đề tài thực trạng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định pháp luật liên hệ thực tiễn

Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản...6 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH MÔI GIỚIBẤT ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ THỰC TIỄN...10 2.1.. Đề tài “Thực trạ

ĐẠI HỌC HUẾTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT



NHÓM 4

BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT –

LIÊN HỆ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Học phần: Pháp luật kinh doanh Bất động sản Giảng viên phụ trách: ThS Nguyễn Văn Phúc Lớp chuyên ngành: Luật Kinh tế K44A

THỪA THIÊN HUẾ, năm 2023

THÀNH VIÊN NHÓM 4

MỤC LỤCMỞ ĐẦU 2NỘI DUNG 3Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤMÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 3

1.1 Khái niệm và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản 31.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản 51.3 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản 6

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH MÔI GIỚIBẤT ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ THỰC TIỄN 10

2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay ởViệt Nam 102.2 Liên hệ thực tiễn 132.3 Quy trình thực hiện hoạt động môi giới bất động sản 16

CHƯƠNG 3 NHỮNG KHUYẾN NGHỊ TRONG HOẠT ĐỘNG KINHDOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 19

3.1 Nâng cao kiến thức và kỹ năng chuyên môn 193.2 Tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật 193.3 Đề xuất các chính sách hỗ trợ và khuyến khích hoạt động môi giớibất động sản 20

KẾT LUẬN 21DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

Đề tài “Thực trạng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy địnhpháp luật – Liên hệ thực tiễn” sẽ cung cấp một cái nhìn mới về hoạt động kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay và nhấn mạnh tầm vaitrò của nó theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, đề tài sẽ đưa ra một số giải phápđể hoàn thiện và góp phần hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nóiriêng và nền kinh tế quốc dân nói chung

NỘI DUNG

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔIGIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT1.1 Khái niệm và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh hàng hóa bất độngsản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó, môi giới bất động sản được phânloại vào nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản dựa vào bản chất của hành vi kinhdoanh

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Bản chất của hoạt động môi giới được thể hiện qua những điểm sau:

Thứ nhất, Môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian giữa người mua và

người bán bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Họ tạo ra một sự gắn kết giữa haibên để thực hiện giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê bất động sản

Thứ hai, Là hoạt động với mục tiêu hỗ trợ và thúc đẩy các mối quan hệ liên

quan đến giao tiếp và kinh doanh, giúp tạo điều kiện thuận lợi và dễ dàng cho quátrình tiếp xúc, đàm phán và thực hiện giao dịch Thay vì tự mình trực tiếp tham giavào hoạt động kinh doanh thì môi giới bất động sản sẽ thực hiện các yêu cầu hoặcnhiệm vụ được giao từ khách hàng dưới sự thỏa thuận

Thứ ba, Thù lao của dịch vụ môi giới bất động sản được dưới hình thức hoa

hồng, dựa trên giá trị của giao dịch thành công

Thứ tư, Chủ thể của hoạt động môi giới bất động sản cung cấp thông tin cho

các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản

1.1.2 Vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ nhất, Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Môi giới kết nối người mua và người bán, tạo ra sự giao thương và tăng cơhội giao dịch Họ cung cấp kiến thức chuyên sâu về thị trường và quy định pháp lý,giúp giảm rủi ro cho các bên, tư vấn về các cơ hội đầu tư hấp dẫn, thúc đẩy sự pháttriển và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Đồng thời thông qua tổ chức môi giới,Bằng cách đàm phán và định giá hợp lý thì việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản củacác cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giúp tối ưu hóa giá trị tài sản và thúcđẩy sự phát triển của thị trường

Thứ hai, Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chiphí của cả nước Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc khai thácnguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thuế trước bất động sản và cáckhoản thuế liên quan đến giao dịch BĐS Họ giúp chính quyền thuế kiểm soát vàthu thuế hiệu quả từ các giao dịch mua, bán, thuê hoặc cho thuê tài sản Điều nàyđóng góp vào nguồn thu của nhà nước và hỗ trợ các dự án, chương trình phát triểnquan trọng

Thứ ba, Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bằng cách đảm bảo rằng các giao dịch bất động sản được tiến hành một cáchhợp pháp và minh bạch, họ giúp ngăn ngừa các hoạt động bất hợp pháp như gianlận, lừa đảo và tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản Điều này đóng góp vào sự ổnđịnh và an ninh xã hội bằng cách tạo ra một môi trường kinh doanh và đầu tư tincậy, không chỉ thuận lợi cho các bên liên quan mà còn cho cả cộng đồng và xã hội.Vì vậy thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giaodịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản,hạn chế tiêu cực phát sinh góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội

Thứ tư, Tạo tiền đề cho sự đổi mới thị trường

Bằng việc giới thiệu và áp dụng các phương pháp và công nghệ mới tronggiao dịch BĐS, môi giới có thể tạo ra tiền đề cho sự đổi mới trong cách quản lý bấtđộng sản và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường này Họ cung cấp thôngtin thị trường thời gian thực và phản hồi về những thách thức và cơ hội hiện tạitrong lĩnh vực BĐS, giúp chính quyền điều chỉnh chính sách theo hướng có lợi chothị trường và người dân Từ đó cái nhìn chi tiết về các vấn đề và khuyết điểm trongquy trình quản lý bất động sản.

1.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giớibất động sản

1.2.1 Yếu tố trực tiếp

Thứ nhất, Thị trường bất động sản: Tình hình thị trường, bao gồm cung và

cầu cả trong và ngoài nước có tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của môigiới BĐS Nhu cầu và giá cả BĐS sẽ ảnh hưởng đến số lượng và giá trị giao dịchmà nhà môi giới có thể thực hiện

Thứ hai, Chính sách quản lý bất động sản: Các quy định và chính sách quản

lý bất động sản do chính phủ và các cơ quan liên quan thiết lập có tác động trực tiếpđến quy trình giao dịch và yêu cầu pháp lý Sự thay đổi trong chính sách có thể ảnhhưởng đến quyền lợi và trách nhiệm của môi giới

Thứ ba, Tính cạnh tranh: Sự cạnh tranh trong ngành BĐS có thể ảnh hưởng

đến mức giá hoa hồng và thu nhập của môi giới Các môi giới phải cân nhắc mứcgiá và chất lượng dịch vụ của họ để cạnh tranh hiệu quả

1.2.2 Yếu tố gián tiếp

Thứ nhất, Tình hình kinh tế chung: Sự phục hồi hoặc suy thoái của nền kinh

tế quốc gia có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung vàmôi giới BĐS nói riêng, như: Thu nhập, dân số, sự phát triển của tài chính – ngânhàng, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ

Thứ hai, Xu hướng xã hội và văn hóa: Sự thay đổi trong thị hiếu và ưu tiên

của người tiêu dùng như sự gia tăng của dự án nhà ở xanh và thân thiện với môitrường cũng có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức mới cho ngành môi giới

Thứ ba, Thay đổi trong lãi suất và chính sách tài khóa: Lãi suất và chính sách

tài khóa của ngân hàng quốc gia có thể ảnh hưởng đến khả năng mua sắm và đầu tưtrong bất động sản Lãi suất thấp có thể tạo điều kiện thuận lợi cho vay mua nhà,trong khi lãi suất cao có thể làm giảm sự quyết định đầu tư

Thứ tư, Chính sách của Nhà nước: Các chính sách về thuế và các biện pháp

kích thích kinh tế có thể thay đổi theo thời gian và ảnh hưởng đến lựa chọn đầu tưtrong bất động sản, tạo ra môi trường ổn định hoặc không ổn định cho thị trườngmôi giới bất động sản

1.3 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.3.2 Nguyên tắc môi giới bất động sản

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần tuân thủ theo cácnguyên tắc quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền vàlợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

1.3.3 Nội dung môi giới bất động sản

Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định cụ thể tạiĐiều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, môi giới bất động sảnđóng vai trò quan trọng trong việc tạo sự liên kết giữa các bên tham gia vào giaodịch bất động sản Bằng cách tìm kiếm đối tác phù hợp, đại diện theo ủy quyền chocác thủ tục pháp lý, và cung cấp thông tin và hỗ trợ chi tiết, họ giúp tối ưu hóa quátrình giao dịch và đảm bảo rằng khách hàng của họ đạt được mục tiêu kinh doanhtrong lĩnh vực bất động sản

1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bất động sản.

Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sảnđược quy định lần lượt tại Điều 66 và Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm2014 Các chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản đều có quyền và nghĩavụ trong quá trình thực hiện công việc môi giới Từ đó đảm bảo tính minh bạch,trung thực, và công bằng trong các giao dịch bất động sản và để bảo vệ cả lợi íchcủa doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng

1.3.5 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản

Thù lao môi giới bất động sản được quy định tại Điều 64 Luật KDBĐS 2014:

1 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đượchưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịchmua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữakhách hàng và người thứ ba.

2 Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồngkhông phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Hoa hồng môi giới bất động sản được quy định tại Điều 65 Luật KDBĐS2014:

1 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởnghoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2 Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.”

Căn cứ các quy định trên, ta thấy mức thù lao và mức hoa hồng trong hoạtđộng môi giới bất động sản được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên và khôngphụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới Mức thù lao của hoạt động môi giớibất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch và mức hoa hồng sẽ phụ thuộcvào việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản Không có quy định chia tỷ lệ hoahồng cần phải trả cho môi giới, vì vậy các bên môi giới có thể thương lượng tỷ lệhoa hồng tùy thuộc vào loại giao dịch, dịch vụ và quan hệ

Mức tỷ lệ trung bình được áp dụng trên thị trường hiện nay như sau:

Đối với bất động sản cho thuê: môi giới thường nhận được khoản thù laotrong khoảng từ 1-2 tháng tiền thuê nhà thực tế

Đối với mua/bán nhà riêng lẻ: mức hoa hồng cho môi giới thường dao độngtừ 1-2% giá trị hợp đồng giao dịch

Đối với việc bán căn hộ, nhà đất từ dự án của chủ đầu tư: mức hoa hồng daođộng trong khoảng 2-3% giá trị BĐS

Đối với sang nhượng mặt bằng kinh doanh: phí môi giới trung bình làkhoảng 5% giá trị tài sản sang nhượng

1.3.6 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Tại điều 68 LKDBĐS 2014 quy định người được cấp chứng chỉ hành nghềmôi giới bất động sản phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độtrung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản; vàchứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ có thời hạn sử dụng 5 năm

Việc quy định cụ thể, chi tiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt độngmôi giới đã góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới được tiến hành nhanh chónghiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý đối với hoạt động môi giới bất độngsản hiện nay

Đối với hành vi Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khôngcó chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quyđịnh thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng căn cứ điểm a,khoản 1, điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chínhvề xây dựng Đối với hành vi này sẽ có chế tài khắc phục hậu quả là buộc phải cóchứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lậpcăn cứ khoản 5, điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hànhchính về xây dựng

1.4 So sánh môi giới bất động sản với cò đất

Tác phong Rất chỉnh chu, lịch lãm vàchuyên nghiệp Hoạt động tự phát, không bàibản, thiếu chuyên nghiệpBằng cấp Phải có chứng chỉ hành nghề Không có bằng cấp

Nơi làm việc Địa điểm làm việc rõ ràng: Sàngiao dịch BĐS, Công ty BĐS Không làm việc cho một côngty BĐS cụ thể

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ THỰC TIỄN2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay ởViệt Nam

2.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản hiện nay

Theo thống kê của hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tính đến năm 2022tại Việt Nam có khoảng 200.000 người hoạt động môi giới bất động sản1

Cũng Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (MGBĐS) Việt Nam, cảnước hiện có khoảng 500.000 người hoạt động trong lĩnh vực MGBĐS, làm việctrong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ cókhoảng 50.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% Số còn lại hoạtđộng tự do, dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, lộn xộn giao dịch trênthị trường.2

Dịch vụ kinh doanh môi giới chủ yếu tập trung ở các trung tâm thành phố lớnvà đang phát triển như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương, BàRịa - Vũng Tàu và Đồng Nai Đây là những thành phố có dân sư tập trung đông đúcnhất và cũng là nơi phát triển nhất nên lượng dân cư sinh sống làm việc và học tậpnhiều Là các thành phố dẫn đầu cả nước về công việc và các khu công nghiệp nên

1Hoàng Linh – Soha, Trang thông tin điện tử tổng hợp, Đón nhiều tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản sẽ phục hồi nửa cuối năm 2023? đăng ngày 13/09/2023 17:14

2 Vân Sơn, Báo Tin tức, Kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản, đăng ngày 15:05 | 20/06/2022

tình trạng cần nhà, đất,…cao Chính vì vậy mà mọc lên rất nhiều các dịch vụ kinhdoanh môi giới bất động sản.

Vào thời điểm thị trường BĐS xuất hiện những đợt "sốt đất", lao động từ cácngành nghề khác tham gia vào làm môi giới tăng nhanh, mạnh ai nấy làm, nên có sựcạnh tranh gay gắt giữa các môi giới Thậm chí, tình trạng chủ đầu tư cắt phần trămthấp đối với các sản phẩm BĐS còn phát sinh tình trạng lừa đảo trong giao dịch,làm mất hình ảnh môi giới chân chính.3

Giai đoạn 2020-2021, tình hình dịch bệnh khiến nhiều ngành sản xuất kinhdoanh phải tạm ngưng, nhiều người mua đất giữ tiền Trước diễn biến sôi động củathị trường nhà đất thời điểm đó, nhiều người môi giới bất động sản đã giàu lênnhanh chóng Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sốlượng môi giới vào thời điểm đó lên tới khoảng 200.000 người Trong đó, số nhàmôi giới ở Hà Nội là hơn 70.000 người còn TP.HCM có trên 90.000 người4

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2023, có thêmkhoảng 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động với hàng nghìnlao động phải mất việc Ước tính số môi giới đang hoạt động chỉ còn khoảng 30% -40% so với giai đoạn đầu năm 2022 Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơnvị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơnvị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn Làn sóng môi giới bất độngsản nghỉ việc bắt đầu từ những tháng trước Tết năm ngoái Nhiều sàn giao dịch cho50% môi giới nghỉ việc không lương Nguyên nhân do các môi giới bất động sảnkhông nhận được lương trong nhiều tháng vì không có sản phẩm để bán Sang đếnnăm 2023, tình hình môi giới bất động sản cũng không khả quan hơn khi số lượngmôi giới tự bỏ nghề gia tăng.5

2.1.2 Các thách thức và cơ hội trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bấtđộng sản

3 Vân Sơn, Báo Tin tức, Kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản, đăng ngày 15:05 | 20/06/2022

45 Nguyễn Lê, VietNamnet, Bất động sản khó khăn, môi giới chật vật, bỏ nghề quá nửa, đăng ngày Thứ hai, 08/05/2023 - 15:31, truy cập ngày 03/11/2023