Do vậy, đây là một việc làm hết sức quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản tại Quận 2, TP.. 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản là một thuật ngữ để chỉ c
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ để chỉ các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở và công trình xây dựng đó mà không dịch chuyển được
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam do Quốc hội ban hành có quy định: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Nói một cách dễ hiểu, bất động sản là những tài sản không thể di dời, dịch chuyển Đất đai là yếu tố cơ bản nhất của bất động sản, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Nhà ở và công trình xây dựng là tài sản được xây dựng trên đất và một khi thi công thì sẽ gắn liền với đất Các tài sản gắn liền với đất đai mà không dịch chuyển được, tồn tại nhờ vào đất có thể kể đến là cây cối, ao hồ, mương rạch,… Cuối cùng là các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được xem là bất động sản như hệ thống điện nước, nội thất (thang máy, ) vì khi tách rời công trình, các thiết bị này sẽ bị hư hại.
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính là những đặc tính vốn có của một sự vật Thông qua thuộc tính, con người nhận thức được sự vật, phân biệt được sự vật này với sự vật khác Bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong đời sống con người, là nơi sinh sống, làm việc, là tài sản có giá trị cao và cũng là một kênh đầu tư tiềm năng mang lại lợi nhuận khổng lồ Thị trường bất động sản lâu nay luôn sôi động với đa dạng loại hình và mức giá, thu hút nhiều sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư Hiểu rõ các thuộc tính của bất động sản là chìa khóa để đánh giá tiềm năng, lựa chọn và đưa ra những quyết định sáng suốt khi mua bán, đầu tư tối ưu cũng như sử dụng tài sản hiệu quả.
Bất động sản có 4 thuộc tính:
Bất động sản được gọi là "bất động" bởi vì nó có đặc điểm không thể di chuyển như các tài sản khác Tính bất động là một thuộc tính cơ bản, độc đáo giúp phân biệt bất động sản với các loại tài sản khác. Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, mua bán nhưng bất động sản vẫn ở yên tại chổ và không thể di dời đến nơi mà mình muốn, con người chỉ được quyền sử dụng và khai thác Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, khả năng sử dụng của bất động sản Đây chính là nguyên nhân tại sao giá bất động sản ở các vị trí khác nhau dù là kế cận nhau vẫn có sự chênh lệch và không giống nhau Những đặc điểm riêng biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản Khác biệt với các loại tài sản khác, bất động sản sở hữu những đặc điểm riêng biệt, không thể sao chép hay trùng lặp hoàn toàn, dẫn đến sự đa dạng và phong phú trong nhu cầu và giá trị của từng sản phẩm.
Mỗi người sinh ra đều cần một chỗ ở, một nơi sinh sống Tuy nhiên, con người có sở thích, nhu cầu cụ thể về loại hình, vị trí, diện tích, giá cả khác nhau và điều đó cũng ảnh hưởng đến cách nhìn nhận về bất động sản của từng người Bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau tồn tại trên thị trường và vì vậy, giá cả của bất động sản luôn gắn liền với đặc điểm của nó Nhờ tính không đồng nhất, thị trường bất động sản trở nên đa dạng với nhiều loại hình sản phẩm, đáp ứng nhu cầu phong phú của khách hàng.
Chẳng hạn như hai căn hộ chung cư cao cấp có cùng diện tích nhưng ở quận 1 giá thành sẽ cao hơn ở thành phố Thủ Đức, vì bên trong căn chung cư sẽ có những tiện ích, thiết kế, nội thất khác nhau (đa dạng) và vị trí cũng khác nhau giữa trung tâm thành phố và rìa thành phố.
Tính khan hiếm là thuộc tính quan trọng của bất động sản, góp phần tạo nên sức hút và giá trị trường tồn của bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và xu hướng phát triển của bất động sản trong tương lai
Trái đất là một hệ thống khép kín và đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, không thể thay thế hay nhân tạo Vì vậy, diện tích đất đai là hữu hạn và không thể gia tăng Tuy nhiên, dân số vẫn tiếp tục tăng trưởng làm cho nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt và kinh doanh tăng theo tốc độ gia tăng dân số Quá trình đô thị hóa diễn ra tạo sự di chuyển của dân cư vào các thành phố lớn và nhu cầu về bất động sản tại đây ngày càng tăng Sự chênh lệch giữa cung và cầu bất động sản dẫn đến tình trạng khan hiếm, đặc biệt là ở những vị trí, địa điểm đẹp và tiện ích tốt Do tính khan hiếm, giá bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển
1.1.2.4 Tính bền vững Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá mang tính vĩnh cữu, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không một tài sản nào có thể thay thế được Đất đai được dùng cho nhiều mục đích khác nhau từ sinh sống đến đầu tư, kinh doanh và dù được dùng vào mục đích nào thì cũng mang lại lợi ích và giá trị cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững Ngoài ra, bất động sản còn mang lại ý nghĩa bền vững là an cư lạc nghiệp, tạo ra môi trường sống và điều kiện cho con người được phát triển Quyền sở hữu đất đai, hưởng các lợi ích mà đất đai mang lại và thời gian sử dụng là vô hạn làm cho đất đai, bất động sản có ý nghĩa đặc biệt lớn, thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.1.3 Giá trị và giá cả của bất động sản
1.1.3.1 Giá trị của bất động sản:
Trong lĩnh vực bất động sản, giá trị bất động sản được lí giải theo ba hướng gồm giá trị thị trường, giá trị đầu tư và giá trị sử dụng:
Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà BĐS có thể được mua bán trên thị trường mở, giữa các bên tham gia độc lập, có đầy đủ thông tin và không chịu áp lực nào Nói cách khác, giá trị thị trường phản ánh sự "thuận mua vừa bán", thỏa thuận hợp lý giữa hai bên dựa trên các yếu tố khách quan của thị trường Giá trị thị trường thường được xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi.
Giá trị đầu tư là mức giá mà nhà đầu tư dự đoán sẽ nhận được từ bất động sản trong tương lai, dựa trên các thông số và giả định được nhà đầu tư đưa ra Khác với giá trị thị trường, giá trị đầu tư chịu ảnh hưởng bởi mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính, kỳ vọng lợi nhuận và mức độ chấp nhận rủi ro của từng nhà đầu tư Giá trị đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố và có thể thay đổi theo thời gian.
Giá trị sử dụng là mức độ thỏa mãn nhu cầu sử dụng bất động sản của một cá nhân hoặc tổ chức Nó không phụ thuộc vào giá thị trường mà phụ thuộc vào nhu cầu, sở thích và mục đích sử dụng cụ thể của từng người
1.1.3.2 Giá cả của bất động sản
Giá cả bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà Đất đai không có giá thành sản xuất nên giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao.
Thị trường bất động sản
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường BĐS ra đời và phát triển cùng với sự phát triển của xã hội Khi nhu cầu về nhà ở, đất đai và các tài sản khác tăng lên, thị trường BĐS cũng phát triển theo Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch BĐS bao gồm mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển dịch quyền sở hữu diễn ra thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ và có sự quản lý của Nhà nước BĐS bao gồm nhiều loại hình khác nhau và BĐS nào cũng gắn liền với đất đai Vì vậy, đặc điểm của đất đai và thị trường đất đai ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường BĐS. Điểm khác biệt giữa thị trường BĐS và thị trường của các loại hàng hóa khác:
- BĐS không chỉ được mua bán mà còn có thể cho thuê, cho thuê lại.
- BĐS gắn liền với đất đai, do đó, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng bởi thị trường đất đai.
Hiện nay, thị trường BĐS ở Việt Nam chủ yếu là thị trường nhà đất Thị trường này đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế và xã hội Nhiều người thường đồng nhất thị trường BĐS với thị trường đất đai Tuy nhiên, hai thị trường này có sự khác biệt:
- BĐS bao gồm cả nhà và đất, trong khi đất đai chỉ là một phần của BĐS.
- Thị trường đất đai chủ yếu là giao dịch quyền sử dụng đất, trong khi thị trường BĐS còn bao gồm các hoạt động khác như cho thuê, bảo hiểm
1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.2.1 Cung không co giãn trong ngắn hạn
Cung không co giãn trong ngắn hạn trên thị trường bất động sản có nghĩa là số lượng nhà đất có sẵn để mua bán sẽ không thay đổi nhiều dù giá cả có biến động. Xây dựng BĐS cần nhiều thời gian nên khi nhu cầu tăng đột biến, nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức BĐS có tính cố định, không thể di chuyển nên việc chuyển đổi sang thị trường khác hoặc thay đổi mục đích sử dụng là rất khó khăn. Ngoài ra, một số người mua BĐS không để ở mà để đầu tư nên khi giá cả thấp, họ ít có xu hướng bán.
1.2.2.2 Sản phẩm không đồng nhất
Mỗi bất động sản là duy nhất, có đặc điểm riêng biệt, tạo nên giá trị độc đáo nên không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau Không thể áp dụng một tiêu chuẩn chung để đánh giá tất cả các sản phẩm, vì vậy việc so sánh trực tiếp các BĐS tương đối khó Thị trường BĐS được chia thành nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc có đặc điểm, quy luật và xu hướng riêng biệt Do đó, yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng quyết định giá trị, tiềm năng và khả năng thanh khoản.
1.2.2.3 Thị trường mang tính chất địa phương
BĐS mang tính bền vững, không dễ dàng chia cắt, di chuyển hay phá hủy. Nguồn cung bất động sản bị giới hạn bởi quỹ đất và quy hoạch của từng địa phương Bên cạnh đó, mức độ biến động và xu hướng của thị trường khác nhau ở từng khu vực, địa phương Vậy nên yếu tố địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá cả, nhu cầu và nguồn cung bất động sản
1.2.2.4 Thị trường đa phân khúc
Thị trường BĐS là một bức tranh đa sắc với vô số phân khúc khác nhau, bao gồm nhiều nhóm sản phẩm khác nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng và được phân loại theo nhu cầu sử dụng, loại hình sản phẩm, giá cả và vị trí
1.2.2.5 Thời gian đàm phán và chi phí giao dịch cao
BĐS là tài sản có giá trị lớn, thường là khoản đầu tư lớn nhất trong cuộc đời của một người Do đó, quá trình đàm phán cần sự cẩn trọng và kỹ lưỡng để đảm bảo lợi ích cho các bên tham gia Việc mua bán bất động sản liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật Biến động của thị trường BĐS cũng ảnh hưởng đến thời gian đàm phán và chi phí giao dịch Giao dịch bất động sản phải chịu nhiều loại thuế phí, phí môi giới, phí công chứng và lệ phí khác nên chi phí giao dịch khá cao Ngoài ra, khi thị trường sôi động, cạnh tranh cao, thời gian đàm phán có thể rút ngắn và chi phí giao dịch có thể tăng cao.
1.2.2.6 Không có thị trường trung tâm
Hoạt động mua bán BĐS diễn ra tại nhiều địa điểm khác nhau, không có một sàn giao dịch thống nhất cho toàn thị trường Hoạt động giao dịch thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ giữa người có nhu cầu với người bán thông qua các kênh truyền thông, trang web,… hoặc có sự liên hệ để thương lượng trực tiếp với bên bán
1.2.2.7 Thị trường có tính độc quyền
Rào cản gia nhập trị trường tương đối lớn vì BĐS là tài sản có giá trị cao, đòi hỏi nguồn vốn lớn để đầu tư Cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường cần có kiến thức về thị trường, luật pháp và quy hoạch để đầu tư BĐS hiệu quả Nếu một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại khu vực ven thành phố, nơi có quy hoạch phát triển tiềm năng thì doanh nghiệp đó có thể chi phối giá cả BĐS tại khu vực này.
1.2.2.8 Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Khả năng co giãn của BĐS kém vì tính khan hiếm của đất đai nên thị trườngBĐS cạnh tranh kém hoàn hảo hơn so với thị trường của các hàng hóa thông thường khác Do đó, sự biến động của giá đất cũng diễn ra mạnh mẽ hơn đòi hỏi cần có sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thị trường BĐS có nhiều người tham gia mua bán, bao gồm cả cá nhân và tổ chức Một số doanh nghiệp lớn có thể chi phối thị trường, dẫn đến việc giá cả BĐS có thể cao hơn so với giá trị thực Doanh nghiệp nhỏ lẻ và người tiêu dùng thường khó có thể ảnh hưởng đến giá cả BĐS Doanh nghiệp lớn có nguồn lực để thu thập thông tin về thị trường BĐS, do đó họ có thể đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả hơn và ngược lại đối với các doanh nghiệp nhỏ lẻ sẽ khó tiếp cận, thu thập thông tin chính xác.
1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Là những chủ sở hữu của BĐS và chịu trách nhiệm tìm kiếm người mua để bán BĐS Chịu trách nhiệm cho tính chính xác của thông tin, kiểm tra và kiểm soát Bao gồm các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản, các cá nhân hoặc tổ chức mua bất động sản từ nhà phát triển dự án để đầu tư hoặc bán lại và các cá nhân bán bất động sản sở hữu của họ,
Cá nhân hoặc tổ chức đang trong tìm kiếm BĐS để sở hữu hoặc sử dụng, mua bán bán lại để kiếm lời Người mua đặt yêu cầu về tính chất, vị trí, giá trị của BĐS. Các nhà phát triển dự án thường mua đất, nhà để phát triển dự án mới Các nhà đầu tư thứ cấp thường mua bất động sản để đầu tư, cho thuê hoặc bán lại Những người mua bất động sản đơn lẻ thường mua nhà, đất để ở hoặc đầu tư lâu dài.
- Thể chế hỗ trợ thị trường
Nhà môi giới, công ty hoặc tổ chức giúp người bán và người mua liên kết và thực hiện các giao dịch chủ yếu giúp giới thiệu sản phẩm, định giá, đàm phán giá, quản lý các thủ tục Gồm những doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê bất động sản; những doanh nghiệp được chủ đầu tư ủy quyền bán các sản phẩm trong dự án và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản theo giấy phép.
Chung cư
Chung cư là một tòa nhà cao tầng với nhiều căn hộ riêng biệt Mỗi căn hộ thuộc sở hữu cá nhân và hoàn toàn độc lập, giống như một ngôi nhà thu nhỏ Tuy nhiên, các cư dân trong chung cư sẽ cùng sử dụng một số khu vực chung như hành lang, cầu thang, thang máy, sân vườn, khu vui chơi, Về mặt pháp lý, nhà chung cư được định nghĩa là nhà có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ riêng lẻ Các căn hộ này được kết nối bởi hệ thống giao thông chung như cầu thang, thang máy Bên cạnh phần sở hữu riêng (căn hộ), cư dân còn có quyền sở hữu chung đối với các khu vực và hệ thống hạ tầng dùng chung trong tòa nhà.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Chung cư được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí như mục đích sử dụng, phân khúc thị trường, vị trí, loại hình căn hộ, tiện ích Khi phân loại theo phân khúc thị trường, chung cư sẽ bao gồm:
- Nhà chung cư hạng A: Chung cư cao cấp, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí với chất lượng cao nhất.
- Nhà chung cư hạng B: Chung cư trung cấp, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí với chất lượng tốt.
- Nhà chung cư hạng C: Chung cư bình dân, đáp ứng các tiêu chí cơ bản.
1.3.3 Vai trò của chung cư
Chung cư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại Khi dân số đô thị gia tăng, nhu cầu nhà ở ngày càng cao, đặc biệt là trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp và giá nhà đất tăng cao Chung cư chính là giải pháp hiệu quả cho bài toán nhà ở, đáp ứng nhu cầu của đa dạng các tầng lớp xã hội Sự ra đời của chung cư đã giải quyết được nhiều vấn đề bức xúc về nhà ở, góp phần vào sự phát triển văn minh và hiện đại của đô thị.
TỔNG QUAN VỀ 3 DỰ ÁN LUMIERE RIVERSIDE, THE
Tổng quan về thành phố Thủ Đức, quận 2 (cũ)
2.1.1 Sơ lược về TP Thủ Đức
Thành phố Thủ Đức trực thuộc TP.HCM đã được Ủy ban thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết thành lập vào ngày 24/7/2020 Thành phố Thủ Đức chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/3/2021, đánh dấu mốc son quan trọng trong quá trình phát triển của TP.HCM Được thành lập trên cơ sở sáp nhập quận 2,quận 9 và Thủ Đức, thành phố mới này sở hữu diện tích rộng lớn hơn 211km2 và dân số hơn 1 triệu người Việc thành lập thành phố mới nhằm mục tiêu giảm tải áp lực cho TP.HCM, đồng thời tạo điều kiện cho Thủ Đức phát triển thành khu vực trọng điểm liên vùng, liên tỉnh Hệ thống chính quyền của TP Thủ Đức được tổ chức riêng biệt, bao gồm Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thống nhất từ ba quận trước đây Việc sắp xếp này đảm bảo sự ổn định trong quá trình chuyển đổi,không ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân và hoạt động của doanh nghiệp.
Sau khi thành lập thành phố Thủ Đức và sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã, thành phố Thủ Đức có
34 phường gồm 12 phường thuộc quận Thủ Đức cũ, 9 phường thuộc quận 2 cũ và 13 phường thuộc quận 9 cũ: An Khánh, An Lợi Đông, An Phú, Bình Chiểu, Bình Thọ, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Hiệp Phú, Linh Chiểu, Linh Đông, Linh Tây, Linh Trung, Linh Xuân, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B, Tam Bình, Tam Phú, Tân Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Thạnh Mỹ Lợi, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Trường Thạnh và Trường Thọ.
Hình 2.1: Giới thiệu tổng quan TP Thủ Đức
TP Thủ Đức nằm ở cửa ngỏ phía phía Đông TP HCM, là “đầu mối giao thông” giữa TP HCM với các tỉnh Đông Nam bộ thông qua các tuyến giao thông huyết mạch như: cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 1A, đường Phạm Văn Đồng – Quốc lộ 1K…
Hình 2.2: Bảng đồ toàn TP Thủ Đức
- Phía Đông tiếp giáp với TP Biên Hòa và huyện Long Thành (Đồng Nai), ranh giới là sông Đồng Nai
- Phía Tây tiếp giáp quận 12, Bình Thạnh, quận 1, quận 4 với ranh giới là sông Sài Gòn
- Phía Nam tiếp giáp huyện Nhơn Trạch qua ranh giới sông Đồng Nai và quận
- Phía Bắc giáp với TP Thuận An cà Dĩ An (Bình Dương).
2.1.2.1 Quy hoạch chung TP Thủ Đức
Quyết định số 1538/QĐ-CP với nội dung “Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP Thủ Đức, TP thuộc TP HCM đến năm 2040” được Chính phủ ban hành vào ngày 16/09/2021 đã vạch ra chiến lược phát triển cho TP Thủ Đức đến năm
2040 Quyết định này vạch ra lộ trình phát triển đầy hứa hẹn cho thành phố mới này, với mục tiêu trở thành một đô thị sáng tạo, tương tác cao và đóng vai trò hạt nhân trong cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 của TP Hồ Chí Minh.
Dân số dự kiến sẽ đạt 1,5 triệu người vào năm 2030 và 3 triệu người vào năm
2040 Diện tích đất đô thị cũng sẽ được mở rộng từ 18.830 ha (năm 2030) lên 19.994 ha (năm 2040) trong tổng diện tích 21.156 ha của TP Thủ Đức Đô thị thông minh, sáng tạo chính là mục tiêu của TP mới này, điểm nhấn tập trung vào 8 khu trung tâm chủ yếu:
- Trung tâm tài chính liên kết Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
- Trung tâm thể thao và sức khỏe Rạch Chiếc.
- Trung tâm sản xuất ứng dụng công nghệ cao.
- Trung tâm giáo dục, đào tạo và nghiên cứu khoa học công nghệ.
- Trung tâm khởi nghiệp và sáng tạo, hướng đến trở thành một trong những trung tâm lớn nhất Việt Nam.
- Trung tâm công nghệ sinh thái khu vực Tam Đa và Đại học Long Phước.
- Trung tâm giao thông kết nối vùng Đông Nam Bộ và cảng container Cát Lái.
- Khu đô thị cảng Trường Thọ.
Hình 2.3: 8 trọng điểm quy hoạch TP Thủ Đức.
Hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội của TP Thủ Đức Nhận thức được tầm quan trọng này, đồ án Quy hoạch chung đến năm 2040, thành phố này sẽ tập trung đầu tư vào các dự án giao thông trọng điểm nhằm kết nối khu trung tâm hiện hữu của TP Hồ Chí Minh với các khu đô thị, khu chức năng trọng điểm và các tỉnh phía Đông Tiêu biểu các dự án giao thông trọng điểm:
- Đường Vành đai 3 TP HCM: Với tổng chiều dài hơn 76km, tuyến đường này đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối toàn vùng Đông Nam bộ Trên địa bàn TP Thủ Đức, tuyến đường đi qua các phường Long Trường, Trường
Thạnh, Long Thạnh Mỹ và Long Bình, góp phần thúc đẩy giao thương và phát triển kinh tế cho khu vực.
- Mở rộng tuyến cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây: Dự án này bắt đầu từ nút giao An Phú thuộc TP Thủ Đức, giúp cải thiện đáng kể việc kết nối giữa TP HCM với khu vực Đông Nam bộ và Tây Nguyên Đây là tuyến đường huyết mạch thúc đẩy giao thông liên vùng, thu hút đầu tư và phát triển du lịch.
- Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên): Là tuyến metro đầu tiên của TP HCM, tuyến đường này không chỉ giảm tải ùn tắc giao thông mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế và thị trường bất động sản tại TP Thủ Đức Việc di chuyển bằng metro sẽ trở nên thuận tiện, nhanh chóng và an toàn hơn, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
Hình 2.4: Sơ đồ kết nối liên vùng của TP Thủ Đức.
Ngoài những dự án trên, còn nhiều dự án giao thông khác đang được triển khai tại TP Thủ Đức như: Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), Tuyến Metro số 3a (Bến Thành – Tân Kiên), Tuyến đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu,…
2.1.2.3 Kế hoạch sử dụng đất
TP Thủ Đức đã hoàn thành nhiều mục tiêu trong kế hoạch sử dụng đất năm
2023 và đặt ra kế hoạch đầy tham vọng cho năm 2024 Vào ngày 24/2/2024, Ban Thường vụ Thành ủy Thủ Đức đã có buổi làm việc với UBND TP Thủ Đức về kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2023 và kế hoạch sử dụng đất năm 2024.
Theo đó, năm 2023 UBND TP Thủ Đức đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho 200 công trình, dự án với tổng diện tích 1.778,54 ha và 474,22 ha diện tích đất được các cá nhân, hộ gia đình đăng ký chuyển mục đích sử dụng Kết quả, TP Thủ Đức có 4 công trình, dự án đã hoàn thành thủ tục thu hồi đất với diện tích 15,70ha.
1 công trình, dự án đề xuất bỏ ra khỏi kế hoạch sử dụng đất với diện tích 2,85ha.
173 công trình, dự án đang thực hiện các thủ tục thu hồi đất, giao - thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định với diện tích 1.754,06ha 22 khu đất đăng ký để làm cơ sở bán đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 5,93ha 2,35ha diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân.
Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 có những nổi bật trong việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng mục đích, đúng quy định.Ngoài ra, ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án trọng điểm của thành phố Bên cạnh đó cũng hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và đặc biệt là tăng cường công tác thanh tra,kiểm tra việc sử dụng đất Trong năm 2024, kế hoạch sử dụng đất dự kiến có 216 công trình, dự án với diện tích 1.811,32ha Với 195 công trình chuyển tiếp; 80 công trình, dự án phải thu hồi đất; 93 dự án thực hiện giao, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bán đấu giá quyền sử dụng đất; 22 khu đất bán đấu giá quyền sử dụng đất Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dự kiến là217,44ha.
2.1.3 Tổng quan về Quận 2 (cũ) - TP Thủ Đức
Tổng quan khu vực 3 dự án tại Quận 2, TP Thủ Đức
Hình 2.6: Sơ đồ vị trí ba dự án Lumiere riverside – The OpusK – Thảo Điền
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Quận 2 - TP Thủ Đức luôn sôi động và thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư lẫn người mua nhà Ba dự án được chọn để phân tích trong bài viết này là đại diện cho ba khu vực trọng điểm trên địa bàn Quận 2:
- Dự án Lumière Riverside: Nằm tại khu vực An Phú, sở hữu vị trí đắc địa bên bờ sông Sài Gòn thơ mộng, cách dự án Thảo Điền green 3,6km và cách dự án The Opusk Residence 7,7km.
- Dự án The OpusK (The Metropole Thủ Thiêm): Tọa lạc tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm tài chính sôi động của TP.HCM, cách dự án Thảo Điền green 6,8km.
- Dự án Thảo Điền Green: Nằm tại khu Thảo Điền, khu vực dân cư cao cấp với môi trường sống xanh, an ninh.
Vị trí của ba dự án tạo thành một hình tam giác, với Lumière Riverside là điểm giao thoa tương đối vuông Cả ba đều nằm ở vị trí chiến lược, tiếp giáp các trục đường giao thông huyết mạch như Võ Nguyên Giáp, cầu Thủ Thiêm 2, giúp kết nối dễ dàng đến trung tâm Quận 1 và các tiện ích xung quanh.
Dự án Lumiere Riverside
Masterise Lumiere Riverside là dự án căn hộ cao cấp được kiến tạo bởiMasterise Homes - nhà phát triển bất động sản uy tín với hơn 5 năm kinh nghiệm.Nổi tiếng với phương châm "Đặt lợi ích khách hàng làm trọng tâm", MasteriseHomes đã mang đến thị trường những sản phẩm chất lượng, kiến tạo nên những cộng đồng tinh hoa Masteri Lumiere Riverside hứa hẹn sẽ là một mảnh ghép hoàn hảo, góp phần tô điểm cho bức tranh thịnh vượng của khu vực Với sự kết hợp hoàn hảo giữa tầm nhìn chiến lược, kiến trúc độc đáo, tiện ích đẳng cấp và dịch vụ chuyên nghiệp, Masterise Lumiere Riverside mang đến cho cư dân một không gian sống lý tưởng, nơi tinh hoa hội tụ.
Tên thương mại: LUMIÈRE riverside
Hình 2.7: Logo tên dự án căn hộ cao cấp Lumiere riverside
"Lumière Riverside: “Ánh sáng ven sông” - Như một lời hứa hẹn về một cuộc sống an nhiên, rực rỡ bên dòng sông êm đềm Từng bước chân đặt vào dự án như đưa ta lạc bước vào một ốc đảo xanh mát, nơi ánh sáng thiên nhiên len lỏi qua từng tán lá, tô điểm cho cuộc sống thêm rạng ngời Tên gọi dự án như lời cam kết về một môi trường sống lý tưởng, nơi mỗi gia đình được tận hưởng bầu không khí trong lành, hòa quyện cùng thiên nhiên tươi đẹp.
Lumiere Riverside là dự án căn hộ cao cấp, penhouse và shophouse, officetel tọa lạc tại vị trí đắc địa ven sông Sài Gòn, thuộc khu Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM.
Dự án sở hữu quỹ đất rộng 19.375 m2 với mật độ xây dựng chỉ 35%, mang đến không gian sống xanh mát và tiện nghi cho cư dân Dự án bao gồm 2 tòa tháp cao
36 tầng (tòa East) và 44 tầng (tòa West), với tổng diện tích tiện ích khối đế xấp sỉ 9.500 m2, cung cấp 1030 căn hộ cao cấp cùng 6 tầng khu thương mại dịch vụ gồm shophouse khối đế và văn phòng Dự án được thiết kế theo phong cách hiện đại, sang trọng, với điểm nhấn là hệ thống vườn treo rộng lớn lên đến 7.000 m 2 , Tổng diện tích cảnh quan là 4.653 m 2 và diện tích mặt nước khoảng 1.000 m 2 mang đến cho cư dân cảm giác như đang sống giữa một khu rừng nhiệt đới thu nhỏ.
Bảng 2.2: Tổng quy mô dự án Lumiere riverside.
Loại bất bộng sản Căn hộ cao cấp, penhouse và shophouse, officetel
Quy mô Quy mô dự án gồm 2 block, block tòa East cao 36 và tòa West cao 44 tầng, 6 tầng khu thương mại dịch vụ gồm shophouse khối đế và văn phòng, 1030 căn hộ.
Tổng diện tích tiện ích khối đế ~ 9.500 m 2
Tổng diện tích vườn treo ~ 7.000 m 2
Tổng diện tích cảnh quan ~ 4.653 m 2
Diện tích mặt nước (2 hồ bơi) ~ 1.000 m 2
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
Lumière Riverside tọa lạc tại 628A mặt tiền đường Xa Lộ Hà Nội, thuộc Phường An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM Sở hữu vị trí đắc địa được mệnh danh là
“viên kim cương cuối cùng” của khu vực Thảo Điền, nằm trên hai mặt tiền đường
Xa Lộ Hà Nội và Võ Trường Toản, dự án có tầm nhìn “triệu đô” hướng trọn ra sông Sài Gòn thơ mộng và toàn cảnh thành phố sôi động Lumière Riverside sở hữu kết nối giao thông vô cùng thuận tiện
Hình 2.8: Sơ đồ vị trí dự án Lumiere riverside
Dự án nằm gần tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, cao tốc Long Thành Dầu Giây, cùng hệ thống giao thông và cầu đường hoàn thiện Nhờ vậy, cư dân có thể dễ dàng di chuyển đến các địa điểm trọng yếu trong khu vực Được ví như "trái tim" kết nối mọi điểm đến, tại đây chỉ mất 3 phút để tiếp cận tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, 5 phút di chuyển đến các khu vực lân cận như Bình Thạnh, Thủ Đức, Quận 9, Cao tốc Long Thành Dầu Giây qua các tuyến đường huyết mạch và chỉ với 10 - 15 phút cho việc kết nối đến Thủ Thiêm, Quận 1, khu trung tâm sầm uất.
2.3.1.3 Chủ đầu tư và đơn vị vận hành
Masterise Homes - thành viên của tập đoàn Masterise Group, là nhà phát triển bất động sản quốc tế tiên phong áp dụng các chuẩn mực toàn cầu vào việc phát triển, vận hành và quản lý các sản phẩm, dịch vụ bất động sản tại Việt Nam và thế giới Sở hữu danh mục Bất động sản hàng hiệu lớn nhất Đông Nam Á, Masterise Homes khẳng định năng lực quốc tế.Masterise Homes cam kết không ngừng kiến tạo những công trình kiến trúc đẳng cấp và trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng, tạo nên các giá trị vượt thời gian được công nhận trên toàn thế giới.
Hình 2.9: Logo chủ đầu tư Masterise Homes
- Nhà thầu xây dựng: Newtecons
- Giám sát xây dựng & quản lý dự án: Turner
- Thiết kế mặt đứng và cảnh quan: ATKINS
- Thiết kế kiến trúc: BAAD
- Thiết kế nội thất: Hirsch Bedner Associates (HBA)
- Quản lý tòa nhà: Masterise Property Management Company
- Ngân hàng bảo lãnh: Techcombank - Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) Được thành lập từ năm 1993, Techcombank là một trong những ngân hàng TMCP lớn nhất Việt Nam và một trong những ngân hàng hàng đầu ở Châu Á.
2.3.1.4 Diện tích và kiến trúc
Gồm 2 block cao 36 - 44 tầng, cung ứng cho thị trường các sản phẩm căn hộ đa dạng từ studio, 1, 2, 3 phòng ngủ và căn hộ ghép cho dến dạng căn hộ duplex, penthouse.
Thiết kế và kiến trúc:
LUMIÈRE Riverside khoác lên mình vẻ đẹp độc đáo của phong cách kiến trúc
“Leafscape” - lấy cảm hứng từ những đường nét tinh tế trên gân lá Nơi đây như một bản giao hưởng hoàn hảo giữa thiên nhiên xanh mát và phong cách sống sang trọng, tinh tế Tòa Lumière East nổi bật với thiết kế hình chữ Z, tạo nên sự uy nghi và tráng lệ Tòa Lumière West mang nét mềm mại với thiết kế hình chữ V, tượng trưng cho sự vươn lên mạnh mẽ Cả hai tòa tháp đều được bao phủ bởi những khu vườn treo xanh mát, mang đến bầu không khí trong lành và cảm giác thư thái cho cư dân Từng chi tiết thiết kế đều được chăm chút tỉ mỉ, thể hiện sự đẳng cấp và tinh tế trong từng đường nét Thiết kế sản phẩm độc đáo và tiên tiến với nhiều tính năng. Phòng bếp được bàn giao full nội thất với đầy đủ tiện nghi, Phòng khách có ban công kính cường lực, sàn gỗ vân gỗ chiếc lá sang trọng, máy lạnh âm trần tiết kiệm diện tích Phòng tắm được lót bằng sàn đá Marble, vách tường ốp đá vân gỗ, trang bị thiết bị vệ sinh Kohler và có vách kính đứng, bồn rửa, vòi sen Phòng ngủ có cửa sổ kính cường lực, sàn gỗ vân gỗ chiếc lá mang đến sự sang trọng và ấm áp.
Căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 49m 2 đến 52 m 2 , là loại căn hộ nhỏ nhất với 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, 1 phòng ăn cùng 2 logia rộng thoáng Đây là dòng căn hộ phù hợp với các nhà đầu tư, các bạn trẻ độc thân, những cặp vợ chồng mới cưới và cả các ông bố, bà mẹ đơn thân.
Hình 2.10: Chi tiết mặt bằng căn hộ 1PN của Lumiere riverside
Căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ 68m 2 đến 77m 2 , chiếm tỷ trọng lớn nhất tại dự án, là lựa chọn hoàn hảo cho những gia đình trẻ hoặc các cặp vợ chồng Thiết kế thông minh, linh hoạt mang đến sự cân bằng hoàn hảo giữa không gian riêng tư ấm cúng cho mỗi thành viên và không gian sinh hoạt chung rộng rãi, gắn kết.
Hình 2.11: Chi tiết mặt bằng căn hộ 2PN của Lumiere riverside
Dự án The Opusk Residence
Tọa lạc trên vị trí đắc địa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, The Metropole Thủ Thiêm (tên cũ là Khu Phức Hợp Sóng Việt) là dự án hứa hẹn mang đến một không gian sống đẳng cấp và tiện nghi bậc nhất Với diện tích khu đất rộng lớn lên đến 75.965m2 và tổng mức đầu tư dự kiến gần 7.500 tỷ đồng, The Metropole Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng mới cho sự sang trọng và thịnh vượng. Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát ấp ủ mục tiêu biến The Metropole Thủ Thiêm thành một khu phức hợp cao cấp, đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của giới thượng lưu. The Metropole Thủ Thiêm được thực hiện thành 4 giai đoạn: The Galleria, The Crest, The Opera và The OpusK với nhiều loại hình sản phẩm gồm căn hộ cao cấp, shophouse, penthouse, duplex, sky villas, pool villas và office.
Bảng 2.5: Tổng quan dự án The Metropole Thủ Thiêm.
Vị trí Phân Khu 1, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức
Chủ đầu tư Công ty Quốc Lộc Phát Đơn vị phát triển Sơn Kim Land
7,6 ha Giai đoạn 1: The Galleria Residence gồm 456 căn hộ; Giai đoạn 2: The Crest Residence gồm 250 căn hộ; Giai đoạn 3: The Opera Residence gồm 646 căn hộ; Giai đoạn 4: The Opusk Residence gồm 300 căn hộ
Sản phẩm Căn hộ, Shophouse, Penthouse, Duplex, Sky Villas, Pool
The OpusK Residence là tổ hợp căn hộ hạng sang, văn phòng cao cấp và thương mại thuộc giai đoạn 4 của dự án The Metropole Thủ Thiêm, tiếp nối thành công của 3 giai đoạn trước đó là The Galleria, The Crest, The Opera Với vị trí đắc địa, thiết kế kiến trúc độc đáo cùng tiện ích độc đấo, The Opusk hứa hẹn sẽ là một biểu tượng kiến trúc mới tại Thủ Thiêm, mang đến một không gian sống đẳng cấp thượng lưu với những căn hộ sang trọng, tiện nghi hiện đại và tầm nhìn tuyệt đẹp ra sông Sài Gòn.
Hình 2.23: Tổng quan 4 giai đoạn của dự án The Metropole Thủ Thiểm.
Tên gọi của The OpusK được lấy cảm hứng từ từ "Opus" trong tiếng Anh có nghĩa là “tác phẩm nghệ thuật”, thể hiện mong muốn mang đến một không gian sống đẳng cấp, tinh tế như một tác phẩm nghệ thuật độc đáo Hai ký tự "s" và "k" ở cuối từ The OpusK là viết tắt của SonKim Land, chủ đầu tư uy tín với nhiều dự án thành công; tạo dấu ấn riêng cho dự án, thể hiện sự cam kết về chất lượng và đẳng cấp.
Hình 2.24: Logo tên dự án The Opusk Residence
The OPusK Residence sở hữu quy mô ấn tượng với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 200.000 m2 trên khu đất rộng 8.518 m2 Dự án gồm 2 tòa tháp cao 28 tầng và 36 tầng, cùng 4 tầng hầm hiện đại Mật độ xây dựng chỉ 30%, mang đến không gian sống xanh mát và thoáng đãng cho cư dân Tòa tháp căn hộ cao 36 tầng cung cấp đa dạng loại hình căn hộ từ 1 đến 4 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Tòa tháp văn phòng & Officetel cao 28 tầng mang đến không gian làm việc hiện đại, đẳng cấp cùng Officetel thiết kế thông minh, linh hoạt.
Bảng 2.6: Tổng quy mô dự án The Opusk Residence
Loại bất động sản Căn hộ cao cấp, shophouse, văn phòng &
Tổng diện tích sàn xây dựng 200,000 m 2
Quy mô Quy mô dự án gồm gồm 2 tòa tháp cao 28 tầng và 36 tầng và 4 tầng hầm
The OpusK Residence nằm trong tổng thể đại dự án The Metropole Thủ Thiêm, thừa hưởng toàn bộ những ưu thế về kết nối cũng như hạ tầng, giao thông.
Vị trí The OpusK Residence nằm tại lô 1.14 – vị trí đắt giá của lô đất (khu chức năng số 1) của KĐT Thủ Thiêm, phường An Khánh, Quận 2, TP.HCM, kế bên là chân cầu Thủ Thiêm 2 và quảng trường trung tâm Quận 2 The OpusK ở hữu tầm view đẹp hướng sông Sài gòn và cũng là phân khu duy nhất có view trực diện hướng về phía Quận 1, tầm view triệu đô mơ ước sở hữu của tầng lớp thượng lưu.
Tọa lạc tại trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi được quy hoạch bài bản và hiện đại bậc nhất Sài Gòn, The OpusK được mệnh danh là "khu đô thị trong mơ" của Sài Gòn Với vị trí đắc địa mang lại khả năng kết nối linh hoạt đến mọi tiện ích và dịch vụ chỉ trong vài phút di chuyển
Phía Đông: Giáp đại lộ Vòng Cung, tuyến đường huyết mạch kết nối khu vực Thủ Thiêm với các quận trung tâm thành phố.
Phía Tây: Giáp đường ven sông và nhà hát giao hưởng Opera thành phố, mang đến không gian sống sang trọng, đẳng cấp và tầm nhìn cảnh quan tuyệt đẹp.
Phía Nam: Giáp lô 1-15, lô 1-18 và đường N13, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân di chuyển đến các khu vực kinh tế phát triển và cộng đồng cư dân văn minh.
Phía Bắc: Giáp khu phức hợp khách sạn cao cấp, nơi cung cấp đa dạng dịch vụ nghỉ dưỡng và giải trí đẳng cấp, đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân.
2.4.1.3 Chủ đầu tư và đơn vị vận hành
Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát (Quốc Lộc Phát) thành lập năm 2014, có vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng Quốc Lộc Phát là nhà đầu tư phát triển Dự án Khu Phức Hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trên diện tích khu đất khoảng 75.965m2, tổng mức đầu tư dự án dự kiến gần 7.500 tỷ đồng Mục tiêu của Quốc Lộc Phát là phát triển thành công dự án Khu phức hợpSóng Việt và phấn đấu trở thành nhà đầu tư bất động sản có thương hiệu trong phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp.
Sơn Kim Land được thành lập năm 1950 với bề dày lịch sử to lớn và phát triển đa dạng các ngành như: Kinh doanh bất động sản, Truyền thông – bán lẻ, Khai thác – quản lý thương hiệu thời trang Trong năm gần đây, công ty đã đạt được chuyên mục giải thưởng “9 Stellars” - Căn hộ chung cư tiêu biểu VN, kiến trúc tòa nhà cao tầng tốt nhất VN, kiến trúc khu dân cư phức hợp tốt nhất VN, dự án nhà cao tầng tốt nhất VN – Tại khuôn khổ giải thưởng BĐS Châu Á Thái Bình Dương và rất nhiều thành tựu lớn trước đó
Hình 2.27: Logo CT Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Son Kim Land
- Thiết kế kiến trúc và Quy hoạch tổng thể: DP Architects Pte Ltd, Singapore
- Thiết kế nội thất: Công ty ID Dept Singapore
- Thiết kế cảnh quan: Công ty Site Concepts International, USA & Philippines
- Thiết kế cơ điện: Công ty J.Roger Preston Vietnam co Ltd, Singapore
- Thiết kế dân dụng và kết cấu: Công ty Acons, Vietnam
- Nhà thầu chính: Công ty TBU
2.4.1.4 Diện tích và kiến trúc
Gồm 1 tòa tháp văn phòng và 1 tòa tháp căn hộ cao 36 tầng cung cấp hơn 190 căn hộ từ 1 đến 4 phòng ngủ (gồm 10 căn/sàn, mỗi sàn có 7 thang máy).
- Office-tel: diện tích sàn ~ 250m 2 - 600m²
Thiết kế và kiến trúc:
The Opusk sở hữu phong cách thiết kế "New Luxury" độc đáo, pha trộn giữa sự nhẹ nhàng, tinh tế và đẳng cấp sang trọng Lấy cảm hứng từ mô hình BrandedResidences, The Opusk mang phong cách sang trọng, tinh tế, thể hiện qua thiết kế hài hòa, cân bằng giữa không gian công cộng sôi động và môi trường sống riêng tư thư thái Lối kiến trúc hiện đại pha lẫn nét cổ điển, tạo nên sự lãng mạn tựa như bản nhạc giao hưởng cổ điển Thiết kế cảnh quan được lấy cảm hứng từ dòng chảy của sông Sài Gòn, thiết kế cảnh quan tại The Opusk mang đến cảm giác thư thái và hòa hợp với thiên nhiên Mỗi bước chân tại đây đều là một trải nghiệm đầy cảm xúc với những điểm nhấn trang trí tinh tế và cách sắp đặt hài hòa Các căn hộ được thiết kế nằm về hướng Tây Nam (mặt ngoài) là chính Mặt nội là hướng Đông Bắc sẽ dành cho căn hộ Officetel.
Hình 2.28: Mặt bằng tầng điển hình và phân khu theo tầng tại The OpusK.
Căn hộ 1 PN có diện tích từ 58m 2 đến 60m 2 gồm phòng khách và bếp được thiết kế liên thông tạo cảm giác rộng rãi và thoáng mát, phòng ngủ được bố trí hợp lý đảm bảo sự riêng tư và yên tĩnh Căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất cao cấp và có ban công với tầm view đẹp.
Hình 2.29: Mặt bằng thiết kế căn 1 PN tại The OpusK
Dự án Thảo Điền Green
Tọa lạc tại vị trí trung tâm Thảo Điền, bên bờ sông Sài Gòn thơ mộng, Thảo Điền Green nổi bật như một viên ngọc sáng giữa lòng thành phố Dự án sở hữu vị trí độc nhất vô nhị, là dự án căn hộ cao cấp duy nhất còn lại trên trục đường Nguyễn Văn Hưởng, nơi quy tụ cộng đồng dân cư tinh hoa, hứa hẹn mang đến giá trị gia tăng vượt trội cho nhà đầu tư Với vị trí chiến lược, Thảo Điền Green sở hữu khả năng kết nối giao thông linh hoạt, nhanh chóng Dự án dễ dàng tiếp cận các tuyến đường huyết mạch như: cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đại lộ Đông Tây, hầm Thủ Thiêm, cầu Cát Lái, cùng các khu đô thị lớn như Thủ Thiêm, An Phú - An Khánh Nhờ vậy, cư dân Thảo Điền Green được hưởng trọn vẹn tiện ích ngoại khu đa dạng, hiện đại, đồng thời tiết kiệm thời gian di chuyển.
Những tiêu chuẩn cao cấp tại Thảo Điền Green mang đến không gian sống đẳng cấp xứng tầm quốc tế Căn hộ được thiết kế hiện đại, tinh tế, cùng hệ thống tiện ích đa dạng, đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt, giải trí và thư giãn của cư dân.
Tên thương mại: THAO ĐIEN GREEN
Tên gọi “Thảo Điền Green” - “Thảo Điền xanh” là sự kết hợp tinh tế giữa tên khu vực và màu xanh chủ đạo của dự án “Thảo Điền Green” ẩn chứa triết lý thiết kế của chủ đầu tư, hướng đến kiến tạo một môi trường sống trong lành, hòa quyện với thiên nhiên cho cư dân Từng mảng xanh được bố trí hài hòa trong tổng thể dự án, mang đến bầu không khí trong lành và tươi mát Sự tâm huyết của chủ đầu tư được thể hiện ngay từ chính tên gọi dự án Mỗi chi tiết, giai đoạn đều được chăm chút tỉ mỉ, nhằm kiến tạo một không gian sống hoàn hảo, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Thảo Điền Green là dự án căn hộ cao cấp và shophouse thương mại với diện tích khu đất là 4.967m 2 Với mật độ xây dựng chỉ 33.5%, dự án sở hữu khuôn viên rộng rãi, thoáng mát với nhiều mảng xanh, tạo nên bầu không khí trong lành và thư giãn Quy mô dự án gồm 1 tòa tháp cao 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung cấp 204 căn hộ cao cấp và 9 căn shophouse thương mại Dự án được khởi công xây dựng vào 18/8/2020.
Bảng 2.8: Tổng quan quy mô dự án Thảo Điền Green.
Loại bất bộng sản Căn hộ cao cấp – shophouse thương mại
Hình 2.36: Tên thương mại của dự án Thảo Điền Green.
Quy mô Quy mô dự án gồm 1 tòa tháp cao 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung cấp ra thị trường 204 căn hộ và 9 căn shophouse khối đế
Tổng diện tích sàn xây dựng 40.000 m 2 Đất giao thông - Sân bãi nội khu 996 m 2 Đất công viên cây xanh 1.998.3 m 2 Đất công trình 1.973 m 2
Dự án căn hộ cao cấp Thảo Điền Green tọa lạc tại vị trí vàng số 192 Nguyễn Văn Hưởng, Phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM Nơi đây được ví như viên ngọc cuối cùng tại khu Thảo Điền – nơi cộng đồng chuyên gia nước ngoài sinh sống và làm việc Hơn hết, đây còn là vị trí độc tôn mà Thảo Điền Green sở hữu, với một tầm nhìn bao quát thành phố và sông Sài Gòn, tạo nên một cảnh sắc giao hòa giữa thiên nhiên và cuộc sống hiện đại Một thế giới với vô vàn sự tiện nghi thông qua tuyến metro số 1 giúp cư dân dễ dàng di chuyển đến các khu vực khác trong thành phố và tuyến đường Nguyễn Văn Hưởng huyết mạch kết nối trực tiếp với trung tâm thành phố và các khu vực lân cận.Với vị trí là một trong những điểm mạnh, dự án có khả năng kết nối giao thông liên vùng và tiếp cận nhanh chóng hệ thống tiện ích ngoại khu hiện hữu.
Hình 2.37: Vị trí dự án xác định trên bản đồ.
2.5.1.3 Chủ đầu tư và đơn vị vận hành
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản SIC
Công Ty CP Đầu Tư BĐS SIC được thành lập vào 27-07-2017 với trụ sở chính tại số 19 phố Lê Thanh Nghị - P.Bạch Mai – Q.Hai Bà Trưng - TP Hà Nội Có tên quốc tế là SIC Real-Estate Investment Joint Stock Company với lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính là bất động sản; quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu và chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Hình 2.38: Logo Công ty CP Đầu Tư BĐS SIC
- Tư vấn quản lý và giám sát: Công ty Cổ phần Tư vấn Quàn lý Chất lượng Đầu tiên - First Quality Management Consultant Corporation (FQM Corp)
- Tổng thầu thi công: Central Cons
- Nhà thầu thi công tường vây: Công ty Bachy Soletanche (Pháp)
- Nhà thầu thi công cọc khoan nhồi : Công ty Bachy Soletanche (Pháp); Công ty Tung Feng (Đài Loan)
- Thiết kế Kiến trúc : HYAN Design Construction
- Thiết kế Cảnh Quan : Landarch
- Thiết kế Nội thất : TTID Design & Build Contractor
2.5.1.4 Diện tích và kiến trúc
Gồm 25 tầng nổi và 2 tầng hầm (mỗi tầng được bố trí 6 thang máy và 2 thang thoát hiểm) với 204 căn hộ gồm căn 1 – 3 phòng ngủ và 4 căn hộ penhouse với diện tích:
Thiết kế và kiến trúc:
Hình 2.39: Mặt bằng tổng thể dự án Thảo Điền Green
Lấy cảm hứng từ triết lý sống xanh, Thảo Điền Green chú trọng kiến tạo không gian sống hòa hợp với thiên nhiên, mang đến cho cư dân trải nghiệm sống đẳng cấp và thư thái Nổi bật trong thiết kế của dự án là sự ứng dụng tinh tế các yếu tố tự nhiên như ánh sáng, gió và mảng xanh, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, hài hòa giữa tiện nghi hiện đại và cảnh quan thiên nhiên.Về sản phẩm căn hộ, chung cư Thảo Điền Green có các diện tích và quy mô căn cho khách hàng lựa chọn như:
Căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích 54,99m 2 và 61,36 m 2 phù hợp với những cặp vợ chồng trẻ, gia đình nhỏ hay những bạn trẻ độc thân Với số lượng giới hạn,căn hộ 1 phòng ngủ được bố trí vị trí đắc địa ngay cầu thang lên xuống, thuận tiện cho việc di chuyển Căn hộ được thiết kế thông minh, đầy đủ tiện nghi bao gồm:phòng ngủ lớn, phòng khách, ban công thông thoáng, bếp hiện đại, WC sang trọng, khu giặt ủi Đối với căn 1 phòng ngủ, khách hàng có thể lựa chọn căn vuông vức hoặc căn góc nghiêng: Mở rộng tầm nhìn cảnh quan sông Sài Gòn.
Hình 2.40: Mặt bằng thiết kế căn 1 phòng ngủ tại Thảo Điền Green
Căn hộ 2 phòng ngủ: sở hữu diện tích linh hoạt từ 83.51 m2 đến 88.8 m2, chiếm số lượng chủ yếu trong tổng thể tòa nhà Đây là lựa chọn hoàn hảo cho những gia đình trẻ từ 4 đến 6 thành viên mong muốn tận hưởng cuộc sống tiện nghi và hạnh phúc Loại căn hộ này được xây dựng ở nhiều vị trí khác nhau Tương tự như căn 1 phòng ngủ, căn 2 phòng ngủ cũng đem đến cho khách hàng 2 sự lựa chọn về hình dáng căn: vuông hoặc không vuông
Hình 2.41: Mặt bằng thiết kế căn 2 phòng ngủ tại Thảo Điền Green
Căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích rộng rãi từ 108.84 m2 đến 130.39 m2, là lựa chọn hoàn hảo cho những đại gia đình từ 6 đến 8 thành viên mong muốn tận hưởng cuộc sống sang trọng và tiện nghi Sở hữu vị trí đẹp nhất tòa nhà với tầm nhìn hoàn mỹ, bao trọn cảnh quan sông Sài Gòn thơ mộng hoặc hướng về tòa nhà Landmark
81 biểu tượng của thành phố.
Hình 2.42: Mặt bằng thiết kế căn 3 phòng ngủ tại Thảo Điền Green
Penthouse được xây dựng trên tầng cao với 2 tầng thông nhau, là biểu tượng đẳng cấp và sang trọng, dành riêng cho những chủ nhân tinh hoa Thiết kế căn hộ đầy ấn tượng bao trọn tầm view “triệu đô” với 3 mặt giáp sông Sài Gòn, mang lại tầm nhìn toàn cảnh thành phố.
Không chỉ có thiết kế đẹp mà chủ đầu tư còn mang đến cho các căn hộ Thảo Điền Green Tower các loại nội thất chất lượng nhất Tất cả đều đến từ những thương hiệu nổi tiếng trong và ngoài nước, đủ để làm hài lòng bất cứ vị khách nào khi thăm quan Cụ thể, phòng khách ốp gạch 80×80 sang trọng, phòng bếp được trang bị kệ bếp cao cấp KOHLER, phòng ngủ được ốp sàn gỗ, phòng vệ sinh được đầu tư thiết bị vệ sinh TOTO, cửa kéo được lắp kính low E giảm thiểu tác hại từ ánh nắng mặt trời,…
2.5.1.5 Tiện ích nội & ngoại khu
Hình 2.43: Mặt bằng tiện ích Thảo Điền Green
Thảo Điền Green gây ấn tượng với tổ hợp hồ bơi đẳng cấp: hồ bơi chân mây, hồ bơi tràn bờ cùng hệ thống sục thư giãn Hệ thống nhà hàng, bar đa phong cách phục vụ nhu cầu ẩm thực đa dạng của cư dân Bungalow "sàn tắm nắng" dọc các tuyến đường dạo bộ mang đến không gian thư giãn, nâng tầm đẳng cấp Phòng tập gym hiện đại với đầy đủ thiết bị cao cấp đáp ứng nhu cầu rèn luyện thể thao của cư dân. Không thể thiếu các tiện ích thư giãn như tiếng thác nước nghệ thuật, khu vui chơi trẻ em mang đến trải nghiệm nghỉ ngơi tuyệt vời Bên cạnh đó, nhiều không gian xanh mát, tuyến phố đi bộ rợp bóng cây giúp cư dân tận hưởng bầu không khí trong lành Ngoài ra còn có khu vui chơi dành cho trẻ em như khu vui chơi kính vạn hoa, khu vui chơi cát, khu vui chơi nước, khu vui chơi trong nhà; giúp trẻ phát triển toàn diện về thể chất và tinh thần, thúc đẩy tư duy và khả năng sáng tạo.
Thảo Điền Green sở hữu vị trí trung tâm đắc địa, từ dự án còn có thể thuận tiện di chuyển đến hệ thống tiện ích hiện hữu của khu vực Nơi đây cách các trường học quốc tế như Trường mầm non quốc tế Etonhouse, Trường Quốc tế Đức, Trường Quốc tế thành phố Hồ Chí Minh (ISHCMC), Trường Quốc tế Anh (BIS), chỉ từ 500m đến 3km Trong phạm vi từ 500m đến 1km là các trung tâm thương mại Vincom Thảo Điền, Lotte Cinema, CGV Papagayo, siêu thị Big C An Phú, Quan trọng là các bệnh viện: Phòng khám Thảo Điền Medical Station, Bệnh viện Quốc tế Thảo Điền, Bệnh viện đa khoa Quốc tế Phúc An Khang, chỉ trong bán kính 2,5km di chuyển thuận tiện Ngoài ra, nơi đây còn có thể dễ dàng tham quan các địa điểm nổi tiếng như Dinh Độc Lập, Bưu điện thành phố, phố đi bộ Nguyễn Huệ, chợ Bến Thành, trong phạm vi 7km Thảo Điền Green còn cách khu đô thị Thủ Thiêm và khu An Phú – An Khánh chỉ 7 – 10 phút.
Phân tích thị trường phân khúc căn hộ
Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ quý 4/2022 giảm giao dịch, giá neo cao, chiết khấu tăng Lượng giao dịch giảm 85% so với quý trước, thấp nhất kể từ sau đại dịch Nguyên nhân là do lãi suất vay mua nhà cao (15%), tâm lý e ngại do kinh tế vĩ mô khó khăn và những tin tức tiêu cực về doanh nghiệp BĐS Tổng lượng giao dịch năm 2022 giảm 37,3% so với 2019 Giá bán căn hộ trung bình trong Quý 4/2022 không có nhiều thay đổi so với quý trước Duy nhất phân khúc hạng sang có mức giá trung bình tăng 1,4% so với Quý 3 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước, giá các phân khúc còn lại gần như không thay đổi Chiết khấu cao (20-45%) do áp lực tài chính và pháp lý của chủ đầu tư Giá thứ cấp giảm 20% tại một số dự án đầu cơ.
Dự kiến trong năm 2023, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án và phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung.
Trong quý 3/2023, dù thị trường bất động sản ảm đạm, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc duy nhất ghi nhận mức độ quan tâm tăng trưởng (1%) trên thị trường
Hình 3.48: Thị trường căn hộ bán TPHCM mua bán Nhu cầu thuê chung cư cũng tăng 6%, trái ngược với sự sụt giảm từ 13- 28% của các loại hình khác Lý do cho sự "miễn nhiễm" này là bởi căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Mặc dù không tăng mạnh trong quý 3, giá bán chung cư vẫn duy trì mức cao từ năm ngoái Phân khúc cao cấp tăng 4% so với quý 1/2023, đạt 70 triệu đồng/m2. Giá bán sẽ tiếp tục tăng và lợi suất cho thuê duy trì ổn định, trung bình cả nước với 4,5% tiêu biểu tại Hà Nội là 4,6% và TP.HCM là 4,1% Tỷ suất lợi nhuận gộp (bao gồm lợi nhuận từ giá bán và cho thuê) lên tới 12,5%/năm hứa hẹn tiềm năng đầu tư hấp dẫn.
Giá bán là yếu tố then chốt thúc đẩy thị trường chung cư trong giai đoạn mới. Theo dự đoán của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 3 - 8% trong năm 2024 Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm và khó có thể được giải quyết trong tương lai gần Thiếu hụt nguồn cung tạo ra thị trường thiếu cạnh tranh, mang lại lợi thế lớn cho các doanh nghiệp có dự án mở bán trong giai đoạn này Việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng liên tục cũng góp phần đẩy giá chung cư tăng cao.
Dữ liệu từ VARS cho thấy số lượng căn hộ bình dân và trung cấp mở bán liên tục giảm từ năm 2019 Cụ thể, năm 2022 chỉ có 10% số lượng căn hộ bình dân mở bán so với năm 2019 Tỷ lệ cung cấp căn hộ bình dân trên tổng nguồn cung cũng giảm mạnh, từ 30% (năm 2019) xuống còn 7% (năm 2022) Ngoài ra, giá chung cư còn chịu ảnh hưởng bởi chi phí đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu và lao động dự kiến sẽ tăng Cùng với nhiều loại chi phí khác trong quá trình triển khai dự án, giá thành chung cư khó có thể giảm Theo báo cáo của VARS, quý 4/2023 ghi nhận những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, thể hiện qua sự tăng trưởng của cả nguồn cung và giao dịch Về nguồn cung có 7.000 sản phẩm mới được chào bán, góp phần nâng tổng nguồn cung quý 4 lên 21.774 sản phẩm, tăng6% so với quý trước Về giao dịch ghi nhận 5.710 sản phẩm được giao dịch thành công, tương đương với quý 3 và gấp đôi so với các quý đầu năm Tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 và duy trì mức tương đương quý 3.
Theo dự đoán của giới chuyên gia, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục
"nóng" trong năm 2024 nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân Ông Đinh Minh Tuấn nhận định đây là phân khúc được kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ nhất từ đầu năm
2024 Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 31% môi giới và người tiêu dùng đều tin tưởng vào sự đảo chiều của thị trường BĐS từ quý 1 năm 2024, bắt đầu từ phân khúc căn hộ.
Các yếu tố tác động của 3 dự án tại khu vực Quận 2 (cũ), TP.Thủ Đức: 78
Trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh, thành phố đã đạt được nhiều kết quả tích cực, thể hiện qua sự tăng trưởng mạnh mẽ và toàn diện. Tổng thu ngân sách Nhà nước năm 2022 đạt 20.071 tỷ đồng,gấp đôi so với năm
2021 là 10.675 tỷ đồng với tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 là 97% và
2022 là 93% Tính đến ngày 15/12/2023, thành phố Thủ Đức đã giải ngân 2.140 tỷ đồng, đạt 83% kế hoạch năm Dự kiến con số này sẽ tăng lên 95% vào ngày 25/12.
Về thu ngân sách, thành phố đã thu được gần 11.000 tỷ đồng, đạt 61,6% kế hoạch. Mục tiêu phấn đấu đến hết năm 2023 là đạt 64,32% So với các địa phương khác trong khu vực, thành phố Thủ Đức đang có tốc độ giải ngân và thu ngân sách khá tốt.
Năm 2023 đóng vai trò then chốt, là năm bản lề tạo đà phát triển cho hai năm còn lại của nhiệm kỳ 2020 - 2025 Trong bối cảnh tình hình dự báo tiếp tục diễn biến phức tạp, khó lường, Hội nghị lần thứ 12 (phiên họp cuối năm 2022) Ban Chấp hành Đảng bộ TP Thủ Đức đã xác định phương hướng tập trung triển khai nhiều biện pháp, giải pháp hiệu quả nhằm thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế xã hội
TP Thủ Đức trong năm 2023 Hội nghị đã thống nhất 9 nhiệm vụ trọng tâm và 38 chỉ tiêu, mục tiêu chính trị quan trọng, bao gồm 29 chỉ tiêu chủ yếu về phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, quốc phòng – an ninh Những quyết sách này thể hiện ý chí quyết tâm của Đảng bộ TP Thủ Đức trong việc vượt qua thách thức, nắm bắt cơ hội, đưa thành phố phát triển mạnh mẽ, toàn diện trong năm bản lề quan trọng này.TP Thủ Đức chú trọng phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân, đồng thời đẩy mạnh đầu tư vào mảng cây xanh và giao thông, góp phần kiến tạo diện mạo đô thị ngày càng hiện đại Cụ thể đối với nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân đã có 3 dự án được khởi công xây dựng, cung cấp gần 3.000 căn hộ Hơn 747.956 cây xanh các loại đã được trồng mới trong 2 năm qua và nhiều công trình giao thông trọng điểm được triển khai, góp phần cải thiện hạ tầng và kết nối giao thông.
Khu đô thị Thủ Thiêm được xác định là trung tâm kinh tế - tài chính của thành phố Thủ Đức, nơi tập trung nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước. Cùng với đó, sự phát triển của các khu công nghiệp như Cát Lái, Linh Trung và đặc biệt là Khu công nghệ cao đã góp phần thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển mạnh mẽ Điển hình cho sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thủ Đức là 6 khu trọng điểm trải dài trên 3 khu vực: quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũ Những khu vực này đã và đang đóng góp quan trọng vào việc thay đổi diện mạo thành phố, tạo nên một diện mạo mới năng động, hiện đại và phát triển.
Khu trọng điểm quy hoạch của TP Thủ Đức
- Khu đô thị mới Thủ Thiêm:
Theo quy hoạch, khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành trung tâm tài chính quốc tế của thành phố Thủ Đức với diện tích 657 ha Nơi đây dự kiến sẽ là nơi sinh sống của 150.000 người và thu hút hơn 220.000 người làm việc thường xuyên Tuy nhiên, hiện tại khu đô thị mới Thủ Thiêm mới chỉ phát triển mạnh các dự án chung cư thương mại như khu Sala, Empire City, The River, The Metropole Thủ Thiêm. Khu tái định cư Bình Khánh sau khi hoàn thành nhiều năm nay vẫn đang trong tình trạng bỏ hoang Về hạ tầng, khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được kết nối với các khu vực khác của thành phố Hồ Chí Minh thông qua 5 cây cầu và 1 hầm chui
Nhờ sở hữu vị trí giao thông thuận lợi cho cả đường thủy, đường bộ và metro, khu Trường Thọ được định hướng trở thành khu đô thị thông minh sáng tạo và là trung tâm của thành phố Thủ Đức trong tương lai Nằm dọc theo Xa lộ Hà Nội và tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, khu Trường Thọ bao gồm cụm cảng IDC Trường Thọ, nhà máy xi măng Hà Tiên, công ty CP Thép Thủ Đức cùng một số khu đất lân cận.
Khu Công nghệ cao TP.HCM (SGHTP) tọa lạc bên xa lộ Hà Nội, trải dài đến đường vành đai 2 (quận 9), được khánh thành năm 2002 với tổng diện tích 913 ha sau 3 lần mở rộng Sau hơn 18 năm hoạt động, tính đến giữa năm 2019, SHTP đã thu hút 156 dự án, trong đó 73 dự án đã đi vào hoạt động ổn định với tổng vốn đầu tư đạt khoảng 7,1 tỷ USD Nổi bật là các dự án lớn như Samsung (Hàn Quốc) với 2 tỷ USD, Intel (Mỹ) với số vốn 1,04 tỷ USD và Nidec (Nhật Bản) với 296 triệu USD.
Nằm tiếp giáp Khu Công nghệ cao, khu Tam Đa sở hữu lợi thế về vị trí khi được bao bọc bởi ba mặt sông Nơi đây được kỳ vọng sẽ trở thành một trung tâm công nghệ sinh thái hiện đại trong tương lai Lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh hứa hẹn sẽ phát triển khu Tam Đa thành một "Phú Mỹ Hưng thứ hai", góp phần chia sẻ áp lực phát triển với khu trung tâm thành phố Tuy nhiên, hiện nay khu vực này còn gặp nhiều hạn chế về hạ tầng giao thông và mật độ dân cư thưa thớt, dẫn đến việc bị ví như "vùng quê" giữa lòng thành phố.
- Trung tâm thể dục – thể thao Rạch Chiếc:
Nằm tại vị trí giao thoa giữa đại lộ Mai Chí Thọ và Xa lộ Hà Nội, khu RạchChiếc được quy hoạch trở thành trung tâm thể thao và sức khỏe trọng điểm của thành phố Thủ Đức trong tương lai Dự án Khu liên hợp Thể dục thể thao RạchChiếc được khởi động từ hơn 26 năm trước Năm 2017, dự án được tái khởi động với kỳ vọng phục vụ cho SEA Games 31 do TP.HCM đăng cai Tuy nhiên, do tiến độ triển khai chậm chạp, thành phố đã buộc phải xin rút đăng cai đại hội thể thao này Saigon Sports City là một phân khu thuộc Khu liên hợp Thể dục thể thao Rạch Chiếc với quy mô 64 ha, bao gồm 26 ha dành cho các công trình thể thao và phần còn lại là khu nhà ở thương mại Dự án được khởi công rầm rộ vào cuối năm 2019, nhưng đến nay tiến độ thi công vẫn còn chậm chạp, chỉ mới hoàn thành một phần khu nhà điều hành.
- Làng Đại học Quốc gia:
Làng đại học trong tương lai của thành phố Thủ Đức sẽ được hình thành với trung tâm là Đại học Quốc gia TP.HCM, cùng các trường đại học lớn khác như Đại học Nông Lâm, Đại học Sư phạm Kỹ thuật và Đại học Việt Đức Khu vực này hứa hẹn sẽ trở thành một trung tâm cung cấp nguồn nhân lực chất lượng cao và các sản phẩm nghiên cứu khoa học tiên tiến cho thành phố Sau 25 năm thành lập, Đại họcQuốc gia TP.HCM đang dần định hình vóc dáng của một khu đô thị đại học Tuy nhiên, hiện trạng khu vực này còn nhiều bất cập với các khu nhà lụp xụp và hoạt động buôn bán lấn chiếm vỉa hè ngay trước cổng trường.
Phân tích SWOT
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp một số đặc điểm chính của 3 dự án
Dự án Lumiere riverside The OpusK Thảo Điền Green
Lô 1.14, KĐT Thủ Thiêm, P.An Khánh
Số 192 Nguyễn Văn Hưởng, P.Thảo Điền
CĐT Masterise Homes Quốc Lộc Phát,
4 tầng hầm, 2 block cao 28 và 36 tầng
25 tầng nổi và 2 tầng hầm
Số lượng căn hộ 1030 căn hộ 192 căn hộ và văn phòng hạng A 204 căn hộ
Căn hộ cao cấp, penthouse, shophouse
Căn hộ cao cấp, văn phòng và office-tel
Căn hộ cao cấp, penhouse, shophouse
~220-241m²; Office- tel: diện tích sàn
1PN: 55m 2 - 61,36m 2 ; 2PN: 83,51m 2 - 88,8m2; 3PN: 108,8 m 2 - 130,39m2; Pent: 323,29m 2 - 400,71m 2 (duplex)
TB (nay) 120 triệu đồng/m 2 240 triệu đồng/m 2 140 triệu đồng/m 2
Bàn giao Quý 4/2023 Quý 4/2024 (dự kiến) Quý 3/2023
- CĐT Masterise Homes khẳng định vị thế quốc tế trên thị trường bất động sản Việt
Nam từ Bắc vào Nam với bề dày kinh nghiệm và uy tín lâu năm.
- Xây dựng nhanh, đúng tiến độ, đảm bảo đúng quy hoạch Áp dụng các cải tiến mới mẻ, mang đến giá trị vượt trội cho khách hàng Mức giá bán hợp lý so với những giá trị mà dự án mang lại là điểm cộng lớn, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
- Ban công rộng rãi trải dài từ phòng khách sang phòng ngủ, giúp tối ưu hóa khả năng đón ánh sáng và gió tự nhiên, mang đến bầu không khí thoáng mát, trong lành cho căn nhà.
- Sàn nhà được lát gỗ theo kiểu xương cá, vừa tạo nét thẩm mỹ sang trọng, vừa có khả năng chống nắng hiệu quả, giúp điều hòa nhiệt độ trong nhà luôn mát mẻ.
- Dịch vụ quản lý tài chính toàn diện từ A-Z được cung cấp bởi Masterise giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức trong việc vận hành và quản lý căn hộ.
- Hệ thống cây xanh được bố trí tại từng tầng mang đến không gian sống xanh mát, hòa hợp với thiên nhiên, theo xu hướng hiện đại và đẳng cấp.
- Tiềm năng gia tăng giá trị vô cùng lớn nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông, đặc biệt là tuyến metro số 1 Vị trí đắc địa giữa cộng đồng Thảo Điền giúp lợi suất cho thuê hấp dẫn.
- Pháp lý không công khai rõ ràng
- Giáp mặt tiền, ảnh hưởng tiếng ồn đối với cư dân tại căn hộ
- Giá bán khá cao so với các dự án trong khu vực trên trục đường Xa lộ Hà Nội92,23 - 118,25 triệu/m².
- Có mật độ xây dựng khá cao so với diện tích dự án, có tận 1030 căn hộ gồm tòa 36 tầng và 44 tầng, phối cảnh dự án căn hộ này không có điểm nhấn gì nổi bật.
- Mật độ dự án chung cư trong khu vực này cũng khá dày, không thích hợp để nghỉ dưỡng hay người thích sự yên tĩnh.
- Đường Võ Trường Toản ở cổng thứ 2 của dự án khá hẹp và trũng, mưa lớn dễ bị ngập nước, giờ cao điểm dễ bị kẹt xe.
- Tại khu thấp tầng sẽ bị chắn view do tuyến METRO số 1.
- Số lượng thang máy ít dẫn tới các giờ cao điểm, sinh hoạt chung gặp khó khăn trong di chuyển Làm cho cư dân không thoải mái ngay chính tại nơi mà mình lựa chọn là nhà.
- Ảnh hưởng sức khỏe của cư dân về lâu dài, do ô nhiễm tiếng ồn và khói bụi từ mặt đường gần đó.
- Phía đường Xa lộ Hà Nội có nhiều quầy hàng rong chen chúc nhau làm mất mỹ quan, khu vực trở nên nhếch nhác, thiếu trật tự, mất đi vẻ đẹp vốn có Đồng thời đem lại ô nhiễm môi trường do rác thải từ các quầy hàng rong bừa bãi.
- Ban quản lý làm việc không hiệu quả, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân. Điển hình là hồ sơ khách hàng bị thất lạc nhưng không nhận được phản hồi rõ ràng từ ban quản lý
3.3.2 Dự án The OpusK Residence
- CĐT uy tín, hợp tác giữa hai nhà phát triển bất động sản hàng đầu: Sơn Kim Land và Quốc Lộc Phát
- Pháp lý minh bạch, rõ ràng
- Sở hữu trọn vẹn tiện ích đẳng cấp từ 3 giai đoạn trước, kiến tạo cuộc sống tiện nghi và đa dạng.
- So với hai khu vực còn lại, Thủ Thiêm có mật độ dân cư thấp hơn, tạo cảm giác thoải mái và giao thông thông thoáng Nhờ mật độ dân cư thấp, người dân tại đây được hưởng môi trường sống trong lành hơn.
- Giải pháp tài chính linh hoạt: hỗ trợ vay vốn lên đến 240 tháng với lãi suất ưu đãi chỉ 10%/năm, giảm bớt áp lực tài chính cho khách hàng.
- Giai đoạn 4 sử dụng vật liệu cao cấp cho từng căn hộ, bao gồm máy rửa bát, hệ thống giặt sấy, hệ thống lọc không khí, nâng tầm trải nghiệm sống.
- Bố cục vuông vắn, không tạo góc chết, giúp tối ưu hóa diện tích và dễ dàng bố trí nội thất.
- Dự án chưa xây dựng hoàn chỉnh
- Giá bán cao hơn so với hai dự án còn lại trong khu vực.
- Nơi đây thường xuyên xảy ra các tệ nạn xã hội như trộm cắp vặt, gây mất an ninh trật tự Hoạt động thả diều, buôn bán hàng rong và biểu diễn xe nguy hiểm diễn ra phổ biến, tiềm ẩn nguy cơ tai nạn và mất an toàn.
- Nguy cơ bị che khuất tầm nhìn bởi phân khu Opera, đặc biệt là đối với các căn hộ thuộc phân khúc hạng sang tại giai đoạn 4.
- Vụ sập sàn bê tông tại dự án The Hallmark (cùng chủ đầu tư) vào tháng 9/2022 gây ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng.
- Mật độ cây xanh thấp, thiếu mảng xanh trong khu vực.
- Vị trí dự án tương đối bất tiện khi di chuyển, buộc phải vòng dưới cầu hoặc qua cầu Thu Thiêm.
3.3.3 Dự án Thảo Điền Green
- Pháp lý công khai rõ ràng.
- Xung quanh là những căn biệt thự thấp tầng kiến trúc mang vể đẹp cổ điển, dự án Thảo Điền Green cao 25 tầng vì thế có lợi thế view rất lớn, sở hữu 3 góc view hướng sông và 1 góc view hướng về landmark 8, không gian sống thoáng đãng
- Hệ thống cửa kính chạm sàn giúp mở rộng tầm nhìn, mang đến cảm giác thông thoáng và kết nối với thiên nhiên bên ngoài Đây là điểm nhấn thiết kế đặc trưng của các dự án căn hộ hạng sang.
Nhận xét và kết luận
Ba viên ngọc sáng chói – The OpusK, Lumière Riverside và Thảo Điền Green – tọa lạc tại những vị trí đắc địa, nơi giao thoa của sự phồn hoa và an yên Nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ, thu hút nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước, cả ba dự án đều hứa hẹn mang đến cho cư dân một cuộc sống đẳng cấp và tiện nghi.
Tuy nhiên, mỗi dự án lại mang một nét đẹp riêng biệt, tạo nên sức hút độc đáo. The OpusK, với vị trí tại khu đô thị Thủ Thiêm sôi động, sở hữu mức giá cao hơn so với hai dự án còn lại Thiết kế sang trọng, tinh tế cùng hàng loạt tiện ích nổi bật,The OpusK hướng đến những cư dân yêu thích sự năng động và hiện đại LumièreRiverside và Thảo Điền Green lại mang đến cho cư dân một không gian sống hòa hợp với thiên nhiên Ánh sáng, cây xanh và nước được bố trí hài hòa, tạo nên một bầu không khí trong lành và thư thái Điểm đặc biệt của dự án Thảo Điền Green là chủ đầu tư SIC, tuy còn mới mẻ trên thị trường BĐS TP HCM, nhưng đã chứng tỏ tiềm lực và sức mạnh của mình thông qua dự án đầu tay đầy ấn tượng này SIC hứa hẹn sẽ trở thành một nhân tố đáng gờm trong tương lai.
Cả ba dự án đều là những lựa chọn tốt cho những ai đang tìm kiếm một căn hộ cao cấp, tiện nghi để an cư hoặc đầu tư Tuy nhiên, mỗi dự án sở hữu những ưu điểm riêng, phù hợp với nhu cầu, sở thích khác nhau, và khả năng tài chính của mỗi người
The OpusK: Phù hợp với những ai yêu thích sự sang trọng, hiện đại, năng động và muốn tận hưởng vị trí đắc địa tại khu đô thị Thủ Thiêm.
Lumiere Riverside: Phù hợp với những ai yêu thích sự hòa hợp với thiên nhiên, tầm nhìn sông Sài Gòn thơ mộng và vị trí kết nối thuận tiện.
Thảo Điền Green: Phù hợp với những ai yêu thích sự yên tĩnh, không gian xanh mát và mức giá hợp lý.
Dự báo xu hướng đầu tư căn hộ tại TP Thủ Đức
3.5.1 Dự báo nguồn cầu căn hộ chung cư
Thị trường bất động sản TP Thủ Đức: Tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ và nhu cầu đầu tư gia tăng Nhu cầu nhà ở tại TP Thủ Đức không ngừng gia tăng do tốc độ đô thị hóa và mật độ dân cư cao Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối và thu hút dân cư Thanh khoản tốt, tỷ lệ hấp thụ cao cho thấy sức hút của thị trường bất động sản TP Thủ Đức Tiện ích dân sinh ngày càng hoàn thiện, nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, TP Thủ Đức là khu vực dẫn đầu về nguồn cung và sức tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM Chiếm 33% tổng nguồn cung căn hộ mới toàn thành phố, cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường này TP Thủ Đức đóng vai trò tâm điểm liên kết vùng của tứ giác kinh tế phía Nam Là hạt nhân kinh tế của TP.HCM và cửa ngõ kết nối với các thị trường có nhu cầu nhà ở cao như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu Khu công nghệ cao quận 9 với hơn 140 dự án, làng đại học với 100.000 sinh viên và hơn 2.000 giảng viên trình độ tiến sĩ, hứa hẹn nhu cầu nhà ở cao trong tương lai Dự kiến 300.000 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông TP Thủ Đức trong 10 năm tới Các dự án trọng điểm như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, nút giao An Phú, nút giao Mỹ Thủy, đường vành đai 3, cầu Cát Lái, cầu Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1 sẽ thúc đẩy sự phát triển của khu vực.
3.5.2 Dự báo nguồn cung căn hộ chung cư
Thị trường căn hộ TP.HCM: Nguồn cung khan hiếm, nhu cầu cao Nguồn cung căn hộ TP.HCM không đáp ứng đủ nhu cầu, theo Savills Việt Nam, dự kiến đến năm 2025, nguồn cung căn hộ TP.HCM chỉ đạt 133.400 căn, đáp ứng khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch Quý 3/2022, nguồn cung sơ cấp giảm 51% so với quý trước, chỉ đạt 6.600 căn
TP Thủ Đức dẫn đầu về nguồn cung, trong quý 3/2022, TP Thủ Đức và quận 1 là hai khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất Dự báo nguồn cung căn hộ tại TP. Thủ Đức sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022 TP Thủ Đức nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Đông, mật độ dân cư cao, hạ tầng giao thông hoàn thiện, quỹ đất dồi dào và thu hút vốn FDI mạnh mẽ Những yếu tố này giúp TP Thủ Đức và Thủ Thiêm thu hút nhiều chủ đầu tư lớn, thúc đẩy nguồn cung căn hộ tăng trong tương lai.
3.5.3 Dự báo giá của căn hộ cao cấp
Giá bất động sản TP Thủ Đức tiếp tục tăng: Theo dự báo của các chuyên gia,giá bất động sản TP Thủ Đức trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng, dao động từ 5% -20% so với năm 2023 Lý do cho sự tăng vì TP Thủ Đức là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, thu hút lượng lớn lao động trẻ, có nhu cầu mua nhà cao.Quỹ đất tại TP Thủ Đức ngày càng hạn hẹp, đặc biệt là quỹ đất dành cho nhà ở cao cấp Lạm phát gia tăng khiến giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công tăng cao, dẫn đến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo Hơn thế, phân khúc này sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản TP Thủ Đức trong năm 2024, nhóm khách hàng tiềm năng cho phân khúc này bao gồm nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư.
Tại khu vực trung tâm của TP Thủ Đức, giá bất động sản tại khu vực này sẽ tiếp tục tăng cao nhất do quỹ đất hạn hẹp, tập trung nhiều tiện ích cao cấp và có vị trí giao thông thuận lợi Mức giá dự kiến tăng từ 10% - 20% so với năm 2023 Đối với khu vực ven TP Thủ Đức: Giá bất động sản tại khu vực này sẽ tăng ở mức trung bình, từ 5% - 15%% so với năm 2023 Lý do là do khu vực này đang được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, thu hút nhiều dự án bất động sản mới.
Thủ Đức, thành phố mới đầy tiềm năng, được sáp nhập và phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư và gia đình trẻ Nơi đây sở hữu vị trí chiến lược khi tiếp giáp với các trường đại học danh tiếng và làng đại học, tạo nên nhu cầu nhà ở cao cho sinh viên và giảng viên Giá cả hợp lý là một điểm cộng lớn cho thị trường bất động sản Thủ Đức So với các khu vực trung tâm thành phố, giá căn hộ tại đây phù hợp với túi tiền của đại đa số người mua nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ có thu nhập giới hạn.
Ba dự án nổi bật được phân tích trong bài viết này đều sở hữu những điểm mạnh riêng, cùng với tiện ích nội khu và ngoại khu đa dạng, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, học tập và giải trí của cư dân.
Sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Thủ Đức đã thúc đẩy sự ra đời của nhiều dự án căn hộ mới, đánh dấu một bước phát triển mới cho thị trường bất động sản khu vực này Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, thị trường này cũng đang đối mặt với một số hạn chế cần được khắc phục Các chính sách hiện hành đang trong giai đoạn hình thành, cần được hoàn thiện và bổ sung để phù hợp với sự phát triển của thị trường Cần có giải pháp định hướng để thúc đẩy thị trường phát triển hơn nữa Giá các dự án căn hộ tại Thủ Đức có xu hướng tăng theo thời gian do nhu cầu mua nhà ngày càng cao Niềm tin vào chu kỳ kinh tế và sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam là động lực chính thúc đẩy nhu cầu mua nhà Về tiềm năng, 3 dự án được phân tích trong bài viết có nhiều điểm mạnh và tiềm năng thu hút đông đảo người quan tâm Các dự án cần tiếp thu tinh hoa từ các dự án trong nước và quốc tế để nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân Cần đảm bảo yêu cầu pháp lý rõ ràng để tạo dựng niềm tin cho khách hàng.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản, Bài giảng Kinh tế Bất động sản
1, Trường Đại học Tài chính – Marketing.
[2] Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản, Giáo trình Kỹ thuật Bất động sản, Trường Đại học Tài chính – Marketing.
[3] Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản, Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản, Trường Đại học Tài chính – Marketing.
[4] Dự án Thảo Điền Green: https://smartland.vn/thiet-ke-mat-bang-chung-cu- thaodien-green/
[5] Dự án Lumière Riverside: https://masterisehomes.com/lumiere-riverside/
[6] Dự án Lumière Riverside:https://masterisehomese.vn/lumiere-riverside-2
[7] Dự án The OpusK: https://theopusk.vn/
[8] Dự án The OpusK: https://www.sonkimland.vn/vi/chi-tiet-ve-du-an/the-opusk
[9] Dự án Thảo Điền Green: https://thaodiengreen-sic.vn/
[10] Tình hình kinh tế - xã hội TP Thủ Đức: https://vneconomy.vn/thanh-pho- thuduc-phan-dau-thu-ngan-sach-nam-2023-dat-64-32.htm
[11] Quy hoạch TP Thủ Đức: https://ttqh-thuduc.tphcm.gov.vn/ban-do-quy-hoach
[12] Định hướng phát triển TP Thủ Đức: https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/phattrien-tp-thu-duc-tro-thanh-cuc-tang-truong- moi-hat-nhan-thuc-day-phat-trien-kinhte-xa-hoi-c-1491910129
[13] Tổng kết thị trường căn hộ TP HCM: https://cafeland.vn/emagazine/thi- truongcan-ho-chung-cu-tphcm-ra-sao-trong-nhung-thang-cuoi-nam-122171.html
Hình 5.49: Chính sách bán hàng của Thảo Điền Green
Phụ lục 1: Dự án Thảo Điền Green
Hình 5.50: Nội thất bàn giao của Thảo Điền Green
Hình 5.51: Giấy phép xây dựng Thảo Điền Green
Hình 5.52: Giấy xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai Thảo Điền Green
Hình 5.53: Tiến độ thanh toán dự án Thảo Điền Green
Phụ lục 2: Dự án Lumiere riversdie
Hình 5.54: Tiến độ thanh toán của Lumiere riverside
Phụ lục 3: Dự án The OpusK
Hình 5.55: Phương thức thanh toán của The OpusK
Hình 5.56: Pháp lý The OpusK (giai đoạn 4 của The Metropole Thủ Thiêm