Căn cứ pháp lý để thẩm định giá - Những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, TĐGVN được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan Nhà nư
Trang 1
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
I CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Tên tài sản: Bất động sản (đất ở và nhà ở).
2 Địa điểm/ vị trí 45/5D Khu phố 1, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, tp HCM
3 Thời điểm thẩm định giá: Ngày 12/04/2016.
Căn cứ đề nghị thẩm định giá của bà Nguyễn Minh Trang ngày 12/04/2016
4 Mục đích thẩm định giá
Căn cứ đề nghị thẩm định giá của bà Nguyễn Minh Trang ngày 12/04/2016
Mục đích: Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Thị Thu Hương làm cơ sở xem xét, quyết định bán tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành
5 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình TĐG và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó
Các nguồn thông tin
thu thập
Cá nhân/ tổ chức cung
Từ các giao dịch mua
bán tài sản trên thị
trường
Người bán Môi giới: 0909232866, 0973730322
Môi giới: 0919781159, 0989141159
Môi giới: 0919781159, 0989141159
Tổ thẩm định nhóm 5 đã liên hệ với môi giới qua điện thoại để thu thập thông tin, và đi điều tra thực tế, chụp hình hiện trạng căn nhà thẩm định và các tài sản so sánh, đánh giá thực tế hiện trạng xung quanh khu vực cần thẩm định
6 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá
- Những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, TĐGVN được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương, địa phương ban hành có liên quan tới cuộc thẩm định giá ( Mục 7.1 – 7.4 của Báo cáo này)
- Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá (Mục IV của Báo cáo này)
7.1 Bộ Luật & Luật
01 Bộ Luật Dân Sự Số 33/2005/QH11
Ngày 14/06/2005 Quốc Hội khoá 10, kỳ họp thứ 10
02 Luật Giá Số 11/2012/QH13
Ngày 20/06/2012 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 3
03 Luật Đất Đai Số 45/2013/QH13
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khoá 13, kỳ họp thứ 6
Trang 204 Luật xây dựng Số 50/2014/QH13
Ngày 18/06/2014 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 7
05 Luật nhà ở Số 65/2014/QH13
Ngày 25/11/2014 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 8
06 Luật kinh doanh
bất động sản
Số 66/2014/QH13 Ngày 25/11/2014 Quốc Hội khóa 13, kỳ họp thứ 8
7.2 Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Giá
01 Nghị định Số 89/2013/NĐ-CP
Ngày 06/08/2013
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá
02 Nghị định Số 177/2013/NĐ-CP
Ngày 14/11/2013
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá
Luật Đất Đai
03 Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP
Ngày 15/05/2014
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
04 Nghị định Số 44/2014/NĐ-CP
Ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất.
7.3 Văn bản Cấp Bộ, Liên Bộ
Bộ Tài Chính
01 Quyết định Số 129/2008/QĐ-BTC
Ngày 31/12/2008
Về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá VN (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11)
02 Thông tư Số 06/2014/TT-BTC
Ngày 07/01/2014
Thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
03 Thông tư Số 158/2014/TT-BTC
Ngày 27/10/2014
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
04 Thông tư Số 38/2014/TT-BTC
Ngày 28/03/2014
Hướng dẫn một số điều của Nghị Định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm
2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá
05 Thông tư Số 28/2015/TT-BTC
Ngày 06/03/2015
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07
06 Giấy chứng
nhận
Số 013/TĐG Ngày 19/08/2015
Đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Bộ Tài Nguyên – Môi Trường
Trang 301 Thông tư
Số 36/2014/TT-BTNMT Ngày 30/06/2014
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Bộ Xây Dựng
Ngày 09/02/1993
Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở
02 Quyết định Số 1161/QĐ-BXD
Ngày 15/10/2015
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014
Văn Bản Liên Bộ
01 Thông tư
Số 13/LB-TT
BTC-XD – VGCP Ngày 18/08/1994
Phương pháp xác định giá trị còn lại
7.4 Các văn bản hướng dẫn của địa phương
Stt Tên văn
bản
Số, ngày ban hành
Cơ quan
01 Quyết định
Số 51/2014/QĐ-UBND Ngày 31/12/2014
UBND TP.HCM
Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp.HCM áp dụng
từ ngày 01/01/2015 Đến ngày 31/12/2019
II THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Thông tin tổng quan về thị trường
Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản tại Tp.HCM rao bán nhiều, giao dịch thành công ít, thông tin giao dịch không qua phương tiện truyền thông như sàn giao dịch hay bất
kỳ thông tin tổng hợp nào…giá giao dịch mang tính chủ quan không có quy luật hay căn cứ nào
Stt
Tên cá nhân/ đơn vị
cung cấp thông tin, địa
chỉ, điện thoại
Nội dung thông tin cung cấp Giá bán
(đồng)
01
- Liên hệ
Môi giới: 0909232866,
0973730322
- Địa chỉ: Số 51/1B đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận
12, Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng
- Diện tích : 136,5 m2
- Kết cấu : Nhà cấp 4
2,550,000,000
02 - Liên hệ
Môi giới: 0919781159,
0989141159
- Địa chỉ: Số 196 đường Tân Thới Hiệp, Phường Tân Thới Thiệp 21, Quận 12, Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng
3,000,000,000
Trang 4- Diện tích : 80 m2
- Kết cấu : nhà 1 trệt 2 lầu
03
- Liên hệ
Môi giới: 0919781159,
0989141159
- Địa chỉ: Số 324 đường Tân Thới Hiệp
21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
- Pháp lý : Sổ hồng
- Diện tích : 84 m2
- Kết cấu: 1 trệt 1 lầu
2,100,000,000
2 Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Thị trường bất động sản tại
Tp.HCM rao bán nhiều, giao
dịch thành công ít
Luật Nhà ở sửa đổi mới thông qua, trong đó có điều kiện nới lỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài có mong muốn đầu tư vào thị trường; giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư Điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở
3 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh
Tài sản thay thế là nhà phố liền kề, biệt thự,
4 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá
Kinh tế Môi trường kinh doanh: Khu vực Tân Thới Hiệp chủ yếu để nhà ở, khu
dân cư và kinh doanh nhỏ, lẻ
Xã hội
- Hạ tầng kỹ thuật, xã hội: Hạ tầng đô thị ở Tp.HCM đã có sự phát triển vượt bậc, nhiều công trình, đường xá quan trọng như quốc lộ 1A dẫn qua khu vực tân thới hiệp đi các quận khác như Thủ Đức, Biên Hòa Các đường dẫn vào thành phố như đường Nguyễn Văn Quá theo Trường Trinh, Nam Kì Khởi Nghĩa dẫn vào trung tâm thành phố Theo sau sự phát triển của hạ tầng, thị trường bất động sản khu vực này cũng khởi sắc trở lại, tạo động lực cho bất động sản tăng giá
- Mật độ dân cư: khu vực có dân cư đông đúc
Các yếu tố khác Thông tin về mua bán: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán khá phổ
biến
5 Các thông tin khác có liên quan: không có
III THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin
Thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá: Được mô tả theo Phụ lục số 1 của TĐGVN 06
Trang 5A Đặc điểm pháp lý: Khách hàng yêu cầu thẩm định giá đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ,
chứng từ liên quan đến tài sản thẩm định giá
Tên văn bản Số, ngày ban hành, nơi cấp Nội dung văn bản
Bản chính Bản sao y Bản photocopy
Giấy chứng
nhận quyền
sở hữu nhà ở
và quyền sử
dụng đất ở
Số 6298 Ngày 01/12/2001 UBND Quận 12 Tp.HCM
Chứng nhận Nguyễn Minh Trang, sinh nam 1986 CMND số
012470542, thường trú: 45/5D khu phố 1, phường Tân Thới Hiệp, quận
12, TPHCM được quyền sử dụng 161,7 đất ở đô thị tại số 306 Tân thới Hiệp 21, quận 12, Tp.HCM
Bản photocopy
Ngày 6/09/2010 UBND phường Tân Thới Hiệp, Tp.HCM
Đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất:
Tổng DTSD : 161,7 m2
DTXD : 54.6 m2
Kết cấu : tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT
Số tầng : 3 + Ban Công Căn cứ GPXD số 4019/UBND-GPXD ngày 18/08/2009, Biên bản nghiệm thu do Công ty TNHH Tư vấn – Thiết kế Hưng Gia Thịnh và Công ty cổ phần Xây Lắp Miền Nam ngày 20/5/2009
B Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
1 Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM.
01 Vị trí địa lý và
vị trí hành
chính
- Vị trí địa lý:
Hướng chính : Lộ giới đường phía Nam 25m, mặt tiền nhà
xây dựng cách tim đường 12.5m
Các hướng còn lại: Giáp nhà dân khác
Lô đất ở tiếp giáp với mặt tiền đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
- Vị trí hành chính :
Thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G
306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
- Vị trí của bất động sản trong mối tương quan
Cách trường Tiểu học Lê Văn Thọ khoảng 650m, trường Mầm
Trang 6non khoảng 500m.
Cách Chùa Hiệp Tâm Tự 350m
Cách Chợ Tân Thới Thiệp khoảng 800m
Cách UBND Phường Tân Thới Hiệp khoảng 1km
02 Quy mô diện tích, hình dáng
lô đất
- Diện tích : 54.6m2
- Hình dáng lô đất : Cân đối
03 Quy hoạch
- Quy hoạch : Đất ở tại đô thị
- Thời hạn sử dụng : Lâu dài
- Hiện trạng khu đất : Trên đất xây dựng nhà ở
- Hiện trạng khu vực : Khu vực có dân cư đông đúc
04 Địa điểm
- Khả năng tiếp cận : Khu đất thẩm định giá tọa lạc tại mặt
tiền đường Tân Thới Hiệp số 21, cách đường số 22 khoảng 35m, cách đường số 19 khoảng 45m
- Địa hình : Bằng phẳng
05
Môi trường tự
nhiên và Kinh
tế - Xã hội
Môi trường tự nhiên
- Cảnh quan : Khu vực đã được chỉnh trang đô thị
Môi trường kinh tế - xã hội
- Độ ô nhiễm không khí : Lưu lượng xe lưu thông tương đối ít
nên ít chịu ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn
- Cơ sở hạ tầng:
+ Giao thông : Nằm ở mặt tiền đường Tân Thới Hiệp
20, kết nối với đường số 22, đường số
19 và nhiều đường khác nên thuận lợi cho lưu thông
+ Hệ thống cấp, thoát nước : Hệ thống cấp nước thủy cục và thoát
nước công cộng hoàn chỉnh
+ Hệ thống điện : Lưới điện Quốc gia
+ Thông tin liên lạc : Hệ thống điện thoại, truyền hình cáp
đầy đủ
2 Công trình xây dựng tọa lạc tại số 306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
01 - Diện tích xây dựng : 54.6m2
- Diện tích sàn xây dựng: 161,7 m2
02 Kết cấu chung
+ Sàn BTCT + Tường gạch + Mái BTCT
03 Tiện ích + Hệ thống điện
+ Hệ thống nước
04 Tình trạng Tại thời điểm thẩm định, công trình đã qua sử dụng và bằng ngoại
quan nhận thấy kết cấu chính ổn định, không có dấu hiệu nghiên lún
Trang 7hoặc nứt, đảm bảo sử dụng.
3 Đánh giá CLCL của công trình xây dựng
Vận dụng Thông tư liên tịch của Bộ Xây Dựng - Tài Chính - Ban Vật Giá Chính Phủ số
13/LB-TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của Nhà xưởng và nhà nhà văn phòng
Tỷ lệ CLCL theo phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật (Phương pháp tính theo kết cấu chính)
Tỷ lệ
CLCL
của ngôi
nhà (%)
=
[Tỷ lệ CLCL của KCC thứ i (%) x TLGT của KCC chính thứ i so với tổng GT của ngôi nhà (%)] x 100
% Tổng TLGT của KCC thứ i so với tổng GT của ngôi nhà
(%) Căn cứ kết quả kiểm tra thực tế tại hiện trường, tổ thẩm định ghi nhận và ước tính mức độ hư hỏng của các kết cấu chính như sau
Tính toán
Stt Hạng mục Tỷ lệ giá trị
của các kết cấu chính
Tỷ lệ CLCL của các kết cấu chính
Tỷ lệ CLCL của ngôi nhà
Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà (%) = (52,70% / 62%) x 100% = 85,00%
Làm tròn tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà là: 85%
IV CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
(TĐGVN 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá,
Căn cứ vào đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Căn cứ vào đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá nên Tổ thẩm định giá chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá
“ Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
Nguyên tắc thẩm định giá
Trang 8- Sử dụng cao nhất và tốt nhất
V GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT: Không có
VI CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng
1.1 Cách tiếp cận
- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá : Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Minh Trang làm cơ
sở xem xét thế chấp ngân hàng
- Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá: Đất ở và nhà ở.
- Căn cứ vào điều kiện, tính chất thông tin thị trường: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán
khá phổ biến
Tổ thẩm định giá chọn cách tiếp cận chi phí
1.2 Phương pháp thẩm định giá
Phương pháp chi phí (TĐGVN 08) được ban hành kèm theo QĐ số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá VN (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11)
Giá trị thị trường bất
động sản thẩm định giá = Giá trị của lô đất trống + Giá trị của tài sản trên đất trừ hao mòntự nhiên, hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ CLCL của nhà ở, giá nhà ở xây dựng mới và DT sử dụng tại thời điểm Thẩm định giá
Giá trị còn lại
của nhà ở (VNĐ) =
Tỷ lệ CLCL của nhà ở X Giá nhà ở xây dựng mới X Diện tích sử dụng ( % ) (VNĐ/m2 sử dụng) (m2)
2 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
2.1 Ước tính đơn giá QSDĐ thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 Đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM
1 Thông tin các tài sản so sánh
Trong quá trình khảo sát, Tổ thẩm định liên hệ trực tiếp với chủ tài sản và nhà môi giới, mạng internet với tỷ lệ thương lượng của TSSS2,3 là 15%, 5% trong đó TSSS1 đã giao dịch thành công
Tổ thẩm định nhận thấy với các mức giá của TSSS1,2,3 sau khi thương lượng là mức giá
có thể giao dịch và chấp nhận trên thị trường tại khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc Cụ thể như sau:
ST
T Địa chỉ
Số 51/1B đường Tân Thới Hiệp 21
Số 196 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Số 324 Tân Thới Hiệp
21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Trang 913 Giá rao bán (đ) 2,550,000,000 3,000,000,000 2,100,000,000
Môi giới:
0909232866, 0973730322
Môi giới:
0919781159, 0989141159
Môi giới: 0919781159, 0989141159
Trang 102 Sơ đồ vị trí giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh
3 Nhận xét và phân tính các tài sản so sánh
a Nhận xét
Bất động sản thẩm định tọa lạc tại số 6 Đường số 20, Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM
TSSS1
Tọa lạc 51/1B mặt tiền đường Tân Thới Hiệp 21 Khu phố 3, quận 12, khoảng cách từ tài sản thẩm định tới tài sản so sánh là 500m
với đơn giá QSDĐ là 17,5 triệu đồng/m2
TSSS2
Tọa lạc 196 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, cách khoảng cách từ tài sản thẩm định tới tài sản so sánh 2 là:1,3km với đơn giá quyền sử dụng đất là 16,6 triệu đồng/m2
TSSS3
Tọa lạc số 324 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, khoảng cách từ tài sản cần thẩm đinh tới tài sản so sánh 3 là 1km với đơn giá quyền sử dụng đất là 16,57 triệu/
m2
b Thực hiện việc điều chỉnh
Trên cơ sở khảo sát, thu thập thông tin, nhận xét và phân tích những yếu tố thẩm định giá hơn kém nhau giữa tài sản thẩm định và các tài sản so sánh, vận dụng TĐGVN 07 ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ tài Chính, tổ thẩm định tiến hành thực hiện việc điều chỉnh ước tính mức giá chỉ dẫn như sau:
Số 306 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Số 51/1B đường Tân Thới Hiệp 21
Số 196 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Số 324 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
C
Điều chỉnh
theo các yếu
tố so sánh
C1 Vị trí địa lí
Số 306 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Số 51/1B đường Tân Thới Hiệp 21
Số 196 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Số 324 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12
Tỷ lệ điều
TSSS1