+ Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của mộtvật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.+ Theo giáo sư W.Seab
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 3 1.1 Các khái niệm
Thẩm định giá
Sự xuất hiện của hoạt động TĐG đã góp phần vào quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường hiện nay Với khái niệm thẩm định giá vẫn còn khá mới tại Việt Nam thì trên thế giới, tại các nước đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
+ Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. + Theo giáo sư W.Seabrooke: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
+ Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng”.
+ Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc tất cả, những đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường”.
+ Tuy nhiên tại Việt Nam, theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”
Nhìn chung, các khái niệm trên đều đề cập đến các yếu tố như: Ước tính giá trị hiện tại; ĐG về TS, BĐS, hoặc các quyền sở hữu đối với TS hay BĐS; theo các yêu cầu mục đích nhất định; tại một thời điểm, thời gian cụ thể trên cơ sở sử dụng các dữ liệu hay các yếu tố của thị trường; đặc biệt tính bằng tiền tệ; … Do vậy, ta có thể hiểu khái niệm TĐG như sau: “thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm, và một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
Bất động sản
Cũng như TĐG thì BĐS cũng có nhiều khái niệm khác nhau và việc phân loại tài sả thành “bất động sản” hay “động sản” là cần thiết Như vậy, BĐS bao gồm đất đai, các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Trên Thế Giới, pháp luật các nước đều thống nhất là BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi nước đều có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm, phân loại và tiêu chí phân loại nên tạo ra ranh giới giữa động sản và BĐS.
Có thể thấy: Tại điều 517, 518 luật Dân sự Cộng hòa Pháp: “BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bới vị trí địa lý của đất đai” Điều này cũng được công nhận tại Luật dân sự của Nhật Bản, Nga, Đức, … Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu lầm khác nhau và những tài sản “gắn liền với đất đai”
Theo khoản 1 điều 107, luật dân sự 2015 của Việt Nam quy định:
“1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Để tiếp cận rõ hơn thì một tài sản được công nhận là một BĐS thì:
+ TS có tính chất cố định, khi di chuyển nó sẽ àm công năng hay hình dạng thay đổi.
+ TS có tính lâu dài, dài hạn: BĐS có tuổi thọ trong một khoảng thời gian + Sở hữu, sử dụng bởi một hoặc nhiều người.
+ Mang tính chất đo lường bằng cách lượng hóa BĐS.
Song song, BĐS còn tồn tại dưới 2 dạng: BĐS hữu hình “là những hiện vật có thể nhìn thấy được như nhà cửa, đất đai, các CTXD, …”, BĐS vô hình “là những giá trị không thể thấy được bằng mắt như công nghệ quản lý, dịch vụ marketing,
Thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá BĐS là một nhánh nhỏ của thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất đống sản sẽ sử dụng lại quy trình, cách thức triển khai, cũng như các phương pháp đo lường đánh giá Tuy nhiên, thẩm định BĐS chỉ khác là đối tượng tài sản phức tạp và phụ thuộc vào các chỉ số thị trường Do vậy, cần có một cơ sở dữ liệu đối soán chính xác và được tích lũy theo thời gian thì việc thẩm định BĐS mới có độ thực tế cao và trả về đúng giá trị hiện thực của nó.
Theo Pháp lệnh số 40, quy định tại điều 4: “Việc thẩm định giá là các hoạt động định giá cũng như định giá lại giá trị của TS tại một thời điểm nhất định và luôn luôn phải phù hợp với thị trường dựa trên các quy định và tiêu chuẩn của VN hay Quốc tế”.
Theo luật KDBĐS: “Định giá BĐS một hoạt động để tư vấn, đó là xác định giá một BĐS tại thời điểm cụ thể Các tiêu chuẩn mà công tác định giá luôn phải tuên theo: về vị trí, quy mô, tính chất, kỹ thuật và thực trạng của BĐS cũng như giá cả trị trường thời điểm định giá Hoạt động định giá buộc phải độc lập, trung thực, khách quan và phù hợp với luật pháp”.
Nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản:
Nguyên tắc 1: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất
Tại một mốc thời gian nào đó, nhằm mang lại thu nhập ròng của BĐS là cao nhất và định hướng là tương lai đạt con số lớn nhất bởi lợi ích từ BĐS là lâu dài thì lúc đó ta có thể khẳng định BĐS đã được sử dụng khai thác tối ưu nhất Đây là nguyên tắc khá quan trọng.
Thông qua tiêu chuẩn TĐG có “nội dung nguyên tắc:
-Vật chất: là khi BĐS đáp ứng được nhu cầu, sự lựa chọn sử dụng tốt nhất của một cá nhân hay tập thể.
-Pháp luật: khi BĐS được sử dụng hợp lý và được pháp luật bảo vệ, không để sảy ra tranh chấp.
-Sử dụng: khi BĐS mang lại giá trị ròng lớn nhất hay mang lại giá trị trong tương lai của thu nhập là tốt nhất, cao nhất.
-Thời gian: thời gian cho thu nhập ròng cao nhất là dài nhất.”
Nguyên tăc 2: Nguyên tắc cung cầu
Quan hệ cung cầu không bao giờ là đứa con an phận trong nền kinh tế thị trường cả, BĐS cũng không thể tránh được hệ lụy của nó
Xét một trường hợp đơn giản khi cầu tăng nhưng lượng cung cấp lại bình ổn hay có xu thế giảm thì trong khoảng thời gian đó giá BĐS sẽ tăng lúc này người bán sẽ được lợi vì chỉ việc ngồi nhà tăng giá Tuy nhiên thị trường sẽ có sự cân bằng nhanh chóng, thấy người bán có lợi như vậy thì việc đổ xô xây dựng hay đầu tư BĐS là điều không tránh khỏi và khi mức cung đó vượt qua mức cân bằng thì điều ngược lại sẽ xảy ra Cung lớn hơn cầu, và lúc này giá BĐS sẽ giảm mạnh để lợi cho người mua Vòng tuần hoàn đó được ặp đi lặp lại.
Nguyên tắc 3: Nguyên tắc phù hợp Đa số người mua BĐS đều đắn đo suy nghĩ rất kỹ lưỡng bởi BĐS có giá trị lớn, nên tính phù hợp là yếu tố thiết yếu Một BĐS được ưa chuộng, được yêu thích dẫn đén cạnh tranh cao sẽ làm cho giá BĐS tăng lên nhanh chóng nên là tương lai không thể đoán trước được tình hình thị trường cụ thể ntn? Theo TCTĐGVN, “với nguyên tắc này, giá BĐS phù hợp với:
-Nhu cầu, thị hiếu trên thị trường (phong tục, tập quán, thị hiếu, xu hướng người dùng, đám đông…)
-Đạt được mục đích cấp nhất cho các yếu tố cấu thành nên BĐS (kinh tế, pháp luật, kỹ thuật…)
-Dựa trên các yếu tố ngoài: yếu tố ngoại ứng, thiết kế…”
Nguyên tắc 4: Nguyên tắc thay thế
Nhà ở được sử dụng để ở thì khi đó chung cư hay biệt thự liền kề đều có thể thay thể cho nhau khi mà tài chính người mua hạn hẹp Có thể thấy với công năng như nhau, có cùng mục đích thì các loại hình BĐS có thể thay thế cho nhau tùy vào từng điều kiện
Khi hiểu được nguyên tắc này thì việc áp dụng phương pháp so sánh trong quy trình TĐG BĐS là điều hết sức dễ dàng Thông qua những tài sản tương tự, CVTĐ dễ dàng tìm ra được giá trị BĐS cần thẩm định
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc thay đổi Đã có nguyên tắc thay thế thì nguyên tắc thay đổi cũng sẽ xuất hiện, nó thay đổi đơn giản về:
-Về công năng sử dụng của BĐS;
-Về yếu tố cấu thành BĐS;
-Điều kiện để sử dụng BĐS;
-Yếu tố tác động thị trường;
-Về lợi nhuận đem lại trong tương lai…
Vì vậy khi một yếu tố thay đổi thì giá BĐS có sự biến động, nên CVTĐ luôn phải tìm hiểu trước và dự báo được những thay đổi đó trong thời gian TĐG.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc cân bằng
Trong nguyen tắc cung cầu có nhắc đến sự cân bằng, đấy là mấu chốt của vấn đề Khi cân bằng xảy ra, mức giá được giữ ở mức ổn định. Đây là sự thể hiện chính bản thân BĐS đã có sự luân chuyển và thay đổi để tạo nên thị hiếu tiêu dùng dẫn đến sự cân bằng cần thiết.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đóng góp
“Là khi BĐS tham gia đóng góp vào tổng các thu nhập mang lại từ BĐS, để nâng giá trị BĐS đạt cao nhất cần tổng hợp để các yếu tố đóng góp từ BĐS một cách cẩn thận và chi tiết nhất. Đặc biệt với các BĐS đem lại lợi nhuận thì nguyên tắc này luôn luôn phải để lên hàng đầu Giá trị BĐS lúc này có thể tính được dựa trên các lợi nhuận mà nó đem lại cho thu nhập ròng, vì thu nhập này bằng cách vốn hóa có thể đưa ra giá trị.”
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc cạnh tranh
“Trong thực tế, khi các hàng hóa lợi nhuận càng cao thì xuất hiện cạnh tranh mặt hàng đó càng lớn, vì vậy lợi nhuận sẽ khuyến khích gây nên sự cạnh tranh. Ngày nay khi công nghệ và kỹ thuật xây dựng ngày càng nâng cao cho phép người ta không ngừng cải tiến các BĐS song song với chất lượng cao Điều này làm cho cạnh tranh diễn ra trên các tính chất và quy mô diện rộng: cạnh tranh trong vùng, khu vực, cạnh tranh của cung và cầu….”
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc dự báo
Trong thị trường luôn có sựu vận động, chính vì vậy không thể ngồi chờ và lấy những cái gì sẵn có để đưa vào bản BCKQ thẩm định giá được, CVTĐ có trách nhiệm thu thập thông tin đồng thời mạnh dạn dự báo xu thế thị hiếu, phương hướng phát triển, … đối với BĐS mà cần TĐG.
Nguyên tắc 10: Nguyên tắc nhất quán
Một BĐS luôn có những đứa em vây quanh, gồm nhiều bộ phận tạo nên và mỗi bộ phận đó đều có công năng hay mục đích khác nhau nên chúng kết hợp chứ không thể tách rời Chính vì vậy, nhất quan là yếu tố cần thiết đối với BĐS TĐ. Không phải tự nhiên sinh ra nguyên tắc này, sự đồng nhất trong BĐS sẽ đưa đên một KQTĐG đẹp nhất mà từ TĐV hay khách hàng đều mong muốn.
*Một số lưu ý khi thẩm định giá BĐS theo một số chuyên gia nhận định
+ “Chú ý đến vị trí của BĐS: Khi TĐGBĐS, đầu tiên cần lưu ý đến vị trí củaBĐS là ở mặt đường lớn hay là mặt đường nội bộ, ở hẻm chính hay hẻm phụ Ví dụ, các BĐS nằm ở mặt đường lớn, thoáng sẽ có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn giá bán sẽ cao hơn các loại nhà trong hẻm.
Quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình TĐG là kế hoạch hoạt động có trật tự và logic, quy định bố cục cùng với các quy tắc cơ bản, là công cụ để thẩm định viên đưa ra kết luận chắc chắn hơn về giá hoặc đưa ra ước tính về giá trị của tài sản để có cơ sở và thông tin tin cậy được.
Mục tiêu cuối cùng: đưa ra con số phù hợp nhất về giá trị của BĐS đáp ứng nhu cầu nguyện vọng của khách hàng.
Yêu cầu: một quy trình TĐG phải có tính khái quát, có thể áp dụng cho mọi loại tài sản.
Vai trò của quy trình thẩm định giá bất động sản
+ Khi có một quy trình ĐGBĐS hợp lý giúp cho CVTĐ đúng đắn, tránh khỏi những sai sót, thiếu chuyên nghiệp trong nghề nghiệp.
+ Một báo cáo thẩm định giá sẽ được nâng cao chất lượng và độ tin cậy
+ Tạo lòng tin cho khách hàng, nâng cao uy tín doanh nghiệp khi đưa ra được con số khách hàng mong muốn cũng như một quy trình hoàn hảo Tiết kiệm thời gian và vật lực.
+ Khi đã tạo lòng tin cho khách hàng thì sức cạnh tranh của doanh nghiệp sẽ tăng lên và tạo ra một nguồn lớn khách hàng cho Doanh nghiệp.
+ Tạo tiền đề phát triển của TĐV đi đến giá trị cuối cũng của BĐS
+ Tạo ra một quy trình quy củ, có sức thu hút đem đến một quá trình thuận lợi thông qua các con số, các kỹ thuật để tạo ra kết quả.
+ Mang đến một công cụ để CVĐG và khách hàng kiểm định kết quả định giá.
Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Các bước Thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Là bước đầu và cũng là bước thiết yếu cho cả quá trình Trong bước này cần nắm rõ:
+ “Xác định rõ các đặc điểm cơ bản về Pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS cần thẩm định sẽ ảnh hưởng đến giá trị của nó tại thời điểm TĐG:
Mô tả những đặc điểm, cấu trúc, đưa ra các chứng cứ pháp lý của BĐS.
Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có thời hạn).
Bảng danh mục các TS kèm theo
Những hạn hẹp, vướng mắc của đất.
+ Xác định đối tượng sử dụng KQTDG: là khách hàng TĐG và bên thứ ba sử dụng kết quả TĐG (nếu có) theo hợp đồng đã ký:
Khách hàng là đối tượng sử dụng kết quả TĐG thông qua hợp đồng thẩm định giá đối với thẩm định viên.
Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá là người được phép sử dụng báo cáo kết quả thẩm định giá.
Khách hàng là người quyết định bên thứ ba được sử dụng liên quan.
+ Xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá: thông qua văn bản yêu cầu TĐG của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị TĐG của khách hàng hoặc trên hợp đồng Mục đích và thời gian TĐG phải ghi rõ trong hợp đồng TĐG, báo cáo kết quả TĐG và chứng thư:
Khách hàng sử dụng kết quả định giá nhằm mục đích gì (để mua bán; xác định khoản cho vay thế chấp; góp vốn; …)
Mục đích định giá được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi rõ trong hợp đồng.
Là cơ sở để xác định TS định giá đưa ra ý kiến về loại giá trị nào?
+ Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: tùy vào yêu cầu xác định xem giá trị là giá trị của thị trường hay giá trị mang tính chất phi thị trường; phân tích thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên.
+ Xác định các giả thiết và giả thiết đặc biệt: ngoài ra đối với những thông tin bị hạn chế, chưa chắc chắn làm ảnh hưởng đến giá trị của tài sản như hạn chế về hồ sơ pháp lý, đặc điểm hay thông tin khác thì có thể đưa ra giả thiết Còn giả thiết đặc biệt là giả thiếtvới thực tế về tình trạng của tài sản khác tại thời điểm TĐG Các giả thiết này đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần được sự đồng ý của khách hàng và đảm bảo phù hợp với quy trình của pháp luật.
Ngoài ra cần xác định và phân chia các quyền liên quan đến BĐS để đánh giá: Quyền sở hữu và quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng TS và các hạn chế liên quan đến hợp đồng và các loại giấy tờ khác.”
Bước 2: lập kế hoạch thẩm định giá
Bước này sắp xếp cho cả quá trình định giá sao cho hiệu quả và hợp lý và tiết kiệm được thời gian nhất, đồng thời đem lại KQĐG tối ưu nhất Vì vậy việc bỏ qua bước này là việc không nên làm
“Các vấn đề mà CVĐG cần quan tâm:
+ Xác định yêu cầu, phạm vi, nội dung và mục tiêu công việc
+ Xác định cách thức, phương thức thẩm định giá BĐS
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc TĐG, các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản cần thẩm định và tài sản so sánh.
+ Xác định và kiểm tra các nguồn tài liệu, đảm bảo tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: nghiên cứu hồ sơ, tài liệu
+ Xây dựng tiến độ thực hiện, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
+ Xác định tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực: Lập phương án để phân công thẩm định viên và phân chia các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu TĐG của khách hàng, đảm bảo rằng tốt việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động TĐG của Doanh nghiệp.
+ Xác định xem có cần thuê cuyên gia tư vấn không?”
Bước 3: khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
+ “Số liệu chung: là thông tin về các yếu tố kinh tế xã hội, pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của BĐS trong phạm vi khu vực thị trường đã xác định. Thông tin bao gồm:
Xu hướng phát triển kinh tế từ địa phương đến trung ương
Tình hình việc làm và dân số
Quy định của nhà nước về Chính sách thuế, về phân vùng quy hoạch, về môi trường, về giao thông, …
Xu hướng trong hoạt động lĩnh vực xây dựng và chi phí xây dựng
Tình hình và xu hướng trong việc cung cấp vốn, tín dụng ngân hàng trong đầu tư BĐS
+ Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
Thông tin về đặc điểm, mặt bằng, về mặt vật chất, về pháp lý của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất.
Lịch sử pháp lý của tài sản
Chi phí xây dựng tài sản trên đất, khấu hao trong thời gian sử dụng
BĐS tạo ra thu nhập và những khoản chi phí (thường xuyên)
+ Số liệu về các BĐS so sánh
Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
Ngày bán, giá bán, chi phí mua bán và khấu hao sử dụng, chi phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa
Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng (lãi suất, điều khoản vay, …) có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản có thể so sánh”
Bước 4: phân tích thông tin
“Là quá trình tách và phân tích toàn bộ thông tin thu thập được liên quan đến tài sản TĐG và các tài sản so sánh để đánh giá các tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.” Cụ thể:
Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường
Đối chiếu và so sánh giữa các con số khảo sát thực địa với số liệu mà khách hàng cung cấp nâng cao tính chính xác của con số.
Phân tích và lựa chọn những BĐS phù hợp nhất, có thể so sánh với tài sản tốt nhất.
Phân tích kết hợp đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
Phân tích thị trường: “là công việc nghiên cứu và phân tích những đặc trưng, đặc điểm của thị trường và cung cấp nhiều về loại BĐS cần thẩm định giá.”
Phân tích về các thành phần trong thị trường xem thái độ, tính cạnh tranh ra sao?
Xu hướng cung – cầu trên thị trường: Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung BĐS, tăng giảm về nhu cầu sử dụng của những tài sản tương tự hiện đang có trên thị trường; Làm bật ảnh hưởng của xu hướng tiêu dùng đến giá trị tài sản đang TĐG.
Phân tích lượng khách hàng tiềm năng:
Đặc điểm của khách hàng tiềm năng
Sở thích của họ về vị trí, quy mô, tính năng sử dụng tốt nhất và môi trường quanh BĐS.
Nhu cầu và sức mua về BĐS
Phân tích sử dụng tốt nhất và tối ưu
“Sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu là khả năng bất động sản được sử dụng hợp pháp, hợp lý trong những điều kiện cho phép về mặt tài chính, về mặt kỹ thuật và đưa ra mức giá trị cao nhất cho BĐS Nội dung bao gồm:
Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất (giả thiết đất trống): đầu tiên xác định, lựa chọn những BĐS có thể so sánh; tiếp theo đi đến ý kiến về giá trị của đất; mặt khác xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa lợi ích thu nhập từ đất.
Công trình có thể xây dựng trên đất là tối ưu: phải đảm bảo rằng công trình được khai thác tối đa về lợi thế tiềm năng của đất nhằm thỏa mãn nhu cầu thị trường và tuân thủ những quy tắc hạn chế trong khu vực thị trường hiện tại.
Sử dụng công trình tốt nhất và tối ưu: Giúp cho thẩm định viên trong xác định những BĐS có thể so sánh; trợ giúp cho thẩm định viên trong việc đưa ra quyết định giải pháp nào là lựa chọn tốt nhất đối với BĐS (Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có; Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng; Phá bỏ công trình)”.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Lựa chọn phương pháp thẩm định gia BĐS
Tùy thuộc vào yêu cầu của khách hàng mà lựa chọn phương pháp thiết thực nhất.
TĐV cần chú trọng đến tính hợp lý của các phương pháp, nhận định được ưu nhược để áp dụng chúng.
Trong TĐG, có thể vận dụng kết hợp các phương phá với nhau.
Bảng 1.1: Một số phương pháp dùng trong thẩm định giá
Phương pháp Nội dung Áp dụng thích hợp với
Là sự so sánh giữa BĐS cần thẩm định với các BĐS tương đồng qua các mức thay đổi.
Những BĐS có khá nhiều BĐS tương đồng (có thể so sanh được) được mua bán.
Gồm chi phí làm mới và chi phí thay thế của công trình
Những BĐS mà ít có BĐS tương đồng được mua bán và không có nhiều số liệu về thu thập Phương pháp thu nhập
Dựa trên giá trị hiện tại kỳ vọng hay hiện tại mà BĐS đem lại hiện tại cũng như kỳ vọng trong tương lai.
Những BĐS tạo ra thu nhập: văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ,
Dựa trên lợi nhuận thu được từ các động thái mà BĐS cung cấp
BĐS ít được mua bán hay chuyển nhượng như cửa hàng xăng dầu.
Dựa trên tiềm năng phát triển tương lai và chi phí cấu thành hiện tại. Đất có tiềm năng phát triển đầu tư
Thống nhất các mức chỉ dẫn khác nhau
Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình thẩm định giá bất động sản
Pháp luật của một quốc là để phục vụ cho các hoạt động kinh tế xã hội và quốc tế BĐS cũng không nằm ngoại lệ, là tài sản có giá trị lớn chiếm phần lớn tổng giá trị tài sản của Việt Nam thì các chính sách được nhà nước đưa ra để phục vụ cho các hoạt động liên quan đến BĐS là quy củ và chặt chẽ Tuy nhiên, cũng chính điều này gây ra nhiều vấn đề không tốt trong quá trình giao dịch hay đầu tư vào một BĐS Quy trình TĐG cũng là một trong số đó
Sự tác động mạnh mẽ từ phía nhà nước thông ua các bộ luật như sau:
-Quy hoạch đất đai, quy hoạch dân cư luôn là đề tài nóng hổi trên mỗi trang báo khi mà nhà nước đưa ra động thái hay một quyết định Một BĐS có giá trị cao khi lân cận đấy xuất hiện một dịch vu hay một tiềm năng phát triển nhất định Tuy nhiên đó là khi sự minh bạch trong thị trường công lý trỗi dậy mặt khác hiện tại các chính sách còn lu mờ gây nhiều hiệu ứng bong bóng
-Các chính sách về khung giá đất cụ thể và mật độ xây dựng, kết cấu tốt của công trình.
-Quy định về tín dụng ngân hàng, tài chính doanh nghiệp, giao dịch có TSĐB của Nhà nước sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định giá.
-Luật pháp nhà nước về thủ tục và thuế, phí và liên quan lệ phí.
1.4.1.2 Sự tăng trưởng nền kinh tế thị trường
Sự phát triển kinh tế nhanh kết hợp với gia tăng dân số chóng mặt đã dẫn đến nhiều hệ lụy cho nền kinh tế Dân số tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng cao mà cầu tăng, cung bình ổn thì giá sẽ tăng Vậy nên, định giá BĐS để làm cân bằng lại thị trường, cho mọi người nhận định rõ về giá trị BĐS tránh các trường hợp giá trị được nâng cao và cao hơn là bong bóng thị trường. Đối với loại hình đầu tư BĐS thì việc nắm bắt xu hướng tiêu dùng và tăng trưởng trong nền kinh tế là rất cần thiết để đặt đúng tầm qua trọng thu lợi nhuận tối đa Sự tăng trưởng kinh tế là không ngừng nên chính sách và quy hoạch của nhà nước dành cho nó luôn luôn là ưu tiên, cho nên định giá BĐS càng chính xác bao nhiêu thì lợi ích mà BĐS đem về càng cao bấy nhiêu
1.4.2.1 Chiến lược và quan điểm định giá của tổ chức định giá
Mỗi một công ty, tổ chức lại có chính sách, quy định riêng, nên quy trình TĐG lại khác nhau Với một công ty dịch vụ TĐG, cái họ quan tâm là nhu cầu khách hàng, nhiều khi họ chỉnh được giá trị theo yêu cầu khách hàng của họ Còn đối với Ngân hàng lại khác, cái ngân hàng quan tâm là tính chính xác, cụ thể chi tiết nhất về tài sản mà họ cần thẩm định vì mục tiêu của họ là tài sản đó dùng để vay vốn hay dùng để thế chấp, nó liên quan trực tiếp đến họ, …
Nhưng không vì thế mà các tổ chức lới lỏng trong các khâu TĐG, nền kinh tế mà xuất hiện dấu hiệu suy thoái thì ngay lập tức các chính sách thắt chặt sẽ được triển khai bỏi lúc đó cần phải có độ chính xác cao trong quy trình để giảm thiểu rủi ro mà nền kinh tế đem lại Vì vậy không thể tránh khỏi việc quy định của nhà nước được nới dẫn đến quy trình định giá có một số bước được dễ dàng hơn.
1.4.2.2 Lựa chọn chính xác phương pháp để định giá
Phương pháp TĐG không thể thiếu, tuy nhiên biết lựa chọn phương pháp thong minh là cần thiết Với một BĐS có khá nhiều BĐS tương đồng xung quanh thì tội gì phải làm theo phương pháp chi phí mà thay vào đó là sử dụng phương pháp so sánh Việc chọn lựa phương pháp phù hợp với từng loại hình BĐS là điều mà TĐV nên cân nhắc kỹ trước khi tiến hành quy trình TĐG.
1.4.2.3 Thông tin dữ liệu định giá
Cơ sở dữ liệu của tổ chức là một phần quan trọng trong công tác TĐG Nó bao gồm thông tin về thị trường, thông tin về giá do nhà nước bạn hay tỉnh thành phố ban hành, dữ liệu về các BĐS liên quan, … Để có được một tập thông tin uy tín và chính xác như vậy đòi hỏi bộ phận TĐV phải cập nhật thường xuyên.
Là tài sản có giá trị lớn nên việc định giá BĐS cần có người tài, hiểu biết nhiều, và có kinh nghiệm cũng như nghiệp vụ tốt, nhạy cảm với các biến động trên thị trường cùng với sự tác động củacác yếu tố khác Đạo đức nghề nghiệp của TĐV luôn được chú trọng đầu tiên, nghề nghiệp nào cũng cần nếu không có đạo đức nghề tốt sẽ không thể đứng vững Không chỉ liên quan đến đạo đức nghề nghiệp mà còn có sự yêu thích, gắn bó tận tâm với nghề mới tạ nên một TĐV thật sự Công việc định giá BĐS đòi hỏi độ chính xác cao cho nên cần thiết sự trung thực của TĐG đối với khách hàng và BĐS của họ để mang lại các kết quả đáng tin cậy không mang lại rủi ro cho tổ chức.
1.4.2.5 Yếu tố tác động trực tiếp vào BĐS
+ Nhóm các yếu tố tự nhiên:
-Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí (vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối) Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí đều đều có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị BĐS.
-Diện tích, kích thước hay hình dạng thửa đất hoặc lô đất: là tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu sử dụng cụ thể của dân cư trong vùng.
-Địa hình BĐS tọa lạc: là cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận, có tác động đến giá trị BĐS Địa hình bằng phẳng hay có gồ ghề.
+ Nhóm yếu tố kinh tế:
-Khả năng đem lại thu nhập từ BĐS: là mức thu nhập mà BĐS sẽ mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đó nhiều hay ít Khi khả năng đem lại thu nhập càng cao thì mức giá chuyển nhượng hay định giá BĐS đó sẽ tăng cao và ngược lại.-Những tài sản khác hay tiện ích gắn liền với BĐS: như hệ thống điện nước, vệ sinh, hay điều hòa nhiệt độ, hoặc thông tin liên lạc.
Kinh nghiệm các nước khác trên thế giới về quy trình thẩm định giá
1.5.1 Kinh nghiệm của một số nước trên Thế giới Định giá bất động sản là một trong nhiều lĩnh vực liên quan đến BĐS được nhiều quốc gia trên thế giới quan tâm, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển nghiên cứu đầu tư phát triển từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Anh, Thụy Điển, Pháp, Malaysia, Úc, Singapore thẩm định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, sử dụng các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá bất động sản đã được đưa vào sử dụng và ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường chuyển nhượng, mua bán hay tặng cho BĐS và diễn ra một cách dễ dàng.
“Với mục tiêu quản lý khác nhau thì các nước có mục tiêu định giá đất khác nhau Dưới đây là bảng mục đích thẩm định giá đất tại một số nước:
Bảng 1.2: ĐG một số nước trên Thế Giới
Nước Mục đích định giá đất Úc - Xuất phát từ yêu cầu, nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân;
- Để xác định giá trị thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, được thừa kế, mức thuế trước bạ, tặng cho, tiền đền bù …;
- Mục đích kinh tế thương mại.
Hungari Nhằm xác định mứcgiá, nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, hay công trình công cộng khác. Croatia Làm cơ sở tính mức thuế đất
Tajikistan Xác định giá trị tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan khác nhau như: thuế, giá cho thuê, sử dụng tối ưu hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển quỹ đất, tăng năng suất của đất.
Guinea - Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; đảm bảo an toàn công cộng; đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.
- Chính phủ Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước đều bắt buộc phải mua lại BĐS theo một quá trình được quy định trong luật này Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.
Malaysia Để tính mức thuế tài sản, mức đầu tư, giá mua bán, bảo hiểm cho tài sản Thụy Điển Dùng là căn cứ mua bán BĐS, thế chấp BĐS hay tính thuế, đền bù
Singapore - Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;
- Để tính thuế và giá cho thuê đất;
- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý BĐS
(Nguồn: Luật định giá tại các nước theo báo mới)”
Cụ thể quy trình thẩm định giá BĐS tại Úc
Trên địa bàn Bang, định giá đất được thực hiện với tất cả các loại đất, chủ yếu dùng để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/BĐS, tính thuế thu nhập từ việc bán bất động sản Định giá đất được thực hiện trên từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày
01 tháng 7 hàng năm Quy trình thẩm định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:
“Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát các thông tin chung b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường
Các thông tin giao dịch trên thị trường được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. c) Áp dụng các phương pháp định giá đất
Sau khi thu thập thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, rồi phân tích, xử lý như sau:
-Đối với thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt sau khi được cung cấp các thông tin Giải pháp này được sử dụng khi giá BĐS phải thanh toán trong giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Phương pháp này phụ thuộc vào việc CVTĐ sử dụng các mua bán tương đồng trên thị trường đã diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện kinh tế thị trường liên quan đến ngày thẩm định giá.
-Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp
-Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất.
Bước 2 Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, định giá được phân theo khu vực của các đơn vị chính quyền địa phương (LGA) Trong phạm vi LGA, cách phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự
Bước 3 Định giá thửa đất chuẩn
Trên cơ sở mức độ đại diện của nó trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá mà chọn ra thửa đất chuẩn
Bước 4 Định giá đến từng thửa đất
Sau khi thửa đất chuẩn được chọn định giá, căn cứ vào các thông tin giá đất trên thị trường để xây dựng một hệ số phân vùng, theo từng hệ số cụ thể của từng thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá cho từng thửa đất áp dụng vào cả quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất của thửa đất chuẩn, phần mềm CAMA đã được xây dựng tại Úc nhằm hỗ trợ cho việc phân tích xử lý thông tin giá đất trên thị trường, hỗ trợ công cụ định giá
Các thửa đất sau khi được định giá đều được kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá.”
1.5.2 Bài học cho Việt Nam
-Do thẩm định giá BĐS là hoạt động thiết yếu trong thị trường BĐS hiện nay, Nên việc nắm bắt quy trình chắc chắn là yếu tố thiết yếu giúp cho CVTĐ nắm rõ về việc mình đang làm.
-Tiếp thu những tinh hoa, những ý kiến, phong cách của các nước là rất cần thiết.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN ASCO
Tổng quan về công ty TNHH Kiểm toán Asco
2.1.1 Quá trình hình thành phát triển
CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN ASCO
Số 5 ngách 1/38, ngõ 1 Phố Phạm Tuấn Tài, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
Tòa nhà Asco, Số 2 ngõ 308 phố Lê Trọng Tấn, P Khương Mai, Q Thanh Xuân, TP Hà Nội, Việt Nam Điện thoại: 0243 7930 960 / 081 979 5555
Website: http://www.asco.vn
Nhà số 5, ngách 218/27 đường Lạc Long Quân, phường Bưởi, Quận Tây
Hồ, Hà Nội Điện thoại: 0912337188
Số 19, ngõ 336, đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, Việt Nam Điện thoại: 0912 116 785
Phòng 1208, tầng 12, Tòa nhà Chamvit Tower, 117 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam Điện thoại: 024 3787 6910 Fax 024 3787 6911
Chi nhánh Hà Thành Điện thoại: 0979 508 56
Số nhà 5A, hẻm 72/73/92, đường Quan Nhân, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, Việt Nam
Trung tâm Xã An Hồng, Huyện An Dương, thành phố Hải Phòng, Việt Nam Điện thoại: 0313 594 574 / 0912 489 52
Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh
Lầu 7, số 23B, tòa nhà Lê Huỳnh, đường số 3, khu phố 2, phường Bình An, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Điện thoại: 0866 808 987 / 0949 507 979 Fax: 0854 022 778
Chi nhánh Thẩm định giá TP Hồ Chí Minh
Số 23B, đường số 3, khu phố 2, Phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh
Số 79 Hữu Nghị, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, Việt Nam Điện thoại/Fax: 0523 500 579 / 0918 465 111
Email: hanh.nv@asco.vn
Phòng 806, tòa nhà Handico, Đại lộ Lê Nin, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Việt Nam Điện thoại: 0388 691 666/ 0903.225.77
Số 100 Phùng Hưng, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam Điện thoại: 0906 55 5757
Email: loc.th@asco.vn
Văn phòng Huế Số 100 Phùng Hưng, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế, Việt Nam Điện thoại: 0906 55 5757
Email: loc.th@asco.vn
Số 568 Hai Bà Trưng, Thành Phố Quảng Ngãi, Tỉnh Quảng Ngãi Điện thoại: 0919.377.297
Email: Mai.ctt@asco.vn
Số 184, đường Cách mạng tháng 8, phường Bùi Hữu Nghĩa, Quận Bình Thủy, Cần Thơ Điện thoại: 0982 777 102
Email: Phong.nh@asco.vn
Số 370, đường Lê Duẩn, phường Đông Lương, thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Điện thoại: 0914.066.871
Email: Vpdd.asco.qt@gmail.com
Số 752, Quốc lộ 14, phường Tân Phú, thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước Điện thoại: 0888.396.333
Email: Vpdd.asco.bp@gmail.com ”
(Nguồn: Hồ sơ nhân lực Công ty TNHH Kiểm toán Asco)
Quá trình hình thành và phát triển:
Công ty TNHH Kiểm toán ASCO thành lập ngày 25/9/2007, với định hướng phát triển mạnh mẽ về Kiểm toán, Báo cáo Quyết toán Dự án hoàn thành, các dịch vụ Tư vấn Thẩm tra quyết toán Với tầm nhìn mong muốn trở thành một trong 5 Công ty Kiểm toán hàng đầu toàn quốc về Kiểm toán Báo cáo Quyết toán Dự án hoàn thành ở Việt Nam vào năm 2022.
Trong 12 năm qua, Công ty đã và đang cung cấp các dịch vụ Kiểm toán Quyết toán dự án hoàn thành cho nhiều dự án lớn và đa dạng các khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề tại Việt Nam: Các Bộ GTVT, Nông nghiệp, Y tế, Thông tin, truyền thông thông…, Các Tập đoàn, Công ty Nhà nước, công ty tư nhân; các
Sở Ngành thuộc các tỉnh… Đây là lý do Asco có những hiểu biết sâu sắc và dày dặn kinh nghiệm đặc trưng của các lĩnh vực này, những tác động đằng sau vào mỗi lĩnh vực hoạt động, và những quy định luật pháp có liên quan Những hiểu biết này giúp các dịch vụ Asco cung cấp cho khách hàng gia tăng giá trị.
Khách hàng của công ty tiếp tục phát triển và rất đa dạng Các Kiểm toán viên, Kỹ thuật viên của Công ty đã phục vụ và cung cấp dịch vụ cho hàng trăm khách hàng bao gồm nhiều loại hình hoạt động và trong nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế từ những công ty hàng đầu trong các ngành nghề đến các doanh nghiệp mới nổi trên thị trường, hay từ các doanh nghiệp Nhà nước được xếp hạng đặc biệt, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đến các công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, hợp đồng hợp tác kinh doanh và các dự ánODA do chính phủ các nước đầu tư khá nhiều, các tổ chức liên chính phủ, các ngân hàng và tổ chức phi chính phủ quốc tế tài trợ.
Với uy tín chất lượng trong ngành, các kiểm toán viên, chuyên gia, kỹ thuật viên của Asco thường xuyên được mời tham gia các Hội đồng, hội nghị soạn thảo chuẩn mực kiểm toán của Việt Nam, đồng thời tham gia trợ giúp trong các hoạt động của các hiệp hội chuyên ngành thẩm định giá, kế toán, kiểm toán và đầu tư tài chính Do đó, Asco và các khách hàng của mình luôn được cập nhật kịp thời những thay đổi trong quy định về chuyên ngành để đưa ra các kế hoạch hoạt động có hiệu quả cao nhất.
Hệ thống giá trị cốt lõi của ASCO: “Minh bạch, chính trực, và chuyên nghiệp, hợp tác, hạnh phúc, dẫn đầu Chúng tôi luôn cam kết và tiên phong về các giá trị cốt lõi của mình trong các hoạt động”.
Sứ mệnh: “Tăng cường sự minh bạch và giá trị cho hệ thống tài chính kế toán và quản trị; góp phần nâng cao thương hiệu của các doanh nghiệp, tổ chức xã hội Việt Nam và quốc tế”.
Tầm nhìn: “Trở thành hãng kiểm toán, tư vấn hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực kiểm toán, thẩm định giá, tư vấn”.
“Không bao giờ ngừng là phương châm cũng như mục tiêu thiết thực để cung cấp dịch vụ tốt nhất của Công ty, song song không ngừng phát triển tiêu chuẩn, nâng cao chuẩn mực và cam kết hết mình để Asco vượt trên các đối thủ mạnh cạnh tranh khác Trong thực tế, cam kết này đã trở thành kim chỉ nam cho hành động của mọi thành viên từ Ban Giám đốc, các Chủ nhiệm kiểm toán, đến từng nhân viên trong Công ty Cam kết cung cấp các dịch vụ với tính chuyên nghiệp và chất lượng lượng cao nhất cho các khách hàng đã trở thành giá trị và niềm tin của Công ty, và giờ đây trở thành một phần không thể tách rời trong văn hoá củaCông ty”.
SƠ ĐỒ 2.1: TỔ CHỨC BỘ MÁY CỦA ASCO
(Nguồn: Hồ sơ nhân lực công ty TNHH Kiểm toán Asco)
2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh
Với phương châm: hoạt động hướng tới mục tiêu, góp phần không ngừng gia tăng giá trị cho Khách hàng, Asco luôn chú trọng đến từng hoạt động chuyên môn
PHÒNG KIỂM TOÁN DỰ ÁN
PHÒNG TƯ VẤN CHI NHÁNH TỈNH
THÀNH để đảm bảo cung cấp cho Quý khách những dịch vụ uy tín tốt nhất.
2.1.3.1 Dịch vụ kiểm toán Báo cáo quyết toán dự án hoàn thành
“Thực hiện Kiểm toán Báo cáo quyết toán dự án hoàn thành được các chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kiểm toán xây dựng, đã từng tham gia kiểm toán nhiều dự án lớn về các lĩnh vực như: Giao thông; Dân dụng; Thủy lợi; Thủy điện; Công nghiệp …nhiều dự án lớn, phức tạp, được trang bị các kỹ thuật và phương pháp tiếp cận kiểm toán của Công ty nhằm cung cấp cho khách hàng một dịch vụ hoàn hảo nhất, có độ tin cậy cao.
Dịch vụ kiểm toán quyết toán các công trình XDCB bao gồm:
Kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành.
Kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm của các Ban quản lý dự án.
Kiểm toán xác định chi phí đầu tư đề nghị quyết toán.”
(Nguồn: Hồ sơ nhân lực công ty TNHH Kiểm toán Asco)
2.1.3.2 Kiểm toán báo cáo tài chính
“Đối với ASCO, cung cấp các dịch vụ kiểm toán nhất quán, tối ưu là kim chỉ nam cho hoạt động của công ty cũng như đem lại cho khách hàng Asco cung cấp các dịch vụ cho số lượng và nhóm khách hàng lớn ở Việt Nam, từ các công ty sản xuất đến các công ty dịch vụ Nhóm kiểm toán của Asco cung cấp một loạt các dịch vụ có tính truyền thống như kiểm toán tình hình hàng năm, soát xét định kỳ, và kiểm toán tổng hợp cho các Công ty, Tổng Công ty, chưa nói tới các dịch vụ soát xét chẩn đoán và dịch vụ tư vấn về sáp nhập, giải thể, mua bán, vay vốn, và tài trợ vốn Các dịch vụ kiểm toán đầu tư cho các dự án đầu tư đã kết thúc theo yêu cầu của Luật đầu tư tại Việt Nam là một nhánh khác trong các chức năng của Asco.
Toàn bộ các kiểm toán viên của Asco đều được trang bị các kiến thức sâu rộng về quản lý, kiểm toán và chuyên ngành kế toán, và có kinh nghiệm phong phú tích luỹ qua nhiều năm công tác Đặc biệt, các kiểm toán viên của Asco còn thông hiểu về các chuẩn mực kế toán và kiểm toán Quốc tế.
Các công nghệ, và phương pháp tiếp cận hay phương pháp luận mới nhất theo quy định đều được Asco cập nhật và hướng dẫn của quốc tế cũng như có sự hỗ trợ,cộng tác với các hãng kiểm toán và tư vấn hàng đầu Việt Nam cho việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng để đảm bảo rằng các dịch vụ đó đạt chất lượng cao nhất.Chung quy, các dịch vụ kiểm toán của Asco cung cấp cho các khách hàng uy tín,nhưng không chỉ hạn chế ở các nội dung sau:
Soát xét hệ thống kiểm soát nội bộ
Kiểm soát tính tuân thủ
Đánh giá khả năng thực hiện của dự án
Hướng dẫn quản lý dự án”
(Nguồn: Hồ sơ nhân lực công ty TNHH Kiểm toán Asco)
2.1.3.3 Dịch vụ thẩm định giá
Nhân sự chính Ông Lê Đức Lương
Phó Tổng Giám đốc - Phụ trách TĐG
Email: luong.ld@asco.vn Ông Vũ Minh Cương
Trưởng Phòng Thẩm định giá
Email: cuong.vm@asco.vn
-Trực tiếp thực hiện thẩm định giá các hợp đồng thuộc lĩnh vực: thẩm định giá bất động sản, động sản, giá trị doanh nghiệp Lập báo cáo định giá và đề xuất kết quả định giá.
-Chịu trách nhiệm giám sát về chất lượng của các chứng thư, báo cáo thẩm định giá.
-Tham gia đề xuất, cảnh báo rủi ro trong việc định giá, quản lý đối với các nhóm tài sản theo từng thời kỳ.
-Theo dõi, quản lý hồ sơ đã được định giá; chủ trì công tác định giá lại tài sản. -Các chủ đầu tư hay những bên liên quan sẽ được chăm sóc và tư vấn nhiệt tình để đưa ra được phương án là quyết định đâu tư hay thế chấp bằng con số cụ thể. -Với mong muốn đóng góp vào nền kinh tế, vào cơ chế thị trường nhằm tự động cập nhật tình hình giá cả và huy động nguồn lực vật chất một cách tối ưu nhất có thể.
Dịch vụ thẩm định giá bao gồm:
Thẩm định giá BĐS và động sản.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp cho các mục đích: chuyển đổi, sáp nhập, chia tách, mua bán và thanh lý.
Thẩm định giá cho mục đích liên doanh và cơ cấu lại DN.
Tư vấn về tranh chấp và thiệt hại đối với hoạt động kinh doanh.
Thẩm định giá mục đích khác.
Các dịch vụ tư vấn của Asco bao gồm:
Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Tư vấn pháp luật và kinh doanh
Tư vấn các dịch vụ khác theo yêu cầu
Thực trạng quy trình thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Asco
Quy trình thẩm định giá
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm toán Asco
(Nguồn: Phòng Thẩm định giá Công ty TNHH Kiểm toán Asco)
Ví dụ minh họa quy trình thẩm định giá
Bước 1: Thu thập thông tin, thương thảo, ký hợp đồng thẩm định giá
Phần này công ty chủ yếu tìm hiểu về doanh nghiệp đối tác và tài sản họ yêu cầu CVTĐ cần:
-Tiếp nhận hồ sơ theo hướng dẫn tại quy định công ty
-Xác định thẩm quyền định giá BĐS để phân chia BĐS thuộc đơn vị kinh doanh hay thuộc Công ty thực hiện công tác thẩm định giá.
-Viết phiếu đề nghị thẩm định giá: ghi rõ phân luồng định giá.
THU THẬP THÔNG TIN, THƯƠNG THẢO,
XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ LẬP KẾ HOẠCH
KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
LẬP BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
-Trình cấp kiểm soát DVKD về hồ sơ và phiếu đề nghị định giá.
Chú ý: CVTĐ có nhiệm vụ tư vấn cho khách hàng
Ví dụ 1: “Định giá quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 705124 và Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
BE 462436 để tham khảo làm cơ sở để thế chấp vay vốn Ngân hàng.
Thông tin chung Đơn vị thẩm định : Công ty TNHH Kiểm toán ASCO Địa chỉ : Số 05, ngách 1/38, ngõ 1 Phạm Tuấn Tài, phường Dịch
Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Văn phòng giao dịch
: Tòa nhà ASCO, Số 2 ngõ 308 Lê Trọng Tấn, P Khương
Mai, Q Thanh Xuân, TP Hà Nội Điện thoại : 0243 7930 960 Fax: 0243 7931 349
Thông tin về khách hàng và tài sản cần thẩm định giá
Khách 37ang yêu cầu : Ông Bùi Văn Thắng và Bà Lê Thị Việt Nữ
Tài sản thẩm định giá : Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 705124 và Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BE 462436 Mục đích thẩm định : Tham khảo làm cơ sở để thế chấp vay vốn Ngân hàng Thời điểm thẩm định : Ngày 27 tháng 11 năm 2018
Hợp đồng số : /2018/ASCO-NVT ngày 20/11/2018”
Bước 2: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và lập kế hoạch Đây là bước quan trọng để lập nên một kế hoạch hoàn chỉnh chi dự án
“Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá ˗ Phường Ninh Khánh có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng nằm cửa ngõ phía Bắc thành phố Ninh Bình, dọc theo chiều dài của trục đường Trần Hưng Đạo với hơn
10 nghìn hộ dân Trong những năm gần đây, nhiều dự án phát triển đô thị và đầu tư cơ sở hạ tầng được triển khai trên địa bàn phường Ninh Khánh mang lại bộ mặt đô thị hiện đại Tuy nhiên, việc thực hiện đồng loạt các dự án trên địa bàn đã nảy sinh nhiều vấn đề trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư Để thực hiện tốt công tác GPMB, phường đã huy động sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị để tuyên truyền, vận động nhân dân tạo sự đồng thuận cao trong suốt quá trình thực hiện dự án. ˗ Từ năm 2008 đến nay, Ninh Khánh là địa phương có số lượng dự án GPMB nhiều nhất của thành phố Ninh Bình với 48 dự án thu hồi đất để thực hiện phát triển đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng với diện tích GPMB trên 200 ha và trên 3.000 hộ dân bị ảnh hưởng khi thực hiện dự án Với số lượng dự án nhiều, diện tích ảnh hưởng lớn, nhiều hộ dân phải di chuyển nhà ở đất ông cha, không còn ruộng đất để sản xuất…, do đó công tác GPMB hết sức khó khăn Để hoàn thành được mục tiêu về phát triển đô thị, vừa đảm bảo ổn định xã hội, trong quá trình thực hiện GPMB, Đảng ủy, chính quyền phường Ninh Khánh luôn chú trọng công tác lãnh đạo toàn diện rộng khắp từ trong cấp ủy, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể chính trị, xã hội. ˗ Một trong những bài học về GPMB ở phường Ninh Khánh phải kể đến là dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 1A và Dự án xây dựng Quảng trường, Tượng đài Đinh Tiên Hoàng đế Dự án đã ảnh hưởng đến gần 200 hộ dân, trong đó nhiều hộ là đất ông cha, tổ tiên, nhiều hộ dân phải tháo dỡ nhà cửa, di chuyển chỗ ở Bên cạnh đó, song song với việc thực hiện 2 dự án trên, phường còn phải thực hiện trên
30 dự án khác nên công tác GPMB hết sức phức tạp, sức ép trong việc thực hiện nhiệm vụ đối với công tác lãnh đạo, chỉ đạo và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp, hiệu quả Đảng ủy, chính quyền phường Ninh Khánh xác định công tác chỉ đạo và tổ chức thực hiện phải mang tính thống nhất từ cấp uỷ đảng, chính quyền, MTTQ, các tổ chức đoàn thể và nhân dân nhằm tạo sự đồng thuận chung Bên cạnh đó, phải đảm bảo tính công khai, dân chủ, đúng quy định của pháp luật, vận dụng tối đa chính sách theo hướng có lợi cho người dân bị thu hồi đất. ˗ Phường cũng đã thành lập nhiều tổ công tác đến từng hộ gia đình cụ thể để tuyên truyền, vận động, giải thích, thuyết phục Trên cơ sở lắng nghe ý kiến tâm tư, nguyện vọng của người dân phản ánh kịp thời với UBND thành phố, đồng thời tham mưu, đề xuất các biện pháp giải quyết phù hợp mà vẫn đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật Đối với những trường hợp cá biệt, đoàn công tác tranh thủ vai trò, uy tín của cán bộ hưu trí trên địa bàn, người cao tuổi, các chức sắc tôn giáo và các mối quan hệ xã hội để thực hiện việc tuyên truyền và thuyết phục, do đó việc thực hiện dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 1A và xây dựng Quảng trường, Tượng đài Đinh Tiên Hoàng đế mặc dù khó khăn nhưng đã được đại đa số các hộ dân đồng tình ủng hộ, tự giác thực hiện GPMB. ˗ Trong quá trình thực hiện dự án, phường đã triển khai thực hiện tốt quy chế dân chủ ở cơ sở, tổ chức lấy ý kiến nhân dân, công bố quy hoạch, phương án bồi thường hỗ trợ GPMB và tái định cư công khai Qua đó kịp thời nắm bắt nguyện vọng liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân để kịp thời kiến nghị các cấp thẩm quyền điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp Chủ động phối hợp với Ban GPMB và tái định cư của thành phố triển khai có hiệu quả công tác kê khai kiểm đếm từng hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án, tổ chức kiểm kê và xác định nguồn gốc đất, đồng thời với việc chuẩn bị hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác GPMB. Những hộ còn có ý kiến đề nghị xem xét lại phương án bồi thường hỗ trợ, phường đã phối hợp với các phòng, ban chức năng của thành phố đến tận hộ gia đình để xác minh phúc tra cho người dân, nhiều trường hợp lãnh đạo UBND thành phố cũng đã trực tiếp đến tận hộ gia đình để kiểm tra theo ý kiến đề nghị của người dân, để tạo được sự đồng thuận của nhân dân trong thực hiện dự án, bàn giao mặt bằng cho nhà nước. ˗ Để tạo điều kiện cho các hộ dân tái định cư nhanh chóng ổn định cuộc sống, phường Ninh Khánh đã tham mưu với UBND thành phố Ninh Bình kịp thời đáp ứng các điều kiện về cơ sở hạ tầng phục vụ dân sinh khu tái định cư như điện, nước, nhà văn hóa… đối với các hộ khó khăn về nhân lực thực hiện di chuyển tài sản về nơi ở mới, phường đã chủ động phối hợp với các đoàn thể tổ chức lực lượng giúp các hộ gia đình di chuyển tài sản về nơi ở mới để đảm bảo thời gian bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công. ˗ Để thực hiện một dự án thì công tác GPMB luôn xác định phải tiên phong đi trước, là công việc khó khăn, vất vả Trong suốt quá trình thực hiện nhiệm vụ tại thực địa với điều kiện thời tiết nắng, mưa, gió rét, thời gian bị động không kể sớm trưa nhưng cán bộ được trưng tập đi làm nhiệm vụ đã tích cực chủ động thực hiện nhiệm vụ, mặc dù một số hộ đã có những lời nói, hành động không hay đối với những cán bộ làm nhiệm vụ Song với tinh thần trách nhiệm, những cán bộ làm nhiệm vụ đã kiên trì thuyết phục, tuyên truyền, vận động các hộ gia đình, làm tốt công tác dân vận, giữ được mối quan hệ đồng thuận với người dân sau khi đến nơi ở mới. ˗ Để tạo thuận lợi cho cấp cơ sở thực hiện tốt công tác GPMB, đồng chí Lê Đức
Ninh, Chủ tịch UBND phường Ninh Khánh mong muốn: Từ thực tế công tác GPMB mà cán bộ và nhân dân phường Ninh Khánh đã thực hiện trong những năm qua, chúng tôi rất mong Nhà nước sớm hoạch định chính sách thu hồi đất nông nghiệp đồng bộ, gắn với việc quy hoạch đô thị với chiến lược đào tạo nghề bền vững phù hợp với thực tế Đồng thời quan tâm hơn đến chính sách an sinh xã hội đối với người dân có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở Đặc biệt là các điều kiện về cơ sở hạ tầng khu vực tái định cư Hoàn thiện đồng bộ các quy định pháp luật về quản lý
Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, trong đó có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng thường xuyên thay đổi quy hoạch, tạo điều kiện cho người dân có đất bị thu hồi ổn định cuộc sống khi nhà nước thu hồi đất GPMB”.
(Nguồn: http://baoninhbinh.org.vn/phuong-ninh-khanh-voi-cong-tac-giai-phong- mat-bang-cac-dy-an-2017113008282829p2c20.htm)
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Công ty thường đi khảo sát thực tế, đên tận nơi tài sản để đo đạc và ghi số liệu.
Và tìm kiếm tài sản so sánh.
“Thông tin về tài sản thẩm định giá
Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 705124 ˗ Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 705124 ngày 12/09/2013 do Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình cấp cho Ông Bùi Văn Thắng và Bà Lê Thị Việt Nữ ˗ Số thửa: 06 Tờ bản đồ số: 18 ˗ Địa chỉ thửa đất: Khu dân cư Xa Liên – Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình ˗ Địa chỉ hiện tại: Phố Mía - Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình ˗ Diện tích: 494,5 m 2 ˗ Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị ˗ Thời hạn sử dụng: Lâu dài. ˗ Hình dạng thửa đất: Tương đối vuông vức ˗ Vị trí: Mặt tiền rộng 34m tiếp giáp với đường Ninh Khánh và 15,2m tiếp giáp với đường Lê Thái Tổ Thuộc Phố Mía - Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình, khu vực kinh doanh sầm uất. ˗ Hiện trạng: Đất sử dụng ổn định và không tranh chấp.
Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 462436 ˗ Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 462436 ngày 23/03/2011 do Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình cấp cho Ông Bùi Văn Thắng và Bà Lê Thị Việt Nữ ˗ Lô đất số: A3 Tờ bản đồ: Quy hoạch ˗ Địa chỉ thửa đất: Khu dân cư Xa Liên – Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình ˗ Địa chỉ hiện tại: Phố Mía - Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình ˗ Diện tích: 381,0 m 2 ˗ Mục đích sử dụng: Xây dựng nhà ở. ˗ Thời hạn sử dụng: Lâu dài. ˗ Hình dạng thửa đất: Tương đối vuông vức ˗ Vị trí: Mặt tiền rộng 15m tiếp giáp với đường Lê Thái Tổ Thuộc Phố Mía - Phường Ninh Khánh – Thành phố Ninh Bình – Tỉnh Ninh Bình, khu vực kinh doanh sầm uất. ˗ Hiện trạng: Đất sử dụng ổn định và không tranh chấp.”
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích thông tin giúp cho CVTĐ nắm rõ tình hình hơn
“Mô tả tài sản thẩm định giá:
Căn cứ vào Giấy phép Xây dựng số: 24/GPXD do UBND Thành phố Ninh Bình cấp cho Ông Bùi Văn Thắng, ngày cấp 24/01/2014.
- Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP
705124 và Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 462436 là thửa đất liền kề được phép xây dựng công trình: Nhà ở gia đình.
- Tổng diện tích bất động sản: 875,5 m 2
- Tài sản thẩm định gồm: 4 tầng
- Diện tích xây dựng tầng một: 167,37 m 2
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá ˗ Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tài sản thẩm định giá chúng tôi lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá ˗ Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Giả thiết và giả thiết đặc biệt ˗ Giả thiết các chính sách của nhà nước là ổn định”
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 5 thường làm gộp với bước 3 và 4 Công ty thường dùng phương pháp so sánh để đánh giá cũng như xác định giá trị của TSTĐ
“Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng
Tài sản thẩm định giá là quyền sử dụng đất, có đủ 3 thông tin về tài sản so sánh (gồm đất và công trình trên đất) trên thị trường đảm bảo độ tin cậy để sử dụng phương pháp chiết trừ Do đó đơn vị thẩm định giá chỉ sử dụng 01 phương pháp để định giá. ˗ Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. ˗ Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). ˗ Lý do chỉ sử dụng 1 phương pháp để thẩm định giá:
+ Đối với phương pháp so sánh: Trong quá trình khảo sát thu thập thông tin về các tài sản so sánh lân cận khu vực tài sản thẩm định, thẩm định viên không thu thập được 03 thông tin về chuyển nhượng đất trống, tài sản chuyển nhượng có công trình trên đất nên không sử dụng được phương pháp so sánh.
+ Đối với phương pháp thu nhập: Tại thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên không thu thập được thông tin về thu nhập của mảnh đất trong khu vực.
+ Đối với phương pháp thặng dư: Đây là khu vực khu dân cư đã sử dụng ổn định và khu đất chưa có quy hoạch phát triển trong tương lai nên không sử dụng được phương pháp thặng dư.
Giá trị Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP
- Tiêu chí lựa chọn tài sản so sánh:
Các tài sản so sánh mang tính tương đồng và số lượng tài sản so sánh 03 tài sản.
+ Tỷ lệ CLCL = 100% - Tỷ lệ hao mòn (chi tiết trong bảng thông tin so sánh).
Trong đó tỷ lệ hao mòn được xác định theo phương pháp tuổi đời:
Tỷ lệ hao mòn = tuổi đời hiệu quả/tuổi đời kinh tế x 100%.
Đánh giá chung
Công ty TNHH Kiểm toán ASCO được thành lập ngày 25 tháng 9 năm 2007, đăng ký hoạt động thẩm định giá từ ngày 03 tháng 7 năm 2012.
Công ty TNHH kiểm toán ASCO là một trong những Công ty thẩm định giá (TĐG) hoạt động ở Việt Nam có số lượng Thẩm định viên hành nghề lớn nhất Việt Nam Công ty định hướng lĩnh vực thẩm định giá là một lĩnh vực chủ chốt của Công ty.
Thông qua việc xây dựng bộ Quy trình nội bộ chi tiết trong lĩnh vực thẩm định giá và các lĩnh vực khác, tăng cường công tác huấn luyện, đào tạo đội ngũ chuyên viên thẩm định giá, đội ngũ Thẩm định viên hành nghề của Công ty tăng nhanh trong 3-4 năm qua Hiện tại Công ty có 32 Thẩm định viên hành nghề.
Công ty đã xây dựng một hệ thống Chi nhánh, văn phòng đại diện trải đều cả nước, đảm bảo thực hiện tốt, chất lượng các dịch vụ Thẩm định giá của Khách hàng trên phạm vi cả nước (Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh, TP Huế, TP Vinh, TP Cần Thơ, )
Doanh thu của Công ty tăng trưởng mạnh trong 3 năm qua (Năm 2016 là 83,006,119,620 đồng tương đương 83 tỷ; năm 2017 là 122,195,959,348 đồng tương đương 122 tỷ; năm 2018 là 169,569,852,146 đồng tương đương 170 tỷ).
-Về chất lượng thẩm định giá: ASCO được bộ Tài chính đánh giá là một trong những Công ty có chất lượng Top 1 (trên 80 điểm) theo Thông báo số 1085/TB-BTC ngày 28/12/2018 của Bộ Tài chính về việc công bố kết quả đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá lần đầu Xây dựng cơ bản bộ Quy trình nội bộ, định hướng và hướng dẫn chuyên môn, chi tiết từng thủ tục thẩm định giá Đến nay, ASCO đã hoàn thành 30 quy trình nội bộ về thẩm định giá, tạo thành nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững và nhanh chóng của Công ty.
Mục tiêu, định hướng của Công ty những năm tới: Doanh thu tăng trưởng trên 30% Trở thành đối tác chiến lược của nhiều Ngân hàng lớn, các Tổng công ty và tập đoàn Hoàn thiện mức độ cao các quy trình nội bộ Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá và hợp tác với các công ty BĐS, sàn bất động sản về dữ liệu giá; Trở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam.
- Về chất lượng dịch vụ:
- Về nhân lực: hiện tại Asco có 32 chuyên viên thẩm định giá…
- Hệ thống dữ liệu: Asco yêu cầu nhân viên cập nhật tình hình thị trường 3 tháng 1 lần nhằm đảm bảo việc nắm rõ thị trường làm cơ sở dữ liệu TĐG và đồng thời đưa ra dư báo tương lai Ngoài ra, tình hình giá đất cũng được cập nhật thường xuyên Báo cáo sẽ được tổng hợp tại phòng thẩm định giá sau đó trình lên giám đốc.
- Về phương pháp: TĐV nắm bắt rõ và linh hoạt sử dụng các phương pháp.
- Về quy trình: mỗi doanh nghiệp đều lập cho mình một quy trình riêng, tuy nhiên vẫn dựa vào tiêu chuẩn TĐG Tại công ty Asco, quy trình TĐG được chú trọng và phát huy hết tiềm lực của nhân viên Song song với đó là quy trình chặt chẽ linh hoạt giữa các bước với nhau để quy trình không bị ứ đọng mà luân phiên tạo hiệu quả công việc cao.
- Về đào tạo nhân viên: Nhân viên của Asco đều là người trẻ tuổi và đầy nhiệt huyết, nên việc đào tạo luôn được chú trọng Các lớp học TĐG do bộ tài chính hay Bộ tài nguyên môi trường mở, công ty đều cử người đi học nhằm nâng cao kiến thức Đối với nhân viên mới đều được kèm cặp hướng dẫn tỉ mỉ và cử đi học để nâng cao kiến thức cũng như nghiệp vụ.
- Về chính sách khuyến khích lao động: Asco khuyến khích nhân viên bằng tiền thưởng và thăng chức.
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân
Tuy ưu điểm khá nhiều nhưng công ty vẫn có những hạn chế và lỗi thường gặp của mỗi một doanh nghiệp TĐG:
Việc TĐG mang tính chủ quan:
Tại các chi nhánh tỉnh, việc định giá BĐS đều do CVTĐ trực tiếp thẩm định mà chưa có sự rà soát đảm bảo Dẫn đến, độ tin cậy của KQĐG còn phụ thuộc nhiều vào trình độ thẩm định của CVTĐ cũng như góc nhìn của họ.
Trong định giá quyền sử dụng đất, tính chủ quan và cảm tính của nhân viên còn quá nặng, họ chưa đưa ra căn cứ sắc đáng để chứng minh cho kết quả đó, dẫn đến tính thuyết phục chưa cao.
Tính chủ quan còn thể hiện ở việc TĐV làm theo mong muốn của khách hàng đưa ra.
Quy trình định giá chưa phân luồng cho từng loại tài sản: CVTĐ vẫn dập khuân
1 quy trình, chưa có sự linh hoạt trong các loại BĐS khác nhau Ngoài ra, trong quy trình một số bước vẫn bị CVTĐ làm qua loa, sơ xài Việc lập kế hoạch TĐG vẫn chưa được chú trọng, dường như chúng chỉ mang tính hình thức minh họa chứ chưa chi tiết, cụ thể.
Về nhân sự: tuy công ty tích cực đào tạo CVTĐ nhưng với lực lượng trẻ như vậy, họ thiếu kinh nghiệm và kỹ năng cần thiết Thị trường BĐS biến động ngày một mạnh mẽ và phức tạp hơn nên đòi hỏi CVTĐ cần nhanh nhẹn, bản lĩnh hơn.
Về phương pháp: Thẩm định giá tại công ty phục vụ cho vô vàn mục đích và đối tượng khác nhau nên giá trị tài sản đưa ra đôi khi là mong muốn của khách hàng Công ty vẫn chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh và chi phí để TĐG, thông tin thu thập cũng như kết quả đưa ra vẫn phụ thuộc vào yếu tố thị trường và các yếu tố khác Nên với nhiều mục đích nhiều đối tượng như vậy thì cần sử dụng đa dạng các phương pháp hướng đến xác định kết quả chính xác nhất.
Về khảo sát thực tế và thu thập thông tin: Khi đi khảo sát thực địa thì thông tin lấy được là chính xác nhất , tuy nhiên nhiều trường hợp không đi khảo sát dẫn đến thông tin chưa rõ ràng hoặc nhiều khi bỏ qua mất một số thông tin cần thiết
-Từ phía khách hàng: khách hàng luôn muốn giá trị BĐS mà mình TĐG là cao nhất có thể nên việc họ che giấu một số thông tin gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quat TĐG là điều xảy ra thường xuyên Chính điều này đã gây ra không ít khó khăn cho TĐV Có khi khách hàng bị mất giấy tờ dẫn đến không có đủ cơ sở để CVTĐ có thể hoàn thành được công việc
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN ASCO
Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới
3.1.1 Mục tiêu quản lý chất lượng
-Phục vụ nhanh chóng và hiệu quả với đảm bảo chất lượng nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng Cung cấp kết quả chính xác, tin cậy theo đúng tiêu chuẩn của nhà nước.
-Không ngừng nâng cao, cải tiến chất lượng dịch vụ TĐG
-Thực hiện đầy đủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá và hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế
-Giảm chi phí trên cơ sở nâng cao chất lượng dịch vụ và đặc biệt các khâu trong quy trình TĐG.
-Mở rộng dịch vụ kinh doanh TĐG, lấy dịch vụ TĐG làm nòng cốt
-Nâng cao năng lực, kiến thức vầ TĐG BĐS cho các đối tượng
-Tăng cường quản lý chất lượng, hoàn thiện quy trình TĐG tối ưu nhất
-Tiếp thu những tinh hoa, đổi mới của Thế Giới về công tác TĐG
-Cải thiện hệ thống thông tin dữ liệu liên quan đến BĐS
-Công tác đào tạo chuyên viên chú trọng, hướng tới số lượng CVTĐG đạt chất lượng cao tăng và vượt mục tiêu.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Kiểm toán Asco
3.2.1 Đào tạo chuyên viên định giá
Tăng cường công tác đào tạo, cập nhật và bồi dưỡng kiến thức về thẩm định giá cho các thẩm định viên về giá hành nghề, đặc biệt là đào tạo, bồi dưỡng một cách toàn diện, chuyên sâu hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đảm bảo tất cả các thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá phải hiểu rõ và tuân thủ đầy đủ các bước trong Quy trình thẩm định giá theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Ngoài ra, nâng cao chủ động học hỏi tìm tòi của cá nhân CVĐG là rất cần thiết Cần cù học hỏi các về kinh nghiệm cũng như quy trình thẩm định giá trên thế giới để nắm bắt các xu thế hiện nay Bên cạnh đó việc cập nhật thông tin về TTBĐS hay thị trường kinh tế la rất cần thiết.
Tạo điều kiện cho các CVĐG đi học các lớp do Bộ Tài Chính hay Bộ Tài nguyên tổ chức đồng thời mời các chuyên viên TĐG, giảng viên đại học Chuyên gia đầu ngành về công ty tham gia giảng dạy, tập huấn.
- Xây dựng lại hệ thống cấp bậc theo thâm niên:
Thẩm định viên bậc 1: NV chưa có thẻ hành nghề
Thẩm định viên cấp 2: NV có thẻ hành nghề do sở xây dựng cấp dưới 2 năm
Thẩm định viên cấp 3: NV có thẻ hành nghề do sở xây dựng cấp trên 2 năm
Chuyên viên thẩm định bậc 1: NV có thẻ hành nghề do bộ Tài chinh cấp
Chuyên viên thẩm định bậc 2: NV có thẻ hành nghề do Bộ tài chính cấp và có kinh nghiệm trên 4 năm
Chuyên viên thẩm định bậc 3: NV có thẻ hành nghề do Bộ tài chính cấp và có kinh nghiệm trên 4 năm và đóng góp công ty trên 2 năm.
- Xây dựng chế độ lương bổng, khen thưởng theo cấp bậc và năng suất làm việc
3.2.3 Cập nhật hệ thống thông tin thường xuyên
Hệ thống thông tin là một phần hết sức quan trọng trong quy trình thẩm định giá. Vậy nên việc cập nhật thường xuyên các yếu tố về thị trường, giá, quy hoạch, … là rất cần thiết Công ty nên:
-Xây dựng cơ sở pháp lý: Luật đất đai, các công văn, nghị định luôn được cập nhật và xem xét thường xuyên tạo thành một hệ thống luật pháp phục vụ cho quy trình.
-Xây dựng bảng giá đất theo vùng, miềm, tỉnh thành
-Xây dựng bảng giá các công trình trên đất và gắn liền với đất
-Xây dựng bảng hệ thống điều chỉnh tham khảo
-Cập nhật thông tin thị trường về tài sản so sánh
3.2.4 Giải pháp cụ thể cho quy trình TĐG BĐS
Xây dựng quy trình định giá BĐS hợp lý hóa dựa trên cơ sở một số nước trên Thế Giới và rút ra kinh nghiệm.
Tăng sự hợp lý và đúng đắn công với tính chính xác khi sử dụng thông tin Trong quá trình thẩm định giá, CVTĐ không nên ỉ lại vào nhứng thông tin mà khascg hàng cung cấp bởi nó chỉ là một phần mà CVTĐ nên tự tìm tòi khảo sát thực tế kỹ lưỡng BĐS mà nình sẽ thẩm định Vì vậy cần có những CVTĐ có tính tự giác cao, chủ động xác minh tính chân thật của thông tin bằng những công cụ cũng như kiến thức có.
Ngoài ra, TĐV cần cập nhật kịp thời và nhanh nhạy các thông tin liên quan trên thị trường Đòi hỏi TĐV có bề dày kinh nghiệm, hội tụ đầy dủ các kỹ năng về tìm kiếm, chọn lọc và nhạy bén trong xử lý thông tin và chuyên môn sẽ lợi thế hơn trong công việc này Xây dựng mối quan hệ tốt là cách tốt nhất để nắm bắt thông tin nhanh và thiết thực nhất, qua nhiều mối quan hệ khác nhau về các lĩnh vực khác nhau sẽ thu thập được nhiều thông tin đa dạng hơn
Trình độ tin học hay nhanh nhạy vè các khoản tin điện tử cũng là một lợi thế tốt cho người TĐV trong quá trình tìm kiếm Sau đó là một cái đầu nhanh để tinh lọc được các vấn đề liên quan để đưa vào đánh giá BĐS đó.
Đặt ra các tiêu chí cụ thể trong quá trình định giá
Trong toàn bộ quá trình TĐG cần thống nhất các vấn đề lại với nhau, mỗi một mục, một phần cần tìm rõ mục tiêu là cốt lõi để HSTĐG được đẹp và sâu hơn.
Phương pháp TĐG nên được sửa đổi và linh hoạt kết hợp nhiều phương pháp
3.2.5 Xây dựng phần mềm định giá (nếu có thể)
3.2.6 Phân luồng định giá một cách rõ ràng
Quy trình thẩm định giá tại Asco chia thành các phân luồng khác nhau và đem lại nhiều khó khăn cho công tác thẩm định giá và phức tạp trong việc thiết lập quy trình thẩm định giá Nên, không phải lúc nào phân luồng BĐS cũng có lợi tuy nó dễ kiểm soat nhưng đôi khi lại chia nhỏ quá dẫn đến tiến độ chậm đi so với thực tế.
3.2.7 Đầu tư cơ sở vật chất, công nghệ mới
Công nghệ luôn là tiền đề giúp công việc được thực hiện nhanh có độ chính xác cao Học hỏi công nghệ Thế giới, hoàn thiện vật chất cho nhân viên để khuyến khích tinh thần làm việc của họ lên cao.
- Thẩm định viên phải tham gia đầy đủ và tích cực các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức chuyên môn về thẩm định giá, nhằm kịp thời nắm bắt được những thay đổi trong chính sách, pháp luật để vận dụng cho đúng trong quá trình hành nghề.
- Công ty cần tự xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ đối với hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG đảm bảo phù hợp và tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá và quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước.
- Công ty và thẩm định viên về giá hành nghề phải thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá thông qua việc tham dự các hội nghị phổ biến pháp luật do cơ quan nhà nước tổ chức Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề cũng phải chủ động tự nghiên cứu, cập nhật các quy định pháp luật về thẩm định giá
Một số kiến nghị
- Tăng cường mở lớp đào tạo TĐV
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về thẩm định giá nói chung, hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng nhằm nâng cao nhận thức, ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề.
- Tập trung và đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá để hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá trong quá trình hoạt động Các thông tin chính thống, được cập nhật thường xuyên, phù hợp với thị trường giúp doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có cơ sở tham khảo làm căn cứ khi thực hiện thẩm định giá.
- Tăng cường công tác hỗ trợ các doanh nghiệp thẩm định giá thông qua việc định kỳ tổ chức hội nghị về thẩm định giá có sự tham gia của các chuyên gia, các đơn vị có liên quan để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Hằng năm, tổ chức hội nghị để đánh giá, rút kinh nghiệm trong công tác thẩm định giá.
- Tổ chức các hội nghị, hội thảo trong khu vực và quốc tế về thẩm định giá nhằm trao đổi, chia sẻ kiến thức thẩm định giá và mở rộng hợp tác kinh doanh trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ tư vấn, qua đó đóng góp chung vào sự phát triển của nghề TĐG tại Việt Nam.
- Phát hiện, chấn chỉnh và xử lý nghiêm đối với những doanh nghiệp và thẩm định viên về giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật về thẩm định giá trong quá trình giám sát và kiểm tra hoạt động thẩm định giá nhằm ngăn ngừa các rủi ro trong hoạt động thẩm định giá, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá trong thời gian tới.