Thực thi chính sách cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trên Địa bàn thành phố hà nội

6 hộ dân hệ số bồi thường k lớn hơn quy định làm diện tích sàn nhà ở và dân số hiện trạng tăng cao gây áp lực lớn về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của Thành phố; việc cải tạo xây dựng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG

LẠI NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ PHÁT TRIỂN

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ -

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ PHÁT TRIỂN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Việc sử dụng kết quả, trích dẫn tài liệu của người khác đảm bảo theo đúng các quy định Các nội dung trích dẫn và tham khảo các tài liệu, sách báo, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Toàn

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian theo học chuyên ngành chính sách công và phát triển

tại Trường Đại Học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, tôi đã lựa chọn Đề tài

luận văn thạc sỹ “Thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

trên địa bàn thành phố Hà Nội” để nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu

và hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được nhiều sự quan tâm, giúp đỡ từ Quý

thầy cô, anh chị đồng nghiệp, gia đình và bạn bè Tôi xin gửi lời cảm ơn chân

thành đến:

Trường Đại Học Kinh tế đã tạo môi trường học tập và rèn luyện rất tốt,

cung cấp cho tôi những kiến thức và kỹ năng bổ ích giúp tôi có thể áp dụng và

thuận lợi thực hiện luận văn

Giảng viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn An Thịnh là người thầy tâm

huyết, đã tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và

thực hiện đề tài Thầy đã có những trao đổi và góp ý để tôi có thể hoàn thành

tốt đề tài nghiên cứu này

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn cơ quan Sở Xây dựng Hà Nội đã tạo cơ

hội cho tôi trong thời gian công tác cũng như cung cấp thông tin có liên quan cho

tôi để có những kiến thức, kinh nghiệm trong thực tế đưa vào trong luận văn

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn động viên và tạo

điều kiện tốt nhất để tôi có thể nỗ lực hoàn thành tốt bài nghiên cứu

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Toàn

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1

DANH MỤC CÁC BẢNG 1

DANH MỤC CÁC HÌNH 3

MỞ ĐẦU 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 5

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 7

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

4 Đóng góp của đề tài 8

5 Kết cấu của luận văn 9

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ10 1.1 Tổng quan nghiên cứu về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 10

1.2 Cơ sở lý luận về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 16

1.2.1 Thực thi chính sách công ở địa phương, cơ sở 16

1.2.2 Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 17

1.3 Kinh nghiệm thực tiễn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 34

1.3.1 Kinh nghiệm về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên thế giới 34

1.3.2 Kinh nghiệm về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam 41

1.3.3 Đúc rút bài học kinh nghiệm trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 47

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49

2.1 Các phương pháp thu thập số liệu, tài liệu, thông tin 49

2.1.1 Thu thập tài liệu thứ cấp 49

2.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp 49

2.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu, tài liệu, thông tin 51

Chương 3: THỰC TRẠNG THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 53 3.1 Hiện trạng xây dựng và quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 53

3.1.1 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: 55

3.1.2 Khảo sát, điều tra xã hội học: 61

3.2 Thực trạng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 62

3.2.1 Thực trạng xây dựng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 62 3.2.2 Thực trạng các đối tượng có liên quan thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 69

3.2.3 Xây dựng kế hoạch triển khai thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 70

3.2.4 Phổ biến, tuyên truyền chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 82

3.2.5 Phân công, phối hợp thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 84

3.2.6 Duy trì chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 87

3.2.7 Điều chỉnh chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 89

3.2.8 Đôn đốc, kiểm tra thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà

chung cư 92

3.2.9 Đánh giá hiệu quả của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 95

3.2.9.1 Đảm bảo các yêu cầu thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 95

3.2.9.2 Đánh giá việc bố trí ngân sách dành cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 97

3.2.9.3 Đánh giá về tính phù hợp của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 101

3.3 Nhận xét chung 106

3.3.1 Kết quả đạt được 106

3.3.2 Hạn chế 107

3.3.3 Nguyên nhân hạn chế 108

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ THỰC THI 111

CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ 111

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 111

4.1 Mục tiêu, phương hướng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Thành phố Hà Nội 111

4.1.1 Mục tiêu chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 111

4.1.2 Phương hướng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 113

4.2 Giải pháp tăng cường thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 115

4.2.1 Phát huy vai trò của các chủ thể trong thực thi chính sách cải tạo, xây

dựng lại nhà chung cƣ 117

4.2.2 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội 117

4.2.3 Giải pháp đột phá về quy hoạch trong công tác lập quy hoạch dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 119

4.2.4 Giải pháp về huy động nguồn lực trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 120

4.2.6 Giải pháp tăng tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cƣ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 121

4.2.7 Nâng cao chất lƣợng của đội ngũ cán bộ, công chức thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 122

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 124

Kết luận: 124

Kiến nghị: 125

1

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 1.1 2 hình thức cải tạo chung cư cũ ở Nga 37

2 Bảng 1.2 Hình thức cải tạo chung cư cũ ở một số nước

Châu Âu

38

3 Bảng 1.3 Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

theo hình thức BT trên địa bàn Thành phố Hải Phòng

41

4 Bảng 1.4 Kết quả triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại

nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

43

5 Bảng 1.5 Tình hình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

45

7 Bảng 3.1 Thống kê danh mục các khu chung cư cũ,

nhóm chung cư cũ, các chung cư độc lập, đơn

lẻ trên địa bàn thành phố Hà Nội

52

8 Bảng 3.2 Tổng hợp kết quả khảo sát, đánh giá một số 55

2 khu chung cƣ cũ

9 Bảng 3.3 Hiện trạng hạ tầng xã hội một số khu chung cƣ 59

10 Bảng 3.4 Kết quả khảo sát lấy ý kiến của các chủ sở hữu

nhà chung cƣ tại một số khu chung cƣ

60

11 Bảng 3.5 Kết quả khảo sát lấy ý kiến về các đối tƣợng có

liên quan thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ

69

12 Bảng 3.6 Kết quả công tác lập quy hoạch khu vực có nhà

chung cƣ trên địa bàn Thành phố

74

13 Bảng 3.7 Kết quả kiểm định chất lƣợng hiện trạng các nhà

chung cƣ trên địa bàn Thành phố

78

14 Bảng 3.8 Đánh giá về công tác phổ biến, tuyên truyền

thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội

83

15 Bảng 3.9 Phân công, phối hợp thực hiện công tác cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố

Hà Nội

86

16 Bảng 3.10 Kết quả khảo sát công tác điều chỉnh chính

sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội

91

3

DANH MỤC CÁC HÌNH

1 Hình 1.1 Quy trình thực thi chính sách cải tạo, xây dựng

3 Hình 3.1 Kết quả triển khai 30 khu chung cư cũ được

UBND Thành phố giao nhiệm vụ cho các Nhà đầu tư nghiên cứu ý tưởng lập quy hoạch

65

4 Hình 3.2 Đánh giá tiêu chí Kế hoạch triển khai được xây

dựng thống nhất với chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và Thành phố

71

5 Hình 3.3 Đánh giá tiêu chí Kế hoạch rõ ràng, kịp thời,

linh hoạt đảm bảo được tiến độ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

72

6 Hình 3.4 Đánh giá về chủ trương giao cơ quan nhà nước tổ

chức lập quy hoạch

73

7 Hình 3.5 Đánh giá về tiến độ lập quy hoạch 73

8 Hình 3.6 Đánh giá về chủ trương giao cơ quan nhà nước tổ

chức kiểm định

77

9 Hình 3.7 Đánh giá về tiến độ kiểm định nhà chung cư 78

10 Hình 3.8 Kết quả khảo sát công tác duy trì chính sách cải

tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

88

11 Hình 3.9 Đánh giá tiêu chí Sở Xây dựng thường xuyên

theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách

94

4

12 Hình 3.10 Đánh giá tiêu chí Nội dung kiểm tra phù hợp

với quy định, kế hoạch thực hiện chính sách

94

13 Hình 3.11 Đánh giá chỉ tiêu thực hiện đúng mục tiêu

chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

96

14 Hình 3.12 Đánh giá chỉ tiêu đảm bảo quyền và lợi ích hợp

pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư

97

15 Hình 3.13 Phân bổ kinh phí lập quy hoạch năm 2022 99

16 Hình 3.14 Phân bổ kinh phí tổ chức lập kiểm định năm

2022

100

17 Hình 3.15 Đánh giá về thời gian bố trí vốn cho công tác cải

tạo, xây dựng lại nhà chung cư

100

18 Hình 3.16 Đánh giá về số vốn được bố trí cho công tác cải

tạo, xây dựng lại nhà chung cư

101

19 Hình 3.17 Đánh giá về cơ chế chính sách ưu đãi 103

20 Hình 3.18 Đánh giá về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư

105

5

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, đến năm 2022, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 1.880 nhà chung cư cũ (nhiều nhất cả nước, so với thành phố Hồ Chí Minh có 474 nhà, thành phố Hải Phòng có 205 nhà ) Đến nay, Thành phố đang tiếp tục rà soát, thống kê cập nhật Nhà chung cư cũ tập trung chủ yếu tại các quận nội đô lịch sử, quy mô xây dựng các nhà chung cư thường có chiều cao từ 2-6 tầng, ngoài ra có một số chung cư độc lập, đơn lẻ (Sở Xây dựng Hà Nội, 2021) Trong giai đoạn trước đây, mô hình xây dựng các chung cư đã đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước, của Thủ đô trong thời kỳ lịch sử nhất định, đã giải quyết được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận nhân dân Thủ đô Đến nay, qua nhiều thập kỷ, hầu hết các nhà chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bộc lộ nhiều hạn chế trong việc quản lý, vận hành và khai thác sử dụng; qua quá trình sử dụng, sửa chữa cơi nới tự phát, các nhà chung cư và hạ tầng kèm theo

đã bị biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của nhân dân (UBND thành phố Hà Nội, 2021)

Từ trước đến nay, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội được Chính phủ, Thành ủy, HĐND Thành phố, UBND Thành phố quan tâm, chỉ đạo Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện còn nhiều vướng mắc, khó khăn khi áp dụng chính sách pháp luật vào thực tiễn Việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Thành phố gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, Thành phố phải sử dụng một lượng lớn tiền ngân sách để thực hiện; Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân thống nhất, các chủ đầu tư thỏa thuận với các

6

hộ dân hệ số bồi thường k lớn hơn quy định làm diện tích sàn nhà ở và dân số hiện trạng tăng cao gây áp lực lớn về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của Thành phố; việc cải tạo xây dựng mới chủ yếu thực hiện đối với từng nhà chung cư đơn lẻ nên không có quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không đảm bảo được việc đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình; ngoài việc phải bố trí tái định cư cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn phải bố trí nhà tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu chung cư (không còn chỗ ăn ở nào khác); phần lớn các hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả tiền phần diện tích tăng thêm sau cải tạo; đối với việc cải tạo, xây dựng mới toàn khu chung cư cũ, chủ đầu tư phải đầu

tư xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu làm tăng chi phí đầu tư; chưa có cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các công trình khác (nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, trường học, y tế ) trong phạm vi dự án; chưa nhận được sự đồng thuận của người dân Do đó, trong hơn 20 năm qua, Thành phố mới cải tạo, xây dựng hoàn thành 19 nhà chung cư, 14 nhà đang triển khai (UBND thành phố Hà Nội, 2021) Thực tiễn trên đòi hỏi phải có chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để triển khai đồng bộ quy hoạch, đầu

tư xây dựng lại, cải tạo/chỉnh trang/tái thiết đô thị khu vực chung cư cũ, nhằm nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phục vụ tái định cư, làm thay đổi nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững, đáp ứng được yêu cầu phát triển mới

Để công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thành phố Hà Nội có hiệu quả đòi hỏi phải có các biện pháp đồng bộ tăng cường việc thực hiện, triển khai các chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Đứng trên góc

độ của tôi là một người làm công việc quản lý nhà nước về nhà chung cư

7 thuộc Sở Xây dựng Hà Nội, tôi nhận thấy cần phải thực hiện một đề tài nghiên cứu khoa học về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Thành phố Hà Nội để nghiên cứu được một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên cơ sở đánh giá thực trạng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Thành phố cũng như giúp nâng cao năng lực quản lý nhà nước của bản thân Từ thực trạng này, tôi

đã lựa chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Thực thi chính sách cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” để tiến hành nghiên cứu

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

a) Mục tiêu

Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên cơ sở đánh giá thực trạng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a) Đối tượng nghiên cứu

8 Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội

b) Phạm vi nghiên cứu

Đề tài giới hạn phạm vi các vấn đề nghiên cứu nhƣ sau:

- Phạm vi không gian: Đƣợc nghiên cứu thực hiện trên địa bàn thành phố

9

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được trình bày trong 04 chương:

- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở khoa học về thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

- Chương 3: Thực trạng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Chương 4: Giải pháp tăng cường hiệu quả thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

10

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

1.1 Tổng quan nghiên cứu về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Các khía cạnh liên quan đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

đã có nhiều công trình nghiên cứu Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

Nguyễn Văn Chiến và Lê Đức Lữ (2013), Hiệu quả kinh tế của chính sách cải tạo chung cư cũ Hà Nội- Trường hợp dự án N3, chung cư cũ Nguyễn Công Trứ Xuất phát từ thực trạng Dự án cải tạo chung cư cũ A1, A2 (dự án

nhà N3) đang gặp trục trặc về vấn đề đền bù, thu hồi đất và tái định cư, nghiên cứu đã đánh giá tính hiệu quả kinh tế đối với chính sách cải tạo chung

cư cũ dựa trên chính sách hiện hành mà dự án đang muốn áp dụng Ngoài ra,

để có cái nhìn tổng thể về chính sách cải tạo, nghiên cứu đánh giá tính hiệu quả dự án nếu dự án áp dụng cơ chế đền bù, thu hồi đất, tái định cư theo kinh nghiệm quốc tế được Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu

Á (4DB) và dự án Kim Liên (chung cư cũ đầu tiên của Hà Nội đã cải tạo thành công) Tác giả đã nêu được thực tế vướng mắc tại dự án N3 - Nguyễn CôngTrứ tập trung ở khâu xác định mức giá đền bù, chính sách về thỏa thuận tái định cư và cơ chế giám sát khi thực hiện Tác giả đánh giá hiệu quả kinh tế dựa trên 2 tình huống: tình huống 1 áp dụng các chính sách hiện hữu mà chủ đầu tư đang muốn áp dụng; tình huống 2 áp dụng các chính sách theo hướng tăng lợi ích của các hộ dân, cả 2 tình huống đều mang lại lợi ích cho nền kinh

tế, tuy nhiên hiệu quả kinh tế ở tình huống 1 cao hơn tình huống 2 Qua các

phân tích nêu trên, tác giả khuyến nghị dự án áp dụng chính sách tái định cư theo hướng gia tăng thêm chính sách đền bù, tái định cư cho các hộ dân theo thông lệ quốc tế, tạo đột phá trong giải quyết tranh chấp và đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

dự án tái thiết khu dân cư (gọi là Công ty Xây dựng đối tác) Công ty xây dựng này chịu trách nhiệm chính về việc thu xếp vốn cho dự án, có trách nhiệm lập ra dự án tái thiết Các chủ sở hữu bất động sản trong khu dân cư có hai lựa chọn: xin được phân phối nhà ở trong dự án hoặc rời khỏi dự án, chuyển ra khỏi khu vực tái thiết và nhận tiền đền bù Người dân không phải đóng góp tiền, Chính quyền phải có các cơ chế để thu hút các công ty xây dựng và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ, đó là cho phép chủ đầu tư được bán các đơn vị nhà ở trong dự án trước khi xây dựng, cho phép một mật độ phát triển tối đa cho mỗi dự án Một số kinh nghiệm được tác giả rút ra cho Việt Nam trong việc tái thiết các chung cư cũ từ mô hình nêu trên là Chính quyền thành phố chỉ định các khu vực phải tái thiết; việc sử dụng Hiệp hội các chủ sở hữu dân chủ và cơ chế hợp tác giữa Hiệp hội các chủ sở hữu và doanh nghiệp xây dựng đối tác; Xử lý các mối quan hệ giữa các bên hữu quan chính trong dự án; Ưu đãi và hỗ trợ từ Chính quyền cho các dự án tái thiết và

tình trạng giao thông, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật tại 02 khu chung cư

cũ Kim Liên và Văn Chương, tác giả đưa ra một số số liệu nhằm giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị của thành phố Hà Nội có thêm những số liệu xác thực về giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong một số khu chung cư cũ của Hà Nội để đề xuất giải pháp khắc phục có hiệu quả

tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại một cuộc sống có chất lượng cao hơn cho người dân Kết quả nghiên cứu của tác giả cho thấy do sự gia tăng dân số sinh sống quá mức trong các khu chung cư, tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm không được kiểm soát nên mạng lưới đường trong các khu chung cư cũ ngày càng bị thu hẹp, mạng lưới cấp điện, cấp nước, thoát nước đều đã cũ kỹ, lạc hậu, không đảm bảo an toàn và mất mỹ quan đô thị Theo đó, tác giả đưa ra nhận xét đối với các khu chung cư cũ Kim Liên và Văn Chương cần có sự đầu

tư nâng cấp và cải tạo hệ thống giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong một quy hoạch đồng bộ mới đáp ứng nhu cầu cao về điều kiện sinh sống và đi lại của người dân

Nguyễn Quốc Thiều và Trịnh Tuấn Anh và Phan Thị Nhật Tài (2017)

thực hiện đề tài “Một vài đánh giá về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” Nghiên cứu tập trung vào việc

phân tích thực trạng khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhóm tác giả đã chỉ ra được nút thắt chính trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là do bất đồng giữa người dân và chủ đầu tư về chế độ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính

13 sách tạm cư, tái định cư, từ đó nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả triển khai thực hiện khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là (1) Cơ quan quản lý nhà nước cần thể hiện được vai trò của mình trong hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tích cực chủ động giữ vai trò là bên trọng tài trong quá trình đàm phán phương án bồi thường giữa chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư (2) Cân bằng lợi ích chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chủ sở hữu nhà chung cư cũ thể hiện qua một số biện pháp là tạo ra cơ chế đồng thuận trong việc cùng nhau góp vốn để cùng nhau đầu tư giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư, bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư

Nguyễn Mạnh Khởi (2021) thực hiện nghiên cứu về “Thực trạng và giải pháp thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay” Trong nghiên cứu, tác giả đã làm rõ tình hình thực hiện chính sách về

cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay, từ đó rút ra được các tồn tại, vướng mắc trong việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư Trên

cơ sở phân tích thực trạng và những hạn chế còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư đã và đang phát sinh trong thời gian qua, nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện hành như: giải pháp về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, về quy hoạch của khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, về trách nhiệm của nhà nước trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, về trách nhiệm của các cơ quan

của địa phương trong việc triển khai thực hiện chính sách, về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người

sử dụng nhà chung cư

14 Phạm Đình Tuyển (2022) thực hiện đề tài nghiên cứu cấp Bộ Giáo dục

và Đào tạo “mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” Qua việc đánh giá thực trạng một số nhà chung cư trên địa bàn

thành phố Hà Nội, tác giả đã đề xuất giải pháp mới để đẩy nhanh tiến độ cải tạo thông qua việc phát triển một mô hình mới: cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Trong mô hình này, người dân sẽ đóng vai trò dẫn dắt, huy động được vai trò của người dân, để người dân tham gia vào chọn chủ đầu tư cũng như chủ động quá trình tiến hành Mô hình này khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cùng góp vốn để đầu tư xây dựng ngôi nhà chung của chính họ và được hưởng quyền lợi từ chính việc đó; tạo sự chủ động và nhiệt tình tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và tạo sự thu hút các nguồn lực khác trong xã hội cùng tham gia thực hiện Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là mô hình xã hội hóa phổ biến tại nhiều quốc gia Song tại Việt Nam, đây là mô hình vẫn còn mới mẻ nên còn nảy sinh nhiều vấn đề cần thảo luận, trao đổi và hoàn thiện trong thực tiễn

Nguyễn Văn Luyến (2022) thực hiện đề tài “Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội để nâng cao chất lượng cuộc sống của hộ gia đình nhìn từ góc độ chính sách” Đề tài đã phân tích thực trạng cải tạo, xây dựng

lại chung cư cũ tại Hà Nội từ góc độ chính sách với mong muốn đưa ra một số gợi mở về chính sách để thúc đẩy quá trình triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, từ đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống người dân Tác giả đã nêu một số ảnh hưởng của chung cư

cũ đến cuộc sống của hộ gia đình như nhà chung cư đã xuống cấp, bị lấn chiếm, cơi nới không gian hay một số nhà chung cư cấp D (cấp nguy hiểm), người dân không thể sinh sống, nhiều gia đình đã phải di chuyển, thậm chí thuê chỗ ở khác, điều này đã gây không ít ảnh hưởng đến thu nhập, cuộc sống

15 của người dân Theo đó tác giả đã đưa ra một số gợi mở về chính sách là Thành phố cần đưa ra chính sách tổng thể, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia vào quá trình chỉnh trang đô thị nói chung và cải tạo, xây dựng chung cư cũ nói chung; bên cạnh đó việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn liền hạ tầng xã hội, đảm bảo cuộc sống của hộ dân trong quá trình triển khai xây dựng

Song Minho và Choi Jong Kwon, Viện Nghiên cứu luật Trường Đại học

Quốc gia Seoul (2022) thực hiện “Dự án tái thiết Hàn Quốc và cải tạo thành phố Seoul” Tại nghiên cứu, tác giả đã làm rõ về thực trạng đô thị hóa và chính

sách về đô thị hóa của Hàn Quốc, lịch sử quá trình cải tạo đô thị ở Hàn Quốc; nội dung 03 loại dự án cải tạo đô thị ở Hàn Quốc gồm Dự án cải thiện môi trường khu dân cư, Dự án tái phát triển, Dự án phát triển và thực trạng của các

dự án tái phát triển ở Seoul, qua đó tác giả đã tổng kết các thành tựu chính đã đạt được và những vấn đề trong việc cải tạo đô thị tại thành phố Seoul

Từ các góc độ khác nhau, những công trình nghiên cứu đi trước đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách và đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại nơi nghiên cứu Tuy nhiên cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội, nhất là trong khoảng thời gian sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 được kỳ vọng là sẽ tạo ra các đột phá mới trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chính vì thế, luận văn tiến hành nghiên cứu đề tài này với mong muốn giúp các nhà quản lý xây dựng và thực thi hệ thống chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phù hợp với thực tiễn địa phương và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập quốc tế

16

1.2 Cơ sở lý luận về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1.2.1 Thực thi chính sách công ở địa phương, cơ sở

Theo quan điểm của chính sách công: Thực thi chính sách công là quá trình đưa chính sách công vào thực tiễn đời sống xã hội thông qua việc ban hành các văn bản, chương trình, dự án thực thi chính sách công và tổ chức

thực hiện chúng nhằm hiện thực hóa mục tiêu chính sách công (Lê Như

Thanh và Lê Văn Hòa, 2016)

Trong chu trình chính sách công, thực thi chính sách có vai trò thực hiện mục tiêu chính sách, kiểm nghiệm chính sách trong thực tế, và góp phần cung cấp luận cứ cho việc hoạch định, ban hành chính sách tiếp theo Có nhiều yếu

tố ảnh hưởng đến hiệu quả thực thi chính sách công, trong đó có ba yếu tố chủ yếu là chất lượng chính sách; đối tượng bị tác động bởi chính sách (đối tượng chính sách) và chủ thể thực thi chính sách (Nguyễn Trọng Bình, 2020)

Quy trình triển khai thực thi chính sách công được chia thành 3 giai đoạn cơ bản: xây dựng và ban hành văn bản chỉ đạo thực thi chính sách công;

tổ chức thực hiện và sơ kết, tổng kết thực hiện chương trình, dự án thực thi chính sách công Các giai đoạn đó được chia thành 7 bước: xây dựng kế hoạch; phổ biến quy chế, tuyên truyền chính sách; phân công phối hợp thực hiện chính sách; duy trì chính sách; điều chỉnh chính sách; theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách; tổng kết đánh giá rút kinh nghiệm (Lê Thị Thu, 2017)

Trong quá trình thực thi chính sách, Chính phủ và các cơ quan hành chính nhà nước (hành pháp) là cơ quan có vai trò quan trọng nhất Điều 96, Khoản 1 Hiến pháp 2013 quy định nhiệm vụ đầu tiên của Chính phủ là “Tổ chức thi hành Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, lệnh, quyết định của Chủ tịch nước” Điều

17

7, Luật Tổ chức Chính phủ quy định rõ nhiệm vụ và quyền hạn của Chính phủ

là “Quyết định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách và các chương trình, dự án khác theo thẩm quyền”

Chính phủ và các cơ quan hành chính nhà nước là chủ thể trực tiếp

triển khai thực thi chính sách công thông qua các biện pháp khác nhau Những

cơ quan này có khả năng nắm bắt kịp thời các vấn đề phát sinh trong đời sống

xã hội, từ đó đề nghị cấp trên về phương án giải quyết, và nếu được chấp nhận, họ chính là đơn vị sẽ trình dự thảo chính sách Sau khi chính sách được Quốc hội phê chuẩn, Chính phủ và các cơ quan hành chính nhà nước tổ chức thực thi chính sách theo nhiệm vụ và quyền hạn của mình (Lê Thị Thu, 2017)

1.2.2 Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1.2.2.1 Nhà chung cư

a Khái niệm

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định:

“1 Nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block), có một hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch

18

2 Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này trở lên và công trình xây dựng khác, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày

15/12/2016 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông

tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung

cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 20/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng: “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

sẽ tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở

19 cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau Sự ra đời của chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội

Về mặt xã hội thì các căn hộ chung cư ra đời đã giải quyết được vấn đề

về nhà ở cho các hộ dân, giảm thiểu các vấn đề của ô nhiễm môi trường, nước

và an ninh trật tự

Về phía người dân thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng, chi phí đầu tư xây dựng, các dịch vụ tiện ích kèm theo

1.2.2.2 Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

“Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư với mục đích nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích hiện

có của nhà chung cư hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình xây dựng khác (nếu có) Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư.”

1.2.2.3 Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở cấp tỉnh

a Khái niệm chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Từ lý luận về chính sách công và định nghĩa về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân tích, làm rõ ở trên có thể định nghĩa chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là chính sách công, là một chuỗi các quyết định của nhà nước được thực thi trên thực tế nhằm giải quyết vấn đề liên quan đến công tác cải tạo,

20 xây dựng lại nhà chung cư đang đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội theo mục tiêu xác định Nội hàm của chính sách gồm:

- Là chính sách do Nhà nước ban hành, là công cụ quản lý của Nhà nước được sử dụng để tạo động lực, quản lý các hoạt động về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Phản ánh tính định hướng của Nhà nước trong giải quyết vấn đề liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Luôn xác định mục tiêu cần đạt được, cũng như các điều kiện đảm bảo thực thi

b Mục tiêu của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Thứ nhất, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đưa chính sách vào trong thực tiễn Về cơ bản, việc xây dựng khung chính sách cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tạo được môi trường và cơ sở pháp lý cho quá trình triển khai thực tiễn

Thứ hai, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm từng bước thực hiện các mục tiêu chính sách và mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội Thông qua chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ giúp thu hút được các nguồn lực của xã hội tham gia vào công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đảm bảo nhu cầu an sinh xã hội Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc quản lý, chỉ đạo thực hiện, tăng cường sự tham gia, thống nhất ủng

hộ, đồng thuận của nhân dân, các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội cùng phối hợp quyết liệt triển khai thực hiện

Thứ ba, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm khẳng định tính đúng đắn của chính sách Chính sách đúng đắn là chính sách đáp ứng đầy

đủ các yêu cầu của một chính sách tốt, phù hợp với điều kiện thực tế của đối

21 tượng thừa hưởng chính sách Đô thị được chỉnh trang, tái thiết, từng bước xóa bỏ các chung cư cũ nguy hiểm xuống cấp, xây dựng mới chung cư tái định cư, đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển công trình thương mại, dịch vụ, phát huy tối đa nguồn lực giá trị đất đai đô thị, nâng cao chất lượng đô thị, chất lượng cuộc sống người dân, giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị Thủ đô xanh, văn hiến, văn minh hiện đại, bền vững Đồng thời trang bị cho các cán bộ, công chức quản lý cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, phương pháp thực hiện nhiệm vụ, công vụ, qua đó nâng cao năng lực, phẩm chất chính trị của cán bộ, công chức nhất là trong bối cảnh hội nhập quốc tế như hiện nay, góp phần xây dựng hệ thống kinh tế chính trị tiên tiến, hiện đại phục vụ nhân dân ngày một hiệu quả hơn

c Nội dung cơ bản của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Chính sách đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Các nhà

chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ hoặc không lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách để thực hiện công tác điều tra khảo sát, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, tổ chức lập quy hoạch khu vực có nhà chung cư; có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp

xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án

cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị

Chính sách đối với nhà đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử

22 dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung

cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư… Được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính (nếu có) đang hoạt động tại Việt Nam Được hỗ trợ quỹ nhà tái định cư trong trường hợp không bố trí được quỹ nhà

Chính sách đối với chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư: Chủ sở hữu

nhà chung cư được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư; trường hợp mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam, vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) theo quy định của pháp luật về ngân hàng và pháp luật có liên quan để thanh toán khoản tiền chênh lệch này Được

hỗ trợ tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì được bố trí chỗ ở tạm thời…Được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1.2.2.4 Thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

a Khái niệm thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Dựa trên cách tiếp cận của chính sách công, khái niệm thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể hiểu: “Thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một quy trình cấu thành chu trình chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của Nhà nước về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào trong thực tế thông

23 qua việc ban hành các văn bản, chương trình, dự án thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và tổ chức thực hiện nhằm hiện thực hóa mục tiêu chính sách và đạt được mục tiêu Nhà nước đề ra”

b Quy trình thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Hoạt động thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện qua các bước theo sơ đồ sau:

Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Kế hoạch triển khai thực thi Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Phổ biến, tuyên truyền Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Phân công phối hợp và thực thi Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực thi Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Duy trì Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều chỉnh Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

24 Hình 1.1: Quy trình thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Lập Kế hoạch thực thi chính sách:

Lập kế hoạch thực thi chính sách là khâu đầu tiên, có vai trò quan trọng quyết định hiệu quả của quá trình tổ chức, triển khai các chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Để đảm bảo các kế hoạch thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phù hợp với từng địa phương, từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi các cơ quan liên quan từ trung ương đến địa phương đều phải tham gia lập kế hoạch thực thi chính sách, trong đó nội dung của kế hoạch bao gồm:

+ Chủ thể tổ chức điều hành việc thực thi chính sách

+ Nguồn lực thực hiện chính sách: nhân lực, vật lực, cơ sở vật chất + Thời gian dự kiến thực thi chính sách

+ Kế hoạch đôn đốc, kiểm tra, việc triển khai, thực thi chính sách… + Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan

- Phổ biến, tuyên truyền chính sách:

Sau khi bản kế hoạch triển khai được cấp có thẩm quyền thông qua, các

cơ quan nhà nước, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ

sở hữu, sử dụng nhà chung cư tiến hành triển khai thực hiện theo kế hoạch Việc đầu tiên cần làm trong quá trình này là phổ biến, tuyên truyền chính sách

để các cá nhân liên quan có thể biết được thông tin về chính sách và thực hiện cho đúng Đây là một hoạt động quan trọng, có ý nghĩa to lớn với cơ quan nhà nước và các đối tượng thực thi chính sách Phổ biến, tuyên truyền chính sách

Đánh giá tổng kết rút kinh nghiệm

25 tốt giúp cho các đối tượng chính sách và mọi cá nhân tham gia thực thi hiểu

rõ về mục đích và yêu cầu của chính sách, về tính đúng đắn, khả thi của chính sách…để họ tự giác thực hiện theo yêu cầu quản lý của nhà nước Đồng thời còn giúp cho mỗi công chức có trách nhiệm tổ chức thực thi nhận thức được đầy đủ tính chất, trình độ, quy mô của chính sách đối với đời sống xã hội để chủ động tích cực thực hiện, có giải pháp thích hợp cho việc thực thi mục tiêu chính sách và triển khai thực thi có hiệu quả kế hoạch tổ chức thực hiện chính sách được giao

Phổ biến, tuyên truyền chính sách bằng nhiều hình thức như trực tiếp tiếp xúc, trao đổi qua các phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức Hội nghị tuyên truyền, quán triệt, phối hợp với các cơ quan báo chí tổ chức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật …Tùy theo yêu cầu của cơ quan quản lý, tính chất của từng loại chính sách mà có thể lựa chọn hình thức tuyên truyền, vận động thích hợp

- Phân công, phối hợp thực thi chính sách:

Bước tiếp theo sau bước tuyên truyền, phổ biến là phân công, phối hợp của các cơ quan đơn vị tổ chức thực thi chính sách theo kế hoạch được phê duyệt Chính sách được thực thi trên phạm vi rất rộng với sự tham gia của các đối tượng tác động của chính sách và bộ máy tổ chức thực thi của nhà nước,

số lượng cá nhân, tổ chức tham gia là rất lớn Chính vì vậy, cần có sự phân công, phối hợp giữa các cơ quan quản lý chuyên ngành, các cấp chính quyền địa phương, các yếu tố tham gia thực thi chính sách và các quá trình ảnh hưởng đến thực hiện mục tiêu chính sách để đảm bảo chính sách được thực thi thống nhất và xuyên suốt

- Duy trì chính sách:

26

Để chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phát huy được hết tác dụng khi đưa vào thực tế thực hiện, cơ quan nhà nước các cấp phải tiến hành các biện pháp tạo môi trường thuận lợi để duy trì cho phù hợp và đạt hiệu quả tốt Đồng thời các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư - các đối tượng chịu sự tác động của chính sách cũng phải có trách nhiệm tham gia các yêu cầu của cơ quan nhà nước và tích cực chấp hành chính sách Việc triển khai đồng bộ các hoạt động này sẽ góp phần phát huy hiệu quả vào việc duy trì chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Điều chỉnh chính sách:

Khi đưa chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào trong thực

tế, trong quá trình triển khai thực hiện không khỏi phát sinh những vấn đề mà các quy định trước đó đặt ra không còn phù hợp hoặc không thể thực hiện được, cần điều chỉnh Đối với hoạt động điều chỉnh, bổ sung chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền của cơ quan ban hành chính sách, tuy nhiên khi triển khai thực hiện, cơ quan nhà nước thực thi chính sách các cấp, các ngành vẫn có thể chủ động điều chỉnh các biện pháp, cơ chế thực hiện chính sách linh động, phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương để đạt được việc thực hiện chính sách đem lại hiệu quả tốt, miễn không làm thay đổi mục tiêu, nhiệm vụ của chính sách và quy định của pháp luật

- Theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực thi chính sách:

Việc thực hiện công tác theo dõi, kiểm tra, đôn đốc thường xuyên giúp

cơ quan quản lý nắm rõ được tình hình thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, từ đó có những kết luận chính xác về chính sách để có phương án điều chỉnh cho phù hợp Công tác kiểm tra này cũng giúp cho các đối tượng thực thi chính sách nhận ra được các khó khăn, vướng mắc để đề

27 xuất, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền giải quyết, điều chỉnh, bổ sung hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Đánh giá tổng kết rút kinh nghiệm:

Cần được tiến hành liên tục trong thời gian duy trì chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Cơ quan có thẩm quyền có thể đánh giá từng phần hay toàn bộ kết quả thực thi chính sách, trong đó đánh giá toàn bộ được thực hiện sau khi kết thúc chính sách Đánh giá tổng kết trong bước thực thi chính sách được hiểu là quá trình xem xét, kết luận về chỉ đạo, điều hành và chấp hành chính sách của các đối tượng thực thi chính sách Đối tượng được xem xét, đánh giá tổng kết về chỉ đạo, điều hành thực thi chính sách trong cơ quan nhà nước là kế hoạch được giao Đối tượng được xem xét, đánh giá việc thực thi chính sách bao gồm các đối tượng thụ hưởng lợi ích trực tiếp và gián tiếp

từ chính sách Thước đo đánh giá kết quả thực thi của các đối tượng này là tinh thần hưởng ứng với mục tiêu chính sách và ý thức chấp hành những quy định về cơ chế, biện pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để thực hiện mục tiêu chính sách trong từng điều kiện về không gian, thời gian

c Chủ thể thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Chủ thể thực thi chính sách công là những tổ chức, nhóm xã hội hoặc

cá nhân mà những hành động cụ thể của họ có tác dụng đưa chính sách từ lý thuyết trở thành hiện thực, từ đó tạo ra những biến đổi trong thực tế đời sống

xã hội Chủ thể triển khai trước hết và quan trọng nhất đó là các cơ quan hành chính nhà nước cùng với các công chức của các cơ quan đó Có rất nhiều chủ thể tham gia vào các quá trình thực thi chính sách công và các chủ thể này có mối quan hệ tương tác với nhau trong quá trình thực hiện chính sách Nhóm

28 các chủ thể tham gia vào chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

* Nhóm 1: Chủ thể thực thi là các cơ quan nhà nước và các công chức của cơ quan đó – đây là chủ thể chịu trách nhiệm thực thi chính sách công:

- Ở Trung ương: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính,…, các công chức, viên chức của các cơ quan này

- Ở địa phương: UBND Thành phố, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu

tư, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế Thành phố, UBND cấp huyện,…, các công chức, viên chức của các cơ quan này

* Nhóm 2: Chủ thể tham gia là các đối tác phi nhà nước là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

* Nhóm 3: Chủ thể tham gia với tư cách là đối tượng thụ hưởng chính sách là các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư và các người dân có liên quan

d Vai trò, hiệu quả của thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Vai trò thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ góp phần thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, thu hút nguồn lực cải tạo chung cư cũ, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân, chỉnh trang bộ mặt đô thị từ đó hướng tới một đô thị thông minh, hiện đại Thông qua thực thi chính sách sẽ góp phần đánh giá được tính hiện thực, tính hiệu quả, tính đúng đắn, sẽ giúp cho chính sách ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp

29 với thực tiễn đời sống xã hội luôn biến động Thực tiễn đã minh chứng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hợp lí và nhất quán sẽ tạo ra những giá trị nhất định ở cả các khía cạnh: kinh tế, xã hội, môi trường

+ Vai trò kinh tế: Tạo cơ hội việc làm, chuyển đổi cơ cấu lao động; khai thác tối đa hiệu quả của quỹ đất

+ Vai trò xã hội: Cải thiện về dịch vụ - phúc lợi công cộng như giáo dục, y tế Nâng cao chất lượng cuộc sống, điều kiện sinh hoạt của người dân

+ Vai trò môi trường: Tạo ra nhiều không gian cảnh quan, cây xanh, không gian sinh hoạt công cộng hơn, mở rộng hệ thống mạng lưới giao thông,

cải tạo, chỉnh trang đô thị, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Người dân được sống trong môi trường sạch đẹp, hưởng các tiện ích dịch vụ hiện đại

- Hiệu quả thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Hiệu quả thực thi chính sách công là sự so sánh, đối chiếu các kết quả đạt được với toàn bộ các nguồn lực đã sử dụng để thực thi chính sách nhằm đánh giá kết quả đạt được với chi phí thấp nhất Đối với mỗi loại chính sách công, có thể có nhiều loại kết quả hướng đến như: hiệu suất, hiệu ích kinh tế

xã hội, chính trị, tác động xã hội, kết quả cuối cùng…

Có nhiều phương pháp và tiêu chí đánh giá hiệu quả thực thi chính sách công, trong đó hiệu quả thực thi chính sách thể hiện qua đánh giá quá trình thực thi, xác định bởi thời gian hay các quá trình chuẩn nhằm hướng tới mục tiêu đề ra, đảm bảo tính hiệu lực và chất lượng

- Tiêu chí đánh giá chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

30 Việc đánh giá chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không đơn giản, khó đo lường bằng những chỉ số định lượng Vì vậy, nghiên cứu sử dụng các chỉ số định tính để đánh giá chính sách thông qua các tiêu chí: Đánh giá các đối tượng có liên quan thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Đánh giá việc đảm bảo các yêu cầu thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Đánh giá về công tác xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Đánh giá công tác phổ biến, tuyên truyền thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Đánh giá hiệu quả của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung

cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; Đánh giá việc bố trí ngân sách dành cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: mức độ đồng ý của người tham gia đánh giá việc bố trí vốn ngân sách đã đáp ứng nhu cầu hay chưa; Đánh giá

về tiến độ thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: mức độ đồng ý của người tham gia đánh giá tiến độ thực thi chính sách đã đáp ứng yêu cầu hay chưa; Đánh giá về tính phù hợp của chính sách: mức độ đồng ý của người tham gia đánh giá về: cơ chế chính sách ưu đãi đã đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư hay chưa; chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đáp ứng nhu cầu của người dân chung cư cũ hay chưa…

Các giải pháp đưa ra cần hướng tới các phương thức để việc thực thi chính sách được tối ưu hóa hiệu quả, nghĩa là thu hút được các nguồn lực tham gia để đạt được kết quả về kinh tế, xã hội, chính trị, mức độ tác động xã hội…

1.2.3 Các yếu tố tác động đến thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

31 Trong thực tế có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong đó có những yếu tố khách quan

và yếu tố chủ quan Cụ thể:

a Các nhân tố khách quan

- Môi trường thực thi chính sách: Môi trường thực thi chính sách cải tạo,

xây dựng lại nhà chung cư bao gồm các yếu tố: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, tự nhiên, pháp luật…

Nếu các yếu tố cấu thành môi trường thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phát triển, biến đổi phù hợp với hoạt động, cơ chế quản

lý điều hành của cơ quan xây dựng, thực hiện và triển khai chính sách sẽ góp phần nâng cao hiệu quả triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời thúc đẩy các tổ chức tăng cường thực thi chính sách

- Nhận thức của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Các

chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư là nhân tố trung tâm, có tính quyết định đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nếu mọi chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đánh giá đúng đắn hơn tầm quan trọng của việc

cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có ý thức vì lợi ích chung của tập thể thì

việc thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ thu hút được nhiều nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia và có được nhiều nguồn lực hỗ trợ cần thiết từ xã hội Đồng thời nếu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận thức hơn khi tham gia đầu tư vào công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ngoài lợi ích đạt được còn là góp phần đóng góp vào công tác an sinh xã hội, phát triển đất nước Khi điều hòa được lợi ích giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì nút thắt sẽ

32 được hóa giải, người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới có thể đầu tư xây dựng

- Nguồn lực thực hiện chính sách: Để thực hiện chính sách cần đảm

bảo các điều kiện về nguồn lực như nguồn nhân lực, nguồn lực vật chất…trong đó nguồn lực tài chính được xem là một trong những điều kiện quan trọng giữ vai trò quyết định tới sự thành công hay thất bại của mọi hoạt động Việc đầu tư vào lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đòi hỏi cần

có nguồn vốn đầu tư lớn, dồi dào mà lợi nhuận không phải thấy ngay…nên chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; trong khi nguồn vốn ngân sách còn hạn hẹp, cần phải huy động các nguồn lực xã hội hóa

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần phải có sự góp sức của cả cộng đồng, để đảm bảo điều đó cần phải tập trung vào một số nội dung: về cơ chế, chính sách, về tổ chức thực hiện, kinh phí, công nghệ, kĩ thuật, huy động sự tham gia của cộng động Nhất là đẩy mạnh cơ chế xã hội hóa, tạo cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp, bổ sung các chế tài để xử lý mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư để thu hút các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước tham gia vào công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, qua đó sẽ giảm gánh nặng cho ngân sách, đồng thời đảm bảo nguồn lực để thực hiện đồng bộ

- Các yếu tố về chính sách: Công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

trong những năm qua của nước ta được Chính phủ và nhà nước hết sức quan tâm, đã ban hành nhiều văn bản, chính sách pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Các chính sách thường xuyên được điều chỉnh nhằm quản lý hiệu quả trong môi trường biến động đã tác động tích cực đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế như: một số chính sách được ban hành thiếu cơ chế triển khai cũng như