Tiểu Luận - Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề Tài - Tiêu Chuẩn 5 -6 Thẩm Định Giá Việt Nam- Những Nguyên Tắc Kinh Tế Chi Phối Hoạt Động Thẩm Định Giá Tài Sản -Quy Trình Thẩm Định Giá Tài Sản

1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá 2 Mục đích: Thẩm định viên nhận định được mục đích thẩm định giá của khách hàng và phải được nêu rõ t

Đại Học Tôn Đức Thắng

NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Đề tài: TIÊU CHUẨN 5 -6

THẨM ĐỊNH GIÁ ViỆT NAM

2

1

Tiêu chuẩn 5: Quy trình Thẩm Định

Giá Tài Sản

Tiêu chuẩn 6: Những nguyên tắc

kinh tế chi phối hoạt động thẩm

định giá tài sản

Your text here

1- Mục đích

 Quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản

2- Phạm vi áp dụng

Doanh

nghiệp

Tổ chức thẩm định

giá

Nhân viên thẩm định

giá

 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá

 Xác định giá thị trưởng hoặc giá phi thị trường làm cơ sở

Lập báo cáo, chứng thư kết quả thẩm định giá

3- Nội dung tiêu chuẩn: Các bước phải

thực hiện trong quá trình thẩm định giá.

23

4561

1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ

thuật của tài sản cần thẩm định giá

2) Mục đích: Thẩm định viên nhận định được

mục đích thẩm định giá của khách hàng và phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá

BƯỚC 1

3) Xác định:

Khách hàng

Yêu cầu của khách hàng Người sử dụng kết quả thẩm định giá

5) Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải dựa trên cơ sở:

 Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng

và nhận thức về sự tác động của các điều kiện đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định

 Phù hợp với quy định luật pháp

quy định hiện hành liên quan

 Nếu những điều kiện hạn chế, ràng buộc không chặt chẽ, thiếu cơ sở

xem xét lại giám đốc doanh nghiệp

thông báo ngay cho tổ chức thẩm định giá

khách hàng

6) Xác định thời điểm thẩm định giá

 Xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định phải được thực hiện

ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá

 Ý kiến đánh giá giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

7) Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm

định giá

8) Xác định cơ sở giá trị của tài sản

• Tuân theo những quy

định tại tiêu chuẩn số

1 thẩm định giá Việt Nam

Giá trị Thị trường

• Tuân theo những quy

định tại tiêu chuẩn số

2 thẩm định giá Việt Nam

Giá trị Phi thị trường

BƯỚC 2LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ

Bước 2

Mục đích

bộ thời gian cho cuộc thẩm

định

BƯỚC 2

BƯỚC 3

KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG THU THẬP THÔNG TIN

1) Khảo sát thị trường

a) Với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ:

Khảo sát + thu thập số liệu về tài sản thẩm định và so sánh

_ Tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) _ Vị trí, quy mô

_ Đặc điểm _ Độ mới, cũ

1) Khảo sát thị trường

b) Với bất động sản

Khảo sát + thu thập số liệu về

 Vị trí thực tế >< vị trí bản đồ

 Mô tả pháp lý liên quan

 Với công trình xây dựng dở dang:

khảo sát thực địa

kết hợp

báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu

1) Khảo sát thị trường

c) Trong quá trình khảo sát, nên chụp ảnh tài sản theo

các dạng ( tan cảnh, chi tiết), hướng khác nhau để

có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định

2) Thu thập thông tin

Thẩm định viên cần phải thu thập thêm các

thông tin:

 Chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

 Yếu tố cung- cầu, lực lượng tham gia thị

trường, động thái người mua – bán tiềm năng

 Tính pháp lý của tài sản

2) Thu thập thông tin

** Với bất động sản:

+ Số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác

động đến giá trị và những đặc trưng của thị

trường tài sản khu vực tài sản thẩm định

Sự khác biệt giữa:

khu vực lân cận

+ Những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng mục đích sử dụng ( địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính…)

NGUỒN THÔNG TIN

Khảo sát thực địa

(nguồn:vea.gov.vn) (nguồn:laocai.gov.vn)

Giao dịch mua bán tài sản

 Giá chào

 Giá trả

 Giá thực mua bán

 Điều kiện mua bán

 Khối lượng giao dịch

Báo chí

Văn bản thể hiện tính pháp lý

 Quyền của chủ tài sản

 Đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản

 Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan

BƯỚC 4

PHÂN TÍCH THÔNG TIN

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

a) Bản chất, hành vi ứng xử của người tham gia thị

 Tài sản nhà cửa dân cư

+ Tuổi tác, cơ cấu gia đình

+ Mức độ thu nhập của nhóm cung – cầu + Mức độ mở rộng thị trường

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

3 Phân tích về khách hàng

Đặc điểm khách hàng tiềm năng

Sở thích về vị trí, quy mô, môi trường xung quanh

Nhu cầu, sức mua

3 Phân tích về khách hàng

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản

3 Phân tích về khách hàng

1 Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích đặc trưng của thị trường

tài sản thẩm định giá

3 Phân tích về khách hàng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu

tài sản

Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc

sử dụng tài sản:

o Sự hợp lý, tính khả thi trong việc dùng tài sản, mối tương quan giữa việc dùng trong : hiện tại tương lai.

o Sự thích hợp về vật chất, kỹ thuật với việc sử dụng tài sản: xác định, mô tả tính hữu dụng

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu

tài sản

oHiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản

4 Phân tích về việc sử dụng tối ưu

tài sản

BƯỚC 5 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

CẨN THẨM ĐỊNH GIÁ

BƯỚC 6

LẬP BÁO CÁO CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về

“Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá"

TIÊU CHUẨN 6

NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾ

CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

1 • • Mục đích Mục đích

2 • • Phạm vi áp dụng Phạm vi áp dụng

3 • • Nội dung tiêu chuẩn Nội dung tiêu chuẩn

1/ Mục đích

 Quy định

Hướng dẫn nguyên tắc thẩm định giá tài sản

2- Phạm vi áp dụng

Doanh

nghiệp

Tổ chức thẩm định

giá

Nhân viên thẩm định

giá

3/ Nội dung tiêu chuẩn

b) Nguyên tắc cung – cầu

 Giá trị  cầu 

 Giá trị  cung

Giá trị cung – cầu

 Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối cung- cầu trên thị trường và ngược lại:

Một số ví dụ

Dân số  nhu cầu nhà ở  Giá cả nhà đất 

Giá trị của Iphone cao Người dùng

thể hiện đẳng cấp nhu cầu mua 

c) Nguyên tắc thay đổi

Các yếu tố hình thành thay đổi giá trị thay đổi

phải nắm bắt được quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phân tích quá trình thay đổi xác định mức sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

 Năm 2009, giá gạo tăng từ 13.500đ/kg lên thành14.000 do khí hậu, thiên tai dẫn đến

số lượng sản xuất ra ít hơn so với dự

kiến.

Một số ví dụ

Mỹ đánh Syria

Giá dầu tăng Chi phí tăng

Lợi nhuận 

Giá cổ phiếu 

d) Nguyên tắc thay thế

 Đối với các tài sản có tác dụng thay thế

nhau  giá trị được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này lên tài sản khác

chậm trễ quá mức).

 Ví dụ : Khi Samsung Galaxy S4 ra đời sẽ thay thế Samsung Galaxy S3 vì thế giá của Galaxy S3 sẽ giảm.

phải có cùng mức giá.

e) Nguyên tắc cân bằng

nhất thì kiến trúc ngôi nhà, hướng nhà, vị trí của ngôi nhà phải phù hợp, cân bằng nhau.

f) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

• ∑thu nhập/khoản đầu tư  sẽ tăng liên tục tới 1 thời điểm nhất định

đầu tư  nhưng thu nhập 

**Ví dụ: đầu tư một khu chung cư, lúc đầu chỉ

có 6 thành viên góp vốn khoảng 20 tỷ/người , lợi nhuận cho mỗi thành viên khoảng 5 tỷ/người/năm Nhưng vì càng phát triển , yêu cầu của khách hàng càng cao, lúc này cần thêm vốn đầu tư, có 2 thành viên nữa góp vốn đúng bằng số vốn

ban đầu mỗi thành viên bỏ ra ,

và lợi nhuận lúc này sẽ giảm

xuống khoảng 4tỷ/người/năm

THU NHẬP

Đất đai

Vốn

Lao Động

g) Nguyên tắc phân phối thu nhập

Thu nhập

(vốn + lao động)

Gía trị đất đai

h) Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất (bộ phận cấu thành) tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản

h) Nguyên tắc đóng góp

 Ví dụ: 1 chiếc máy latop giá mới mua là 12 triệu,

nhưng sau khi bị hư màn hình thì bán ra ( không kể khấu hao hữu hình) thì giá trị sẽ giảm từ 2 -> 3 triệu

i) Nguyên tắc tuân thủ

 Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

j) Nguyên tắc cạnh tranh

 Lợi nhuận cao vượt trội  cạnh tranh 

 Ngược lại, cạnh tranh quá mức  lợi nhuận  và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

Giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của

sự cạnh tranh trên thị trường

j) Nguyên tắc cạnh tranh

Ví dụ: giá dầu gội double rich: 80000đ/chai

(mềm tóc, trị gàu), nhưng giá Clear:

75000đ/chai (mềm tóc, trị gàu, da đầu mát lạnh)

double rich giảm <= 75000đ/chai thì mới bán

đc sp của mình

>

k) Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

 Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng

việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi

việc dự kiến thị phần của những người tham

gia thị trường

CÁM ƠN CÁC BẠN ĐÃ

LẮNG NGHE!!