Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh nhị chiểu,

n g â n h n g n h n c v iệ t n a m b ộ g iá o D ự c VÀ Đ À O T Ạ O H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G L V 0 r NGUYỄN THỊ OANH GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM UÀ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỜ PHÀN CÔNG THƯƠNG VIÉT NAM - CHI NHÁNH NHỊ CHIÊU LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ H À N Ộ I - 2017 N G Â N H À N G N H À N Ư Ớ C V IỆ T N A M B ộ G IÁ O D Ụ C V À Đ À O T Ạ O m H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G - NGUYỄN THỊ OANH GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN CỒNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NHỊ CHIỂU C h u y ê n n g n h : T i c h ín h - N g â n h n g M ã số : LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ N g i h ó n g d ẫ n k h o a h o c : P G S T S Đ IN H X U Â N H Ạ N G HỌC VIỆN NGẨN HÀNG TRUNGTÂMTHÔ'1' •: •THƯVIẼNị Sô-■ ■ ,ỊL,y HÀ N Ộ I-2 ft— if LỜI CAM ĐOAN T ô i x in c a m đ o a n đ â y c n g trìn h n g h iê n c ứ u c ủ a riê n g tô i, c ù n g h n g d ẫ n tậ n tìn h c ủ a P G S T S Đ in h X u â n H n g C c sổ liệ u tro n g lu ậ n v ă n đ ợ c th u th ậ p từ th ự c tế c ó n g u n g ố c rõ ràn g , đ n g tin c ậy , đ ợ c x lý tru n g th ự c v k h c h q u a n N ế u c ó sai p h m xin c h ịu h o n to n trá c h n h iệm H ọ c v iên N g u y ễ n T hị O a n h D A N H M Ụ C C H Ữ V IẾ T T Ắ T V IÊ T T Ắ T N G U Y Ê N N G H ĨA BĐS B ấ t đ ộ n g sản CBTĐ C n b ộ th ấ m đ ịn h NHCT N g â n h n g th n g m ại c ổ p h ầ n C ô n g T h n g V iệ t N a m NHNN N g â n h n g N h n c V iệ t N am NHTM N g â n h n g th n g m ại QSD Q u y ề n sử d ụ n g TM CP T h n g m ại c ổ p h ầ n TSBĐ T ài sản b ả o đ ả m M Ụ C LỤC LỜ I M Ở Đ Ầ U C H Ư Ơ N G 1: C SỞ L Ý LU Ậ N V Ề H IỆU Q U Ả T H Ẩ M Đ ỊN H G IÁ TÀ I SẢN B Ả O Đ Ả M L À B Ắ T Đ Ộ N G SẢN TẠ I N G Â N H À N G TH Ư Ơ N G M Ạ I 1.1 K H Á I Q U Á T C H U N G VỀ TÀ I SẢN B Ả O Đ Ả M LÀ BẤ T Đ Ộ N G S Ả N 1.1.1 K hái niệm điều kiện tài sản bảo đ ả m 1.1.2 T quan tài sản bảo đảm bất động s ả n 1.2 T H Ẩ M Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M L À B Ấ T Đ Ộ N G SẢN TRO N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ủ A N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I 14 1.2.1 K hái niệm thẩm định giá bất động s ả n 14 1.2.2 N ội dung thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động s ả n 15 1.2.3 N guyên tắc định giá bất động s ả n 17 1.2.4 Phư ơng pháp định giá bất động s ả n 19 1.3 H IỆU Q U Ả TH Ẩ M Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M L À B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N T R O N G H O Ạ T Đ Ộ N G C Ủ A N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I 30 1.3.1 K hái niệm hiệu thẩm định giá bất động s ả n 30 1.3.2 Sự cần thiết nâng cao hiệu thẩm định giá bất động s ả n 31 1.3.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu thẩm định giá bất động sả n 34 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu thẩm định giá bất động s ả n 41 C H Ư Ơ N G 2: T H ự C TR Ạ N G H IỆ U Q U Ả TH Ẩ M Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N BẢO Đ Ả M LÀ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN TẠI N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỒ PHẦN C Ô N G T H Ư Ơ N G V IỆ T N A M - CH I N H Á N H N H Ị C H IỂ U 47 2.1 TỔ N G Q U A N VỀ N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỔ PH Ầ N CÔ N G TH Ư Ơ N G V IỆ T N A M - CHI N H Á N H N H Ị C H IÊ U .47 2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển N gân hàng T hương m ại cổ phần C ông T hương V iệt N am Chi nhánh N hị C h iể u 47 2.1.2 C cấu tổ chức phòng ban Chi nhánh N hị C h iể u 49 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh N gân hàng thương m ại cổ phần Công T hương V iệt N am - Chi nhánh N hị C h iểu 51 2.2 T H Ự C T R Ạ N G Đ ỊN H G IÁ T À I SẢ N BẢ O Đ Ả M LÀ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN TẠI N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỔ PH Ầ N C Ô N G T H Ư Ơ N G V IỆ T N A M - CHI N H Á N H N H Ị C H IỂ U ! 56 2.2.1 C ác áp dụng định giá bất động sản Chi n h n h 56 2.2.2 Các loại bất động sản định giá Chi n h n h 58 2.2.3 Q uy trình nội dung định giá bất động sản Chi n h n h 63 2.2.4 Các quy định liên quan đến định giá bất động sản Chi nhánh 72 2.2.5 T hợp thẩm định giá bất động sản Chi n h n h 82 2.3 Đ Á N H G IÁ H IỆU Q U Ả TH Ẩ M Đ ỊN H G IÁ TÀ I SẢN B Ả O Đ Ả M LÀ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN TẠ I N G Â N H À N G T H Ư O N G M ẠI CỔ PH Ầ N C Ô N G TH Ư O N G V IỆ T N A M CH I N H Á N H N H Ị C H IẾ U 88 2.3.1 Phân tích hiệu thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Chi n h n h 88 2.3.2 Kết đạt hoạt động định giá'bất động sản Chi n h ánh 91 2.3.3 H ạn chế hoạt động định giá bất động sản Chi n h n h 93 2.3.4 Nguyên nhân hạn chế hoạt động định giá bất động sản Chi n h n h 94 C H Ư O N G 3: G IẢ I PH Á P N À N G C A O H IỆU Q U Ả T H Ấ M Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢN B Ả O Đ Ả M L À B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N TẠI N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M ẠI CỔ PH Ầ N C Ô N G T H Ư Ơ N G V IỆ T N A M - CH I N H Á N H NHỊ C H IỂ U 103 3.1 ĐỊN H H Ư Ớ N G NÂ N G CA O H IỆU Q U Ả TH Ẩ M ĐỊN H GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢ M LÀ BẤ T Đ Ộ N G SẢN TẠI N G Â N H À N G TH Ư Ơ N G M ẠI CỔ PH Ầ N CÔNG TH Ư Ơ N G V IỆT N A M - CHI N H Á N H NHỊ CHIỂU ĐẾN NĂ M 2 103 3.1.1 Chiến lược phát triển kinh doanh N gân hàng thương mại cổ phần Công T hương V iệt N am - Chi nhánh N hị C hiểu đến 2 .103 3.1.2 Đ ịnh hướng nâng cao hiệu thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Chi nhánh N hị C hiểu đến năm 2 104 3.2 M Ộ T SỐ G IẢ I PH Á P N Â N G C A O H IỆU Q U Ả TH Ẳ M Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢN B Ả O Đ Ả M LÀ B Ẩ T Đ Ộ N G SẢN TẠI N G Â N H À N G TH Ư Ơ N G M Ạ I CỐ PH ẦN C Ô N G T H Ư Ơ N G V IỆ T N A M - CHI N H Á N H NHỊ C H IÊ U 105 3.2.1 Đ ổi m ới nhận thức nâng cao vị trí công tác thẩm định g i .105 3.2.2 N âng cao trình độ, nghiệp vụ cán thẩm đ ị n h 107 3.2.3 Sử dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản 108 3.2.4 T ăng cường cơng tác thu thập thơng tin, phân tích thơng tin lưu trữ thông t i n 109 3.2.5 T ăng cường công tác kiểm tra giám s t 112 3.2.6 H oàn thiện quy trình thẩm định g i 112 3.2.7 N âng cao chất lượng sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá 113 3.3 K IẾN N G H Ị 114 3.3.1 K iến nghị với C hính phủ n g n h 114 3.3.2 K iến nghị với N gân hàng N hà n c 117 3.3.3 K iến nghị với Hội thẩm định giá V iệt N am quan đào tạo chuyên ngành định g iá 118 K É T LU Ậ N C H Ư Ơ N G .119 K É T L U Ậ N 120 DANH M ỤC BẢNG B ảng 2.1: Báo cáo hoạt động huy động vốn Chi nhánh Nhị Chiểu giai đoạn 2014- 7 7 77 7777 77 .51 B ảng 2.2: Tỷ trọng tốc độ tăng nguồn vốn Chi nhánh Nhị C hiểu giai đoạn -2 71 52 B ảng 2.3: Báo cáo dư nợ cho vay Chi nhánh Nhị Chiểu giai đoạn 2014-2016 53 B ảng 2.4: Tỷ trọng tốc độ tăng dư nợ cho vay Chi nhánh Nhị C hiểu giai đoạn 2014-2016 54 B ảng 2.5: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh Nhị C hiểu giai đoạn 2014-2016 55 B ảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ có T SB Đ khơng có T SB Đ Chi nhánh Nhị Chiểu giai đoạn 2014-2016 82 B ảng 2.7: Tỷ lệ dư nợ có T SB Đ giá trị TSB Đ Chi nhánh N hị C hiểu giai đoạn -2 83 B ảng 2.8: Tỷ lệ dư nợ có T SB Đ BĐS tổng d nợ có T SB Đ Chi nhánh giai đoạn 2014-2016 84 B ảng 2.9 : s ố lượng T SB Đ BĐ S định giá Chi nhánh N hị C hiểu giai đoạn 2014 - 84 B ảng 2.10: s ố lượng khoản dư nợ có T SB Đ BĐS Chi nhánh Nhị C hiểu giai đoạn 2014 - 85 B ảng 2.11: B ảng chất lượng tín dụng Chi nhánh N hị Chiểu giai đoạn 2014-2016 86 B ảng 2.12: Tỷ lệ T SB Đ BĐS định giá C hi nhánh N hị C hiểu giai đoạn 7 B ảng 2.13: M ức độ thu hồi vốn từ BĐS Chi nhánh Nhị Chiểu giai đoạn 20142016 7 88 - ! .87 L Ờ I M Ở ĐẦU T ín h c ấ p th iế t c ủ a đề tài Trong chế thị trường N H TM ngày m ột phát triển m ạnh mẽ có vai trị quan trọng kinh tế H oạt động N H TM Việt N am khơng ngừng thay đổi có thành tích đáng kể, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế đất nước, nâng cao vị thể Việt Nam trường quốc tế Đối với N H T M V iệt Nam , nghiệp vụ tín dụng có vai trị đặc biệt quan trọng, đóng góp phần lớn thu nhập hàng năm N H TM , đồng thời nghiệp vụ chứa đựng nhiều rủi ro hoạt động kinh doanh M rủi ro tránh khỏi, N H TM phịng ngừa, hạn chế khơng thể loại bỏ hồn tồn M ột biện pháp để hạn chể rủi ro cho N H TM hoạt động tín dụng biện pháp bảo đảm tín dụng m liền với việc bảo đảm tín dụng cơng tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm Đ ây công việc khơng dễ dàng, địi hỏi nhiều kỳ khác C B TĐ K ết thẩm định ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng m cịn ảnh hưởng đến tính hiệu khoản vay rủi ro gặp đổi với ngân hàng Tài sản đảm bảo thường sử dụng giai đoạn BĐ S Đ ây tài sản có giá trị lớn, tương đổi phức tạp trình định giá chịu tác động nhiều nhân tố Tại N gân hàng T M C P C ông T hương V iệt N am - Chi nhánh N hị C hiểu tỷ lệ dư nợ tín dụng có T SB Đ chiếm tới 80% tổng dư nợ tín dụng, tỷ lệ dư nợ có T SB Đ BĐ S chiếm 60% tổng dư nợ có T SB Đ tỷ lệ có xu hướng tăng qua năm Đ iều dẫn đến hoạt động thẩm định giá T SB Đ BĐS ngày đóng vai trị quan trọng hoạt động Chi nhánh Tuy nhiên công tác thẩm định giá T SB Đ BĐ S chưa nhận quan tâm m ức, quy trình phương pháp thẩm định giá nhiều hạn chế Bên cạnh đó, thị trường BĐS V iệt N am giai đoạn phát triển, có nhữne bước phát triển nhanh ổn định thiếu m inh bạch Do hiệu thẩm định giá T SB Đ BĐS Chi nhánh chưa cao, điều ảnh hưởng khơng tốt đến chất lượng tín dụng Chi nhánh N hận thức tầm quan trọng vấn đề, từ kiến thức thu thâp thời gian học tập Học viện N gân hàng trình nghiên cứu N gân hàng T M C P C ông T hương V iệt N am - Chi nhánh Nhị C hiểu, chọn đề tài: “ G iả i p h p n â n g cao hiệu q u ả th ẩ m đ ịn h giá tà i sản b ảo đ ả m b ấ t đ ộ n g sả n tạ i N g ân h n g T h n g m ại cổ p h ầ n C ô n g T h n g V iệt N am - C h i n h n h N hị C h iể u ” làm L uận văn Thạc sĩ M ụ c đ ích n g h iên u Q ua nghiên cứu, luận văn nhằm hoàn thiện nâng cao nhận thức lý luận thẩm định giá hiệu thẩm định giá T SB Đ BĐS N H TM X uất phát từ lý luận chung thẩm định hiệu thẩm định TSB Đ BĐS, luận văn đánh giá thực trạng công tác thẩm định T SB Đ BĐS N gân hàng TM C P C ông T hương V iệt N am - Chi nhánh Nhị C hiểu thơng qua việc tìm hiêu quy trình định phân tích số liệu năm gần để từ tìm hạn chế ngun nhân để làm sở thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp Đ e xuất giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần đổi m ới, nâng cao hiệu thẩm định giá BĐ S N gân hàng T M C P C ông T hương V iệt N am - Chi nhánh Nhị C hiêu thời gian tới Đ ối tư ợ n g p h m vi n g h iên u Đối tượng nghiên cứu: L uận văn tập trung nghiên cứu hoạt động thẩm định giá hiệu thẩm định giá tài sản bảo đẩm bất động sản NH TM Phạm vi nghiên cứu: L uận văn nghiên cứu hiệu thẩm định TSB Đ BĐS N gân hàng T M C P C ông T hương V iệt N am - Chi nhánh Nhị C hiểu giai đoạn 2014-2016 đê từ đề xuất định hướng giải pháp nâng cao hiệu hoạt động đến năm 2020 P h n g p h p n g h iên u Luận văn sử dụng tổng họp phương pháp nghiên cứu: phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa M ác-L ênin, phương pháp thu thập 109 giá trị BĐS cần định giá Trong giá trị BĐS lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên cần có cách tính giá dựa BĐS so sánh riêng với BĐS cụ thể Thứ năm, việc áp dụng phương pháp chi phí thẩm định giá tài sản đat nhieu hạn che Thâm đinh giá tài sản đât băng phương pháp chi phí phưc tạp, địi hỏi phải có kiên thức vê kỹ thuật xây dựng, loại cơng trình cần có quy định đơn giá xây dựng, quy định thời gian khấu hao theo loại cơng trình, tránh tình trạng ước tính theo quan sát chủ quan CBTĐ Việc tính tốn theo phương pháp chi phí thường CBTĐ ước tính theo tỷ lệ khau hao theo thơi gian ma chưa tính hêt nguyên nhân gây giảm giá công trinh Trong tham dinh giá tài sản đât có u tơ gây giảm tính lồi thời chức năng, tính lạc hậu thiêt kế, gây ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Bởi với phương pháp bên cạnh việc tính khấu hao theo thời gian cần phải tính tốn thêm giảm giá gay thị trường yếu tố khác tính lỗi thời lạc hậu cơng trình xây dựng Thứ sáu chi nhánh cân áp dụng linh hoạt phương pháp định giá phù hợp với đặc điểm BĐS Mồi phương pháp định giá có ưu nhược điểm định Phương pháp so sánh phương pháp định giá phổ biến cho chất lượng đinh giá đáng tin cậy công tác định giá BĐS nhiên phương pháp cung bọc lọ sô hạn chê khơng tính đên khoản thu nhập tương lai mà BĐS mang lại, khó tìm BĐS tương tự để làm so sánh, số yểu tố điêu chỉnh cịn chưa có sở khoa học rõ ràng Do chi nhánh áp dụng thêm phương pháp khác đê tham khảo, bổ sung cho phương pháp 3.2.4 Tăng cng cơng tác thu thập thơng tin, phân tích thơng tin lưu trữ thông tin ^ Thu thập thông tin Để thẩm định giá BĐS hiệu khơng thể khơng nhắc đến vai trị quan trọng thông tin thu thập Do địa bàn hoạt độna chủ yếu cua Chi nhánh vùng nông thôn, hâu hêt giao dịch BĐS thực 110 thị trường phi thức q trình thu thập thơng tin xác định tính xác thơng tin gặp nhiều khó khăn Việc lấy số liệu, thông tin đâu với số lượng phải cân nhắc thận trọng trước tiến hành phân tích, đánh giáBĐ S Khi nhận được thơng tin từ nguồn khác CBTĐ phải tổ chức cơng tác kiêm tra lại thơng tin đê tìm thông tin sai lệch, không với thực tê Việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thâm tra nhât định, không công nhận thông tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập từ nhiều nguồn khác để kiểm tra đối chiếu > Xử lý phân tích thơng tin Cơng tác xử lý, phân tích, đánh giá thơng tin cơng tác định trực tiếp đên kêt cuôi thâm định Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết Cụ thể: + Khi phân tích BĐS can phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS Từ tìm khơng tin quan trọng, tiến hành loại bỏ thông tin vụn vạt, không cần thiết để tập trung đánh giá yểu tố co + Khi phân tích so sánh, CBTĐ cần phải xem xét, đánh giá nguồn gôc, chât chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường ' không, cỏ dựa sở người mua người bán tự nguyện không + Trước đưa kêt cuối cùng, CBTĐ cần phải xem xét yếu tố thị trường có ảnh hưởng tới giá trị BĐS để có kết luận phù hợp bới chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục + Chi nhánh nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu để việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu > Lưu trữ thông tin Chi nhánh nên thành lập hệ thống lưu trữ thông tin webside nội ngân chi nhánh Đây nơi chứa thông tin vê BĐS tài sản đảm bảo khác, văn pháp luật có liên quan đến định giá Do thơng tin TSBĐ Ill nói chung thơng tin BĐS, thị trường BĐS nói riêng nguồn thông tin quý giá phục vụ cho hoạt động định giá, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thông kê, dự báo biên động giá BĐS theo thời kỳ Vì CBTĐ cần thường xuyên theo dõi báo sát thị trường đồng thời phải thu thập nhiêu thông tin vê BĐS, thị trường BĐS qua nguồn thông tin khác nhằm tạo lên hệ thống liệu thông tin phong phú Yêu cầu đặt với hệ thống thông tin thông tin phải liên tục cập nhât để giúp CBTĐ thu thập thêm thông tin cho q trình thẩm định Ngồi ra, Chi nhánh cần tích cực xây dựng hồn thiện hệ thống thông tin khách hàng bên có liên quan Việc thẩm định TSBĐ khơng đơn định giá tài sản mà cần phải quan tâm đến bên bảo đảm Nếu bên bảo đảm khách hàng vay cân năm băt thơng tin cá nhân, địa liên hệ, mối quan hệ tín dụng với NHTM khác, mà cần xác định phương diện tài chính, khả quán lý, tư cách đạo đức, Đôi với bên bảo đảm bên thứ ba cần xem xét cụ thể mơi quan hệ bên bảo đảm khách hàng vay vốn, tư cách bên bảo đảm > Tăng cường quan hệ chi nhánh bên có liên quan Tăng cường mối quan hệ Chi nhánh với công ty bảo hiểm, quan có thẩm quyền Nhà nước đăng ký chấp hơp đồng chấp, thành viên khác trình cung ứng tín dụng Đồng thời xây dựng mối quan hệ hợp ' tác lâu dài với cá công ty BĐS để dễ dàng thu thập thông tin BĐS Tăng * cường mối quan hệ với tổ chức định giá có uy tín để cơng tác định giá BĐS thực cách chuyên nghiệp Đặc biệt xây dựng mối quan hệ với Công ty TNHH MTV Quản lý Khai thác tài sản (VietinBank AMC) để học hỏi trao đổi kinh nghiệm Ngoài BĐS có giá trị lớn có tính chất phức tạp Chi nhánh nên th cơng ty định giá để đảm bảo tính chun nghiệp xác kết Đe có mối quan hệ Chi nhánh cần bước xây dựng quan hệ, để lại ấn tượng tốt cho tổ chức, tiến đến họp tác lâu dài suốt trình phát triển 112 3.2.5 Tăng cường công tác kiểm tra giám sát Giá trị rSBĐ NHTM ước tính thấp so với giá trị thực, thông thường dao động từ 70% đến 80% Sau đó, khách hàng vay khoảng 70% so với giá trị TSBĐ định giá Như vậy, khoản vay duyệt thường 50% đến 60% so với giá trị thực TSBĐ Đây tỷ lệ an toàn, nhiên thẩm định giá việc xác định giá trị BĐS thời điểm thẩm định song khoản vay thường mang tính chât lâu dài giá trị BĐS lại liên tục thay đổi thời gian cho vay Do tùy thuộc vào TSBĐ động sản, BĐS, hàng hóa mà định kỳ tháng tháng năm, ngân hàng phải tiến hành định giá lại TSBĐ khoán vay nhằm xem xét giá trị TSBĐ có cịn bảo đảm dư nợ hay không Tuy nhiên, công tác định giá lại không Chi nhánh chủ trọng mức, CBTĐ không khảo sát lại, đánh giá lại mà đa phần lấy lại giá trị thẩm định trước làm kêt tái thâm định, dẫn đến việc quản trị rủi ro không bảo đảm giá trị TSBĐ có giảm sút giá trị cách đáng kể Chi nhánh cần đẩy mạnh công tác thâm định lại giá trị BĐS q trình cho vay 3.2.6 Hồn thiện quy trình thẳm định giá Chi nhánh cần trọng hoàn thiện quy trình định giá BĐS Cụ thể Chi nhánh cần chi tiết hóa bước quy trình định giá BĐS Trong bước lập kế hoạch định giá sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách ' hàng cân chi tiêt thêm định hướng đê CBTĐ xác định rõ công việc *' cần làm + Xây dựng danh mục loại tài liệu cần sử dụng q trình định giá, ví dụ: tài liệu BĐS, căc so sánh, văn pháp lý, tài liệu thị trường BĐS + Nhận biêt quan, tổ chức cung cấp nguồn thơng tin tin cậy kiểm chứng + Lên chương trình, thời gian biêu cho công tác: lập danh mục thứ tự công việc, xác định thời hạn cho phép công việc 113 + Phân công xác định rõ trách nhiệm CBTĐ công việc cụ thể 3.2.7 Nâng cao chất lirọng sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá Trong điêu kiện nhu câu định giá BĐS chi nhánh ngày nhiều đồng thời yêu câu chất lượng ngày càn tăng, đòi hỏi chi nhánh cần tăng cường đầu tư sô lượng, nâng cao chât lượng phưong tiện, công cụ phục vụ cho công tác thẩm định máy ảnh, máy quay phim, máy tính, phương tiện lại tạo đieu kiẹn cho CBTĐ có thê thực cơng việc cách nhanh chóng khoa học mà khơng nhiều thời gian thiểu tốn phương tiện Đối với công cụ máy chụp ảnh chi nhánh chưa cung cấp cho CBTĐ, để chụp ảnh trường CBTĐ chủ yểu sử dụng diện thoại có chức chụp ảnh máy ảnh tự trang bị.Trong máy ảnh khơng có giả tn qua lon nen chi nhánh nên trang bị cho 3-4 CBTĐ ảnh để phục vụ cho cône việc Đối với phương tiện lại BĐS gần vị trí chi nhánh nên sử dụng xe máy đê di chun Cịn tơ để sử dụng địa điểm xa CB1Đ có nhu câu thẩm định BĐS có vị trí gần nên để tránh lãng phí Ngồi ra, Chi nhánh ứng dụng cơng nghệ cao vào hoạt động thẩm định ' §iá BĐS Cụ thể Chi nhánh nghiên cứu phần mềm hệ thống hỗ trợ hoạt động thẩm định giá, hệ thống có chức lưu trữ số liệu thu thập từ nhiều ngn thơng tin đê tín hành định giá, tự động hóa bước lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng trình chọn mẫu, tự động hóa bước tính tốn với khối lượng cơng việc lớn có khả kết xuất báo cáo, sơ đồ, biểu đồ Tuy nhiên cần ý hệ thống phần mềm hỗ trợ công cụ phục vụ công việc CBTĐ không thê thay CBTĐ trình thẩm định 114 3.3 KIÉNNGHỊ 3.3.1 Kiến nghị vói Chính phủ ngành Thứ nhất, nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường BĐS Chính Phủ cần tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù họp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhàm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa sư can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia thị trường phục vụ phát triển kinh tể- xã hội Tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường BĐS Hiện chưa có văn thức xác định rõ đày đủ vai trò, vị trí, nội dung phương pháp vận hành thị trường BĐS Các câp quyên nhân dân lủng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biển giao dịch tự phát, giao dịch ngầm BĐS Hầu hết giao dịch BĐS diễn thị trường phi thức, BĐS giao dịch thị trường khơng đăng ký nên khó kiểm sốt, khó nắm bắt mức giao dịch thành cơng thị trường, chưa kể tình trạng đầu cịn tạo sơt ảo Chính thủ tục phiên hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yểu tổ cản trở giao dịch trực tiếp người mua, " người bán cách quy thị trường BĐS Do Nhà Nước cần bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường BĐS đặc biệt trọng việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất để thực hình thức dâu giá, đâu thâu đôi với loại đất đưa vào thị trường BĐS trung tâm giao dịch BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể đễ dàng tham gia thị trường, đảm bảo cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý Nhà Nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Đồng thời quy đinh bắt buộc việc chuyển nhượng BĐS dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đât phải thực cơng khai đê đối tượng có nhu cầu tiếp cận 115 thơng tin Bên canh cần hồn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới thông tin BĐS để tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch hiệu Thử hai, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS định giả BĐS Bộ Tài nguyên môi trường cần kết hợp với Bộ Tài để hồn thiện văn hướng dân thi hành Luật đất đai 2003, sửa đổi nội dung bất hợp lý chồng chéo, ngược Bộ tư pháp, Sở địa ƯBND Tỉnh/Thành phố cần có biện pháp hạn chế thủ tục rườm phức tạp việc quy định thời hạn công chứng việc câp giây chứng nhận quyền sử dụng đất có q nhiều loại giây tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đặc biệt nhà chung cư hình thành từ vốn vay Việc ban hanh khung giá đất cần sát với thực tế Việc xây dựng khung giá đất phải vào yếu lố hình thành giá đất như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng cần quy định rõ định tính định lượng cho trường họp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trường so sánh với giá đât trao đổi thực tế nơi có vị trí tương tự, cho phép địa phương kinh động mà không bị buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại đất nhà nước .r Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Có thể thấy " năm gân đày Bộ Tài Chính dành quan tâm định đổi với công tác thẩm định giá nước ta Điêu thê rât rõ qua việc Bộ Tài xây dựng hệ thống văn pháp luật liên quan đến công tác thẩm định giá, cụ thể Bộ Tài Chính ban hành hệ thông 12 tiêu chuẩn thẩm định giá để dựa vào ban ngành có liên quan tổ chức cơng tác thẩm định giá có hiệu Tuy nhiên hệ thơng văn pháp luật liên quan đên công tác thẩm định giá chưa đầy đủ chặt chẽ Bộ Tài Chính cần đẩy nhanh việc hoàn thiện hệ thống văn làm để tạo hành lang pháp lý cho công tác thẩm định giá 16 Thứ ba, xây dụng hệ thống sở liệu BĐS Cơ sở liệu phục vụ cơng tác thẩm định giá cịn sơ sài thiếu đồng Có thể thấy thiếu sót lớn ngành thẩm định giá Việt Nam Do Bộ tài nên kết hợp với Hội thẩm định giá Việt Nam để thành lập phận thâm định giá chuyên xây dựng sở liệu BĐS nhắm giúp việc tra cứu thông tin dễ dàng nhanh chóng Thơng tin lưu trữ thu thập từ sàn giao dịch BĐS, sở Tài nguyên - Môi trương, công ty môi giới BĐS công ty định giá BĐS Thông tin thu thập bao gồm: đặc điểm BĐS, mức giá giao dịch BĐS, thời gian giao dịch địa điểm giao dịch BĐS Tuy nhiên để làm điều thi điều kiện phải hoàn thiện phát triển thị trường BĐS Có thơng tin lưu trữ dẽ dàng tập họp có độ xác cao Thứ tư, hồn thiện cơng tác quy hoạch sử dụng đất Trong hoạt động định giá BĐS thơng tin loại quy hoạch đóng vai trị quan trọng đạc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, càn định giá phải kiểm tra xem BĐS có sử dụng quy hoạch Nhà nước hay khơng BĐS có thuộc vào quy hoạch hay không Tuy nhiên công tác quy hoạch sử dụng đất nước ta tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu cơng khai Điều dẫn đến việc CBTĐ khó tiếp cận thông tin quy hoạch khiển cho hiệu thâm định giá bị giảm sút Do Nhà nước cần hồn thiện cơng tác quy hoạch sử " dụng đất công bố rộng rãi kể hoạch quy hoạch Thứ năm, thành lập quan chuyên môn thẩm định giá BĐS Tại Việt Nam chưa có quan chun mơn làm tham mưu cho quyền BĐS, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài ngành việc quản lý Nhà nước giá đất từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù họp với thực tiễn Việc thẩm định giá BĐS số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài nguyên môi trương, Sở xây dựng nên khả chun mơn, tổng hợp cịn hạn chế Vì vậy, Nhà nước cần 117 quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho quan chuyên môn tham mưu thẩm định giá BĐS trung ương địa phương Hiện nay, Bộ tài đóng vai trị khơng nhỏ cơng tác đào tạo tuyển chon, cấp thể thẩm định viên, công bố danh sách doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt đọng băng việc ban hành quy chê đào tạo, bồi dưỡng song song với quy chế thi cấp sử dụng quản lí thể thẩm định viên giá Tuy nhiên Bộ Tài nên thành lập trung tâm, quan thẩm định giá có chất lượng Thường xuyên kiểm tra tuyển chọn thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm để có phương hướng đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào doanh nghiệp định giá ngân hàng 3.3.2 Kiến nghị vói Ngân hàng Nhà nước Thứ nhất, xây dựng hệ thống pháp luật thẩm định giá TSBĐ BĐS Hệ thống văn Ngân hàng nhà nước ban hành liên quan đến bảo đảm tiên vay mà cụ thể đảm bảo BĐS cịn sơ sài, chưa có văn quy định cụ thể chi tiết để tạo hành lang pháp lý, minh bạch, bình đẳng để khuyên khích NHTM cạnh tranh lành mạnh, bảo đảm cho hoạt động NHTM an toàn hiệu Giữa NHNN NHTM cần tạo mối quan hệ chặt chẽ, NHTM cần báo cáo vướng mắc, tồn tại, bất cập trình thực thi văn pháp luật TSBĐ cho NHNN để NHNN kịp thời xem xét, phoi hợp với quan liên quan chỉnh sửa, bổ sung ban hành tạo môi trường thể chế thuận lợi cho hoạt động Ngân hàng Bên cạnh NHNN cần có văn quy định điều kiện thành lập quyền hạn phòng định giá tài sản nội hệ thống NHTM, trường hợp ngân hàng tự định giá trường họp phải thuế công ty định giá chuyên nghiệp Thứ hai, tra giảm sát chặt chẽ cơng tác thẩm định giá NHNN đóng vai trò quan trọng hệ thống NHTM Với tư cách trực tiếp chi đạo hoạt dộng ngân hàng, Ngân hàng nhà nước cần tra giám sát chặt chẽ hoạt động thẩm định giá TSBĐ nhằm đảm bảo cá NHTM tuân thủ quy định, đông thời phát sai phạm trình thẩm định giá 118 ĨSBĐ đê có thê khăc phục kịp thời Việc tra giám sát ngân hàng giúp lành mạnh hóa mơi trường cạnh tranh ngân hàng 3.3.3 Kiên nghị vói Hội thâm định giá Việt Nam CO' quan đào tao chuyên ngành định giá ^ HỘI thâm định giá Việt Nam tô chức xã hội —nghề nghiệp thành lập với mục đích đại điện cho quyền lợi ích hợp pháp cảu cộng đồng pháp nhân thể nhân hoạt động lĩnh vực thẩm định giá Do để nâng cao hiệu thẩm định giá thì: - Hội thẩm định giá cần theo dõi tình hình hoạt động thành viên để kịp thời nắm bắt tình hình, khó khăn, vướng mắc hoạt động thẩm định giá đê từ phản ánh với quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ - Hội thấm định giá cần thực chức thơng tin, tun truyền, quảng bá chu trương sách, pháp luật Nhà nước vê lĩnh vực thẩm định giá song song với thành lập diễn đàn trao đổi kinh nghiệm công tác thẩm định giá góp phần hồ trợ thành viên nâng cao hiệu thẩm định giá > Hiện nước ta có năm trường Đại học đào tạo chuyên ngành Thấm định giá trường: Đại học Tài - Quản trị kinh doanh, Đại học Tài maketing, Đại học Kinh tế quốc dân Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Học viện tài Tính đến nay, nước có 213 doanh nghiệp ( Trung tâm) Thẩm r định giá 23 đơn vị thành viên, 913 thẩm định viên giá hành nghề Không thê việc đào tạo chuyên ngành định giá tài sản trường đại học chưa nhiều dừng mức cung cấp kiến thức tảng chưa đào tạo chuyên sâu, chưa xây dựng chương trình đào tạo thống Trong nhu câu Thâm định giá lớn, giá trị thẩm định ngày cao có tài sản trí tuệ tài sản vơ hình, u cầu trình độ người học hành nghề thẩm định giá phải có đủ trình độ đáp ứng Nghề địi hỏi phải có kiến thức tinh tế nhiều lĩnh vực: kinh tế, tài chính, kế toán, luật hiểu biết đối tượng tài sản thẩm đinh, o nước ta đội ngũ CB ĨĐ phân lớn chuyên từ lĩnh vực liên quan sang chưa đào tạo chuyên sâu Vì thời gian tới trường đại học cần 119 quan tâm tâm đến việc mở rộng công tác đào tạo nhằm nâng cao số lượng CBTĐ Bên cạnh cân trọng đến chất lượng đào tạo ngành định giá thời Ngoài việc đào tạo nước cần liên kết đào tạo với tổ chức chuyên mơn nước ngồi để học hỏi kinh nghiệm từ nước phát triển có ngành định giá hồn thiện KÉT LUẬN CHƯƠNG Trên sở lý luận chương 1, thực trạng nguyên nhân hạn chế xác định chương công tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Nhị Chiểu, dựa định hướng hoạt động thẩm định TSBĐ BĐS chi nhánh, chương đưa giai pháp cụ thê cho chi nhánh đông thời chương đưa đê suât với Ban ngành có liên quan nhằm nâng cao hiệu công tác thâm định TSBĐ BĐS Chi nhánh nói riêng tồn hệ thống Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam nói chung 120 KẾT LUẬN Cùng với phát triên nên kinh tê, hệ thống ngân hàng ngày lớn mạnh Tuy nhiên hoạt động tín dụng ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Việc thực đảm bảo tiên vay không tạo khoản thu nợ thứ hai trường hợp khoản thu nợ thứ khơng đáp ứng vai trị chi trả nợ mà tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho khách hàng họ Đê thực tốt cơng tác đảm bảo tiền vay khơng không trọng đến hiệu công tác thẩm định giá TSĐB mà chủ yếu BĐS Đứng trước thách thức hội cạnh tranh ngày gay gắt ngày tay gắt nay, đặc biệt trong.giai đoạn mở cửa hội nhập quốc tế tạo điêu kiện cho nhiêu ngân hàng thương mại nước nước thành lập mở chi nhánh Việt Nam nhu cầu tín dụng cho mục đích kinh doanh tiêu dùng ngày tăng cao, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Nhị Chiểu cần định hướng phù họp cho hoạt động Chi nhánh nói chung cơng tác thâm định định TSĐB nói riêng để đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng Trên sở tổng họp nghiên cứu, bám sát mục tiêu phạm vi nghiên cứu luận văn hoàn thành nhiệm vụ để ra: hư nhât, luận văn phân tích tơng họp cách có hệ thống vấn đề có tính chất lý luận BĐS hiệu công tác thẩm định giá BĐS Đây khoa học quan trọng cho việc đưa đánh giá hiệu công tác thẩm định BĐS hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Nhị Chiểu Thử hai, luận văn phân tích đánh gíá hiệu cơng tác thẩm định BĐS hàng TMCP Công I hương Việt Nam chi nhánh Nhị Chiểu năm gần để từ rõ kết đạt được, hạn chế tìm hiểu rõ nguyên nhân hạn chế 1hử ba, sở lý luận thực tiễn, luận văn đưa giải pháp 121 kiến nghị nhàm nâng cao hiệu thẩm định BĐS hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Nhị Chiểu mơi trường cạnh tranh Vì thông qua luận văn tác giả hy vọng đóng góp thêm phần đế bước nâng cao hiệu thẩm định BĐS chi nhánh Những ý kiến đánh giá đề xuất nêu mang tính chất quan điểm cá nhân người viết với trình độ kiến thức cịn hạn chế kinh nghiệm thực tế chưa nhiều Do đó, luận văn khơng tránh khỏi sai sót, tác giả mong nhận dẫn đóng góp ý kiến Thầy giáo hướng dẫn, Thầy, Cô Hội đồng, nhà khoa học độc giả quan tâm đến đề tài để viết hoàn thiện Tác giả xin trân trọng cảm on! ■é' DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (18/4/2005), Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuân thâm định giá Việt Nam Bộ Tài (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày tháng 11 năm 2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thâm định giả Việt Nam (ãợt 2) Bộ Tài (2008), Quyết định sổ 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008vê việc ban hành 03 tiêu clĩuân thâm định giá Việt Nam (đợt 3) Bộ Tài (2014), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài (6/12/2007), Hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Cục Quản lý giá - Bộ Tài Chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thâm định giá, Quyển I Cục Quản lý giá - Bộ Tài Chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thâm định giả, Quyên 11 TS Phạm Tiến Đạt (2016), Thâm định giá bat động sàn, Nhà xuất Bách Khoa Hà Nội TS Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lý chung định giả tài sản định giá doanh nghiệp, Nhà xuất Thống kê ■* 10 TS Phạm Tiến Đạt (2016), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Bách Khoa Hà Nội 11 Ngân hàng TMCP Công Thưong Việt Nam (2014), Quyết định 17Ỉ8/QĐHĐQT-NHCT35 ngày 25/12/2014 Thực đảm bảo cấp tín dụng 12 Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (2015), Quyết định 70/2015/QĐTGĐ-NHCT35 ngày 05/01/2015 Hướng dân việc thực bảo đảm tín dụng 13 Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam (2014), Công văn 18679/TGĐNHCT35 ngày 30/12/2016 Quy định giá trị định giá tối đa, mức cấp tín dụng đổi đa so với giá trị TSBĐ đạo bảo đảm cấp tín dụng 14 THS Nguyễn Thế Phương (2011), Giáo trình thấm định giá bất động sản, NXB Phương Đơng 15 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 16 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dãn 17 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá