Đang tải... (xem toàn văn)
Phân tích Hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chung cư) và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp dồng này thông qua tình huống cụ thể. A. MỞ ĐẦU Trong giao lưu dân sự, hợp đồng là một loại giao dịch được sử dụng một cách rộng rãi trong mọi lĩnh vực. Thuật ngữ “hợp đồng” xuất hiện từ rất sớm và được pháp luật của nhiều quốc gia điều chỉnh trong đó có Việt Nam. Qua các bộ luật Dân sự, chế định hợp đồng được pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng cao của các cá nhân, tổ chức. Trong các loại hợp đồng được pháp luật Dân sự điều chỉnh, hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng phổ biến nhất và cũng được các nhà làm luật nghiên cứu và quy định cụ thể nhất. Bởi lẽ, trong giao lưu dân sự, hoạt động mua bán tài sản là hoạt động chủ yếu và cũng chính từ hoạt động này, phát sinh ra hàng loạt tranh chấp giữa các bên trong việc thực hiện hợp đồng. Trong bài luận này, xin đề cập đến loại hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chung cư) và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp dồng này thông qua tình huống cụ thể. B. NỘI DUNG I. Khái quát chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản 1. Hợp đồng là gì? Hợp đồng được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau: Theo nghĩa thông thường thì hợp đồng là một giao dịch dân sự mà các bên tự trao đổi ý chí, thỏa thuận để thống nhất ý chí làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định. Dưới góc độ pháp lí: theo Điều 385 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng. Hợp đồng có thể được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo những tiêu chí xác định cụ thể, theo Điều 402 BLDS 2015, các nhà làm luật chia hợp đồng thành các loại như: hợp đồng song vụ, đơn vụ; hợp đồng chính, phụ; hợp đồng có diều kiện; hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba…Từ những loại họp đồng này tao có thể chia thành ba nhóm hợp đồng chính, cụ thể: Nhóm hợp đồng vể chuyển quyền sở hữu tài sản: hợp đồng mua bán tài sản.. Nhóm hợp đồng chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản: hợp đồng thuê, mượn… Nhóm hợp đồng công việc: gia công, dịch vụ… Trong bài này, nhóm xin đề cập đến loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu, cụ thể là hợp đồng mua bán tài sản. 2. Hợp đồng mua bán tài sản 2.1. Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng thông dụng nhất đối với cá nhân và pháp nhân. Thông qua việc mua bán tài sản, các chủ thể có thể đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, nhu cầu sản xuất kinh doanh và các nhu cầu khác. Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, ta có khái niệm sau: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các
Phân tích Hợp đồng mua bán tài sản nhà hình thành tương lai (nhà chung cư) giải tranh chấp liên quan đến hợp dồng thơng qua tình cụ thể A MỞ ĐẦU Trong giao lưu dân sự, hợp đồng loại giao dịch sử dụng cách rộng rãi lĩnh vực Thuật ngữ “hợp đồng” xuất từ sớm pháp luật nhiều quốc gia điều chỉnh có Việt Nam Qua luật Dân sự, chế định hợp đồng pháp luật quy định cụ thể, chi tiết nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày cao cá nhân, tổ chức Trong loại hợp đồng pháp luật Dân điều chỉnh, hợp đồng mua bán tài sản loại hợp đồng phổ biến nhà làm luật nghiên cứu quy định cụ thể Bởi lẽ, giao lưu dân sự, hoạt động mua bán tài sản hoạt động chủ yếu từ hoạt động này, phát sinh hàng loạt tranh chấp bên việc thực hợp đồng Trong luận này, xin đề cập đến loại hợp đồng mua bán tài sản nhà hình thành tương lai (nhà chung cư) giải tranh chấp liên quan đến hợp dồng thơng qua tình cụ thể B NỘI DUNG I Khái quát chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng gì? Hợp đồng hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau: Theo nghĩa thơng thường hợp đồng giao dịch dân mà bên tự trao đổi ý chí, thỏa thuận để thống ý chí làm phát sinh quyền nghĩa vụ định Dưới góc độ pháp lí: theo Điều 385 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” So với BLDS hành BLDS năm 2015 bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng” Quy định khái niệm hợp đồng Điều 385 BLDS năm 2015 điểm quan trọng, đáng ý mặt kỹ thuật lập pháp cịn làm tăng tính khả thi, minh bạch thực tiễn áp dụng Hợp đồng phân thành nhiều loại khác tùy theo tiêu chí xác định cụ thể, theo Điều 402 BLDS 2015, nhà làm luật chia hợp đồng thành loại như: hợp đồng song vụ, đơn vụ; hợp đồng chính, phụ; hợp đồng có diều kiện; hợp đồng lợi ích người thứ ba…Từ loại họp đồng tao chia thành ba nhóm hợp đồng chính, cụ thể: Nhóm hợp đồng vể chuyển quyền sở hữu tài sản: hợp đồng mua bán tài sản Nhóm hợp đồng chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản: hợp đồng th, mượn… Nhóm hợp đồng cơng việc: gia cơng, dịch vụ… Trong này, nhóm xin đề cập đến loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng thông dụng cá nhân pháp nhân Thông qua việc mua bán tài sản, chủ thể đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, nhu cầu sản xuất kinh doanh nhu cầu khác Theo Điều 430 Bộ luật Dân năm 2015, ta có khái niệm sau: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản hình thành từ thỏa thuận bên, bên bán bên sở hữu tài sản cần chuyển giao cho người khác để có khoản tiền định, bên mua bên mong muốn sở hữu tài sản nên đồng ý chuyển giao cho bên bán khoản tiền 2.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng có tính chất đền bù Tức bên nhận lợi ích trao lợi ích tương xứng cho bên Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ Là hợp đồng mà bên có nghĩa vụ (bên bán có nghĩa vụ giao tài sản, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán) Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận Là hợp đồng mà quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau bên thỏa thuận xong với nội dung chủ yếu hợp đồng (thời điểm có hiệu lực thời điểm giao kết) Thứ tư, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng có đối tượng tài sản, nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu Theo quy định Điều 431 dẫn chiếu đối tượng hợp đồng tài sản Tài sản vật, quyền tài sản với điều kiện tài sản phải phép giao dịch Nếu tài sản vật vật phải xác định rõ; quyền tài sản phải có giấy tờ chứng khác chứng minh quyền thuộc sở hữu bên bán Ngồi ra, theo quy định văn pháp luật khác đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản hình thành tương lai Trong thường hợp này, bên bán cần cung cấp đầy đủ giấy tờ, tài liệu, chững xác định tài sản chứng minh tài sản chắn hình thành tương lai hình thành, chắn tài sản thuộc quyền sở hữu Ngồi ra, hợp đồng mua bán tài sản quy định chất lượng, số lượng tài sản; giá phương thức toán; thời hạn thực hợp đồng; thời điểm chuyển giao tài sản; chịu rủi ro…Bên cạnh quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng theo quy định pháp luật theo thỏa thuận Quy định cụ thể từ Điều 430 đến Điều 449 Bộ luật Dân 2015 2.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản Quy định hợp đồng mua bán tài sản nhằm hướng tới điều chỉnh quan hệ dân phát sinh đời sống xã hội Đáp ứng nhu cầu cá nhân, tổ chức việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác, thời điểm chuyển giao, số lượng, chất lượng chuyển giao, phương thức toán giá toán…,dự liệu vấn đề tranh chấp xảy hướng giải (có nghĩa hợp đồng mua bán tài sản để giải tranh chấp sau giao kết giữ bên theo điều khoản quy định hợp đồng) Từ quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản, áp dụng vào thực tiễn để giải tranh chấp phát sinh, cụ thể tranh chấp nêu tình sau đây: II Giới thiệu tình Ngày 2/2/2012, bà Phạm Ngọc Thu có ký kết hợp đồng với Công ty An Phát để mua hộ số 6A – tầng 15 thuộc dự án chung cư Tại thời điểm ký hợp đồng, cơng trình hồn thành phần móng xây dựng từ tầng 11 Theo hợp đồng, giá hộ thô 1.259.527.500 đồng, dự kiến bàn giao vào tháng 3/2012, trễ hạn Công ty An Phát gia hạn thêm tháng Phụ lục 01 thể thiết kế hộ thô; phụ lục 02 quy định phương thức toán Bà Thu toán lịch 90% giá hộ 1.133.574.750 đồng Nhưng đến tháng 10/2012, Công ty An Phát làm thủ tục bàn giao hộ Mặt khác, hộ bị thay đổi tồn thiết kế khơng với phụ lục 01 Bà Thu có nhiều lần u cầu khơi phục thiết kế theo hợp đồng Công ty An Phát không chấp nhận Vì thế, bà Phạm Ngọc Thu khởi kiện Cơng ty An Phát, u cầu Tịa án hủy hợp đồng Đồng thời, điều khoản hợp đồng, buộc cơng ty phải trả lại cho bà tồn số tiền 1.133.574.750 đồng tiền lãi phát sinh từ ngày trả tiền 29/11/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm – lãi suất 6%/ năm Tuy nhiên, theo phía đại diện Công ty An Phát: Thực tế, tháng 9/2012 Công ty làm thông báo gửi bà Thu đến nhận nhà, đến tháng 10/2012 bà Thu đến Bà Thu không đồng ý nhận nhà với lý sai thiết kế có u cầu Cơng ty chỉnh lại Công ty chỉnh thiết kế quan có thẩm quyền phê duyệt, thay đổi không làm giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà Thu Nay Công ty An Phát không chấp nhận hủy hợp đồng hợp đồng thỏa thuận việc bên mua hủy hợp đồng Vì vậy, Cơng ty An Phát u cầu Tịa án buộc bà Thu tiếp tục thực hợp đồng tốn nốt 10% tiền mua nhà cịn thiếu nhận bàn giao nhà Tòa án tiến hành khảo sát lập Biên ghi nhận: so với phụ lục 01: tổng diện tích hộ khơng thay đổi; phần bố trí phịng ốc bên có thay đổi vị trí; diện tích phịng khách bị thu hẹp mở rộng thêm phần lô gia Ngày 4/6/2014, Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm định; “1 Trong hợp đồng khơng có thỏa thuận việc bên mua hủy bỏ hợp đồng nên không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn Buộc nguyên đơn tiếp tục thực hợp đồng Chấp nhận phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nguyên đơn bị đơn chậm bàn giao nhà Thời gian chậm bàn giao hộ tính từ ngày 1/4/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm năm, tháng, ngày với số tiền 79.753.971 đồng” III Giải tình Đối tượng tranh chấp tình nêu Đối tượng tranh chấp vụ kiện xác định Hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP Bởi lẽ, Công ty An Phát không thực thỏa thuận Hợp đồng vi phạm Điều Khoản 7.4.1 hợp đồng mua bán hộ Công ty An Phát bà Phạm Ngọc Thu ký kết ngày 02/02/2012, Cơng ty An Phát bàn giao nhà trễ 03 tháng Cụ thể: Thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên Công ty An Phát gia hạn thêm 04 tháng Tuy nhiên, thực tế, đến tháng 10/2012 Công ty An Phát làm thủ tục bàn giao hộ vi phạm mặt thời gian khoảng 03 tháng kể từ ngày hết hạn gia hạn Mặt khác, hộ bàn giao lại bị thay đổi toàn thiết kế bên trong, không thiết kế phụ lục 01 xác định Đã nhiều lần bà Thu yêu cầu Công ty An Phát phải khôi phục lại thiết kế theo hợp đồng ký kết Cơng ty An Phát khơng chấp nhận Vì lý trên, bà Phạm Ngọc Thu khởi kiện Cơng ty An Phát, u cầu Tịa án xử hủy Hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP ngày 02/02/2012 Về phía cơng ty An Phát cho rằng, thực tế tháng 9/2012 công ty làm thông báo gửi đến cho bà Thu để bàn giao nhà đến tháng 10/2012 bà thu đến cơng ty để làm thủ tục Bên cạnh đó, cơng ty khơng thể điều chỉnh thiết kế phê duyệt thay đổi không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bà Thu Cơng ty khơng chấp nhận hủy bỏ hợp đồng khơng có điều khoản quy định việc hủy bỏ hợp đồng bên mua nên yêu cầu Tòa buộc bà Thu phải tiếp tục hợp đồng toán phần tiền cịn thiếu Như vậy, thấy tranh chấp vụ việc tranh chấp dân hợp đồng bà Thu công ty An Phát việc mua bán nhà hình thành tương lai (nhà chung cư) Nhận xét phán Tịa án việc giải tranh chấp tình 2.1 Về đơn yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn Phán thứ Tịa án khơng chấp nhận u cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn (bà Thu) Buộc nguyên đơn phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Vì Tịa án cho hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP bà Thu Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phát khơng có thỏa thuận trường hợp bên mua quyền hủy bỏ hợp đồng Do đó, khơng có để chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Theo Khoản Điều 425 Huỷ bỏ hợp đồng dân sự, quy định: “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện huỷ bỏ mà bên thoả thuận pháp luật có quy định.” Từ hiểu rằng: quyền hủy bỏ hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng bên thỏa thuận pháp luật quy định Chính vậy, Tịa án sơ thẩm vào việc hợp đồng hai bên khơng có thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, để làm sở đưa kết luận không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn chưa hợp lý, chưa toàn diện hợp đồng hai bên khơng có thỏa thuận việc hủy hợp đồng hai bên thỏa thuận bên mua không hủy hợp đồng trường hợp, bên cạnh đó, Tịa án chưa xét đến trường hợp pháp luật có quy định việc hủy bỏ hợp đồng bên vi phạm điều khoản thực hợp đồng bên hồn tồn có quyền hủy bỏ hợp đồng Thứ nhất, thời hạn bàn giao Theo hợp đồng, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên công ty An Phát hạn thêm tháng Như thời hạn thực hợp đồng bên thỏa thuận có thời gian cụ thể tức chậm đến tháng 7/ 2012 công ty An Phát phải bàn giao hộ cho bà Thu thực tế đến tháng 10/ 2012 hộ bàn giao, chậm tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn Theo Khoản Điều 432 Bộ luật Dân 2005: “Thời hạn thực hợp đồng mua bán bên thoả thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua thời hạn thoả thuận; bên bán giao tài sản trước sau thời hạn bên mua đồng ý.” Thực tế công ty An Phát không bàn giao hộ thời hạn theo thỏa thuận nên công ty An Phát vi phạm nghĩa vụ thực hợp đồng nên bà Thu có quyền hủy hợp đồng Tuy nhiên, trường hợp mà công ty An Phát thông báo chậm trễ mà bà Thu đồng ý biết khơng phản đối thực tế công ty An Phát bàn giao hộ muộn bà Thu đến công ty làm thủ tục bàn giao nên bà Thu bỏ qua chậm trễ này, bà Thu không hủy hợp đồng Thứ nhất, thời hạn bàn giao Theo hợp đồng, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên công ty An Phát hạn thêm tháng Như thời hạn thực hợp đồng bên thỏa thuận có thời gian cụ thể tức chậm đến tháng 7/ 2012 công ty An Phát phải bàn giao hộ cho bà Thu thực tế đến tháng 10/ 2012 hộ bàn giao, chậm tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn Theo Khoản Điều 432 Bộ luật Dân 2005: “Thời hạn thực hợp đồng mua bán bên thoả thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua 10 thời hạn thoả thuận; bên bán giao tài sản trước sau thời hạn bên mua đồng ý.” Trên thực tế thời hạn hợp đồng bà Thu đến công ty làm thủ tục bàn giao hộ, công ty thông báo cho bà Thu vào tháng đén tháng 10 bà Thu đến công ty làm thủ tục bàn giao nên thấy chậm trễ khơng ảnh hưởng lớn đến mục đích giao kết hợp đồng bà Thu trường hợp bà Thu phải tiếp tục thực hợp đồng Tuy nhiên công ty An Phát không bàn giao hộ thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng nên theo Khoản Điều 454 Bộ luật Dân 2005 Quyền bên mua nhà yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; không giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại Do bà Thu có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại mà không hủy hợp đồng Thứ hai, thiết kế không ban đầu, theo bà Thu trình bày hộ bàn giao bị thay đổi tồn thiết kế bên khơng với thiết kế phụ lục 01 xác định Thực tế qua khảo sát thiết kế bị thay đổi, lỗi cơng ty An Phát, theo Điều 412 Bộ luật dân 2005 Nguyên tắc thực hợp đồng dân bên phải thực hợp đồng, đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thoả thuận khác theo Khoản Điều 451 Nghĩa vụ bên bán nhà giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; nên theo pháp luật cơng ty An Phát vi phạm nguyên tắc lẫn nghĩa vụ hợp đồng đó, bà Thu có quyền hủy bỏ hợp đồng Tuy nhiên, công ty An Phát 11 thông báo thay đổi mà bà Thu đồng ý biết không phản đối thiết kế thay đổi quan có thẩm quyền phê duyệt thay đổi không làm giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà Thu nên trường hợp bà Thu phải tiếp tục thực hợp đồng Như vậy, phán Tòa án chưa thực hợp lý đắn 2.2 Yêu cầu bồi thường thiệt hại nguyên đơn Ta có nguyên văn phán số Tòa án nhân dân quận X là: “Chấp nhận phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nguyên đơn bị đơn chậm bàn giao nhà Buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho bị đơn số tiền 79.753.971 đồng” Số tiền bồi thường thiệt hại tính dựa thỏa thuận Điều 7.4.1 hợp đồng mua bán bà Thu công ty An Phát, theo “cơng ty An Phát phải bồi thường cho bà Thu số tiền lãi phát sinh số từ toán từ ngày 29/11/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm – theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngắn hạn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố 6%/năm.” Dựa theo Khoản Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (thời điểm xảy vụ kiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa đời) bên mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền: "u cầu bên bán nhà, cơng trình xây dựng bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng khơng thời hạn, không chất lượng, không cam kết khác hợp đồng." Và Điểm d, e khoản Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định sau: 12 “d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vayngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ e) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định điểm d điểm đ khoản phải thỏa thuận hợp đồng" Trong tình huống, cơng ty An Phát bàn giao nhà trễ so với thời hạn thỏa thuận hợp đồng mua bán thỏa thuận bà Thu việc bồi thường số tiền lãi phát sinh số tiền toán trước theo lãi xuất gửi tiết kiệm ngắn hạn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố 6%/năm, yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại bà Thu hợp lý, Tịa án có pháp lý Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thực tế vi phạm Công ty An Phát để buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn theo lãi xuất Tuy nhiên, phán số Tòa án yêu cầu bồi thường bà Thu có điểm bất hợp lý, việc xác định sai thời điểm bàn giao nhà Theo hợp đồng kí ngày 02/02/2012, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên An Phát có quyền gia hạn thêm tháng Điều 7.1 hợp đồng Ở cần phân biệt khái niệm “thời điểm dự kiến bàn giao” “thời hạn bàn giao” Theo hợp đồng, “thời điểm dự kiến bàn giao” tháng 03/2012 “thời hạn bàn giao” tháng sau “thời 13 điểm dự kiến bàn giao” tức tháng 07/2012 Suy Công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại cho bà Thu kể từ thời điểm bàn giao trễ thời hạn bàn giao thỏa thuận, tức tính từ tháng 07/2012 ngày xét xử sơ thẩm Quay lại với yêu cầu khởi kiện bà Thu cho “công ty An Phát bàn giao nhà trễ tháng so với thỏa thuận” bất hợp lý thực tế đến tháng 9/2012, công ty An Phát gửi làm thông báo gửi cho bà Thu đến làm thủ tục bàn giao nhà, có nghĩa công ty An Phát bàn giao nhà trễ tháng so với thời gian thỏa thuận Đến với nhận định án sơ thẩm Tòa án nhân dân quận X số 136/2004/DSST ngày 04/06/2014 xác định “Thời hạn chậm bàn giao hộ tính từ ngày 01/04/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm năm, tháng, ngày” Tuy nhiên thực tế, thời hạn chậm bàn giao hộ tính từ ngày 01/08/2012, lập luận trình bày, hết tháng 7/2012 hết thời hạn bàn giao hộ theo thỏa thuận Bên cạnh đó, vào Điểm d Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: bên chủ đầu tư giao bất động sản chậm phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản “tương ứng với thời gian chậm tiến độ” Và thực tế, thời gian chậm tiến độ tháng (từ tháng 7/2012 đến tháng 9/2012) Cho nên, xét thấy khoảng thời gian mà bà Thu hay Tòa án nhân dân quận X yêu cầu công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại khơng hợp lí Trong trường hợp này, bên công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại tương ứng với khoảng thời gian chậm tiến độ 14 tháng theo lãi xuất 6%/năm thỏa thuận Điều 7.4.1 hợp đồng, là: 1.133.574.750 x 6% x 1/6 = 11.335.748 đồng Tóm lại, với lập luận trên, nhận thấy phán số Tòa án nhân dân quận X có điểm bất hợp lí cần xem xét lại để không làm ảnh hưởng hay xâm phạm đến lợi ích hợp pháp bên, đặc biệt công ty An Phát Quan điểm giải nhóm tình theo quy định Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 3.1 Điểm khác BLDS 2005 BLDS 2015 quy định liên quan đến tình Để nâng cao trách nhiệm bên thực cam kết, hạn chế việc tuyên bố chấm dứt hợp đồng cách tùy tiện hạn chế rủi ro pháp lý khác có liên quan thực hợp đồng, Bộ luật sưả đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến sửa đổi, chấm dứt hợp đồng Cụ thể là: Trước đây, Bộ luật dân năm 2005 theo khoản Điều 425 hủy bỏ hợp đồng dân “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận pháp luật có quy định” Như vậy, điều khoản luật hợp đồng hai bên phải thỏa thuận điều kiện mà vi phạm dẫn đến việc bên hủy bỏ hợp đồng Tuy nhiên thực tế có nhiều trường hợp xảy mà hai bên khơng thể lường trước để quy định hợp đồng Điều dẫn đến việc hai bên 15 bị ảnh hưởng bị thiệt hại mà khơng thể hủy hủy hợp đồng khơng quy định Ở thể chưa linh hoạt điều luật, chưa thể bao quát hết trường hợp xảy Để nhằm khắc phục hạn chế Bộ luật dân năm 2015 quy định việc hủy bỏ hợp đồng Điều 423 đưa trường hợp để hủy bỏ hợp đồng Theo việc vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận giống quy định Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật bổ sung thêm hai điểm mới, hủy bỏ hợp đồng “bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” trường hợp khác luật quy định Tại khoản Điều giải thích rõ khái niệm vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng: việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên không đạt mục đích giao kết hợp đồng Có thể thấy điểm điểm tiến Bộ luật dân năm 2015 Theo quy định mở rộng phạm vi bao quát số trường hợp việc thực hợp đồng thực tế Các bên hợp đồng không cần phải dựa vào quy định hợp đồng hủy hợp đồng mà cịn nhiều ngun khác đặc biệt việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Điều luật nhằm đảm bảo lợi ích bên giao kết hợp đồng 3.2 Hướng giải nhóm tình Về phán thứ Tòa án nhân dân quận X không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bà Thu chưa hợp lí theo Khoản Điều 425 BLDS 16 2005 “Hủy bỏ hợp đồng dân sự” Tòa án sơ thẩm vào việc hợp đồng hai bên khơng có thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn để hủy hợp đồng ngồi việc xem xét thỏa thuận bên, phải luật định Về thời hạn bàn giao nghĩa vụ bàn giao Thứ nhất, thời hạn bàn giao, thực tế cơng ty An Phát giao nhà chậm tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn, vi phạm “Thời hạn thực hợp đồng mua bán” Theo Khoản Điều 432 Bộ luật Dân 2005 nên bà Thu có quyền hủy hợp đồng công ty An Phát thông báo chậm trễ mà bà Thu đồng ý biết khơng phản đối bà Thu không hủy hợp đồng Mặc khác theo Khoản Điều 454 Bộ luật Dân 2005 “Quyền bên mua nhà ở” yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn; không giao chậm giao nhà phải bồi thường thiệt hại Do bà Thu có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại mà không hủy hợp đồng Thứ hai, thiết kế không ban đầu, theo Điều 412 Bộ luật dân 2005 “Nguyên tắc thực hợp đồng dân sự” bên phải thực hợp đồng, đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thoả thuận khác theo Khoản Điều 451 “Nghĩa vụ bên bán nhà ở” giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua, nên theo pháp luật công ty An Phát vi phạm nguyên tắc lẫn nghĩa vụ hợp đồng đó, bà Thu có quyền hủy bỏ hợp đồng Tuy nhiên, công ty An Phát thông báo thay đổi mà bà Thu đồng ý biết 17 không phản đối thiết kế thay đổi quan có thẩm quyền phê duyệt thay đổi không làm giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà Thu nên trường hợp bà Thu phải tiếp tục thực hợp đồng Như phán Tịa án nhóm xin đưa quan điểm công ty An Phát chưa có thơng báo chậm thời hạn thay đổi thiết kế bà Thu có quyền hủy hợp đồng phán Tóa án sai sót, chưa tồn diện Ngược lại, cơng ty An Phát thông báo thay đổi chậm thời hạn thay đổi thiết kế mà bà Thu đồng ý biết khơng phản đối bà Thu khơng có quyền hủy hợp đồng phán thứ Tóa án Đối với phán thứ Tòa án nhân dân quận X nhóm nhận thấy phán có điểm bất hợp lí cần xem xét Cụ thể việc xác định sai thời điểm bàn giao nhà Tòa án nhân dân quận X xác định thời hạn chậm bàn giao hộ năm, tháng, ngày Theo hợp đồng kí ngày 02/02/2012 vào Điểm d Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thời gian chậm tiến độ có tháng (từ tháng 7/2012 đến tháng 9/2012) Cho nên, khoảng thời gian mà bà Thu hay Tòa án nhân dân quận X yêu cầu công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại khơng hợp lí Trong trường hợp này, bên công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại tương ứng với khoảng thời gian chậm tiến độ tháng với số tiền 11.335.748 đồng Quan điểm giải nhóm theo quy định Bộ luật dân 2015 18 Bộ luật Dân 2015 có sửa đổi bổ sung hủy hợp đồng về quan điểm giải nhóm trình bày phần giải tình khơng có thay đổi, việc BLDS 2015 quy định cụ thể hủy hợp đồng giúp Tịa án có sở pháp lý rõ ràng việc bảo vệ quyền hủy hợp đồng bà Thu mà 19 C KẾT LUẬN Như vậy, qua việc tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng giúp có nhìn tổng qt khía cạnh loại hợp đồng này, từ chất pháp lí, đối tượng, phương thức cách thức giao kết,… từ áp dụng vào thực tiễn giải vấn đề, tranh chấp nảy sinh Thấy khác việc điều chỉnh Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 hợp đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn Bên cạnh đó, dựa vào quy định pháp luật làm pháp lí để nhận xét, đánh giá phán Tòa án vụ việc xảy thực tế, phương pháp học tập nghiên cứu ứng dụng mang lại hiệu cao HẾT 20 ... tài sản: hợp đồng thuê, mượn… Nhóm hợp đồng công việc: gia công, dịch vụ… Trong này, nhóm xin đề cập đến loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán. .. tượng hợp đồng mua bán tài sản cịn tài sản hình thành tương lai Trong thường hợp này, bên bán cần cung cấp đầy đủ giấy tờ, tài liệu, chững xác định tài sản chứng minh tài sản chắn hình thành tương. .. điểm Hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng có tính chất đền bù Tức bên nhận lợi ích trao lợi ích tương xứng cho bên Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản