Chuyên đề tốt nghiệp: Thực trạng và giải pháp công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Hình 1.2 Bản đồ hành chính tinh Hải DươngHình 1.3 Sơ đồ hành chính Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương Hình 1.4 Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản gan liền với đất của dự án 1 Hình

DE TAI: HOAN THIEN CONG TAC GIAO DAT, CHO THUE DAT DETHUC HIEN DU AN DAU TU TREN DIA BAN TINH HAI DUONG

Ho va tén : Lê Ha Ly MSV : 11193209

Lớp chuyên ngành : Quản lý đất đaiGiảng viên hướng dẫn : Th.S Trần Thu Thủy

Hà Nội, 2023

DANH MỤC CHỮ VIET TẮTT -.- 2< 5£ s£ s2 s£ s££s£Es£Ss£ssesseszssesesszsese 3

DANH MỤC BANG, HÌNH, SƠ ĐỒ 2° 5° 5< 5° SsSsessessessessessrsersrse 4

LOT MỞ ĐẦUU - 5£ ®+dEEE+EE.44EE7E44E72734 9724477240 0791 721079101 6

1 Tính cấp thiết của đề tài G21 12.11 SH TH TY TT TH TH TH TH TH TH TH TH HH TH ng ưệt 6 P003» 0827244) 03 00077 a 7

EN?/J8i ý -Ấ 89 160/000) 00,07 '.- 7

3.1 Đối tượng nghiÊH CỨN - 52s ST EE11E1121211212112121.11111En re 7

3.2 Phạm vi nghiÊH CỨPH - St v11 v1 tk k ng ky 7

4 Phương pháp nghiên CỨU - ng TH nh TH về 7

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liỆM - 2-52 SSEEEEEkEEeEsEsrrkekeree 74.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liỆM 2 2 sec 7

4.3 Phương pháp SO SÁHÌ LH KH tk kg tk KT kg tà 7 4.4 Phương pháp ChUVEN ĐỈA - ác t1 E1 vS HS v11 1111111111111 trệt 8

ác nh 8

CHƯƠNG 1: CO SỞ KHOA HOC VE CÔNG TAC GIAO DAT, CHO THUÊDAT ossssssssssssssssssssesssssessssssssscssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssesssssesssssssssssssssessseessses 9

1.1 Một số khái niệm chung về công tác giao đất, cho thuê at cecescsscescessecesscessseesseeeseees 9

1.1.2 Khái niệm về cho thuê AGteccccccccccccccscscscscsvssescsvevevevssesesesvaveveesevevevsvsesesees 101.1.3 Khái niệm về dự án dau tư có sử dụng At cceccccccccscssescscsvevsvsvevevecseseseveves 101.1.4 Các hình thức giao đất và cho thuê At ccccccccccccceccesssscesvessesessessessesvesees 131.1.5 Đối tượng được giao đất và cho thuê đÍất 5c ccceteEerrterrrei 14

1.2 Vai trò, đặc điểm của công tác giao đất, cho thuê đấtt -¿- 25 S2 +*cscrrrerererree 17

1.2.1 Vai trò công tác giao đất, cho thuê đất - 55c cEcEeEsEeEersrxerrred 171.2.2 Đặc điểm của công tác giao At, cho thuê Aate ceccccccccccececsceesveeseeseees 181.2.3 Phân biệt giao đất và cho thuê đất 5-5 5c TT EEEErrrerrrei 19

1.4.2 Thẩm quyên giao đất, cho thuê đất 5 5S tcEESESEEEEEeEsrrrrrrei 261.4.3 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất S5 SE E213 E55 2512552 27

1.4.4 Hồ sơ giao b3 17/11725:/ Ra 32

1.5 Yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đấtt - 5 5c 5c c c2 tcsecsecsecezee 33

1.6 Bài học kinh nghiỆm - - 1111111 TH HH no 34

CHUONG 2: THỰC TRANG CONG TÁC GIAO DAT, CHO THUÊ DAT DETHUC HIEN DU ÁN DAU TU TREN DIA BAN TINH HAI DUONG GIAI

DOAN 2020 - 2()2 - 0 G0 Họ nọ Họ Họ TH TH TT 0 0000004 38

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh Hải Dương 38

P6 na ố 382.1.2 Điều kiện kinh té - xã NG bcs ccecssesccsssvessssvsssseesessesssseessesssnsessessvesesseesees 4]

2.2 Tình hình quản ly và sử dụng đất trên địa bàn tinh ccccesesscseesseseseeesssesessessesesessecseenes 42 2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hải

Me 7 ea 44

2.3.1 Khái quát VỀ t6 CHC .ccccceccecceccesceseeseesessessessessessessesseseeesesvssesesssseevseeseeess 442.3.2 Cơ sở pháp lý công tác giao dat, cho thuê đất của tỉnh Hải Dương 492.3.3 Quy trinh giao dat, cho thuê đất dé thực hiện dự án đâu tư trên dia bàn

U/1/8y(;808//.21,)- 00000 hd 49

2.3.4 Tình hình giao đất, cho thuê dé thực hiện dự án dau tư trên địa bàn tinh

2.4 Nghiên cứu dự án thực tẾ - c1 2.12112121111812 111 1 11H11 101 H1 HH1 HT HH TH HH ườt 61

2.4.1 Dự án cho cho thuê đất cho công ty TNHH in và thêu TOP GEAR tai

phường Hoàng Tân, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương 5-5: 612.4.2 Cho thuê dat dự án dau tw xây dựng nhà máy sản xuất, gia công hangmay mặc xuất khẩu công ty TNHH một thành viên quốc tế LỮ «¿ 64

2.4.3 Nhận Xét CỈÍUHE TS 1S ST 1S TT KH tk kg kg 68 2.5 Đánh giá về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên dia bàn tinh Hải

TÁC GIAO DAT, CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯTREN DIA BAN TINH HAI DƯƠNG 22s ssssessezsssssesessesee 73

3.1 Phương hướng hoạt động của công tác giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

trên địa bàn tỉnh Hải Dương - Ác 2 201111141101 11 1111101 01 HH TH HT TT TH TH TH HH kg 73

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa

tình của các anh chị, cô chú trong cơ quan thực tập, sự quan tâm từ gia đình, bạn bẻ.

Lời đầu tiên cho phép em được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sỹ TrầnThu Thủy — người trực tiếp hướng dẫn chuyên đề cho em Người đã dành thời gian,

công sức dé hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo em một cách tận tình trong suốt quãng thời

gian em lựa chọn đề tài đến khi hoàn thành đề tài này

Đông thời em cũng xin được gửi lời cảm ơn đên các cô, các chú, các anh, chi ở phòng Quản lý đât đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương; các lãnh đạo của Sở đã tạo điêu kiện và giúp đỡ em trong suôt quá trình làm việc và trau doi kiên kiên thức thực tê đê hoàn thiện dé tài của minh.

Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn đên gia đình, bạn bè những người đã luôn

quan tâm, chia sẻ và giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu đề tài

Thời gian qua, em đã rất cô gắng và nỗ lực đề có thể hoàn thành một cách tốt

nhất chuyên đề thực tập của mình tuy nhiên trong quá trình này không tránh khỏinhững thiếu sót về kiến thức chuyên môn và sự hạn chế về mặt thời gian Em mongrằng các thầy cô cùng với các anh, chị, cô, chú ở Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ

góp ý, chỉ bảo em một cách tận tình, thông cảm cho những thiếu sót để em có thể

hoàn thiện một cách chỉnh chu hơn.

Một lân nữa, em xin trân thành cảm ơn!

cứu của cá nhân em.

Mọi số liệu trong đề tài đều được thu thập từ các nguồn khác nhau đều đượctrích dẫn rõ ràng, trung thực, kết quả của quá trình nghiên cứu đề tài không sao chépcủa bất kì công trình nào

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

Sinh viên

Lê Hà Ly

2 NĐ-CP Nghị định — Chính phủ

3 NQ-CP Nghị quyết - Chính phủ4 QD-UBND Quyét dinh - Uy ban nhan dan

5 BC-UBND Báo cáo - Uy ban nhân dân6 UBND Ủy ban nhân dân

7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 8 TW Trung ương

9 LDD Luật Dat dai10 | KHSDĐ Kê hoạch sử dụng dat11 |QSDĐ Quyền sử dụng đất

12_ |QLNN Quản lý nhà nước

13 |BĐS Bất động sản

14_ |STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường

15 |HĐND Hội đồng nhân dân

16 TT-BTNMT Thông tư — Bộ Tai nguyên Môi trường

17 |NLTS Nông lâm thủy sản

I8_ | BC-CTK Báo cáo — Cục Thông kê

19 CCN Cụm công nghiệp

20_ |TP Thành phố21 |TSDĐ Tiền sử dụng dat22_ |SDĐ Sử dụng đất

Hình 1.2 Bản đồ hành chính tinh Hải Dương

Hình 1.3 Sơ đồ hành chính Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương

Hình 1.4 Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản gan liền với đất của dự án 1

Hình 1.5 Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của dự án 2

Bảng 2.1 Trình tự giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất đối với dự án phải trình co quan nha nước có thẩm quyền xét duyệthoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư mà người xin giao đất, thuê đất là tổ chức, cơsở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài, tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tỉnh Hai Duong

Bảng 2.2 Trình tự giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua hìnhthức đấu giá quyền sử dụng dat trên địa bàn tinh Hai Dương

Bảng 2.3 Tình hình giao dat, cho thuê dat tỉnh Hải Dương giai đoạn 2020 — 2022Bảng 2.4 Nguồn thu ngân sách trên địa bàn tinh Hải Dương

Bảng 2.5 Dự kiến kế hoạch đầu tư công vốn ngân sách địa phương 2021 - 2025

nguôn ngân sách câp huyện và ngân sách câp xã

Bảng 2.6 Thống kê diện tích đất (phục vụ thâm định nhu cầu sử dụng đất và thuê

đất đợt 2)

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu đất tỉnh Hải Dương năm 2022

Phụ lục 1 Danh mục công trình, dự án được giao đất, cho thuê đất trong kế hoạch

sử dụng đất năm 2022 của các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Hải Dương

dân về các lĩnh vực liên quan đến đất đai, đây là một sự chuyền biến quan trọngtrong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam ta Trong những năm vừaqua, với sự chắc chắn của bộ máy Nhà nước, việc quản lý đất đai được quan tâm

một cách đúng mực, rất nhiều chính sách được đưa ra nhằm nâng cao sự chuyênnghiệp trong công tác quản lý Việc tìm hiểu và nghiên cứu chuyên sâu về đề tài

liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất được cho là đặc biệt cần chú trọng

nhằm giúp Nhà nước đánh giá được một cách cụ thé từ đó sửa đôi hoặc bé sung vàocác quy định về đất đai một cách kịp thời và hiệu quả Qua đó, giúp người dân đượchưởng một nền pháp luật công bằng, văn minh và chính xác

Đến năm 2030, Việt Nam cơ bản sẽ trở thành một nước công nghiệp hóa

Mọi hoạt động kinh tế - xã hội đều có quan hệ mật thiết tới sự phát triển này Việcồn định và bao đảm các chính sách về đất đai sẽ góp phần phát huy được hiệu quảcác chính sách liên quan đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Dat đai đã, đangvà sẽ trở thành nguồn lực kinh tế, giúp cho thị trường quyền sử dụng đất và bất

động sản ngày một minh bạch và hiệu quả.

Hải Dương là một tinh nằm trong tam giác kinh tế Hà Nội — Hải Phòng —Quảng Ninh, nơi đây đang trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội then chốt đòi

hỏi sự quan tâm cũng như đầu tư đúng lúc của các doanh nghiệp, tô chức kinh tế

trong và ngoài nước Vì thế nên công tác giao đất, cho thuê đất đối với tô chức kinhtế trên địa bàn cần được kịp thời chú trọng và tháo gỡ những vướng mắc còn tồnđọng trong thời gian qua dé cả tổ chức kinh tế lẫn cơ quan nhà nước dé dàng kiểm

soát và làm việc được hiệu quả.

Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương đã có nhiều sự

đổi mới, tiến bộ, thời gian làm thủ tục so với trước đây đã có sự gọn lẹ, nhanhchóng hơn Tuy nhiên, còn một số hạn chế vẫn chưa được giải quyết một cách triệt

dé Vì vậy em đã lựa chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp công tác giao đất, chothuê đất dé thực hiện dự án dau tư trên địa bàn tỉnh Hải Dương” cho khóa luận

tốt nghiệp của minh dé nghiên cứu chuyên sâu và đưa ra một số những kiến nghịgiúp cho công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế được trở nên hoàn

- Nghiên cứu cơ sở khoa học vê công tác giao dat, cho thuê dat trên địa ban tỉnh Hải Dương

- Nghiên cứu thực trạng, đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa

bàn tỉnh Hải Dương: chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của công tácgiao đất, cho thuê đất dựa trên các số liệu thực tế tại cơ sở thực tập, từ đó đưa ra giải

pháp nhằm hoàn thiện, tháo gỡ những ton tại, hạn chế dé nâng cao công tác giaođất, cho thuê đất trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối twong nghiên cứu a

Công tác giao dat, cho thuê dat đôi với tô chức 3.2 Phạm vi nghién cứu

Phạm vi không gian: tỉnh Hai Duong Pham vi thời gian: 2020 — tháng 3/2023 4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Thu thập các sô liệu, thông tin, tài liệu và những thông tin cân thiệt thông

qua các văn bản pháp luật, sách, tạp chí, số liệu tại Sở TN&MT,

4.2 Phương pháp thong kê, tong hợp và xử lý số liệu

Thu thập các sô liệu, tai liệu có liên quan đên đê tài sau đó tông hop, thông

kê các thông tin nhằm nêu ra ưu điểm và nhược điểm trong công tác giao đất, cho

thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Hải Dương

- Thực hiện xử lý các số liệu thu thập được bằng việc lựa chọn, phân loại,

đưa ra các thông tin chắt lọc và lập bảng, biểu từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá trong

bài 4.3 Phương pháp so sánh ¬

- So sánh giữa lý luận và thực tiên công tác giao dat, cho thuê dat đôi với tô

chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Hải Dương

- So sánh sự biến động của công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức

kinh tế trên địa bàn tỉnh Hải Dương giữa các năm trong giai đoạn 2020 — 2023

Ngoài lời mở đâu, két luận, phụ lục và các tài liệu tham khảo khác, nội dung

đề tài gồm 3 chương như sau:Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất

Chương 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Chương 3: Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện công tác giao đất, cho thuêđất đề thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Dựa vào khoản 7 Điêu 3 Luật Đât đai 2013, giao đât đã được giải thích như

sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định

hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” Giao đất là một trong nhữnghoạt động quản lý của cơ quan Nhà nước có thâm quyền chuyền giao đất trên thựctế và quyền sử dụng đất cho cá nhân, họ gia đình, tổ chức và cộng đồng dân cư sử

đụng đất

Trong đó, giao đất được chia ra làm hai trường hợp:- Giao đất có thu tiền sử dụng đất:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở

+ Tổ chức kinh tế được giao đất dé thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé

bán hoặc dé bán kết hợp cho thuê

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé bánkết hợp cho thuê

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,

nghĩa địa dé chuyên nhượng quyền sử dụng dat gắn với hạ tang

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là

đất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; đất sử dụng vao mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh

doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng

công trình sự nghiệp

+ Tổ chức sử dụng đất dé xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của

Nhà nước

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi

nông nghiệp (như: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật

đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo, ).

1.1.2 Khái niệm về cho thuê dat“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợpđồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” đây được coi là khái niệm về công tác

cho thuê đất dựa theo khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013

Đối với cho thuê đất, công tác này cũng được chia thành hai trường hợp: Nhànước cho thuê đất trả tiền một lần, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng dat dé sản xuất nông nghiệp, công nghi- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp sử dụng đất nông nghiệp vượt

hạn mức được giao quy định tại Điều 129

1.1.3 Khái niệm về dự án dau tư có sử dụng datHiện nay pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định cụ thể khái niệm dự án đầu

tư có sử dụng đât, trong đó mới chỉ có các quy định về điêu kiện và căn cứ xác định

dự án đâu tư có sử dụng đât Cụ thê như sau:

Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất: Theo Điều 11 Nghị định

25/2020/NĐ-CP sửa đôi tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định điêu kiện xác định

dự án dau tư có sử dụng dat như sau:

- Thuộc các dự án đầu tư có sử dụng đất dé xây dựng khu đô thị; xây dựng

công trình dân dụng có một hoặc nhiêu công năng gôm: nhà ở thương mại, trụ SỞ,

văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dung von dau tư công đê xây dựng công trình.

Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật vê xây dựng.

Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác

định căn cứ công trình chính cua dự án hoặc công trình chính có cap cao nhat trong trường hợp dự án có nhiêu công trình chính theo quy định của pháp luật vê xây dựng.

- Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà

đầu tư được chấp thuận

- Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luậtvề nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về pháttriển đô thị.

- Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷlệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000

hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

- Không đủ điều kiện dé tô chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật về đất đai

- Không thuộc trường hợp:

+ Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí

tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xêp vôn;

+ Gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp

dụng các hình thức lựa chọn nhà thâu, nhà đâu tư khác mà phải áp dụng hình thức lựa chọn nhà thâu, nhà đâu tư trong trường hợp đặc biệt.

Theo đó, dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì được tông hợp vào

danh mục dự an dau tư có sử dung dat.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tw: Căn cứ Điều 10 Nghị định số

25/2020/NĐ-CP, việc lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện

thông qua hình thức:

- Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ

các điêu kiện sau:

+ Có sơ bộ tông chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng dat, tiên thuê dat) từ 800 ty đông trở lên;

+ Có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh

nghiệm theo quy định, trong đó có ít nhât 01 nhà dau tư nước ngoài;

+ Không thuộc dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối

với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư; du án có yêu cầu

về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghịcủa cơ quan nhà nước có thâm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối

với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu

cầu bảo đảm an ninh

- Áp dụng hình thức dau thầu rộng rãi trong nước trong trường hop:

+ Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư

nước ngoài theo quy định của pháp luật vê dau tư;

+ Dự án có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh

nghiệm, trong đó không có nha dau tư nước ngoai tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu câu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định;

+ Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính

phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thâm quyên và ý kiến thống

nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhấtcủa Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh

- Áp dụng hình thức chỉ định thầu trong các trường hợp:

+ Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện;

+ Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí

tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xêp vôn;

+ Nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu

quả cao nhất theo quy định của Chính phủ

Cơ sở pháp lý liên quan đến dự án dau tư có sử dụng dat:- Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định chỉ tiết và hướng dẫn

thi hành một số điều của luật đầu tư

- Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nộidung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

- Nghị định 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 quy định các loại giấy tờ hợppháp về dat đai dé cấp giấy phép xây dựng

- Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/2/2021 về quản lý chi phi đầu tư xây

dựng

- Nghị định 29/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định về trình tự, thủ tụcthâm định dự án quan trọng quốc gia và giám sát, đánh giá đầu tư

- Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dungxác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

- Thông tư 108/2021/TT-BTC ngày 08/12/2021 của Bộ Tài chính quy định

về quản lý, sử dụng các khoản thu từ hoạt động tư vấn, quản lý dự án của các chủ

đầu tư, ban quản lý dự án sử dụng vốn đầu tư công

- Thông tư 171/2016/TT-BTC ngày 27/10/2016 quy định mức thu, chế độthu, nộp lệ phí cấp giấy phép quy hoạch

- Thông tư 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 quy định về phân cấp côngtrình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng

- Thông tư 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015 quy định chỉ tiết lập hồ sơmời thầu xây lắp

- Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 quy định mức thu, chế độthu, nộp, quản lý và sử dụng phí thấm định dự án đầu tư xây dựng, phí thâm định

thiết kế cơ sở

1.1.4 Các hình thức giao đất và cho thuê đấta Các hình thức giao đất

- Căn cứ vào thời hạn được giao đất có 2 hình thức giao đất:

+ Giao đất ổn định lâu dài là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và đối tượng được giaodat được phép sử dụng 6n định lâu dai

+ Giao đất có thời hạn là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và đối tượng được giao đất

được phép sử dụng đất trong một khoảng thời gian xác định Thời hạn này có thể là20 năm, 50 năm, 70 năm tùy từng đối tượng và mục đích được giao đất.

- Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của đối tượng giao đất sẽ có 2 hình thức giao

đất:

+ Giao đất không thu tiên sử dụng dat là việc Nhà nước trao quyền sử dung

đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất mà đối tượngđược giao đất không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước

+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất

băng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử đụng đất và đối tượngđược giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quyđịnh hiện hành về nộp tiền sử dụng đất

- Căn cứ vào phương thức chuyền giao đất của Nhà nước cho đối tượng được

+ Giao đất không thông qua đấu giá quyên sử dụng đất.

b Các hình thức cho thuê đất

- Căn cứ vào hình thức thu tiền thuê của đối tượng thuê đất, có hai hình thức

cho thuê:

+ Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: là việc Nhà nước trao quyền sửdụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, và đối tượng được

cho thuê đất phải có trách nhiệm đóng tiền thuê đất hàng năm trong thời gian thuê

+ Cho thuê dat thu tiền thuê đất một lan: là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và đối tượng đượccho thuê đất phải có trách nhiệm đóng tất cả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê.

- Căn cứ vào hình thức chuyển giao đất của Nhà nước cho đối tượng được

cho thuê đất có hai hình thức cho thuê đất:

+ Cho thuê đất thông qua dau giá quyên sử dung dat là việc cơ quan Nha

nước có thầm quyền lựa chon chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành

phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của

dự án dé cho thuê đất bằng hình thức đấu giá công khai

+ Cho thuê dat không thông qua dau giá quyên sử dụng dat.

1.1.5 Đối tượng được giao đất và cho thuê đấta Đối tượng được giao đất

- Người sử dụng đất ôn định lâu dài theo điều 125 Luật Dat đai 2013 trong

các trường hợp sau:

+ Đất ở

+ Dat nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất lá rừng tự nhiên+ Đất thương mại, dịch vụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân sử dụng 6n định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời

hạn, cho thuê

+ Dat xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tô

chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính

+ Dat sử dụng vào mục đích quốc phòng, anh ninh+ Dat cơ sở tôn giáo

+ Đất tín ngưỡng+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắngcảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh

+ Dat làm nghĩa trang, nghĩa địa

đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không phụ thuộc trường hợp quy định;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng

- Đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất theo điều 55 Luật Đất đai 2013:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;+ Tổ chức kinh tế được giao đất dé thực hiện dự án đấu tư xây dựng nhà ở débán hoặc dé bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé bánkết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,

nghĩa địa dé chuyên nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

- Theo điều 118 Luật Đất đai 2013, đối tượng được giao đất thông qua đấugiá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất:

+ Đầu tư xây dựn nhà ở dé bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

+ Đầu tư xây dựng kết hợp hạ tầng để chuyên nhượng hoặc cho thuê;+ Sử dụng quỹ đất dé tạo vốn cho dau tư xây dựng kết cấu ha tang;

+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để

sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muôi;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lýtrụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản

gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình , cá nhân

+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,

trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng an ninh

- Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần bằng hợpđồng với người có nhu cầu sử dung đất, có trách nhiệm đóng tat cả tiền thuê đất một

lần trong cả thời gian thuê, chỉ tiết quy định tại điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn

mức được giao;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng chohoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản

xuất phi nông nghiệp;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; dat dé thựchiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây

dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng dat dé xây dựng trụ

sở làm việc.

- Đối tượng được cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được

quy định theo Điều 118 Luật Dat đai 2013:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng dé chuyển nhượng hoặc cho thuê mua;

+ Sử dụng quỹ đất dé tạo vốn cho dau tư xây dựng kết cấu ha tang;

+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích dé

sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muôi;

+ Giao đât, cho thuê đât đôi với đât Nhà nước thu hôi do sắp xêp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuât, kinh doanh mà tải sản găn liên với đât thuộc sở hữu nhà nước;

+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất.1.2 Vai trò, đặc điểm của công tác giao đất, cho thuê dat

1.2.1 Vai trò công tác giao đất, cho thuê đất

- Đối với Nhà nướcBản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là hình thức nhà nước trao

QSDD cho những chủ thé có thâm quyền thực hiện (dựa vào pháp luật hiện hành là

Luật Dat đai 2013) Day được cho là một công cụ quản lý chặt chẽ của Nhà nước vềdat đai, giúp Nhà nước kiểm soát được tình trạng đất đai, tạo cơ sở pháp lý dé ràngbuộc người sử dụng đất và Nhà nước thông qua GCNQSDD Việc giao đất còn giúp

Nhà nước bảo vệ chủ quyền đại diện chủ sở hữu

Việc giao đất, cho thuê đất cũng là một hình thức phân phối đất đai cho

những người có nhu cầu sử dụng đất Thông qua đó, Nhà nước có thê hài hòa được

lợi ích chung của cả xã hội, tạo nên sự công băng, văn minh cho người dân.

Công tác giao đất, cho thuê đất đem lại nguồn lợi cho ngân sách nhà nước,thúc đây phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư kinh doanh được mở rộng,

thu hút nguồn đầu tư nước ngoài lẫn trong nước, tạo điều kiện kinh doanh đối với

các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

- Đối với người sử dụng đất

Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có ý nghĩa lớnđối với việc ôn định chỗ ở cũng như sinh kế phục vụ cho đời sông của họ Đất đai là

của cải, tài sản cô định đê tích lũy và đâu tư vì vậy người sử dụng đât được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất chính là một hình thức tạo điều kiện phát triển về mặt

kinh tế, ôn định đời sống, tích lũy lâu dai

Các hoạt động của xã hội, đời sống kinh tế không thể thiếu vai trò quan trọngcủa đất đai Được giao đất, cho thuê đất chính là quyền lợi cũng như trách nhiệm

mà người sử dụng đất có được trong các giao dịch liên quan đến đất đai Đây là cơsở dé người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình

Công tác giao đất, cho thuê đất đối với người sử dụng đất còn là cơ sở đểkhai thác hiệu qua đất đai Dat dai là tài nguyên, là thành phần quan trọng trong môi

trường sống của chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các sở kinhtế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh, Dé khai thác và sử dụng nó một cách

hợp lý đòi hỏi người sử dụng đất phải có trách nhiệm cũng như sự tuân thủ phápluật về đất đai

- Đối với tổ chức, doanh nghiệp được giao dat dé thực hiện dự án dau tư:các doanh nghiệp rất cần một môi trường đất đai được Nhà nước tạo điều kiện dé từ

đó phát triển các dự án một cách nhanh chóng và hiệu quả Các tô chức, doanhnghiệp khi bắt đầu các dự án đầu tư thì bước đầu tiên là tìm kiếm, giải quyết các thủtục liên quan đến đất đai Bất cứ một dự án nào trong kế hoạch triển khai trước hết

phải được cơ quan Nhà nước có thâm quyền giao đất, cho thuê đất, khi tiến hành

xong bước này thi mới có thé tiến hành được các bước tiếp theo

Một trong những mục đích quan trọng của việc Nhà nước giao đất, cho thuêđất đối với các doanh nghiệp chính là sự ôn định về mặt đầu tư lâu dài Không chỉ là

một cách dé Nhà nước kiểm soát dat đai chặt chẽ mà đó còn là công bằng trong việcphân bổ đất đai đúng mục dich, đúng nhu cầu sử dụng đất của các trường hợp nhất

định Các doanh nghiệp có thê hoàn toàn tin tưởng vào công tác quản lý nhà nướctrong dat đai dé yên tâm đầu tư, góp phan phát triển kinh tế - xã hội đa phương diện

thông qua nền tảng cơ sở là đất đai

Thực tế hiện nay việc giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp còngặp nhiều hạn chế, nếu vấn đề này không được giải quyết kịp thời, minh bạch thìảnh hưởng đến rất nhiều yếu tố: kinh tế - xã hội, giảm tính hấp dẫn của môi trường

đầu tư, tăng chi phí đầu vào, không khuyến khích, thu hút được các nhà dau tư

1.2.2 Đặc điểm của công tác giao đất, cho thuê đấtCông tác giao đất, cho thuê đất có đặc thù nhất định trong công tác quản lýnhà nước về đất đai

- Đặc điêm của công tác giao đát

+ Về giá trị pháp lý: thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nướccó thâm quyền quyết định giao đất, giao đất làm phát sinh QSDĐ của người sử

dụng đất.

+ Về quan hệ giữa các chủ thé: giao đất là sự ràng buộc giữa Nhà nước và

các tô chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước là tô chức

quyền lực chính trị, đồng thời là đại điện chủ sở hữu dat trong trường hợp giao đấtthé hiện quyền lực của nhà nước, mệnh lệnh hành chính

+ Về nghĩa vụ tài chính: Tùy theo từng đối tượng sẽ chia làm hai loại là

người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất và người sử dụng đất sẽ không phải

nộp TSDD.

- Đặc điểm của công tác cho thuê đất:

+ Về giá trị pháp lý: Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm

phát sinh quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất Thông qua hợp đồngcho thuê đất, các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định QSDĐ của người cónhu cau thuê dat sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, bay tỏ nguyện vọng của hai

bên là Nhà nước và người sử dụng đất

+ Về quan hệ giữa các chủ thé: hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quan hệ

giữa hai chủ thé là: Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sửdụng đất Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua

hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước vừa là tổ chức quyềnlực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tải sản đất đai, nên ở một chừngmực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước

+ Về nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất luôn luôn phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính chính, trả tiền thuê đất cho cơ quan Nhà nước có thâm quyên

1.2.3 Phân biệt giao đất và cho thuê đấtGiống nhau

- Đều đo nhà nước trao quyên sử dụng đất;

- Các chủ thé nhận quyên sử dụng đất đều là các chủ thé có đầy đủ khả năng

và nhu cầu sử dụng đất;

- Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;- Có quyền hạn và nghĩa vụ chung của người SDĐ

Khác nhau

Tiêu chí Giao đất Cho thuê dat

Khái niệm Giao đất là việc Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho

đối tượng có nhu cầu sửdụng đất bằng việc ban

hành các quyết định giaođất

nước quyết định trao quyền

sử dụng đất cho đối tượng

có nhu câu sử dung dat.

- Thu tiền hằng năm- Thu tiền 1 lần

Thời hạn Có thời hạn hoặc được giao

6n định, lâu dai

Hạn mức Có hạn mức

Quyên của người Người được giao đất có

Có thời hạn

Theo khả năng của hai bên

Người được thuê đất không

sử dụng đất toàn quyền định đoạt đối | được chuyển nhượng quyền

với đất được giao, vi dụ: | sử dung đất mà chỉ đượcchuyển nhượng quyền sử | cho người khác thuê lại

dụng đất hoặc cho người

Luật

Đất Đai

2013

Đối với

tô chứckinh tế

CSPL:

Điều

174 Luật

Đất Đai

2013

Được giao đất có thu tiền sử | Được góp vốn khi và khi

dụng đất thông qua hình | thuê đất trả tiền thuê đất 1thức góp vốn lần cho cả thời gian thuê

Đối với

người Việt Nam

định cư o nƯỚC ngoải

Giao đất có thu TSDĐ Cho thuê dat trả tiền một lần

cho cả thời gian thuê.

Đối với

doanh

nghiệpcó vốnđầu tư

nước ngoài.

CSPL: Khoản

3 Điều

183

Sử dụng đất dưới hình thức | Sử dụng đất dưới hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng | thuê đất trả tiền một lần cho

đất cả thời gian thuê

1.3 Co sở pháp lý về công tác giao đất, cho thuê đất ; ;

Van ban pháp luật quy phạm pháp luật liên quan đên công tác giao dat, cho

thuê đất:

- Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 hay còn được gọi là Luật Đất đai

2013 quy định cụ thé công tác giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất

tại chương 5

- Nghị quyết số: 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 hội nghị lần thứ năm ban chấp

hành trung ương đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thé chế, chính

sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước tatrở thành nước phát triển có thu nhập cao”

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chỉ tiết về việc thihành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất,

- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung giá đất

- Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 10/12/2019 sửa đổi Điều 16 Nghị định

45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, b6 sung một số nghịđịnh quy định chỉ tiết về việc thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020 về gia hạn thời hạn nộp thuế vàtiền thuê đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất,cho thuê đất, chuyển mục dich sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 19/9/2017 quy định chỉ tiết Nghịđịnh số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bé sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai va sửa đổi, bỗ sung một số điều củacác thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai, có hiệu lực ké từ ngày 05/12/2017

- Thông tu số 24/2019/TT-BTNMT ngày 31/12/2019 sửa đổi và bãi bỏ một

số văn bản quy phạm pháp luật thuộc thâm quyền ban hành, liên tịch ban hành của

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực ké từ ngày 15/02/2020

- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một số

điều của các thông tư quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 11/2022 ngày 20/10/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của mộtsố thông tư liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý

Nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Văn bản hợp nhất 08/VBHN-BTNMT ngày 07/8/2020 quy định về hồ sơ

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-BTNMT ngày 28/2/2022 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường: Thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Văn ban số 1893/TCQLDD-CSPC ngày 22/7/2022 của Tổng cục quản lýđất đai về hướng dẫn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện

dự án.

1.4 Nội dung công tác giao đất, cho thuê đất

1.4.1 Căn cứ để giao đất, cho thuê đấtCăn cứ theo Điều 52 Luật Dat dai 2013, dé được cấp phép tiến hành thủ tục

giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng được những điều kiện như sau:

- Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có

thâm quyền phê duyệt

Tại khoản 3 Điều 45 Luật Dat dai năm 2013 và khoản | Điều 6 Luật sửa đổi,

bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, Ủy ban

nhân dân cấp huyện sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng

đất hàng năm của cấp huyện, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhândân cùng cấp thông qua những danh mục dự án cần thu hồi trước khi phê duyệt kếhoạch sử dụng cấp huyện, bao gồm những dự án sau:

+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, t6 chức chính

trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hang,công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp

địa phương.

+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm: giao thông,

thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; côngtrình thu gom, xử lý chất thải

+ Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô

thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâmsản, thủy hải sản tập trung; dự án phát trién rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

+ Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ

trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

(Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng

đất trong khu vực phải chuyên đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kếhoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được

xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm Khi người sử dụng đất có nhucầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước cho

phép theo quy định của pháp luật.)

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất

Đối với những dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặcdụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định,Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thâm

quyền sẽ ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích khi cá

nhân, tô chức có:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển

đổi mục đích sử dụng từ 10 hecta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hecta đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng trở lên

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyền đổimục đích sử dụng dưới 10 hecta đất trồng lúa; dưới 20 hecta đất rừng phòng hộ, đất

rừng đặc dụng.

Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị tran biên gidi, ven bién

thì co quan nha nước có thâm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, chophép chuyên mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các

bộ, ngành có liên quan.

Ngoài ra, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên đổi

mục đích sử dụng dat dé thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau:

+ Có năng lực tải chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự ánđầu tư: có vốn thuộc sở hữu của minh dé thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng

mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn

15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dung đất từ 20 hecta trở lên; có

khả năng huy động vốn đề thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân

hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

+ Ký quỹ để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển đôi mục đích sử dụng đất từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào

quy mô, tinh chat và tiền độ thực hiện từng dự án cụ thé

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đangsử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư khác: kết

quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữtại Sở Tài nguyên và Môi trường; nội dung công bồ về tình trạng vi phạm pháp luật

đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của BộTài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa

phương khác.

Đối với những dự án: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc để cho thuê

hoặc dé bán kết hợp cho thuê; Dự án đầu tư kinh doanh bat động sản gắn với quyền

sử dụng đất; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nướccũng cần phải thỏa mãn những điều kiện về năng lực tài chính, ký quỹ và khôngphạm quy định pháp luật về đất đai

Dựa trên những điều kiện này, tùy vào từng đối tượng sử dụng đất cụ thé màcơ quan nhà nước có thấm quyên sẽ tiễn hành giao đất, cho thuê đất

Theo đó, căn cứ dé giao đất cho thuê dat theo pháp luật hiện nay là kế hoạch

sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, thay chocác căn cứ chung: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô

thị, quy định xây dựng điểm dẫn dân cư nông thôn theo quy định của Luật đất đai

2013.

Việc nhắn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết vi

quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tô chức lại

việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạngchuyên mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp,

ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lan chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ

môi trường sinh thai, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tốn thất hoặc kìm hãmsản xuất, phát triển kinh tế — xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Hơnnữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn

Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất

đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuânthủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu

quả hơn.

1.4.2 Tham quyên giao dat, cho thuê dat

Dựa theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thâm quyền giao đất,cho thuê đất đã được quy định cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp

sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ giađình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dung đất nông nghiệp dé sử

dụng vao mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thị phải có

văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục

đích công ich của xã, phường, thi tran

- Cơ quan có thầm quyền giao dat, cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich

sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

Sở Tài nguyên và Môi trường còn có trách nhiệm Tham tra hồ sơ, lập Tờ

trình, dự thảo Quyết định giao dat, cho thuê đất trình UBND Thành phó phê duyệt

(trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc kê từ ngày nhận đủ hồ so);

UBND Thành phố xem xét, ký quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu

tư thực hiện dự án (trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc)

Kết quả nhận được của người có yêu cầu xin giao đất cho thuê đất không quađâu giá quyền sử dụng đất nếu được chấp thuận là: Quyết định giao đất, cho thuê

đất của UBND Thành phó

1.4.3 Trinh ty, thủ tục giao đất, cho thuê đất- Trường hợp 1: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặtbằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất “hông qua hình thức đấu giá quyềnsử dụng dat được quy định theo Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP như sau:

Bước 1: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơquan nhà nước có thâm quyền phê duyệt, cơ quan TN&MT chỉ đạo lập phương án

dau giá quyền sử dung đất trình UBND cùng cấp phê duyệt

Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo

UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án

Bước 2: Tô chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương thức đấu giá

quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

Đơn vị được giao tô chức thực hiện việc đấu giá chuẩn bị hồ sơ của các thửa

đất dau giá Cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ là đơn vị thâm định và UBNDcấp có thâm quyền quyết định đấu giá QSDĐ

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm(trong đó gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tai sản gan liền với đất nếu có) UBND phê

duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: lựachọn đơn vị dựa trên phương án đấu giá QSDD đã được phê duyệt giao cho don vicụ thể thực hiện, thành lập Hội đồng đấu giá QSDD trong trường hợp đặc biệt, dau

thầu rộng rãi (trong trường hợp hết thời gian mà chỉ có một đơn vị đăng ký dự thầuthì UBND cấp có thắm quyên, quyết định giao cho một đơn vị cụ thé có chức năng

bán đấu giá tài sản thực hiện hoặc tiếp tục tổ chức lại việc dau thầu rộng rãi)

Thực hiện và giám sát cuộc bán đấu giá QSDĐ: tổ chức đấu giá tài sản ban

hành và công khai Quy chế cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá Hìnhthức dau giá: dau giá trực tiếp bang lời nói tại cuộc đấu giá Dau giá bằng bỏ phiếu

trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến.Phương thức đấu giá: phương thực trả giá lên; phương thức đặt giá xuống

Bước 3: UBND cấp có thâm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả

trúng đấu giá;

Phê duyệt kết qua dau giá QSDĐ:

- Trường hợp đấu giá thành công: chuyên kết quả đấu giá tài sản, hồ sơ vàbiên bản thực hiện (5 ngày làm việc); đơn vị thực hiện việc đấu giá lập hồ sơ gửi cơ

quan TN&MT (5 ngày làm việc); UBND cấp có thâm quyền ký ban hành quyết

định công nhận kết qua trúng đấu giá QSDD

- Trường hop dau giá không thành: Tài sản dau giá không thành được thực

hiện theo quy định của pháp luật hoặc dau gia lai theo thoa thuan

Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ

quan TN&MT trình cơ quan có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuêđất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao GCN; chỉ đạocập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụn đất hoặc tiền thuê đất bằng văn

bản cho người đã trúng đấu giá

- Trường hợp người trúng đấu giá nộp đủ tiền theo thông báo: người trúng

dau giá QSDD chuyên chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tải nguyên và môi trường.UBND cấp có thấm quyền cấp Giấy chứng nhận, ly hợp đồng thuê đất đối với

trường hợp thuê đất Cơ quan TN&MT tổ chức bàn giao đất trên thực địa và traoGiấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

- Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thìcơ quan TN&MT trình UBND cấp có thâm quyền hủy quyết định công nhận kếtquả trúng dau giá

Hình 1.1 Quy trình lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá QSDD

Chuẩn bị hồ sơ Xác định và Lựa chọn và ký Thực hiện va

đấu giá QsDD phé duyét gia hop dong thué iim sit cufc

va quyét dinh khởi diém của đơn vị thực hiện ban din gidđấu giá QSDD thửa đâđầu cuộc bán đầu giá QSDD

giá > QSDD 4

Lập phương án Don vị giao tô chức Sở TNMT tô Tổ chức đầu giá

đầu giá QSDD thực hiện việc đầu chức thực hiện tai sản ban hành.

giá chuân bị hỗ sơ việc xác định giá và công khai quy

các thửa đất đầu giá khởi điểm ⁄ ` chê cuộc đầu giá

Lựa mm trước ngây niêm

chọn Thành lập yết việc đầu gia

Co quan TNM đơn Hội đồng

thâm định vị '?*| dau gia

-thực | Q§SDD Mem yet việc

¬ hiên || | trong trường đâu giá tito

UBNDcingcép |A| UBNDedpedthim || 2 vu || | Lamediebiet | | chie-ncitchisẺ ig cấp ma phê duyệt giá khởi | cuộc đầu giá và

hê duyệt quyên quyết định đầu ST số || Gc dau gi và

pro giá QSDD diem của thửa dat | ——— UBND cap xã có

đầu giá ¿| Dau thâu tài sản đầu giá ít

ông rãi nhất 15 ngày;

Lý kết hợp đồng thuê

đơn vị thực hiện cuộc

bán đầu giá (tô chức đầu

giá tai sản

thong bảo công

khai ít nhất 2 lân

Tổ chức dau giá

cho người tham

gia xem tai liệu

liên tục ít nhất 2

ngày

Tổ chức dau giá

theo quy ché đã ban hành

Don vị tô chức

thực hiện việc đầu gid cô trách nhiệm gia giám sat cuộc

dau giá QSDD

Phê duyệt kết Hoàn thành

ee nghia vu tai qua dau gia ae

QspD chính va câp

GCNQSDD

ce

Diu giá thành Cơ quan thuê gửi

công thông báo nộp tiên

SDD hoặc tiên

+ thuê đất bằng văn Chuyên kết bản cho người

quả đầu giá,

hô sơ và biên

trúng đầu giá chuyên định —————— chứng công

Diu giá thành hào a

L công ‘ tết quả

—_—Y

Tai sản đầu giá JNU không thành cap giây được thực hiện chứng

theo quy định nhận, ký

của pháp luật hợp dong hoặc đầu giá thuê dat lại theo thảo và bản

thuận giao (5

\ | a8)

(Nguồn: sinh viên tự tong hop )

- Trường hợp 2: Trinh tự giao dat, cho thuê dat không thông qua dau giáquyền sw dụng dat dé thực hiện dự án đầu tu

Bước 1: Xác định đơn giá thu tiền sử dụng dat, tiền thuê đất; tiền dé bảo vệphát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa

dé thực hiện dự án):

Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá trị thửa đất hoặc khu đất của dự

án tính theo bảng giá đất, cụ thể:

Đối với trường hợp giá trị thửa đất đưới 30 tỷ đồng, STNMT gửi Thông báo

thông tin địa chính (vi trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,thời hạn thuê đất, thuê mặt nước) đến Cục Thuế Thành phó Hải Dương (trong thời

hạn không quá 5 ngày làm việc ké từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho thuêđất);

Đối với trường hợp giá trị thửa đất trên 30 tỷ đồng, STNMT thuê đơn vị tưvan có chức năng lập chứng thư định giá (trong thời hạn không quá 03 ngày làm

VIỆC);

Trong thời hạn không qua 06 ngày làm việc ké từ ngày ký hợp đồng với Sở

Tài nguyên va Môi trường, don vị tư van thâm định giá hoàn thành chứng thư địnhgiá;

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có chứng thư địnhgiá, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng phương án giá đất cụ thể và gửi

Hội Đồng thâm định giá đất cụ thể của Thành phố;

Trong thời hạn không qua 06 ngày làm việc Hội đồng thẩm định giá Thanhphố thâm định phương án giá đất cụ thé;

Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả

thâm định của Hội đồng thẩm định giá Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường

hoàn thiện Tờ trình trình UBND Thành phố ban hành Quyết định phê duyệt giá đấtlàm căn cứ thu tiền sử dụng dat, tiền thuê đất

UBND Thành phố xem xét, ký quyết định phê duyệt giá đất cụ thé (Trong

thời hạn không quá 05 ngày làm việc).

Việc xác định số tiền phải nộp để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối VỚItrường hợp chuyên mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án) thực hiện

đồng thời với việc xác định giá tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trình UBND Thànhphố phê duyệt Trường hợp thuộc diện được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì

Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, trình UBND Thành phố phê duyệt, thu tiền

dé bảo vệ và phát triển đất trồng lúa nộp ngân sách Nhà nước trước khi ban giao datcho chủ đầu tư

Trường hợp nếu đủ điều kiện sẽ có Hợp đồng thuê đất được gửi tới bên đề

nghị được giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất của cơ

quan Nhà nước có thầm quyền

Kết quả: Quyết định phê duyệt giá dat cụ thé của UBND Thành phố; Thôngbáo thông tin địa chính; Quyết định phê duyệt số tiền phải nộp dé bảo vệ và phát

triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyên mục đích đất trồng lúa để thực hiện

dự án)

Bước 2: Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất):

Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Thông báo

xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra soạn

thảo Hop đồng thuê dat (đối với trường hợp thuê đất) chuyền chủ đầu tư ký

Kết quả: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thé của UBND Thành phố; Thông

báo thông tin địa chính; Quyết định phê duyệt số tiền phải nộp để bảo vệ và pháttriển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyên mục đích đất trồng lúa để thực hiện

dự án);

Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc ké từ ngày nhận lại dự thảo Hợp

đồng từ chủ đầu tư Sở Tài nguyên và Môi trường ký Hợp đồng chính thức

Bước 3: Bàn giao đất trên thực địa

Cá nhân xin giao đất nộp các giấy tờCác giấy tờ chứng minh Chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về

đất đai hoặc văn bản về việc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy

liền với đất của chủ đầu tư, Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra, viết Giấy chứng

nhận quyền sử dụng dat, dự thảo thông tin địa chính gửi cơ quan thuế, lập báo cáođề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Sở Tài nguyên và môi trường

phê duyệt.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ theo thông báo của Sở Tài nguyên và

Môi trường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan Thuế, Vănphòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ

liệu đất; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

- Trường hợp khác: Thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hìnhthức đấu giá QSDĐ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xét duyệt; đự án không phải cấp giấy chứng nhận dau tư, trường hợp khôngphải lập dự án dau tư xây dựng công trình mà người xin giao đất, cho thuê đất là tổ

chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Bước 1: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tô chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài có nhu cầu giao đất, thuê đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả Sở Tài nguyên và Môi trường

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của STNMT kiểm tra hồ sơ; hướng

dẫn bố sung hồ sơ nếu chưa hợp lệ, chưa đầy đủ Sau khi tiếp nhận chuyên hồ sơ

Bước 5: Tô chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tô chức nước

ngoài, cá nhân người nước ngoài đề nghị giao đất, thuê đất nhận kết quả tại Bộ phận

tiếp nhận và trả kết quả STNMT

Bước 6: STNMT chủ trì, tổ chức công bố, triển khai thực hiện nội dungquyết định và bàn giao đất trên thực địa

Theo điểm a Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ

sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành

chính về giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kê thời gian thu hồi dat,bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.4.4 Hồ sơ giao đất, cho thuê đất

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích do địa chính thửa dat (Sở Tài

nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đấtđối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất

theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất) Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và Quyhoạch chỉ tiết xây dựng 1/500 hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã đượccấp có thâm quyên phê duyệt (bản chính);

- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư không phải trình cơ quan nhà nướccó thâm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.

- Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo đối vớitrường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo

- Văn bản thâm định nhu cầu sử dụng đất; văn bản thâm định điều kiện giaođất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất đề thực hiện dự án đầu tư

xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé cho thuê hoặc dé bán kết hợp cho thuê theo quy địnhcủa pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất,

kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước

Đối với hồ sơ giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất đề thực hiện dự án đầu tư cần thêm các giấy to sau:

- Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợvà tái định cư (bản sao), trường hợp không phải đền bù phải có Văn bản xác nhận

của UBND cấp huyện nơi có đất về việc không phải thực hiện công tác bồi thường

hỗ trợ tái định cư;

Đối với trường hợp phải thực hiện bồi thường giải phóng mặt băng và doUBND Thành phố quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư chỉ phải nộp thành phần hồ sơquy định tại mục 1 mục này va Bản chính Văn bản của UBND cấp huyện xác nhậnđã hoàn thành công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong đó xác định rõ diệntích đất chuyên trồng lúa nước (là đất trồng được 2 vụ lúa nước trở lên trong năm)trong phạm vi thực hiện dự án; văn bản liên quan đến việc hoàn thành ký quỹ (đốivới trường hợp phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư)

Hồ sơ cho thuê đất thì có thêm Thông báo đơn giá thuê đất của cơ quan thuế

(bản sao)

1.5 Yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất, cho thuê đất

- Thứ nhât, là về các chính sách liên quan dén công tác giao dat, cho thuê

dat Sự đồng bộ trong các quy định về pháp luật liên quan đến công tác giao đất,cho thuê đất là rất cần thiết Các thủ tục hành chính đòi hỏi phải có sự minh bạch, rõ

ràng và đầy đủ Việc quy định các trường hợp vi phạm và xử lý vi phạm phải đượcđề cao và xem xét các chế tài xử phạt hợp lý, tránh để mất thời gian và thất thoátnguồn ngân sách không đáng có Một là vấn đề nữa cũng cần được đặc biệt chú ýchính là quy định về giá đất, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới công tác giao đất,

cho thuê đất; đòi hỏi các bên liên quan phải có sự trung thực trong thỏa thuận mức

giá hợp lý theo quy định pháp luật hiện hành.

- Thứ hai, yếu to liên quan đến kinh tế và cơ sở hạ tang Day có thê coi làmột yếu tố khách quan tác động đến việc giao đất, cho thuê đất Điều kiện kinh tế

có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giao đất hoặc cho thuê đất Sự biếnđộng của thị trường ít nhiều có sự tác động, xu hướng về giá đất tăng hay giảm cũng

đem lại sự thay đôi nhất định đến việc giao đất, cho thuê đất

- Thứ ba là về yếu tổ con người, sự am hiểu của người dân — những người

trực tiếp tham gia vào việc sử dụng đất là điều cần thiết trong công tác giao đất, chothuê đất Các giao dịch liên quan đến giao đất, cho thuê đất đều phải có ít nhất một

chủ thé là người dân tham gia, việc tìm hiểu về pháp luật sẽ giúp họ đảm bảo đượclợi ích của mình cũng như biết được những quy định hiện hành theo đó chấp hành

Các cán bộ quản lý đất đai cũng là những người quan trọng trong công tác giao đất,cho thuê đất, việc quan lý là trách nhiệm va nhiệm vụ giúp người dân được hưởngcác quyên lợi về dat đai trong quá trình sử dụng

- Thứ tư /à về công tác dén bù giải phóng mặt bang Day được cho là van đềnan giải nhất hiện nay đối với các nhà quản lý dat đai và các cá nhân, tổ chức kinh

tế, các chủ dự án Đối với các dự án được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, vấn

đề xuất hiện ngay thời điểm đó là việc tác đền bù giải phóng mặt bằng, vướng mắcchủ yếu ở đây là thỏa thuận đền bù về giá Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việcgiao đất, cho thuê đất, sẽ làm chậm trễ tiến độ của dự án Pháp luật hiện hành chưa

chi tiết trong các quy định liên quan đến giá bồi thường, thực tế hiện nay giá bồi

thường là quá thấp so với giá thị trường dẫn tới tình trạng người dân không đồng ývới mức giá đó và không chấp nhận bị thu hồi

1.6 Bài học kinh nghiệm ¬ ;

Công tac quan lý nha nước ve dat đai về giao dat, cho thuê dat cua thành phô

Hải Phòng, thành phố Hà Nội và tinh Quảng Ninh

Hai Phòng: Việc áp dụng các quy định của Luật Dat đai linh hoạt, hiệu quả,đặc biệt là cải tiến các khâu trong công tác giải phóng mặt bang đã đây mạnh thu

hút đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn làm thay đổi môi trường đầu tư của thành phô

- Hải Phòng đã có những kiến nghị về công tác giao đất, cho thuê đất như

sau: Luật Dat dai cần quy định cụ thé, rõ rang đối với từng loại dự án nhà ở (khôngphải là các khu đô thị mới), dự án đầu tư kinh đoanh sân golf, dự án sản xuất kinhdoanh, dự án có tính chất hỗn hợp, đa mục tiêu (nhất là các dự án công cộng đa mục

tiêu đầu tư) dé khi triển khai thực hiện được ngay, tránh tình trạng phải vận dụng

trong quá trình thực hiện.

- Quy định bé sung đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự

án BT áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước thực hiện việc bồi thường,

giải phóng mặt bang dé tạo quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư bang hình thức giaođất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Quy định bé sung nội dung UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tạiđịa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat, lập danh sách các thửa đất cần thuhồi dé tạo quỹ đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng dat báo cáo HĐND cấp tỉnhthông qua danh mục thu hồi đất làm căn cứ thực hiện thủ tục thu hồi đất, giải phóng

mặt bằng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề xuất sửa đôi, bổ sung: Trong trường hợp này, Luật Dat đai nên quy định

phải đấu giá QSDD, coi đây là loại đất thương mại, dịch vụ; giá đất được xác địnhnhư giá đất thương mại, dịch vụ đói với trường hợp tô chức kinh tế có nhu cầu xinthuê đất để sử dụng vào mục đích y tế hoặc giáo dục có mục đích kinh doanh (đất

xây dựng cơ sở y tế, giáo dục thuộc loại đất xây dựng công trình sự nghiệp mà

không phải là đất thương mại, dịch vụ theo phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất dai).

Ha Nội: Công tác quan ly nha nước về đất dai ngày càng được hoàn thiện

trong đó phải kế đến công tác cho thuê quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất sang cho thuê dat, góp phan tạo nguồn thu đáng ké cho ngân sách địaphương Thành phố Hà Nội đã tổ chức xây dựng, ban hành bảng giá đất, xác định

giá dat cụ thé dé áp dụng, phù hợp với khung giá đất của Chính phủ quy định; việc

xác định giá đất cụ thể về cơ bản đã được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điềutra, khảo sát xác định giá đất, thông qua hội đồng thâm định giá đất, quyết định giáđất), kết quả xác định giá đất phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi

của người có đất bị thu hồi, tăng thu ngân sách nhà nước

- Hiện nay thị trường đất đai trên địa bàn Hà Nội chưa đồng bộ và vận hànhthiếu 6n định, xảy ra hiện tượng đầu cơ Doanh nghiệp và người dân đều gặp phảikhó khăn khi tiếp cận nguồn lực đất đai hoặc phải chấp nhận chi phí cao để thuêmặt bằng kinh doanh, tạo dựng nhà ở, khiến môi trường kinh doanh Thủ đô kémhấp dẫn, gia tăng chênh lệch điều kiện sống và phân hóa giàu nghèo

- Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng vô cùng khókhăn là do mức đền bù thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường Việc duy trì quá

lâu cơ chế hai giá trong tính bồi thường giải phóng mặt bang và hạch toán chi phí

đất đai đầu vào cho các doanh nghiệp thuê đất, công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng gặp nhiều khó khăn mâu thuẫn Vì thế thành phố đã chủ động công khai cácquyết định hành chính cũng như kết hợp làm thủ tục trực tuyến giúp người dân giảmbớt gánh nặng về chỉ phi, tiết kiệm về thời gian, đảm bảo tiễn độ công việc được

nhanh chóng và thuận tiện.

Quảng Ninh: Luôn xác định công tác giao đất, cho thuê đất là một trong

những nhiệm vụ trọng tâm, bởi làm tốt công tác này góp phần quan trọng trong việc

quản lý quỹ đất, cũng như kế hoạch sử dụng đất dé tạo điều kiện thuận lợi cho cáctô chức, đơn vị có nhu cầu thuê đất dé triển khai thực hiện các du án phát triển kinh

tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Việc thu hồi đất và bàn giao đất cho địa phương quản lýtạo quỹ đất sạch đã thu hút các nhà đầu tư mới có đủ năng lực tài chính thực hiện,

tránh lãng phí trong việc phát huy hiệu qua sử dung đất và tăng nguồn thu cho ngân

sách Nhà nước.

- Với những nỗ lực vượt bậc của tỉnh Quảng Ninh trong cải cách thủ tục

hành chính, triển khai cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh đồng bộ từ tỉnh đếncấp cơ sở tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho phát triển doanh nghiệp Cùngvới đó là những chính sách thông thoáng, thủ tục nhanh gọn trong công tác giao đất,

cho thuê đất đối với tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng

Ninh Với những nỗ lực trong công tác thu hút đầu tư, nhất là việc giảm bớt các thủtục, rút ngắn thời gian về việc giao dat, cho thuê đất đối với tổ chức, doanh nghiệp,nhờ vậy mà các doanh nghiệp đều thiện chí đầu tư

- Có thé khang định nhờ sự cải cách đổi mới mạnh về thủ tục hành chính

trong các cấp, nhất là lĩnh vực đất đai trong đó giao đất, cho thuê đất có nhiều độtphá với việc rút ngăn thời gian, thủ tục nhanh gọn, nhiều chính sách ưu đãi đã giúp

cho tỉnh Quảng Ninh ngày càng thu hút được nhiều sự án của các Tập đoàn, tổ chức

đầu tư trên địa ban, góp phan quan trọng thúc day kinh tế - xã hội phát triển, nângcao đời sống nhân dân

Bài học rút ra: Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng là khu vực tam giác kinh tếphía Bắc nước ta Đây là những minh chứng cụ thể, rõ ràng nhất cho sự phát triển

kinh tế cũng như công tác quản lý hiệu quả trong mọi lĩnh vực Đây là những bài

học thực tế gần gũi và chân thực nhất giúp cho Hải Dương có được cách nhìn nhậncũng như sự rút kinh nghiệm sâu sắc Việc giao đất, cho thuê đất được cho là côngtác nảy sinh nhiều vẫn đề nhất hiện nay, đây không chỉ là một bài toán khó cho tỉnhHải Dương mà các tỉnh thành khác cũng gặp phải những vấn đề tương tự Nhất là