Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà cung cư và đề xuất mô hình quản lý nhà chung cư

Qua thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát, tác giả đã xác định được 37 yếu tố gây tranh chap phân thành 10 nhóm có khả năng xảy ra caonhất trong quan lý va sử dụng nha chung cư: 1 yếu t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

PHAM NGOC HAI

CAC YEU TO GAY TRANH CHAP TRONG QUAN LYNHA CHUNG CU VA DE XUAT MO HINH QUAN LY

TRƯỜNG ĐẠI HOC BACH KHOAĐẠI HOC QUOC GIA THÀNH PHO HO CHI MINH.

Cán bộ Hướng dẫn khoa học : TS ĐINH CONG TINH

Cán bộ cham nhận xét 1: TS LƯƠNG DUC LONG

Cán bộ cham nhận xét 2: PGS.TS PHAM HONG LUẬN

Luận Văn Thạc Si được bảo vệ tại Hội đồng cham bảo vệ Luận văn Thạc sĩ Trườn gDai học Bach Khoa thành phố Hồ Chí Minh ngày 25 tháng 8 năm 2013

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

I | PGS.TS PHAM HONG LUẦN2 TS.NGÔ QUANG TƯỜNG3 TS LUONG ĐỨC LONG4 TS ĐINH CONG TINH5 | TS.LEHOAILONGXác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV va Trưởng Khoa quản lý chuyênngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

CHỦ TỊCH HỘI ĐÔNG TRƯỞNG KHOA

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

—.—-

-oQO -TP.HCM,ngày tháng năm 2013

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ va tên học viên: PHAM NGOC HAI Giới tính: Nam

Ngày thang năm sinh: 20 - 10 - 1980 Nơi sinh: Thanh Hóa

Chuyên ngành : CÔNG NGHE VA QUAN LY XÂY DUNGMSHV: 10080278 Khoá (năm trúng tuyến): 2010

1- TÊN ĐÈ TÀI:

CÁC YEU TO GAY TRANH CHAP TRONG QUAN LÝ NHÀ CHUNG CU VÀ DE

XUAT MO HINH QUAN LY NHA CHUNG CU

2- NHIEM VU LUAN VAN:Y Xac định các yếu tô chính gây tranh chấp trong quản lý sử dung nha chung cu

Tìm hiểu mô hình quản ly chung cu của một số nước.Y Từ đó đưa ra những dé nghị nhăm cải thiện mô hình quản lý chung cư hiện

nay và giảm thiểu tranh chấp trong quan lý chung cư

3- NGÀY GIAO NHIEM VU:

4- NGAY HOAN THANH NHIEM VU:

5- HỌ VA TÊN CAN BỘ HUONG DAN: TS ĐINH CONG TINH

Nội dung va dé cương Luận văn thạc si đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông

qua.

CHỦ NHIỆM BỘ MÔNCÁN BỘ HƯỚNG DÂN QUAN LY CHUYỂN NGANH

TS DINH CONG TINH TS LUONG DUC LONG

LOI CAM ONLuận văn được hoàn thành bên cạnh sự nỗ lực của ban than, tác giả còn nhậnđược sự hướng dẫn tận tình của quý thây cô, sự hỗ trợ và góp ý chân tình của quýđồng nghiệp và bạn bè, sự khuyến khích và động viên mạnh mẽ từ phía gia đình.

Tôi xin chân thành cám ơn quý Thầy, Cô ngành Công nghệ và Quản lý Xâydựng đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý giá trong suốt thời gian tôi

học chương trình cao học.

Tôi xin bay tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS ĐINH CONG TINH, người thayđáng kính đã tận tâm hướng dẫn và đóng góp nhiều ý kiến quý báu trong suốt quá

trình tôi thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cám ơn chi Võ Thị Kim Hoàng — Phó phòng Quản lý nhà

và công sở — Sở Xây Dựng TP.HCM, Cô Đặng Thị Ngọc Yến — Ban quan tri chung

cư Mỹ Thuan — Quan 8, anh Võ Minh Giáo — Ban quản lý chung cu Imperia An phú— Quận 2 đã tận tình giúp đỡ tôi trong qua trình thu thập dữ liệu.

Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013

Phạm Ngọc Hải

TOM TATTrong những năm gan đây nhà chung cư ở nước ta đã phát triển rat nhanhchóng, góp phân cải thiện đáng kế bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân.Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó đó là nhiều van dé vướng mac trong quá trìnhsử dụng đã nảy sinh giữa Chủ đầu tư, đơn vị quản lý và người dân Nếu không cóbiện pháp khắc phục và hạn chế thì tình trạng tranh chấp sẽ tiếp tục xảy ra Dướicon mắt của người dân đô thị, nhà chung cư sẽ mất đi lợi thé san có của mình vàđịnh hướng đầu tư xây dựng nhà chung cư để giải quyết vẫn đề nhà ở cho người dân

đô thị sẽ không trở thành hiện thực.

Nghiên cứu đã nhận dạng được 7 nhóm với 45 yếu tố gây tranh chấp trong

quản lý sử dụng nhà chung cư Qua thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát, tác giả đã

xác định được 37 yếu tố gây tranh chap phân thành 10 nhóm có khả năng xảy ra caonhất trong quan lý va sử dụng nha chung cư: (1) yếu tố liên quan đến văn bản phápluật và hợp đồng trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, (2) liên quan đến việc Chủđầu tư trì hoãn việc bản giao công việc quản lý nhà chung cư cho các bên liên quanvà chậm thực hiện thủ tục cấp chủ quyền nhà, (3) liên quan đến chất lượng thiết kếvà xây dựng nhà chung cư, (4) liên quan đến Chủ đầu tư không công khai tài chính

và áp đặt trong thu chi các khoản phí dịch vụ, bảo trì và chậm trả lãi do giao nhà

chậm, (5) liên quan đến chất lượng phục vụ của đơn vị quản lý nhà chung cư, (6)liên quan đến ý thức của cư dân, (7) liên quan đến bảo trì nhà chung cư, (8) liênquan đến việc khó khăn trong thu phi quản lý và bảo trì, (9) liên quan đến sở hữudiện tích chung riêng nhà chung cư va (10) liên quan đến Phòng cháy chữa cháy nhà

chung cư.

Cùng với việc tìm hiểu mô hình quản lý chung cư thành công của một sốnước, tập trung vào các nước trong khu vực có nền văn hóa và pháp luật tương đồngvới nước ta, tác giả đề xuất một mô hình quản lý nhà chung cư, các giải pháp nhằmngăn ngừa và hạn chế tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư

In recent years, condominium in our nation have been developed quickly andthus considerably improved the urban face and offered residence to people.However, there arise many problems among the Owner, management unit andpeople in the duration of condominium use Unless we have measures forovercoming, disputes will continue to be incurred Under the eye of the city dweller,condominium lose their inherent advantages and the orientation to buildcondominium for solving housing matters will not become real.

The research shows 7 groups with 45 factors causing disputes incondominium management and use By obtaining and analyzing survey data, theresearcher has found out 37 dispute-causing factors, which are classified into 10most likely groups in condominium management and use: (1) Legal documents andcontract in condominium management and use; (2) The Owner delays the handoverof management task to related party and makes procedures to grant houseownership slowly; (3) Quality of the design and construction of condominium; (4)The Owner does not disclose the finance status and impose, receipts andexpenditures related to services, maintaining and does not promptly pay interest onlate handover of houses; (5) Quality of service of the condominium’s managementunit; (6) Awareness of the resident; (7) Maintaining the condominium; (8)Difficulty of non-managing and maintaining tasks; (9) Ownership of common andprivate area of condominium; (10) Fire prevention and fighting for condominium.

Along with studying the successful condominium management model ofsome countries, especially those owning culture and legislations similar to ours, thewriter recommends a condominium management model and solutions to preventand limit disputes in managing and using of condominium.

LOI CAM DOANTôi xin cam đoan: luận văn “Các yéu tô gay tranh chap trong quan lý nha

chung cư và đề xuât mô hình quản lý nhà chung cư” là công trình nghiên cứucủa cá nhân tôi Các sô liệu, nội dung và két quả nghiên cứu trình bay trong luậnvăn là trung thực.

Tp.HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2013

Phạm Ngọc Hải

MUC LUC

CAC HINH ANHCAC BANG BIEUCHU VIET TATCHUONG 1: DAT VAN DE

1.1 Giới thiệu chung

1.2 Lý do hình thành dé tài nghiên cứu

1.3 Các mục tiêu nghiên cứu14 Pham vi nghiên cứu

1.5 Két qua mong doiCHUONG 2: TONG QUAN

2.1 Khai niém2.1.1 Nha chung cu

2.1.2 Tranh chap

2.2 Khung pháp ly liên quan QLSD nhà chung cu

2.2.1 Sở hữu riêng nha chung cư có nhiều chủ sở hữu2.2.2 Sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

2.2.3 Quản lý vận hành nhà chung cư

2.2.4 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư2.2.5 Mô hình tổ chức quản lý sử dựng nhà chung cư

2.2.6 Quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư

2.2.7 Trách nhiệm và quyên hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành

nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư

2.2.8 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

ViliVili

2.2.9 Huy động kinh phí quản lý vận hành phan sở hữu chung nha chung cư2.2.10 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

2.2.11 Quy định các hành vi bị nghiêm cam trong quan lý sử dụng

nhà chung cư

2.2.12 Nguyên tắc giá dịch vụ

2.2.13 Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

2.2.14 Quy định về phòng cháy chữa cháy2.3 Các loại tranh chấp thường xảy ra trong QLSD nhà chung cư

COMA ~I CŒi: Ơi CC YH C G2 G B mm m— x

— —Co ©

II121213

1314151516

24 Mô hình quản lý nhà chung cư ở Việt Nam2.5 Các mô hình quản lý nhà chung cư hiện nay ở Tp.HCM

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu3.2 Quy trình thu thập dữ liệu

3.3 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu

3.3.1 Cách thức lập bảng câu hỏi

3.3.2 Kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát3.3.3 Xác định số lượng mẫu

3.3.4 Thực hiện việc gửi và nhận bảng câu hỏi

3.4 Lý thuyết về phân tích nhân tố chính PCA

3.4.1 Khái niệm

3.4.2 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính

3.4.3 Phân tích ma trận tương quan

3.4.4 Mô hình nhân tố3.4.5 Cách rút trích nhân tố3.4.6 Xoay các nhân tố3.4.7 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tô rút được trích3.4.8 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadingsCHƯƠNG 4: THU THẬP VA XU LY SỐ LIEU

4.1 Xác định các yếu t6 gây tranh chấp trong quản lý nhà chung cư4.2 Phân tích các yếu tô tranh chap

Nhóm yếu tổ liên quan đến cơ sở pháp lýNhóm yếu tổ liên quan đến quyên sở hữuNhóm yếu tổ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cưNhóm yếu tổ liên quan đến bảo trì nha chung cư

Nhóm yếu tổ liên quan đến phòng cháy chữa cháy

Nhóm yêu tô liên quan đên van dé tài chính

ommb0owz Nhóm yếu tổ liên quan quyền sử dụng nhà chung cư

4.3 Khảo sát thực nghiệm

44 Phân tích số liệu khảo sát qua cuộc khảo sát chính thức

4.4.1 Thông tin chung

4.4.2 Kiểm định thang đo

20222323242525262728282828292930303132333335353940

44

46475260646466

4.4.3 Kiểm tra hệ số KMO va Bartlett's Test 694.4.4 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tổ 734.4.5 Giá trị riêng (Eigenvalue) của các yếu tổ 794.4.6 Đặt tên và thảo luận về các thành phan chinh 83CHƯƠNG 5: MO HINH QUAN LÝ CHUNG CƯ 88

5.1 Quan lý chung cu ở Malaysia 885.2 Quan ly chung cu 6 Singapore 9]5.3 Quan ly chung cu tai Thai Lan 9254 Quản lý nhà chung cư ở Pháp 93

5.5 Kiến nghị giải pháp nham hạn chế tranh chấp trong quan lý

nhà chung cư 93

5.6 Đề xuất mô hình quan ly nhà chung cu ở Việt Nam 101CHƯƠNG 6: KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 10361 Kết luận 10362 — Kiến nghị 103TÀI LIỆU THAM KHẢO 105PHAN PHU LUC 109

Phu luc 1 110Phu luc 2 116Phu luc 3 121

LY LICH TRICH NGANG 155

CAC HINH ANH

Hình 1.1: Ty lệ nhà chung CƯ <5 5G 1011111133 111111 ng ve 01Hình 2.1: Mô hình quản lý chung Cư .-ẶẶẶ Si 21Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiÊn cứu .- -«««<<+++<<s+ 23Hình 3.2: Quy trình thu thập dữ liệu . - 5 << sex 24Hình 4.1: Chức năng và nhiệm vụ của BQT - «<2 43

Hình 4.2 : Đối tượng khảo sát - - 25252 2E 2EEEErErkrkrrrree 65

Hình 4.3 : Loại hình quản lý tại chung CƯ - 55 << << eseesss 65Hình 4.4: Tình hình thành lập Ban quan trỊ . «5555 +<<<<+ 66

Hình 5.1: Tổ chức quản lý chung cư ở Malaysia - 2 55552 89Hình 5.2: Tổ chức quản lý chung cư ở Singapore - 2 5555552 9]Hình 5.3: Tổ chức quản lý chung cư ở Thái Lan 555-5¿ 92Hình 5.4: Tổ chức quản lý chung cư ở Pháp - ¿5-5 +s+cscscscs¿ 93Hình 5.5: Mô hình quản lý chung cư dé xuất ¿-5- 5+ +cscscscs¿ 102Hình 5.6: Tổ chức Công ty quản lý - + 2552 SE2E+E+EEE£EzEererrered 102

CAC BANG BIEUBang 4.1: Các yếu tố gây tranh Chap .c.ccccececcssesseesssesssessesesesssesseseseees 35

Bang 4.2: Phí giữ xe tại chung CƯ - Ăn ng, 50Bang 4.3: Phí quản lý tại chung CƯ S55 5S 1 he 50

Bảng 4.4: Kết quả khảo sát thủ nghiệm giá trị mean khả năng xảy ra

các yếu tô tranh chấp - + 25262 S22 +E£E+EzEErErkrkererered 63Bảng 4.5: Đối tượng khảo sát 5-5-5553 E2 Erxrkrkrrrvee 64

Bang 4.6: Loại hình quản lý tại chung CU 2< «<< sssesss 65Bang 4.7: Tình hình thành lập Ban quản tr] << 5 «+ «<< <<*++<sss 66

Bảng 4.8: Kết qua khảo sát chính thức giá tri mean kha năng xảy ra

yếu tô tranh chấp ¿+ + 2 2 +E+E+E#EEEE£E£E£ESEEEErErkrrrerrees 68Bảng 4.9: Hệ số tương quan biến tổng ¿2-5 + +22 £z+szE+xzrersred 69Bang 4.10: Bang tính hệ số Cronbach Alpha - 2 2 2 2555522 69Bang 4.11: Kiểm định KMO và Bartlett lần l 5-5-5-5+: 70

Bang 4.18: Ma trận các thành phan chính xoay lần 4 - 78

Bang 4.19: Ma trận các thành phan chính xoay lần 5 - 79

Bang 4.20: Kiểm định KMO va Bartlett lần 5 . -5555-5+: 79Bang 4.21: Tổng phan trăm được giải thích của các yếu tỐ - S0Bảng 4.22: Kết qua phân tích nhân tố chính - + 2 2 2555522 83Bang 5.1: Don vi quan ly chung cư qua các giai đoạn ‹- 91

CHU VIET TAT

Quan ly su dung.

Chu dau tu.Giây chứng nhận

Ban quản trỊ.Đơn vị quản lý.

Ủy ban nhân dân

Phòng cháy chữa cháy.

Thành phó Hỗ Chí Minh

CAC YEU TO GAY TRANH CHAP TRONG QUAN LY NHA CHUNGCU VA DE XUẤT MO HÌNH QUAN LY NHÀ CHUNG CƯ

CHUONG 1: DAT VAN DE

1.1 Giới thiệu chung

Thanh phó Hồ Chi Minh là đô thi cấp đặc biệt, với quy mô dân số tập trungđông nhất trong cả nước Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê năm 2011thành phố Hỗ Chí Minh có số dân lớn nhất cả nước 7521,1 nghìn người Trong xuthế phát triển đô thị chung hiện nay, việc phát triển căn hộ chung cư tại thành phó làmột tất yêu nham đảm bảo chỗ ở cho người dân sống trên địa ban thành phó

Tuy nhiên hiện nay tỷ lệ nhà chung cư còn thấp: theo thống kê của Bộ xâydựng địa phương có tỷ lệ nhà ở chung cư cao nhất nước là Hà Nội đạt 16,64%, còn

ở Tp.HCM ty lệ nhà ở chung cư mới đạt 6,13% [1]

100,00

90,00 a

80,0070,00-60,004

(%) 50,003

40,00430,00-20,0010,004

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đếnnăm 2030 có nêu: mục tiêu tăng tỷ trọng nha ở chung cư, day mạnh phát triển nhà ởcho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nha nước đầu tu vànhà ở cho thuê thương mại do các thành phân kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà

Lá A A oN ~ A ye ` 2 4 d 2 oN 2

nước; phan đâu thực hiện dau tư xây dựng mới nhà ở môi năm khoảng 100 triệu m

sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích san trong các dự án phat triển nha ở tạikhu vực đô thị dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp.

Mục tiêu năm 2015 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nha ở tạiđô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loạiI đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tong số đơn vi nhà ở xây dựngmới, đến năm 2020 đạt trên 90% ở đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thịloại III đạt trên 40% tong số đơn vị nha ở xây dựng mới

Mặc dù đã có sự tập trung vào việc phát triển quỹ nhà chung cư, nhưng trongmột khoảng thời gian dài lại chưa có những quy định, cơ chế về quản lý nhà chungcư, dẫn đến tình hình an sinh, xã hội trong nhà chung cư chưa được đảm bảo, đồngthời chưa được quan tâm bảo trì dẫn đến tình trạng xuống cấp

Theo số liệu báo cáo số 8296/SXD-QLN&CS ngày 31 tháng 10 năm 2011của Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về Tình hình quản lý, sử dụng nhà chungcư trên địa bàn thành phố thì toàn thành phố có 1129 lô chung cư (tính đến cuốinăm 2010 và chưa có số liệu quận 9) Trong đó, nhà cao tang có mục đích sử dụnghỗn hợp có căn hộ để ở gồm 1098 lô chung cư và 31 nhà cao tầng với tổng số

89.778 căn hộ Trong đó:

- Xây dựng trước năm 1975: 533 lô; trong đó 67 16 hư hỏng nang;- Xây dựng sau năm 1975: 596 lô.

1.2 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu

Giai đoạn đầu sau năm 1975, công tác quản lý chung cư, nhà cao tầng chưađược tập trung, Nha nước chưa có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoànchỉnh để quản lý quỹ nhà này, Luật Nhà ở ban hành năm 2005 có hiệu lực thi hànhngày 01/7/2006: có các quy định liên quan đến quan ly sử dụng nha chung cư Sauđó là Quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng ban hànhquy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Tiếp theo là Nghị định số 71/2010/NĐ-CPcủa Chính phủ: Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và một số văn

bản pháp luật liên quan.

Mặc dù đã có những van ban pháp luật liên quan quản ly va sử dung nha

chung cư nhưng vẫn còn nhiều van đề tôn tại trong quan lý vận hành nhà chung cu:Vấn đề liên quan đến phí quản lý và bảo trì, tranh chấp về bãi đậu xe, tranh chấp vềquyền sở hữu các công trình trong chung cư [2], ngoài ra còn có van dé về sử dụng

sai công năng nhà chung cư: sử dụng căn hộ làm văn phòng, cửa hàng kinh doanh,

làm cơ sở sản xuất; vẫn đề sử dụng phan điện tích thuộc sở hữu chung, sử dụngchung trong nhà chung cư: Chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, Chủ đầu tưsử dụng phan diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (tang ham dé xe, nhàsinh hoạt cộng đồng) để cho thuê làm văn phòng, Chủ dau tư sử dụng phan sânthượng (thuộc diện tích sử dụng chung) để xây dựng thêm căn hộ hoặc không đầutư các hạng mục thuộc phan sử dụng theo thoả thuận với khách mua căn hộ [3]

Thời gian gần đây các tranh chấp chung cư ngày cảng tăng và khó giải quyếtdứt điểm, ảnh hưởng đến mô hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến cuộc sống ngườidân và uy tin của các Nhà dau tư Do đó đề tài này tìm kiếm giải pháp nhằm hạn chếtranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư

1.3 Cac mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện với các mục tiêu:

1 Xác định các yếu tố chính gây tranh chấp trong quan lý sử dung nha

chung cư.

2 Tìm hiểu mô hình quản lý chung cư của một số nước.3 Từ đó đưa ra những dé nghị nhằm cải thiện mô hình quản ly chungcư hiện nay và giảm thiểu tranh chấp trong quản ly chung cư

1.4 Phạm vi nghiên cứu

Đối tượng khảo sát:

- Chủ đầu tu các dự án nhà chung cu;- Cư dân sống trong các chung cư;

- Các đơn vi quản lý chung cu.Địa điêm nghiên cứu:

- Nghiên cứu thực hiện tại các chung cư trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh đang được quản lý bởi:

+ Chủ dau tư dự án;

+ Các công ty quản lý chuyên nghiệp (Doanh nghiệp quản lyvận hành nhà chung cư);

+ Ban quản tri.

(Các chung cư không là đối tượng nghiên cứu: được xây trước năm 1975, cácchung cư thu nhập thấp, tái định cư được quản lý bởi các công ty dịch vụ công íchhay chính quyền địa phương các quận, huyện trong thành phó)

1.5 Kết quả mong đợi

Về mặt lý luận:Nghiên cứu góp phần tìm ra những yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà

chung cư.

Về mặt thực tiễn:Nghiên cứu giúp tăng thêm hiểu biết về tranh chấp trong quản ly sử dụng nhàchung cư, đồng thời giúp phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra và đề xuất mô

hình quản lý nhà chung cư.

CHUONG 2: TONG QUAN

2.1 Khái niệm2.1.1 Nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thongcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có

phân diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của Chủ đâu tư và

phân diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cu.[4]

Phan hạng nhà chung cu[5]

Nhà chung cư hang 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dung cao nhất;đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tang xã hội,chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý

sử dụng đạt mức độ hoàn hao;

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầuvề quy hoạch, kiến trúc, hạ tang ky thuat, ha tang xã hội, chat lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mứcđộ tương đối hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tang ky thuat, ha tang xã hội, chat lượnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng

đạt mức độ khá;

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tang ky thuat, ha tang xã hội, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sửdụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

2.1.2 Tranh chấp

1.Khái niệm:

Thuật ngữ "tranh chấp" nói chung được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn về

quyền loi và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên liên quan Những bất đồng, mâu thuẫnnày có thể phát sinh từ những quan hệ xã hội do nhiều ngành luật điều chỉnh nên

chúng được gọi theo ngành luật do.[6]

Theo từ điển pháp lý: tranh chap là những mâu thuẫn, bat hoa về quyền vanghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thé tham gia vào một quan hệ pháp luật Có nhiều

loại tranh chấp: tranh chấp dân sự tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế

Ví dụ như tranh chấp dân sự: những mâu thuẫn, bat hoà về quyền và nghĩavụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Phố biến cócác loại tranh chấp dân sự sau: tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng dân sự, bồithường thiệt hại ngoài hợp đồng, tranh chấp về quyển và nghĩa vu dân sự giữa côngdân với nhau, giữa công dân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau, tranh chấp vềhôn nhân gia đình, yêu cầu tuyên bố mất tích hoặc tuyên bố chết, khiếu nại về đăngký hộ tịch về danh sách cử tri, khiếu nại đối với co quan báo chí

Theo Luật Dat đai: tranh chấp đất đai là tranh chấp vé quyên và nghĩa vụ củangười sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Trong LuậtThương mại: tranh chấp thương mại là tranh chấp phát sinh do việc không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng hợp đồng trong hoạt động thương mại

2 Hinh thức giải quyết tranh chapTranh chấp thương mại trước hết phải được giải quyết thông qua thượnglượng giữa các bên Các bên tranh chấp có thể thoả thuận chọn một cơ quan, tô

chức hoặc cá nhân làm trung gian hoà giải.

Trong trường hợp thương lượng hoặc hoà giải không đạt kết quả thì tranhchấp thương mại được giải quyết tại Trọng tai hoặc Toà án Thủ tục giải quyết tranhchấp thương mại tại Trọng tài, Toà án được tiễn hành theo các thủ tục tố tụng của

Trọng tài hoặc Toà án mà các bên lựa chọn.

3 Giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư- Cac tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cu do Toà án

giải quyết.- Cac tranh chấp về quyên sử dụng trong nhà chung cu được giải quyết trên

cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quyết định số08/2008/QD-BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việcban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư Nếu không hoà giải

Tranh chap về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản ly sử dungnha chung cu theo quy định của Quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng vẻ việc ban hành Quy chế quản lý vàsử dụng nhà chung cư thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng

dân sự.

2.2_ Khung pháp lý liền quan QLSD nhà chung cư

Hệ thống pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã và đang từng bước

được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý cho việc đưa các hoạt động của quản lý vận hànhnha chung cu di vào né nêp, góp phần ôn định đời sông sinh hoạt của các khu dân

cư trong nhà chung cư cao tầng hiện nay Hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý

vận hành nhà chung cư bao gồm các văn bản chủ yêu sau:

dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xâydựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;

Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hànhchính trong hoạt động xây dung, kinh doanh bat động sản; khai thác, sảnxuất, kinh doanh vật liệu xây dựng quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;quản lý phát triển nhà và công sở;

Pháp luật về phòng cháy chữa cháy (Luật phòng cháy chữa cháy và cácvăn bản hướng dẫn thi hành)

Thông tư số 01/2009/TT-BXD về việc cấp giấy chứng nhận quyên sở hữuđối với nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư;

Công văn số 119/BXD-QLN ngày 07/9/2009 của Bộ xây dựng về việcquản lý nhà chung cư theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD;

- Th6ng tu số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướngdẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư;

- _ Công văn số 2230/BXD-QLN ngày 04/11/2008 của Bộ Xây dựng về việctriển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở trong quản lý sử

khác;

Phan diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tu (Chủ dau tư giữ lại, khôngbán và cũng không phân bó giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng vao giá bán căn

hộ cho các chủ sở hữu căn hộ);

Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phan dién tich khac thudc so

hữu riêng cua chu sở hữu căn hộ hoặc cua các chủ sở hữu khác.

2.2.2 Sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữuSở hữu chung bao gồm phan diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà

chung cư được quy định như sau:

Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao

gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang may, sân thượng khung, cột,

tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường

thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lỗi đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không

thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựngtheo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tang hầm hoặc tại tầng một hoặc tạiphân diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư;

2.2.3 Quan ly van hanh nha chung cw

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu vangười sử dụng nhà chung cư bau Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để

thành lập Ban quản tri nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên

môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

Các chi phí dich vụ khi sử dụng nhà chung cư, ké cả phí dịch vu trông giữ xeô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định,

trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2.2.4 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cưTrường hợp Chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ ké từ ngày Luật Nha ở cóhiệu lực thi hành (7/2006) thì Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau

đây:

- - Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này đượctính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả vàđược quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- _ Đối với phan diện tích nhà mà Chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tinhphân diện tích thuộc sử dụng chung) thì Chủ đầu tư phải nộp 2% giá trịcủa phan diện tích đó; phan giá trị này được tính theo gia bán căn hộ cógiá cao nhất của nhà chung cư đó

Trường hợp Chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở cóhiệu lực thi hành mà Chủ dau tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộchung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đốivới từng công việc bảo trì cụ thé

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung

thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng

với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số08/2008/QD-BXD đưa ra nguyên tac tự quản, phù hop với pháp luật về nhà ở và

các pháp luật liên quan va nguyên tac tự trang trải kinh phí cho hoạt động quản lysử dung nhà chung cư Đây là những nguyên tắc nham đảm bảo việc quản lý sửdụng nhà chung cư thống nhất và tính tự chủ trong việc thực hiện quản lý sử dụng

nhà chung cư.

2.2.5 Mô hình tổ chức quản lý sử dựng nhà chung cưQuyết định số 08/2008/QD-BXD đã quy định rõ về mô hình t6 chức quan lýsử dụng nhà chung cư cụ thế là quy định rõ việc tô chức của Hội nghị nhà chung cư,

hình thức bầu Ban quản trỊ, cơ cau, thành phân, quyền hạn và trách nhiệm của Ban

quản trỊ, nội dung công việc cụ thể mà Ban quản tri thực hiện trong nhiệm kỳ

2.2.6 Quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư

Quản lý vận hành nha chung cư bao gém quản lý việc điều khiển, duy trìhoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máyphát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phầnsở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ

(bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng vàcác dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Về hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệmthu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ phải đảm bảo các nội dung chính sau:

- _ Tên, địa chỉ, người đại diện các bên ký hợp đồng:

- Quy mô, diện tích các bộ phận trong va ngoải nhà chung cư thuộc phan sởhữu chung cần phải quản lý vận hành;

- _ Nội dung và yêu câu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp

dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;- Cac khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nha chung cư;

- _ Thời gian thực hiện hợp đồng dịch vụ quan lý vận hành nha chung cư;- Trach nhiệm, quyền hạn của các bên tham gia hợp đồng:

- - Những thoả thuận khác có liên quan.

Việc huỷ bỏ và chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà

chung cư được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Hop đồng bị đơn phương huỷ bỏ khi một trong hai bên vi phạm cam kếttrong hợp đồng:

- Hop đồng được chấm dứt khi hết thời hạn hoặc hai bên cùng thoả thuậnthống nhất chấm dứt hợp đồng

2.2.7 Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà

chung cư trong vận hành nhà chung cư

Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đãký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định;

Ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhàchung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quan lý vận hành nha chungcư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ky;

Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho ngườisử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bịthuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư;

Định kỳ kiểm tra cụ thé, chỉ tiết, bộ phận của nha chung cư dé thực hiện việc

quản lý vận hành nhà chung cư;

Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhà

chung cư va sửa chữa bat kỳ chỉ tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bi

dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt độngđược bình thường:

Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng khi được Ban

quản trị nhà chung cư uỷ quyên Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì

thực hiện việc thu kinh phi quản ly vận hành theo thoả thuận giữa chu sở hữu vangười sử dụng.

Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cungcấp, nêu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp day đủ, đúng han

chi phí quan lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định;

Dinh kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quan lý vận hanhnhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lay ý kiến của người sử

dụng nhà chung cư về việc cung câp dịch vụ cho nhà chung cư;

Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và

các van dé có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.2.2.8 Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động củahệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các

chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên va

các chi phí khác dé đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máybơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư;

Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí

hop lý khác phục vu cho hoạt động của Ban quản tri;

Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù dap vao

chi phi quan ly van hanh nha chung cu.

2.2.9 Huy động kinh phí quan lý vận hành phan sở hữu chung nhà chung cư

Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hànhdo chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng có thoả thuận

khác Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành đượchuy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chỉ phí Mức đóng gópkinh phí được tính theo tháng, phân bố theo diện tích phan sở hữu riêng của từngchủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần Uỷ ban nhândân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tinh hình thực tế của địaphương dé quy định mức thu tôi đa (giá trần) kinh phi quản ly vận hành nhà chungcư trên địa bàn Chủ dau tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối da do Uy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để tính toán, cân đối mức

phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án.

Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dich vụ gia tăng (như tam hơi, bé bơisử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) Chủ đầu tư có thoảthuận mức phí dịch vụ với người mua băng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở

thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó.

Chu sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phi quản ly vận hành nhà chung

cư theo các quy định ké cả trường hợp diện tích thuộc phan sở hữu riêng mà Chủđầu tư chưa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng

2.2.10 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cưChủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tạingân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm khôngkỳ hạn kế từ khi đưa nhà chung cư vào sử dung và ban giao tài khoản đó cho Banquản tri khi Ban quản tri được bầu ra Ban quản trị quản lý tài khoản kính phí bảo trìvới hình thức đông chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên doBan quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định củapháp luật về tài chính

Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ

sung vào kinh phí bao trì.

Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sốtheo dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyếttoán và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản

thu, chi kinh phí thực hiện việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chungcư tại Hội nghị nhà chung cư hang năm.

2.2.11 Quy định các hành vi bị nghiêm cắm trong quan lý sử dụng nhà

chung cư

- Coi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộcphan sở hữu chung hoặc phan su dụng chung dưới moi hình thức; đục phá,cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đôi phan kết câu chịu lực, hệ thống hạ tangkỹ thuật, trang thiết bi sử dung chung, kiến trúc bên ngoài của nha chung

- Xa rác thải, nước thải, khí thai, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dot, 6nhiễm môi trường: chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phầnsở hữu chung hoặc phần sử dụng chung:

- Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà phápluật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sac trên mặt ngoài căn hộ,nhà chung cư trái với quy định; thay đối kết cau, thiết kế của phan sở hữuriêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển cáctrang thiết bị và hệ thống kỹ thuật găn với phần sở hữu chung, đục phá căn

hộ, coi nới diện tích dưới mọi hình thức);

- Str dụng hoặc cho người khác sử dụng phan sở hữu riêng hoặc phan sử

dụng riêng trái với mục đích quy định;

- Nui gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phan sửdụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của cáchộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân

thủ đúng quy định của pháp luật);

- Kinh doanh các ngành nghề và các loại hang hoá dé gây cháy, nỗ (kinhdoanh hàn, ga, vật liệu nỗ va các ngành nghề gây nguy hiểm khác);

- Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàngkaraoke, vũ trường, sửa chữa xe may, 6 t6; lò m6 gia suc và các hoạt độngdịch vụ gây ô nhiễm khác);

- Su dụng không đúng mục đích kinh phí quan lý vận hành và kinh phí bảotrì nhà chung cư.

2.2.12 Nguyên tắc giá dịch vụThông tư 37/2009/TT-BXD quy định về nguyên tắc giá dịch vụ được xácđịnh theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chỉ phí, một phần lợi nhuận mức hợp lýđể quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường Tuy nhiên, giá dịch vụphải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người

dan từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản tri nhà chung cư

thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín

Đối với nha chung cư chưa thành lập Ban quan trị thì giá dich vụ nhà chungcư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông quabăng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kin Trường hợp giá dịch vụ nha chung cưđã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận.

2.2.13 Quản lý gia dich vụ nhà chung cư

Đối với Chủ dau tư dự án nhà chung cu thì căn cứ mức thu tối đa (giá trần)hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lậpdự án va lập phương án mức thu giá dịch vu dé làm cơ sở ký kết hợp đồng mua báncăn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư

Đối với doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịchvụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư 37/2009/TT-BXD để trình Chủ đầu tư(nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư làm cơ sở thông qua Ban quản trị nhàchung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư

Đối với Ban quản tri nhà chung cư thì có trách nhiệm theo dõi, giám sát việcquản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết: nghiệm thu, thanh toán vàthanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc uỷ quyền

cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư.

2.2.14 Quy định về phòng cháy chữa cháy

Theo luật Phòng cháy và chữa cháy:

Đối với nhà ở phải bố trí hệ thống điện bếp đun nấu, nơi thờ cúng bảo đảman toàn; các chất dé cháy phải để xa nguồn lửa, nguồn nhiệt: chuẩn bị các điều kiện,phương tiện để sẵn sàng chữa cháy

Nhà chung cư có người quản lý và cần thiết có phương án phòng cháy vàchữa cháy độc lập phải thực hiện các yêu cầu cơ bản sau đây:

- C6 quy định, nội quy về an toàn phòng cháy và chữa cháy;- _ Có các biện pháp về phòng cháy:

- _ Có hệ thông báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy phù hợp;- Có lực lượng, phương tiện và các điều kiện khác đáp ứng yêu cầu về

phòng cháy và chữa cháy:

Có phương án chữa cháy, thoát nạn, cứu người, cứu tai san và chống cháy

lan;

Bồ trí kinh phi cho hoạt động phòng cháy và chữa cháy;Có hồ sơ theo dõi quan lý hoạt động phòng cháy và chữa cháy.2.3 Các loại tranh chấp thường xảy ra trong QLSD nhà chung cư

Theo nghiên cứu của Bugden, G (2005)[7] “Chung cư ở Australlia — van dé

I Những thách thức hiện nay”, Bài báo được giới thiệu tại hội nghị Chung cư tại

Australia trong thế ky 21, tác giả đã nêu những van dé chung còn tổn tại trong công

tác QLSD nha chung cư tại Australia:

ĐVQL thiếu chuyên nghiệp trong chuyên môn nghiệp vu;DVQL yếu trong lập chiến lược và kỹ năng quản lý:ĐVQL thiếu tầm nhìn và đôi mdi;

ĐVQL có công nghệ nghèo nàn và thiếu các nguồn lực chung đề giảiquyết vấn đề:

PVQL không đủ tài chính để vận hành;

DVQL có dịch vụ không như mong đợi của khách hàng (cư dân);ĐVQL không làm hài lòng khách hàng (cư dân);

DVQL áp đặt các qui trình và thủ tục không cần thiết, thiếu sự điều chỉnh

Nghiên cứu của Noraziah azmin (2006)[8] đưa ra những phan nàn chính cuangười cư ngụ tại nhà chung cư:

Cư dân không được tham dự trong những thời điểm đã được qui định là

đại diện;

Tay nghề nhà thầu yếu;Dịch vụ và cơ sở vật chất chưa sẵn sảng khi được giao nhận nhà;Thiết kế toà nhà thiếu sót;

Không làm hài lòng khách hàng (người cư ngụ);Dịch vụ chăm sóc khách hàng kém;

Khó khăn trong thu phí bảo trì;Vi phạm nội quy chung cư;

Nghiên cứu của Lei Chen (2008)[9] đưa ra nguyên nhân dan đến tranh chấpgiữa đơn vị quan lý và cu dân là: Thiếu khung pháp lý thích hợp đới với việc bé

nhiệm và chức năng của đơn vi quản ly.

Nghiên cứu cua Gilbert H Hennessey Jr (2012) [10]: “Quản lý nhà chung

cư” nêu nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong QLSD nhà chung cu:

- _ Thiếu sót trong hợp đồng:- _ Nội dung trong hợp đồng không rõ rang, gây nhằm lẫn.Nghiên cứu của Hung Ren Hsieh (2009)[11] qua các cuộc phỏng van chuyéngia và khảo sát tác giả rút ra những van dé chính trong quản lý nhà chung cư tai Dai

- _ Việc duy trì các văn bản quản lý là không day đủ và không có hệ thống:

- Hon một nửa các ban quản lý và cư dân hài lòng với việc quản lý chung

cư tổng thể, tuy nhiên, sự hài lòng của người cư ngụ là thấp hơn so với

các ban quản lý;

- Phan lớn các ban quản ly và cư dân không hài lòng với sự hỗ trợ củachính phủ đối với việc quản lý chung cư

Nghiên cứu của Fang-Ni Chu và cộng sự (2012)[12] tác giả dé cập đến van

dé cư dân không muôn tham gia vào việc quan ly chung cư, việc thuê đơn vi ngoài

quản ly là cần thiết Nhưng việc thuê đơn vi ngoài quan ly dẫn đến mức phi quan lý

Nhà thầu cung cấp dịch vụ: các chủ sở hữu có mục tiêu không tươngthích với các nhà quản lý tài sản trong lựa chọn nhà thầu dịch vụ Tronglựa chon nhà thầu dịch vu, các công ty quản lý tài sản ủng hộ các công ty

“anh/chị em” của họ;

Giao tiếp với chủ sở hữu: Loại xung đột này là kết quả từ việc thu thập đủthông tin liên lạc với chủ sở hữu để hiểu nhu cầu va mong đợi của họ đốivới các dịch vụ chất lượng Hơn thế nữa, công ty quản lý tham khảo ýkiến các chủ sở hữu trước khi đưa ra quyết định như mua sắm hàng hoávà cung cấp dịch vụ, sửa chữa và bảo trì Tuy nhiên, những phát hiệntrong cuộc khảo sát cho thấy nhiều công ty quản lý vẫn còn bỏ qua mục

này;Sử dụng khu chung/ngoài nhà: xung đột bởi vì các chủ sở hữu không thỏamãn với cách làm việc của các công ty quản lý tài sản khi quản lý khu

vực chung, bên ngoài nhà và mái nhà để sử dụng độc quyền Như khuvực chung và bên ngoài nhà không phân chia cho tất cả các chủ sở hữu.Chủ dau tư cũng như các chủ sở hữu không được sử dụng độc quyên.Ngay cả khi các nhà Chủ đầu tư là chủ sở hữu, người cư ngụ hoặc ngườisử dụng khu vực ngoài nhà và khu vực chung có nghĩa vụ để bảo trì nó:Quản lý tài chính: các chủ sở hữu đang bối rối ở việc quản lý tải chínhđược thực hiện bởi các công ty quản lý tài sản Bao gồm ngân sách quảnlý, báo cáo tài chính (thu và chi), kiểm soát chi phí dự phòng và phân bồ

công ty quan ly tài san trong việc thiếu minh bach về báo cáo chứng từ va

báo cáo tài chính;

Thi hành hợp đồng và luật: Thường tôn tại xung đột tương ứng với nhữngđiều khoản hợp đồng mà không có nghĩa rõ ràng

O Việt Nam hiện nay chưa có nghiên cứu nào vê van dé Tranh chap trong

Quản lý sử dụng nhà chung cư.

Qua tài liệu thu thập được từ Phòng Quản lý nhà và công sở - Sở Xây dựng

Tp.HCM tác giả liệt kê lại các khiếu nại của các bên liên quan trong QLSD nhà

chung cư trên địa bàn TP.HCM:

Quyền sở hữu tang hầm;CDT chiếm dụng diện tích chung dé làm căn hộ:

CDT không ban giao diện tích sở hữu chung cho BỌT;

CĐT chiếm dụng công viên làm bãi giữ xe;

CĐT tính diện tích căn hộ không đúng qui định;

Cu dân tự ý coi nới, lan chiếm diện tích sử dụng chung

CĐT tự ý áp đặt mức phí quản lý và phí giữ xe cao;

CDT không t6 chức Hội nghị nhà chung cu dé bầu BQT;Chất lượng nhà chung cư không đảm bao:

Thiếu sót trong thiết kế nhà chung cu;Nhà chung cư không được lắp đặt hệ thống báo cháy hay hệ thống báo

cháy không hoạt động:Chung cư không được bảo trì thường xuyên;Phá hoại tài sản chung của nhà chung cư;

CDT không khắc phục những vi phạm;Không đảm bảo lối thoát hiểm cho cư dân;CĐT cho xây dựng sai thiết kế và sai công năng:CĐT không đảm bảo chỗ để xe cho cư dân;

CĐT không xây dựng hạng mục tiện ích chung: phòng sinh hoạt chung,công viên ;

CĐT thu phí bảo trì không đúng qui định;

- CDT không giao bản vẽ hoàn công cho cu dan;- CDT không ban giao công trình sở hữu chung cho BQT;

- CDT không ban giao phí bao trì va lãi suất gửi ngân hàng phi bảo tri;- CDT không ban giao công việc và hồ sơ liên quan đến quan lý va vận

hành chung cư cho BỌT;

- CDT chậm bàn giao cơ sở hạ tang cho cơ quan quản ly nhà nước;- CDT không trả tiền lãi do giao nhà cham:

- CDT chậm làm thủ tục dé cấp GCN quyên sở hữu nhà ở;

- CDT không công khai tài chính trong thu va chi phí quản lý và bảo trì;

- Tinh hình an ninh, trật tự không đảm bao: mất xe trong nhà g1ữ xe, mat

tai san trong nha ;

- _ Tiền lương cán bộ văn phòng Ban quan lý chung cư không hop lý;- Thiếu sự hợp tác của các bên liên quan: CDT, cư dân, đơn vi quan lý;

- Cu dan đóng phí quan ly chậm hay không dong;- Vi phạm nội quy chung cu;

- Cu dân nuôi vật nuôi gây ồn ào và mất vệ sinh;- _ Cư dân tự ý thay đối kết cau nha;

- Đơn vị vệ sinh làm việc không tốt:- Tay nghé nhà thầu sửa chữa yếu.- CDT không xây dựng các hạng mục như trong hop đồng:- CDT tự ý thay đổi hợp đồng mua bán khác với hợp đồng hứa mua hứa

bán (hợp đồng góp vốn):- CDT thiếu sót trong hợp đồng: không ghi thu phí bảo trì phan diện tích

Nha chung cu phải có Ban quản tri Ban quan tri nha chung cư là người dai

diện dé bảo vệ quyền va lợi ích hop pháp của các chủ sở hữu va những người sử

dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì Chủ đầu tư có trách nhiệm thực

hiện các công việc cua Ban quản tri.

Ngoài ra trong Quyết định 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xâydựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư còn qui định: trường

hợp nhà chung cư đang áp dụng hình thức quản lý vận hành khác với quy định của

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư nhưng vẫn đảm bảo việc quản lý có hiệu quảthì tiếp tục áp dụng hình thức đó nhưng phải có kế hoạch chuyển đổi sang mô hìnhquản lý sử dụng nhà chung cư theo các nguyên tắc quy định của Quy chế quản lý sửdụng nhà chung cư trong thời hạn không quá ba (03) năm, kể từ ngày Quy chế quan

lý sử dụng nhà chung cư có hiệu lực thi hành.

CHÍNH PHỦ, BỘ XÂY DỰNG

& CƠ QUAN CÔNG QUYEN

Hẻ điều kiên ch CHỦ SỞ HỮU HAY

0 ing 5 tạo dieu Kiện cho NGUOI SU DUNG

việc quản ly được thực thimột các hiệu quả

Thành lập và ủy quyền Cung câp dịch vụ quản lýđơn vị quản lý và bảo vệ cho tòa nhà chung cư, vàquyền lợi của chủ sở hữu thực thi các quy định nham

và người sử dụng duy trì tiêu chuân dịch vụ

[ BAN QUAN TRI | > | CONG TY QUAN LÝ

Lựa chọn và ky hợp đồng với công ty

Quản lý và vận hành

Hình 2.1: Mô hình quan ly chung cu.(Ban quản tri: Giải pháp cho nhà chung cu: www.pmcweb.vn)

2.5 Các mo hình quan ly nhà chung cư hiện nay ở Tp.HCM

Qua số liệu khảo sát tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bànthành phố Hồ Chí Minh mà sở Xây dựng Tp.HCM thực hiện năm 2010, tác giả tổnghợp được hiện nay trên địa bàn thành phố có 1129 lô chung cu va nha cao tang comục đính sử dung hỗn hop có căn hộ dé ở (tính đến cuối năm 2010, chưa có số liệu

quận 9) trong đó: hơn 71% lô chung cư do các đơn vi công ich cua quận, huyện

quản lý; lô chung cư do Chủ đầu tư dự án quản lý, lập công ty đứng ra quản lý haythuê công ty ngoài quản lý chiếm khoảng 15%; còn lại là các chung cư mà người

dân tự quản lý.

Theo số liệu thống kê của sở Xây dựng Tp.HCM: có khoảng hơn 26% cácnhà chung cư trên địa bàn thành phố đã lập Ban quản trị

CHUONG 3: PHUONG PHAP NGHIEN CUU

3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

⁄ ¬ a ~1 Dat van dé: 5 Khao sát các yếu tổ

- Các tranh chấp trong gay tranh chap:

quan ly su dung nha chung | - Khả năng xảy ra của các\ cư Dy, ‘| yêu tô gây tranh chap

¬ 6 Phân tích số liệu khảo

- Xác định các yêu tô gầy sát:

tranh châp trong quản lý cơnhà chung cư Đề xuât ˆ F ,- Tìm những yếu tố chính

giải pháp hạn chế tranh gây tranh chap trong quản

lý sử dụng nhà chung cư.

vn _/ Š 7

Z ¬

đ —N 7 Tìm hiểu mô hình

3 Nghiên cứu lý thuyết: quản lý nhà chung cư

- Cở sở lý thuyết Phân tích một số nước:

nhân tô chính - Tập trung chủ yếu vàoAC _J \_ các nước trong khu vực yy,

‘Vv

8 Tong kết nghiên cứu:

4 Nhân dang và phan

tích các yếu tô gây - Dé xuât giải pháp nham

tranh chấp: hạn chê tranh châp trong

, , quản lý chung cư.

- Tham khảo tạp chí, TS Su.

sách, các nghiên cứu và ván thiện > hình quan

dự án tương tự & chung cư hiện nay yy

VỤ Phone van chuyén gia Z

Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu.

3.2 Quy trình thu thập dữ liệu

( các nghiên cứu, về Nhận dạng các yếu t6 gây Các chuyên giatranh chap trong tranh chấp trong lĩnh vực quản

quản lý sử dựng nhà lý nhà chung cư

chung cư các tác giảtrong và ngoài nước.Các báo cáo của cơ Phát triên bảng câu hỏi J

\ quan công quyền _J

Thực hiện bảng câu hỏi thử

nghiệm

Gởi đến các chuyên gia, cá nhân có

kinh nghiệm đê tiêp nhận thông tin

phản hôi.

Sai, thiếu,cần chỉnh sửaCác câu hỏi rõ ràng dễ hiểu,

day đủ và phù hop của nội

dung nghiên cứu

Thiết kế bảng câu hỏi - Gởi đến các cá

nhân là: Chu dau tư cu dân, đơn vi

quản lý nhà chung cư.

Ne ⁄

Ỷ

Phân tích tìm yếu tố chính gây tranh

châp trong quản lý sử dụng nhàchung cư.

Hình 3.2: Quy trình thu thập dữ liệu.

3.3 Thiết kế bang câu hỏi va thu thập số liệu

3.3.1 Cách thức lập bảng câu hỏi

Thiết kế bảng câu hỏi đòi hỏi phải có sự tiến hành một cách can thận, vì việcthiết kế bảng câu hỏi không tốt có thể ảnh hưởng đến kết quả thu thập dữ liệu sailệch nhiều so với thực tế và khi đó nghiên cứu trở nên không có ý nghĩa Ngườinghiên cứu không nên áp đặt bất kỳ một ý kiến nào của riêng mình cho người trảlời, mà phải cố găng khích lệ người trả lời nói lên những suy nghĩ của họ

Ba điều cần lưu ý khi thiết kế bảng câu hỏi:- Điều thứ nhất: cách tô chức có ảnh hưởng rất mạnh đến tỉ lệ trả lời và tácđộng rất nhiều đến chất lượng thu thập thông tin (sự chính xác của các câu trả lời)

- Điều thứ hai: cách sử dụng từ trong câu hỏi, cách đặt câu hỏi cũng có tácđộng rất mạnh đến chất lượng thông tin

- Điều thứ ba: thang đo lường dùng trong câu hỏi, điều này ấn định dạng

thông tin mà ta thu thập.

Các bước tiễn hành xây dựng bảng câu hỏi:- Nhận dạng các van dé cần khảo sát từ các nguồn thông tin: phỏng van cácchuyên gia trong ngành, kết quả của các nghiên cứu trước, tra cứu thông tin và tàiliệu tham khảo qua sách báo, phương tiện truyền thông, internet

- Lựa chọn hình thức câu hoi và thang đo: chọn loại thang do 5 mức độ

(five-scales) trong dé tài nghiên cứu nay:

Thang đo đánh giá “mức độ xảy ra”:

(1) Hiếm khi xảy ra: rất ít khi xảy ra và gần như bằng 0.(2) Ít khi xảy ra: khó xảy ra nhưng có thé nhận biết được hay xảy ra khicó sơ suất thực hiện, có thể giảm thiểu bằng cách kiểm soát và giám sát

(3) Có thể xảy ra: có thể giảm thiểu yếu tố nảy, nhưng có khi cần vậnhành theo nhiều hướng

(4) Xảy ra thường xuyên: không thể giảm thiểu yếu tố này, nhưng quytrình khác thì có thé

(5) Xảy ra rất thường xuyên: không thé giảm thiểu yếu tố này, khôngcó quy trình nảo có sẵn.

- Xây dựng cau trúc bang câu hỏi, nội dung chủ yếu bám chặt theo các vanđề đã được nhận dạng ở bước trên

- Tiến hành khảo sát thử nghiệm: bước nảy nhăm để hoan thiện bang câuhỏi, chỉnh sữa các sai sót, đồng thời thăm dò ý kiến phản hồi từ phía người tra lời

- Thu thập thông tin, hoàn thiện bảng câu hỏi, và tiến hành phát bảng câuhỏi để thu thập số liệu nghiên cứu

3.3.2 Kiếm định độ tin cậy của thông tin khảo sátTrong luận văn các số liệu thu thập chủ yếu bang phương pháp bảng câu hỏi.Do đó độ tin cậy của thông tin thu thập từ bảng câu hỏi quyết định sự chính xác củaluận văn này Độ tin cậy của bang câu hỏi phụ thuộc vào các nhân tố sau đây:

- Su hợp tác, kiên nhẫn, tập trung và tính khách quan của đối tượng được

phát bảng câu hỏi Thông thường bảng câu hỏi càng dài, càng phức tạp thì độ chính

xác của thông tin thu thập được cảng thấp;

- Sy hiểu biết của người khảo sát về nội dung của bảng câu hỏi;- — Mức độ rõ ràng của bảng câu hỏi và sự thống nhất giữa các thành phan

trong bảng câu hỏi.

Dé kiểm tra độ tin cậy trong bảng câu hỏi trong luận văn tác giả sử dụngphương pháp hệ số độ tin cậy a Cronbach (Lamling et al.1998) Hệ số a được tínhtheo biểu thức sau:

aK kCov/VarI+(k— DCov/Var [14]

Trong đó:

- K_ : số mục hỏi.- Cov: hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi.- Var: độ lệch chuẩn của các câu trả lời trong tông k mục hỏi.Trong công thức trên a sẽ giảm khi độ lệch chuẩn (Var) tăng và ngược lại khihệ số tương quan trung bình (Cov) tăng Theo tác giả Hoàng Trọng và Chu Nguyễn

Mộng Ngọc (2008), khi Cronbach alpha từ 0.8 trở lên đến gan 1 thi thang do lườnglà tốt, từ 0.7 đến gần 0.8 là sử dụng được Trong trường hợp đặt biệt khái niệm đangnghiên cứu là mới hoặc mới đối với người trả lời trong bối cảnh nghiên cứu thì hệsố Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên là có thê sử dụng được (Nunnally, 1978; Peterson,1994; Slater, 1995) Việc kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát sé được hỗ trợbởi phần mềm SPSS.

3.3.3 Xác định số lượng mẫuTheo tác giả Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) cỡ mẫu cầnthiết trong ước lượng tỷ lệ tong thé có công thức sau:

Z¿i:.p(I— p)

N — /2 5

[15]

Trong đó:

- Z°.,: là giá trị tra bang phân phối chuẩn căn cứ trên độ tin cậy 1-a

- =E_ : là độ mở rộng ước lượng.- P :ty lệ thành công

Theo công thức ta có p là tỷ lệ thành công, là tham số tong thé cần ước lượngvà việc đầu tiên của quá trình ước lượng là xác định cở mẫu Theo tác giả để đảmbao rằng N ước lượng có độ lớn an toàn nhất là chọn p=0.5 khi đó thành phan p(1-p) sẽ lớn nhất so với các tình huống khác của p, như vậy nó sẽ làm cho tử số củacông thức trên đạt cực đại, tuy nhiên cách này kéo theo sự tốn kém chỉ phí và thời

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), phân tích dữ liệu

nghiên cứu với SPSS: thông thường số quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5lần số biến trong phân tích nhân tố Trong nghiên cứu này đề xuất số quan sát nămtrong khoảng từ 4 lần số biến