TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂNKHOA: LUẬT KINH TẾ BÁO CÁO ĐỀ CƯƠNG THỰC TẬP ĐỀ TÀI: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG LAO ĐỘNG TRÁI LUẬT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG LAO ĐỘNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM – T
Xác định tư cách pháp lý của đơn vị thực tập
Tổng quan về đơn vị thực tập
Công ty Luật Quốc Doanh là hãng luật uy tín, thành lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số 01021283/TP/ĐK do Sở Tư pháp thành phố Hà Nội cấp
- Công ty Luật Quốc Doanh được thành lập dưới hình thức Công ty Luật theo Luật danh nghiệp và Luật luật sư Địa chỉ trụ sở chính: Tổ 9, phường Xuân Phương, Nam Từ Liêm, Thành phố
Người đại diện theo pháp luật: Luật sư Nguyễn Văn Hùng
Chức năng chính của Công ty luật Quốc Doanh là cung cấp các dịch vụ pháp lý theo yêu cầu của Khách hàng, trong đó có: Dịch vụ tư vấn pháp luật; Dịch vụ luật sư tham gia tố tụng; Dịch vụ đại diện ngoài tố tụng và các dịch vụ pháp lý khác theo quy định của pháp luật.
Quá trình hình thành và phát triển
Đáp ứng nhu cầu hội nhập của nước ta trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, Quốc hội đã ban hành và sửa đổi pháp luật cho phù hợp với nhu cầu thực tế, trong đó có Luật luật sư theo đó ban hành các quy định phù hợp với các loại hình luật sư trên thế giới, nhằm giúp cho pháp luật của chúng ta được thi hành một cách triệt để và chuyên nghiệp, đồng thời cũng phần nào đáp ứng được yêu cầu của Quốc tế trong tiến trình hội nhập đó là:
“Minh bạch trong vấn đề pháp luật”.
Trước nhu cầu được trợ giúp pháp lý của nhiều tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp, Luật Quốc Doanh đã được thành lập với một đội ngũ luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tham gia tố tụng, tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư, thương mại, giải quyết tranh chấp, đất đai, bất động sản, tài chính, ngân hàng.
Luật Quốc Doanh được thành lập và hoạt động từ năm 2018 Quá trình hoạt động Văn phòng luật Luật Quốc Doanh đã có một đội ngũ luật sư chuyên trách và cộng sự có chuyên môn giỏi, kinh nghiệm, bản lĩnh
- Công ty luật Quốc Doanh hoạt động trong lĩnh vực đại diện, tư vấn pháp luật Văn phòng sử dụng kiến thức pháp lý sâu sắc của mình để cung cấp cho khách hàng những giải pháp sáng tạo, khả thi, từ đó giải quyết các vấn đề của khách hàng
- Công ty luật Quốc Doanh là nhà cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý hàng đầu của Việt Nam và thành quả này là nhờ vào tầm nhìn và những nỗ lực hưởng đến sự hoàn hảo trong chất lượng dịch vụ Không có gì có thể diễn tả được điều này tốt hơn là quá trình thành lập của công ty Là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý, Công ty luật Quốc Doanh đã được hình thành khi sự nhìn nhận về tầm quan trọng của luật pháp đối với đời sống ngày càng rõ ràng
- Năm 2018, Công ty Luật Quốc Doanh được thành lập, sau sự ra đời của chính sách Đổi Mới và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường, đưa Công ty luật Luật Quốc Doanh trở thành công ty Luật ngày càng phát triển và vững mạnh ở Việt Nam
Với phương châm hoạt động: “Uy tín – Danh dự – Trách nhiệm”, Công tyLuật Quốc Doanh cam kết luôn tận tâm với khách hàng, hết mình với công việc,đáp ứng yêu cầu của khách hàng kịp thời, hoàn thành dịch vụ đúng tiến độ và yêu cầu và liên tục cải thiện chất lượng dịch vụ tư vấn pháp lý Công ty Luật Luật Quốc Doanh sử dụng kiến thức pháp lý sâu sắc của mình để cung cấp cho khách hàng những giải pháp sáng tạo, khả thi, từ đó giải quyết các vấn đề của khách hàng theo quy định của pháp luật.
Công ty luôn coi khách hàng và thành công của khách hàng là những giá trị quan trọng nhất Sự hài lòng và đánh giá cao của khách hàng chính là động lực để cho Công ty Luật Quốc Doanh tiếp tục hoàn thành tốt vai trò của nhà pháp lý có uy tín, khẳng định được vị thế của mình.
Tất cả nỗ lực của Công ty Luật Quốc Doanh nhằm mang đến cho khách hàng những dịch vụ, nhằm nâng cao chất lượng nhằm mang đến những lợi ích tốt nhất cho khách hàng.
Thế mạnh của Công ty Luật Quốc Doanh là sự kết hợp giữa kiến thức, chuyên môn và kinh nghiệm… của các luật sư gạo cội với sự năng động, nhạy bén, nhiệt tình của các luật sư trẻ Bên cạnh đó là cách thức làm việc khoa học và chuyên nghiệp luôn tạo cho khách hàng sự yên tâm khi lựa chọn dịch vụ pháp lý.
Công ty luật Quốc Doanh không chỉ cung cấp các kiến thức pháp lý thuần tuý mà luôn luôn nỗ lực tối đa đưa ra các giải pháp pháp lý sáng tạo, an toàn để giải quyết tất cả các vấn đề mà khách hàng yêu cầu.
Với bề dày hoạt động chuyên môn sâu sắc và kinh nghiệm xử lý công việc đa dạng phong phú trong các lĩnh vực hành nghề của đội ngũ Luật sư, Công ty luật Quốc Doanh tin tưởng và bảo đảm sẽ đem lại sự thành công cho quý khách hàng. + Định hướng phát triển
Là một trong những công ty lớn nhất, thế mạnh của Công ty luật Quốc Doanh nằm ở am hiểu sâu sắc các vấn đề pháp lý và văn hóa, cho phép Công ty luật Quốc
Doanh đưa ra các giải pháp cho nhiều vấn đề kinh tế và pháp lý đặc trưng ở Việt Nam
- Do đó, Công ty luật Quốc Doanh luôn cố gắng trở thành văn phòng luật uy tín, chuyên nghiệp hàng đầu cả nước Đồng thời, hướng tới đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên giỏi về chuyên môn, tận tụy với công việc, luôn đoàn kết gắn bó tạo ra sức mạnh là nền tảng cho sự phát triển bền vững của công ty Công ty luậtQuốc Doanh luôn nỗ lực trở thành lựa chọn hàng đầu của khách hàng, bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Tổ chức bộ máy quản lý và lao động của Công ty Luật Quốc Doanh
Quản lý công ty: Giám đốc, Luật Sư Nguyễn Văn Hùng
Luật sư chính: Phan Thị Mai Trang, Trần Thị Kim Anh
Nhân viên: Trần Kim Hiền, Phan Thị Mỹ Hạnh, Phan Văn Phi, Trần THị Hiếu, Nguyễn Văn Thảo, Trần Kim Hòa
- Giám đốc, Luật Sư Nguyễn Văn Hùng là người phụ trách điều hành Công ty luật Quốc Doanh theo mục tiêu, tầm nhìn và các giá trị cốt lõi vốn có của doanh nghiệp Không những thế ông còn là người tổng hợp dữ liệu và đưa ra các quyết định chiến lược cho công việc kinh doanh, xử lý công việc ngắn hạn và dài hạn của công ty và chịu trách nhiệm cho kết quả những công việc này
+ Bộ phận tư vấn và tố tụng.
+ Bộ phận sở hữu trí tuệ.
- Công ty luật Quốc Doanh có 1 điểm khác biệt hoàn toàn so với công ty thông thường là ngoài tuân thủ theo Luật doanh nghiệp, công ty còn phải thực hiện theo quy định của Luật luật sư
- Để thành lập được tổ chức hành nghề luật sư thì phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ theo quy định, như:
+ Luật sư thành lập hoặc tham gia tổ chức hành nghề Luật sư trước hết phải là luật sư, có ít nhất hai năm hành nghề liên tục làm việc theo hợp đồng lao động cho tổ chức hành nghề luật sư hoặc hành nghề với tư cách cá nhân theo hợp đồng lao động cho cơ quan tổ chức; Việc đăng kí công ty luật được thực hiện tại Sở Tư pháp thay vì Sở kế hoạch và Đầu tư như doanh nghiệp thông thường.
- Tại công ty thì cả người lãnh đạo cấp trên trên lẫn lãnh đạo được phân quyền đều có thể ra quyết định liên quan đến các hoạt động chuyên môn
- Về nhiệm vụ quản lý cơ cấu thì được chia ra riêng rẽ để cùng tham gia quản lý Điều này giúp công ty thu hút được các nhà chuyên môn có trình độ cao, kiến thức chuyên sâu vào công tác quản lý; tránh được hiện tượng chồng chéo chức năng, nhiệm vụ và tư đó nâng cao hiệu suất công việc
- So với cơ cấu công ty theo đường thẳng, cấu trúc này giúp bộ máy tổ chức hoạt động linh hoạt hơn và giảm tải áp lực công việc của nhà lãnh đạo cao nhất khi công việc điều hành được san sẻ cho các quản lý cấp thấp hơn.
- Hiện nay đa phần các công ty lớn thường sẽ chia các bộ phận phân định rõ ràng các mảng lĩnh vực thực hiện Nhưng tại Công ty Luật Quốc Doanh các vụ án, vụ việc thường được nhận và xử lý theo luật sư có kinh nghiệm về các mảng chuyên biệt
Cụ thể, cơ cấu chức năng của Công ty Luật Quốc Doanh như sau: a Phòng Tổng hợp
Phòng tổng hợp với chức năng chủ yếu của mình là thực hiện quan hệ đối ngoại và chăm sóc khách hàng, tư vấn trực tuyến cho khách hàng khi có nhu cầu Đây cũng đồng thời là bộ phận kế toán và thực hiện việc quản lý nhân sự của công ty. Với những chức năng trên thì nhiệm vụ của phòng tổng hợp hết sức to lớn, đóng góp không nhỏ vào sự phát triển của công ty. b Phòng Tư pháp & tranh tụng
Phòng này với chức năng chủ yếu là thực hiện việc tư vấn về các thủ tục hành chính và tham gia tư vấn tranh tụng cho khách hàng Do đặc thù như vậy nên phòng này bao gồm các luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc tham gia tranh tụng để giải quyết các vụ án như Luật sư … Luật sư … c Phòng Tư vấn Pháp luật Sở hữu Trí Tuệ
Do nhận thấy trong thời gian sắp tới việc tư vấn pháp luật sở hữu trí tuệ rất có triển vọng nên Công ty đã vừa mới mở thêm Phòng tư vấn pháp luật sở hữu trí tuệ. Chức năng chủ yếu của phòng này là hỗ trợ cho khách hàng thủ tục Đăng kí bảo hộ
Sở hữu trí tuệ và nhận Ủy nhận đại diện thương hiệu cho các công ty Ngoài ra, phòng này còn thực hiện các nhiệm vụ khác như: thực hiện thủ tục đăng kí bảo hộ đối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu d Phòng tư vấn Pháp luật Doanh nghiệp & Quản trị doanh nghiệp
Thực hiện các thủ tục hành chính doanh nghiệp, tư vấn cách thức quản trị nội bộ, tái cấu trúc doanh nghiệp, hỗ trợ các doanh nghiệp đối với việc xem xét các hợp đồng, tranh chấp thương mại cũng như thực hiện việc tư vấn thường xuyên cho các doanh nghiệp. e Phòng Tư vấn Pháp luật đầu tư & Thương mại Đây là bộ phận thực hiện các chức năng tư vấn đầu tư trực tiếp nước ngoài như xin giấy phép đầu tư ra nước ngoài Bộ phận này cũng thực hiện các chức năng như tư vấn và soạn hồ sơ cho khách hàng để xin các giấy phép của các ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định pháp luật.
Khái quát tình hình hoạt động của đơn vị thực tập
Tình hình hoạt động của Công ty Luật Quốc Doanh
Công ty luật Quốc Doanh hoạt động trên các lĩnh vực:
Tham gia tố tụng: Đại diện, tranh tụng bảo vệ quyền lợi cho đương sự trong tranh chấp Dân sự; Kinh doanh; Thương mại; Lao động; Hành chính; Hôn nhân và gia đình; Bào chữa và bảo vệ cho bị can, bị cáo, người bị hại trong các vụ án Hình sự.
Tham gia làm việc ngoài tố tụng: Văn phòng chúng tôi có đội ngũ Luật sư kinh nghiệm trong đàm phán, thực hiện soạn thảo các loại đơn, hợp đồng liên quan đến Đất đai-Nhà ở, Thừa kế, Kinh doanh, Thương mại, Đầu tư, Kết hôn, Ly hôn có yếu tố nước ngoài và các giải pháp giải quyết nợ khó đòi. Đặc biệt Công ty Luật Quốc Doanh hiện có sự tham gia cộng tác cùng nhiều Luật sư đã từng là Thẩm phán giỏi nhiều năm tham gia xét xử.
Ngoài ra, công ty còn hoạt động trong các lĩnh vực sau:
– Tư vấn pháp luật doanh nghiệp: Thành lập công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, lập hộ kinh doanh và hợp tác xã tại Hải Dương. Thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, chuyển đổi loại hình công ty Tạm ngừng hoạt động và giải thể, chấm dứt hoạt động, phá sản công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, hộ kinh doanh và hợp tác xã Mua bán, sát nhập, chia, tách, hợp nhất công ty Quản trị doanh nghiệp
−Tư vấn pháp luật đầu tư: Thành lập, giải thể, chấm dứt hoạt động công ty có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của công ty nước ngoài. Đề nghị cấp giấy chứng nhận đầu tư, điều chỉnh nội dung giấy chứng nhận đầu tư. Lập dự án đầu tư
− Các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp như: In hóa đơn giá trị gia tăng, hóa đơn bán hàng, hóa đơn xuất khẩu Khắc dấu pháp nhân, dấu chức danh, dấu hành chính, dấu kế toán… Dịch thuật công chứng Cung cấp chữ ký số
– Tư vấn pháp luật sở hữu trí tuệ: Đăng ký bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ – Tư vấn pháp luật thuế và dịch vụ kế toán: Tư vấn pháp luật thuế và cung cấp dịch vụ kê khai thuế theo tháng, quý, năm, làm báo cáo tài chính, quyết toán thuế
– Tư vấn pháp luật hôn nhân và gia đình: Ly hôn thuận tình, ly hôn đơn phương, quyền nuôi con, cấp dưỡng, tài sản chung, riêng của vợ chồng, kết hôn với người nước ngoài, nuôi con nuôi
– Tư vấn pháp luật đất đai: làm sổ đỏ, chuyển nhượng nhà đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Tư vấn giấy phép: đề nghị cấp các loại giấy phép như giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm, giấy phép phòng cháy chữa cháy, giấy phép trung tâm ngoại ngữ - tin học, giấy phép công bố sản phẩm mỹ phẩm, giấy phép lao động và các giấy phép khác
− Tư vấn văn kiện pháp lý: Soạn thảo, kiểm tra lại hợp đồng cũng như các văn bản của doanh nghiệp ban hành; soạn thảo di chúc, đơn thư, thỏa thuận và các văn bản pháp lý khác
− Tư vấn giải quyết tranh chấp: Đàm phán, thương lượng giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện tại tòa án; Thu hồi, xử lý nợ
– Tư vấn pháp luật hình sự: Bảo vệ quyền lợi của thân chủ trong giai đoạn điều tra, truy tố, xét xử; Tư vấn, cảnh báo về trách nhiệm hình sự.
– Các lĩnh vự tư vấn pháp luật khác: Tư vấn pháp luật thường xuyên cho doanh nghiệp; luật sư gia đình; đào tạo kiến thức về pháp luật chuyên ngành. Bên cạnh đó là các tranh chấp liên quan đến việc
- Các tranh chấp về lao động
- Các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các thủ tục liên quan đến việc thành lập, giải thể, chuyển đổi, tách, sáp nhập doanh nghiệp
- Các vấn đề về hôn nhân gia đình, sở hữu trí tuệ, thương mại dịch vụ,…
- Các vấn đề về tranh tụng, hoà giải,…
Những kỹ năng học được tại Công ty Luật Quốc Doanh
Điều đầu tiên em học được khi thực tập ở công ty đó là tính cẩn thận, kỹ càng trong công việc Vì hầu hết các loại giấy tờ, hồ sơ của công ty đều rất quan trọng nên khi em được giao thực hiện bất kỳ công việc, nhiệm vụ nào thì đều được nhắc phải đặt tính cẩn thận lên đầu, chính điều đó đã rèn cho em được tính cẩn thận trong công việc về sau.
Khi tham dự các phiên hòa giải cùng với Luật sư, em đã học được cách lắng nghe và áp dụng pháp luật linh hoạt và chính xác để đưa ra hướng giải quyết có lợi cho đương sự nhằm đạt sự thống nhất cao, hòa giải thành Đặc biệt, đối với các vụ án tranh chấp về lao động đã học được cách lắng nghe thẩm phán lấy ý của NLĐ và NSDLĐ Ngoài ra, em còn học được cách viết các loại biên bản, Quyết định khi hòa giải như biên bản hòa giải, Biên bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự và hòa giải thành…
Khi tham dự các phiên tòa xét xử, em được học kỹ năng tiến hành phiên tòa sơ thẩm theo đúng trình tự, thủ tục và biết cách sử dụng từ ngữ chuyên môn cho chính xác hơn Ngoài ra, em còn được học hỏi kỹ năng trình bày, kỹ năng tranh tụng và cách thức xét hỏi của Hội đồng xét xử trong phiên tòa để đảm bảo tính khách quan, chính xác theo đúng trình tự, quy định của Pháp luật.
Em đã được học hỏi, trau dồi, bồi dưỡng để hoàn thiện hơn về các kiến thức Pháp luật; kỹ năng phân tích luật, áp dụng các quy định của các Văn bản luật, Bộ luật và các Văn bản quy phạm Pháp luật khác vào trong quá trình nghiên cứu, giải quyết từng loại hồ sơ.
Khi đọc và nghiên cứu hồ sơ các vụ án, em được hướng dẫn kỹ năng nghiên cứu, phân tích hồ sơ Sau đó, đối chiếu với các quy định Pháp luật liên quan đến vụ án để đưa ra quan điểm, lập luận chính xác, rõ ràng Qua đó, giúp em hiểu được khi phân tích và đặt vấn đề cần phải cân nhắc, xem xét kỹ các tình tiết để tránh sai sót, mắc lỗi.
3.3 Đề xuất của thực tập sinh
Sau thời gian thực tập em đề xuất nhà trường trường trang bị thêm cho sinh viên kiến thức về quy trình thành lập một doanh nghiệp Bên cạnh đó, trường nên tăng thời lượng học môn Luật đất đai để sinh viên được hiểu sâu hơn về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lồng ghép thêm trong quá trình giảng dạy một số luật như Luật nhà ở, Luật kế toán,Luật công chứng, Luật chứng khoán vì trong quá trình thực tập em thường gặp tình huống pháp lý được những luật này điều chỉnh nhưng việc hiểu và áp dụng còn khá khó khăn.
Cuối cùng, em mong muốn là các môn học của trường mình đẩy mạnh hơn nữa việc phát triển các kĩ năng tranh luận và phản biện của sinh viên Cụ thể là các môn học đưa ra các chủ đề, các vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật để sinh viên tham gia tranh luận để tìm ra hướng giải quyết, giảm bớt việc đưa ra các câu hỏi rồi sinh viên đưa ra căn cứ pháp lý là xong.
3.4 Giải quyết các vấn đề trong quá trình thực tập liên quan đến nhiệm vụ được giao
Trong quá trình thực tập em cũng gặp phải nhiều tình huống khó khăn mà bản thân cảm thấy không biết phải xử lý như thế nào, cụ thể là:
Thứ nhất, khi thực hiện việc soạn thư tư vấn cho khách hàng là viên chức không đồng ý với Quyết định bồi hoàn chi phí đào tạo của UBND thì bản thân em không biết cách thức soạn như thế nào, cách lọc các thông tin cần thiết để yêu cầu khách hàng cung cấp cũng như không hiểu rõ quy định của pháp luật hành chính về đào tạo, bồi dưỡng công chức, viên chức Sau đó, em đã cùng bạn thực tập nghiên cứu kỹ email của khách hàng về tình tiết vụ việc và tìm hiểu trên internet được văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề trên Khi đã tìm được văn bản pháp luật điều chỉnh, em và các bạn lên danh sách những vướng mắc về thời gian, tình tiết trong vụ việc cần khách hàng làm rõ và yêu cầu khách hàng cung cấp thêm thông tin, tài liệu Theo thông tin khách hàng cung cấp và nghe ý kiến của cán bộ hướng dẫn em xác định được hướng giải quyết trong vụ việc này là khiếu nại Quyết định hành chính của UBND Sau đó, em vận dụng kiến thức môn “Pháp luật về thanh tra và khiếu nại, tố cáo” và tham khảo từ internet để viết một bản ý kiến pháp lý tư vấn về thủ tục khiếu nại Quyết định hành chính của UBND.
Thứ hai, đây cũng là lần đầu tiên em thực hiện việc soạn Đơn khởi kiện nên khi soạn cũng gặp phải một số vấn đề Đó là việc thể hiện lại sự việc sao cho cụ thể, dễ hiểu cũng như phải nắm bắt được yêu cầu của khách hàng để từ đó đưa ra yêu cầu Tòa án giải quyết Mặt khác, khi thực hiện công việc này thì em cũng gặp phải một khó khăn nữa là sự hợp tác của chính người mà em thực hiện việc soạn Đơn khởi kiện thay Trong quá trình em lấy thông tin thì họ thường chỉ đưa ra các thông tin, tài liệu chứng cứ có lợi cho họ mà không cung cấp hết các tài liệu, thông tin khác Do đó, trong quá trình soạn đơn thì bản thân em cũng phải chủ động kiểm tra và xem xét các thông tin để từ đó yêu cầu họ làm rõ Chỉ khi đó thì họ mới thừa nhận và cung cấp đầy đủ các tài liệu, chứng cứ để em thực hiện việc soạn đơn Đối với loại công việc này thì khó khăn lớn nhất mà em nhận thấy mình phải xử lý được đó là: khai thác tối đa các thông tin mà khách hàng có và phải xác nhận tính xác thực của các thông tin đó Vì chỉ khi thực hiện tốt việc này thì việc soạn đơn cũng như việc bảo vệ cho khách hàng sẽ đem lại hiệu quả cao nhất.
Tìm hiểu việc ký kết và thực hiện các loại hợp đồng trong hoạt động,
Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
* Điều kiện chuyển nhượng dự án Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Theo đó, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt… Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
* Điều kiện về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án
Hiện nay, pháp luật đã quy định khá chi tiết về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng;
– Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
– Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng.
– Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết trong thười hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng, bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
* Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư
Trong thời hạn sử dụng, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đất còn thời hạn sử dụng theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm đối với dự án đầu tư có lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thu tiền một lần thì khi chuyển nhượng dự án bắt buộc phải chuyển hượng quyền sử dụng đất kèm theo khi chuyển nhượng toàn bộ dự án khi đó giá trị quyền sử dụng đất được tính chung vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án Nếu họ sử dụng đất dưới hình thức thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng dự án khi đó giá trị quyền sử dụng đất không được tính vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án, mà quyền sử dụng đất sẽ được xử lí theo quy định của pháp luật Trong trường hợp này bên nhận chuyển nhượng muốn tiếp tục được sử dụng đất phải làm thủ tục thuê đất đối với Nhà nước, khi đó quyền sử dụng đất được dịch chuyển không phải thông qua quan hệ chuyển nhượng mà là do nhà nước quy định.
1.2 Những bất cập trong quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
* Bất cập về điều kiện chuyển nhượng dự án
Sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan
Thực tế hiện nay rất hiếm doanh nghiệp có toàn bộ diện tích đất ở hợp pháp để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 Do đó, hầu hết các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đều phải thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh chủ trì thẩm định và áp dụng theo Luật Đầu tư năm 2014. Đến khi đủ điều kiện để được chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nếu vì lý do nào đó mà không thể tiếp tục thực hiện dự án thì tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Như vậy, theo quy trình hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS là nhà ở thương mại đã được quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, và sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án thì phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư do có sự thay đổi thông tin của nhà đầu tư thực hiện dự án Cụ thể, theo khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư năm 2014 quy định đối với các dự án thuộc diện phải quyết định chủ trương đầu tư, khi thay đổi nhà đầu tư hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có), cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Điều này dẫn đến sự lúng túng, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong áp dụng pháp luật của cả cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp trong suốt thời gian qua Tức là dự án đã thực hiện hoàn thành việc chuyển nhượng, thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án lại phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, mặc dù về bản chất cũng chỉ là sự thay đổi về chủ đầu tư thực hiện dự án.
Có thể nhận thấy rằng, về mặt bản chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án BĐS là nhà ở thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận là một hoạt động đầu tư đơn thuần theo pháp luật đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động đầu tư này mang tính chất một hoạt động đặc thù, có liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất, thị trường BĐS và kế hoạch phát triển nhà ở do đó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở Do đó, nếu cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật. Điều này dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư” Luật Đầu tư năm
2014 sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án BĐS, cụ thể, khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”; khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS,
….”; Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đưa ra định nghĩa: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay) vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”.
Như vậy, việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh BĐS có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật.
Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản