Với mong muốn hoàn thiện tốt nhất kiến thức chuyên ngành, trao dồi thêm nhiều kỹ năng cho bản thân và có thể học cách đưa ra được những ý kiến đã thu thập để hoàn chỉnh được bài Thực hàn
CƠ SỞ LÝ LUẬN
B ất độ ng s ả n
Bất động sản được xem là một loại tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, là một loại tài sản được định nghĩa như đất đai, những gì mà do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất BĐS được xem là những vật hữu hình có thể chậm vào nhìn thấy được, nằm phía dưới hoặc phía trên hay nằm bên mặt đất Vì vậy, tính chất quan trọng của BĐS ở mỗi nơi và mỗi quốc gia đều có những quy định cơ bản để có thể phân BĐS với BĐS
Tại khoản 1 Điều 107 Luật Dân Sự năm 2015 đã nêu rõ: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản Đất đai gồm có 4 thuộc tính chủ yếu: tính bất động, tính dị biệt, tính khan hiếm, tính bền vững và ngoài ra còn thuộc tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, cùng một số thuộc tính khác
Tính bất động là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Mỗi loại bất động sản đều có một vị trí cố định, và vị trí này đóng vai trò quyết định giá cả Do đó, địa điểm và vị trí của bất động sản là yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng.
- Tính dị biệt: Có sự khác nhau về quy mô, hình thể, diện tích, vị trí của những lô đất và các công trình được xây dựng trên từ đó đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS Có rất ít BĐS nào có thể giống hệt nhau, vì vậy nên giá cả của mỗi BĐS sẽ được xem như gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó
- Tính khan hiếm: Diện tích của đất hữu dụng có thời hạn so với sự gia tăng của dân số Vì vậy, nhu cầu về đất đai, nhà ở của con người thông thường vượt quá mức sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo được sự khan hiếm về nguồn cung trên thị trường BĐS
- Tính bền vững: Đất đai chứa đựng những thứ tồn tại được trên mặt đất và có tuổi thọ lớn hơn thời gian sống của mỗi cá nhân Giá trị của BĐS bền vững theo thời gian
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị của BĐS có thể sẽ chịu sự tác động rõ rệt của những BĐS khác, chẳng hạn như là khi Nhà nước xây dựng những công trình hạ tầng thì nó sẽ làm gia tăng vẻ đẹp và nâng cao hơn nữa giá trị sử dụng của các BĐS khác ở trong khu vực đó Nói cách khác, các BĐS có giá trị làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn cho nhau
Ngoài những tính chất đã nêu, BĐS còn có những tính chất khác như tính thích ứng, tính tập quán, tính phụ thuộc vào đơn vị quản lý và mang nặng tư tưởng tâm lý xã hội.
Khả năng co giãn của cung BĐS kém:
Tính khan hiếm của bất động sản dẫn đến sự kém co giãn của nguồn cung so với nhu cầu dân số tăng trưởng và biến động giá thị trường Sự kém co giãn này thể hiện qua: nguồn cung đất đai cố định, hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường, quy hoạch sử dụng đất đai chi phối, chi phí giao dịch cao và thời gian mua bán dài.
BĐS là những tài sản có giá trị cao đối với sở hữu, nên tất cả mọi giao dịch liên quan đến BĐS phải được cân nhắc một cách cẩn thận và đòi hỏi phải có nhiều thời gian xem xét nhìn nhận về mặt vật chất,pháp lý Ngoài ra, thời gian mua và bán còn phải tuỳ thuộc vào thờigian thủ tục chuyển quyền sở hữu dựa theo quy định của luật pháp
* Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt:
Giá trị cao và thời gian giao dịch dài dẫn đến việc chuyển đổi sang tiền mặt kém linh hoạt hơn BĐS thường gắn liền với đời sống và hoạt động của con người trừ khi chủ sở hữu cần thiết phải thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng cách cầm cố hoặc tính giá tài sản thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu
* Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai được coi là tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền mật thiết với đời sống sinh hoạt của người dân Mọi thay đổi về đất đai sẽ tác động đến đời sống chính trị, kinh tế của đất nước nên nhà nước thường xuyên can thiệp và kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng, chuyển đổi BĐS
Giá của BĐS chịu tác động của môi trường xung quanh
Những yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá cả của thị trường BĐS là: những yếu tố về tự nhiên, yếu tố về kinh tế, yếu tố môi trường, yếu tố pháp lý, yếu tố xã hội, yếu tố chính trị pháp lý, và yếu tố về kinh tế vĩ mô
1.1.4 Giá trị và giá cả của BĐS
Giá hoặc giá trị trao đổi của BĐS là số tiền được yêu cầu, chào bán hoặc trả cho tài sản đó Nói chung, giá là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị tài sản Giá cả là sự thật lịch sử và có thể được công khai hoặc giữ bí mật
Thị trường BĐS
1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS
“Thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tương tác với nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế định giá Người mua và người bán tại cuộc đấu giá có thể ở cùng một vị trí thực tế hoặc được kết nối qua mạng truyền thông Giá bất động sản được xác định trên thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường cho rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không bị hạn chế hoạt động của họ Mỗi bên rất nhạy cảm với mối quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, hiểu biết và hiểu biết về công dụng của tài sản cũng như nhu cầu, mong muốn của các bên.” (Đoàn Dương Hải, 2022)
Thị trường bất động sản có thể là một địa phương, một quốc gia hoặc quốc tế Diện tích vừa và nhỏ có thể phù hợp để xây dựng nhà ở đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư trong phát triển của địa phương Các địa điểm lớn để phát triển khu dân cư hoặc thương mại, điều thú vị đối với các nhà đầu tư phát triển lớn do diện tích hoạt động lớn Tổ chức đầu tư phát triển quốc tế có thể hoạt động ở nhiều nơi, nhiều nước để tận dụng những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế
Nguồn: (https://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/mot-so-van-de-ly-luan-ve-khai- niem-thi-truong-bat-dong-san)
1.2.2 Đặc điểm của thịtrường BĐS
Hiến pháp năm 1992 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý thống nhất Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá trị và quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, tạo tiền đề cho sự hình thành thị trường bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường.
* Thị trường BĐS có các đặc điểm sau đây:
Thị trường bất động sản là một thị trường phi đồng nhất, tức là không có hai sản phẩm bất động sản nào giống nhau hoàn toàn Mỗi sản phẩm bất động sản có vị trí, diện tích, thiết kế, chất lượng, tiện ích và giá trị khác nhau.
Thị trường bất động sản là một thị trường phi cạnh tranh hoàn hảo, tức là không có sự cân bằng giữa cung và cầu, giữa người bán và người mua Giá cả của sản phẩm bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng, thời điểm, tình hình kinh tế, chính sách pháp lý và sự đàm phán giữa các bên
Thị trường bất động sản là một thị trường phi linh hoạt, tức là không có sự thích ứng nhanh chóng giữa cung và cầu Sản phẩm bất động sản có thời gian xây dựng, hoàn thiện, chuyển nhượng và sử dụng lâu dài Do đó, thị trường bất động sản thường có xu hướng biến động theo chu kỳ, có thời kỳ thịnh vượng và suy thoái
Thị trường bất động sản là một thị trường phi di động, tức là không có sự di chuyển dễ dàng của sản phẩm bất động sản từ nơi này sang nơi khác Sản phẩm bất động sản bị gắn liền với vị trí địa lý, không thể thay đổi được Do đó, thị trường bất động sản phản ánh sự phân bổ không gian của các hoạt động kinh tế và xã hội
Thị trường bất động sản đa dạng, mỗi khu vực có đặc điểm riêng biệt dẫn đến cách sử dụng và mục đích sử dụng của khách hàng khác nhau Điều này cũng đồng nghĩa với việc tình hình thị trường ở từng phân khúc có thể không trùng nhau tại cùng một thời điểm.
Thị trường chịu nhiểu ảnh hưởng bởi những biến động về kinh tế, xã hội và chính trị: BĐS là một loại tài sản có giá trị rất lớn nó có thể tác động và làm ảnh hưởng đến nhiều nghành nghề khác Có thể nhìn thấy được BĐS có vai trò rất quan trọng trong đời sống cùng như kinh tế, xã hội và cả chính trị vì thế những tình trạng về lạm phát, chủ trương của nhà nước về thị trường BĐS, sự phát triển về tình hình kinh tế của quốc gia đều có mối liên hệ đến BĐS
Thị trường chịu sự chi phối của pháp luật: có thể nói BĐS là một tài sản vô cùng lớn và có giá trị, do đó nhà nước tham gia vào việc quản lý thông qua pháp luật để có thể dễ dàng quản lý và đảm bảo an toàn cho những trình hình giao dịch về BĐS Nhà nước thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biên động để có thể dễ dàng quản lý được những giao dịch về BĐS Và mọi giao dịch đều phải thông qua sự giám sát của cơ quan nhà nước và đặc biệt là khâu đăng ký về pháp lý
1.2.3 Các chủ thể tham gia thịtrường BĐS
Nhà nước tạo kênh pháp lý cho hoạt động bất động sản bằng cách xây dựng các quy định về hoạt động bất động sản, quản lý tài sản, quyền tài sản, quyền sử dụng bất động sản và nghĩa vụ pháp lý Dịch vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng Chính sách bất động sản nhà ở luôn có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản
Nhà nước là người mua và người bán lớn nhất trên thị trường bất động sản
+ Nhà nước sử dụng vốn ngân sách nhà nước để mua tài sản phục vụ tái định cư trong các dự án đầu tư có yêu cầu thu hồi đất
+ Trong quá trình cải cách, sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước và chỉnh trang đô thị, nhiều nhà máy, văn phòng của các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước đã phải bán đi Đây là nguồn cung rất quan trọng cho thị trường bất động sản
- Bao gồm các nhà đầu tư từ ngành BĐS và các thành phần khác của nền kinh tế
- Dành cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ đảm bảo cho thị trường bất động sản sôi động và phát triển Trên thị trường, họ vừa đóng vai trò người mua vừa là người bán, trong đó vai trò quan trọng nhất là người bán Họ mua lại bất động sản, bao gồm đất đai và tài sản trên lô đất hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư cải tạo rồi chuyển nhượng
- Họ là những người mua và bán thường xuyên, những người muốn bán hoặc mua BĐS vì những lý do rất khác nhau
- Người Mua Dễ Dàng và người bán đơn giản: BĐS sản để chuyển đổi thành vốn cho mục đích khác
- Cả mua và bán: bán tài sản ở nơi này để mua tài sản ở nơi khác vì cần phải chuyển đến nơi ở mới
1.2.3.4 Các công ty và tổ chức BĐS
Chung cư
Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được định nghĩa là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, và được chia thành phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, cùng hệ thống hạ tầng chung phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích ở hoặc kết hợp ở và kinh doanh.
Theo Thông tư số 28/2016/TT-BXD, tòa nhà chung cư là khối nhà độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung khối đế, được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên, cũng được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nguồn: (Thư viện Pháp Luật, 2014)
1.3.2 Phân hạng nhà chung cư
Các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung cư được quy định tại điều 5 trong Thông tư 31/2016/TT-BXD của Nhà nước bao gồm:
- Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch – kiến trúc
- Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật
- Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội
- Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành
Nhà nước phân loại căn hộ chung cư thành 3 hạng: hạng A (cao cấp), hạng B (trung cấp) và hạng C (bình dân) Bài viết này sẽ tập trung vào nghiên cứu chung cư hạng A, tức chung cư cao cấp Căn hộ cao cấp được định nghĩa là những căn hộ có chất lượng sử dụng cao cấp, đảm bảo các tiêu chuẩn về kiến trúc, kỹ thuật, nội thất, trang thiết bị, dịch vụ xung quanh và đặc biệt là chất lượng quản lý.
1.3.3 Tiêu chí đánh giá căn hộchung cư cao cấp
Một số chung cư được đánh giá hạng A phải đáp ứng đủ các nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc, hệ thống, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ, hạ tầng xã hội và nhóm chất lượng, quản lý vận hành như sau:
-Vị trí: Phải có hệ thống giao thông thuận tiện và cách đường chính (cấp đô thị, cấp khu vực) chưa đầy 1 km; Có thể đến được các phương tiện giao thông công cộng (trạm xăng, trạm xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong vòng chưa đầy 0,5 km
-Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất xây dựng) không quá 45%
-Sảnh chung cư: Sảnh chính của chung cư được bố trí độc lập với lối vào bãi đỗ xe, khu dịch vụ, khu thương mại và các khu vực công cộng khác; Có quầy lễ tân và khu vực tiếp khách với bàn ghế
-Hành lang: Hành lang của căn hộ phải có chiều rộng tối thiểu 1,8 m
-Diện tích căn hộ: Diện tích sử dụng trung bình của căn hộ chia theo số phòng ngủ Diện tích tối thiểu là 35m 2
-Phòng tắm: Tổng số phòng tắm trung bình trên tổng số phòng ngủ trong căn hộ là
-Thang máy: Mỗi thang máy có thể phục vụ tối đa 40 căn hộ
-Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ phải có 01 chỗ đậu xe (có mái che)
1.3.3.2 Hệ thống, trang thiết bị kỹ thuật:
Tòa nhà được trang bị đầy đủ máy phát điện dự phòng, đảm bảo cung cấp năng lượng cho hoạt động bên trong và bên ngoài tòa nhà, cũng như vận hành các thiết bị, chiếu sáng chung của căn hộ trong trường hợp mất điện hoặc nguồn điện chính bị gián đoạn.
-Cấp nước: Số lượng bồn nước sử dụng trong từng căn hộ của toàn bộ căn hộ trong toà nhà ít nhất là 1.600 lít (đảm bảo cấp nước 200 lít/người/ngày đêm trong 2 ngày)
-Thông tin và liên lạc: Có thống cung cấp tới từng mỗi căn hộ hệ thống truyền hình, mạng điện thoại di động và internet tốc độ cao
-Phòng cháy chữa cháy: Hệ thống, trang thiết bị phòng cháy và chữa cháy tự động có mặt tại các khu vực công cộng, căn hộ
1.3.3.3 Dịch vụ, hạ tầng xã hội:
-Thương mại: Có trung tâm mua sắm hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1km
-Thể thao: Có 2 trong số các sân thể thao sau bên trong tòa nhà hoặc quy hoạch nằm chung trong bán kính 200 m, chẳng hạn như: phòng gym, hồbơi, sân tennis hoặc sân thể thao đặc biệt khác
-Sân chơi: Có sân chơi riêng cho trẻ em,người lớn và cư dân trong khuôn viên khu quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m
-Y tế: Có bệnh viện, trạm xá hoặc phòng khám trong phạm vi 0,5 km
-Giáo dục: Có trường mầm non và trường tiểu học trong bán kính 0,5 km
1.3.3.4 Chất lượng, quản lý vận hành:
Dự án được đảm bảo chất lượng với các thiết bị như thang máy, đèn đường, máy bơm, máy phát điện, thiết bị phòng cháy chữa cháy và các thiết bị khác đều được bảo hành bởi nhà sản xuất hoặc nhà cung cấp Các thiết bị đã hết hạn bảo hành nhưng không quá 10 năm sẽ được kiểm định để đảm bảo chất lượng và vận hành tốt Ngoài ra, dự án cũng được hoàn thiện với chất lượng cao về phần hoàn thiện nội thất như sơn tường, ốp lát, gạch, sơn,
Chung cư cao cấp được quản lý bởi đội ngũ chuyên nghiệp, đảm bảo môi trường sống sạch sẽ và thoáng đãng Họ thường xuyên quét dọn, vệ sinh, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân vườn và lối đi lại, tạo nên một không gian sống lý tưởng cho cư dân.
-Bảo vệ an ninh: Có an ninh, có hệ thống camera kiểm soát tại bãi đậu xe, sảnh, hành lang và cầu thang; Việc ra vào chung cư kiểm soát qua thẻ cảm ứng, vân tay, mã số điện tử
THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC
T ổ ng quan v ề khu đô thị Th ủ Thiêm
Sau hơn 3 năm thành lập, TP Thủ Đức có bước chuyển mình mạnh mẽ trong bộ mặt giao thông và đô thị Đặc biệt, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã có những bước chuyển mình ngoạn mục và trở thành khu "đất vàng" của đô thị mới Thủ Thiêm
Ngày 01/01/2021, thành phố Thủ Đức chính thức được thành lập, kết hợp toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của ba quận: quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức Thành phố mới này còn bao gồm khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tổng diện tích 7,3 km2, bao gồm khu đô thị mới và khu tái định cư.
Vị trí địa lý của khu đô thị mới Thủ Thiêm được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp sông Sài Gòn hướng về Quận Bình Thạnh và một phần của phường An Khánh
+ Phía Nam giáp sông Sài Gòn hướng về Quận 7
+ Phía Đông giáp phường An Khánh
+ Phía Tây giáp sông Sài Gòn hướng về Quận 1 và 4
Hình 2-1 Bản đồ khu đô thị mới Thủ Thiêm 2.1.2 Cơ sở hạ tầng
Đầu năm 2020, UBND TP.HCM đã chấp thuận triển khai nhiều dự án hạ tầng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm Việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng đang thi công và giải quyết những dự án bị trì trệ là ưu tiên hàng đầu của UBND thành phố.
Theo đó, tổ công tác được giao nhiệm vụ kiểm tra lại những hợp đồng BT đã được ký kết trong những năm vừa qua, từ đó đẩy nhanh công tác xây dựng những dự án được đầu tư theo hình thức đối tác công tư Những dự án thuộc khu đô thị Thủ Thiêm đầu tư xây dựng 4 tuyến đường chính, quảng trường trung tâm, công viên bờ sông, cũng nằm trong những dự án được tổ công tác rà soát và đẩy nhanh tiến độ
Ngoài ra, UBND thành phố cũng chấp thuận chủ trương triển khai dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam; xây dựng 4 cây cầu ( cầu Thủ Thiêm, cầu Ba Son, cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm
4 ) và Cầu đi bộ Thủ Thiêm cùng với công trình nạo vét rạch, đào hồ trung tâm và những kênh mới trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Dự án 4 trục đường chính tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm là dự án với kinh phí khổng lồ 12.000 tỷ đồng Báo chí so sánh 4 con đường với “những con đường vàng” vì chi phí quá lớn Dự án được khởi công từ năm 2014, chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Đại Quang Minh, hình thức đầu tư là BT (Xây dựng - Chuyển giao) Với 4 tuyến đường chính của Thủ Thiêm gồm: Đại lộ vòng cung (R1), Đường ven hồ trung tâm (R2), Đường ven sông Sài Gòn (R3) và Đường Khu dân cư Đồng Bằng (R4)
Hầm Thủ Thiêm nằm trên đại lộ Đông Tây và chính thức được thông xe vào năm
2011 Đường hầm có tổng chiều dài 1490m, bắt đầu từ cầu Calmette qua sông Sài Gòn hướng đến khu đô thị Thủ Thiêm
Hầm Thủ Thiêm với mức đầu tư hơn 1000 tỷ đồng là công trình trọng điểm, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị Quận 1 và Quận 2, rút ngắn thời gian di chuyển từ ngoại vi vào trung tâm Sài Gòn, đồng thời giảm tải áp lực giao thông Dự án được đánh giá là công trình đẹp nhất Đông Nam Á, thể hiện vai trò tiên phong của cầu và phà Thủ Thiêm trong phát triển đô thị.
“Sau nhiều năm chuẩn bị, đồ án quy hoạch xây dựng Thủ Thiêm đã được Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM phê duyệt Tháng 6/1996, Thủ tướng Võ Văn Kiệt đã ban hành Quyết định số 367/TTG phê duyệt quy hoạch, xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm theo hướng hiện đại, thống nhất, có tổng diện tích 657 ha
Ngày 27/12/2005, UBND TP Thủ Đức ban hành các Nghị quyết số 6565/QD-UBND và 6566/QD-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng
Khu đô thị mới Thủ Đức Thủ Thiêm tỷ lệ 1/5000 và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/2000.”
Hình 2-2 Bản đồ phân khu 8 khu chức năng của khu đô thị Thủ Thiêm
2.1.3.1.Quy hoạch Khu chức năng số1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Khu chức năng số 1 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở phía Bắc Lõi trung tâm, đóng vai trò là một trung tâm thương mại đa chức năng với mật độ cao Quảng trường Trung tâm và đại lộ Vòng cung bao quanh khu vực này với những tòa tháp cao nhất Tòa tháp sẽ giảm dần chiều cao về phía hồ Trung tâm và sông Sài Gòn
Khu chức năng số 1 của Khu đô thị Thủ Thiêm là nơi tọa lạc của Trung tâm Hội nghị Triển lãm, Nhà hát Giao hưởng, Nhà Bảo tàng, Cầu đi bộ qua kênh số 1 và Trung tâm Thông tin Quy hoạch Thủ Thiêm.
Khu chức năng này có khoảng 14.900 người cư trú thường xuyên và khoảng 81.700 người làm việc trong tương lai Hệ số sử dụng đất trung bình trong khu vực là 6,94, với các công trình có chiều cao từ 4 đến 50 tầng
2.1.3.2.Quy hoạch Khu chức năng số2 Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Theo thông tin thu thập được từ nền tảng kết nối BĐS Homedy, Khu chức năng số 2 Thủ Thiêm nằm ở phía Nam Lõi Trung tâm Đây chính là một khu phức hợp đẳng cấp có mật độ cao với nhiều chức năng khác nhau liên quan đến dân cư, thương mại và thể thao
Khu chức năng số 2 Thủ Thiêm có ba khu nhỏ bao gồm:
Khu 2A tọa lạc tại phía Bắc Đại của lộ Đông Tây
Khu 2B chính là khu phức hợp Tháp Quan sát
Khu 2C là khu phức hợp Thể thao và giải trí
Thủ Thiêm Khu chức năng số 2, các toà nhà cao ốc, toạ lạc dọc theo Đại lộ Vòng cung và Quảng trường, có chiều cao thấp hơn về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm Trong khu vực này nổi bật là sân vận động, cụm tháp quan sát, trường học, sân vận động thể thao và khu hành chính thành phố
2.1.3.3.Quy hoạch Khu chức năng số3 Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Khu chức năng 3 của Thủ Thiêm khác biệt so với hai khu chức năng trước, nằm dọc Đại lộ Vòng Cung và nổi bật với các điểm nhấn như trường học, bảo tàng, trung tâm triển lãm và trung tâm hội nghị.
Khu chức năng 3 dự kiến sẽ có 30.300 cư dân thường trú, 2.545 người làm việc và chiều cao công trình từ 4 - 25 tầng
2.1.3.4.Quy hoạch Khu chức năng số4 Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Khu chức năng số 4 nằm ở phía Bắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm Nó nằm trong mật độ cao của các tòa nhà thương mại đa chức năng dọc Đại lộ Vòng Cung Các công trình dân cư và công cộng trong khu vực này sẽ ngày càng dốc về phía kênh Cá
Khu vực thị trường của 3 dự án nghiên cứu
Khi nói đến thị trường bất động sản của thành phố Thủ Đức, không thể không nhắc đến bất động sản của khu đô thị mới Thủ Thiêm Một trong những khu vực đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ ở thành phố Hồ Chí Minh là khu vực này Khu vực này đang được xây dựng thành một trung tâm tài chính, thương mại và giải trí của thành phố với vị trí tuyệt vời bên bờ sông Sài Gòn Nhiều dự án nghiên cứu trong các lĩnh vực như khoa học, công nghệ, y tế và môi trường đang được thực hiện trong khu đô thị mới Thủ Thiêm Nhiều nhà nghiên cứu, chuyên gia và doanh nhân đến để tham gia vào các dự án nghiên cứu và phát triển Với sự phát triển mạnh mẽ của khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến sẽ có nhiều cơ hội và tiềm năng cho các dự án nghiên cứu trong tương lai
Hình 2-3 Vị trí của 3 dự án nghiên cứu tại khu đô thị mới Thủ Thiêm
Lý do tại sao tôi lại chọn 3 dự án như trên để thực hiện đề tài nghiên cứu của mình Ngoài việc 3 dự án trên đều nằm trong khu đô thị Thủ Thiêm, có thể dễ dàng thấy được vị trí của dự án The Opusk nằm trên ngay khu chức năng số 1 của khu đô thị mới Thủ Thiêm, còn dự án thứ 2 Thủ Thiêm Zeit River lại nằm ngay khu chức năng số 3 mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch và dự án The River Thủ Thiêm lại nằm ngay góc đường Nguyễn Cơ Thạch Có thể thấy được vị trí của 3 dự án nằm ngay trọng tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm Vì vậy, 3 phân khúc này đều là những dự án cao cấp và hướng đến những khách hàng có thu nhập cao muốn sinh sống và làm việc ở khu vực trung tâm thành phố.
Dự án The Opusk Residence
Dự án Opusk Thủ Thiêm là phân khu cuối cùng trong chuỗi 4 phân khu thuộc dự án Metropole Thủ Thiêm Tên thương hiệu The Opusk Residence được lấy cảm hứng từ từ tiếng Anh “Opus”, có nghĩa là “được coi là một tác phẩm nghệ thuật” Hai chữ
"s" và "k" trong "The OpusK" đại diện cho SonKim Land, chủ đầu tư dự án The Opusk là giai đoạn cuối của "The Metropole Thủ Thiêm" và được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng cho cả dự án và khu đô thị Thủ Thiêm.
The Opusk tọa lạc tại vị trí kim cương Lô 1.14 khu đô thị Thủ Thiêm, một trong những khu đô thị được quy hoạch bài bản nhất Sài Gòn, mang lại giá trị đầu tư bền vững Dự án hưởng lợi thế vị trí đẹp ngay khu chức năng số 1 trung tâm tài chính Thủ Thiêm, dưới chân cầu Thủ Thiêm và cạnh Quảng trường Trung tâm, kết nối cư dân với mọi tiện ích trong vài phút lái xe Vị trí này mang lại khả năng kết nối tối ưu, tiếp cận dễ dàng với Đại lộ Vòng Cung, đường Riverside, Nhà hát Giao hưởng, Lô 1-18, Lô 1-15, đường N13 và khách sạn Khu phức hợp kết nối với Quận 1 chỉ trong 3 phút.
Hình 2-4 Vị trí dự án The Opusk 2.3.1.2 Chủđầu tư và đơn vị vận hành
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát (Quốc Lộc Phát) được thành lập năm 2014, có vốn điều lệ là 1.500 tỷ đồng Quốc Lộc Phát chính là nhà đầu tư phát triển Dự án Khu Phức Hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trên diện tích khu đất khoảng 75.965m 2 với tổng mức đầu tư dự án dự kiến gần 7.500 tỷ đồng
Phát triển dự án: SonKim Land được đảm nhận vai trò là nhà phát triển dự án SonKim Land Corporation được coi là một trong số những tập đoàn BĐS hàng đầu tại Việt Nam Công ty này thành lập vào năm 2008 với trụ sở chính tại TP Hồ Chí Minh SonKim Land chuyên về phát triển các dự án BĐS cao cấp bao gồm: căn hộ, biệt thự, khu đô thị, trung tâm thương mại và các dự án khu dân cư khác tại các vị trí quan trọng ở Việt Nam Đơn vị vận hành: Chính là Công ty quản lý Hight Gate Highgate là công ty con của tập đoàn Sơn Kim Land Đã trãi qua hơn 5 năm hình thành và phát triển Highgate Việt Nam đang dần khẳng định tên tuổi của mình trên thị trường BĐS bằng ưu tín và sự chuyên nghiệp mang đến cho khách hàng tại các dựán văn phòng, căn hộđểở và căn hộ dịch vụ, thương mại, nhà hàng cao cấp, các chuôi bán lẻ,…
2.3.1.3 Các đơn vị tham gia khác
Bảng 2-1 Các đơn vịđối tác khác của dự án The Opusk Đối tác Vai trò Giới thiệu thông tin
Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình là một trong những nhà thầu tổng hợp hàng đầu tại Việt Nam Hoạt động chủ lực của tập đoàn tập trung vào thi công các công trình lớn trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, tiếp theo là công trình công nghiệp và hạ tầng.
Architects Thiết kế kiến trúc Được thành lập vào năm 1967, Tập đoàn DP
Architects là một tập đoàn đa ngành hàng đầu ở châu Á
Kaze Thiết kế nội thất
Công ty Thiết kế và Trang trí Nội thất KAZE có mặt ở Việt Nam từ năm 2010, KAZE được thành lập và điều hành bởi Fong Chan PawZeuthen
Land Sculptor Studio Company Limited, được thành lập năm 2008, nổi tiếng với phong cách thiết kế phương Đông với tiêu chuẩn quốc tế
Arcadis Giám sát chất lượng công trình
Arcadis là công ty tư vấn và thiết kế hàng đầu thế giới về môi trường và xây dựng Với kiến thức chuyên sâu về thị trường, thiết kế, tư vấn, kỹ thuật, quản lý dự án và dịch vụ, Arcadis mang đến những giải pháp độc đáo và bền vững cho vòng đời của tài sản và công trình.
Aurecon Tư vấn dự toán
Aurecon là một công ty kỹ thuật, quản lý, thiết kế, lập kế hoạch, quản lý dự án và tư vấn có trụ sở tại Úc và Nam Phi
Apave Giám sát thi công
Tập đoàn Apave được thành lập vào năm 1867, là tổ chức lớn hàng đầu của Cộng Hòa Pháp chuyên về giám định kỹ thuật, giám sát công trình, tư vấn quản lý, đào tạo và kiểm soát rủi ro
2.3.1.4 Thông tin chi tiết, mô tả
Dự án The Opusk Residence định hướng phát triển theo mô hình Branded Residences The Opusk Residence phảng phất được phong cách nhẹ nhàng và tinh tế nhưng không kém phần sang trọng Các điểm kết nối linh hoạt bên trong lẫn bên ngoài của hai tòa nhà và hoa văn nhịp nhàng tinh tế trên facade của chúng mang lại sự hài hòa giữa không gian công cộng đô thị hiện đại, sôi động và môi trường sống riêng tư thư thái, yên tĩnh với những loại hình đầu tư như: căn hộ cao cấp, shophouse, penthouse, duplex, văn phòng The Opusk tọa lạc trên tổng diện tích 8.518m 2 bao gồm 2 tòa tháp cao 28 và 36 tầng gồm khố bệ 4 tầng, 4 tầng hầm, 1 tòa tháp văn phòng cao 28 tầng và 1 tòa tháp căn hộ cao 36 tầng khoảng 200 căn từ 1 đến 4 phòng ngủ trong giai đoạn 4 của dự án Metropole Căn hộ The Opusk Thủ Thiêm được bố trí gồm 10 căn/sàn, mỗi sàn 7 thang máy Trong đó các căn 4PN sẽ được bố trí thang máy riêng
Dự án cung cấp đa dạng diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu của khách hàng, từ căn hộ 1 phòng ngủ (58 - 60m2) đến căn hộ 4 phòng ngủ (226 - 230m2), bao gồm cả căn hộ 2 phòng ngủ (85 - 89m2) và căn hộ 3 phòng ngủ (156 - 159m2).
Mặt bằng từng căn hộ nằm dưới phần phụ lục
Thiết kế của căn hộvà sơ đồ bố trí
Căn hộ 1 phòng ngủ của dự án The Opusk có diện tích từ 44,5m 2 đến 54,5m 2 Thiết kế căn hộ được tối ưu hóa không gian sử dụng, đảm bảo sự tiện nghi và thoải mái cho người sử dụng Căn hộ được thiết kế với phòng khách và bếp liền nhau, tạo không gian mở rộng rãi Phòng khách được thiết kế với cửa sổ lớn, giúp đón ánh sáng tự nhiên và gió trời Phòng bếp được thiết kế với nội thất hiện đại, tiện nghi.Phòng ngủ được thiết kế với cửa sổ lớn, giúp căn phòng luôn tràn ngập ánh sáng tự nhiên Phòng ngủ được thiết kế với nội thất sang trọng, tinh tế
Căn hộ 2 phòng ngủ của dự án The Opusk có diện tích từ 70m 2 đến 86m 2 Thiết kế căn hộ được chia thành hai không gian riêng biệt, bao gồm khu vực sinh hoạt chung và khu vực riêng tư Khu vực sinh hoạt chung bao gồm phòng khách, bếp và phòng ăn Phòng khách được thiết kế với cửa sổ lớn Phòng bếp được thiết kế với nội thất hiện đại, tiện nghi Phòng ăn được thiết kế với nội thất sang trọng, tinh tế Khu vực riêng tư bao gồm hai phòng ngủ và một phòng tắm
Căn hộ 3 phòng ngủ của dự án The Opusk có diện tích từ 102m 2 đến 122m 2 Thiết kế căn hộ được chia thành ba không gian riêng biệt, bao gồm khu vực sinh hoạt chung, khu vực riêng tư và khu vực giải trí Khu vực sinh hoạt chung bao gồm phòng khách, bếp và phòng ăn Phòng khách được thiết kế với cửa sổ lớn, giúp đón ánh sáng tự nhiên và gió trời Phòng bếp được thiết kế với nội thất hiện đại, tiện nghi Phòng ăn được thiết kế với nội thất sang trọng, tinh tế Khu vực riêng tư bao gồm ba phòng ngủ và hai phòng tắm Mỗi phòng ngủ đều được thiết kế với cửa sổ lớn, giúp căn phòng luôn tràn ngập ánh sáng tự nhiên
Căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án The Opusk có diện tích từ 138m2 đến 160m2, được thiết kế với bốn không gian riêng biệt: sinh hoạt chung, riêng tư và giải trí Phòng khách với cửa sổ lớn đón ánh sáng tự nhiên và gió trời, phòng bếp hiện đại tiện nghi, phòng ăn sang trọng tinh tế.
Hình 2-5 Thiết kế nội thất của dự án The Opusk
Tiện ích nội khu: Ngay trong khu dân cư đẹp và không gian xanh sang trọng bậc nhất khu vực Thủ Thiêm, cư dân The Opusk có thể ngắm nhìn toàn bộ Quận
Dự án Thủ Thiêm Zeit River
Thủ Thiêm Zeit River do tập đoàn đến từ Hàn Quốc là GS E&C đầu tư xây dựng, định hướng phát triển trở thành tổ hợp căn hộ tiêu chuẩn cao cấp Thu Thiem
Zeit River không chỉ đơn thuần là một cái tên mà sâu bên trong nó còn ẩn chứa những ý nghĩa khác mà chủ đầu tư muốn truyền đạt đến khách hàng Ý nghĩa tên gọi Thủ Thiêm Zeit River toát lên bởi sự ghép lại bởi 4 chữcái đầu tiên của các cụm từ: Zeneith - Experience - Innovation - Timeless
+ Zenith: có nghĩa là một tác phẩm đánh dấu sự chuyển mình trong lịch sử phát triển
+ Experience: Nghĩa là tạo sự tương tác giữa môi trường thiên nhiên và cơ sở hạ tầng kỹ thuật
+ Innovation: Nghĩa là sử dụng kiến trúc sống hiện đại để cải thiện đời sống của người dân
+ Timeless: Nghĩa là dự án sẽ mang lại giá trị trường tồn cho người dân sống ở đó
Thủ Thiêm Zeit River là một điểm sáng nổi bật trong xu hướng kiến trúc Tropicana, mang đến không gian sống xanh, hiện đại và gần gũi với thiên nhiên Với vị trí đắc địa tại trung tâm Thủ Thiêm, dự án này thu hút sự chú ý bởi kiến trúc độc đáo và hệ thống tiện ích hấp dẫn, góp phần kiến tạo một cuộc sống trọn vẹn.
Thủ Thiêm Zeit River tọa lạc tại 3 lô đất 3.7, 3.3 và 3.11 trên đường Nguyễn Cơ Thạch, phường An Khánh, quận 2, thành phố Thủ Đức Dự án nằm ở vị trí đắc địa, ngay giao điểm của hai tuyến đường quan trọng: đường Nguyễn Cơ Thạch lộ giới 45m nối từ cầu Thủ Thiêm 1 đến cầu Thủ Thiêm 4 và đường Trần Bạch Đằng (Đại lộ Vòng Cung) rộng 55m, kết nối trực tiếp với đường Trần Não và Mai Chí Thọ Từ quận Bình Thạnh, chỉ cần qua cầu Thủ Thiêm 1 khoảng 400 mét là đến dự án.
Vị trí gần trung tâm của khu đô thị Thủ Thiêm cho phép dự án cư dân di chuyển thuận tiện đến các khu vực xung quanh:
Đi qua cầu Thủ Thiêm 1 trong 2 phút, bạn có thể đến Khu đô thị Vinhomes Central Park, Pearl of Saigon và Manor ở quận Bình Thạnh
+ 5 phút đi qua cầu Thủ Thiêm 2 để đến quận 1
Đi qua đường Hầm Thủ Thiêm để đến các quận 4, 5, và 6 mất mười phút
+ 15 phút đi qua cầu Phú Mỹ hoặc cầu Thủ Thiêm 4 trong tương lai để đến quận
Ngoài ra cũng phải nhắc đến đó là dự án Thu Thiem Zeit River còn nằm gần 2 tuyến Metro số 1 và số2 Đều kết nối vào trung tâm nhà ga Bến Thành và có thể thuận tiện di chuyển toàn thành phố trong tương lai
Hình 2-13 Vị trí dự án Thủ Thiêm Zeit River
2.4.1.2 Chủđầu tư và đơn vị vận hành
Chủ đầu tư: Thủ Thiêm Zeit River do Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise (VGSE) thuộc tập đoàn GS E&C làm chủ đầu tư Đại diện VGSE - cho biết, nhờ sự "hậu thuẫn" từ nguồn vốn của công ty mẹ là tập đoàn đa ngành quốc tế
GS E&C (Hàn Quốc) đã giúp đẩy nhanh tiến độ xây dựng công trình trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức
GS E&C là một trong những tập đoàn xây dựng hàng đầu Châu Á, với nhiều công trình nổi tiếng như tòa nhà LG Beijing, trung tâm hội nghị COEX, tháp ASEM và trung tâm văn hóa KEPO tại Hàn Quốc Tại Việt Nam, GS E&C đã đầu tư vào các dự án lớn như Đại lộ Phạm Văn Đồng, Tuyến Metro số 1, Nhà máy lọc hóa dầu Nghi Sơn, Khu đô thị Long Bình và Khu đô thị GS Metro Năm 2011, GS E&C đã phát triển dự án căn hộ Xi Riverview Palace Quận 2, được đánh giá cao bởi các nhà đầu tư và khách hàng Năm 2017, GS E&C lọt vào top 31 trong danh sách 250 công ty xây dựng tốt nhất thế giới.
2.4.1.3 Các đơn vị tham gia khác Đơn vị quản lý vận hành: Công ty TNHH tư vấn thiết kế S&D CONSTRUCTION ( Xi S&D ) luôn dẫn đầu trong lĩnh vực thiết kế và thi công xây dựng các công trình Dân dụng – Công nghiệp Đơn vị thiết kế: Thiết kế dự án Thủ Thiêm Zeit River được phụ trách bởi PTW Architects – Đơn vị thiết kế đến từ Úc, nổi tiếng toàn cầu bởi các công trình kiến trúc chất lượng Đơn vị xây dựng: Đơn vị xây dựng cũng chính là chủ đầu tư dự án GS E&C với nhiều năm kinh nghiệm và ý tưởng độc đáo giúp dự án trở lên toàn diện, thu hút hơn
Công ty TNHH Kỹ thuật và xây dựng Map Hanterin vina là công ty 100% vốn nước ngoài, thành lập tại Việt Nam vào năm 2007 và hợp tác với Tổng công ty Thái Sơn thuộc Bộ Quốc Phòng thành lập công ty CP Thiết kế kiến trúc MAP Thái Sơn Dự án Thủ Thiêm Zeit River được phân phối bởi các đại lý bao gồm: [Danh sách đại lý].
Loại hình bất động sản của dự án: Shophouse, Căn hộ, Duplex, Penthouse và ngân hàng hỗ trợ: VP Bank, Vietinbank, OCB, TP Bank, BIDV,
2.4.1.4 Thông tin chi tiết, mô tả
Quy mô, diện tích giai đoạn 1 tại lô 3.11 (Khu chức năng số 3) phân khu căn hộ cao cấp dự án Thủ Thiêm Zeit River.
Thủ Thiêm Zeit River được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 33.000 m 2 , với tổng diện tích sàn xây dựng 232.439 m 2 với mật độ xây dựng chỉ 40%
Hình 2-14 Tổng quan dự án
Phân khu chức năng: Khu nhà ở gồm 2 tháp căn hộ cao cấp: Tháp T1 cao 25 tầng và tháp T2 cao 32 tầng; khối đế (cao 4 tầng): shophouse, khu thương mại, nhà phố + cảnh quan sân vườn + tiện ích ; tầng hầm: gồm 2 tầng , 470 chỗ đậu xe hơi + 283 chỗ đậu xe máy (tỷ lệ chỗ đậu xe hơi/ căn hộ: 1,5) Dự án cung cấp ra thị trường 300 sản phẩm căn hộ, nhà phố, shophouse, penthouse Diện tích của mỗi sản phẩm đa dạng, linh hoạt, tùy thuộc nhu cầu của khách hàng là để ở hay dùng kinh doanh Cụ thể: + Căn hộ 1PN: chiếm: 25%, diện tích: 60 - 65m 2
+ Căn hộ 2PN: chiếm: 40%, diện tích: 88 - 97m 2
+ Căn hộ 3PN: chiếm: 30%, diện tích:125 -135m 2
+ Căn hộ 4PN: chiếm: 5%, diện tích: 181 - 201m 2
+ Mặt ngoài căn Shophouse: diện tích 300m 2
+ Mặt trong căn Shophouse: diện tích 200m 2
+ Căn nhà phố: diện tích 200m 2
Mặt bằng của từng căn hộ nằm dưới phần phụ lục
Thiết kếcăn hộvà sơ đồ bố trí
Căn hộ 1 phòng ngủ Thủ Thiêm Zeit River có diện tích 60 - 65m 2 , tháp T2 có tổng
Căn hộ với diện tích 31m², thiết kế thông minh gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, bếp, sân phơi, ban công, phòng khách và phòng tiện ích đa năng Phòng tiện ích có thể tùy chỉnh thành phòng làm việc hoặc phòng kho theo nhu cầu Bếp được thiết kế sang trọng, liền kề sân phơi giúp giảm thiểu mùi khi nấu nướng Phòng ngủ tối ưu không gian sống với cửa sổ lớn kính cường lực từ sàn đến trần Logia kết nối với phòng khách, mang đến ánh sáng tự nhiên, gió trời và điều hòa không khí cho toàn bộ căn hộ.
Căn hộ 2 phòng ngủ Thủ Thiêm Zeit River tháp T1 có 62 căn và T2 có 62 căn Diện tích trung bình từ 88-97m 2 Căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích tương đối thoải mái và diện tích các phòng chức năng rộng thoáng đãng Căn hộ 2 phòng được thiết kế gồm 2 phòng ngủ + 2 nhà vệ sinh + bếp + phòng tiện ích + sân phơi + logia Phòng tiện ích có được bố trí gần cửa chính Phòng bếp được thiết kế không gian mở, phong cách hiện đại có cả quầy giả bar, khu vực bếp liên kết với khu vực sân phơi đảm bảo thoáng mùi khi nấu nướng Phòng ngủ master được thiết kế với có diện tích rộng, không gian được tối ứu hóa nhờ vào các khung cửa sổ kính lớn, phòng ngủ chính có nhà vệ sinh lớn, bố trí bồn tắm nằm Phòng ngủ nhỏ cũng được chủ đầu tư bố trí tối ưu về view, ánh sáng, sự thông thoáng
Căn hộ 3 phòng ngủ Thủ Thiêm Zeit River tháp T1 có 29 căn và tháp T2 có 31 căn Diện tích trung bình từ 125-135m² Căn hộ 3 phòng được thiết kế gồm 3 phòng ngủ + 2 nhà vệ sinh+ bếp + phòng tiện ích + sân phơi + logia Phòng tiện ích có được bố trí gần cửa chính Phòng bếp được thiết kế mở, hiện đại có cả quầy giả bar Các phòng ngủ có diện tích lớn, không gian được tối ưu hóa nhờ vào các khung cửa số kính lớn tối ưu về view, ánh sáng và tạo được sự thông thoáng
Căn hộ 4 phòng ngủ Thủ Thiêm Zeit River tháp T1 có 8 căn và tháp T2 có 20 căn Diện tích trung bình từ 181 - 201m² Căn hộ 4 phòng được thiết kế gồm có 4 phòng ngủ (2 phòng master) + 3 nhà vệ sinh + bếp + phòng tiện ích + sân phơi + logia Phòng tiện ích có được bố trí gần cửa chính Phòng bếp được thiết kế tinh tế và hiện đại gồm 2 khu vực: bếp ướt + bếp khô Các phòng ngủ có diện tích lớn Khu vực sinh hoạtchung: phòng khách + phòng ăn được bố trí ở khu vực giữa nhà, diện tích rộng lớn Căn hộ 4 vừa đảm bảo khả năng sinh hoạt chung vừa đảm bảo không gian riêng từ: 4 phòng ngủ được đặt ở 3 góc căn hộ
Căn hộ duplex Thủ Thiêm Zeit River tháp T1 có 4 căn và T2 có 10 căn , diện tích trung bình từ 183-215m2, thiết kế 2 tầng: tầng dưới 125.8m2, tầng trên 89.91m 2 Căn hộ Duplex nằm tại tầng 20 - 21 và 22 - 23 của tòa nhà Đây là sản phẩm đặc trưng của các dòng căn hộ cao cấp, được thiết kế vô cùng đẳng cấp và nổi bật với không gian rộng thoáng, ban công logia lớn, có bố trí sân vườn và những mảng kính toàn bộ từ sàn đến trần nhà Căn hộ Duplex gồm 4 phòng ngủ ( 2 phòng tầng dưới + 2 tầng ở tầng trên)
Dự án The River Thủ Thiêm
Dự án The River Thủ Thiêm tọa lạc tại vị trí đắc địa của khu đô thị mới Thủ Thiêm, nằm gần sông và chú trọng vào không gian xanh Nằm trên Đại Lộ Vòng Cung, Phường , dự án được phê duyệt và quy hoạch xây dựng ở khu chức năng số 3 của khu đô thị Thủ Thiêm, với tên gọi ban đầu là Thủ Thiêm River Park hoặc The Riverin.
Dự án The River Thủ Thiêm tọa lạc tại Phân khu chức năng 3, khu đô thị mới An Khánh, Quận 2, TP Hồ Chí Minh, được đánh giá là dự án phức hợp cao cấp đáng sống nhất tại Sài Gòn Với vị trí đắc địa, dự án sở hữu tầm nhìn trực diện về trung tâm Thành Phố, giáp cầu Thủ Thiêm 1 về phía Đông, hướng nhìn thẳng ra sông Sài Gòn về phía Tây, giáp kênh số 1 về phía Tây Nam và giáp Đại lộ Vòng Cung có lộ giới 55m về phía Đông Nam Nằm trên trục Line 1, The River Thủ Thiêm là một trong số ít dự án sở hữu vị trí hiếm có tại bán đảo Thủ Thiêm.
2.5.1.2 Chủđầu tư, đơn vị vận hành
Dự án căn hộ cao cấp The River Thủ Thiêm được phát triển bởi liên doanh giữa Công ty Cổ phần Phát Triển và Tài Trợ Địa Ốc R.C (REFICO) và Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) REFICO, một nhà phát triển bất động sản, hướng đến mục tiêu mang lại giá trị thiết thực cho người mua, khách thuê và các khu vực lân cận REFICO đã thiết lập hệ thống các quy tắc góp phần giúp Việt Nam vươn xa hơn trên thị trường thế giới.
REFICO đã được dẫn dắt bởi một đội ngũ giàu kinh nghiệm, tiếp cận gần hơn với thực tiễn nhờ vào vốn kiến thức sâu trong chuyên ngành phát triển và quản lý BĐS, tài chính, luật pháp Chính vì việc đó nên đã giúp cho công ty không ngừng phát triển hơn và có được vị trí như ngày hôm nay
Hình 2-18 Vị trí của dự án The River Thủ Thiêm
Hình 2-19 Công ty Cổ phần Phát triển và Tài trợ Địa ốc
Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật (CII) là một tổ chức tài chính chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, hoạt động theo mô hình công ty cổ phần đại chúng CII đóng góp vào việc xã hội hóa đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước, huy động vốn trung hạn và dài hạn từ các tổ chức tài chính Với 14 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, CII đã khẳng định vị thế là nhà đầu tư uy tín với tiềm năng tài chính và kinh nghiệm trong phát triển hạ tầng, bao gồm cầu đường, hạ tầng khu dân cư và khu công nghiệp.
2.5.1.3 Các đơn vị vận hành khác
Bảng 2-3 Đơn vị vận hành của The River Thủ Thiêm Đối tác Vai trò Giới thiệu thông tin
Công ty Cổ phần City
Garden Phát triển dự án và Thiết kế kiến trúc
Là một trong những đơn vị phát triển bất động sản đầy năng động với thế mạnh am hiểu thị trường địa phương và mạng lưới quan hệ kinh doanh rộng lớn
Singapore Thiết kế kết cấu
Là đơn vị thiết kế nổi tiếng trong khu vực Công ty này đã đóng góp rất nhiều dự án trên toàn thế giới Arup Group – Anh Thiết kế cơ điện
Là một công ty hàng đầu về lĩnh vực tư vấn môi trường, các thiết kế về cơ sở hạ tầng
Associates – New York Thiết kế nội thất Là một quốc gia đa ngành hoạt động trong nhiều lĩnh vực
2.5.1.4 Thông tin chi tiết, mô tả
The River Thủ Thiêm được xây dựng trên khuôn viên rộng 15.378 m 2 , gồm 3 tòa tháp chung khối đế cao 12 -18 tầng Dự án có diện tích xây dựng là 9.126 m 2 , tương đương với mật độ xây dựng khoảng 59,3% và tổng số có 525 căn hộ được mở bán
Hình 2-20 Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật
TP.HCM Đây là một dựán chung cư TP ThủĐức có quy mô lớn và được định hướng phát triển thành không gian sống hiện đại và đẳng cấp cho cư dân
The River Thủ Thiêm có 3 tòa tháp được xây dựng như sau: Tháp The Hudson và The Thames là 2 tòa nhà cao 18 tầng Tháp The Seine là tòa nhà cao 12 tầng Tổng số căn hộ bao gồm: 501 căn hộ, 7 Shophouse, 12 Penthouse, 12 Pool Villas
Diện tích căn hộ: đối với căn hộ 1PN có diện tích là 54 – 59m 2 ,căn hộ 2PN có diện tích 77 – 82m2, căn hộ 3PN với diện tích 107 - 180m 2 , căn hộ 4PN có diện tích từ 250 - 300m 2 và đặc biệt là Shophouse và Pool Villas lần lượt là 205 - 1059m 2 và
Hình 2-21 Quy mô dự án The River Thủ Thiêm
Thiết kếcăn hộvà sơ đồ bố trí
Căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 54 đến 59m², phù hợp với những người độc thân hoặc gia đình nhỏ Thiết kế tối giản nhưng đầy đủ tiện nghi, mang đến không gian sống thoải mái và tiện dụng.
Căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ 77 – 82m 2 , phù hợp với gia đình có 2-3 thành viên Căn hộ được thiết kế với phòng khách và bếp liền kề, tạo nên một không gian sinh hoạt chung rộng rãi.
Căn hộ 3 phòng ngủ, với diện tích từ 107 - 180m2, là lựa chọn lý tưởng cho gia đình 3-4 thành viên Thiết kế riêng biệt cho phòng khách, bếp và phòng ăn mang đến không gian sống tiện nghi và thoải mái.
Căn hộ 4 phòng ngủ có diện tích từ 250 - 300m², phù hợp cho gia đình đông thành viên hoặc những ai yêu thích không gian rộng rãi Thiết kế với phòng khách, bếp, phòng ăn và phòng ngủ riêng biệt, mang đến không gian sống sang trọng và đẳng cấp.
Hình 2-22 Mặt bằng căn hộ The River Thủ Thiêm lô 3.15 2.5.1.5.Tiện ích
PHÂN TÍCH, SO SÁNH VÀ ĐÁNH GIÁ 3 DỰ ÁN CĂN HỘ
Phân tích thị trường Căn hộ chung cư tại KĐT Thủ Thiêm
3.1.1 Phân tích các yếu tố của KĐT Thủ Thiêm
Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một trong những khu đô thị trọng điểm của thành phố Thủ Đức, với quy hoạch phát triển hiện đại, đồng bộ Các dự án căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí chiến lược, kết nối thuận tiện với các khu vực trung tâm của thành phố Khu đô thị mới Thủ
1 Thuế giá trị gia tăng
Thiêm đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ, với nhiều dự án hạ tầng giao thông, tiện ích đang được triển khai
Trong năm 2023, tình hình kinh tế - xã hội của khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp tục có nhiều khởi sắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ, với nhiều dự án hạ tầng giao thông, tiện ích đang được triển khai Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của khu đô thị mới Thủ Thiêm đang có xu hướng tăng nhanh Theo báo cáo của UBND thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, GRDP của khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt 6.100 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ năm 2022 Thu nhập bình quân đầu người đạt 200 triệu đồng/năm, tăng 20% so với cùng kỳ năm 2022
Quy hoạch phát triển của khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được triển khai theo đúng kế hoạch Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như tuyến Metro số 1, tuyến Metro số 2, tuyến BRT, đường Vành đai 2, đường Phạm Văn Đồng, Xa Lộ Hà Nội, đã và đang được triển khai, giúp kết nối khu đô thị mới Thủ Thiêm với các khu vực khác của thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
Dân số của khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng tiếp tục gia tăng trong năm 2023 Theo báo cáo của UBND thành phố Hồ Chí Minh, dân số khu đô thị mới Thủ Thiêm tính đến cuối tháng 6 năm 2023 là 320.000 người, tăng 20% so với cùng kỳ năm
2022 Sự gia tăng của dân số sẽ tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, đặc biệt là các căn hộ chung cư Chính sách của Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản vẫn đang được tiếp tục triển khai Các chính sách này sẽ giúp kích thích nhu cầu mua nhà, đặc biệt là các căn hộ chung cư
3.1.1.2 Yếu tố văn hóa – xã hội
Tình hình văn hóa xã hội của khu đô thị mới Thủ Thiêm đang có nhiều khởi sắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ, với nhiều dự án văn hóa, giáo dục, y tế, đang được triển khai Các dự án văn hóa, giáo dục, y tế, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân, tạo nên một cộng đồng văn minh, hiện đại
Về yếu tố văn hóa, các dự án căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cần được thiết kế, xây dựng phù hợp với văn hóa Việt Nam Các căn hộ chung cư cần có không gian sống xanh, sạch, đẹp, đảm bảo cho cư dân có một cuộc sống thoải mái, thư giãn Ngoài ra, các dự án căn hộ chung cư cần có các tiện ích văn hóa, như thư viện, nhà văn hóa, khu vui chơi giải trí, để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hóa của cư dân
Để phù hợp với yếu tố xã hội, các dự án căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cần đáp ứng đa dạng nhu cầu của cư dân Điều này bao gồm việc thiết kế các căn hộ với diện tích linh hoạt, phù hợp với gia đình đa thế hệ, đồng thời đảm bảo an ninh, an toàn để cư dân yên tâm sinh sống.
Dự báo trong thời gian tới, yếu tố văn hóa xã hội sẽ ngày càng trở nên quan trọng đối với thị trường căn hộ chung cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm Các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cần chú trọng đến yếu tố văn hóa xã hội trong thiết kế, xây dựng dự án, nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân và tạo nên một cộng đồng văn minh, hiện đại
Tình hình môi trường của khu đô thị mới Thủ Thiêm đang có nhiều khởi sắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ, với nhiều dự án hạ tầng giao thông, tiện ích, đang được triển khai Các dự án hạ tầng giao thông, tiện ích, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ góp phần cải thiện môi trường, tạo nên một khu đô thị xanh, sạch, đẹp
Về yếu tố môi trường, các dự án căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cần được thiết kế, xây dựng theo hướng thân thiện với môi trường Các căn hộ chung cư cần được sử dụng các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, có khả năng cách âm, cách nhiệt tốt, giúp giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn và tiết kiệm năng lượng Ngoài ra, các dự án căn hộ chung cư cần có hệ thống xử lý nước thải, rác thải hiện đại, đảm bảo vệ sinh môi trường Để đáp ứng nhu cầu của cư dân và tạo nên một khu đô thị xanh, sạch, đẹp, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm có thể tham khảo một số gợi ý sau:
Sử dụng các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, có khả năng cách âm, cách nhiệt tốt
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải, rác thải hiện đại, đảm bảo vệ sinh môi trường
Trồng nhiều cây xanh, tạo ra không gian sống xanh, sạch, đẹp
Tổ chức các hoạt động tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cho cư dân
Chính phủ đóng vai trò tiên quyết trong sự phát triển của khu đô thị Thủ Thiêm bằng cách ban hành nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư Các nghị quyết và nghị định như Nghị quyết số 22/NQ-CP (2010), Nghị định số 35/2013/NĐ-CP (2013) và Quyết định số 124/QĐ-TT (2020) đã tạo khung pháp lý vững chắc cho phát triển Thủ Thiêm Ngoài ra, việc tuân thủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch là điều cần thiết, đảm bảo các dự án căn hộ chung cư tại Thủ Thiêm đáp ứng đầy đủ về quy hoạch, kiến trúc, cấp phép xây dựng, an ninh, trật tự và môi trường Đồng thời, bảo tồn và phát huy những giá trị văn hóa - lịch sử của khu vực là một yếu tố quan trọng, với những di tích lịch sử như Nhà máy điện Thủ Thiêm, Đình thần Thủ Thiêm, Nhà thờ Phước Hải góp phần tạo nên bản sắc riêng cho khu đô thị.
Ngoài ra dự án còn dính phải một số vấn đề về đền bù và giải phóng mặt bằng Việc đền bù, giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề lớn của khu đô thị mới Thủ Thiêm Theo quy hoạch, khu đô thị này sẽ phải di dời khoảng 12.000 hộ dân Tuy nhiên, đến nay, mới chỉ có khoảng 3.000 hộ dân được di dời Giá đền bù chưa thỏa đáng, dẫn đến nhiều hộ dân chưa đồng ý di dời Quy trình đền bù, giải phóng mặt bằng còn chậm trễ, gây khó khăn cho người dân Có sự thiếu thống nhất trong việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, kéo dài KĐT mới Thủ Thiêm còn bị chậm tiến độ xây dựng vi phạm hợp đồng, lạm dụng chính sách ưu đãi và chuyển nhượng đất trái phép
3.1.2 Phân tích tiềm năng phát triển căn hộchung cư tại KĐT Thủ Thiêm
Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một khu đô thị trọng điểm của TP Thủ Đức, với quy hoạch phát triển mang tầm quốc tế Khu đô thị này có nhiều tiềm năng phát triển, bao gồm: Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở phía Đông Bắc của thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với sông Sài Gòn và sông Thủ Thiêm Vị trí địa lý này mang lại nhiều lợi thế cho khu đô thị, như: Thuận lợi cho giao thông, kết nối với các khu vực trung tâm của thành phố Có tiềm năng phát triển du lịch, thu hút đầu tư
Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, kết nối với các khu vực trung tâm của thành phố như quận 1, quận 2, quận 4, thông qua các tuyến đường huyết mạch như đường Mai Chí Thọ, đường Lương Định Của, đường Nguyễn Cơ Thạch, Ngoài ra, khu đô thị này còn nằm trên trục đường chính nối thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh phía Đông Nam Bộ, như Đồng Nai, Bình Dương,…Với vị trí địa lý thuận lợi, khu đô thị mới Thủ Thiêm có khả năng thu hút đầu tư từ các doanh nghiệptrong và ngoài nước, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
Phân tích khả năng giao dịch căn hộ chung cư tại KĐT Thủ Thiêm
3.2.1 Phân tích nguồn cầu của KĐT Thủ Thiêm
Khu đô thị Thủ Thiêm là một dự án phát triển đô thị mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc thành phố Thủ Đức, đối diện Quận 1 qua sông Sài Gòn Dự án này được quy hoạch với mục tiêu trở thành trung tâm tài chính thương mại có vai trò quan trọng bậc nhất TP Thủ Đức, như khu Downtown Manhattan của New York, Hoa Kỳ Năm
Năm 2023, khu đô thị Thủ Thiêm dự kiến hoàn thành nhiều công trình trọng điểm, bao gồm cầu Thủ Thiêm 2, đường hầm Thủ Thiêm, khu trung tâm hành chính, khu văn hóa, khu thể thao, khu dân cư cao cấp, khu thương mại dịch vụ, khu du lịch sinh thái, khu công nghệ cao, khu giáo dục và y tế Điều này hứa hẹn sẽ thu hút mạnh mẽ nguồn cầu của khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tương lai.
2023 tăng khoảng 17,5% so với năm 2022, tăng khoảng 30% so với năm 2021 và tăng khoảng 40% so với năm 2020
Nguồn cầu của khu đô thị Thủ Thiêm năm 2023 được dự báo sẽ tăng mạnh, do nhiều yếu tố thuận lợi, như:
- Vị trí địa lý đắc địa, nằm ngay cạnh trung tâm thành phố và có tầm nhìn ra sông Sài Gòn và khu đô thị hiện đại bên kia bờ Khu đô thị Thủ Thiêm được kết nối với các quận huyện lân cận bằng các tuyến đường huyết mạch, như đại lộ Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, Võ Chí Công, cũng như các cây cầu và đường hầm hiện đại
- Quy hoạch đồng bộ, hiện đại và bền vững, theo tiêu chuẩn quốc tế Khu đô thị Thủ Thiêm được chia thành 8 phân khu chức năng, với tỷ lệ mật độ xây dựng thấp, chỉ khoảng 18-26% Hơn một nửa diện tích của khu đô thị được dành cho cây xanh và giao thông, tạo nên một khu đô thị sinh thái đậm chất Nam Bộ Các công trình xây dựng tại khu đô thị Thủ Thiêm cũng phải tuân thủ quy chế kiến trúc mới, đảm bảo tính thẩm mỹ, an toàn và tiết kiệm năng lượng
- Cơ hội đầu tư và kinh doanh hấp dẫn, do nhu cầu thị trường cao và chính sách ưu đãi Khu đô thị Thủ Thiêm được xem là một trong những khu vực có giá trị bất động sản cao nhất Thành phố Hồ Chí Minh, với mức giá dao động từ 80 - 200 triệu đồng/m 2 Nhu cầu mua nhà và thuê nhà tại khu đô thị ThủThiêm cũng rất cao, do nhu cầu an cư và đầu tư của người dân trong và ngoài nước Chính phủ và chính quyền địa phương cũng đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp tại khu đô thị Thủ Thiêm, như miễn, giảm thuế, hỗ trợ tài chính, hạ tầng, thủ tục hành chính, bảo vệ môi trường, xã hội Đây là những yếu tố thu hút những nhà đầu tư, doanh nghiệp và du khách quốc tế, muốn tận dụng cơ hội hợp tác, kinh doanh và du lịch tại một khu đô thị mới, đẳng cấp và độc đáo
Từ những phân tích trên, có thể kết luận rằng, khu đô thị Thủ Thiêm năm 2023 sẽ có nguồn cầu lớn, đa dạng và bền vững, từ cả nhu cầu nội địa và nhu cầu ngoại địa Đây là một khu đô thị có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, góp phần nâng tầm Thành phố Thủ Đức trên bản đồ kinh tế - văn hóa khu vực và quốc tế
3.2.2 Phân tích nguồn cung của KĐT Thủ Thiêm
Theo nhiều nguồn thông tin cho thấy vào quý III/2023, khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm lĩnh nguồn cung mới khoảng 90% thị trường căn hộ cho thuê ở TP.Thủ Đức với 2 dự án hạng A nằm ngay chân cầu Ba Son, khoảng 96% nguồn cung mới của TP.HCM trong quý III/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang Trong đó, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3 đạt hơn 60 triệu đồng/m² Và sắp tới, nguồn cung phân khúc được kỳ vọng sẽ ngày càng khan hiếm bởi hàng loạt sản phẩm mới sẽ được đưa ra
Thịtrường TP.HCM tiếp tục lệch pha cung cầu rõ rệt khi sốlượng căn hộ hạng A và
Phân khúc B chiếm ưu thế trong nguồn cung căn hộ chào bán, dẫn đến thiếu hụt các lựa chọn phù hợp cho người dân có thu nhập thấp trong khu vực.
Nguồn cung về căn hộ của KĐT Thủ Thiêm năm 2023 được ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có quy hoạch, chính sách, thị trường và nhu cầu của khách hàng Theo báo cáo của CBRE, trong quý III/2023, nguồn cung mới tại Thủ Thiêm có 2.528 căn hộ, tăng 57,2% so với cùng kỳnăm trước Đây là kết quả của việc nhiều dự án lớn được triển khai sau khi giải quyết xong các vướng mắc pháp lý và bồi thường giải phóng mặt bằng Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như Empire City, The River Thủ Thiêm, Metropole Thủ Thiêm, The Grand Manhattan, The Zeit River và One Verandah Nguồn cung về căn hộ của KĐT Thủ Thiêm năm 2023 cũng phản ánh xu hướng của thị trường bất động sản TP.HCM, khi mà nhu cầu về nhà ở cao cấp và siêu cao cấp ngày càng tăng Theo Savills, giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM trong quý III/2023 đạt mức trung bình 4.000 USD/m 2 , tăng 9% so với cùng kỳ năm trước Trong khi đó, giá bán căn hộ siêu cao cấp tại Thủ Thiêm có thể lên đến 7.000 - 20.000 USD/m 2 , dự án đang phát triển ở đôi bờ sông Sài Gòn tại khu vực quận 1 và TP Thủ Đức cũng đang được bán với giá trên 100 triệu đồng/m², có dự án giá 290 - 400 triệu đồng/m² Đây là mức giá cao nhất trong khu vực Đông Nam Á Nhu cầu về căn hộ cao cấp và siêu cao cấp tại Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, nhờ vào các yếu tố như vị trí đắc địa, hạ tầng hiện đại, tiện ích đa dạng và chất lượng sống cao
3.2.3 Phân tích tình hình giá căn hộ tại TP ThủĐức năm 2023
Để so sánh giá bán một cách hiệu quả giữa ba dự án tại KĐT Thủ Thiêm, tôi đã thu thập thông tin giá bán căn hộ từ Batdongsan.com và CafeLand Việc này giúp tôi có cái nhìn tổng quan về giá cả và đưa ra đánh giá phù hợp nhất về các dự án.
Hình 3-1 Bảng giá của các dự án tại KĐT Thủ Thiêm
Thông qua hình 3-1 có thể so sánh một cách tổng quan về giá căn hộ tại KĐT Thủ Thiêm Hầu như, các dự án đả được bàn giao và sắp được mở bán Các dự án đều có giá bán hiện tại trung bình ngang nhau và không có sự khác biệt gì mấy cho thấy được rằng mặc dù với giá bán cao ngất ngưởng nhưng nhu cầu vẫn tăng và không có số lượng dừng lại Về giá bán của những nằm từ 2016 đến năm 2025 có thể thấy được sự trên lệch một khá lớn chẳng hạn như những dự án ở giai đoạn năm 2016 -
2017 mức giá chỉ khoảng từ 40 – 50 triệu đồng/m 2 và ở giai đoạn từ năm 2022 –
2025 mức giá đã tăng đến 125 – 260 triệu đồng/m 2
Có thể nhìn thấy được mức giá mở bán ở giai đoạn ban đầu của tất cả những dự án đã được nêu ở hình 3-1 đều có sự gia tăng về giá ở những giai đoạn mở bán bán tiếp theo Hầu hết các mức giá sẽ tăng từ khoảng 50 – 60 triệu đồng/m 2 so với mức giá mở bán ở giai đoạn đầu tiên Một phần nữa là phụ thuộc vào vị trí địa lý, chủ đầu tư và cơ sở hạ tầng mà mỗi dự án đều khác nhau về giá bán và về thời gian Để có thể nhìn rõ hơn thì tôi đã tìm được biểu đồ so sánh giá của các dự án với nhau
Hình 3-2 Biểu đồ so sánh về giá của các dự án
Biểu đồ cho thấy The Opusk Residence có giá bán cao nhất, vượt mức 11,5% so với Thủ Thiêm Green House Hai dự án Thủ Thiêm Zeit River và The River Thủ Thiêm có giá tương đương do vị trí và tiện ích tương đồng The Opusk Residence và The Crest nằm tại khu trung tâm, sở hữu mức giá cao nhất nhờ tiện ích và vị trí thuận lợi, đặc biệt là hai dự án của The Metropole dưới chân cầu Ba Son Dự án The Green House tọa lạc tại đường Võ Chí Công, vị trí hơi xa trung tâm nhưng mức giá tương đối ổn định.
Phân tích SWOT
Cả ba dự án đều được phân tích và có vị trí gần nhau, khảnăng chịu tác động từ các yếu tố có sự tương đồng và không tương đồng trong quá trình phân tích Thông qua sự phân tích này ta có sẽ có đánh giá và cái nhìn tổng quan về 3 dự án
3.3.1 Điểm mạnh (Strenghts) - Điểm yếu (Weaknesses) của 3 dự án
Bảng 3-1 Bảng so sánh ưu điểm và nhược điểm của 3 dự án
Dự án Điểm mạnh (Strenghts) Điểm yếu (Weaknesses)
S1: Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát và SonKim Land là những chủ đầu tư ưu tín là một đối tác đáng tin cậy
S2: Vị trí địa lý vô cùng đắc địa, có tầm nhìn ra sông Sài Gòn và nằm ngay khu hành chính gần với những tiện ích công cộng, cao cấp
S3: Về thiết kế dự án được thiết kế theo phong cách hạng A+ chuẩn đẳng cấp quốc tế
W1: Do nằm ngay vị trí đắt địa nên giá căn hộ khá cao so với các dự án cùng phân khúc
W2: Số lượng căn hộ có hạn do đó sự cạnh tranh để sở hữu dự án sẽ rất cao
W3: Dự án được thiết kế nằm về hưỡng Tây Nam vì thế có thể khiến cho căn hộ sẽ bị nóng vào buổi chiều và tối
S4: Những tiện ích vô cùng cao cấp cùng với đó là hệ thống an ninh bảo vệ chuyên nghiệp cùng với đó có bãi đậu xe vô cùng lớn và khu trung tâm mua sấm sầm uất
Dự án S5 hứa hẹn khả năng sinh lời cao trong tương lai nhờ nguồn cung khan hiếm và chính sách bán hàng hấp dẫn, bao gồm hỗ trợ lãi suất ưu đãi.
S1: Chủ đầu tư ưu tín là tập đoàn GS
E&C có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường Việt Nam và là tập toàn xây dựng hàng đầu tại Hàn Quốc và cả ở thị trường quốc tế
S2: Dự án Thủ Thiêm Zeit River được thiết kế theo phong cách hiện đại, sang trọng, mang đến không gian sống đẳng cấp cho cư dân Dự án được xây dựng theo hình chữ Z, tạo nên tầm nhìn rộng mở cho tất cả các căn hộ
Dự án S3 được trang bị nhiều công nghệ hiện đại, như bố trí trạm sạc điện tại tầng B1 và B2 của tòa nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân.
W1: Thiết kế căn hộ khá đơn điệu, không có nhiều sự đa dạng về diện tích và hướng nhìn
W2: Số lượng tiện ích nội khu khá ít
W3: Phải đối mặt với sự cạnh tranh khá lơn của những dự án có vị trí gần sông khác trang bị hệ kính Low-E giảm nhiệt tốt, công nghệ điện phân muối cho hồ bơi, hệ thống đèn thông minh, cảm biến phát hiện chuyển động, máy thông gió cho căn hộ…
S4: Vị trí đắc địa, có khả năng kết nối thuận tiện với các khu vực trọng điểm của thành phố
S5: Thủ Thiêm Zeit River nằm ngay trong lõi trung tâm của khu đô thị
Thủ Thiêm, do đó có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai
S6: Thiết kế với nhiều mảng xanh tạo được khoảng không gian thoáng mát và trong lành cho cư dân
Dự án được phát triển bởi liên doanh giữa hai chủ đầu tư uy tín là Công ty CP Phát Triển và Tài Trợ Địa Ốc R.C (REFICO) và Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), mang đến sự đảm bảo về chất lượng và tiến độ dự án.
S2: Giá bán của dự án sẽ tạo nên sự cạnh tranh cho những dự án cùng phân khu trong khu vực lân cận Đây là mức giá tốt cho một dự án
W1: Xung quanh còn khá vắng vẻ vẫn chưa xuất hiệu nhiều tiện ích và cư dân còn thưa thớt căn hộ hạng sang ven sông Sài Gòn thuộc Khu đô thị Thủ Thiêm
S3: Môi trường đáp ứng được nhiều kỳ vọng nhu cầu cho giới thượng lưu thiết kế The River Thủ Thiêm với dáng xương cá, mở rộng về phía trung tâm khu đô thị, giúp cư dân các tòa nhà được chiêm ngưỡng trọn vẹn cảnh quan sông Sài Gòn
S4 sở hữu vị trí đắc địa hàng đầu khu vực, tọa lạc ngay mặt tiền đại lộ, mang đến tầm nhìn thoáng đãng ra sông Sài Gòn và khung cảnh nội thành cũ sầm uất bên kia bờ.
S5: Nội khu được phủ xanh từng chi tiết
S6: thang máy cao, lên đến 8 thang máy cho mỗi tháp (dành cho 9 đến
16 căn hộ trên một tầng), trong đó các căn hộ 3 và 4 phòng ngủ sẽ có sảnh thang máy biệt lập
Thị trường BĐS được dự báo sẽ hồi phục trong tương lai Tầng lớp người có thu nhập trung bình cao trở lên trong xã hội ngày càng lớn Theo thông tin trên các trang báo cho thấy số người siêu giàu tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 26% từ nay đến năm
2026 Năm 2025, ước tính Việt Nam sẽ có khoảng 511 người sở hữu tài sản trên 30 triệu USD và 25.812 người có tài sản trên 1 triệu USD Nhu cầu mua nhà ngày cang gia tăng những đột phá về mặt công nghệ xây dựng, các loại vật liệu rẻ và bền đang ngày càng được sử dụng nhiều tại Việt Nam Theo khảo sát thị trường TP Hồ Chí Minh của Savills Việt Nam khu vực TP Thủ Đức, Quận 7 và Nhà Bè sẽ trở thành nguồn cung chính của loại hình căn hộ đến năm 2025 sẽ có 145.000 căn hộ Cả ba dự án The Opusk Residence, Thủ Thiêm Zeit River và The River Thủ Thiêm nói riêng và cả KĐT Thủ Thiêm nói chung đều có được nhiều tiềm năng, cơ hội phát triển trong tương lai Đồng thời đóng góp cho sự phát triển của TP Thủ Đức và cả nước
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những khó khăn do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, tuy nhiên, thị trường nhà ở tại TP HCM đã bắt đầu khởi sắc từ đầu năm 2023 với nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, đạt 13.460 căn hộ trong quý đầu năm, tăng 233% so với quý trước và 265% so với cùng kỳ năm ngoái Dù vậy, hiện tượng lệch pha cung cầu ở lĩnh vực căn hộ vẫn đang gia tăng Theo Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu, và dự báo nguồn cung tương lai của Tp HCM có thể đạt 145.000 căn đến năm 2025.
Quan điể m cá nhân
Có thể thấy rằng thông qua những phân tích ở trên mỗi dự án đều có những ưu điểm và những nhược điểm khác nhau Chủ sở hữu có quyền đưa ra nhiều ý kiến để lựa chọn tùy vào nhu cầu và tài chính của chủ sỡ hữu như thế nào Và sau đây chính là quan điểm của tôi về 3 dự án The Opusk Residence, Thủ Thiêm Zeit River và The River Thủ Thiêm đứng với cương vị là một chủ đầu tư đang có yêu cầu sở hữu những căn hộ cho chính bản thân mình, và tôi sẽđánh giá 3 dựán trên thang điểm 10 như sau:
Thứ nhất xét về vị trí địa lý: Có thể thấy được 3 dự án đều tọa lạc tại KĐT mới Thủ Thiêm Tuy nhiên vị trí của 3 dự án đều có những ưu điểm riêng khác nhau Đối với vị trí của dự án The Opusk Residence có thể thấy được dự án nằm ngay vị trí vô cùng đắc địa có tầm nhìn đối diện là trung tâm thành phố, ngấm được cận cảnh được sông Sài Gòn và cả Cầu Ba Son, mất chỉ khoảng 5 phút để đến những khu trung tâm, vì thế The Opusk Residence xứng đáng sở hữu con 10 cho vị trí địa lý của mình Ngoài ra, Thủ Thiêm Zeit River và The River Thủ Thiêm cả hai dự án đều có vị trí đắc địa, liền kề với các công trình hạ tầng quan trọng của khu đô thị Về mặt kết nối, cả hai dự án đều có vị trí thuận tiện, dễ dàng di chuyển đến các khu vực trung tâm thành phố và các tỉnh thành lân cận Tuy nhiên, Thủ Thiêm Zeit River có lợi thế hơn về mặt kết nối khi nằm ngay cạnh cầu Thủ Thiêm 2, một trong những công trình hạ tầng quan trọng của khu đô thị Thủ Thiêm Về mặt tầm nhìn, The River Thủ Thiêm có lợi thế hơn khi nằm ngay cạnh sông Sài Gòn, mang đến tầm nhìn thoáng đãng, đắt giá Vì thế cả 2 dự án này xét về vị trí đều cùng có sốđiểm giống nhau là
Xét về giá căn hộ: Về giá 3 dự án đều nằm trong phân khu căn hộ chung cư cao cấp nên giá của 3 dự án sẽ khá đắc The Opusk Residence có giá 232 –
Dự án The Opusk sở hữu vị trí đắc địa nhưng mức giá 360 triệu đồng/m2 được đánh giá là khá cao so với mặt bằng chung, đạt 8 điểm Thủ Thiêm Ziet River có mức giá từ 150 -
Với mức giá 190 triệu/m² cho Thủ Thiêm Ziet River và 120,1 - 376,29 triệu/m² cho The River Thủ Thiêm, cả hai dự án đều có mức giá gần tương đương Tuy nhiên, The River Thủ Thiêm có giá thấp hơn đôi chút, vì vậy nó sẽ nhận được điểm số cao hơn (10 điểm) so với Thủ Thiêm Ziet River (9 điểm).
Tính pháp lý minh bạch: Các chủ đầu tư của dự án đều xây dựng hệ thống pháp lý hoàn chỉnh cho các sản phẩm của minh, nên cả 3 dự án đều đạt được điểm 10 cho yếu tố này
Ba dự án đều nằm ở vị trí trung tâm nên tiện ích ngoại khu tương đương Tuy nhiên, về nội khu, mỗi dự án lại có điểm khác biệt The Opusk Residence nổi bật với nội khu đầy đủ tiện ích và điểm nhấn riêng biệt, với tổng diện tích khoảng 40 tiện ích Thủ Thiêm Ziet River có khoảng 25 tiện ích nội khu, trong khi The River Thủ Thiêm sở hữu 27 tiện ích Sự chênh lệch này cho thấy The Opusk Residence có lợi thế hơn, đạt điểm 10 về tiện ích nội khu, trong khi hai dự án còn lại đạt điểm 9.
Thiết kế dự án: The Opusk Residence có thiết kế hiện đại, phù hợp với những người thích sự năng động, trẻ trung và tiện nghi Dự án có vị trí đắc địa, nằm ngay trung tâm hành chính mới của thành phố, gần nhiều tiện ích công cộng và dịch vụ cao cấp nên sẽ nhận được 10 điểm Thủ Thiêm Zeit River có thiết kế tối giản, phù hợp với những người thích sự đơn giản, sang trọng và ấm cúng nhưng khá đơn điệu không có nhiều hưóng nhìn nên dự án này sẽđược 9 điểm
Dự án The River Thủ Thiêm tọa lạc tại vị trí đắc địa trên trục đường chính của khu đô thị Thủ Thiêm, gần sông Sài Gòn và cầu Thủ Thiêm 2 Với thiết kế tân cổ điển sang trọng, dự án phù hợp với những khách hàng yêu thích sự thanh lịch, đẳng cấp và yên tĩnh.
Dự án có vị trí độc đáo, nằm trên bán đảo Thủ Thiêm, hướng nhìn ra sông Sài Gòn và trung tâm thành phố, vì thế dự án này cũng sẽ được 10đ Tùy vào nhu cầu của người sở hữu mà lựa chọn thiết kế cho phù hợp Với sốđiểm về phần thiết kế cả 3 dự án đều được 10 điểm
Chủ đầu tư dự án: SonKim Land, tập đoàn GS E&C và Công ty Cổ phần Phát Triển và Tài Trợ Địa Ốc R.C đều là những công ty có ưu tín khá cao trên thị trường hiện tại nên có thể đánh giá về phần chủ đầu tư cả 3 dự án đều được hưởng trọn 10 điểm Để dễ thấy được thang điểm của 3 dự án tôi sẽ lập bảng tính điểm cho 3 dự án theo thang điểm 10 như sau:
Bảng 3-2 Thang điểm đánh giá của 3 dự án
Chủ đầu tư 10 10 10 Điểm trung bình 9,75 9,3 9,6 Đây chỉ là phần đánh 3 dự án theo quan điểm cá nhân của tôi và phần đánh giá này chỉ mang tính chất tham khảo vì mỗi người sẽ có cái nhìn tổng quan khác nhau về 3 dự án trên Theo kết quả đánh giá của cá nhân tôi có thể thấy được số điểm của The Opusk Residence đang đứng ở vị trí thứ nhất với số điểm là 9,75 Đứng ở vị trí thứ 2 là The River Thủ Thiêm với sốđiểm là 9,6 và cuối cùng là Thủ Thiêm Zeit với số điểm là 9,3 Có thể thấy được số điểm theo quan điểm cá nhân của tôi đánh giá 3 dựán đều có những số điểm khá tương đương nhau Cả 3 dựán đều có những đặc điểm riêng biệt được chủ đầu tư thiết kế một cách tinh tế khác nhau nên tùy vào nhu cầu và sở thích của người mua như thế nào mà lựa chọn cho mình một nơi ở, học tập và làm việc phù hợp với chính bản thân mình.
