Chuyên đề tốt nghiệp: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên

Theo Khoản 7, Điều 22, Luật Đất Đai năm 2013, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dun

TRUONG ĐẠI HOC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN & KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI: THUC TRANG CONG TAC DANG KY DAT DAI, CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU

NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TAI HUYEN

KHOAI CHAU, TINH HUNG YEN.

Ho va tén : Lê Thị Dương

Ma SV 11191245

Chuyén nganh : Quan lý đất đai 61

Giáo viên hướng dẫn : Ts Phạm Lan Hương

Hà Nội-2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp với dé tài: “ Thực trạng công tác đăngkýcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2020-2022” là công

trình nghiên cứu độc lập của tôi.

Dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu là đúng sự thật và chưa từng được sử

dụng trong nghiên cứu nào khác.Tài liệu tham khảo có trích dẫn nguồn rõ ràng vàđầy đủ Kết quả nghiên cứu của đề tài không sao chép từ bất kỳ công trình nghiên

cứu nào khác Nêu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Hà Nội, tháng 3 năm 2023

Tác giả

Lê Thị Dương

LOI CAM ON

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Trường Đại học Kinh tếQuốc dân Đặc biệt là các thầy, cô giáo trong khoa Bat động sản và Kinh tế tài

nguyên đã dạy dỗ, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình, tạo điều kiện thuận lợi trong suốt quá

trình học tập tại trường Đề hoàn thành bài thực tập này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực

của bản thân, tôi còn được sự chỉ bảo tận tình của giáo viên hướng dẫn TS Phạm

Lan Hương vàTh.S Trần Thu Thuỷ người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trongsuốt quá trình triển khai dé tài thực tập, góp ý và sửa những lỗi sai dé chuyên đề tốt

nghiệp của tôi được hoàn thiện.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuậnlợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu dé tài tai địa phương Dù đã có nhiều cố gắng,trau đồi kiến thức song do vốn hiểu biết của bản thân còn hạn chế Đề tài thựctập chắc chan sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rat mong nhận được những đónggóp của các thầy cô và các bạn đề đề tài thực tập hoàn thiện hơn

Kính chúc quý thây cô, các anh chị và các bạn đôi dào sức khỏe, hạnh phúc

và đạt được nhiêu thành công trong công việc và cuộc sông.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, tháng 3 năm 2023

Tác giả

Lê Thị Dương

MUC LUC

0909908909075 i0909/9100 ii

MUC LUC 0005 — iii

DANH MỤC CÁC CHU VIET TẮTT s 2-2 sessssss£ ssssessesssessesses vii

DANH MỤC HINH, BIEU DO VA SƠ ĐỒ -5-sccsecsscsseesersersscse ix

0980067100077 1

1 Tính cấp thiết của đề tài - St E211 1121111111211211 2111111111111 te 1

2 Mục tiêu của đề tais.ceeccecccccccscsscessessesssssessessessessusssecsessesssessessessessuessessesseeseesessess 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ¿- ¿+ E+SE+E£+E+EzEeEEerEerkerxrrsrreree 3

4 Phurong phap nghién 0u 3

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu -¿ 5¿s+¿ 34.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu -¿- 2 5+225+2x+cz++zxesrxzreee 3

4.3 Phương pháp phân tích và so sánh - sàng ng ngư 3

4.4 Phương pháp kế thừa 2¿- 2: 22 x2Ex22EEEEEEEE22122112711211 21121221 e 4

5 Ý nghĩa của đề tài ¿22+ + 232221 222122112711211111211121121111121121 21 re 49.4.1.0 in - 5

CHUONG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CUA CÔNG TAC ĐĂNG KÝ DAT DAIL,

CAP GCN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN

KHAC GAN LIEN VỚI DAT 5- se se se ©sseEsserseexserkserseerssrsssrsserse 6

1.1 Khái niệm đăng ký đất đai ¿25-552 2x22 2211221211221 11.crkcree6

1.1.1 Đăng ký đất dai, tài sản gan liền với đất lần đầu -5-c+¿ 6

1.1.2 Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất -c5¿ 71.2 Khái niệm GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền vớiđất 9

1.2.1 Khái nệm GCNQSIDĐ - nn.SSk SH TT HH HH HH Tnhh9

1.2.2 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắnISi0620/1 120275 101.2.3 Thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

1.2.4 Các trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

dat, quyên sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liên với đât - -‹+-+ 12

1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất -¿ :- +52 2k EkEEEEE1111211211211 212111111111 13

L321 Vai tO 1 “-‹ddd:)2 Ô 13

1.3.2 Y nghiia 1 aa “<.4 :Ỏ 161.4 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký dat đai, công tác cap GCN quyén sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất - 17

1.5 Trình tự đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất - 5+ ©z+c++cxzxzxzrserxerxeee 19

1.5.1 Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giây chứng nhận lần dau .- 191.5.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi GCN -: 211.6 Các yêu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cap GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất - ¿- ¿+ccxerterxerxrrsres 24

1.6.1 Yếu t6 chủ quan ¿- ¿5S SkeEk9EE‡EESEE2EEEEEEEE71511117111111111 1111111, 241.6.2 Yếu tố khách quan 2-2-2 2 ®++E+E£+E£+EE£EEtEEE+EE+EEtEEtEkerkerrkrrkerreee 271.7 Kinh nghiệm công tác đăng ký đất dai, cấp GCNQSDD ở một số địa phương

I1 4AAậA4 Ô 29

1.7.1 Kinh nghiệm tại huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên 30

1.7.2 Kinh nghiệm tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên - 30

1.8 Bai học kinh nghiệm cho huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên 31

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG CONG TÁC ĐĂNG KÝ DAT DAI, CAP GIẦY

CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI

SAN KHAC GAN LIÊN VỚI DAT TẠI HUYỆN KHOAI CHAU, TỈNH

209m5 33

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện khoái châu ảnh hưởng đến công tác

đăng ký đất đai, "cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tai sản khác gan liền với đất - ¿+ sex 2 2E EEEEEEkerkerkrrkee 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên - - - St St+EEE‡EEEEEEEEEEEESEEEESEEEESEEEEEEEEEEEkrkrrkrrerree 33

2.1.2 Điều kiện kinh tế -xã hội -2c2¿222+vetExtttrrtrrtrtrrrrrrrrrrrrrrrrre 372.2 Tình hình quản lý va sử dụng đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yén 402.3 Thực trạng công tác đăng ký đất dai, cấp giấy chứng nhận, quyền sử dung

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Khoái

Châu, tinh Hưng Yên giai đoạn 2020-20/22 5 - 6+ 1E + E*kEEEEEkkEsskseeeree 47

2.3.1 Khái quát chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Khoái Châu 472.3.2 Thực trạng tổ chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Khoái Châu - 5-5252 48

2.3.3 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý công tác đăng ký đất đai, cấp

GCNQSDĐ huyện Khoái Châu - 5 6 1+ x9 HH ng nưêp 49

2.3.5 Quy trình thực hiện thủ tục hành chính tại chi nhánh văn phòng đăng

ký đất đai huyện Khoái Châu ¿ 2¿+©5¿+Ex++EEtEEE+EE+2EEEEErrkeerxrrrrees 512.4 Thực trạng công tac đăng ký đất dai, cap GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác găn liên với đât cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2020- 2022 - ¿- 6c s+£+s£+sssessxrs 54

2.4.1 Kết quả công tac đăng ký lần đầu, cap GCNQSDD lần đầu 542.4.2 Kết quả công tác đăng ký biến động và cấp đổi GCNQSDĐ cho

HGĐ, cá nhân tại huyện Khoái Châu giai đoạn 2020-2022 -++>+ 63

2.5 Một số ví dụ điển hình -2-5¿©5++2+Ex2E2E221271211211221 2121.2111 ctrcrei 73

2.5.1 Trường hợp đã được cấp đổi GCNQSDĐ -¿©2ccccccxcccceee 732.5.2 Trường hợp chưa được đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu 74

2.6 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và hạn chế của công tác dang ký đất

đai, công tác cấp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan với liền

dat lần huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên 2- 5¿©2+©++2x+2£x2z+vrxesree 74

2.6.1 Thuan nan 74

2.6.2 KING KWAN nh “.ŒAHHBH)H 75

2.6.3 Ton tại hạn chế ¿- 5s ktSx+EEEE‡EEEESEEEEEEEEEEEESEEEESEEEESEEEEEEESEEEESErrkrrerree 76CHUONG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KY DAT

DAI, CAP GIAY CHUNG NHAN, QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ

HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TAI HUYENKHOÁI CHAU, TINH HUNG YEN, sssssssssssessssssssssscssssssscssssessssssscsssssnsesesssnseseees 77

3.1 Kế hoạch và phương hướng chung công tác đăng ký, công tác cấp

GCNQSDĐ trong thời gian tới tại huyện Khoái Chau, tỉnh Hưng Yên 77

3.2 Một số phương hướng hoàn thiện công tác đăng ký, công tác cấp

€.0)i95)92011 77

3.3 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât tại huyện Khoái Châu,

tinh Hung áo ƯA 79

3.3.1 Quy trình thực hiện Ác 2.13211112111111 1 111 1 1 vn kg ky 80

3.3.2 Giải pháp về chính sách pháp luật - ¿2 2 x++xz£++£+zxerxerxez 803.3.3 Giải pháp về t6 CHIC ecceecesscecsessessesssessessessecssessessessecsscssessessessssessseeseeaes 813.4 Giải pháp về nguồn nhân We o.ceeceescescessessesssessessessesssessessesssessessessesssssseeseeseess 81

3.3.5 Giải pháp về đầu tư co sở vật chất kỹ thuật . -2- 2 s2 82

3.3.6 CO SO Att GU 83

3.3.7 Tăng cường thanh tra, kiểm tra va xử lý vi pham . . - 83

KIÊN NGHỊ VÀ KET LUẬN oovcsscssssssssssssssessssssssssesssessnsssssssssscsanscssssscsesesssssssessees 85

1 Kiến nghị - 5c Ss 1 E1 E2EEEE7151111111211 2111.111111 11 111111111111 11a 85

2 KẾT luận ¿5c 2t 2t 2 2 12212712211211211211211211211 1111101111012 1e 85TÀI LIEU THAM KHẢO 2-2 s<©S2Se£SseEseEssEvsetserserssrsserserssrssre 88

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

STT Chir day du Chir viét tat

1 Uy ban nhan dan UBND

2 Hội đồng nhân dân HĐND

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường BTNMT

4 Văn phòng Đăng kí đất đai VPĐKĐĐ

14 Khoản thu tài chính KTTC

15 Nghia vu tai chinh NVTC

DANH MUC BANG.

Bang 1:Két quả thực hiện công tac đăng ký lần đầu tại CNVPĐKĐĐ huyện

Khoái Châu năm 2020-2022 + + 111191 9119119311111 HH ng gà 54

Bảng 2:Két qua cấp GCNQSDD lần đầu cho HGD, cá nhân trên địa ban huyện

Khoái Châu giai đoạn 2020-2022 + t1 91 2119311111901 HH HH ng Hệ 55

Bang 3:Két qua cấp GCNQSDD lần đầu cho HGD, cá nhân theo từng xã giai

đoạn 2020-2/22 - - + s31 19191 91 01 HH HH Thọ TH TH HH Hà HH Hư nh 57

Bảng 4:S6 thửa chưa được cấp GCN lần đầu cho HGĐ và cá nhân tại huyện

Khoai Chau, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2020-2022 cv sesserseserske 61

Bảng 5:Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện

.4;9:ì89i6i:1i020/20 1n e 63

Bang 6:Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện

Khoái Châu năm 22/2 Ì - - 6 E111 191193191 191 9 1 910191 HH 64

Bang 7:Két quả thực hiện công tác đăng ký biến động tai CNVPĐKĐĐ huyện

Khodi Chau nam 2022 00 1878 65

Bảng 8:Két quả cấp đổi GCNQSDĐ cho HGĐ, cá nhân huyện Khoái Châu giai

DANH MỤC BIEU DO

Biểu đồ 1 Cơ cau các ngành kinh tế huyện Khoái Châu năm 2020 - 38

Biểu đồ 2:Trinh độ nguồn 100 12152 .:+11 51

Biểu đồ 3: Tiến độ cấp GCNQSDD lần đầu cho HGĐ cá nhân giai đoạn

2020-2S aa 60

Biểu đồ 4: Biểu đồ thể hiện tiến độ giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng

đăng ký dat đai huyện Khoái Châu giai đoạn 2020-2022 -¿- 2 sz©+2 66

Biểu đồ 5: Biểu đồ quy mô và cơ cấu hồ sơ trong đăng ký biến động tại Chỉ

nhánh văn phòng đăng ký dat đai huyện Khoái Châu giai đoạn 2020-2022 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 1:Sơ đồ vị trí địa lý huyện Khoái Châu ¿+ +++++*++sesseeeeeeeersers 33

Sơ đồ 1:Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý của CNVPĐKĐĐ huyện Khoái Châu 50

Sơ đồ 2: Quy trình xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 53

Sơ đồ 3: Quy trình xử lý hồ sơ đăng ký biến động, cấp đổi GCNQSDĐ 54

LOI MỞ DAU

1 Tinh cap thiệt của dé tài

Dat dai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều

kiện tôn tai va phát triên của con người va các sinh vật khác trên trái dat Do là tư liệu sản xuât đặc biệt, là thành phân quan trọng hàng đâu của môi trường sông, là địa bản phân bô dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hóa — xã hội, quôc phòng —

an ninh.

Theo Khoản 7, Điều 22, Luật Đất Đai năm 2013, công tác đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai

là thủ tục nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất hợp pháp,nhằm xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, chủ

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, làm cơ sở cho Nhà nước nắm chắc vàquản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật Từ đó chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ,dat đai được sử dụng day đủ, tiết kiệm, hiệu quả Giấy chứng nhận quyền sử dungđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý đểNhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa quyết định đối vớiviệc giải quyết các vấn đề tồn đọng trong lịch sử về quản lý, sử dụng đất; giải quyết

có hiệu lực, hiệu quả về tranh chấp đất đai; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đề đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từngthửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Khoái Châu đã xác định đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất

là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi chongười sử dụng Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tácđăng ký cấp GCN vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn Chính vì vậy việcnghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cần thiết, trên cơ sở

đó dé nhận ra được những thuận lợi, khó khăn đồng thời tìm ra nguyên nhân dé đề

xuất các giải pháp nhằm nâng cao công tác đăng ký GCN của huyện Khoái Châu là

vô cùng cân thiệt.

Xuất phát từ thực tế cũng như nhận thức về vai trò, tầm quan trọng của công

tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với dat, tôi tiến hành thực hiện dé tài: “Thue trang công tác đăng kỷ

dat dai, cấp giấy chứng nhận, quyền sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên”

2 Mục tiêu của đề tài

Mục tiêu chung: Tìm hiểu, phân tích và đánh giá được thực trạng từ đó tìm

ra giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa

bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

Mục tiêu cụ thể:

Khái quát cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về công tác đăng ký đất đai, cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất

Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDD, quyên sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng

Yên.

Chỉ ra ưu điểm, nhược điểm và những khó khăn còn tồn đọng trong công tácđăng ký đất đai, cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền vớiđất tại địa bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên

Đề xuất một số giải pháp nhằm đây nhanh tiến độ công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng

Yên trong thời gian tới đạt kết quả góp phần cho công tác quản lý Nhà nước về đất

đai của địa phương được tốt hơn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:Công tác đăng ký đất đai, công tác cấp giấy chứngnhận cho hộ gia đình, cá nhân QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất trên địa bàn huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên

Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi không gian: Huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

Phạm vi thời gian: Nghiên cứu trong giai đoạn năm 2020-2022

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

Thực hiện thu nhập các nguồn dữ liệu thứ cấp thô bnng qua điều tra, thu thập

số liệu, tài liệu tại các đơn vị cơ quan nhà nước, các phòng ban liên quan về côngtác đăng ký đất đai, cap GCNQSDD Đồng thời tham khảo các đề tài nghiên cứucác VBPL về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ như Luật Đất đai, Thông

tư, Nghị định, Nghị quyết, kết hợp tìm hiểu thêm các văn bản pháp luật về quản

lý nhà nước và sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

4.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Trên cơ sở những tải liệu, số liệu thu thập được tại Chi nhánh văn phòng

đăng ký đất đai huyện Khoái Châu tiến hành chọn lọc, sắp xếp lựa chọn nhữngthông tin về số thửa đất, diện tích đăng ký cấp GCN Có rất nhiều tài liệu bên lề liênquan đến tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất, nhưng phải chọn lọc, xử lý sao cho phù hợp với nội

dung nghiên cứu.

4.3 Phương pháp phân tích và so sánh

Phân tích xử lý các số liệu đánh giá hiện trạng về công tác đăng ký đất đai,cấp GCN, tìm ra những kết quả đạt được và những mặt còn hạn chế của vấn đềnghiên cứu và đề xuất một số giải pháp

Sử dụng phần mềm Microsoft Excel, Word đề tông hợp, phân tích số liệu có

được từ báo cáo cấp GCN, hiện trạng sử dụng đất dé đưa ra bảng số liệu có trong

Sử dụng các thông tin liên quan đến địa bàn nghiên cứu đã có từ trước, kếthợp với tình hình thực tế dé đưa ra đánh giá một cách khách quan nhất về tình hìnhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

5 Ý nghĩa của đề tài

Thời gian thực hiện đề tài giúp cho người học được trưởng thành hơn, hoànthiện hơn về kiến thức chuyên môn, cập nhật và bé sung kiến thức mới Nắm vữnghơn các quy định của nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Đồngthời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký đất đai,cấp GCNQSDĐ trong thực tế

Qua quá trình thực hiện dé tài cũng đã giúp cho ban thân bổ sung thêm vềphương pháp luận, phương pháp tiếp cận, phương pháp làm việc, phương pháp tưduy độc lập và các phương pháp về chuyên môn, nghiệp vụ với nội dung đăng kýdat đai, cap GCNQSDĐ Ngoài ra, thời gian thực tế sẽ tăng cường, bổ sung và hoànthiện hơn cho mỗi người những kỹ năng như: ứng sử, giao tiếp, làm việc độc lập,làm việc theo nhém.Giup cho sinh viên năm vững hơn về chuyên môn, nghiệp vụ

về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.Vận dụng và phát huy được các kiến thức đã học tập vào thực tiễn

Kết quả của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa giúp cho địa phương cócác giải pháp phù hợp dé công tác đăng ký đất dai, cap GCNQSDD nói riêng vàcông tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn trong những năm tới

6 Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất tại huyện Khoái

Châu, tỉnh Hưng Yên.

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

CHUONG 1 CƠ SỞ KHOA HOC CUA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ DAT

DAI, CAP GCN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TAI SAN KHAC GAN LIÊN VỚI DAT.

1.1 Khai niém dang ky dat dai

Đăng ký đất dai, cấp GCN quyền sử dung dat, quyền sở hữu nhà ở và tài san

khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai

“Đăng ký đất dai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai, ghi nhận tinhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính ”

Theo quy định của luật đất đai 2013, có thể khái quát về đăng ký đất đai vàtài sản gắn liền với đất:

“Việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, người đượcgiao- quan ly đất đai Việc đăng ký quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gan liền với

đất phải theo yêu cầu của chủ sở hữu trước pháp luật

Việc đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan

quản lý nhà nước về đất đai, băng hình thức đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và có

giá trị pháp ly như nhau Tuy theo mục đích và đặc điểm của việc đăng ký mà việcđăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thức:

+ Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)

+ Đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).”

1.1.1 Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Theo LĐĐ 2013 “Đăng ky lần đầu là việc thực hiện thủ tục ghi nhận tình

trạng pháp lý lần đầu về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, quyền quản lý đất đai đối với thửa đất tại hồ sơ địa chính.”

Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trên phạm vi toàn quốc dé lap hồ so địachính ban đầu cho toàn bộ khu đất và cap GCNQSDĐ cho tất cả các đối tượng sửdụng đất theo quy định của pháp luật

Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trong phạm vi địa giới hành chính củatừng xã, phường, thị trần nhằm bảo đảm: Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nguol su

dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục đăng ký,

phát huy quyền dân chủ trong đăng ky đất đai ngay từ cấp cơ sở Day mạnh côngtác nam tình hình thực tế tại địa phương của đội ngũ cán bộ cấp xã, phường dambảo thông tin đầy đủ, chính xác Góp phần nâng cao tỉnh thần trách nhiệm, ý thứcchấp hành pháp luật đất đai của cán bộ cơ sở

Đặc điểm đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là công việc phức tạp, mất nhiều thời gian, phải thu thập

đầy đủ thông tin cần thiết dé quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyếtnhững tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diệntích thửa đất Việc xét duyệt công nhận quyên sử dụng đất phải đảm bao đúng quyđịnh của pháp luật trong điều kiện pháp luật chưa đồng bộ dé giải quyết thỏa đángcác quan hệ về đất đai Việc tổ chức đăng ký, xét duyệt công nhận quyền sử dụngđất phải chịu sự chỉ đạo chặt chẽ của Uỷ ban nhân dân các cấp và phải có sự phốihợp chặt chẽ của các ngành có liên quan Việc đăng ký lần đầu căn cứ vào nhiều

nguồn tài liệu như: công tác đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính,kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai để xác định nguồn gốc, hiệntrạng sử dụng đất Đăng ký đầu tiên hoàn thành trong một khoảng thời gian nhất

định.

Mục dich đăng ký đất dai, tài sản gắn liền với đất lần dau

Xác lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ, thống nhất đến từng thửa

đất trên toàn lãnh thé, là điều kiện, căn cứ dé cấp Giấy chứng nhận cho người sử

dụng theo quy định của pháp luật.

Các trường hop đăng ký đất dai, tài sản gắn liên với đất lan dau

“ Thửa đất được giao, cho thuê, sử dụng;

Thửa đất đang được sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao quản lý chưa đăng ky;

Nhà và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.”

1.1.2 Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Theo Luật đất đai 2013 “Dang ký biến động đất dai, tài sản gan liền với đất

là việc thực hiện thủ tục ghi biến động một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào số

địa chính theo quy định của pháp luật.” Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan

hành chính nhà nước mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật thông tin

biến động về đất đai nhằm bảo đảm hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh chính

xác hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở dé Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tẾ,

xã hội phát sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

Hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấychứng nhận hoặc đăng ký biến động sau (theo Điều 95 Luật Đất đai 2013):

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu đất chủ sở hữu tài sản gắn liền thực hiện cácquyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất va tài sản gắn liền với đất; thé chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gan liền với đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được sang tên

Có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat

Có thay đổi về tài sản gan liền với đất so với nội dung đã đăng ký

Chuyển mục đích sử dụng đất.

Có sự thay đổi về thời hạn sử dụng đất

Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang

hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức cho thuê đất; từ thuê đất

sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

Chuyên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung

của vợ chông;

Tach quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

của tổ chức, của hộ gia đình, của vợ, chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp tài sản dé xử lý nợ; quyết định của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp dat đai, khiếu nại, tố cáo

về đất đai, quyết định, bản án của Toà án nhân quyết định thi hành án của cơ quanthi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật;

Xác lập, thay đôi, cham dứt quyền sử dụng có hạn đối với thửa đất liền kê;

Có sự thay đối về hạn chế quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai, đăng kýđược vào số địa chính, cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theoquy định của Luật Dat đai 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan;trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng

nhận hoặc xác nhận vào Giây chứng nhận đã cap.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà chưa đủ điều kiện cấp Giây chứng nhận thìngười đang sử dụng đất được tạm sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định Việc đăng ký dat đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kế từthời điểm đăng ký vào số địa chính.”

1.2 Khái niệm GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất

1.2.1 Khái niệm GCNQSDĐ

Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nha ở và tài sản khác gan liền với đất là chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với dat hợp pháp

của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khácgan liền với đất.”

Tài sản gắn liền vói đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừngsản xuất là rừng trồng cây và cây lâu năm có tại thời điểm cấp GCN quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất

GCN quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu tài

sản khác găn liên với đât theo một loại mẫu thông nhât trong cả nước.

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị tran mà có yêu cầu

thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nha ở, tài sản khác gan liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu câu thì câp chung một Giây chứng nhận và trao cho người đại diện.

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được

nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.rường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không

thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợnghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người rường hợpquyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc

chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với dat dé ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu

`

Ầ

cau.

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số

liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có rường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửađất có thay đối so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụngđất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sửdụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấychứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttheo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

1.2.3 Tham quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lí để minh chứng, xácnhận tất cả các quyền hợp pháp cho người dân đang sử dụng đất Tùy thuộc vàotừng loại trường hợp đối tượng xin cấp giấy thì thâm quyền cấp GCN sẽ khônggiống nhau Đối với đối tượng thực hiện nghiên cứu của đề tài cũng như là để chocộng đồng dân cư, và người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài có QSDĐ hay làquyền sở hữu tài sản trên đất tại nước mình thì theo như Luật đất đai 2013 tại khoản

2 điều 105 đã cho thấy rằng cơ quan có thâm quyền được cấp GCNQSDĐ là UBND

huyện.

Bên cạnh đó, thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường, thì tại khoản 3

điều 105 Luật này nêu rất cụ thể rằng đối với những đối tượng đã từng được cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất như nhà ở hay công trình kỹ thuật muốnthực hiện các quyền giao dịch của người SDĐ hoặc có thể cấp lại, đôi giấy chứng

nhận thì do co quan TN&MT mà Chính phủ đã quy định.

Ngoài ra, Bộ TN&MT quy định về các trường hợp cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động về đấtđai và việc xác nhận thay đổi thông tin vào GCN đã cấp trước đó

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ vềquyền sử dụng dat.

- HGĐ, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lựcthi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu

thường trú tại địa phương, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là

người đã sử dụng đất ôn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày01/07/2004 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác định là đất không có tranh chấp,phù hợp với quy hoạch sử dung đất của địa phương,

2 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu

lực thi hành.

3 Người được chuyền đổi, nhận chuyền nhượng, được thừa kế, nhận tặng

cho quyền sử dụng dat, nhận góp vốn bằng quyền sử dung đất; người nhận quyền sử

dụng đất khi xử lý hợp đồng thé chap bằng quyền sử dụng dat dé thu hồi nợ

4 Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai,theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành

5 Người trúng dau giá quyền sử dụng dat

6 Người sử dung đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế.

7 Người mua nhà ở, tài sản khác găn liên với đât.

8 Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nha ở gắn liền với dat ở; người

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

9 Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có

10 Người sử dung đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mat.”

1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDD, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

1.3.1 Vai tro

- Đăng ky đất dai

Đối với Nhà nước:

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà

nước và công dân như quản lý thuế Nhà nước đóng vai trò trung gian để tiến hành,sắp xếp sao cho có lợi nhất Lợi ích của công dân có thé thấy như Nhà nước bảo vệquyền, bảo vệ công dân khi có tranh chấp, khuyến khích tư nhân đầu tư, tạo thuận

lợi cho giao dịch đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đấtđai Biết mục đích sử dụng, từ đỏ điều chỉnh hợp lý các thông tin của hồ sơ địachính, hồ sơ địa chính cung cấp tên người sử dụng, diện tích, vi trí, hình dạng, góc

cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, các ràng buộc thay đôi trong quá

trình quản lý sử dụng những thay đổi này.

Với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch pháttriển nhà ở: Thông qua kê khai, đăng ký nhà đất, người quản lý có thê kiểm kê đượctình hình sử dụng đất, thống kê quỹ nhà đất hiện có, từ đó làm cơ sở cho quy hoạch

sử dụng đất lâu dài hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát

triển nhà ở trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

Với công tác giao đất, cho thuê đất: Việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà, Nhà nước đối chiếu với quy hoạch phát triển nhà và sử dụngđất hiện có Nếu nhà đất đỏ phù hợp với quy hoạch thì Nhà nước giao đất, cho thuê

Đối với người sử dụng dat:

Đăng ký đất đai là quá trình xác lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụngđất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước

bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất người sử dụng đất

Là cơ sở dé người sở hữu đất yên tâm sử dụng, đầu tư vào đất cũng như bao

vệ đất, sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả

Là cơ sở để người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Là cơ sở dé chủ sở hữu đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt lànghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,

V.V,

Khi thửa đất có căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ ràng mà người sử dụng đất

được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thì đó là cơ sở, động lực dé người sửdụng đất yên tâm sử dụng sử dụng đất đai có hiệu quả, khai thác tối đa vai trò và

giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế và ôn định xã hội

- Cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

Đối với nhà nước:

GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng dé quản lý chặt chẽ quỹđất đến từng thửa đất, từng người sử dụng đất, là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sảnhợp pháp của người sử dụng đất, là căn cứ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụtài chính đối với nhà nước Việc cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý đầy đủ để giải

quyết các quan hệ về dat đai, đồng thời là cơ sở pháp ly dé nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất

GCNQSDD có vai trò quan trọng, là căn cứ dé ra các quyết định cụ thé như

quyết định đăng ký, theo dõi, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai

GCNQSDĐ không chỉ buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính

mà còn giúp ho được bôi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi

GCNQSDD còn giúp xử lý các vi phạm về đất đai

Thông qua việc cap GCNQSDĐ, nhà nước có thé quản ly đất đai trên toànlãnh thổ, kiểm soát việc mua bán, giao dịch trên thị trường, thu được nguồn tài

chính lớn hơn.

GCNQSDD là cơ sở xác lập các quan hệ đất đai, là tiền đề dé phát triển

kinh tế - xã hội giúp các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh

đất của mình

Đối với người sử dụng đất:

Trước đây, đất đai không được phép mua bán, chuyền đổi mục đích sử dungnên việc cấp Giấy phép có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản

lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, trong quá trình phát triển và đổi mới của đất

nước, đất đai ngày càng được sử dụng hiệu quả, mang lại nhiều lợi ích cho người sử

dụng Vì vậy, việc cấp giấy phép là vô cùng quan trọng Hiện nay, việc cấp Giấy

chứng nhận không chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý của Nhà nước đối với tài sản quốc

gia mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Vai

trò nay thê hiện ở một sô điêm sau:

Giấy chứng nhận là văn bản pháp lý để người sử dụng đất thực hiện 9

quyền được Nhà nước giao, đó là: quyền tặng cho, chuyên nhượng, chuyên đổi, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, thé chấp , bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng dat

Giấy chứng nhận là điều kiện dé người sử dung đất được bồi thường thiệt

hại về đất và tài sản gan liền với dat khi Nhà nước thu hồi đất dé sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Là căn cứ dé người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc

biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế chuyên quyền sử dụng đất, các

loại thuê có liên quan

Là căn cứ dé người sử dung đất thực hiện quyền sử dụng đất phủ hợp với

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Giấy chứng nhận là căn cứ dé xác định thâm quyền giải quyết tranh chấpđất đai giữa hệ thống Toà án nhân dân và Uỷ ban nhân dân

Các đối tượng khác có liên quan:

Đôi với ngân hang, tô chức tín dụng: Giây xác nhận là căn cứ đê ngân hàng,

tổ chức tín dụng thoả thuận cho vay vốn sản xuất kinh doanh

Đối với doanh nghiệp, công ty cổ phần: Giấy chứng nhận là căn cứ xác nhậnvốn Góp băng quyền sử dụng đất có hợp pháp để đảm bảo kinh doanh có lãi hay

không, đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả.

Đối với những người đầu tư vào đất đai (nhưng không trực tiếp sử dụng) thìgiấy chứng nhận là cơ sở pháp lý để nhà đầu tư yên tâm đầu tư Đối với các cánhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản: Giấy chứng nhận là cơ sở để họnăm bắt các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê, sử dụng mảnh đất của chủ

có thé thấy như Nhà nước bảo vệ quyền, bảo vệ công dân khi có tranh chấp, khuyếnkhích tư nhân đầu tư, tạo thuận lợi cho giao dịch đất đai, giảm khả năng tranh chấp

đât đai.

Đăng ký đất dai dé Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất

đai Biết được mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin trong hồ sơđịa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên người sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc

cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, các ràng buộc thay đôi trong quátrình sử dụng và quản lý những thay đổi này

- Cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Việc cap Giây chứng nhận nhăm mục dich đê Nhà nước thực hiện các biện

pháp quản lý nhà nước về đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác hết tiềm

năng của đất, đồng thời có nghĩa vụ bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên đất đai chocác thé hệ tương lai Thông qua việc cap GCN dé Nhà nước nắm chắc và quản lýchặt chẽ quỹ đất của quốc gia

1.4 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

- Luật Dat đai 2013

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hiện nay Tại

Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013 quy định đầy đủ về các trường hợp

người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác

gắn liền với đất Luật đất đai 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29/11/2013, quyđịnh về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sửdụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnhthé của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành thêm nhiều Nghịđịnh, Thông tư về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với đất, nhăm hướng dẫn thi hành Luật, đáp ứng mục tiêucủa các chính sách đã đề ra một cách hiệu quả, thống nhất và minh bạch Cụ thể

như:

- Thông tư 33/2017/TT - BTNMT ngày 29/09/2019 quy định chi tiết Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đồi, b6 sung một số nghị định, quy địnhchi tiết thi hành Luật Dat đai va sửa đổi, bố sung một số điều của các thông tưhướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông

tư có một sô diém mới như:

+ Quy định thêm và hướng dẫn cụ thê hơn các nội dung thê hiện trên GCN

+ Quy định thêm các trường hợp xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp khiđăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.”

Ngoài ra, còn có một số nội dung mới quan trọng kèm với phụ lục hướng

dẫn cũng được ban hành kèm trong Thông tư “Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT

có hiệu lực từ ngày 05/07/2014; thay thế các Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT,

20/2010/TT-BTNMT và 16/2011/TT-BTNMT, TT 29/2014/TT-BTNMT.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của LDD

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quyền sử

dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với dat.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, bao gồm

các đối tượng thu tiền sử dụng đất, căn cứ tính tiền sử dụng đất và công thức tínhtiền sử dụng đất ứng với từng trường hợp khác nhau

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một SỐ nghị định quy định chi tiết thi hành LĐĐ;

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đối, b6 sung một số nghịđịnh quy định chi tiết thi hành LĐĐ;

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chỉ tiết một sốđiều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa

chính.

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2019 quy định chỉ tiết Nghị định01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bồ sung một số nghĩ định quy định chitiết thi hành Luật Dat đai và sửa đổi, b6 sung một số điều của các thông tư hướngdẫn thi hành Luật đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về GCNQSDD,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất

- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015

hướng dân chức năng, nhiệm vụ, quyên hạn, cơ câu tô chức và cơ chê hoạt động của

văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc Sở TNMT

- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy định

về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyên hồ sơ xác định nghĩa vụ tàichính về đất đai của NSDĐ

- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường sứa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Dat đai.”

1.5 Trình tự đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.5.1 Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lan dau

- Thủ tục dang ký, cấp GCN lan dau:

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT — BTNMT, hộ gia đình,

cá nhân có nhu câu xin cap GCN quyên SDD, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gan liên với dat, cân phải chuan bi 01 bộ hồ sơ, bao gôm các loại giây tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gan liền với đất theo Mẫu số 04a/DK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụngdat;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì

phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sởhữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công

trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tô chức

trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 theo Mẫu số

08a/DK và 08b/DK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,

giảm nghĩa vu tai chính ve dat dai, tài san gan liên với dat (nêu có).

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợpđồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lậpquyền sử dung hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vi trí, kích thướcphần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn

dat dai).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tôi

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ

sơ bé sung và hoàn chỉnh hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào

Số tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế,người nộp hồ sơ nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ

thực hiện nghĩa vụ tài chính dé xuất trình khi nhận Giây chứng nhận

Bước 4: Trả kết quả

Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người dân trong thời hạn 03 ngày làm việc

ké từ ngày thực hiện xong thủ tục.

- Thời gian thực hiện:

Không quá 30 ngày ké từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Đối với các xã miềnnúi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời

gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được tăng thêm 15

ngày.

1.5.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động, cấp doi GCN

- Thủ tục đăng ký biễn động, cấp đối GCN QSDĐ bao gầm:

Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gan liền với đất theo Mẫu số 09/DK;Don đề nghị cấp đôi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/DK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thâm quyền theo quy định củapháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ,

tên;

Bản sao số hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đốivới trường hợp thay đôi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

Ban sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sé

hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thayđổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận; Trường hop ditliệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnhvực (trong đó có lĩnh vực đất dai) thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dung đữ liệu từ cơ

sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp bản sao

Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước

công dân hoặc số hộ khẩu hoặc giấy tờ khác dé chứng minh nhân thân;

Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Uy ban nhân dân cap xã xác

nhận đôi với trường hợp cộng đồng dân cư đôi tên;

Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiênđối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự

nhiên;

Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứngnhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sửdụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp đo thay đôi quy định của pháp luật;

Quyết định của cơ quan nhà nước có tham quyên về việc thay đổi hạn chế vềquyềnsử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhậnđối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử

dụng đất thì phải có văn ban chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyên lợi

liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thê hiện nộidung thay đổi đối với trường hợp thay đôi thông tin về tài sản gắn liền với đất đãghi trên Giấy chứng nhận

- Trinh tự đăng ký bién động, cấp đổi GCN quyền SDD:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định

của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp

xã nếu có nhu cầu

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ

sơ bố sung, hoàn chỉnh hé sơ theo quy định

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kếthợp với đăng ký biến động về các nội dung của thủ tục này thì thực hiện thủ tục nàyđồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng dat

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Số tiếp nhận hồ sơ và trảkết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết qua cho người nộp hồ sơ

Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày

làm việc ké từ ngày nhận đủ hồ sơ, Uy ban nhân dân cấp xã phải chuyên hồ sơ đến

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau

đây:

Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửadat, tài sản gan liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có

ban dé địa chính, chưa trích do địa chính thửa đất;

Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng

cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy

phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép

thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của

pháp luật về xây dựng;

Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo

quy định của pháp luật;

Xác nhận thay đối vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơquan có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận

theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường: thông báo cho người sử dụng đất

ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với

trường hợp phải thuê đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất đai

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho ngườiđược cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã dé trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tạicấp xã

- Thời hạn thực hiện:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết yêucầu đăng ký biến động, cấp đổi GCN như sau:

“ Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Trường hop cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dung đất do đo vẽ lại ban

dé là không quá 50 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện

kinh tế-xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì

thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.”

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định

của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa

vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối vớitrường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kế từngày có kết quả giải quyết

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDD,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

1.6.1 Chủ quan

- Trình độ chuyên môn cia cán bộ quản lý đất dai

Đất đai là một tài sản quan trọng của quốc gia và quyền sử dụng đất là mộtquyền lớn của nhân dân Do đó, quá trình thụ lý hồ sơ cần chặt chẽ, chính xác, tránhxảy ra sai sót không đáng có Nhận thức được những vấn đề đó, Nhà nước đã đề ranhững quy định liên quan đến việc tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đất đai Tuy nhiên, dotính chất quan trọng của tài nguyên đất, các thủ tục hành chính vẫn còn nhiều phức

tạp, thủ tục rườm rà và một sô tình huông cân có thời gian xử lý dài gây nên những

Có thể thấy, việc cán bộ hướng dẫn không chỉ tiết, đưa ra những chỉ dẫn

chưa chính xác hoặc yêu cầu bổ sung thiếu thành phần hồ sơ sẽ làm ảnh hưởngnhiều đến người dân Cụ thể, những van đề đó sẽ làm cho người dân không thé hoànthiện được các thành phần hồ sơ, phải kê khai nhiều lần, mất thời gian đi lại giữacác cơ quan, tat cả những điều này sẽ làm chậm trễ, tăng thời gian xử lý hồ sơ vàđạt được những kết quả không mong muốn trong việc đăng ký đất đai làm ảnh

hưởng trực tiếp đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat

- Trang thiết bi, cơ sở vật chat

Việc thực hiện đăng ý biến động và cập nhật hồ sơ địa chính hiện nay đang

được số hóa, việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực quản lý đất đai là vô cùng quantrọng Tuy nhiên, tùy vào nguồn ngân sách và năng lực tài chính của từng địaphương mà các trang thiết bị được đầu tư khác nhau Trang thiết bị càng hiện đại,

thủ tục càng nhanh chóng, dễ dàng, thuận lợi Ngược lại, trang thiết bị đã cũ hỏng

va hư hại sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình giải quyết hồ sơ DKBD và cập

nhật HSDC, đặc biệt là quá trình cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính.

Hiện nay các phần mềm hiện đại phục vụ quá trình đăng ký đất đai đangđược đây mạnh dé đưa vào hệ thống quản lý, sự liên thông giữa các cơ quan don vị

có liên quan như chi cục thuế, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh, cũng dẫn được hình thành nhờ những phần mềm này Hệ thốngphần mềm càng hiện đại, công tác quản lý đất đai cảng thuận tiện, địa chính viên

càng dé dàng trình hồ sơ, chuyển thông tin, tạo điều kiện cho việc giải quyết hồ

SƠ.

- Yếu to tài chính

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính luôn là một trong những điều kiện bắt buộc đểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nguồn thu từ đất có nhiều vai tròquan trọng khác nhau, tuy nhiên đây cũng là một yếu té rất “nhạy cảm” Hoạt độngquản lý tài chính về đất đai không chỉ là việc quản lý giá đất hay các nguồn thu từdat dé tăng thu cho ngân sách Nhà nước, đó còn là công cụ để khuyên khích sử

dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và

quản lý thị trường quyền sử dụng đất cũng như thị trường bất động sản nhằm phát

triển thị trường này một cách hiệu quả, minh bạch, bền vững

Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng dat, tiền thuê đất; miễn thuế sử dụngđất nông nghiệp; đã phần nào thể hiện được chủ trương ưu đãi, khuyến khích đầu

tư phát triển vào đất đai của Nhà nước Việc chuyền đôi, chuyển nhượng, cho thuê

đất diễn ra phố biến, thuận lợi hơn khi các mức thu phi, lệ phí về đất đai về cơ bản

đã phù hợp với thị trường, điều này cũng làm cho công tác đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng, thuận tiện và dé dàng hơn khi

xác minh các nghĩa vụ tài chính ve dat đai.

Bằng quan sát trên thực tế, chúng ta có thể thấy răng khi Nhà nước tăng cácmức thu về đất đai sẽ làm hạn chế nhu cầu của người sử dụng dat, đặc biệt nếu tăngtiền sử dụng đất sẽ có một bộ phận người dân sẽ không đủ điều kiện dé chi trả khiđăng ký cấp giấy chứng nhận và họ sẵn sàng chấp nhận việc không đăng ký đất đai,

điều này ảnh hưởng rất lớn đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Ngược lại, khi Nhà nước có những động thái, dự thảo sẽ giảm tiền sử

dụng đất hoặc miễn một số loại thuế từ đất thì lập tức nhu cầu về sử dụng và đăng

ký đất đai tại khu vực đất đã sẽ tăng đáng kể Từ những đề cập trên, yếu tố tài chính

ảnh hưởng rat lớn đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

- Su hiểu biết của người dân về pháp luật

Trình độ hiểu biết của người dân về lĩnh vực đất đai ở các khu vực là khácnhau Ở đô thị, người dân thường có nhiều hiểu biết hơn về Luật cũng như các thủtục hành chính so với vùng nông thôn Do đó, các vi phạm về đăng ký biến động ởnông thôn thường cao hơn các vùng đô thị, kết quả đăng ký biến động cũng cao

hơn.

Sự thiếu hiểu biết, kiến thức về pháp luật nói chung và lĩnh vực đất đai nói

riêng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đăng ký đất đai Biểu hiện, theo thống

kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo hàng năm chủyếu là trong lĩnh vực dat đai (luôn chiếm hơn 70%) Nguyên nhân chủ yếu là do sựthiếu hiểu biết của người dân về lĩnh vực pháp luật và đất đai khiến cho quyền lợicủa mình bị ảnh hưởng và xảy ra tranh chấp đất đai, mà một trong những điều kiện

dé cấp giấy chứng nhận là đất không có tranh chấp, khiếu kiện về đất đai Việc giải

quyết các mâu thuẫn, tranh chấp này làm chậm quá trình xác minh dé cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

1.6.2 Khách quan

- Điều kiện tự nhiên

Trong môi trường tự nhiên, đất đai chịu nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố tựnhiên như vi trí, địa hình, khí hau, từ đó hình thành nên những loại đất có tínhchất, độ phì khác nhau Căn cứ vào các đặc tính của đất đai mà chia làm nhiều loạiđất khác nhau với những mục đích sử dụng khác nhau, vì vậy đặt ra những vấn đềtrong việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ đó, cần đầy mạnh, quan tâm nhiều hơn đến công tác đăng ký, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những loại đất mang thế mạnh và là đặctrưng của mỗi vùng dé có thể khai thác tốt các lợi ích từ đất Bên cạnh đó, các tác

động của điều kiện khí hau, thiên tai, dia hinh, làm thay đôi diện tích, hình dạngcủa thửa đất sẽ gây khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong quá trình đăng kýđất đai và ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

Ngoài ra, dat đai còn có tính có định về vị trí và không thé di dời, điều nàykhiến cho đất đai gắn liền với yếu tô điều kiện tự nhiên tạo nên những đặc trungriêng cho mỗi vùng và mang tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến sự phát triểncủa thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng dat

- Tình hình kinh tế - xã hội

Đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, là tư liệu sản xuất đặc biệt vàtham gia vào hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Ngày nay, cùng với sự pháttriển kinh tế - xã hội của đất nước nhu cầu về khai thác, sử dụng đất đai ngày càngcao và phát triển ngày càng mạnh mẽ Điều này khiến cho đất đai ngày càng có giá

trị cao hơn, trở thành đối tượng được trao đôi mua bán, chuyên nhượng và cho thuê

nhiều hơn khiến cho thị trường bat động sản ngày càng phát triển Sự phát triển của

xã hội làm tăng nhu cầu sử dụng đất đai, thúc đây các mối quan hệ trong sử dụngdat phát triển như chuyền nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chap bằng quyền

sử dụng đất Chính những mối quan hệ này đã tạo nên sự biến động trong việc sửdụng đất, để có thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao như vậy công tác đăng ký,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời các biến động đó,

điều này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác trên và là một trong những công cụ

khuyến khích các mối quan hệ đất đai phát triển hơn

Với xu hướng phát triển hiện nay, dân số thường có xu hướng tập trung

nhiều ở những nơi có nền kinh tế phát triển, tập trung đông ở các vùng đồng bằng,

thành thị và thưa dần ở các vùng núi cao, nông thôn Với xu hướng như vậy hiểnnhiên nhu cầu về khai thác sử dụng các loại đất cũng sẽ có sự ưu tiên khác nhau khi

nhóm đất phi nông nghiệp thường được quan tâm, có nhu cầu sử dụng nhiều hơn,một số loại đất đem lại giá trị kinh tế cao, đa dụng và thỏa mãn được nhiều hơn các

nhu cầu của người sử dụng đất như một số loại đất có gia tri cao: đất ở đô thị; đất

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Theo xu hướng đó, công tác đăng ký vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở những khu vực đó cũng sẽ phát triển hơn

và được sự quan tâm nhiều hơn dé đáp ứng được nhu cau của người sử dụng đất

- Yếu to pháp lý

Đất đai là một tài sản đặc biệt và rat quan trọng của quốc gia Do đó, cần có

sự quản lý, giám sát của pháp luật dé có thé sử dụng hợp lý, hiệu quả tài nguyên đặcbiệt này Nhận thức được điều đó, Nhà nước ta đã đề ra những quy định, văn bảnpháp lý liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và đất đai Trong quản lý nhà nước về đấtđai nói chung cũng như công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nói riêng đêu chịu sự chi phôi của pháp luật.

Trên cơ sở các quy định của pháp luật như Luật đất đai, các Nghị định,Thông tư, Quyết dinh, của các cơ quan có thâm quyền ban hành và được triểnkhai thực hiện tùy theo điều kiện của từng địa phương Các văn bản, quy định pháp

lý càng triệt dé, chỉ tiết, rõ rang thì các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai càng déthi hành, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân

cũng nhanh chóng hơn, minh bạch hơn, tránh được những thủ tục rườm rà, không

cụ thê gây khó hiểu, bức xúc cho người dân Ngược lại, đối với các văn bản pháp lý,các quy định không cụ thé, rõ ràng và bi chồng chéo nhau sẽ làm tăng thời gian xử

lý khiến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, không

ro ràng.

- Quy hoạch, kế hoạch sw dung đất

Trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai không thể tách rời quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của cả nước và các địa phương Quy hoạch sử dụng đất là việcphân bổ và khoanh vùng theo không gia sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế

- xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên

cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng

vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.Với mục tiêu hướng tới việc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý quỹ đất, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước cũng như từng địaphương năm chắc được quỹ đất đất và xây dựng chính sách đất đai đồng bộ vì mọihoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều phảicăn cứ vào quy hoạch sử dụng dat

Theo đó, căn cứ vao quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương,

công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải căn cứ vàchịu ảnh hưởng không nhỏ của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Hệ thống thông tin đất đai

Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống cung cấp các thông tin về đất đai Nó

là cơ sở cho việc ra quyết định liên quan đến việc đầu tư, phát triển, quản lý và sửdụng đất đai Hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở công nghệ thông tin nhăm cung

cấp các thông tin đất đai nhằm giúp cho các nhà quản lý, các cơ quan nhà nước, các

cá nhân sử dụng đất: quản lý, khai thác, một cách hiệu quả nhất đối với đất đai Hệ

thống thông tin là công cụ quản lý tới từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, quản lý

cả các quá trình chuyên đổi đất đai, kiểm tra dat dai, theo dõi quá trình quản ly và

sử dụng đất Chính vì vậy tại những địa phương có hệ thống thông tin đất đai hoànthiện sẽ giúp cho công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tai sản khác găn liên với dat được diễn ra nhanh chóng, chính xác hon.

1.7 Kinh nghiệm công tác đăng ký đất đai, đăng ký cấp GCNQSDD ở một số

địa phương khác.

UBND tỉnh Hưng Yên ban hành Quyết định số 1345/QĐ-UBND (Quyếtđịnh 1345) về việc giao chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCNQSDĐ) trong 2 năm2021-2022 Theo đó, UBND tỉnh giao chỉ tiêu cấp GCNQSDĐ ở lần đầu toàn tỉnhtrong 2 năm 2021 - 2022 là 43.494 thửa, trong đó giao chỉ tiêu cụ thể tới từnghuyện, thị xã, thành phố trong tỉnh đồng thời yêu cầu các huyện, thị xã, thành phố

giao chỉ tiêu cap GCNQSDĐ đến từng xã, phường, thị tran Việc giao chỉ tiêu cấpGCNQSDD cụ thé, chi tiết theo đơn vị hành chính, thời gian (theo năm, theo quý,theo tháng) đã tao động lực dé các địa phương tập trung thực hiện tạo nên những

chuyền biến tích cực trong công tác cấp GCNQSDĐ ở lần đầu cho hộ gia đình, cá

nhân Theo tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường, trong 2 năm 2021-2022,toàn tỉnh đã cấp được 13.980 GCNQSDĐ ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, đạttrên 32% chỉ tiêu giao, trong đó huyện Phù Cừ và thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng

Yên đã hoàn thành vượt chỉ tiêu UBND tỉnh giao

1 7.1 Kinh nghiệm tại huyện Phù Cừ, tinh Hung Yên.

Hưởng lợi từ dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai ViệtNam (VLAP), các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Phù Cừ đã được đo đạc, lập hồ sơđịa chính tới từng thửa đất Đề day nhanh tiến độ cap GCNQSDĐ lần đầu, huyện đãtập trung tư vấn, hướng dẫn người sử dung đất hoàn thiện hồ sơ, thủ tục capGCNQSDĐ theo quy định, xét duyệt, thâm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ, do đó, công

tác cấp GCNQSDD lần dau trên địa bàn huyện đã có nhiều chuyên biến tích cực

Kết quả, trong 2 năm 2021-2022, toàn huyện đã cấp GCNQSDĐ ở lần đầu đối với

2.375 thửa đất của hộ gia đình, cá nhân với diện tích trên 43ha, đạt trên 173,3% chỉ

tiêu giao.

Cấp GCNQSDĐ luôn là vấn đề được nhân dân quan tâm song đây cũng làvấn đề khó khăn, phức tạp do đất đai biến động trong quá trình sử dụng nhưng chưađược cập nhật, chỉnh lý kịp thời, đúng quy định trong hồ sơ, tài liệu về đất đai Dovậy, trong quá trình xét duyệt, thâm định để đạt hiệu quả về chất lượng hồ sơ cũngnhư cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ, thủ tục về cấpGCNQSDĐ, huyện tổ chức xét theo hình thức “3 cùng” Nghĩa là: Hội đồng xétduyệt nguồn gốc đất cấp xã, phòng tài nguyên và môi trường và chi nhánh vănphòng đăng ký đất dai cùng tham gia xét duyệt các hồ sơ cấp GCNQSDD Cáctrường hợp khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ được phân loại hồ sơ ngay từ cấp xã

và trong quá trình xét duyệt “3 cùng”, các bên sẽ cho ý kiến trực tiếp vào từng hồ sơ

cụ thé dé cùng tim hướng tháo gỡ, xử lý theo đúng quy định của pháp luật

1.7.2 Kinh nghiệm tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

Bên cạnh đó, thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên cũng đã hoàn thànhvượt chỉ tiêu UBND tỉnh giao về cấp GCNQSDĐ lần đầu Ngoài ra thành phố Hưng