Mục đích thâm định giá Xác định giá trị tài sản để chuyên giao quyền sở hữu... Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường.. Kết quả thâm định giá Trên cơ sở các h
Trang 1ĐẠI HỌC UEH TRUONG KINH TE, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Ÿ[II
BÁO CÁO KẾT QUÁ
THAM DINH GIA TAI SAN
MÔN: NGUYÊN LÝ THÂM ĐỊNH GIÁ
Giảng viên hướng dẫn: Huyền Kiều Tiên
Nhóm thực hiện: Nhóm 2
Mã lớp học phần:22DIECO50104601
Tháng 3 năm 2022
Trang 2Thành viên nhóm 2:
STT TEN MSSV PHAN TRAM
DONG GOP (%)
1 Truong Thi My Hanh 31201020256 100
2 Chu Hai Linh 31201020343 100
3 Truong Pham Tra My 31201020385 100
4 Pham Thi Bich Nguyén | 31201024026 100
5 Phan Thanh Tam 31201020889 100
6 Trân Thị Hồng Trang 31201020577 100
7 Nguyễn Thị Kiều Vân 31201022616 100
Trang 3
CÔNG TY TNHH CONG HOA XA HOI CHU NGHĨA VIỆT NAM
CO TIEN XANH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: Bình Chánh, ngày 16 tháng 3 năm 2022
CHUNG THU THAM DINH GIÁ Kính gửi: Bà Huỳnh Kiều Tiên
Căn cứ đề nghị thâm định giá số 0X ngày dd/mm/yyyy của Bà Huỳnh Kiều Tiên;
Công ty TNHH Cô Tiên Xanh cung cấp Chứng thư thâm định giá số 0Y ngày 16/03/2022
với các nội dung sau đây:
1 Khách hàng thắm định giá
Tên tô chức: Trường Đại học UEH
Địa chỉ: Cơ sở Nam Thành phô — Khu chức năng số 15, Đô Thị mới Nam thành phó,
Xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh
Số điện thoại: xxxxxxxxxx Số Íax: UEH@ueh.edu.vn
- Nguoi dai dién: Ba Huynh Kiéu Tiên Số CCCD: xxxxxxxxxxxx
2 Thông tin về tài sản thẩm định giá
a Tài sản thẩm định giá:
Quyên sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất tại 8/7/5, đường
422, tô 3, ấp 6, xã Phước Vĩnh An, huyện Củ Chi, TPHCM
b Đặc điểm kỹ thuật:
- Tài sản được xây dựng vào năm 2001 với tông diện tích sử dụng là 504,8m”, diện tích
xây dựng là 89m), với chiều ngang 5,2m và chiều dài 17m
- Nhà cấp 4, khung bê tông, mái tôn Bao gồm 2 phòng ngủ, I phòng bếp, 1 phòng khách
và | nha vé sinh
- Tình trạng nội thất: đầy đủ
- Hệ thống điện nước én định, tường có vết Ô, âm thấp
Trang 4c Đặc điểm pháp lý của tài sản thâm định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thửa đất số 222 do UBND huyện Cu Chi - TP
Hồ Chí Minh cấp ngày 28 tháng 09 năm 2007
- Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
- Địa chỉ: 8/7⁄5, đường 422, tô 3, ấp 6, xã Phước Vĩnh An, huyện Củ Chi, TP Hồ Chí
Minh
3 Thời điểm thấm định giá
Tại thời điểm thâm định giá (tháng 3 năm 2022)
4 Mục đích thâm định giá
Xác định giá trị tài sản để chuyên giao quyền sở hữu
5, Căn cứ pháp lý
- Luật giá Số 11/2012/QH13, 20/06/2012: Quy định về giá
- Nghị định Số 177/2013/NĐ-CP, 14/11/2013 của Chính phủ: Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá
- Luật Đất đai Số 45/2013/QH13, 29/11/2013: Quy định về quán lý và sử dụng đất đai
- Nghị định Số 89/2013/NĐ-CP, 06/08/2013 của Chính phủ: Quy định chỉ tiết thi hành
một số điều của Luật giá về thâm định giá
- Thông tư Số 38/2014/TT-BTC, 28/03/2014 của Bộ Tài Chính: Hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 89/2013/ ND-CP ngay 06 thang 8 nam 2013 của Chính phủ quy định
chỉ tiết thi hành một số điều của Luật giá về thâm định giá
- Thông tư Số 126/2015/TT-BTC, 20/08/2015 của Bộ Tài Chính: Ban hành tiêu chuẩn
thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
- Công văn Số 1326/BXD-QLN, 08/08/2011: Hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài
sản có định là nhà, vật kiến trúc
- Quyết định Số 02/2020/QĐ-UBND, 16/01/2020 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh: Quyết định về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2020 - 2024
Trang 5- Quyết định Số 30/2017/QĐ-UBND, 22/07/2017 của UBND Thanh phố Hồ Chí Minh: Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh
6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Cơ sở giá trị thị trường
7 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)
8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Cách tiếp cận từ thị trường Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí Phương pháp chi phi thay thé
9 Kết quả thâm định giá
Trên cơ sở các hồ sơ tài liệu được cung cap: qua khảo sát thực tế hiện trạng của BĐS,
tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán BĐS trên thị trường; sử dụng các phương pháp thâm định giá trong tính toán; Công ty TNHH Cô Tiên Xanh thông báo kết quả thâm định giá như sau:
Trang 6- Ghi bằng chữ: Một trăm ba mươi triệu tám trăm chín mươi sáu nghìn bảy trăm
10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
Cách tiếp cận từ thị trường chủ yếu dựa vào dữ liệu đang được chào bán trên thị trường
tại thời điểm thâm định
Chi phí xây dựng được tính theo đơn giá trung bình, tỷ lệ khấu hao hàng năm
Kết quả thấm định giá chỉ được sử dụng xác định giá trị tài sản nêu trên, không sử dụng
kết quả thâm định giá vào mục đích khác
11 Thời bạn có hiệu lực của kết quả thâm định giá
06 tháng kê từ thời điểm ban hành chứng thư và báo cáo thấm định giá
12 Các tài liệu kèm theo
- Báo cáo kết quả thấm định giá
- Các phụ lục kèm theo
Chứng thư thâm định giá được phát hành 2 bản chính bằng tiếng Việt Công ty TNHH Cô
Tiên Xanh giữ I bản, khách hàng thẩm định giá giữ l bản - có gia trị như nhau
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thấm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của Công ty TNHH Cô Tiên Xanh đều là hành vi vi phạm pháp luật
THAM ĐỊNH VIÊN
VE GIA HANH NGHE TONG GIAM DOC
Trang 7BAO CAO KET QUA THAM DINH GIA
(Kèm theo Chứng thư thâm định giá số 0Y ngày 16/03/2022)
1 Các thông tin về doanh nghiệp thấm định giá
- _ Tên doanh nghiệp: Cô Tiên Xanh
- ĐỊa chỉ trụ sở chính: Khu chức năng số 15, đô thị mới Nam thành phó, Phong Phú, Bình Chánh, TPHCM
2 Các thông tin cơ bản về cuộc thấm định giá
- - Khách hàng: Bà Huỳnh Kiều Tién; Dia chi: Truong Dai hoc UEH
- Tai san tham dinh gia: Quyén str dung đất, quyền sở hữu công trình xây dựng và
vật kiến trúc gắn liền với đất tại số 8/7/5, đường 422, tô 3, ấp 6, xã Phước Vinh An,
huyện Củ Chị, TPHCM
- _ Thời điểm thẩm định giá: Tháng 3/2022
- _ Mục đích thâm định giá: Xác định giá trị tài sản để chuyền giao quyền sở hữu
- _ Căn cứ pháp lý dé thâm định giá:
® Luật giá Sô 11/2012/QH13, 20/06/2012: Quy định về giá
@ Nghị định Số 177/2013/NĐ-CP, 14/11/2013 của Chính phủ: Quy định chỉ
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá.
Trang 8® Luật Đất đai Số 45/2013/QH13, 29/11/2013: Quy định về quản lý và sử
dụng đất đai
® Nghị định Số 89/2013/NĐ-CP, 06/08/2013 của Chính phủ: Quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật giá về thâm định giá
@ Thông tư Số 38/2014/TT-BTC, 28/03/2014 của Bộ Tài Chính: Hướng dan
một số điều của Nghị định số 89/2013/ ND-CP ngay 06 thang 8 nam 2013
của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật giá về thâm
định giá
@ Thông tư Số 126/2015/TT-BTC, 20/08/2015 của Bộ Tài Chính: Ban hành
tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
® Công văn Số 1326/BXD-QLN, 08/08/2011: Hướng dẫn kiểm kê, đánh giá
lại giá trị tài sản cô định là nhà, vật kiến trúc
® Quyết định Số 02/2020/QĐ-UBND, 16/01/2020 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh: Quyết định về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 - 2024
® Quyết định Số 30/2017/QĐ-UBND, 22/07/2017 của UBND Thành phố Hỗ Chí Minh: Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
- _ Phương pháp thâm định: Phương pháp so sánh, phương pháp chỉ phí
3 Thông tin vé tài sản thẩm định giá
a VỊ trí
- Nam ở cuối hẻm số 7 của đường 422, hướng cửa chính là Tây Nam không gian
ngoại thành thoáng đãng, yên tĩnh, trong lành Đường rộng, có đồ bê tông, xe hơi,
xe tải có thê di chuyển, có nhiều tiện ích xung quanh
- _ Cách nhà 100m về phía Bắc có Khách sạn Cát An, 150m về hướng Tây Nam có đại
lý thuốc tây 64, kho Shopee Express, 200m về hướng Bắc có siêu thị Satrafood
- _ Trong bán kính Ikm về phía Bắc của tài sản thâm định giá có trường THCS Phước
Vĩnh An, 1,5km có trạm y tế xã Phước Vĩnh An, trường mâm non Phước Vĩnh An,
UBND xã Phước Vĩnh An
Trang 9- - Cách 3km có chợ Việt Kiều, khu chợ ăn uống, 4km có siêu thị Coopmart, chợ Củ
Chi
- Vat chat hién co: mạng lưới điện và Internet phủ sóng
- Không khí xung quanh khá yên tĩnh, môi trường sống trong lành, thoáng đãng, hàng xóm sông cùng nhau lâu năm, san sẻ giúp đỡ lẫn nhau, không có các tệ nạn xã hội, hút chích, đua xe hay quậy phá
Trang 10© UPS eveng 422 596 xa pruce vi
Trang 12
e Đặc điểm pháp lý của tài sản thấm định
Thông tin pháp ly do khách hàng cung câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât trên
thửa đất số 222 do UBND huyện Củ Chi
- TP Hồ Chí Minh cấp ngày 28 tháng 09
năm 2007
Chủ sở hữu Ông Phan Văn Cu
Giây tờ Giây chứng nhận quyên sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà
Địa chỉ 8/7/5, đường 422, tô 3, âp 6, xã Phước
Vĩnh An, huyện Củ Chi, TPHCM
Ngoài ra, không có tranh chấp liên quan đến bất động sản
4 Thông tin về tài sản so sánh:
Qua nguồn dữ liệu giao dịch trên thị trường có được từ các phương pháp thu thập Bằng
kỹ thuật phân tích, công ty chọn ra 3 tài sản so sánh có các yêu tô tương đồng nhất với tài
sản thâm định đề tiến hành xác định giá trị tài sản thâm định, cụ thê như sau:
® Tài sản so sánh l: 36, đường 419, xã Phước Vĩnh An, huyện Củ Chị, TPHCM
®_ Tài sản so sánh 2: 59/18A, đường Số 417, Xã Phước Vĩnh An, Củ Chi, TPHCM
® Tài sản so sánh 3: 21A, đường số 418, Âp 4, Xã Phước Vĩnh An, Củ Chi, TPHCM
Trang 13
trường học, chợ, trạm y tẾ, UBND
Loai dat Dat tho cu, dat| Dat tho cu, dat|Dat tho cu, dat
trồng cây lâu năm |trồng cây hàng |trồng cây hang
năm khác năm khác Gia (ty) 4,6 4,2 4
Sé héng/ so dé Có Có Có
An ninh xung quanh | Dân cư thưa thớt | Dân cư đông đúc | Dân cư đông đúc
Cơ sở hạ tầng Đường trải đá, | Đường trải đá, | Đường nhựa, hẻm
hẻm xe hơi hẻm xe hơi xe hơi
Nội thất Đây đủ Đây đủ Đây đủ
Phòng ngủ 1 2 3 Phong khach 1 1 1
WC 1 1 1 Huong nha Tay Bac Tay Dong
Mô tả khái quát tài Nhà xây dựng đã Nhà xây dựng lâu Nhà mới xây, đẹp,
sản lâu, tường và trần | năm, tường nhà có lrộng rãi thoáng
nhà âm mốc một vài chỗ bong | mát
tróc, bị dột
Thong tin lién hệ 0934555949 0963840116 0906748698
Anh Thach Anh Thanh Anh Can
5 Giả thiết va giả thiết đặc biệt
Trang 14- - Người định giá không có trách nhiệm phải đi thâm tra lại việc cung cấp thông tin của khách hàng
- _ Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy
- _ Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho bất động sản khác
- _ Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu
- Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi, và không dùng để quảng cáo
- _ Đất nông nghiệp sẽ chuyên hết sang đất thô cư trong tương lai
7 Phương pháp thấm định giá
a Định giá nhà ở
- Đối với chi phi tai tao, chi phí thay thế: sử dụng phương pháp so sánh theo đơn vị
- Đối với xác định tỷ lệ hao mòn: sử dụng phương pháp tuôi đời
Đơn giá xây dựng của ba công ty xây dựng ở huyện Cú Chỉ vào thời điểm đánh giá:
Công Ty xây dựng Khang
4.000.000 - 4.500.000 4.000.000 4.500.000 Thịnh
Công Ty xây dựng thiết kế
4.200.000- 5.000.000 4.200.000 5.000.000 nha dep
Trung Binh 4.133.333 4.700.000 Trung Bình Đơn Giá 4.416.667
Dựa vào đơn giá xây dựng trung bình của ba công ty xây dựng ở huyện Củ Chị, TĐÐV ước tính giá trị thị trường của tài sản thâm định có các đặc điểm như sau: diện tích xây dựng:
Trang 1589m”; nhà cấp 4 khung bê tông, sản, mái tôn Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 4.416.667 đ/nŸ
Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 tài sản so sánh khu vực lân cận vừa giao
dịch thành công như sau:
Tài sản so sánh 1: Diện tích thừa đất 555m”: diện tích xây dựng 300mẺ: nhà cấp
4 xây dựng đã lâu Giá trị phần xây dựng bằng 0
Tũi sửnu so sảnh 2: Diện tích thửa đất 436m'; diện tích xây dựng 80m’; nhà cấp 4
xây dựng đã lâu Giá trị phần xây dựng bằng 0
Tài sản so sánh 3: Diện tích thửa đất 234.5m”: diện tích xây dựng 224m”: nha cấp 4 kết cấu khung bê tông, sàn, trần thạch cao; vừa được bán với giá 4.000.000.000đ Đơn giá xây dựng nhà tương tự 4.416.667 đ/m”
Theo Thông tư 45/2018/TT-BTC, tuổi thọ tất cả các công trình xây dựng trên được xúc định khoảng 15 năm
Thâm định giá công trình xây dựng trên đất của tài sản so sánh 3:
Tuổi đời hiệu quả của công trình: Từ 2018 đến 2022 là 4 năm
Tỷ lệ hao mòn luỹ kế: 4/15 = 27%
Tỷ lệ phần trăm chất lượng nhà còn lại: 100% - 27% = 73%
Chi phí xây dựng nhà mới: 4.416.667 x 224 = 989.333.333 đ
Giá trị phần xây dựng: 989.333.333 x 73 %= 725.379.200 đ
Ghi bằng chữ: Báy trăm hai mươi lăm triệu ba trăm bảy mươi chín nghìn
hai trăm đồng
Thâm định giá công trình xây dựng trên đất của tài sản thâm định:
Tuổi đời hiệu quả của công trình: 10 năm (do được sửa chữa và sơn lại định
kỳ)
Tỷ lệ hao mòn lũy kế: 10/15 = 67%
Tý lệ phần trăm chất lượng nhà còn lại: 100% - 67% = 33%
Chi phí xây dựng nhà mới: 4.416.667 x 224 = 393.083.333 đ
Giá trị phần xây dựng: 393.083.333 x 33 %= 130.896.750 đ