Việc thu hồi đất do đó có ảnh hưởng tất yếu trongquá trình phát triển kinh tế, góp phần đem lại kết quả tích cực trong chuyển dịch cơcấu lao động ngành nghề, đảm bảo đời sống an ninh, vă
Cơ sở lý luận về Nhà nước thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Cơ sở lý luận về Nhà nước thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1 Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất. Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn Trên quan điểm của kinh tế học thì, đất đai không chỉ là bề mặt đất mà nó còn bao gồm cả các nguồn tài nguyên sẵn có trong đất và những thứ tự nhiên sinh sôi trên mặt đất không bao gồm những thứ do lao động con người tạo ra Nghĩa là, nó bao gồm cả mặt nước ngầm, thổ nhưỡng hay các loại, các mỏ tài nguyên khoáng sản có trong lòng đất. Đất đai được coi là một loại tài sản khan hiếm và quý giá Không những thế, đất đai còn là một loại tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng và gắn liền với những hoạt động sản xuất của con người Ở bất cứ quốc gia nào, trong bất cứ xã hội nào, đất đai đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, được gìn giữ bảo vệ chặt chẽ, đầu tư nuôi dưỡng với mục đích nhằm nâng cao sự phát triển cũng như tăng cường khả năng khai thác phục vụ cho nhiều mục đích chung Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai được trở thành đối tượng để đem ra mua bán, giao dịch, trở thành loại hàng hóa đặc biệt có thể chuyển nhượng và từ đó dần hình thành nên thị trường đất đai - thị trường bất động sản.
Luật đất đai 2013 đã quy định: “ Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.” Như vậy, ngược lại với các hình thức tồn tại như một biện pháp để Nhà nước hình thành, khởi tạo các mối quan hệ giữa người sử dụng với đất đai ví dụ: giao đất hay là cho thuê đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất thì thu hồi đất là biện pháp pháp lý của Nhà nước nhằm chấm dứt mối quan hệ giữa người sử dụng với đất đai một cách hợp pháp
Việc xác định chính xác giá đất là biện pháp, công cụ quản lý để Nhà nước thực hiện trách nhiệm, nhiệm vụ quản lý của mình nhằm đảm bảo công tác quản lý đất đai được tiến hành một cách minh bạch, công bằng, đảm bảo việc khai thác đất đai an toàn, phù hợp với nhu cầu của sự phát triển của đất nước, tránh gây lãng phí tài nguyên.
1.1.1.2 Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Những trường hợp thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất được chia làm bốn (04) nhóm và được quy định cụ thể tại Điều 16 Luật đất đai 2013 Từng nhóm phân chia thành những trường hợp cụ thể sau:
Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh được chia cụ thể như sau:
“ 1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2 Xây dựng căn cứ quân sự;
3 Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
4 Xây dựng ga, cảng quân sự;
5 Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6 Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7 Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8 Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9 Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10 Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”
Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được chia thành những trường hợp cụ thể sau:
“Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2 Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3 Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”
Theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được chia như sau:
“ 1 Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người được chia thành cụ thể như sau:
“1 Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm: a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”
1.1.1.3 Quy trình thu hồi đất
Quy trình thực hiện sau khi Nhà nước phê duyệt những dự án đầu tư thu hồi đất bao gồm 07 bước Quy trình thu hồi đất được thể hiện qua lưu đồ dưới đây:
Hình 1.1: Lưu đồ quy trình thu hồi đất
Nguồn: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
1.1.2 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2.1 Khái niệm, lý luận về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai và nhà ở là yếu tố tất yếu, có vị trí quan trọng trong đời sống của con người Song song đó, việc khai thác sử dụng và quản lý đất đai có hiệu quả là việc mà mọi quốc gia quan tâm nhằm sử dụng quỹ đất một cách hợp lý phục vụ cho nhiều mục đích Do đó, việc thu hồi đất là một điều hiển nhiên, đem lại sự ảnh hưởng vô cùng mạnh mẽ trong quá trình phát triển kinh tế, xây dựng bộ mặt của quốc gia, góp phần đem lại kết quả tích cực trong chuyển dịch cơ cấu lao động ngành nghề, đảm bảo đời sống an ninh - xã hội, giáo dục, văn hóa và thương mại cho người dân.
Theo luật đất đai 2013: Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân; trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Các cơ quan nhà nước phụ trách có nghĩa vụ thực thi quyền hạn quản lý và thống nhất sử dụng hợp lý đất đai Việc quy định các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý đất đai đại diện nhà nước thu hồi đất về đất đai đã tạo cơ sở pháp lý cho Nhà nước khi phát sinh nhu cầu phát triển những dự án đầu tư phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích dân tộc Tuy nhiên, khi Nhà nước giao đất cho các cá nhân, các hộ gia đình, tổ chức là đã cho họ quyền khai thác các tính năng của đất, sử dụng và khai thác quỹ đất một cách hợp pháp Vậy nên, khi có quyết định cần phải tiến hành thu hồi đất thì Nhà nước cần nghiên cứu thực hiện bồi thường nhằm làm đảm bảo sự công bằng, hài hòa lợi ích của các mối quan hệ tham gia.
Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.”
Như vậy, công tác tổ chức, thực hiện bồi thường khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất đối với các cá nhân, các hộ gia đình hay tổ chức đủ điều kiện để được bồi thường là điều tất yếu và việc lập kế hoạch, tiến hành bồi thường phải tuân theo quy định đã được ban hành của Chính Phủ.
1.1.2.2 Các phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, nếu chủ sử dụng đất thuộc diện có đất bị thu hồi đất nếu đạt đủ điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì sẽ được giải quyết bồi thường và hỗ trợ theo ba (03) cách: bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hoặc được xem xét để giao đất ở hay nhà ở tái định cư; bồi thường bằng giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Các phương án bồi thường được quy định chi tiết và tổng kết lại dưới dạng bảng sau:
Bảng 1.1: Các phương án bồi thường
Phương án Nội dung Điều kiện
- Các cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam sống định cư ở nước ngoài có sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất:
Hoạt động định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Cá nhân và hộ gia đình khi thu hồi bị cắt xén một phần đất và phần diện tích còn lại là đất nông nghiệp sẽ được xem xét để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại địa phương.
Nguồn: Nghị định số 47/2014/NĐ-CP
1.2 Hoạt động định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1 Nguyên tắc định giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là mức giá đất được quyết định phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh và có sự phối hợp của các cơ quan chuyên ngành liên quan đến đất đai trong các trường hợp được quy định cụ thể tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Công tác định giá đất cụ thể phải được triển khai dựa trên những thông tin khảo sát thực tế và tiến hành thu thập từ trên thị trường, phù hợp với mức giá đất giao dịch trên thị trường và phải có cơ sở trong việc lựa chọn sử dụng các phương pháp định giá.
“Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” Định giá bất động sản chính xác là công việc vận dụng các phương pháp định giá nhằm định giá trị thực của bất động sản tại thời điểm được xác định trước và bắt buộc phải tuân theo những hệ thống cơ sở các chính sách, nguyên tắc, những thông tư, nghị định liên quan của pháp luật hiện hành Việc định giá bao gồm cả định giá đất và định giá tài sản có trên đất.
Công tác định giá phải được thực hiện chính xác dưới 04 nguyên tắc dưới đây: (Điều 112 Luật đất đai 2013)
Thứ nhất, khi định giá đất người định giá phải tiến hành định giá dựa trên đúng mục đích sử dụng được quy định theo đúng tiêu chuẩn pháp luật hiện hành của mảnh đất mục tiêu tại chính thời điểm quyết định tiến hành định giá Mục đích sử dụng đất chính xác khi nó được quy định hợp pháp trên giấy tờ chứ không phải theo chủ sử dụng đất.
Thứ hai, trước khi tiến hành định giá đất người định giá cần xác định phân loại đất theo thời hạn sử dụng đất phù hợp với quy định hợp pháp theo đúng pháp luật hiện hành.
Thứ ba, kết quả định giá về mức giá tính trên m2 cuối cùng phải tương thích với mức giá được đem ra giao dịch phổ biến trong thị trường khu vực và cả trên thị trường giao dịch bất động sản chung Mức giá được xác định phải tương đồng đối với mức giá của những thửa đất cùng một mục đích và thời hạn sử dụng đất đã được đem ra giao dịch trên thị trường chung.
Thứ tư, những thửa đất có nếu cùng một thời hạn sử dụng đất, cùng một mục đích sử dụng đất theo đúng quy định, khả năng sinh lợi và liền kề hay cùng nằm trong một khu vực tạo được sự tương đương trong mức thu nhập thì mức giá đất phải ngang nhau.
1.2.2 Phương pháp định giá đất cụ thể và các điều kiện áp dụng phương pháp
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, các phương pháp và điều kiện sử dụng các phương pháp được quy định như sau:
Bảng 1.2: Các phương pháp định giá
Phương pháp Nội dung Điều kiện áp dụng
“Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất thông qua việc so sánh, phân tích mức giá của một số thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, điều kiện hạ tầng - kỹ thuật, điều kiện an ninh - môi trường, diện tích, quy mô, từ đó điều chỉnh để xác định được giá trị của thửa đất cần định giá.” Được áp dụng để định giá đối với những thửa đất mà ta có thông tin về những thửa đất so sánh đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất
“Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản.” Được áp dụng để định giá đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu các về thông tin về giá cả
“Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được tính bằng thương số giữa số thu nhập ròng bình quân trong 01 năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân trong 01 năm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (tính đến thời điểm định giá đất).” Định giá đối với những thửa đất có thể xác định được các khoản thu nhập, các chi phí từ việc sử dụng đất.
“Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có Được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.” tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định, ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
“Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”
Quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
Nguồn: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ Tài chính: theo đó, khi tiến hành định giá ta phải sử dụng đến 02 phương pháp định giá trở lên trong hoạt động định giá trừ một số trường hợp cụ thể ta chỉ cần sử dụng 01 phương pháp định giá giả dụ như nếu lượng thông tin trên thị trường rất chất lượng, có nhiều thông tin về dữ liệu giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường gần với thời điểm định giá và những thông tin đó có thể đại diện cho mức giá khu vực ta chỉ cần áp dụng một phương pháp đó chính là phương pháp so sánh.
● Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tiến hành định giá đất cụ thể tại mỗi vị trí tại mỗi dự án, làm căn cứ tính tiền bồi thường, hoặc hỗ trợ thu tiền tái định cư mỗi khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất:
Hình 1.2: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Nguồn: Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính cùng với các cấp, các ngành liên quan có thẩm quyền lập kế hoạch xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, sau đó có trách nhiệm trình lên UBND cấp tỉnh phê duyệt
Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Những chính sách chung về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức phức tạp, là nhân tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới công tác GPMB hay tiến độ việc tổ chức thực hiện các dự án đầu tư phát triển của Nhà nước Trong đó công tác xác định giá đất chính xác là một công tác vẫn còn nhiều khó khăn, nhức nhối bởi nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều bên liên quan Nhà nước luôn không ngừng thêm mới, sửa đổi hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, các điều luật nhằm không ngừng cải thiện,nâng cao công tác bồi thường, hỗ trợ cũng như định giá đất tính tiền bồi thường khiNhà nước thu hồi đất Sự ra đời và không ngừng sửa đổi của các văn bản pháp luật phần nào thống nhất quy cách thực hiện, cách thức, phương pháp định giá đất tính tiền bồi thường, góp phần điều hòa lợi ích của chủ sử dụng sở hữu đất, lợi ích củaNhà nước và lợi ích chung của xã hội.
Bảng 1.3: Hệ thống các chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nội dung Những điều lưu ý
Những chính sách chung về đất đai
Luật Đất đai 2013 - Gồm có 14 Chương 212 Điều; trong đó từ Điều 74 đến Điều 87 quy định về cơ chế bồi thường.
- Luật đất đai 2013 là văn bản quy phạm pháp luật hiện hành cao nhất Những điều chưa được quy định chi tiết, cụ thể sẽ được Chính phủ làm rõ thông qua các Nghị định được ban hành sau.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP - Gồm có 10 chương 103 Điều cụ thể hóa một số nội dung Luật đất đai 2013
Những chính sách quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP - Gồm 3 chương 36 Điều
- Về bồi thường hỗ trợ tái định cư chung khi Nhà nước thu hồi đất
Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT
- Về bồi thường hỗ trợ tái định cư chung khi Nhà nước thu hồi đất
Thông tư số 74/2015/TT-BTC - Gồm 3 Chương 8 Điều
- Quy định về công tác lập kế hoạch sử dụng, dự báo và quyết toán chi phí phục vụ công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư nước thu hồi đất
Quyết định số 63/2015/QĐ- TTg
Những giải pháp nhằm hỗ trợ và đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho chủ sử dụng có đất bị thu hồi.
Những chính sách quy định về định giá đất
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định thi hành một số nội dung của Luật Giá về thẩm định giá
Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT
- Quy định về các phương pháp định giá, quy trình lập bảng giá đất, khung giá đất, giá đất cụ thể. Cách tính giá đất cụ thể sẽ được quy định tại thông tư này qua năm
(05) phương pháp định giá đất.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định chung về giá đất
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Quy định về tiền thuê đất và mặt nước
Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam từ số 01 đến số 12.
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
1.3.2 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định hiện hành về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện nay, ngoài hệ thống các chính sách pháp luật quy định chung toàn quốc thì các chính sách cụ thể của công tác bồi thường và căn cứ thu tiền tái định cư đối với các dự án thu hồi đất của Nhà nước ban hành riêng tại thành phố Hà Nội được quy định chi tiết tại những văn bản sau:
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo đó, quyết định này đã ban hành bảng giá đất của thành phố Hà Nội Bảng giá đất này sẽ được bắt đầu áp dụng bắt đầu năm 2015 và kết thúc vào lúc cuối năm năm 2019 cho các loại đất đô thị quận, huyện trên địa bàn cũng như đất thị trấn, đất giáp ranh, đất ven trục, đất nông thôn và đất nông nghiệp, khu công nghiệp; quy định để phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý Ngoài ra, tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND tại thành phố Hà Nội thì đất đai tùy thuộc vào mỗi vị trí, sự thuận tiện trong khả năng tiếp cận hệ thống giao thông, trục đường lớn, khả năng tạo thu thu nhập, điều kiện hạ tầng xã hội phù hợp với các loại ngành nghề khác nhau mà được chia thành các loại vị trí trên tuyến đường, phố như sau:
Hình 1.6: Quy định về các vị trí đất tại thành phố Hà Nội
Nguồn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND
Giá trị của mỗi vị trí đất trong bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lần lượt nhỏ dần lần lượt từ vị trí 1 đến vị trí 4 Ngoài ra, căn cứ vào tính đặc trưng, khả năng sinh lợi cũng như mức độ đáp ứng cụ thể các nhu cầu, yêu cầu về các loại hình hoạt động kinh doanh hay cung cấp các dịch vụ du lịch, buôn bán, giải trí hạ tầng cơ sở mà UBND tỉnh sẽ ban hành những mức giá được quy định trong bảng giá đất khác nhau tại mỗi loại đường phố khác nhau và mức giá này sẽ được thay đổi 05 năm một lần.
- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND được ban hành vào ngày 29 tháng 03 năm
2017 của UBND ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Các phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Hà Nội ở được quy định mới nhất tại Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND Theo đây, UBND thành phố
Hà Nội quyết định bồi thường cho các cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu quyền sử dụng đất thuộc diện bị thu hồi đất nếu đạt đủ điều kiện để được bồi thường theo Điều 75 Luật đất đai 2013 theo ba (03) phương án: bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng việc giao đất hay là nhà ở tái định cư hoặc bồi thường bằng việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ngoài ra, Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND đã quy định chi tiết hơn nhằm thực hiện Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP trong công tác bồi thường cho người sử dụng có đất bị thu hồi.
- Quyết định số 21/QĐ-UBND ban hành ngày 23 tháng 06 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định về các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của chính phủ quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 03 tháng 03 năm 2017 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm và vật liệu của kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ban hành vào ngày 20 tháng 06 năm 2014 của UBND quy định các nội dung thuộc trách nhiệm thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội Căn cứ tại Quyết định, tổ chức có trách nhiệm làm nhiệm vụ GPMB thành phố Hà Nội bao gồm:
Hình 1.7: Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng
Nguồn: Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND
Thực trạng hoạt động định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến giá đất
Quận Đống Đa là một quận nằm ở trung tâm thành phố Hà Nội Phía Bắc giáp với quận Ba Đình, phía Nam giáp với quận Thanh Xuân, phía Đông giáp với quận Hai Bà Trưng, phía Đông Bắc giáp với quận Hoàn Kiếm và phía Tây giáp với quận Cầu Giấy Quận có vị trí địa lý như sau:
Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Đống Đa
Nguồn: NXB Tài nguyên - môi trường và Bản đồ Việt Nam 2016
Về địa hình Địa hình quận Đống Đa có thể nói là tương đối bằng phẳng Quận có rất nhiều khu dân cư tập trung Mặc dù trước đây có khá nhiều ao, đầm tuy nhiên sau quá trình phát triển và đô thị hóa, hiện đại hóa, rất nhiều ao, đầm nhỏ đã bị lấp đi nên giờ quận chỉ còn một số hồ lớn như Ba Mẫu, Kim Liên, Xã Đàn, Đống Đa, Văn
Chương Quận có một vài gò nhỏ, trong đó có gò Đống Đa nằm ở phía Đông gắn liền với dấu ấn lịch sử Quang Trung đại phá quân Thanh cùng với khá nhiều cụm di tích lịch sử giờ vẫn đem lại lượng lớn khách du lịch như Pháo Đài Láng, Chùa Bộc,
Về diện tích và dân số
Tình đến hết năm 2017, theo số liệu được thống kê bở Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, thì quận Đống Đa có 401,7 nghìn người trên tổng diện tích toàn quận là 9,96km2 Ta có thể nói tính đến thời điểm đó, quận Đống Đa là quận có số lượng người lớn nhất toàn thành phố Hà Nội với mật độ dân số cao nhất Các khu dân cư tập trung của quận chủ yếu đến từ các khu tập thể từ các phường được hình thành sớm nhất như là phường Phương Mai, phường Trung Tự, phường Kim Liên, phường Khương Thượng.
Trong mười (10) năm trở lại đây, quận Đống Đa được đánh giá là quận có tốc độ tăng trưởng về kinh tế cao trong khu vực thành phố Hà Nội Năm 2018, quận đã thực hiện triển khai có hiệu quả các chính sách về kinh tế, và do đó, kết quả thu ngân sách tính đến ngày 27 tháng 11 năm 2018 đạt hơn 10.146 tỷ đồng (120,61% kế hoạch) và ước tính thực hiện đến cuối năm 2018 quận sẽ đạt được hơn 10.623 tỷ đồng ( 126,3% kế hoạch) Quận Đống Đa được xác nhận là một trong số những quận có đóng góp lớn vào trong nguồn thu ngân sách chung của toàn thành phố HàNội, góp phần vào việc nâng cao chất lượng đời sống cho người dân Ngoài ra, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn quận đã đạt được 268.152 tỷ đồng; giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh trên địa bàn đạt khoảng 14.250 tỷ đồng (tăng 6,64% so với năm 2017); tỷ lệ hồ sơ nộp trực tuyến của quận trên tất cả các lĩnh vực đạt100%, mức độ hài lòng của người dân đạt 91,56% Bên cạnh việc tiếp tục phát triển kinh tế trên toàn quận, cơ cấu kinh tế trên địa bàn cũng có sự dịch chuyển đúng hướng Ước tính đến hết năm 2018, cơ cấu công nghiệp mở rộng đạt 37,7%, trong khi đó thương mại dịch vụ là 62,3%, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh trên địa bàn cũng tăng 6,64% so với năm 2017 Đặc biệt, quận đã xuất sắc hoàn thành nhiệm vụ đạt và vượt 12/12 chỉ tiêu phát triển kinh tế do thành phố đạt ra trong năm 2018
2.1.3 Đặc điểm văn hóa - xã hội
- Về giáo dục - đào tạo: Ngành giáo dục và đào tạo trên địa bàn quận đã có nhiều cố gắng trong việc triển khai nhiệm vụ và đã đạt được kết quả toàn diện Hiện trên địa bàn quận có tổng cộng 62 trường công lập với 2847 giáo viên, viên chức giảng dạy cùng với hơn 57000 các em học sinh sinh viên Mạng lưới trường lớp mở rộng với hệ thống cơ sở vật chất, thiết bị, đồ dùng học tập được tăng cường đầu tư đảm bảo chất lượng cho công tác giảng dạy Ngoài ra, quận cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, hệ thống công nghệ thông tin được nâng cao Năm học 2017-2018, quận đã đạt chỉ tiêu trường chuẩn quốc gia năm 2018 với 2 trường, đạt 100% chỉ tiêu Ngoài ra, tiếp nối với thành tích thi đua từ những năm trước, ở tất cả các kỳ thi học sinh giỏi, giáo viên giỏi cấp quận, thành phố và quốc gia, quận Đống Đa đã đạt được những kết quả cao Đặc biệt, quận đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo, Ủy ban nhân dân thành phố tặng cờ thi đua cho một tập thể, trao tặng danh hiệu lao động xuất sắc cho 13 đơn vị.
- Về văn hóa thông tin: Hai năm qua, quận Đống Đa đã có nhiều biện pháp thiết thực để đạt được mục tiêu đặt ra của thành phố trong công tác nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng nếp sống văn minh Kết quả, đến năm 2018 toàn quận có hơn 90% số hộ đạt danh hiệu Gia đình văn hóa, 81% số tổ dân phố đạt Tổ dân phố Văn hóa Việc đảm bảo an ninh đô thị được thực hiện tuân thủ, thành lập 02 tổ công tác, kiểm tra xử lý các sai phạm trên địa bàn quận Việc thực hiện nếp sống văn minh đã cho thấy kết quả là 100% cặp đôi kết hôn, 100% lễ hội được tổ chức đúng quy định.
- Về thể dục thể thao: tích cực đẩy mạnh các phong trào thể dục thể thao trên địa bàn quận Đến cuối năm 2018, thống kê cho thấy toàn quận đạt hơn 40% số người thường xuyên rèn luyện thể dục thể thao và 30% số gia đình thể thao.
- Về y tế: việc chăm sóc sức khỏe cho người dân luôn được đề cao, quan tâm và tiếp tục cải cách thủ tục khám sức khỏe, chữa bệnh tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trên địa bàn Trung tâm Y tế của quận và các phường được cung cấp đầy đủ những trang thiết bị y tế hiện đại phục vụ công tác khám, điều trị cho các bệnh nhân.
- Về an ninh - trật tự: dưới sự chỉ đạo, công văn của lãnh đạo chỉ huy quận,quận Đống Đa đã thực hiện tốt nhiệm vụ giữ an ninh, ổn định trật tự xã hội, luôn luôn duy trì chế độ sẵn sàng chiến đấu Ngoài ra, quận còn tiến hành tổ chức tuyên truyền về giáo dục quốc phòng an ninh cho sinh viên các trường trung cấp, cao đẳng và đại học trên địa bàn; tích cực huy động lực lượng tình nguyện, dân quân tự về tham gia các khóa giáo dục tuyên truyền về phòng chống tệ nạn xã hội cũng như phòng cháy chữa cháy nhằm đảm bảo vấn đề an ninh tuyệt đối trên địa bàn toàn quận.
Khái quát chung về thực trạng thu hồi đất và bồi thường trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Thành ủy Hà Nội đánh giá thời gian qua, việc thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những chủ sử dụng có đất năm trong những dự án bị thu hồi của Nhà nước, công tác tiến hành giải tỏa mặt bằng trên toàn địa bàn thành phố được các cấp chính quyền địa phương có thẩm quyền cùng với các tổ chức chính trị - xã hội dưới sự chỉ đạo thực hiện của lãnh đạo thành phố đã đạt được khá nhiều chuyển biến có thể đánh giá là khá tích cực, một số lĩnh vực đạt được thành tựu khả quan rõ rệt
Tính từ đầu năm cho đến ngày 01 tháng 10 năm 2018, tổng số dự án thu hồi đất tại Hà Nội đạt 1.174 dự án với diện tích thu hồi đạt hơn 3.500 ha (đạt 62% kế hoạch đặt ra, ước tính thực hiện đến 31/12/2018 sẽ đạt được đến 70%) Tổng số dự án chuyển mục đích sử dụng rừng phòng hộ, đất trồng lúa, rừng đặc dụng là 346 dự án, diện tích chuyển mục đích gần 577 ha (đạt 59,5% kế hoạch đặt ra, ước tính thực hiện đến 31/12/2018 sẽ đạt được 65%) Trong đó, tổng số dự án, công trình thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng rừng phòng hộ, đất trồng lúa, rừng đặc dụng quận Đống Đa từ năm 2016 - 2018 được thể hiện tại bảng dưới đây:
Bảng 2.1 : Công trình dự án thu hồi đất quận Đống Đa từ năm 2016-2018
STT Năm Số dự án
Chuyển mục đích đất lúa
Nguồn: Tác giả thống kê căn cứ vào các Quyết định của UBND qua các năm
Những kết quả tích cực quận đã đạt được trong công tác bồi thường và hỗ trợ bố trí nhà ở tái định cư góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định an ninh - chính trị, giải quyết được những vấn đề ổn định đời sống cho người dân sinh sống tại khu vực, làm hài hòa lợi ích của các bên tham gia, góp phần vào sự nghiệp xây dựng phát triển đất nước chung
Tuy nhiên thực tế cho thấy, công tác bồi thường và tiến hành GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Đống Đa nói riêng, thành phố Hà Nội nói chung vẫn luôn là một vấn đề gây nhiều tranh cãi, phức tạp, gặp rất nhiều khó khăn, bộc lộ một số mặt yếu kém nhất là ở tiến độ giải phóng mặt bằng mà một trong số những lý do quan trọng chính là những tồn đọng trong công tác tính tiền bồi thường đất dẫn đến tình trạng khiếu kiện của người dân với nhiều diễn biến phức tạp Ngoài ra thiếu sự minh bạch, công khai trong các cơ chế, chính sách cũng như sự thiếu giải pháp đột phá trong công đoạn tổ chức giải tỏa mặt bằng theo quy trình thủ tục pháp luật dẫn đến sự đình trệ, chậm trễ trong chính công tác giải tỏa mặt bằng Điều này dẫn đến vào cuối năm 2018, sau khi kiểm duyệt rà soát tiến độ của 39 dự án, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quyết định thu hồi 16 dự án chậm triển khai tại 12 quận huyện Trong đó, quận Đống Đa có 01 dự án bị thu hồi là dự án Trung tâm thương mại, chợ Ngã Tư Sở.
Nghiên cứu tình huống 1
2.3.1 Mô tả nhiệm vụ định giá
● Tên dự án: “Xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường Vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, kết hợp mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng theo hình thức BT.”
● Thời điểm định giá đất: Tháng 04 năm 2018
● Trường hợp thu hồi đất: Các chủ sử dụng đất thuộc diện bị thu hồi đất để phục vụ cho xây dựng các dự án vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cụ thể hơn, dự án này được kỳ vọng sẽ đem lại sự thay đổi bộ mặt hạ tầng giao thông trên địa bàn toàn quận, giảm tải sức nóng và đem lại nhiều lợi ích xã hội cho cả những người dân sống hai bên đường.
● Tổng diện tích thu hồi: 4346,4.2m2
● Tổng số hộ bị thu hồi: 68 hộ gia đình và 02 tổ chức.
Dự án “Xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường Vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, kết hợp mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng theo hình thức BT.” là dự án xây dựng đường vành đai
2 dài 5,1km gồm tuyến đường bộ trên cao và mở rộng phần đi bằng (từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã tư Vọng) Dự án bắt đầu khởi công vào tháng 04 năm 2018, đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, đối tác công tư (PPP) Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 9.459 tỷ đồng do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư, dự kiến hoàn thành vào quý 2/2022 Công tác quản lý và giám sát tiến trình của dự án này sẽ được Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông của thành phố Hà Nội đại diện giám sát Đoạn đường vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở luôn là một điểm nóng giao thông, đóng vai trò quan trọng là cầu nối nút giao thông của toàn thành phố Hà Nội Với mật độ dân số cao, tăng nhanh trong mấy năm nay, dự án này được kỳ vọng sẽ đem lại sự thay đổi bộ mặt hạ tầng giao thông trên địa bàn toàn quận, giảm tải sức nóng và đem lại nhiều lợi ích xã hội cho cả những người dân sống hai bên đường.
● Mục đích định giá đất: Nhằm xây dựng phương án giá đất ở cụ thể làm căn cứ bồi thường và hỗ trợ, thu tiền tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án: “Xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường Vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, kết hợp mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã
Tư Vọng theo hình thức BT.”
● Đối tượng thực hiện: Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam (Căn cứ theo Hợp đồng số 106-0518/HĐ-BĐS ngày 04/04/2018 giữa Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Đống Đa và Công ty Cổ phần Thẩm định giáIVC Việt Nam về việc xác định giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ,thu tiền tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án: “Xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đườngVành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, kết hợp mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng theo hình thứcBT.”
2.3.2 Áp dụng các phương pháp để thực hiện nhiệm vụ định giá đất cụ thể 2.3.2.1 Những văn bản hướng dẫn triển khai dự án thu hồi đất của địa phương
Quyết định số 421/QĐ-UBND của UBND phường Phương Mai ngày 06/11/2017 về việc thống kê sơ bộ số liệu các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống thuộc phạm vi GPMB dự án: “Xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường Vành đai 2 đoạn từ Cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, kết hợp mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Vọng theo hình thức BT.”
2.3.2.2 Căn cứ giá trị dữ liệu được khai thác sử dụng
- Căn cứ pháp lý: Toàn bộ chính sách được nêu tại Chương 1 của chuyên đề
- Quá trình khảo sát thực trạng tài sản
- Dữ liệu giao dịch BĐS thu thập trên địa bàn quận Đống Đa từ các Cơ quan quản lý giao dịch BĐS trên địa bàn quận Đống Đa và khảo sát trực tiếp giá thị trường
- Bản vẽ Chỉ giới đường đỏ quy hoạch cụ thể và chi tiết khu vực nút Ngã Tư Vọng, tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 52/2001/ QĐ-UB ngày 11/7/2001
● Kết quả khảo sát thông tin
- Phương pháp: khảo sát trực tiếp;
- Hình thức: Đơn vị tư vấn tham khảo giá đã giao dịch BĐS thành công ngay tại khu vực có dự án trên quận Đống Đa qua nguồn dữ liệu của các cơ quan có trách nhiệm quản lý về giao dịch BĐS trên địa bàn quận Đống Đa Tại các vị trí cần định giá đất cụ thể, Đơn vị tư vấn khảo sát thu thập được 11 phiếu điều tra giá đất ở trên địa bàn theo mẫu số 04 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của BTNMT và Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/06/2014 của BTNMT
● Cách thức xác định tài sản đại diện
Căn cứ theo Khoản 3, Điều 8 Quyết định số 74/2014/QĐ-2014-UBND ngày 02 tháng 10 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội: “Trường hợp khu đất xác định giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư có nhiều thửa đất cùng vị trí theo bảng giá đất quy định thì xác định giá đất cho 01 thửa đại diện để áp dụng chung cho các thửa đất cùng vị trí” Việc xác định thửa đất đại diện cho thửa đất thẩm định giá theo các tiêu chí sau:
- Quy mô diện tích thửa đất đại diện bằng bình quân quy mô các thửa đất cùng vị trí của tuyến đường bị thu hồi đất.
- Kích thước (mặt tiền của các thửa đất) bằng bình quân kích thước mặt tiền của các thửa đất cùng vị trí của tuyến đường bị thu hồi đất Mặc định thửa đất đại diện có hình dáng vuông vức, từ đó xác định chiều sâu của thửa đất đại diện bằng diện tích thửa đất đại diện chia cho kích thước mặt tiền của thửa đất đại diện.
● Cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất
- Do tài sản định giá là quyền sử dụng đất ở riêng lẻ và trên thị trường có thông tin giao dịch các tài sản tương tự nên đơn vị tư vấn áp dụng cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh nhằm xác định giá trị tài sản, tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất.
- Thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định hệ số điều chỉnh giá đất vì trên thị trường có rất nhiều thông tin về dữ liệu giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường gần với thời điểm định giá và những thông tin đó có thể đại diện cho mức giá khu vực
Tất cả bất động sản mục tiêu đều có mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị.
Bảng 2.2: Thực trạng giá đất dự án 1 SS
Nội dung Ký hiệu đất Đơn giá đất theo bảng giá đất tại Quyết định số
I Đường Giải Phóng (phía đối diện đường tàu) - Địa phận quận Đống Đa
II Đường Trường Chinh đoạn ngã ba Tôn Thất Tùng đến Đại
III Phố Vọng - địa phận quận Đống Đa
Nguồn: Theo Chứng thư định giá của Công ty Thẩm định giá IVC
2.3.3 Mô tả quá trình thực hiện định giá
Vị trí 1 đường Giải Phóng (phía đối diện đường tàu) - địa phận quận Đống Đa
● Những tài sản mục tiêu cần định giá là những tài sản có địa chỉ là các số 259,
261, 263, 265 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, TP.
● Thông tin về 03 tài sản so sánh (TSSS): (Xem chi tiết tại Phụ lục 01)
Nghiên cứu tình huống 2
2.4.1 Mô tả nhiệm vụ định giá
● Tên dự án: “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài, phường Láng
Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.”
● Thời điểm định giá: Tháng 03 năm 2019
● Trường hợp thu hồi đất: Các chủ sử dụng đất thuộc diện bị thu hồi đất để phục vụ cho xây dựng các dự án vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cụ thể hơn, dự án này được kỳ vọng sẽ đem lại sự thay đổi bộ mặt hạ tầng giao thông trên địa bàn toàn quận, giảm tải sức nóng và đem lại nhiều lợi ích xã hội cho cả những người dân sống hai bên đường.
● Tổng diện tích thu hồi: 2872,5m2
● Tổng số hộ bị thu hồi: 66 hộ.
Dự án “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.” có thể là dự án khá lớn được đầu tư với tổng số vốn gần 350 tỷ đồng với mục đích làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của quận Đống Đa trong thời gian tới Theo dự án, con đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài sẽ có chiều dài khoảng 1,3km, bề rộng 28,3-30m, điểm đầu tuyến tại nút giao thôngNguyễn Chí Thanh và Huỳnh Thúc Kháng đi qua khu vực Chùa Láng tới điểm cuối tại vị trí nút giao Voi Phục - Kim Mã
Hà Nội là kinh đô của miền Bắc và cả nước Việt Nam nói chung Trung bình mỗi năm, Hà Nội lại đón thêm một lượng dân cư đến từ các nơi khác là khoảng 200 nghìn người Dân số tăng dẫn đến mật độ dân số tăng, mật độ xây dựng tăng cũng như nhu cầu nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông Tuy nhiên, thiết kế hạ tầng giao thông khu vực quận Đống Đa chưa đồng đều với lượng phân bổ dân cư và độ nén của đô thị Điều này đã dẫn đến việc ùn tắc giao thông diễn ra thường xuyên đặc biệt là vào giờ cao điểm, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của những người dân quanh đây Quy hoạch giao thông theo dự án xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán hạ tầng khó khăn khu vực Huỳnh Thúc Kháng - Nguyễn Chí Thanh, tạo điều kiện người dân đi lại thuận tiện hơn, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội đô thị.
● Mục đích định giá đất: Xây dựng phương án giá đất ở cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án: “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.”
● Đối tượng thực hiện: Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam (căn cứ theo Hợp đồng số 67-0319/HĐ-BĐS ngày 20/03/2019 giữa Ban Quản lý
Dự án Đầu tư Xây dựng quận Đống Đa và Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam).
2.4.2 Áp dụng các phương pháp để thực hiện nhiệm vụ định giá đất cụ thể 2.4.2.1 Những văn bản hướng dẫn triển khai dự án thu hồi đất của địa phương
- Văn bản số 153/HĐND-KTNS ngày 26/4/2016 của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội về việc chủ trương đầu tư dự án “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài.”
- Quyết định số 3213/QĐ-UBND về việc phê duyệt dự án “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài.”
2.4.2.2 Căn cứ giá trị dữ liệu được khai thác sử dụng
- Bản vẽ Chỉ giới đường đỏ quy hoạch chi tiết tuyến đường Thái Hà kéo dài đến Voi
Phục, tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt tại ngày 06/02/2004;
- Danh sách các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án: “Xây dựng đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.”
- Quá trình khảo sát thực trạng tài sản;
- Dữ liệu giao dịch BĐS thu thập trên địa bàn quận Đống Đa từ các Cơ quan quản lý giao dịch BĐS trên địa bàn quận Đống Đa và khảo sát trực tiếp giá thị trường
- Kết quả khảo sát thông tin liên quan đến tài sản tương đồng.
● Kết quả khảo sát thông tin
- Phương pháp: khảo sát trực tiếp;
- Hình thức: Đơn vị tư vấn tham khảo giá đã giao dịch BĐS thành công ngay tại khu vực có dự án trên quận Đống Đa qua nguồn dữ liệu của các cơ quan có trách nhiệm quản lý về giao dịch BĐS trên địa bàn quận Đống Đa Tại các vị trí cần định giá đất cụ thể, Đơn vị tư vấn khảo sát thu thập được 21 phiếu điều tra giá đất ở trên địa bàn theo mẫu số 04 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
● Cách thức xác định tài sản đại diện
Căn cứ theo Khoản 3, Điều 8 Quyết định số 74/2014/QĐ-2014-UBND ngày 02 tháng 10 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội: “Trường hợp khu đất xác định giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư có nhiều thửa đất cùng vị trí theo bảng giá đất quy định thì xác định giá đất cho 01 thửa đại diện để áp dụng chung cho các thửa đất cùng vị trí” Việc xác định thửa đất đại diện cho thửa đất thẩm định giá theo các tiêu chí sau:
- Quy mô diện tích thửa đất đại diện bằng bình quân quy mô các thửa đất cùng vị trí của tuyến đường bị thu hồi đất.
- Kích thước (mặt tiền của các thửa đất) bằng bình quân kích thước mặt tiền của các thửa đất cùng vị trí của tuyến đường bị thu hồi đất Mặc định thửa đất đại diện có hình dáng vuông vức, từ đó xác định chiều sâu của thửa đất đại diện bằng diện tích thửa đất đại diện chia cho kích thước mặt tiền của thửa đất đại diện.
● Cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất
- Do tài sản định giá là quyền sử dụng đất ở riêng lẻ và trên thị trường có thông tin giao dịch các tài sản tương tự nên đơn vị tư vấn áp dụng cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh nhằm xác định giá trị tài sản, tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất.
- Thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định hệ số điều chỉnh giá đất vì trên thị trường có rất nhiều thông tin về dữ liệu giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường gần với thời điểm định giá và những thông tin đó có thể đại diện cho mức giá khu vực
Tất cả bất động sản mục tiêu đều có mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị.
Bảng 2.4: Thực trạng đất dự án 2 ST
Nội dung Ký hiệu đất Đơn giá đất theo bảng giá đất tại Quyết định số 96/2014 (đồng/m2)
I Đường Nguyễn Chí Thanh (địa phận quận Đống Đa)
II Phố Pháo Đài Láng
IV Đường Cầu Giấy (địa phận quận Đống Đa)
Nguồn: Theo Chứng thư định giá của Công ty Thẩm định giá IVC
2.4.3 Mô tả quá trình thực hiện định giá
Vị trí 1 Đường Nguyễn Chí Thanh (địa phận quận Đống Đa)
● Những tài sản mục tiêu cần định giá là những tài sản có địa chỉ nhà là Số 66 đường Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội
● Thông tin về 03 tài sản so sánh (TSSS):
- Về TSSS1: Số 61 đường Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội. Tài sản thuộc Vị trí 1 đường Thái Hà (từ Tây Sơn đến Láng Hạ) Các thông số về diện tích đất là: 90,75m2; mặt tiền - chiều sâu lần lượt là 5,0m - 18,15m.
Đánh giá hạn chế, nguyên nhân
2.5.1 Đánh giá chung về kết quả nhận được
Nhìn chung, những chính sách thêm mới, sửa đổi bổ sung của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý về đất đai bất động sản hay cụ thể hơn là trong công tác thu hồi đất đai, thực hiện nghĩa vụ chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ sắp xếp di dời đến nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã dần được hoàn thiện và theo kịp với tình hình và nhu cầu phát triển mạnh mẽ của nước ta Nhờ đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Đống Đa nói riêng, tại thành phố Hà Nội nói chung đã đạt được một số thành tựu khả quan Trên thực tế, tại một vài dự án thu hồi đất giải phóng mặt bằng đã được thực hiện kịp tiến độ, góp phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của địa bàn Công tác định giá đất tính tiền bồi thường, làm căn cứ thu tiền, hỗ trợ nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã được áp dụng kịp thời với những sự sửa đổi, thêm mới của Luật đã phần nào làm thỏa mãn được nhu cầu của người sử dụng đất, đảm bảo được tính công bằng trong công tác quản lý, gián tiếp khiến số lượng đơn khiếu kiện, khiếu nại của những người sử dụng đất thuộc diện có đất bị thu hồi trong các dự án cũng đã giảm đi Điều này chứng minh việc thay đổi những chính sách pháp luật của nhà nước để bắt kịp với nhu cầu của xã hội là điều tất yếu.
2.5.2.1 Hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng
- Hoạt động định giá đất cụ thể phục vụ cho công tác GPMB tuy đã đạt được nhiều tiến bộ tích cực nhưng hiện nay trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội hiện vẫn còn khối lượng khá lớn dự án thu hồi đất giải phóng mặt bằng chậm trễ, bị thu hồi do gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xác định nguồn gốc đất, tài sản trên đất cho các hộ gia đình sử dụng đất Lãnh đạo thành phố Hà Nội đã có những khuyến khích những chủ sử dụng đất thuộc diện được thu xếp bố trí nhà ở tái định cư chấp nhận bồi thường bằng tiền nhằm thể hiện sự linh hoạt trong cơ chế bồi thường, đáp ứng nhu cầu nhanh chóng hoàn thiện cuộc sống của những hộ dân Mặc dù vậy, hoạt động giải tỏa mặt bằng sạch trên địa bàn của quận Đống Đa vẫn rất ì ạch Ý thức của người dân thuộc diện phải di dời tại mỗi dự án thu hồi đất ở khá là kém, di dời chưa có tổ chức
- Có khá nhiều khiếu nại, bức xúc của người dân vì không được hỗ trợ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay những khiếu nại về việc xác định diện tích đất được bồi thường Điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết do đó dẫn đến sự không hợp tác của người sử dụng đất trong việc bàn giao mặt bằng.
- Thực tế, một vài dự án tuy đã tiến hành giải tỏa mặt bằng cơ bản, người dân đã bàn giao mặt bằng sạch nhưng chủ đầu tư lại chậm triển khai, điều này gây khó khăn cho công tác giải phóng diện tích còn lại, thậm chí để xảy ra tình trạng tái lấn chiếm diện tích đã giải phóng nhiều vấn đề liên quan đến giải tỏa mặt bằng lại thuộc phạm vi, nghĩa vụ thẩm quyền của UBND cấp huyện, nhưng chưa được thực hiện đầy đủ, lại được đẩy lên xin ý kiến cấp trên, dẫn đến kéo dài thời gian.
2.5.2.2 Hạn chế trong công tác định giá đất phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng
- Vẫn còn nhiều khiếu nại của người dân do sự chênh lệch của mức giá đất được bồi thường so với mức giá đất thực tế được đem giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường Nhiều trường hợp người dân không tự nguyện bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư mà phải chờ đến khi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thi hành cưỡng chế thu hồi đất Ngoài ra, xuất hiện tình trạng giá đất khác nhau ở hai thửa đất lân cận trong các dự án thu hồi đất khác nhau Điều này là hoàn toàn khác biệt so với những quy định của pháp luật đã được ban hành trước đó Theo đó, việc này dẫn đến sự so sánh gây nhiều bức bối và khiếu nại đối với những chủ sử dụng thuộc diện có đất nằm trong dự án bị thu hồi, làm chậm tiến độ trong công tác giải phóng mặt bằng.
- Quy trình định giá đất tính tiền bồi thường hiện nay bao gồm 05 bước nhưng chưa bao gồm khâu kiểm tra, rà soát lại kết quả định giá và thực trạng này đã dẫn đến những việc xảy ra những sai sót không đáng có trong hoạt động định giá Kết quả định giá cuối cùng mang lại chưa làm hài lòng của chủ sử dụng đất và theo đó là các cơ quan đã nhận nhiều khiếu nại, khiếu kiện của người dân thuộc diện có đất nằm trong dự án bị thu hồi.
- Hoạt động sử dụng và lựa chọn các phương pháp định giá để định giá đất cụ thể thông thường chỉ đi theo một cách đó là áp dụng bằng phương pháp so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc sử dụng phương pháp này khiến cho kết quả định giá đất cuối cùng bị phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố, vào tính chủ quan của thẩm định viên.
2.5.3.1 Đối với công tác giải phóng mặt bằng
- Cơ chế chính sách về quản lý đất đai, quy hoạch, bồi thường , hỗ trợ tái định cư và giải tỏa mặt bằng chưa được thống nhất, nhiều quy định chồng chéo lên nhau, nhiều thay đổi Nhiều nội dung, vấn đề lại chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, không phù hợp với thực tại do đó dễ gây đến việc xảy ra tình trạng nhiều cách hiểu khác nhau đối với mỗi người định giá khác nhau nên khi định giá, thực hiện chính sách bồi thường còn gặp rất nhiều khó khăn Việc xác định rõ nguồn gốc đất còn lằng nhằng và thiếu cơ sở, việc xác định diện tích đất đạt điều kiện được hỗ trợ bồi thường gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, gây tranh cãi dẫn đến khiếu nại của người dân
- Sự phối hợp giữa lãnh đạo tại địa phương nơi tổ chức thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất với chủ đầu tư dự án không chặt chẽ Năng lực của những tổ chức có chịu trách nhiệm phụ trách khâu giải tỏa mặt bằng còn thấp, không đồng đều, thiếu về số lượng.
- Công tác tuyên truyền về vấn đề giải tỏa mặt bằng chưa được các tổ chức và cơ quan có thẩm quyền đầu tư tổ chức và thực hiện theo đúng mức so với tầm quan trọng của chúng Các tổ chức chịu trách nhiệm khâu giải tỏa mặt bằng các cấp, các ngành chưa thực sự phối hợp tốt để vận động những chủ sử dụng đất thuộc diện có đất nằm trong dự án bị thu hồi tuân theo chủ trương thu hồi đất cũng như phổ biến cho họ hiểu được những chính sách, quy định của pháp luật thu hồi đất, về hỗ trợ, bồi thường và tái định cư.
- Nguồn kinh phí dùng để chi trả cho việc bồi thường, hay kinh phí hỗ trợ cho những chủ sử dụng đất có đất nằm trong dự án bị thu hồi vẫn còn thiếu hụt hoặc bị chậm, chưa kịp thời so với nhu cầu Khâu bố trí tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng không rõ ràng, chưa được lên kế hoạch cụ thể Điều này được nhìn thấy rất rõ ràng vì thực tế, có những dự án do thiếu quỹ đất tái định cư, nên việc sắp hết di dời người dân về nơi định cư gặp rất nhiều khó khăn, khi giải tỏa không thể chủ động được khiến tiến độ dự án chưa bắt kịp với nhu cầu Theo đó, nó đã có tác động lớn dẫn đến làm chậm tiến độ của dự án, khiến khâu giải tỏa mặt bằng bị đình trệ do chủ sử dụng không thực hiện bàn giao mặt bằng đất đúng thời hạn quy định
2.5.3.2 Đối với công tác định giá đất phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng
- Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc định giá đất: giá đất của thửa đất cần định giá phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Tuy nhiên, hiện giá đất cụ thể tại các dự án thu hồi đất của Nhà nước có lại có xu hướng thấp hơn khá rõ rệt so với mức giá đất được giao dịch phổ biến thị trường Nguyên nhân điều này là do khung giá đất và bảng giá đất của Nhà nước quy định thấp hơn so với giá trị thật trên thị trường.
- Nếu xét từ nguồn kinh phí bồi thường thì dự án thu hồi đất thông thường có thể được chia ra làm hai loại: loại trong ngân sách Nhà nước và loại ngoài ngân sách Nhà nước ( vốn vay đến từ các tổ chức quốc tế ) Điều này dẫn đến việc xuất hiện hai giá đất bồi thường khác nhau tại hai thửa đất lân cận tương đương nhau về nhiều mặt do kinh phí bồi thường đối với những dự án lấy ngân sách Nhà nước thường rất thấp, trong khi những dự án sử dụng vốn ngoài mức ngân sách Nhà nước lại có thể đảm bảo được yêu cầu của chủ sử dụng có đất bị thu hồi.
- Công tác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường đối với mỗi dự án thu hồi đất của Nhà nước sẽ được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trên thực tế, để xác định được hệ số điều chỉnh giá đất ta phải tính bằng phương pháp so sánh là chủ yếu nên hạn chế của việc sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng đến từ chính hạn chế của phương pháp so sánh Đó chính là sự khó khăn và thiếu tính chính xác trong công đoạn thu thập thông tin giao dịch trên thị trường Ngoài ra, phương pháp này mang tính chủ quan của nhân viên định giá khi điều chỉnh mức giá, phụ thuộc rất nhiều vào thẩm định viên bởi hệ thống chính sách pháp luật hiện hành chưa có đầy đủ nội dung quy định cụ thể và mức độ điều chỉnh, cách xác định giá trị còn lại của tài sản.
- Do cơ sở của những tổ chức tư vấn xác định giá đất chưa có hệ thống thông tin dữ liệu riêng phục vụ cho hoạt động định giá, điều này dẫn đến chất lượng thông tin thu được từ các nguồn bên ngoài không đảm bảo được tính chính xác cao Điều này đã làm cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, phức tạp và hơn hết là ít cơ sở tính toán hơn.
Kiến nghị và đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá đất làm căn cứ bồi thường và hỗ trợ thu tiền tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nhu cầu hoàn thiện công tác định giá đất tính tiền bồi thường hỗ trợ thu tiền tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Hoạt động định giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường hỗ trợ thu tiền tái định cư đối với mỗi dự án thu hồi đất của Nhà nước luôn là một hoạt động rất phức tạp và gặp rất nhiều khó khăn trong việc đảm bảo tính công bằng, minh bạch do nó ảnh hưởng tới lợi ích của ba bên liên quan (lợi ích của phía Nhà nước, lợi ích người sử dụng đất, lợi ích xã hội) Nhưng đồng thời, nó cũng là một hoạt động vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất đai, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng,tác động đến sự phát triển kinh tế chung, cơ sở hạ tầng, an ninh - xã hội trên địa bàn quận Đống Đa nói riêng và toàn thành phố Hà Nội cũng như đất nước Việt Nam nói chung
Theo quy định tại Luật đất đai 2013, Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất vì các mục đích: “mục đích quốc phòng, an ninh”; “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”; “thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai”;
“thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người” thì phải tiến hành bồi thường cho những người sử dụng nếu họ đạt đủ điều kiện để được bồi thường cũng được căn cứ tại Điều 75 của Luật này Do đó, mỗi khi tiến hành định giá đất, để quá trình bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư dự án thực hiện công đoạn giải tỏa mặt bằng nhanh chóng, có hiệu quả và không gây lãng phí tài nguyên, không có tác động tiêu cực trật tự môi trường, Nhà nước cần phải có những chính sách bồi thường làm hài hòa được lợi ích của các bên liên quan Luật đất đai 2013 ra đời đã thêm mới một số điểm cơ bản về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Luật mới đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; về lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng như cơ chế bồi thường, hỗ trợ đối với những chủ sử dụng đất có đất bị thu hồi Ngoài ra, quy định thêm về thời hạn tổ chức kinh phí cho bồi thường: trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi đất và một số quy định khác Sự thêm mới của Luật đã phần nào đạt được những kết quả khả quan trong công tác thực hiện việc giải tỏa mặt bằng nói chung Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn gây nhiều tranh cãi, phức tạp trong công tác thu hồi đất giải tỏa mặt bằng mà đòi hỏi cần phải có thêm những sự sửa đổi, bổ sung để tháo gỡ được những vướng mắc mà pháp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết được Do đó, Nhà nước luôn cần tập trung đầu tư nghiên cứu để tìm ra được những giải pháp có hiệu quả cao phù hợp để theo kịp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, và sự thay đổi của đất nước.