất k có tỉnh chất tổng thé và nhất quán trong cách tip cân về cácvin để tiên quan din th chấp quyén sở dụng đất Bán cạnh dé, sự thiêu phát hop tongxây dựng chính sich va xử lý chính sách cing df din dén mat số quy định cia pháp luật

vi thé chip quyển sở dụng đất còn thiêu đông bô và nhất quán Thục tin pháp lý nêutrên cho thiy, việc nghiên cứu các giải pháp đỂ hoàn thiên pháp lut v thể chấp quyểnsit dang đất rong bối cảnh nước ta hiện tạ Tà một đồi hôi cập thiết khách quan

“Thước thục té đó, đã có công tình khoa học nghiên cứu mét sổ khía cính pháp

ý và thực tẫn và thé chấp quyền sở dụng đất Tuy nhiên, chara cổ công tình nào nghiêncửu chuyên stu và có hộ thống về thể chấp quyên sở dụng đất cf trên phương điện lýoận và thục tn, để hừ đó xây dụng các đề xuất hoàn thiện khung pháp luật về th chấp

qguyễn sử đụng dit, đặc biết là trong bối cảnh các văn bản pháp luật lên quan đẫn thé

chip quyển sử đụng dit mới được ban hành trong thời gian vừa qua Điễu này cho thấy,

iậctiấp tue nghiên cứu và hoàn thiện quy định côn pháp uit về thể chip quyền sở dụng

đắt trong bốt cảnh hiện tạ là hit sức cân thiết Qua đó, khẳng đa việc lựa chọn vànghiên cứu dé tủ “THỂ chấp quyễn sử đụng đất theo pháp huật dim sự Việt Nam và

thee tu thục hiệu tại Ngân hàng Ocembank chỉ nhánh Thăng Long” làn Khóa

Tuân tốtnghiập có giá tủ Lý luân va thục in sâu sắc và mang tính ứng đụng cao

2 Myc đích, nhiệm vụ nghiên cứu

‘Mue đích nghiên cửu cũa Khoa luân lá lâm sing tô về mất ý luận, thục trang

php luật và thục tin áp dụng php luật vé thể chấp quyển sở dạng đất, trên cơ sỡ đó,

đi xuất các giã pháp hoàn thiện quy dinh của pháp luật trong inh vục này

Thỏa loận có nhiệm vụ nghiên cứu se

Thứ nh, phân tích và luân gai đưới giác đồ lý luân v quyền sở đụng đất thểchip và các yê tổ (nôi dụng php lý) cầu thành bién pháp thể chấp quyén nữ dụng đấtTrên cơ sở đó, xây dụng các kisi niệm khoa học vỀ quyền sử dụng đất thể chấp, thé

chap quyền sử dung đất, làm 1 bản chất, đặc ấm và nộ: dung pháp ý cơ bản của biện php thể chấp quyền sở dung đắt

Thứ hai, phân tích, đánh giáthực trạng pháp luật và thục in áp dụng pháp uậtTiện hành vé thể chấp quyên sử đụng đất từ đô nhân iên những hen ch của pháp luật

cin phã được nghiên cửa hoàn thiên

Thứ ba, dé xuất các kiên nghĩ hoàn thiện quy dinh côn pháp luật hiện hành ve

thé chip quyên sử đụng đất du trên hoc thuyét khon hoc, phủ hop với thục tifa và

truyền thông pháp ly của Việt Nam

3 Đồi tuợng và phạm vi nghiền cứu

ĐỀ tả nghiên của thé chip quyền sử dụng dit đưới giác độ biện pháp bão dimThỏa luận không & stu nghiên cứu hợp đẳng thé chấp quyén sử đụng đất cả rên phươngcân Lý luận và pháp luật thục định ma chi để cập din hợp đồng với tơ cách là cần cửphat sinh tạ lập biện pháp thé chip quyền cử dạng đất và la hình thức thể hiện, ghỉnhận thôn thuận cũa các bên vé in nhấp thể chip quyền sử dụng đất Trong khuôn khổ

của Khóa luân tết nghiệp nty, chỉ nghiên cin đánh giá khuôn khổ pháp tut tre Ảnh,

của Việt Nam vi thể chấp quyên rỡ dụng đất Cụ thể

Thứnhắt nghiên cứu những vẫn dé lý luận về biện pháp thé chấp quyền sử dung

đất làm cơ sở cho việc phân ích luận gi các quy định cin pháp luật hiện hành và thể chip quyển sử dụng đất

Thứ hơi, nghiền cứu pháp it thục Ảnh và thục tiến áp đụng để đơn ra nhữngđánh giá, nhân định về mức đồ phù hop và đáp ứng đời hồi ca thực tiến của hệ thống,

php luật hin hành và thể chip quyển sở dụng đất

Thứ ba, nghiên cửu đỀ xuất kiến nghĩ nhằm hoàn thiên các quy dinh của pháp

luật biện hành về th chip quyén sở dạng đất

4.Cø sử lý thuyết

Thỏa luận nghiên cửa về thể di

46 pháp tuật thực định và góc độ thực tiễn thi hành trên cơ sở lý thuyết vật quyền và trải

quyền Bản cạnh đó, một số lý thuyết như lý thuyết vé báo di thục hiện nghĩa vụ lý

thuyết sở hữu, lý thuyết về tự do hơp đồng ly thuyét vé quan hệ giữa vật chính, vật phụ

p quyền sử dụng đất đưới góc độ lý luận, góc

cũng được tác giã si chiêu tip căn trong quá hình tin kh các nội đang nghiên cửu,

cóliên quan của dé tài

"Khô luận tip cận nghiên cửu thể chip quyễn sử dụng đất đưới giác 46 tiện

phip bảo dim Cách ấp cận vẫn dé nghién cửu và thé chấp quyén sở dang đất của Khoa

In là làm rõ yêu tổ vật quyén và yê tổ trú quyén của biển pháp thé chấp quyền nữdang đắt rong sơ tham chiêu các hoc thuyét pháp lý côn hi hệ thống pháp loật cổ tầm,

ảnh huông đối với khoa hoc pháp lý đương dei, lá hệ thing Civil lew và hé thống

Common tov, công như các quan điển khoe học, quy đảnh pháp luật cũa các nước làdei điện tiêu biểu cũa ha hộ thẳng này và cổ luật của Việt Nam Từ đó, si chiéu vào

trong việc đánh giá các quy din của pháp luật thực dink của Viét Nam, nhận điện những,

vướng mắc, bất cập, rên cơ sở đó đưa ra kiến giã về hướng hoàn thiện pháp luật vềchip quyển sử dụng dit phù hợp với bản chit của thể chip quyển sử dụng đất

“rên cơ sỡ phương pháp luân duy vật biện ching và duy vit lich sử, Khóa luận

sẽ kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cửu chuyên sâu nh phương phép phin ích tổng hop, so ánh, tổng kết thục tấn him làm sáng tô những vấn đ nghiên

cửu về thể chấp quyền rỡ dụng đất

6 Ý nghia khoa học và thục của khóa lận

Kt quả đạt được của Khóa loận sẽ gp phân lam sing tô phương điên lý luậntrong khoa học pháp lý và th chấp quyền sở dụng đất Cụ thể: xây dơng được hộ thốngcác vin để ký luận cơ bản về th chip quyên sử đụng đất, phân tích thực trang đi chônh,php luật v thể chấp quyền sử dụng đất va thục ấn áp dung chỉ ra những bất cập cia

php luật và đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật về thi chip quyn sử dụng đất

Nhõng giả pháp hoàn thiện pháp luật cia Để từ sẽ là nguồn tham khảo có giá tì chocác cơ quan có thêm quyền rong quá tình ni đổi, bỗ sung, hoàn thiện các quy Ảnh

của pháp uật vi thể chấp quyền nữ dụng đất

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

11 Khái nệm và đặc điểm cũa quyén sử dựng đất

1111 Khái niệm.

Đổi góc độ thục tấn pháp lýc QSDĐ là một chế định quan trong của hệ thống

php uit dit đa, 1a tổng hơp các quy phạm pháp luật đu chỉnh các quan hộxã hổi phát

sinh trong quá tình sở dụng dit aus: căn cơ phát ảnh, cách thức thục hiện quyền, nga

vv; ranh chip và giã quyết tranh chấp

Hiển nay, pháp luật chưa đưa ra khổ niệm vé quyền sở dụng đất Điễu 139 Bộluật din nynăm 2015 định nghĩa: “Quvdn sir droga quyển ơi thác công dựng hướnghon lợi lợi hc tài sn” Tam biểu về bên chit pháp lý, quyền sử dụng đất là quyềncủa các chủ thể được khai thác công đụng, hưởng hoa lợi, li tú tử việc sỡ đụng đất

được Nhà nước gieo, cho thuê hoặc được chuyỄn giao từ những chỗ thể khác thông qua

iệc chuyển đổi chuyễn hương cho thu, cho thuê lại thừa ké, tăng cho Tuy nhiên,theo quan diém cũa da số các nhà lập pháp, quyền nở dụng đất đu la quyền kha tháccác thuộc tin cổ ich cũa đất đại af phục vụ cho các mục tiêu phát triển kink tổ —xã hộicủa dit nước, Xét về Khia canh kính tế, quyền sử đụng đất có ý nghia quan trong vi nólâm thôn mẫn các nữa cầu và mang Iai loi ich vật chất cho các chỗ sử đọng trong quá

trình cỡ dung đất

BLDS nim 2015 khi quy ảnh về quyển tài sin: “Quydn tải sản là quyểntmí giá

sở hữu trí hệ, QSDB

và các quyên tải sản khác “đã ghi nhân QSDĐ là một loại quyền ti sẵn hay nói cách

khác QSDĐ là quyền có thể ti giá dave bằng tiễn LĐĐ năm 2013 hiện hành công

không đưa ra khái niệm về QSDĐ mà chỉ định nghĩa vé một số thuật ngữ liên quan đền.

quyền sử đụng dit như chuyển QSDB, giá ti QSDĐ, Như vậy, QSDD có thi được

sử đụng đất trì giá bằng tin và được lơu thông din nx

.8ược bằng én bao gần quyền tà sản dds vớ đối hương quy

Tiểu là quyện ải sin cde chủ lận quyền năng đối với đất đủ có thể

Từ mốt sổ định ngiấa, đính giá nêu trần, thông qua mới quan hệ giữa Nhà nước

Với cáctỔ chức, hộ gia Ảnh, cá nhân sở dụng đất, đặc bit a từ cách thúc rỡ ký của pháp

luật quy dint vé các quyền của người không phi là chủ sở hữu đối với ti sn, rong

đồ có quyền nữ dạng dit và phương thúc bio vệ các quyền đối vớ tả sân của người

không phả là chủ sở hữu đó cũng đoợc thục hiện nh báo vé đố với chủ sở hữu tải sin,chúng tôi cho rằng nhữn tử góc đồ hos học pháp i thi quyền sử đụng đất cần được Ảnh,nghĩa nhờ su ẩn sử chong đất là quyên tài sản mộc sỡ hữu cũa tỗ chức, hộ gia

“nh, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết dinh giao đắt cho th đắt công nhận myồn

sử dng đắt cia cơ quan nhà nước có thin quyền hoặc Rừ các giao dich nhận chuyểnquyên st ong đắt Tộc chiếm hin sứ: mg đảnh coat qyỗn ng ci ph hân iscác đầu luận thủ tục do pháp luật guy coh

112 Đặc điểm

Thứ nhất quyền sử cng đất là một loại quyển tà sản

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vất, tiển giấy tờ có giá

va quyént adn” Điều 115 Bộ luật din nưnấm 2015 quy định: “Øngyẩmtài santa yêntrí gi được bằng hẳn, bao gdm quyển tàt sân dt vớt quyẩn sỡ hữu tí hổ, quyên sitchong đắtvà các quyằntài sản khác ” Như vy, dati gic độ này quyằn sử đụng đất đượccoi là một loại quyền ti săn Loại ti sin này đặc biệt ð chỗ luôn được xác lập rên mộttii sin và tải sân này luôn gin lién với dit đa Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đấtcho người sử đụng đất tì quyền sỡ dụng đất la mốt Losi quyén tà sẵn Nguời sử đụngdit co quyén tr mình hd thác công dung từ đắt hoặc được thục hiện các giao dich đốtvới quyền sử dạng dit của mình như quyền chuyển đổ, chuyển nhương cho thuê, cho

thuê di thừa kế, thể chấp, ting cho quyén sf dụng đất

Thứ hơi quyển sử chong đắtlà một vật quyên hạn chế bối lẽ

+ Quyên sử đụng dit có đối tương a vit: Quyén sử dụng dit tổn tại dưới dang

dit di, Do đặc tính cổ ich của đắt nôn moi host động của con người đều phối thực hiện

trên đất và tác đồng vào đất nên tinh chất đi vật cũa quyén sử dụng dit à không thể

phi nhận

+ Quyển sử đụng đất do pháp luật quy dink: Điều 166 Luật đắt dai năm 2013 quydink các quyền năng chung của quyên sé đụng dit bao gm: Quyển đuợc cấp giấy chingnhận quyển sử dụng đất, hướng thành qua lao động kết qua đều tơtrên đất, được Nhà

tước bảo hộ khi người khác xâm pham quyển, lợi ích hop pháp về đất đi của minh;

những quyền năng riêng phụ thuộc vào tùng loại đất cụ thể và hình thức lâm phat sinquyên nữ đụng đất như chuyễn đổi, chuyễn nhượng cho thuê lạ, thir kể, ting cho, thể

chip, gớp vốn quyên sỡ dung dit Déng thời pháp uật quy định cụ thể vé căn cứ hình,thúc phát nh, chim đốt quyén sỡ dụng đất

+ Quyên sử đụng đất có tinh hạn chế: Một là, quyền sở dang đất là quyễn phải sinh từ quyền sở hữu toàn din vé đất dai, Nhà mage với hư cách là đi diện chủ sở hồu toàn din thục hiện rao quyền sỡ dạng đất cho các chủ thể bằng các hình thúc giao đất cho thuê dit và công nhận quyén st dụng dit thi lúc này mới lâm phát sinh quyền sử

đang dit của các chủ thể, Haila, quyén sở hits toàn dân vé đất đi là quyền độc lập, còn,quyền sử đụng đất là quyén phụ thuộc Bale, quyễn sỡ hữu toàn din về đất đi có tính,vĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất hi không,

Khái niệm và đặc điểm cũa thé chấp quyền sie đựng

1:21 Khái niệm và băn chất của thé chấp quyền sẽ dung đất

“The chấ tr có nguôn gốc Hen Việt “Thé” có ngiấa là "bố đ, thay cho", còn "chấp" lá "cân, gitk bất" Theo Tử điễn Tiếng Việt th: “Thể chip (ti six) đăng

lim vật bảo dim, thay thể cho số tin vay nều không có khả năng trẻ đúng kỳ hen”Nhờ vậy, iễu theo ngiấa cơ bên thể chấp là cách thúc bão dim cho việc thục hiện nga

thông qua một tả sin Trường hợp bên vay vi pham nghĩa vụ được bảo dim bằng thé

chấp thi git ti sản thé chấp sf đoợc đừng để thay thé cho nghĩa vụ mà bên vay đã vtphan

Dưới giác đồ phép ý, ở những nước theo hệ thing luật Civ Ime, khá niệm thể

chấp quyin sử dụng dit được nhin nhận đưới giác độ là một quyền (cỏ tính chất vật cqayin) đãi với quyén nữ dạng it thé chấp Theo Điều 1393 BLDS của nước Công hò

Pháp, “Thể chấp là một vật quyển đối với quyẫn sử ng đắt được đừng đễ báo đâmthực hiện ngấa vụ Kou quyền sit àng đất được chuẩn dich sang cho người khác, việcthế chấp đã xo lập trên quyễn sử chong đắt vẫn tấn tại" Theo Điều 369 BLDS NhậtBản “Người nhận thể chấp có quyển tụ tên so với các chỉ nợ khác trong việc đáp ing

“yêu câu cũa mình ie quan sic dong dt ma bên nợ hoặc người thứ ba ñmva nu là một

biện pháp bác đâm trái vụ và không chryễn giao quyển chiễn hứa nó."

Nhờ vậy, theo tiếp cân côn các nuớc tiêu biểu cho hi thống luật Civi lew nóitrên, thể chấp quyên sử dụng dit được dinh nghĩa là một quyền đổi vật (vật quyàu) trên

quyền sử dụng đắt Quyền (có tính chit đối va) này trao cho bên nhận thé chip quyền

theo đuỗ: và quyền ưu tiên thanh toán mà không cần phố có sự chuyển giao quyển

chiếm hữu quyên sử ding đất thi chip từ bận thể chấp (chủ sở hồu quyền sử dụng đáo

zeng cho bên nhận thé chip.

6 những nước theo hệ thing luật Common lew, khái nim thé chấp quyền sửdung dit không đoợc xây dựng dua trên nén ting của hệ thống lý thuyết về vật quyênkhôi nguôn từ Cổ luật La Mã ma được tiếp cận dưới giác đồ Lý thuyết về hop đẳng Ở,

VistWam, trong ths kỳ phép thuộc, khó niêm thể chấp quyén cỡ dụng dit chu nợ ảnh huôngmanh mẽ bối hư duy của BLDS của nước Cônghòa Pháp Theo Điệu 1527 Hoàng

Vist Trung kỹ hộ luật “Tide thể chấp quyễn sử dụng cde là mốt khể óc thước về vậtauyéndo mộtmgrỏt mắc nợ giao cho người chủ nợ một quyễn se ng đắtnào đễ đâm

Trong thi kỹ din luật hiện di, thể chấp quyén sỡ đụng dit được nhân điện thôngquali nim thể chấp ải sin Cä ba BLDS: 1995, 2005, 2015 đều xây đựng khá niệmthé chấp ti sin da trên nên ting oa quan hệ hợp đồng ý thuyết tr quy`n) trong ar

phân biệt với biện pháp cằm cổ thông qua phương thúc thục hiện biện pháp là không

chuyển gao ti sin thé chấp cho bên nhận thé chip Sự khác biệt cơ bản duy nhất cia

BLDS 1995 so với BLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy Ảnh về khổ niệm thé chấp,

46 1à đỗi tương của biện pháp

BLDS 2015 inh ng th chấp ti sin thién về phương thức thục hiện iận phép

1à "Không giao tài sản" hơn là nhắn mạnh yêu tổ bin chất quyển của biển pháp thé

chip Theo quy nh của Điều 317 BLDS năm 2015, “Tad chấp tài sn là vide mốt bên(cau ddy goi là bên th chấp) ding tài săn thd sở hữu cũa mình đễ bảo đân thực hiện

"giãn vụ và không gio tà sốn cho bên fa (cas đột got là bên nhận thể chấp)"

"Từ nhũng phân tích trin cho thấy, cho đò, có những cách quy định khác nhau vớicác lý thuyết tiếp cận khác nhau nhương xu hướng chung Khi xây dụng khá niém théchấp tai sản, bao gém cả quyên sử dụng đất, các nhà làm luật đều có xu hướng đề cập,

dn hơi vẫn để có tính chit ct lỗi ct thé chấp, đó chính là tính chất (bin chit) bão đâm của biện pháp thể chấp và phương thúc (cách th) thục hién biện pháp

Nhờ vậy, bản chit của thé chấp quyễn sử dụng dit là biện pháp bão dim đổi vậtcược xác lập tiên cơ sở thôa thuận giữa bên thé chip và bản nhận thể chấp nhim dim

‘bio quyin (cỏ tỉnh chit vật quyéx) của bên nhận thé chấp đổi với quyển sử dụng đất

thé chấp

Trên cơ rỡ ấp cân về bản chất của th chấp quyễn nữ đụng đất noi trên tác gãcho ring thể chấp quy sử dụng cit biện pháp bảo đâm đối vật được xắc lập trên

“yẫn sir ong đằnnà không có sự chhyễn giao quyẫn cử ng ade ticbén thể chấp sang

cho bên nhận thể chấp nhầm bảo đâm cho việc thực hiện nghĩa vụphát sinh tên cơ sỡ

tiên thuận cia các bên trong hợp đẳng thé chấp

1 êm pháp lý của thé chấp quyền sử dung đất

Thứ nhất thể chấp quyền sic chang đất là biện pháp báo đâm đổi vật

Dua rên tính chất của biển pháp bão dim, các nước theo truyền thông luét Civil

le chia biên pháp bảo dim think trả quyền bảo dim và vật quyển béo dim Trải

qguyễn bio dim, hay còn goi là bién pháp bảo dim đối nhân, đỏ la việc một chỗ thể(bên bảo dim) cam kết vớ bên có quyền (bên nhận bảo đản) vé việc nghĩa vụ cia một

chỗ thể khác (bên có ngiấa vụ) sẽ được chỗ thể này bio dim thục hiện Ban chit côn

tiện pháp bio dim đối nhân là wie bảo dim thực hiện ngiĩa vụ đơa trên quyền đổinhân, mà cụ thể là quyễn yêu cầu bên bio dim thực hiện nghĩa vụ thay trong trườnghop bên có ngiĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mã người này để cam kết bảo đầm thực hiệnVit quyền bảo dim, hay côn gọi là biên pháp bio dim đổi vật là biện pháp bảo đầm,

trao cho bên nhận bio dim quyin (có tính chất vit quyés) tiên ti sin bảo dim của tiên bio dim, Khác với bién pháp bảo dim đổi nhân, tinh chit bảo dim của biện pháp bio đối vit thể hiện ở quyền đôi vật của bân nhân bảo dim trên ti sẵn ma bên bảo

đâm dùng đỄ bão dim thực hiên nghĩa vụ Đây là céch tip căn phổ biển của các nước

theo truyền thống luật Civil Ine

Thứ hai thế chấp quyền sir dong ct biên pháp bảo đâm được xác lập rên cơ

sở thôn thuận của các bên trong hợp đồng thé chấp quyền sữ chang đất

Hop ding vớ tơ cách là két quả côn sơ thing nhất ý chi giữn các bên đơn rên

các điẫu liên ma pháp luật quy định là cơ sở phát nh bién pháp thé chấp quyền sitdang đất Tuy nhiên, điễu này không có ngiĩa là, các bên được quyền thôa thuận taolip biện pháp thể chấp ngoài khuôn khỗ pháp luật Hiễn hiên thé chấp quyén sở đụng

im do pháp luật quy đính nhưng biện pháp này chỉ có thé phát

sinh từ thôa thuận của bin trong hợp đồng được ký kết giữa bin nhân thể chấp và bên đất 1a biên pháp

thé chip

Thứ bathé chấp quyền si cng dis là biện pháp bảo dam không mang tinh

chuyẫn giao tài in

iy là điểm khác biết căn bản về chất cũa vật quyén thé chip quyền sử dụng đất

so với vật quyén cằm cổ quyển sỡ dụng đất Hiễn nhiên, vật quyên cầm cổ quyén st dang dit có mức đồ bảo vệ bên nhận bio dim cao hơn và bản nhận bảo dim được

quyền chiếm giữ quyển sử đụng đất tránh nguy cơ bên bảo dim thục hiện việc chuyển

nhượng quyển sở dụng dit cho bên thứ ba Tuy nhiên, với đặc tinh “chapn giao" cho

bin nhận cằm cổ, biển pháp cằm cổ quyén sử dụng đất sẽ ảnh hung đến cuốc sốngvhost động kinh doanh bình thường của bên cần cổ, vi quyén sử dụng đất vẫn đ lá

not 6, nơ tiễn hành các hoạt đông sản xuất, kánh doen và là hơệu sẵn xuất quan, trong của bên cầm cổ

` đi đặc tính không chuyển giao quyền chiêm hữu quyên sử đụng đất thể chấpcho bên nhân thé chấp nên bên thé chip vẫn được quyền tip tue sử đọng quyền stdang dit thé chấp để ở hoặc để tién hãnh các hoạt đông sản xuất, kinh doanh nhẫn

ki thie tối đa tính năng và giá bị kinh t của quyén sở đụng đắt Đây là đặc đn thểhiện tink hiệu qua và nh tế và tính tu việt của biện pháp thổ chip quyền sử đụng đất

có thể

Sự lãng phí tin dụng vi thé cũng sẽ giêm đi do quyền sử dụng dit thé chấp vi

tiấp tục được dng để bảo dim cho các ngiấn vụ môi

‘Tuy nhiên, rên phương điện khác, việc bin thể chấp vẫn tấp tục sử dụng khái

thác quyền sở đụng dit một cách bình thường lử lam hát ảnh nguy cơ rico cho bên,

thứ ba trong việc xéc định tinh trang pháp ly (hồ thể quyền và inh trang quy) xác

lip rên quyin sử dung đất thế chip, đặc rệt là trong trường hop bên thử ba là bản,

nhận thé chip tiếp theo hoặc người mua, người nhân chuyển nhượng quyén sử dụngđắt Chính vi vậy, khác với vit quyền cằm cố quyển sở dụng đất điều liện để biệnphp thể chấp quyên sử dụng dit có hiệu lực dai kháng với người thứ ba, qua đó, đểqguyễn của bên nhân thể chấp (có tính chất trả quyền) trổ thành quyén (có tinh chấtvit quyền) là phải đăng ký để công kh hỏa quyễn đã được ác lập trên quyễn sỡ đụng,

dit thé chap?

Thứ tr thé chấp quyền sir chong dt Ia biên pháp bảo đân có tinh chit trong

‘Tink chất trong thú thé hiện ở sự cơi trong hình thúc, thủ tc rong việc xác lập

hiệu lục cũa biện pháp thé chấp quyên sử dụng đất

“Thổ chấp quyển sử dng dit a biện pháp bão dim phát ánh tử sự thôa thuận côncác bên thé hiện thông qua hop đồng Việc xác lip hop đẳng thổ chấp quyên sở dụngdit dựa trên nin ting của thuyết bự do ý chí Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩaVới việc tuyét đối hỏa vai trò ý chỉ cit chỗ thể trong việc hành thành hợp đồng thé

chấp quyên sử dụng đất

Chính và vậy, trong quan hi hop đẳng thé chấp quyền si dung đất nguyên tắc

ing thuận cũng bị gới han Lý thuyết về sơ ứng thuận chỉra rằng, chỉ cần các bin dat

được thôn thuân là hợp đồng coi nhơ đã giao kết và về nguyên ắc, hiệu lục cña hợp

đẳng không phu thuộc vào các điều kiện về hình thức, thủ tue má nó có liêu lực khi các bên đã đạt được sơ thôa thuận, trở một số rường hợp ngoai lô Hợp đồng th chấp

quyền sử đụng dit 1a một ví đụ sinh động và điễn hành cho “giới lượi" và "ngoại16° của lý thuyết về sưng thuận

Pháp luật côn hiw hét các nước đều ght nhận hình thúc vin bản cũa hợp đồng

thé chip quyển sở dụng đất Bên cạnh dé, pháp luật con quy đính một số thủ tục ma

các bên cần phãi tuân th Lôi xác lập bién pháp thé chip quyền sử dụng đất đến hình

là công chúng va ding lý gim: thi tục công chúng, v thủ tue đăng ký:

Thứnăm, th chấp quyẫn se chong đắt là biện pháp bảo dim chau arte đồng và

inh hưởng bởi phát rễn cia thị rường quyên sử dng đất

“Tha trường quyển sử chong ct là hệ thẳng các quan hệ, thông qua đó các giaodich vé quyẫn sử chong đất cũa các bên thơm gia được thực kn 3 Trên thọct, vibeđảu tự kinh doanh quyển sở dung đất đồi hôi một nguôn vấn lớn nên nhà đầu tự lánh

L3 Nà up bật - Rip (013) Kỹ ấu Tọ âm Ề số đỗ Bộ rậ Din se phn ức bện ấy b din tuc naga và Bá Nộ 1112120111113

L3 Lê Mn Bí (đã bên) 2003) Sự ak shin vipa in ong tặng sôi wong cổng chốc đi nối ở Hộ Na,

/duk Hạ Nộu

doanh quyền sở dụng dt thường ding quyển sở dụng đất để thé chấp nhằm tiếp cận

vén vay Với tư cách là hàng hỏa là “nguyên hi ca thị trường quyện sở dụng đất,

host động thé chip quyền sở dụng dit chịu sư ảnh hướng bỗi sự vận hành và phát tiễn,của thi trường quyên sử dụng dit Nếu thi trường quyén sử dung dit host động minbac hiệu quả thi tốc độ vốn hóa quyền sở dụng đất thông qua nghiệp vụ th chấp sẽ

cao và ngược lạ

"Ngoài rá việc xử lý quyền sử đụng dit thể chip phụ thuộc vào tính thanh khoăn

của th trường quyén rỡ đụng đất Thục tin cho thấy, my không hoãng cbs thị truong

cquyin nữ đụng đất có nự ảnh hing và tác động rất lớn din việc thuyỄn nhường, muabản quyền nữ dụng đất

Thứ sát thd chấp quyển sic chong đất là biện pháp bảo đâm chau secs chữnh

chit chế bãi các quy Ảnh cũa pháp luật

Quyền nữ dang đất là tài sin thể hiện dẫu ấn chủ quyển thiéng ling cia quốc

a din tộc, à "tấi en vật chất và nh thần quý bản của quốc gia” Xuất phát ra

trò và ý nghĩa ánh tổ chính tả nó tiên ofa quyền sở đụng đất ma sự đều chỉnh cũa

php luật đối với thé chip quyên sử dụng đất luôn có ar chit chế va có phin thân trong,

hơn so với các loại hình tài sân khác Theo PGS.TS Pham Duy Nghia: “Trong pháp

Thật về tà sốn pháp luật về đắt Ai (quyẫn cứ dụng đắt tired chí lam chiỗm mtv tí

«quan trong bậc nhất

Vé mắt truyền thông pháp luật về thể chip quyển sở dụng đất nhìn chung khá

“báo thì", thể iện sự chit chế về hình thú, thi tục xác lip và xở Lý quyén sử dụngđắt thể chấp Bén canh đổ, tr pháp quốc tẺ nhiễu nước diu ghi nhận nguyên tắc không

cho phép các bên được quyền ua chon luật áp dạng rong trường hop hop đẳng (thé

chip) co đối tương à quyền nt dụng đất

KET LUẬN CHƯƠNG 1

‘Tai Chương , ác ga đã nghiên cứu mét sổ vẫn để ký luân về thé chấp quyén nữdang đất Tờ việc phân tích, luận giã các quan điển tp cân về quyền sử dụng đấttác giã đã xây dụng quan đm nghiên cứu riêng v quyền sử dung dit, đồng thời chữ

ra tinh đặc thù trong tiép cân về quyên sử dung dit ci khoa học pháp ly Việt Nam, theo dé quyền sử dang đất được nhận điện không chỉ là dit dai ma còn ta quyễn sờ

dang đỗi với tùng mảnh đắt riêng biết (quyền sở cng a),

Ngoài ra tác giã đã phân tich và chỉ ra bản chất và đặc điểm pháp lý của théchấp quyền sở dụng dit trên cơ sở iếp cân từ lý thuyết vật quyền trong quan hệ bảođầm thục hiện ngiấa vụ Trần quan dim tấp cận bản chất của thé chấp quyên sử đụngdita biên pháp bảo dim đối vật được ác lập trên cơ sỡ tha thuân gi bin thé chập

và bên nhận thể chấp nhầm dim bảo quyén (có tin chất vật quyés) cũa bên nhận thểchấp đối với quyền sử dụng đất thé chấp, trong Chương | hóa luận đã phân tích, luận

gi tên phương điện Lý luận nhông nội dung pháp lý cơ bản của thể chấp quyền sửdung đất, đó là, hiệu lực của biên pháp thé chấp, yêu tổ vật quyên, yêu tô trái quyềncủa biện pháp thé chấp và xử Lý quyền sử đụng đất th chấp

Những nôi ding cơ bên vé mit lý luận về thể chấp quyền sử dụng dit được

nghiên cửu ở Chương 1 nhằm tao cơ số cho việc phân tich đánh giá thực trạng hấp

luật hiện hành và thực ifn áp dụng ti Chương 2, Chương 3 của hỏa luận

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN HÀNH

VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG BAT2.1 Quy định về hình thác của thé chấp quyền sẽ dung đất

Pháp luật quy nh điễu tiện thé chip rt chit chế, đối tương th chấp l OSDĐ không chỉ tuân thủ pháp luật din sự về biện pháp bio dim - thể chấp tai sin ma côn

phải thôn mấn các đều kiện thé chip do pháp luật đất dai quy đ nh Việc xác din tinhtay thủ tục thể chấp QSDB rit chit chế và nghiên ngất Mặc đủ, QSDĐ được thôn

thuận là tài sân bio dim cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng pháp luật quy dinh về các đều

Ini, yêu cầu và thổ tục pháp lý cân hit c liên quan đến quá trình lợ kết thục hiện

‘vi chim dit giao dich thé chấp QSDĐ chit chế và nghiêm ngất hơn sơ với giao dich thể chip các tả sân thông thường, HĐTCOSDĐ bit buộc phải lập thành vin bin và phii được công ching hoặc chứng thực (khoản 3 Điễu 167 Luật Dit đủ năm 2013) Hii thủ tu liên quan đến hình thúc HĐ được thục hiện theo cách khác nhau Công

ching được tiễn hành tại các tỔ chúc hành nghề công chúng chứng thực được tiền hành:tei Ủy ban nhân din cập xã Thổ chấp QSDD còn cin phi đăng ký tại cơ quan quân lýđất ai

‘Yu cầu của pháp uật đối với hình thúc vin bin của hop đồng thé chấp QSDĐxuất phát từ đặc trang chung của việc thé chấp tài sẵn và cũng nur việc chuyển QSDD

nút chung Đối với các HD din sự khác, ủy vào từng loại HD, ma pháp lật quy dinh

hình thúc bằng ming, bing bánh vi cụ th hoặc bằng vấn bản đối với HD thì inh thức

'HĐTCOSDĐ được pháp luật quy định một cách chặt chẽ Bên cạnh đó, pháp luật quy định HĐTCOSDĐ phải được công chúng hoặc chứng thực Do đổi tượng thé chấp là QSDB, mốtloai quyền sử đụng từ nguyên hiếu hen côn một quốc ga và quyển sử đụng

đó phái sin từ đất đi thuộc sở hữu toàn dan nên yêu cầu vé hình thức công chứng

hoặc chúng thực HĐTCQSDĐ shim bảo dim mrliém sot việc sỡ dụng đất từ phí cơquan có thẫm quyén cũng nh để bận thử ba cũng như công chúng có thông ta v8 cácgino dich tác đồng đến oi íhxã hội

Việc ding iy HĐTC bảo dim quyển lợi cho bên nhận thể chấp khi xác Ảnh thứ

ser iên thanh toán, với mục dich thé iện đất đi thuộc sỡ Hữu toàn din nên moi giao

dich vé quyển sir dụng dit phi ding iy va đối kháng với bên thứ ba Bản thử ba cĩ thé

xuất hiện trong trường hop bên thé chip đăng ti sản cde minh bão dim cho bên cĩ

gia vụ trả nợ theo hop đẳng chính với bên nhận thé chip Việc ghỉ nhận nguyên ắc

cơng khai đăng ký như trên cĩ ý nghĩa bảo dim sự mình bạch trong gao lơu din sự và

quên lý nhà nước, các chỗ thé trong giao lưu din sơ được cong cấp thơng tin diy đã,

khách quan về ti sản và quyền sở hồu, quyền khác đối với tải sin cũng nhữ các giao

dich vỀ chuyỄn dich tả sẵn qua đĩ, hạn chế được các rũ ro phép lý Quy ảnh nàycũng tạo nền ting pháp lý cho nén kinh tổ vận hành theo các quy luật th trường mộtcách lãnh mạnh va bio dim nin tăng pháp ý cho việc cu thể hỏa, khả thi rong guy

inh của Bộ h + luật khác cĩ liên quan về thời điểm chuyển quyền thời đẫm phát

sinh hiệu lục cơng khsi đối với xã hội (hay cịn gi là hiệ hục đối kháng với người thứ tr), Quy định cia Bồ luật Dân sự năm,

2005 vite chưa bao quit được hit các phương thúc lâm phút sinh hiệu lực đối

kháng rao bảo dim thục hiện nghĩa vụ din sự vừa chưa bao quất được hết ác biện

pháp bảo dim phát ảnh theo giao dich và phát sinh theo quy đính của luật và cơng chưa

tích biệt được giãn giao dich bio dim và biện pháp bio dim Ké thừa và phát tiễn quy

cảnh của Bộ luật Dân nợ năm 2005, Bộ luật quy đính mốt cách minh thị về hai phương

thúc lâm phát ảnh hiệu hục đối kháng với người thử ba cise biện pháp bio dim (Điền297): (1) Nim gi (hoặc chiếm gi) ti sin báo dim và Q) Đăng iy biện pháp bảo dim

Ti phương thức này cĩ giá bị hiệu lục đố kháng nh nhau

Việc bỗ sang nắn gi (hộc chiêm gi) là phương the lâm phát ảnh hiệu lụcđối kháng với người thử ba của biện pháp bảo dim, độc lập và binh đẳng với phươngthức ding l là phù hop và thẳng nhất với nguyên tắc bảo vệ “tinh rạng hỏa bìnhcit việc chiếm hữu thực Ế ma Bé luật hướng din

Trong lĩnh we vay ti ngân hàng, Hợp đồng thé chip chi là mốt biện pháp để

‘bio dim thực tiên hop đẳng tin đụng (hay hop dng lánh t, din sykhá), Do vậy, hop

đồng tin dạng luơn la hop đồng chính, được hit lập trước, con Hợp đồng thé chấp là

hop đồng phụ và được thiét lip trần cơ sở bảo dim cho quan hệ tin đụng đĩ ĐỂ tránh

được tinh huỗng phãi ký đi ký lạ nhiễu hop đồng bio dim tiên vay, bảo dim artiénlợi trong thọc tổ ma vin ding pháp luật, thì cĩ thế thực hiện theo mt trong hai cáchseu: Thứ nhất ký hop đẳng tin dụng nguyên tắc (hợp đồng tin dụng hạn mức) trong

‘Théi hạn Hop đẳng thé chấp quyin si dung đất được đều chỉnh bai quy định

chung của Bộ luật Dân sơ Theo Điễu 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hop đồng thé

chấp ải sin có hiệu lục tử thời điểm giao, trở trường hop có thôn thuận khác hoặcuất có quy định khác (khoăn 1); thé chip ti sản phát ảnh hiệu lực đổi kháng với ngườtthử ba kế từ thời điểm đăng ký (khoản 2),Căn cứ vào nguyên tắc he do thôn thuận, các

'bên sẽ ân định thời hạn thé chấp Quyên sử dung đất và nêu như không có thöa thuận

thi việc thé chấp có hiệu lục đến khi chấm dit ngiĩa vụ đoợc bảo dim bing Quyên sỡ

dung đất Tạ Điêu Điễu 161 Bộ luật Dân ar năm 2015 di có quy định tách bach gia

thời đễn giao dich có hiu lực, this đểm chuyển quyền sở hồu, quyền khác đối vớitai sin và thời idm phát ánh hiệu lực công chai với người thử ba Do vậy, phép luật

VỀ thể chip tải săn nói chung và pháp luật về Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng ditcũng cần có nghiên cứu thấu đáo gin với các thời điểm hợp đẳng có hiệu lục nh tin

thin tạ Điều lồi của Bộ luật Din my

“Theo quy định ti khoản 3 Điều 188 Luật Đất đụ năm 2013 thi: “Tide thé chấp

uy sử chong đất có hiậu lực lễ từ thời đn đăng ký vào số dha chính” Có ngấa làtri thời idm các bên thục hién việc ky kết Hop đồng thể chấp quyén sử dạng dit quacông chứng hoặc chứng thục thi việc thế chấp Quyên sỡ dụng dit vẫn chưa có hiệu lục

Trong kh đó, Điễu 319 Bộ luật Dân nợ năm 2015 quy địh Hợp đồng th chấp có hiệu

lực kế từ thời điển gao kết nêu pháp luật không quy định khác; thể chấp có hiệ lựcđối kháng với bên th ba lễ tử khi đăng lý: Đăng ký thể chấp Quyén sử dụng dit là

tuy định cần tiết và có ý nga quan trong, một mất nhằn công kha hỏa thông tin về

gino dich, có ý nga đối kháng với nguôi thử ba lẻ tờ thời điển đăng lý cho tới ngàyxóa ding l Các bên có thể thôn thuận vi thời hạn thé chập, nêu không cóthôa thuận

thi việc thể chip có thoi hen cho din khi chim dit ngiấa vụ được báo dim bằng t sân thể chấp

Ngoài thời han và thời điển hiệu lực của họp đồng Hợp đồng thé chấp quyền

sử dạng đất cũng có thé bị vô iêu căn cử vào các quy nh ching áp dụng đối vớ hop

đẳng vô hiệu theo pháp luật hiện hành, tay nhiên, do Hợp đẳng thể chấp quyền sở dụngđắt có đối tương rất đặc tiệt nên những yêu tổ như năng lục chủ thể tham ga ký kếtHop đồng bình thúc Hợp đẳng cũng là những vin đ có th tạo ra những đều liên đểxyêu cầu huyền b6 Hop đồng vô hiệu; gly ra rất nhiễu thục tổ xáo tiên trong thi trường

vay vấn

32 Quy định về tài sin thé chấp là quyền sử dụng đất

BLDS 2015 đã xây ching Ảnh nghĩa quyền nữ dạng đất trên cơ sở Lý thuyết tiếp cân truyền thing của hệ thống luật Civil low có tính din đặc thù côa chỗ độ sỡ hữu,

quyền sử dung đất ca Việt Nam Theo quy đãnh cia khoản 1 Điều 107 BLDS 2015,quyền sử dụng đất được dinh nga theo phương phép lit kế bao gém: (1) đất ais 2)

hà, công tinh xiy đọng gin lin với đất đi, 3) tải sản khác gắn lién vớ dit đa, nhà,

công tình xây đựng và (4) ti sin khác theo quy dinh của pháp luật Từ đính nghĩa nối

tiên cho thấy, BLDS 2015 nhận diện quyền sử dung dit trước tiên thông qua yêu tổ

(đặc tink) vật ý không có khã năng đi dội củ ti sẵn (rong tương quan so sinh với

đồng sin) Dựa trần yêu tổ này, quyên sử dụng dit được nhận didn trước hit La đất đi

và nhà, công tinh xiy đọng gắn tiền với đất dai Âu tổ tấp theo được xem là tiêu chỉxác ảnh quyền sử dụng đất, đó chính 1ä các ải sẵn cổ đặc tinh gắn iễn với đất đa, nhà,công trình xiy đụng Yêu tổ coỗi cùng là yéu ổ pháp ý, nghĩa là, theo quy dinh cônpháp luật, một tài sin được coi 1a quyển sử đụng dit, mae đủ không théa mẫn cá tiêuchỉ ảnh danh quyền sử đụng đắt mang tính truyền thẳng nói rên Đây chính là nơ"chơ

1”, mang tink tinh hoạt nhằm tạo sơ

sở pháp ly cho việc thừa nhân các loi hành quyền sở dạng dit mới trong hương lại cite

pháp luật chuyên ngành.

my dink của BLDS 2015 về quyều sĩ đựng đắt hiệu có và quyền sc dang

đắt hành thành trong trơng lai

107 BLDS 2015 Quy dinh này có tinh chất đi

BLDS 2015 phân bit quyén sử đụng đất hiện có và quyển sử dụng đất HTTTL

dia trên ha yêu tố, 4618, yêu tổ vật chất (rang tha) vật ý: hình thành hay chưa hình)

thành của quyền sở ding dit và yêu tổ (rang thả) sở hồu: đã thuộc ay chưa thuôc

quyền sở ia côa bên thé chip tei thời dim xác lập hop đồng thể chấp

Theo quy định của khoăn 2 Điều 108 BLDS 2015, quyén sở dung dit HTTTLgio quyền nữ dụng đất chưa hình thành và quyền sử đụng đất đã hình thành nhưng chủthể xác lập quyền sở hữu tai sin sau thời idm xác lập giao dich thé chip Như vậy,

theo cách tếp căn của BLDS 2015, yêu tổ "hình thành trong tương la" của quyên sử

dung dit thé hiện cả trên phương điện vit chit và phương điện sỡ hữu, nghĩa 1a, quyền

sử dụng đất sẽ hình thành (về mat vật chất) trong tương lai hoặc đã hình thành về mat

Vật chất nhưng sf thuộc quyễn sỡ hữu côn bên thể chip trong huơng lai

VỀ du kiện điều liên côn quyễn sử dụng đất và nhà ở hiện có (có zấn) được

dang để thé chấp

= @ Điễu kiên v sở hữu: phi có chúng thư pháp ý do Nhà nước cấp để ching

L nhà ở

"mảnh (ác th) quyền sở hữu của bên thể chấp đối với quyền sử dụng

Nếu như đối với các quyén sử dụng đất thông thường việc xác din quyền si

hữu đơn vào my đoán pháp lý về ảnh trang và quyển của người đang thực tổ chiếm hữu

theo nguyên tắc chung ghi nhân tạ Điều 184 BLDS 2015, đối với quyển sở dụng đất

1à quyền sử đụng đất nhà , pháp lut yêu cầu phải cổ chứng thư pháp tý do Nha nave

(đại diễn cho quyền lục công) chúng nhân quyền sở hữu để làm căn cứ (chứng củ)

chứng minh quyên sở hữu đích thục cia bên thé chip đổi với quyển sử dụng dit Theo quy định của Luật Đất đại năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, đều liên đầu tiên, có tính chất quan trong của quyên sử đụng đất nhà ở đợc ding để thể chip, đỏ chính là

phải có giấy chứng nhận quyền sở dung đất, quyén sở hữu nhà ở

Liên quan din vin để này, phép luật hiện hành đang có sơ phân tách thời đểm,chuyển quyễn sở hữu với thời đểm đợc ching nhân quyén rỡ Hồu trên giấy chứng

nhân với ý nghĩa là chúng thư pháp lý do Nhà nước cấp xác nhân quyén sở hữu của

chủ sở hồu quyền sở dụng it Cụ thé, Luật Đắt dai nim 2013 êp cận tech bit giữaquan hệ “tao” quyền sử dung dit giữa Nhà nước và người din thông qua các quyét(ảnh gao đất cho thuê dit với quan hệ cấp giấy chúng nhận quyên sử dụng đất với tinh

chất là ng kiện phip lý xác nhận quyên sở hữu của người din đối với quyễn st dụng

đất mà trước đó Nhà nước để thay mặt chủ sở Hữu toàn dân vỗ đất đủ "ao gp

Luật Nhà 6 năm 2014 cũng có cách tiếp cân tương tự khi quy định tách biệt thời điểm,

bên mwa nhà ở xác lập quyén sở hiếu nhà ở va this điểm chủ sở hữu nhà ở được Nhà

"ước chứng nhân quyên sở hữu đối với nhà ở Theo điểm a khoản Ì Điệu 118 Luật Nhà

ở nãn 2014, thời đểm chủ sở hữu nhà ở được thục hiện quyền thé chấp nhà ở có sỉ

Ii thời đễm chủ số hữu đoợc cấp gy chứng nhận quyền sở hồu, chử không phi thờicấm nhận chuyển quyển sở hôu nhà ð theo Điễu 12 Luật Nhà ở năm 2014 Như vậy,khác với quyén sử ding đắt thông thường, đổi với quyển sử dụng đất và nhà 6, để rởthành đổi tương cũa biện pháp thé chấp, xác lập quyén sở hữu thôi chan đã chủ sở hữuphải có gẫy chúng nhận quyén sở hữu đối với quyển sở dụng đất ~ chứng thơ phép lýthể hiển nyzác nhận quyền của Wha nước thông qua mét thi tue hành chính (xin cho)

khá chất chế, đồng thời, quyén sở hữu đỏ phải dang có "hiệu lục”, nghĩa là phải dang trong thời hạn sử dạng đất thôi hen có quyén sở hữu nhà ở, ói quy định này cho thấy,

nhà ở được thé chấp quyển sử dung đất nhà 614 thời điểm đợc cấp giấy chứng nhân quyền rỡ dụng dit, quyền rỡ hữu nhà ð

VỀ nguyên tắc, thời đm người sử dụng đất, chủ rỡ

Bên cạnh quy định meng tinh nguyên tắc nói rên, Luật Đất dai năm 2013 còn

hi nhận các ngo lệ về thai đm được quyền thé chip quyển sở dụng dit, cụ thé làsom hơn hoặc muốn hơn thời đễm được cấp đấy chứng nhận Theo khoản 1 Điều 168

đất năm 2014 về uhà ở,

dạng kink thành troug trong lat

V đầu kiện cia nhà ở hình thành rong tương lại được ding để

); nhà 6, công trình xây

ý chấp Theo

apy dink cn Điều 148 Luật Nha ở năm 2014 thì tủy ting trường hop, việc thể chấpnha SHTTTL phải đáp ứng các điều kiện sau diy

= @)Điểnkiên về tính xác thục của yêu tổ sẽ “hin them trong hương la,"

dBi với truờng hợp chủ đầu tư thể chấp nhà ð HTTTL xây dụng trong dự án thì phấ có hỗ sơ ce án thiết kế kỹ thuật ci dr

án được phé duyét và nhà ð thể chấp phải thuộc điện đi xây dụng xong phần meng

trên phương diện vật chất của nhà & Cut

theo quy dinh cũa pháp luật vé xây đụng Đối với trường hợp t8 chúc, cá nhân xâyđang nhà ð HTTTL trên thi dit hop pháp ci minh; t8 chúc, cá nhân mua nhà &

HTTTL trong dự én đầu tư xây đụng nhà ở cũa chủ đầu tơ thì phải có Giấy phép xây dạng nê thuộc điện phi có Giây phép xây dụng

- 8 Điểu liên về chúng thơ pháp ý xác nhận quyén đổi với quyén nữ dạng đất

mà nhà ð HTTTL, được xây ding và điều kiện vi tính xác thục cũa quyển sở hữu nhà

ở sẽ thuộc về bên thé chấp rong tương lá: Theo quy dinh ofa Luật Nha ở năm 2014,trường hợp chủ đầu tơ thể chip nhà ở hinh thành trong tong lei xây đụng rong dự án

thi phải có giấy chúng nhân quyén sở dụng dit hoặc quyết dinh giao đất cho thuê dit

của cơ quan nhà nước cổ thim quyển Trường hop tổ chứ, cá nhân thể chấp nhà &HTTTUL trên thôn đất ð hop pháp cia mình thi phii có giầy tờ chúng nhân quyền sửdang dit ð hợp pháp theo quy dinh cũa pháp luật về đất đủ Trường hop người muanhà ở của chỗ đầu htrong dự án di tư xây đụng nhà ở thể chấp nhà ð HTTTL thiphi có hợp đồng mua bán nha ở ký kết với chủ đầu tr có vin bản chuyển nhượnghop đẳng mua bén nha ở (nêu là bên nhận chuyễn nhương hợp đồng mua bán nhà 6),

có giấy tờ chứng mảnh đã đồng tần mua nha ở cho chủ đầu hthe tiền độ thôa thuận

trong hợp đồng mua bản vàkhông thuộc điện đang có kôiÊu ni, khiêu kiện, ranh chip

VỀ hợp đồng mua bản nha ở hoặc về việc chuyển nhương hop đẳng mua bản nhà ở.Việc Luật Nhà ở năm 2014 xây dụng các iêu chí pháp lý đ xác định được tính "hắc

chấn" sẽ hình thành và sẽ thuộc quyên sở hữu ci bên thé chip đổi với nhà ð HTTTL,

là hợp lý nhằm dim yêu tổ "sẽ hinh thành? trên phương diện vất chất và "zể Hước

quyên sở hind của bên thé chip đổi với nhà 6 HTTTL, qua đó gop phân giảm thiểu

ri ro và tranh chấp giữa các bin, tao nr én định và phát iển cũ thị trường ti chính,

«tin dụng và kinh đoanh quyền sở dụng đất

hoặc toàn bộ dự án mã chủ đầu te đã thể chấp, ngĩa là hãi dang trong inh rạng pháp ý “chuea được thé chấp" Quy định nổi tiên của Luật Nhà ð năm 2014 cho thấy,

Luật này không cho phép nhà ð HTTTL được thé chấp nhiều lin dưới các trang thái

tii sin khác nhu dé bảo dim thục hiện cho nhiều nghĩa vụ Quy ảnh nay khác vớitính thần chung của Điễu 296 BLDS 2015 vi mét tài sin có thi đoợc ding để bão dimtin hiện cho nhiễu nghĩa vụ đồng thời thể hiện n can thiệp khá sâu của Luật Nhà ởnim 2014 vào quan hệ thể chấp nhà ð HTTTL Điễu này thể hiện sự thân trong cần,

thiết cia các nhà lập pháp nhằm giém thiễu rũ ro và ranh chấp phát ánh liên quan đắn thé chấp nhà ở trong trang thá "Đùnh then trong hương la”

Khác với BLDS 2015 và Nghĩ định số 11/2012/NĐ-CP, Luật Nha ở nắn 2014,

Luật Kinh doanh quyền sử đụng đất năm 2014 chi thuần tủy đơn vào yêu tổ vật chit(vật bự nhiên ce quyền sử dụng đất là đã ình thánh bay chưa hình thành đ xácđánh quyén nữ dạng dit co sẵn hay quyén sở dụng đất HTTTL, chử không căn cử vàoyyiuté sở hữu Theo khoăn 19 Điều 3 Luật Nha ở năm 2014; khoản 3, khoản 4 Điều 3

Luật Einh doanh quyên sử dụng đất năm 2014, nhà, cổng tình xiy đụng có sẵn à nhà, công tình xây dựng đã hoàn thành việc xây đụng va dua vào sở đụng, côn nhà, công

trình xây dụng HTTTL được hiễu là nhà, công tình xây đụng đang trong quá tình

xây dụng và chưa được nghiệm thu dua vào sỡ dụng, Như vậy theo tip cân của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh quyền sử dụng đất năm 2014, nêu nhà, công trình xây đụng đã hoàn thành việc xây dựng và đơa vio sở đụng không phụ thuộc vào

việc chủ thể đãxác lp hay chưa xác lập quyển sở hữu tạ thời idm xác lập giao dichthé chip đầu được xác đãnh là nhà, công trình xây đọng hién có Điều này cho thấy,tinh “hiện cổ" của quyền sử đạng đất được cá luật nói trên tếp cân đưới giác đô "in

4 phương điện vật chất, chứ không phi là "hiện có" vé mat sở hữu

“The tác giã quy dinh của pháp luật cho phép thể chấp quyên sử dụng đấtHTTTL,

đã to cơ hội cho người din trong việc tiép căn nguồn vin tín dạng đã phát tiễn sinxuất kinh doanh Tuy nhiên, do quyễn sở dụng đất HTTTL là loại inh ti sản hs đặctriệt yên tổ chưa hiện hữu về mặt vật chất hoặc quyén sỡ hữu nên tém ẩn nguy cơxöito cao cho bên nhận thể chấp Do đó, cùng với ar cho phép thể chấp quyền sở đụng,

đắt HTTTL, các nhà lập pháp cũng đã xây đụng cơ ch kiểm soát và quản i ri ro thông qua việc quy nh về điều kiện thổ chip đổi với một sổ loại inh quyên sỡ dụng

đắt HTTTL shim giảm tiểu rữ so và ranh chấp phát ảnh cũng như tình trạng nợ xéucho nia nh tế

23 Quy định về hiệu lục của thé chấp quyền sẽ dung đắt

BLDS 2015 để co mtách bạch thời đm có hiệu lực của hop đồng th chấp tửsin (quyền sit dang đá với thời điểm biển pháp thể chấp ải sin (quyền sở đụng dit)

có hiệu lục đối kháng với người thứ ba Đây là tiép cân hop lý, khoa hoc, thể hiện sự

tiêm cén gin hơn với thông ệ quốc té của Bộ luật nà, tránh tình trang đồng nhất hiệutue của hợp đẳng với hiệu lục đối kháng của biện pháp thé chấp trước bên thứ ba dẫnđắn tỉnh trang phủ nhận hiệu lục hop đẳng thé chấp (thie thuận về fc tao lập biện pháp thé chấp quyền sở dụng đã) trong trường hợp các bên chữa hoàn thiện hiệ lực

đối kháng với ngời thử ba thông qua cơ chế đăng iy

*Quy lãnh của pháp luật về xác lập hiệu lục oda biện pháp thé chấp quyển st

dung dit gita các bên trong biên phép th chấp

Thứ nhất, và căn cửxác lip: Theo tính thần của Điễu 317, Điều 319 BLDS 2015,

thể chấp quyin sử dụng đất không phải in pháp bảo dim phat ảnh theo quy định của uất mã phát ánh trên cơ số thôa thuận của các bên Như vậy, căn cử hình thành (xác

hai bên (bên th chấp và

‘bin nhân thé chấp) chính là hop đồng thé chip Theo đó, hiệu lục cia biện pháp thé chấp quyền sử dụng dit giữa hei bin (bén thể chip và bên nhân thé chip) được xác

cảnh theo hiệu lực của hợp đẳng thé chip Trên nguyên tắc của Điều 119 BLDS 2015,hop đồng thé chấp quyền sử đụng đất có thể thi hiện bing lồi nói, bằng vin bin hoặc

lập) biêu lục của biên pháp thé chấp quyền sử dụng đắt git

tiện nhiêu nghĩa vụ thì mai lân thé chấp phải được lập thành văn bản Bên cạnh đó,

‘voi một số loi hình quyén nữ dụng dit, vide xác lập biện pháp thé chip giữa bai bên

đôi hội phi được thục hiện trước sơ chúng nhận của thất chế công chứng hoặc chứng

thọc, ví đạnhy quyén sử dụng đất nhà ở và tiết ché đăng ký, ví da như quyền sử đụngđất Trên nguyên tắc này, kd từ thời điểm hoàn thành các thủ tue có tính chất bắt budenối tiên, hợp ding thé chấp quyền sử dụng đất nhà ở mới có giá tr pháp ý xác lậptiện pháp thổ chấp giữa các bên Như vậy, ching nào chưa hoàn thành thủ tục có tínhchit bất buộc, thi hop đẳng thé chip quyền sở dụng đất, nhà ở chưa phát ảnh hiệu lọc

và biển pháp thé chấp quyền rỡ ding đất cũng vì thé ma chưa được xá lập gta các

bin gio kết

thỏi didm có hiêu lực cia hợp đồng thể chấp quyén sử đụng dit theo các nguyên ắc có

tính thứ hưu liên su đây

“Nguyên ắc thứ nhất tôn trong và to in áp dong quy ảnh của luật tương trườnghợp luật quy định cụ thể về thời đẫn có hiệu lực của hợp đồng thé chấp quyền sử dụngđắt Nguyên tắc này được ghi nhận trong nơ hướng đến bảo và lợi ich chung cũa công

đồng và dim bảo vide thọ thí nguyên tắc pháp chế trong giao lưu din sự Theo qui

cánh của Luật Đất dai năm 2013, việc (hop đồng) thể chấp quyển sở dụng đất có hiệulực kế từ thời điển đăng ký vào sổ dia chính, còn theo quy ảnh của Luật Nha ở năm,

2014, hop đẳng thể chấp nha ð có hiệu lực kể trthoi điểm công chúng chứng thục hopđồng Nh viy, trường hop thé chấp quyén sử dụng dit, nhà ö, các bên không đượcquyền thie thuận lựa chọn thời điển có hiệu lục cia hợp đẳng thể chấp ma áp dungquy định của luật đ xác định

ắc tự

“Nguyên tắc thi hai:

do hợp đồng trong trường hợp luật không quy định và thot đễm có hiệu lục ci hopđẳng thể chip quyền sử dung đắt Theo đó, trường hợp luật không guy đính vé thờiiim có hiệu lực của hợp đẳng thé chấp quyên sử đụng dit tì việc xác din thời đn

ôn trong ý chi (thöa thuận) của các bên trên nguyên

có hiệu lục của hợp đồng thể chấp quyền sử đụng đất sẽ cin cứ vào thôa thuận của các bin

“Nguyên te thứ: ba (áp dạng có tính chất mặc dint: trường hợp luật không quyinh và các bên không có thôn thuận về thôi đểm có hiệu ive cũa hợp đẳng thể chấpquyền sử đụng dit thi hợp đẳng thể chip quyin sở dạng dit có hiệu lục kd ử thôi đn

Thứ ba, vi bộ quả pháp lý đổi vi vie xác lập hidu lực của biện pháp thé chấpquyền sử dụng dit gita các bên trong trường hợp họp đồng thé chip không tuân thủtuy định bắt buộc vé thủ tu công chứng, đăng ký,

24, Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thé chấp

©) Quy định của phép luật quyin của bên nhận thể chấp tiên quyển sử dụng

đất thể

Pháp luật hiện hành đã thiét lập các quy định bảo vé quyén của bên nhân thé

chip theo hướng cho phép bên nhận thể chấp kiểm soát hiện trạng và tình trang pháp

ý côa quyển sỡ dụng đất thể chấp, thâm chi còn cho phép bên nhận th

‘vio quyin dinh đoạt của bin thể chip thông qua quy dinh cấm chuyển địch quyền sởhữu quyển sử dụng dit thể chip cho bên thử ba nấu không có ar đồng ý của bên nhận

thé chấp hoặc luật cho phép dé bão toàn quyén của bên nhận thé chấp tin quyển sỡ

dung đất thể chấp

thấp can thiệp,

Thứ nhất rong giả đoạn tne hiện tiện hp tổ chip: Bén nhận thé chấp cổ

kid tra trục tiếp quyên sử đụng đất thể chip và quyét Ảnh việc mua

"bán, thay thể, trao đỗ, ting cho quyên sử dụng đất thể chấp của bên thể chấp

= @ VỀ quyển xen xá: kiểm tra trục tấp quyền sử dụng đất thể chip: Theo

khoăn 1 Điều 323 BLDS 2015, bên nhận thé chip được quyén xem xé, kiểm tra rựctip quyền nữ dụng đất thé chấp với đầu lúên không được cn trở hoặc gây khó khăn

‘cho việc hình thành, sử dung khi thác quyền sử đụng đất thé chấp Quy định này giúp.bên nhận thể chip có thể theo di, kiểm soát và quân lý tiện trang và tinh trạng phep

ý cũa quyền sử dụng đất thế chấp, qua đó góp phần quân trị rõ ro tốt hơn đổi với quyén

sử dạng dit thổ chấp

= VỀ quyển quyết đnh việc mua bán, thay thi, trao đổi, ting cho quyền nữ

dạng đất thé chip: Theo quy dinh của khoản 8 Điễu 320, khoản 5 Điều 321 BLDS

2015, ân thể chấp chi được quyền dinh đoạt quyén nr dụng đắt thé chấp thông qua các

go dich mus bén thay thổ, rao đỗ, tầng cho nêu có au đẳng ý cũa bên nhân th chập hoặc luật có quy định Như vậy, trừ trường hợp luật cho phép, néu bên thé chấp bán,

thay thể, tao đổ, tặng cho quyền sử dụng đất thi chip ma không có nr đẳng ý cũa bên

“hân thé chấp thi hop đồng ma bán, thay thể, rao đổ, tăng cho quyền sử đụng đất có

guy cơ bí vô hiệu theo quy dinh của khoản | Điễu 407, Điều 122 BLDS 2015 vi nối

dung của giao dich vi pha đều câm cise luật Quy đính này đ trao cho bên nhận théchấp quyền giám sắt “1di cao" đối với việc Ảnh đoạt quyền sử dụng đất cia bên théchip trong vai trỏ nh một đồng sở hấu quyén sử đụng dit thổ chip

“Ti hai, trong giai đoạn xử lý quyên sử dung đất thé chấp: Bên nhận thé chấp.

có quyền truy đòi quyên sử dạng đất thổ chấp và quyén thanh toán trên giá tả quyền nữdung đit th chấp trong trường hop biện pháp thể chấp được đăng ký theo quy định côn

pháp hit

= @ Vi quyền truy đời quyển sỡ dụng dit thể chip: BLDS 2005 chưa quy ảnh.

về thể chip ti sẵn (quyên sử dụng dit) du tiên nn ting của lý huyết vật quyển nênquyền truy đời tả sin (quyển sỡ dang đổ) thể chấp cha được Bộ luật này ghi nhận.Tuy nhiên, Điều 63 Nghị ảnh số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 củaChính phổ về giao dich bảo dim Ini quy đính về quyin thủ giữ ti sẵn (quyên sử dụngđắp thé chấp như một quyên có tính chất vật quyên của bên nhận thé chip Quy dinnày cia Nghị đnh số 163/0006/NĐ-CP đường hư đ vuotra ngoài khuôn khổ và cáchtiếp cân của BLDS 2005 Đắn BLDS 2015, quyén truy đời tả sản (quyền sử đụng dt)thể chấp mi được ghi nhân trên nin ting cia ar iếp cân tố ring hơn về vật quyền théchấp Theo quy dinh của khoản 3 Điệu 297 BLDS 2015, kh biện pháp thể chấp phát

sinh hiệu lục đi kháng với người thứ ba thi bên nhận thé chip được quyền truy đôi tải sin (quyền sở dụng dit thể chấp

= Ð VỀ quyên thanh toán rên giá trì quyén cỡ dụng đất thé chp: Pháp uật hiện

hành đã uất lập trật tự va tiên thanh toán rên cơ sỡ nguyên tắc công kai vật quyéntheo hướng khi biên phép thể chấp quyền sử dung dit được công kh hồn cho ngườithử ba thông qua cơ chế đăng ký, để quyền của bên nhận thé chấp trên quyền sở dụngđất thể chấp tr đ có hiệu lực giữa hai bên thành quyền có hiệu lực đối kháng với

‘vi hônglệ clung của pháp luật vé giao dich bio dim Bồi lẽ, đăng ký có ý neh pháp

ý cng bổ quyền lợi (có tính chất vit quyện) của bến nhận th chip trên quyền sở dụng

đất rước người thừa

1) Quy đính của pháp luật về quyền yêu cầu cin bên nhận thi chấp đối với bênthể chấp trong việc thục hiện biện pháp thé chấp quyền sử dụng dit

“Thổ chấp quyển sử dang dit a bién pháp bio dim phát ảnh trần cơ sở hợp đồng

Do dé, ngoti quyền có tính chất vật quyén, bên nhận thể chấp con có các quyển có tinhchất tai quyển trên quyên sử dụng đất thể chấp, Theo tiép cân chung của BLDS 2015,iếc thục thi quyén có tinh chất trú quyên của bên nhân thé chip chi yêu gắn vớiaghidp vụ quin tr (quản ý và kiểm soá0 rồi ro đối với quyền sử dạng dt thi chấp trên

ai giác độ hiện trang thực Ế vành trạng pháp lý

Thứ nhất, bin nhân thé chip có quyền yêu cầu bin thé chấp giao giấy tờ liên

quan din quyên sử dung đắt thể chấp rong truimg hop các bên thôa thuận về việc bên

“hân thé chip giữ gly tờ iên quan din quyền sử đụng dt hổ chấp, tne tring hợp luật

có quy dinh khác Quy định này nhằm tránh tinh trạng bên thé chip ding quyển nữdung đất 48 bão dim cho việc thuc hiện nghĩa vụ tiép theo Bai 1, đối với quyền sỡdung đất thuộc truing hop được cấp gầy ching nhận quyền sở đụng, quyển sỡ hữu,

“hư quyền sử dụng đất nha 6, pháp luật hiện hành dang tiép cân theo hướng việc thể

chấp phii có giấy ching nhận Do đó, nêu bên nhận thé chip giữ giấy tờ chứng nhận

quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 6 thi bản thể chấp không thé tấp tục thé chấp cho bên nhận th chấp khác, đồng thời cũng không thể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng

“Tin hai, bền nhận thé chấp có quyền yêu câu bên thé chấp phất cung cấp thông,tin vé the rạng (hiện trang thục tỘ của quyển sở đụng đất thể chip và áp dụng các

tiện pháp cân thiết df báo toàn quyên sỡ dụng đắt va gié ti quyền sử đụng dit thể chấp

Vidic tỉnh của thé chấp là quyén sử dụng đất không do bên nhận thé chấp ma

do bên thể chip hoặc người thứ ba trục tấp nắm gi sử dạng nin đã giãn thiểu rũ rokhoản 2, khoản 3 Điễu 323 BLDS 201 5 cho pháp bên nhận th chấp có quyên yêu cầu

‘bin thể chấp phải cùng cấp thông tin về thục trang của quyền sử dụng dit thé chấp và

áp dung các biện pháp cin thiết 48 "bảo toàn" quyền nữ dạng đất và giá tị quyền nữdung dit thé chip trong trường hop viée khai thác, đụng cô nguy cơ âm mất giá ti

hoặc giảm sit giát Đẳng thời, để dim bảo viậ thực thi quyén của bên nhân thể chấn,

khoản 5 Điều 320 BLDS 2015 đã quy nh, bên thé chip có ngiĩa vụ cung cập thôngtin về thục trang quyén sở dụng đất thể chấp cho bên nhân thể chấp bidt

Thứ bạ, bên nhận thé chip có quyển yêu cầu bên thé chip thông bảo về quyền,

của người thử ba đối với quyền nữ đụng đất thể chấp: Theo khoản 2 Điễu 323 BLDS

2015, bên nhận thé chip có quyền yêu câu bên thể chip phãi cũng cắp thông in về thực

trăng của quyễn sử dang dit thé hấp, bao gồm cả thông tn vé th trang pháp lý (các

tiến động về quy h) trên quyền sử dụng đất thé chấp, Ngoài ra dim bio quyén của

"bên nhận thể chip, khoén 7 Điều 330 BLDS 2015 quy dinh bên thể chấp có nghĩa vụThông bảo cho bên nhận thd chấp về các quyễncũangười thừa đỗ với tài sốn (ngần

sứ chong it) thể chấp, vỗ

Thứ tr, bin nhân thé chấp có quyển yêu cầu bên thể chấp hoặc người thửa gi.quyền sử dụng đất thé chấp giao quyền sử dụng đất đó cho mình để xử Lý: Trên cơ sởtiếp cân quan hộ thé chip ti săn (quyền rỡ đụng đáo là qua hệ giữa hei bên (bin théchấp và bên nhân thé chấp) chứ không phã là quan hệ ác lập quyển trực tp của bênnhân thể chip trin quyên sử dụng đt thể chấp, khoản 5 Điễu 323 BLDS 2015 quy dinhbên nhận thé chấp có quyển: "Yêu cầu bên thé chấp hoặc người thứ ba giữ tà sản(apn sĩ ng te) thể chấp giao tà sân qué sử ng đất) đồ cho ninh để xe lớnbên thể chấp không thực hiện hoặc thực hiện không ding ngiĩa vi” Đẳng thờ, khoản

6 Điễu 320, đễm c khoản 2 Điễu 324 BLDS 2015 cũng quy dinh bên thé chấp, người

thử bạ gữ quyền sử dụng dit thé chấp có nghĩa vu giao ai quyền sử đụng đất thể chấpcho bên nhận thé chip để xởlý kh thuộc các trường hop xử ý quyền sử dụng đất thểchấp theo Điều 299 BLDS 2015

© Quy định côn pháp luật về Ngiĩa vụ của bên th chấp

Ngiễn vụ của bên thể chấp quyền sử đụng đất 1a nghta vụ din ny được phát sinh

trhop đồng din sự cụ thé la hợp

tham gia giao kết hop đẳng din mr thi nguôi có nga vụ phi thục hiện nga vụ côn

thé chấp quyền sử dụng đất để vay tiến vây khi

"mình lợi ích ofa người có quyền,

Thứ nhất Giao giây chứng nhân quyền sở đọng đất cho bên nhận thé chấp: đây

1à nga vụ hết súc cân tiết, bên nhận thé chip phi có giấy này vì đậy là cần cứ pháp

ý đỄ khẳng nh bên nhận thé chấp công có quyền về ti sân đối với ti sin đã thể chấp(ở đây là quyển sở dung dif) bận nhân thé chip phải gi bản gốc về gy chúng nhân

“quyền sử dụng dit, trừtruờng hợp các bên thôa thuận ngu thứ ba giữ giấy chúng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai: Lăn th tục đăng i việc thể chấp xóa việc đăng lí thé chấp khi hop

đẳng thể chấp chim đút Việc ding kí quyền sử dung đất lá biện pháp để nhà nướcquên lý đất ds, năm tinh hành sử dụng biển động đất dai trong ting dia phương Do

đồ, moi trường hop thé chip quyển sở đụng đất đều phã đăng ki Quy đính tei Nghỉinh số 08/2000/NĐ ~CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dich bão dim, quyền lợi citetbên nhận thé chip được bảo dim Lễ từkhỉ đăng kí việc thể chấp thở ty tiên thínhtoingjta những người cũng nhân bảo dim bing khoảng dit (và tải sin có trần đất nấu

có tha thuận) được xác định theo thứ tự đăng kí Việc đăng kí thé chấp,

đất cổ giá tí trong 5 năm, kd từ ngày đăng lí, trừ truờng hợp các bên yêu cầu đăng lí

quyền n đụng

trước thoi hen hoặc đăng kí gia han thời hen mất lẫn ding ki ga han là 5 năm,

Măt khác, khí chim đứt thể chấp quyền sỡ dung đất, bân thể chấp đã trả xong nợ,

thi nguời đó phấ làm thi tue gil trirthé chấp ti cơ quan đã đăng Lí thể chấp, su kigiã trừ thể chấp, người sở dụng đất không còn bất cứ sơ rùng buộc nào đối với bênnhân thể chấp

Thừa: Không được chuyên đã, chuyển nhương, cho thuê quyền sử đụng đất đãđược thé chấp Khi đã đưa quyền sử dụng dit thé chấp để dim bảo thực hiện nghĩa vadin sơ thì bên thể chip không được chuyển đổ, chuyển nhượng, cho thuê quyển sởdung đất việc thể chip quyền sử dạng đất là nhẫn a dim bảo việc thục hiện ngiữa vedân sơ đ làm hạn chế kh thục biện các quyền của nguôi sử đụng dit

Thứ tr Sử dạng đất ding mục dich không lâm hi hodi làm giảm giá ti côn

đất đã thé chip Mặc di quyén nữ dang dit đã được thé chip nhhơng bén thé chấp vấn

có quyin nữ đụng dit đã được thé chip trong quá tình nở dụng dit, bin thé chấp ph

sử đang dit đăng mục dich, không lam hữy hoại, làm giảm giá tí cũa đất đã thế chấp

vi dy niu đất đắt đ thể chip là đất nông nghiệp, thi bên thé chấp vẫn phải sử đạng dit

4 vào mục đích sin xuất nông nghiệp, không được dio ao, thi cá lâm win, trồng câylâu năm hoặc lam nhà trên đất 43, Trong quả tình sử đụng dit, bin thể chp phai bảo

‘vé độ màu mỡ của dit, bảo về tin đất mat, không được sử dụng các loại hóa chất làm hông đất thos hỏa dit đai

Thứ năm: Thanh toán ti sin vay đúng hạn, đúng phương thúc theo thô thuận trong hop đồng Bên thể chấp phải trả tin vay, tiền lãi đúng thời hen quy nh trong

hợp đồng,

25 Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên

1) Quyin của bên nhận thể chấp quyén nữ dụng đất

Thi quyền sử dung dit được thé chip bin thé chấp đã giao giấy chúng nhận

“quyền sử đụng đất cho bên nhân thé chấp và nhân mốt khoản tiẫn vay tương ứng vớigiá tì quyền sử dong đất i thể chip, thi bin nhân thể chấp cũng có quyền đổi vớiquyền rử dụng đất trong thời ban thé chấp mắc dù bên nhận thé chấp không chiếm hữu:

p (chim hồu pháp bộ thông qua viée giữ By

thế chấp

atte tiếp nhưng lử chiém hồn gián

“chúng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất Kiễn tra, nhắc nhờ bên thể chip quyên sử dụng dit bảo vệ, giữ gìn đất

và sử đụng đất ding mục dich Trong thời hen sở dung đất, bên thé chấp chỉ có quyền

sử dạng đất đó đăng mục dich không làm hỗy hoi, lam giảm gá bị cia đất Nghĩa vụ

của bên này là quyền cia bên kia và vậy bên nhận thé chấp có quyền "kiểm tra nhấcnhở bản thé chấp quyền sở dụng dit bão vệ, giữ gìn đất va sử đụng đất đúng mục dich”Trong trường hợp bên thể chấp vi pham ngiĩa vụ ofa mình, thi bin nhân thé chip cóquyền đơn phương đính chỉ hợp đông và yêu câu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xi

lí vi pham, Nếu bên thể chip vĩ pham viée hủy how đất din dén tình trang không thể sử

dang dit đỏ gây hiu quả nghiên, trong bên nhân thể chấp cỏ quyén hủy bô hop đẳng,

"người vi pham bị xử theo pháp luật Trong trường hợp nhà nước thụ hồi đất thì bên

thé chấp phải bả thường thiệt hai cho bên nhận thể chấp

Thứ hơi: Được wu tiên thánh toán nợ trong trường hop tổ chức đều giá quyén st

dang đất thé chip, su khi trử chỉ phí bản đầu giá Vite thé chấp quyền sử dụng đắt

để vay ténla một trong nhông bin pháp bảo dim thục hiện ngiữa vụ dân nự Thứ hư

tiên thanh toán được xác din theo thử hy đăng ii việc th chấp

1) Neila vụ của bên nhận thi chip quyên sử dụng đất

Thứ nhất: Cùng với bận thể chấp đăng việc thể chip; Hop đồng thể chấp quyền

sử đụng dit phi ding ii tei UBND xã, phường thi trén nơi có đất diy chínhlà quyên

của bên nhân thổ chấp, bi khi thục hiện ngiềa vụ này chính nhằm để bão vô quyển lợi

tụ tin của bên nhận thé chip khi din hạn ma bản thé chấp không thục hiện hoặc thục

hiện không đấy đã ngiấn vụ đối với mình

Thứ hơi: TrãLại gây chứng nhân quyền ở dụng đất khi bin thể chấp đã thục hiện

"nghĩa vụ đợc bảo dim bing thé chip Khi hất thời han thể chip, bên thé chấp đã thục

Tiện xong nghĩa vụ thi bên nhận thé chấp phải rã giấy chúng nhận quyển sử đụng đất cho bên thể chip, nghĩa la bin nhận thé chấp không con quyễn gi đổi với diện tích đất

đã hổ chip ruse diy Hiên lc thé chấp quyền sử dụng đất cũng được chim dit

Thứ ba Bảo quản an toàn giấy chứng nhân quyền sở dạng đất của bên thể chấp

vi giấy chứng nhận quyển sử đụng đất là căn cứ pháp lý đỂ chúng minh người sở dụng

dit hoàn toàn hợp pháp do dé bên nhận thé chấp có trách nhiễm giữ gin giấy ching

nhận quyền sử dụng đất ma bên thể chấp đã giao cho mảnh, coi giấy đó là quyên vỀ tả

sẵn của minh

Thứ te: béi thường thiệt hại cho bên thé chấp nêu đã lam hư hỏng, mắt mát giấy,

tờ quyền sở đụng đất trong thời han thể chấp

Két hận Chương 2Tháp luật hiện hành về thé chip quyền sở dụng dit đã thit lập được khuôn khổphip ý guan trong cho việc nhận điện quyên sở dung dit thé chấp với từ duy cối mỡ vềvite thể chấp quyên sỡ ding dit HTTTL, Bên canh da, những vin đồ pháp ly về xác

lập, thụ thí biện pháp thé

cũng đã được quan tâm hoàn thiện Cách tấp căn bước đầu vi thé chip quyên sử dụng

dit của BLDS 2015 theo nguyên lý vật quyền thé hiện sự nd lục côn các nhà lập pháp

trong việc thay đổi lý thuyét Hấp cận nhắm năng cao hiệu quả của việc thực thi biện

phip thé chấp quyền sử dung dit, dip ứng yêu cầu phút tiễn Lính tổ - xã hội của đấtnước Có thể nói, đây chính là đễm nhấn, la bước tiần quan trong của tên bình hoàn

quyền sở dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất thể chấp,

thiên hệ thing pháp Luật vé thể chấp quyén sử dung đất, thể hiện ar tiệm cân gin hơn

của pháp luật thực định Việt Nam với xu hướng vận đông và phát tiễn pháp luật về thể chấp quyển sử dụng dit của thể gói

én canh dé, thục tn thị hành cũng cho thấy, pháp luật về thể chấp quyền st

dang đất còn hen chế ở mốt sổ khía cạn: Lý thuyẾt vật quyền chữa được vận dụng một

cách tiệt đổ, đồng bộ và xuyên muốt trong các quy định cia BLDS 2015 cũng như pháp

luật chuyên ngành, dẫn din quy din của pháp luật v thể chấp quyên sử đụng đất chưa được xây dụng trên các chit liệu khoa học có tinh đồng bồ và nhất quán Cầu trúc pháp

luật vi thể chấp quyền nở dụng đất chua thục n khoa học và hop lý, din din viée đềuchảnh pháp luật đối với quan hệthể chip quyền s dung dit con có diém bắt cập, chưa

đam lạ hiệu quả như mong muốn Quy din của pháp luật đâu chỉnh quan hệ tri quyền,

va vật quyễn của biện phép thé chip quyển sở ding dit còn nhiễu hạn ch, chưa dimbio tinh chủ động trong việc thục thi quyền của bên nhận thể chip trên quyên sở dụngđất thể chip, đặc iệtlà trong xử lý quyên sử dụng dit thể chấp, Một số quy ảnh củahấp let chữa đáp ứng đồi hôi của thục tii, con mâu huấn, chẳng chéo với các quy

dina trong cùng mét văn bản pháp luật công như với các vấn bản pháp luật khác, Thục

tổ pháp ly này đã din din những vưởng mắc, khó khan trong qué tình áp dụng làn

gần tính hiệu quả và va tro của biện pháp thé chấp quyên sở dung đất trong việc bảo

đâm thục hiện ngiễa vụ nh bản chit vẫn có cña nó

Chương 3

THY TIEN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VE THE CHAP BATDONG SAN TẠI NGÂN HANG OCEANBANK CHI NHÁNH THANG LONG3.1 Thục tiến áp dung pháp lật trong giải quyết tranh chấp về thé chấpquyền rũ dựng đất

Việc nhận diện ranh chấp và giải quyết tranh chấp về thé chip quyền rỡ dụng

dit roc tác giã nghiên cửa tiên cơ sở các bên án, quyết ảnh của tòa đn áp đụng quy inks cna BLDS 2015 và pháp luật cmyên ngành co quy định về thể chấp quyền sỡ đụng

đất nhắm đánh gá hiệu lọc thụ thi các quy định của php luật thực dinh về thé chấp

quyền sử dụng đất Tuy nhiên, vi BLDS 2015 mới có hiệu lực thi hành trong mốt thôi

gia ngắn nên rong nhiễu tranh chấp, tôn án đã áp đụng BLDS 2005 —là quy nh cũaphp luật có hiệu lụ tạ thời điểm giao kết để giã quyết Mặt khác, tuy BLDS 2015 có

những tấp cận bước đầu về vit quyên thể chip nhưng các quy định và thé chấp tả sin

căn BLDS 2015, về cơ bản vin kế tht quy Ảnh cia BLDS 2005, đẳng th, ofe quy

định i th chấp quyền ử đụng dit nr quyền sử dạng dt rong Luật Đắt di năm 2013căng kế thin cách tiép cân cũa các luật đất đủ trước đó Vì vây, bên cạnh vie xem xét,

đánh giá các bản án, quyét dinh của tòa án áp dụng quy dinh của BLDS 2015 và Luật

Đất dei nim 2013, Dé tai còn mỡ tông nghiên cứu các bản án xát xở theo BLDS 2005

va pháp luật trước đ nhầm xây dung một góc nhin toàn diện và tổng thể hơn đổi vớiiệc dp dang pháp luật và hiệu lục thục thi phip luật về thé chấp quyền sỡ dụng dit ciaViétNem Bén cạnh đó, thục tifn cũng cho thiy, những bin án xét xi theo BLDS 2005

và phép luit rage đó ma nổi dụng quy định của pháp luật li có ny hương đông vớ quy ảnh pháp luật hiện hành có sự ảnh buông và tác động rất lớn din đường lỗi xát xử của

tên án trong quá tinh giải quyết tranh chấp vé thé chip quyền nữ dung đất Chính vi

viy, việc nghiên ei đánh giá các bin án này là it cần thiết và có ý ngiấa quan trong

trong việc xây dụng các dinh hướng hoàn thiện pháp luật về thể chấp quyền sử dụng

đất

hin điện một số ranh chấp đến hình về thé chấp quyền sở dụng đất

Thứ nhất, tranh chip về đều liên thể chấp quyền cỡ dụng đất

Theo quy định của BLDS 2005, BLDS 2015, quyền sở dung đất thé chip phicthuộc quyén sở hữu của bân thé chấp, Trên nguyên tắc này khi có tranh chấp, để tránh:

tr xử Lý quyin sử dụng dit thế chấp, bên thể chip và người có quyền lợi, ngiấa vụ liên

quan thường có xu hướng “nợi"ra lý dol quyén sở dụng đất thổ chip l tạ sin thuộc

sở hữu chung nhng hợp đẳng thé chip chưa có sự đồng ý (thiéu chitig) oie các thành,

viên là đồng sở hữu nên dé ngủ tòa tuyên hop đẳng thé chip bị võ hiệu, Theo Ban án

z609/2018/£DTM-ET ngày 29/11/2018 của TAND TP Hà Nội, ông H và vơ là baV ký"hop đồng thé chip nhà và công tỉnh phụ gắn lin với quyền sử dụng đất đỄ bảo dim

cho khoản vay tei Ngân hàng Ocsanbank:CN Thăng Long Ki éng không thanh toán

Xhoăn vay đến han, Ngân hing Oceanian khối kiện yêu cầu xử lý tử săn th chấp đểthu hỗi ng Tuy nhiên, bàM — cơn của ông H đã yêu câu tòa án huyền vô hiệu đổi vớihop đẳng thể chấp vì cho ring ti sina bé me bà dem đ thể chip thuộc quyền sỡ hữu:chung của hồ gia dinh Vì viy, hi chưa có ar đồng ÿ của ba (với tư cách 1s thành viên,

của hộ, thì hop đẳng thé chip bị vé hiệu Ngược li, Ngân hing Oceanbsri: CN Thing

Long cho ring ti sin mà ông H và bà V thé chip là tải sin thuộc sở hồu riêng của ông

H và bà T, không phi là tải sin chung cia hộ ga dinh nên ba M không có quyền quyét (ảnh việc thể chấp tải sản này của ông H và ba T Vì vậy việc chỉ có ông va bã Ÿ ký tên trên hợp ding thể chip là phù hop quy định của pháp luật Trên nguyên tắc quyển sit đang dit thé chip phải thuậc quyễn sở hữu của bên thé chip, trước các tranh chấp

ny, tòa án rễ phải xác đ nh quyền sở hit của bên thé chấp đổi với quyền sử dụng đấtthé chip, từ đồ lim cơ sỡ để xác dinh quyền sử đụng đất co đồ điều tiện đ thổ chấp hay

không

Tht hai, tranh chap trong việc xác định hiệu lực của biên pháp thé chấp quyên.

ử dạng đất trong troờng hợp hợp đẳng thổ chấp không tân thủ quy nh về hình thức

Qua nghiễn cứu các bản án tác giã nhân thấy tranh chấp do không tuần thổ quy

ảnh v hình the ofa hop đồng thể chấp quyên nữ dạng dit phổ biến là các truờng hợp

các bin không lập thành vấn bản, không thọ hiện thủ tue cổng chứng, đăng ký trong

ôi pháp luật quy ảnh bắt buộc phấ công chứng, đăng ký,

Trong Bản án sô 71/2018/05-ST ngày 10/5/2018 của TAND quận Câu Giấy, TP

Ha Nội thể hiện, bà T vay vẫn của Ngân hàng Oossnbsnl: CN Thăng Long và các bên

đã ky kết ba hợp đồng thé chấp quyền sở dung đất đ bảo dim thục hiện ngiễa vụ rã nợ

vốn vay cia bà T Tuy nhiên, các bên chỉ thục hiên đăng ký thể chấp đãi với ha hop

đồng thổ chấp quyển sở dung đất, còn mốt hop đồng thể chấp quyễn sử đụng đất khôngđược đăng kỹ Khi bà T vi pham nghĩa vụ trả nợ vốn vay, Ngân hàng Ocssnbanl: CN

Thing Long đã khối kiện yên cầu bà T thục hiện ngĩa vụ và tip tục duy ti hiệu lục của cả ba hop đồng thé chấp quyền sử dung dit (bao gồm ca hop đẳng thé chấp chưa

được đăng kỹ) để bio dim cho việc thi hành én Đây là trường hop ranh chấp vé xáclập hiu lực của biện pháp thé chấp quyền sử dụng dit khi các bên chưa thục hiện thitoc đăng ký việc (hop đồng thể chấp quyén sở đụng dit theo quy định ce khoản 3 Điệu

188 Luật Dit dai năm 2013

Thứ ba, traih chip về quyền cia bên nhận thổ chấp trên quyén sử đụng dit thé

chấp.

= (@ Tranh chấp về quyền của bên nhận thé chấp trên quyền sử dụng đất thé chấp,

quyền nữ đụng đắt Trong trường hop nty, bn thể chấp thường có xu hướng "vi" vào các quyết din cũa cơ quan hành chính đã "ph nhận" quyền cin bên nhân th chấp tin,

quyền sử dụng đất thể chip Theo nổi dụng Quyết nh số 05/2018/£DTM-GĐT ngày,18/5/2018 của HĐTPTANDTC, Ngân hàng Oceenbank CN Thing Long ký kết hợpđẳng tín dạng với ông C và baT ĐỂ bio dim cho khoản vay, éngC, bà T đã thé chấpqguyễn sử dạng dit cho Ngân hing Ocesnbank CN Thing Long Hợp đẳng thé chip

quyền nữ đăng đất tuân thủ quy dinh của pháp luật nhưng sau đó Uỷ ban nhân din quận,

Cầu Giấy tha hải giấy chúng nhận quyén sử dạng đất của ông C và bà T vi cấp ng Tại

ta án Ngân hàng Oceanbanl: CN Thăng Long cho ring dé giấy chúng nhân quyén nữđang đắt không còn (do tị thu hỗ) nhưng việc nhận chuyển nhượng quyền sử đụng cân,tich 2 400m2 dit của éngC, bà T đã hoàn thành trước đó nân vin có giá tủ bảo đầm chokhoăn vay của ông C, bà T Ngân hàng Oceenbenic CN Thăng Long vin co quyền đốiVới quyễn sở đụng dit ma ôngC, bàT đã thể chip Chính vì vây, Ngân hing Oceanbsric

CN Thăng Long để nghĩ Chi cục Thi hành dn din sự thành phô Hà Nội uu tiên phát mất

quyền sử dụng đất di thanh toán cho Ngân hàng Oceanbenk CN Thăng Long Trong khi

đồ, bên thé chấp là ông C lai cho rằng wi tai sản thé chấp không còn (do bi thu hồi giấy,

chúng nhân) nên ống để nghỉ tòa én giã quyẾt thao quy định côn pháp luật

- (Gi) Tranh chip vé quyên của bên nhân thể chấp trong truờng hop giao dich

chuyển nhượng nhà đất bị v6 hiệu nhưng bên nhân chuyển nhương đã đoợc cập gây

chứng nhận quyền sở hữu nha, quyển sử đụng đắt và bên nhận thể chấp đã tin vào thông,

tin nhà dit đã được đăng kỷ đó ma xác lập giao dich thé chấp

‘Theo Bản án đân sự phúc thẫn số 1258/2014/DS-PT ngày 22/0/2014 của TAND,

TP Hà Nội, do mốt quan hệ thân tt với bà D nên ba P nfuéu lên bảo lãnh cho bà D

vay tần bing hình thúc bán căn nhà thuậc sở hữu của bà cho ông5 Sau iki bà D bãhit iin cho ông V thi bà P và ông V si ra phòng công chúng lập thi tục iy bổ việc